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根據市人民政府辦公廳《關于推進中心城區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務工作的意見》（*政辦[20*]206號）精神，為確保全區(qū)老舊住宅區(qū)在2009年基本實現物業(yè)服務全覆蓋，結合我區(qū)實際，特制定本工作方案：

一、指導思想

以黨的*精神為指導，貫徹落實科學發(fā)展觀，堅持“政府引導，立足社區(qū)，以人為本，因地制宜”的工作方針，依法拓展物業(yè)服務覆蓋面，切實改善廣大群眾居住環(huán)境和質量，不斷推進社區(qū)建設和物業(yè)服務共同發(fā)展，為不斷滿足廣大群眾日益增長的物質文化需要，構建和諧*昌，整體提升我區(qū)城市管理水平創(chuàng)造良好條件。

二、工作目標

2009年底前，全區(qū)134個社區(qū)（名單見附件1）老舊住宅區(qū)物業(yè)服務工作單位（機構）得到落實，長效管理制度初步建立，房屋及其配套設施設備管理權責清晰，服務基本到位，居住環(huán)境和質量進一步改善和提高，基本實現物業(yè)服務全覆蓋。

三、組織機構及職責分工

（一）組織機構

*

各街道要高度重視，統(tǒng)一思想，成立街道物業(yè)管理小組，小組人員由各街道辦事處主任擔任組長，分管社會事務、城管和綜治的副主任擔任副組長，成員由街道派出所、社會事務科、城管執(zhí)法中隊、社區(qū)居委會、門棟業(yè)主代表等有關人員組成。

（二）職責分工

1、區(qū)房產局：依照《物業(yè)管理條例》及相關法規(guī)，加強物業(yè)服務企業(yè)資質管理；指導街道對符合條件的住宅小區(qū)建立業(yè)主大會制度、居民自治委員會制度或聯(lián)席會議制度；組織對老舊住宅區(qū)物業(yè)服務工作的達標、考評和驗收，落實獎勵措施;加強物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳；與街道辦事處、區(qū)民政局等有關部門，做好老社區(qū)推行物業(yè)服務的指導、協(xié)調工作。

2、各街道辦事處：負責調查老舊住宅區(qū)房屋及配套設施情況并登記造冊；劃分并確定轄區(qū)內物業(yè)服務單元，有序推進試點及推廣工作；指導、協(xié)調和督促社區(qū)居委會和有關單位建立完善業(yè)主大會制度、居民自治委員會制度或聯(lián)席會議制度；協(xié)同區(qū)房產局、民政局、城管局等相關部門及時化解推進社區(qū)物業(yè)服務中的各種矛盾；加強老社區(qū)推行物業(yè)服務的宣傳發(fā)動，引導居民、業(yè)主正確認識物業(yè)服務，為老舊住宅區(qū)推行物業(yè)服務營造良好的輿論氛圍。

3、區(qū)民政局：負責老舊住宅區(qū)物業(yè)服務自治組織的監(jiān)督、管理；協(xié)助街道合理劃分住宅區(qū)物業(yè)服務區(qū)域，推薦一批試點社區(qū)先行實施物業(yè)服務；配合街道辦事處、區(qū)房產局及其他部門，做好老社區(qū)推進物業(yè)服務的協(xié)調工作。

4、區(qū)房地公司：負責老舊住宅區(qū)直管公房和售后公房的物業(yè)服務及“三無”水箱的清洗工作。

5、區(qū)城管局：負責老舊住宅區(qū)市容環(huán)境整治工作，維修社區(qū)內破損道路，加強違章占道、“三亂”整治工作；依法拆除老社區(qū)內的違法建設。

6、區(qū)建設局：按照年度計劃，加強老舊住宅區(qū)內道路等基礎設施的改造工作和社區(qū)內路燈的協(xié)調管理工作。

7、區(qū)衛(wèi)生局：負責組織物業(yè)服務企業(yè)、街道辦事處、相關部門和社區(qū)居委會開展群眾性環(huán)境衛(wèi)生整治，加強老舊住宅區(qū)“四害”滅治工作，預防和控制病媒生物和傳播疾病的發(fā)生和流行，做好愛國衛(wèi)生月活動的相關工作。

8、區(qū)水務局：負責老舊住宅區(qū)排水管網的維護管理，確保市政排水設施完善，井蓋齊全，及時解決漬水問題。

9、區(qū)園林局：指導老舊住宅區(qū)開展綠化管理工作，負責社區(qū)綠化服務工作的技術指導和業(yè)務培訓。

10、區(qū)環(huán)保局：負責老舊住宅區(qū)有證經營門點油煙、噪聲等擾民問題的治理；創(chuàng)建綠色社區(qū)的宣傳工作。

11、區(qū)文體局：負責老舊住宅區(qū)公益性健身器材和設施的管理與維護。

12、區(qū)物價局：依照《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》，負責老舊住宅區(qū)物業(yè)服務收費政策的認定工作，加強收費行為的監(jiān)督和管理。

13、區(qū)勞動局：負責指導社區(qū)物業(yè)服務中介機構與物業(yè)服務人員建立合同制勞務關系；利用掌握的人力資源，向社區(qū)物業(yè)服務中介機構推薦人才；加強物業(yè)服務人員勞動技能的培訓。

14、*昌*分局：負責對老舊住宅區(qū)的治安、消防工作進行監(jiān)督和指導，落實治安聯(lián)防措施，切實維護社區(qū)公共安全和秩序。

15、*昌工商分局：負責取締社區(qū)內無照經營，查處違法經營，規(guī)范經營秩序。

16、*昌規(guī)劃分局：負責查處老社區(qū)內批后違法建設，對改變房屋使用用途等違法行為進行查處和管理。

17、區(qū)財政局：負責老舊住宅區(qū)推行物業(yè)服務相關資金的籌措。

18、區(qū)文明辦：負責指導街道、社區(qū)抓好老舊住宅區(qū)的文明創(chuàng)建工作，進一步提升老社區(qū)文明程度和市民文明素質。

四、物業(yè)服務單元劃分及服務運作模式選擇

按照老舊住宅區(qū)房屋、環(huán)境、配套設施和房屋產權的狀況等實際情況，將社區(qū)內老舊住宅區(qū)劃分為獨立院落型、單位管理型和開放型三種類型的服務單元，每種類型服務單元可按居民自治管理型、街道（社區(qū)）管理型和單位管理型等三種基本模式，創(chuàng)造條件，分期分批推進物業(yè)服務。

（一）對社區(qū)內原規(guī)劃建設的住宅區(qū)或相對獨立且配套設施比較齊全的住宅區(qū)（院落），可將其劃分為獨立院落型物業(yè)服務單元

街道要指導、協(xié)調、督促社區(qū)居委會幫助該區(qū)域內的業(yè)主建立業(yè)主大會制度或聯(lián)席會議制度。由業(yè)主委員會征求業(yè)主意見，通過投票的方式決定該單元采取何種形式的物業(yè)服務。一是決定對外招聘物業(yè)服務企業(yè)的，依法辦理引入物業(yè)管理的手續(xù)；二是決定將物業(yè)服務委托給街道或社區(qū)代管的，按街道（社區(qū)）管理型的服務模式，業(yè)主委員會與街道或社區(qū)簽訂物業(yè)服務合同（協(xié)議）并執(zhí)行；三是業(yè)主投票決定自治管理的，街道辦事處、社區(qū)居委會要組織區(qū)域內的業(yè)主，按本方案第五點規(guī)定的物業(yè)服務內容承擔自治管理工作。街道辦事處負責對自治管理單元內物業(yè)服務工作情況進行檢查、考核。

對未能建立業(yè)主大會制度的獨立院落型單元，街道可組織社區(qū)居委會召集房屋管理（產權）單位、專業(yè)部門（單位）和業(yè)主、使用人代表建立聯(lián)席會議制度，參照開放型服務單元推進物業(yè)服務工作。

（二）對社區(qū)內單位自管住宅區(qū)（院落）或直管公房、售后公房比較集中的住宅區(qū)（院落），可將其劃分為單位管理型物業(yè)服務單元，采取單位管理型服務模式

其物業(yè)服務工作由房屋管理(產權)單位負責牽頭組織和落實?？山⒎课莨芾?產權)單位負責召集，社區(qū)居委會和專業(yè)部門（單位）及業(yè)主、使用人代表組成的聯(lián)席會議制度，共同協(xié)商并達成《物業(yè)服務協(xié)議》，推行單位管理型的物業(yè)服務模式。

對房屋管理（產權）單位因改制、破產等原因撤銷或注銷的，其所管理的住宅區(qū)（院落）的物業(yè)服務工作，由其上級主管部門（單位）負責牽頭組織和落實。

（三）對社區(qū)內房屋用途多樣，且產權復雜，又難以圍墻建院的分散開放型住宅區(qū)，將其劃分為一個或若干個開放型物業(yè)服務單元，采取居民自治管理型、街道（社區(qū)）管理型服務模式

街道辦事處可按照該住宅區(qū)的規(guī)模、人口密度、居民生活習慣等因素，在該單元內建立社區(qū)居委會負責召集，房屋管理（產權）單位、專業(yè)部門（單位）和業(yè)主、使用人代表組成的聯(lián)席會議制度，共同協(xié)商并達成《社區(qū)物業(yè)服務公約》，通過成立社區(qū)服務中心、居民自治委員會、社區(qū)物業(yè)服務中介等多種形式的社會組織，為住宅區(qū)提供物業(yè)服務。該社會組織可采取靈活多樣的方式，針對住宅區(qū)內居民需求，有選擇地提供環(huán)衛(wèi)保潔、綠化管養(yǎng)、治安秩序維護、工程維修和家政等“菜單式”物業(yè)服務，按照保本微利的原則，對照服務內容向居民收取相應的物業(yè)服務費用，確保開放型老社區(qū)物業(yè)服務落實到位。

五、物業(yè)服務基本內容及收費形式

老舊住宅區(qū)日常物業(yè)服務一般包括下列事項：

1、保潔服務；

2、秩序維護服務；

3、房屋共用部位、設施設備的日常運行、維護服務；

4、綠化養(yǎng)護服務；

5、車輛進出、停泊服務。

以上日常性服務費用標準由物業(yè)服務單位（機構）根據服務需求和質量標準，測算管理成本，提出收費標準，結合老城區(qū)居民的實際情況，召開價格聽證會，在廣泛征求廣大業(yè)主、使用人和有關部門（單位）意見的基礎上，制定雙方可接受的收費機制，通過合同（協(xié)議）約定，報區(qū)物價局備案核準后，向使用人按月收取。物業(yè)服務機構要及時向廣大業(yè)主公布收入的使用情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

六、工作方法及步驟

（一）宣傳準備階段（2009年3月）

1、召開全區(qū)動員大會，簽訂街道、相關部門目標責任書。

2、各街道、各部門成立工作專班，制定具體推進方案。

3、各街道負責組織社區(qū)居委會在老舊住宅區(qū)張貼公告、發(fā)放通知，廣泛進行宣傳，營造良好的社會氛圍。

4、各街道組織人員，對轄區(qū)內老舊住宅區(qū)進行全面摸底調查（摸底調查統(tǒng)計表見附件2），確定物業(yè)服務單元的劃分和服務模式選擇，并建檔造冊。

（二）組織實施階段（2009年4月—10月）

1、做好試點工作（2009年4月20日—30日）。根據“先易后難，分步推進”的原則，各街道在合理劃分的物業(yè)服務單元基礎上，確定各單元的物業(yè)服務運作模式，可選擇一定比例不同類型的單元先行啟動物業(yè)服務工作。

4月下旬，區(qū)領導小組辦公室對已實行物業(yè)管理和物業(yè)服務的單元進行檢查，總結前期經驗（重點是：單元劃分、模式選擇、業(yè)主大會制度或聯(lián)席會議制度、物業(yè)服務合同或《社區(qū)物業(yè)服務公約》簽訂、收費標準確定），研究下一步工作推進方法。

2、全面推進階段（2009年5月—10月）。各責任單位參照上階段的工作經驗，逐一明確剩余物業(yè)服務單元的工作計劃，加大指導、協(xié)調和督促力度，全面完成目標任務。

（三）驗收總結階段（2009年11月）

由區(qū)領導小組辦公室根據《**市中心城區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務工作達標考核評分標準》，做好全區(qū)老舊住宅區(qū)推進物業(yè)服務工作的迎檢準備，并根據市、區(qū)政府的有關規(guī)定，總結全區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務工作達標情況，對優(yōu)秀、達標社區(qū)進行表彰和獎勵。

七、工作措施及要求

（一）落實責任，各司其職

各街道、相關部門要按照責任分工，加強協(xié)調，密切配合，切實加強老舊住宅區(qū)物業(yè)服務工作。對社區(qū)的不同情況，采取靈活多樣的服務模式，確保各項工作落到實處。

（二）加強保障，務求實效

各街道要落實專人負責老舊社區(qū)物業(yè)服務的推行工作。鼓勵和支持社區(qū)成立社區(qū)服務中心、物業(yè)服務中介等社會組織主動承接老舊住宅區(qū)物業(yè)服務。建立考評獎勵制度，區(qū)政府將對年終考核達標的社區(qū)給予獎勵。

（三）廣泛宣傳，營造氛圍

各單位要進一步加強老舊住宅區(qū)推行物業(yè)服務活動中好的經驗和做法的推廣，充分運用社區(qū)宣傳欄、黑板報、電視廣播等新聞媒介，廣泛宣傳老社區(qū)推行物業(yè)服務的意義和作用，促進廣大業(yè)主認識、理解物業(yè)服務，爭取廣大業(yè)主、轄區(qū)單位的支持、參與和配合。

（四）加強督辦，長效管理

各街道、各部門要加強調研，勇于創(chuàng)新，探索一條適合我區(qū)老社區(qū)長效管理的有效途徑。區(qū)領導小組辦公室要加強協(xié)調督辦，定期和不定期召開工作例會，及時研究解決工作中出現的問題。同時，要建立簡報制度，及時通報檢查結果。