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房產(chǎn)投資利弊范文第1篇

【關(guān)鍵詞】長期股權(quán)投資；合營企業(yè)；非貨幣性資產(chǎn)

合營方向合營企業(yè)投出非貨幣性資產(chǎn)產(chǎn)生損益的處理。合營方向合營企業(yè)投出或出售非貨幣性資產(chǎn)的相關(guān)損益，應當按照以下原則處理：

（1）符合下列情況之一的，合營方不應確認該類交易的損益：與投出非貨幣性資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的重大風險和報酬沒有轉(zhuǎn)移給合營企業(yè)；投出非貨幣性資產(chǎn)的損益無法可靠計量；投出非貨幣性資產(chǎn)交易不具有商業(yè)實質(zhì)。

【例題1】甲公司與乙公司共同出資設(shè)立丙公司，各持股比例50%，共同控制丙公司。2012年1月1日甲公司投出廠房，該廠房的賬面原值2000萬元，已提折舊400萬元，公允價值1700萬元。假定該項投出非貨幣性資產(chǎn)交易不具有商業(yè)實質(zhì)。

要求：編制甲公司2012年1月1日對丙公司投資的會計分錄。

【答案】

借：固定資產(chǎn)清理 1600

累計折舊 400

貸：固定資產(chǎn) 2000

借：長期股權(quán)投資——丙公司（成本） 1600

貸：固定資產(chǎn)清理 1600

（2）合營方轉(zhuǎn)移了與投出非貨幣性資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的重大風險和報酬并且投出資產(chǎn)留給合營企業(yè)使用的，應在該項交易中確認歸屬于合營企業(yè)其他合營方的利得和損失。交易表明投出或出售的非貨幣性資產(chǎn)發(fā)生減值損失的，合營方應當全額確認該部分損失。

【例題2】甲公司、乙公司、丙公司于2012年3月31日共同出資設(shè)立丁公司，注冊資本為5000萬元，甲公司持有丁公司注冊資本的38%，乙公司和丙公司各持有丁公司注冊資本的31%，丁公司為甲、乙、丙公司的合營企業(yè)。甲公司以其固定資產(chǎn)（廠房）出資，該廠房的原價為1600萬元，累計折舊為300萬元，公允價值為1900萬元，未計提減值準備；乙公司和丙公司均以1550萬元的現(xiàn)金出資。

假定廠房的尚可使用年限為10年，采用年限平均法計提折舊，無殘值。丁公司2012年實現(xiàn)凈利潤為800萬元。假定甲公司有子公司，需要編制合并財務報表，不考慮增值稅和所得稅等相關(guān)稅費的影響。

要求：編制甲公司2012年度個別財務報表中與長期股權(quán)投資有關(guān)的會計分錄及2012年12月31日編制合并財務報表時的調(diào)整分錄。

【答案】

1）甲公司在個別財務報表中的處理

甲公司上述對丁公司的投資，按照長期股權(quán)投資準則的原則確認初始投資成本；投出廠房的賬面價值與其公允價值之間的差額600萬元（1900-1300）確認為處置損益（利得），其賬務處理如下：

借：固定資產(chǎn)清理 1300

累計折舊 300

貸：固定資產(chǎn) 1600

借：長期股權(quán)投資——丁公司（成本） 1900

貸：固定資產(chǎn)清理 1900

借：固定資產(chǎn)清理 600

貸：營業(yè)外收入 600

2012年12月31日投出固定資產(chǎn)中未實現(xiàn)內(nèi)部交易損益=600-600÷10×9/12=555（萬元）。

2012年甲公司個別報表中應確認的投資收益=（800-555）×38%=93.1（萬元）

借：長期股權(quán)投資——丁公司（損益調(diào)整） 93.1

貸：投資收益 93.1

2）甲公司在合并財務報表中的處理

借：營業(yè)外收入 228（600×38%）

貸：投資收益 228

（3）在投出非貨幣性資產(chǎn)的過程中，合營方除了取得合營企業(yè)長期股權(quán)投資外還取得了其他貨幣性資產(chǎn)或非貨幣性資產(chǎn)，應當確認該項交易中與所取得其他貨幣性、非貨幣性資產(chǎn)相關(guān)的損益。

【例題3】甲公司和乙公司于2012年3月31日共同出資設(shè)立丙公司，注冊資本為1900萬元，甲公司持有丙公司注冊資本的50%，乙公司持有丙公司注冊資本的50%，丙公司為甲、乙公司的合營企業(yè)。甲公司以其固定資產(chǎn)（廠房）出資，出資時該廠房的原價為1200萬元，累計折舊為320萬元，公允價值為1000萬元，未計提減值；乙公司以900萬元的現(xiàn)金出資，另支付甲公司50萬元現(xiàn)金。

假定廠房的尚可使用年限為10年，采用年限平均法計提折舊，無殘值。丙公司2012年實現(xiàn)凈利潤800萬元。假定甲公司有子公司，需要編制合并財務報表，不考慮增值稅和所得稅等相關(guān)稅費的影響。

要求：編制甲公司2012年度個別財務報表中與長期股權(quán)投資有關(guān)的會計分錄及2012年12月31日編制合并財務報表時的調(diào)整分錄。

【答案】

1）甲公司在個別財務報表中的處理：

甲公司上述對丙公司的投資，按照長期股權(quán)投資準則的原則確認初始投資成本；投出廠房的賬面價值與其公允價值之間的差額120萬元（1000-880）確認為處置損益（利得），其賬務處理如下：

借：固定資產(chǎn)清理 880

累計折舊 320

貸：固定資產(chǎn) 1200

借：長期股權(quán)投資——丙公司（成本） 950

銀行存款 50

貸：固定資產(chǎn)清理 1000

借：固定資產(chǎn)清理 120

貸：營業(yè)外收入 120

由于在此項交易中，甲公司收取50萬元現(xiàn)金，上述利得中包含收取的50萬元現(xiàn)金實現(xiàn)的利得為6萬元（120÷1000×50），甲公司投資時固定資產(chǎn)中未實現(xiàn)內(nèi)部交易損益=120-6=114（萬元）。2012年12月31日固定資產(chǎn)中未實現(xiàn)內(nèi)部交易損益=114-114÷10×9/12=105.45（萬元）。

2012年甲公司個別報表中應確認的投資收益=（800-105.45）×50%=347.28（萬元）

借：長期股權(quán)投資——丙公司（損益調(diào)整） 347.28

貸：投資收益 347.28

2）甲公司在合并財務報表中的處理

借：營業(yè)外收入 57（114×50%）

貸：投資收益 57

【例題4】甲公司、乙公司和丙公司共同出資設(shè)立丁公司，注冊資本為5000萬元，甲公司持有丁公司注冊資本的38%，乙公司和丙公司各持有丁公司注冊資本的31%，丁公司為甲、乙、丙公司的合營企業(yè)。甲公司以其固定資產(chǎn)（機器）出資，該機器的原價為1600萬元，累計折舊為400萬元，公允價值為1900萬元，未計提減值；乙公司和丙公司以現(xiàn)金出資，各投資1550萬元。

假定甲公司需要編制合并財務報表。不考慮所得稅影響。甲公司的賬務處理如下：

甲公司在個別財務報表中，對丁公司的投資長期股權(quán)投資成本為1900萬元，投出機器的賬面價值與公允價值之間的差額為700萬元（1900-1200），確認損益（利得）。

借：長期股權(quán)投資——丁公司（成本） 19000000

貸：固定資產(chǎn)清理 19000000

借：固定資產(chǎn)清理 12000000

累計折舊 4000000

貸：固定資產(chǎn) 16000000

借：固定資產(chǎn)清理 7000000

貸：營業(yè)外收入 7000000

甲公司在合并財務報表中，對于上述投資所產(chǎn)生的利得，僅能夠確認歸屬于乙、丙公司的利得部分在合并財務報表中需要抵消歸屬于甲公司的利得部分266（700×38%）萬元，在合并財務報表中作如下抵消分錄：

借：營業(yè)外收入 2660000

貸：長期股權(quán)投資——丁公司 2660000

上述在個別和合并財務報表中的處理，也可以比照權(quán)益法下順流交易對未實現(xiàn)內(nèi)部交易損益抵消進行處理的原則。假定丁公司投資當年實現(xiàn)凈利潤為零，甲公司在個別和合并財務報表中作如下處理：

1）甲公司個別財務報表上按照權(quán)益法確認投資收益時，對于因投出非貨幣性資產(chǎn)上的利得作為順流交易未實現(xiàn)內(nèi)部交易損益處理，因丁公司設(shè)立當年度實現(xiàn)凈利潤為零，在確認投資收益時，將零的凈利潤減去投出非貨幣性資產(chǎn)上的利得與所持股權(quán)比例計算應確認的投資損益。

應確認的投資收益=（0-700）×38%=-266（萬元）

借：投資收益 2660000

貸：長期股權(quán)投資—損益調(diào)整 2660000

2）甲公司在其編制的合并財務報表中，對上述未實現(xiàn)內(nèi)部交易損益在個別財務報表基礎(chǔ)上作如下調(diào)整：

借：營業(yè)外收入 2660000

貸：投資收益 2660000

未來期間，該項投入丁公司的固定資產(chǎn)計提折舊時，前期投資時產(chǎn)生的利得上的折舊部分在計算確認投資收益時作為內(nèi)部交易損益進行后續(xù)處理。

參考文獻

[1]財政部會計司編寫組.企業(yè)會計準則講解2010[M].北京：人民出版社，201，9.

房產(chǎn)投資利弊范文第2篇

要理財知識必不可少

隨著社會閱歷的不斷增加，我逐漸意識到人一生會面臨置業(yè)、購車、投資、子女教育、風險保障與安度晚年等多種需求，而合理科學的理財規(guī)劃將能使這些需求更快地實現(xiàn)。理財離不開復雜多變的金融市場，債市、股市、匯市、房市、金市，每個市場都是風險與機會并存；基金、保險、債券、股票、期貨、外匯、黃金、信托、房產(chǎn)，每種金融工具都各有利弊。此時我真真切切體味到了“書到用時方恨少”這句話的意義。

2005年我開始學習金融學，2007年開始全面接觸到理財規(guī)劃，理財這門務實的學科深深地吸引著我，也促使我不斷地學習經(jīng)濟、財務等方面的知識。短短5年中，我的財商得到了很大的提升，培養(yǎng)了正確金錢觀的同時，也漸漸鍛煉了駕馭金錢的能力。

抽身股市進軍二線房產(chǎn)市場

2007年，中國股市全年漲幅領(lǐng)跑全球，滬深兩市所有綜合指數(shù)、行業(yè)指數(shù)都創(chuàng)歷史新高。滬指2007年12月28日收盤報5261.56點，全年上漲96.7％，成為歷年來上漲最多的年份，深證成指2007年漲幅為166.29％。滬深兩市總市值突破30萬億元大關(guān)，募集資金總額達3391億元，是2006年的2倍。

難得的牛市行情不斷激發(fā)著投資者的熱情，我的家人和身邊的朋友也都從中獲得了可觀的收益，但如此令人驚嘆的數(shù)字卻使我變得謹慎起來，加之次貸危機2007年8月席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場，我于2007年夏果斷建議家人從瘋狂的市場中獲利退出，并投資于剛性需求旺盛的二線城市房地產(chǎn)。

投資房地產(chǎn)最重要的因素是關(guān)注投資地段的房價是否有增長的潛力，經(jīng)過認真調(diào)研，結(jié)合城市居住環(huán)境、城市規(guī)劃及樓盤周邊配套設(shè)施選定區(qū)位，我們規(guī)避一線城市房產(chǎn)的過度漲幅，投資于有潛力的二線城市房地產(chǎn)。簡單的理財決策，不僅規(guī)避了2008年A股市場下跌的巨大風險，保全了獲利的資金，還將家庭的資產(chǎn)配置進行了新的調(diào)整，收獲了二線城市房產(chǎn)高達20％～30％的增值收益。

看準時機轉(zhuǎn)戰(zhàn)北京樓市

2008年冬天，金融危機開始向全球蔓延，以房地產(chǎn)為代表的實體經(jīng)濟開始動搖，131號文件、限外令和房貸優(yōu)惠等一系列刺激樓市發(fā)展的政策接踵而至，股市也是一落千丈。略有投資頭腦的人都知道，尚處于幼年階段的中國樓市，在中國特色的行業(yè)政策之下，政府必會想方設(shè)法地“棄車保帥”來實現(xiàn)GDP的保入目標。加之國際熱錢從歐美等資本主義國家抽身速度很快，需要最為穩(wěn)妥的中國房地產(chǎn)板塊來庇護。2008年底，一直關(guān)注樓市的我，猛然覺得房價已到拐點臨界值。在淡季促銷之際，又從多方打探到北京“CBD東擴”傳言即將成真。于是，果斷將在二線城市房產(chǎn)中的獲利資金投入到一線城市房產(chǎn)，在北京東四環(huán)購置了一套房源，如今已經(jīng)翻倍，也可謂“地緣性豪宅”了。其實，一切商品的價值都是基于土地而衍生的，房地產(chǎn)則更是直接具有這種價值中最稀缺的土地資源。當然，豪宅的門牌隨時都可以換，唯有占據(jù)地緣優(yōu)勢的建筑才能價值永恒。

教育投資促進理財良性循環(huán)

對于年輕人，我最推崇的就是教育投資。讀書期間，父母積極鼓勵我學習理財技能，并量力而行通過專業(yè)的培訓及考試。在進行了權(quán)衡后，我考取了國家助理理財規(guī)劃師的職業(yè)資格。為更好了解理財行業(yè)的前沿動向，2008年寒假，我前往國際金融中心――香港參加了一系列關(guān)于投資理財?shù)难辛暭皩嵺`。香港研習的經(jīng)歷不僅豐富了我的專業(yè)知識及職業(yè)素養(yǎng)，還拓寬了我的視野，也確定了成為卓越理財規(guī)劃師的職業(yè)理想。2009年的畢業(yè)實習一生難忘，我與來自全球不同學校的優(yōu)秀學子們共同學習，并通過實習公司提供的平臺進行實踐，分別在資訊部、培訓部、市場部、銷售部輪崗實習，難能可貴的實踐使我的英語運用能力、商務洽談能力、團隊合作能力、分析解決問題能力以及金融衍生品運用能力得到全面提升。這些經(jīng)歷都為我進入理財行業(yè)提供了堅實的基礎(chǔ)。

房產(chǎn)投資利弊范文第3篇

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅 交易成本 帕累托最優(yōu) 利益相關(guān)者

我國經(jīng)濟高速成長的背景下，人們對居住的需求日益增高，住房供求緊張，市場價格一直在攀升。政府針對市場出臺了各種政策和調(diào)控措施，可是房價仍居高不下。房產(chǎn)稅的開征，會加大投機者的保有成本，一定程度上阻止市場的投機行為，本文將從經(jīng)濟學角度分析房產(chǎn)稅開征的利弊，以使決策者有序推進房產(chǎn)稅的開征。

一、交易成本阻礙房產(chǎn)稅的開征

（一）交易成本的內(nèi)涵

所謂交易費用，是指達成一筆交易所要花費的成本，包括交易過程中所需要花費的時間和貨幣成本。從根本上來說，只要人們進行交往互換活動，就會有交易費用產(chǎn)生。所以無論是企業(yè)的內(nèi)部交易，還是市場交易，都存在著不同的交易費用；而企業(yè)替代市場，是因為通過企業(yè)交易而形成的交易費用比通過市場交易而形成的交易費用低，這是人類追求經(jīng)濟效率的體現(xiàn)。

就我國的目前情況來看，政府在房地產(chǎn)的交易過程中實行的“重交易環(huán)節(jié)、輕保有環(huán)節(jié)”的稅收工具，以及向地方政府一次性繳納的土地出讓金的政策，實質(zhì)上是提高了房地產(chǎn)的交易費用，變相推高房價，加重購買者的負擔。無論哪種交易方法都會盡量去尋求最低的交易成本，盡量降低交易費用。房產(chǎn)稅的征收有利于降低房屋的交易成本，這是因為以前一次性繳納的土地出讓金變成了逐漸繳納的房產(chǎn)稅，提高了房屋的保有成本，從而起到了盡量抑制房產(chǎn)投資者的作用。

（二）房產(chǎn)稅開征的交易成本分析

房產(chǎn)稅對存量房和交易房的征收標準是不一致的。國家大幅提高了存量房的交易稅，差價的20%毫無疑問是為了嚴厲打擊投機者，但是交易房的稅率相對較低，這嚴重影響了囤房者和投資者的利益，導致他們的反對聲一片。

二、帕累托最優(yōu)是房產(chǎn)稅最強的攔路虎

（一）帕累托最優(yōu)的基本內(nèi)涵

帕累托最優(yōu)是指資源分配的一種理想狀態(tài)，即假定固有的一群人和可分配的資源，從一種分配狀態(tài)到另一種狀態(tài)的變化中，在沒有使任何人境況變壞的前提下，也不可能再使某些人的處境變好。在完全競爭條件下，由市場供求所形成的均衡價格，能夠引導社會資源實現(xiàn)有效配置，使任何兩種產(chǎn)品對于任何兩個消費者的邊際替代率都相等，任何兩種生產(chǎn)要素對任何兩種產(chǎn)品生產(chǎn)的技術(shù)替代率都相等，從而達到任何資源的再配置都不可能在不使任何人的處境變壞的同時，使一些人的處境變好。從市場的角度來看，一家生產(chǎn)企業(yè)，如果能夠做到不損害對手利益的情況下又為自己爭取到利益，就可以進行帕累托改進。換言之，如果是雙方進行交易，這就意味著雙贏的局面。

（二）房產(chǎn)稅開征難以實現(xiàn)帕累托最優(yōu)

房產(chǎn)稅改革要在實現(xiàn)公平、效率、充足的收入、降低管理成本等多重目標下做出權(quán)衡，這就要涉及到帕累托最優(yōu)理論的運用。然而在我國目前的房地產(chǎn)市場上，很難實現(xiàn)帕累托最優(yōu)。因為利益相關(guān)者，主要是中央與地方政府，陷入了“囚徒困境”。依據(jù)國外的經(jīng)驗，房產(chǎn)稅開征之后地方政府將獲得更多的財政收入。而當今我國調(diào)控房產(chǎn)市場的兩大利益主體一是中央，一是地方政府、房企、銀行及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)合體，所涉及的既有國家經(jīng)濟、政治的整體利益，也有地方、行業(yè)、個人的局部利益。利益的博弈過程相當復雜。基于“囚徒困境”，若雙方都為了整體的國家利益而沉默，那么集體利益將實現(xiàn)最大化，這恰恰也是最理想和最難實現(xiàn)的狀態(tài)；如果雙方都違約，國家的整體利益將會受到極大損害，這也是中央這一利益主體更加不愿意見到的情況，因為中央政府對大局的把握比那些只關(guān)注局部利益的群體更加有預見性和危機感。表1展示了中央政府與地方政府的博弈矩陣。

由表1可以看出，地方政府為了追求自身利益最大化，很可能會選擇“違約”，那么，就違背了中央政府的初衷。并且無論中央政府的選擇是什么，地方政府的“違約”選擇都是最好的選擇?？梢哉f，帕累托最優(yōu)是房產(chǎn)稅成長道路上的最強攔路虎。

三、房產(chǎn)稅開征對利益相關(guān)者的影響

（一）房產(chǎn)稅的利益相關(guān)者

就目前的房地產(chǎn)形勢來看，中央政府調(diào)控改變不合理的利益分配格局勢在必行。在房地產(chǎn)市場調(diào)控中，主要的利益相關(guān)者有中央政府、地方政府、房產(chǎn)投資者、房產(chǎn)剛性需求者、房地產(chǎn)開發(fā)商。這些利益相關(guān)者與房產(chǎn)稅的開征密切相關(guān)，有的分擔了房產(chǎn)稅開征的風險，有的為房產(chǎn)稅開征付出了代價，有的對房產(chǎn)稅進行監(jiān)督和制約，有的會因此而受益。因此政府的決策必須要考慮他們的利益或接受他們的約束。

（二）房產(chǎn)稅開征對利益相關(guān)者的沖擊

房產(chǎn)稅的征收需要定量的衡量眾多利益相關(guān)者的權(quán)重，考慮房產(chǎn)稅改革后對利益相關(guān)者的影響。

第一，中央政府。中央政府策劃房產(chǎn)稅改革的目的之一就是對房地產(chǎn)市場進行“洗牌”，改變市場不正當?shù)睦娣峙涓窬?。如果僅考慮到經(jīng)濟利益，中央政府甚至不算是利益相關(guān)者。因為無論是土地出讓金還是房產(chǎn)稅都只能算作是地方政府稅收的收入。但中央政府對市場的長遠發(fā)展負有責任。本文之所以將中央政府設(shè)為本次改革的利益相關(guān)者，是因為它是房產(chǎn)稅改革的重要推進者或者說是間接受益者。經(jīng)過此次改革，會加大投機者對房產(chǎn)的保有成本，一定程度上阻止市場的投機行為，抑制房價非正常的快速高漲，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展會產(chǎn)生積極作用。

第二，地方政府。地方政府是房地產(chǎn)改革的直接利益相關(guān)者。土地出讓金一直以來都是地方政府的重要收入來源。改革后，將不再征收土地出讓金，也就是初始階段征稅改為保有階段征稅。改革開始，地方政府的收入將會明顯降低，但從長遠來看，房產(chǎn)稅來源穩(wěn)定，收入反而會增加。地方政府在這個問題上是很矛盾的一個主體。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)商。房產(chǎn)稅的征收，增加了企業(yè)預交的稅款和房產(chǎn)的成本，使房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤減少。而且納稅人即使是房地產(chǎn)開發(fā)商，但負稅人必定是購房者，住房的需求受價格的影響波動大，房價的上漲，會抑制購房需求，使開發(fā)商賣出的住房減少，進而利潤減少。但是這并不絕對，無法預料房價是否會出現(xiàn)報復性增長，最終導致消費者權(quán)益受損。我國的房地產(chǎn)市場屬于賣方市場，當房地產(chǎn)商利益受損時，它會轉(zhuǎn)移賦稅，進而使房價再度上漲。

第四，房產(chǎn)剛性需求者。可以說，他們會是房產(chǎn)稅改革的受益者。因為他們不會保有多套房產(chǎn)，從而避開了高額的房產(chǎn)保有成本，而且將一次分攤到他們身上的土地出讓金變成了分批次按時間的房產(chǎn)稅，因而必定成為改革的堅定支持者。根據(jù)國外經(jīng)驗來看，在房產(chǎn)稅征收初期，房價下跌，剛性需求者獲利。但是同時也使中收入階層受到?jīng)_擊，增加了中收入階層的買房成本，讓本來就買房困難的中收入階層更加為難。

第五，房產(chǎn)投機者。房產(chǎn)稅改革可以在一定程度上抑制房產(chǎn)投資者的投資。由于他們的投機行為，導致市場供需更為不平衡，從而間接使房價飛速高漲。而房價的上漲又使他們有利可圖，故而他們會繼續(xù)加大投資。惡性循環(huán)就此形成，市場被他們吹出了一個美麗卻脆弱的泡沫，只要破裂所有的利益相關(guān)者都將受害。所以必然要壓縮他們的利潤空間，爭取盡可能地減少投機行為。面對未來可能削減自身利益的局面，他們自然成為了房產(chǎn)稅改革的堅定反對者。

從以上分析來看，房產(chǎn)稅開征的受益者是中央政府，剛性需求者；損失者是房產(chǎn)投資者（特別是持有多套房產(chǎn)者）、地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商，這里的地方政府僅限于改革的初期?？梢钥吹?，雙方力量對比并不懸殊，從利益相關(guān)者角度講，雙方都有足夠大的影響力可以對抗。

參考文獻：

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2.劉洪玉.房產(chǎn)稅改革的國際經(jīng)驗與啟示[J].改革，2011，（2）.

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房產(chǎn)投資利弊范文第4篇

2、要注意買房時的首付：在確定好想要購買的樓盤之后，一定要去了解首付款有多少，根據(jù)首付款來合理分配自己的收入與開支，為房子的首付做好充足的準備。

3、篩選自己的買房范圍：購房者要根據(jù)樓盤附近的交通以及商圈來進行選擇，看交通以及生活是否便利。其實無論是購買二手房還是購買新房都有它們各自的優(yōu)缺點，二手房相對來說配套設(shè)施都比較成熟，而且價格也要相對低一些;而新房會居住得更加舒適，未來的投資回報率也會高一些。

4、了解購房常識：買房不是一件小事，會涉及到大量的資金，所以在買房之前要自己去了解一些購房常識。

5、貸款方式要選好：目前貸款主要有商業(yè)貸款和公積金貸款兩種方式，這兩者各有利弊。購房者在決定采取哪種方式進行貸款購房時，應充分考慮到兩種方式的特點，依照自身實際情況選擇貸款方式。

房產(chǎn)投資利弊范文第5篇

    關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；房地產(chǎn)市場；社會公平；宏觀調(diào)控；監(jiān)管

    2011 年2 月，備受爭議的房產(chǎn)稅在重慶、上海開始征收。至此，關(guān)于房產(chǎn)稅的種種猜測畫上了句號。然而關(guān)于房產(chǎn)稅的影響從始至終就沒有停息過，對其功過利弊，見仁見智。支持者認為，實施房產(chǎn)稅可以有效的抑制房價的過快上漲、擠壓房地產(chǎn)泡沫、實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理配置，同時也有利于調(diào)節(jié)收入分配、縮小收入差距、實現(xiàn)社會公平。這也是國家推出房產(chǎn)稅的初衷，有的人甚至把他作為國家調(diào)控房市繼加息、限購之后的“最后一招”，是解決與規(guī)范房地產(chǎn)健康發(fā)展、維護民生的“治本之策”。

    那么，房產(chǎn)稅真果真是如有些人所說的那樣的“靈丹妙藥”？事實上任何事物都是矛盾的統(tǒng)一體，是一分為二的，房產(chǎn)稅的開征對經(jīng)濟的影響具有很大的不確定性，許多消極影響也是必須重視的。

    一、對房價和房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展的消極影響

    一種觀點認為，開征房產(chǎn)稅在一定程度上增加了房產(chǎn)的保有成本，從而減少房屋的空置率，打擊與抑制對住房的投機性需求，穩(wěn)定了人們的預期，可以有效緩解供求矛盾，最終達到抑制房價上漲、實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的均衡和健康發(fā)展之目的。在當前的宏觀經(jīng)濟形勢下，開征房地產(chǎn)稅對房價及房市也可能會產(chǎn)生消極影響。

    眾所周知，商品價格的取決于市場供求，是買賣雙方競爭的結(jié)果。我國房地產(chǎn)市場長期處于供不應求的不均衡狀態(tài)。從今后的發(fā)展趨勢來看，這種供求矛盾有可能加劇。從需求角度來看，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人們收入水平的提高，作為生活水平重要標志的住房，人們對其需求將日益增加。從當前引發(fā)房價上漲的因素來看，對房屋的投資性需求也將有所增加。由于金融、資本市場不完善，投資渠道狹窄；儲蓄存款作為主要的投資方式，相對于高物價實際利率為負；而股市又是處于風雨飄搖的狀態(tài)中，許多2007 年入市的資金現(xiàn)在仍未“解套”。房地產(chǎn)就目前來講是公認的相對風險較小而收益很高的“暴利行業(yè)”。正是在這種預期的驅(qū)使下，大量資本源源不斷的涌入到這個黑洞中，國家采取各種措施均未奏效就是鮮明的例證，各地“地王”頻現(xiàn)就是最好的說明。前期國家為應對金融危機實施的相對寬松的貨幣政策，對拉動房地產(chǎn)的需求起到推波助瀾的作用。再從供給角度來看，按照傳統(tǒng)經(jīng)濟理論土地的供給是一定的，隨著城市化進程的加快和國家嚴格控制土地的使用，城市可用地是絕對減少的。這樣，供不應求的格局將更加突出。

    在這樣一種供求失衡的格局中，房地產(chǎn)稅的實行并不能有效解決這一對突出矛盾。首先它并不能有效抑制對房地產(chǎn)的需求，特別是有效打擊抑制房地產(chǎn)的投機行為。以重慶房產(chǎn)稅征收方案為例看，當前全國住房的市值以百萬億計，而所征收的房產(chǎn)稅款只有區(qū)區(qū)十億多，這樣的稅制對市場的調(diào)節(jié)作用是微乎其微的，對于一種“暴利”的投機更起不到任何的有效的制約。

    有人還擔心，此番政府開征房產(chǎn)稅又會成為開發(fā)商提高房價的借口。由于房產(chǎn)稅是在流通或者交易中征收的稅種，在當前房地產(chǎn)市場處于賣方市場、供求失衡的狀態(tài)下，發(fā)地產(chǎn)商會以提高價格的方式把房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁到普通民眾身上。這無疑會推高房價，加重普通購房者的負擔。還有部分經(jīng)濟學家敏銳的看到，由于房產(chǎn)稅的實行，會推高房租價格。這對于當前國家通過廉租住房解決房價上漲和低收入者住房的政策是相悖的。

    二、對社會公平可能產(chǎn)生的消極影響

    支持者認為，房產(chǎn)稅的開征作為一種社會收入再分配，有利于調(diào)節(jié)收入分配，縮小收入差距，從而實現(xiàn)社會公平。然而，這只看到了問題的一個方面，事實上，房產(chǎn)稅的開征最終也可能不利于社會的公平。

    以上海房產(chǎn)稅征收方案為例，明顯的特點是只對增量征收，而不對存量征收，即只對新購住房征收房產(chǎn)稅，而不管在征收之前有幾套房、有多大面積。這樣的方式承認了現(xiàn)有社會不公平的合理性，是對既得利益者的偏袒。許多學者指出，這是“對稅收公平原則的最大褻瀆”，是對新購房者的懲罰，根本無法降低住房的空置率。 

這勢必會迫使更多的購房者和投機者在政策實施前出現(xiàn)集中交易的行為，現(xiàn)實也證實了人們的這種擔心。

    宏觀政策的實施要兼顧經(jīng)濟效率與公平，但在不同時期又要有所側(cè)重。就目前來看，國家政策的導向是在保證經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展的前提下，更加注重社會公平，也即在“把蛋糕做大”的同時力求“把蛋糕分好”。而社會公平從一個側(cè)面來說就是要合理確定分配政策，處理好國家和居民的利益關(guān)系。在國民收入分配中長期存在的問題是過分注重國家，突出表現(xiàn)為國家財政收高于經(jīng)濟增長速度，而居民收入的增速則低于經(jīng)濟增長速度，這是社會分配不合理的一個方面表現(xiàn)，使得人民未能真正充分共享改革發(fā)展成果，人民生活水平的提高同經(jīng)濟發(fā)展不一致。國家為扭轉(zhuǎn)這一格局，采取種種措施在國民收入分配時提高居民收入所占的比重，剛出爐的“十二五”規(guī)劃提出由原來的“國強”到現(xiàn)在更加注重“民富”。而在人民普遍收入水平不高的情形下開征房產(chǎn)稅，無異于政府與民爭利，減少居民收入，使得本就已經(jīng)不合理的收入分配更加不公平。

    再從房產(chǎn)稅對收入差距的影響來看，能否真正有利于社會公平也是很值得懷疑的。正如《人民日報》（2011.01.17）撰文指出的，房產(chǎn)稅可能會誤傷中低收入家庭。主要是因為房產(chǎn)稅不同于個人所得稅和營業(yè)稅，不是依據(jù)個人的所得或營業(yè)額來征收，而是依據(jù)房屋估價這種不動產(chǎn)來繳納的。對于非營業(yè)性住房來講，不動產(chǎn)是不能直接變現(xiàn)的，這就需要人們用其他收入來繳納房產(chǎn)稅，這對于掙錢能力較弱的中低收入者來講無形之中增加了一筆不小的負擔，而對于掙錢能力較強的高收入者或者是可以賺取高額利潤的投機商而言影響則甚微，對于無房的中低收入者而言，這無疑是雪上加霜。這顯而易見是不利于縮小收入差距的。經(jīng)濟學家郎咸平把房產(chǎn)稅看作是“從民眾身上割肉”，不僅沒有法理依據(jù)，也有損社會公平，在監(jiān)管不到位的情況下，極易產(chǎn)生腐敗。

    三、房產(chǎn)稅實施的相關(guān)配套措施尚未完善可能引發(fā)的社會問題

    一是關(guān)于房產(chǎn)稅的合法性問題。稅收具有法制性和固定性，“有稅必有法”，任何稅收征管及其變化，都要由國家立法機關(guān)制定相應的法律，規(guī)范稅收行為以調(diào)整稅收關(guān)系，這樣稅收才具有合法性。而從目前來看，房產(chǎn)稅并未有一部真正有效力的、成文的法律規(guī)范加以調(diào)整與規(guī)范，即使是作為試點，也應納入到法制的軌道，否則依法治國就會只成為一句口號。

    二是評估機制不健全，使得在房產(chǎn)稅在試行過程中實際操作受到了制約。稅基的確定對于稅收有非常重要的影響，因為它直接決定著納稅的多少、居民的切身利益。對于房產(chǎn)稅來講，涉及到對房產(chǎn)的估價、面積的測量等。而目前我國獨立的、富有資質(zhì)的評審機構(gòu)嚴重匱乏，從屬于政府的評審機構(gòu)作為利益相關(guān)方，會影響到評審結(jié)果的客觀公正性。普遍認為的可行方案是依據(jù)市場價格估價，然而市場價格一方面經(jīng)常變化，另一方面又會由于區(qū)域差別大，操作起來困難重重。

    此外，由于缺乏必要的監(jiān)管和制度保證，這一措施的出臺又可能產(chǎn)生各種各樣的逃避稅行為。在實施房產(chǎn)稅的地方已經(jīng)出現(xiàn)了隱匿個人房產(chǎn)、虛假過戶和假離婚的事情，以期達到逃避稅行為，由此引發(fā)的社會問題也不少，而目前的法律制度又不能很好的解決這些問題。

    總之，對于房產(chǎn)稅實施的消極影響必須有全面而清醒的認識。一方面要認識到，隨著時代的發(fā)展，為解決民生、實現(xiàn)社會公平，對個人住宅開征房產(chǎn)稅是社會發(fā)展的必然，決不能因噎廢食，因為有困難和消極作用的存在就裹足不前；另一方面也要看到，房產(chǎn)稅影響面廣、意義重大，必須審慎對待。要把握適當?shù)臅r機，采取正確的措施以趨利避害。這就需要國家完善相關(guān)的配套法律制度，加強監(jiān)管，發(fā)展生產(chǎn)，增加人民收入，通過試點不斷總結(jié)經(jīng)驗教訓，穩(wěn)步推進，才能達到調(diào)控目標，實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展與社會和諧的統(tǒng)一。

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