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地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅收籌劃范文第1篇

一、稅收籌劃的基本理論

1.稅收契約理論

契約理論是20 世紀(jì)30 年代以來(lái)形成的一種企業(yè)理論。契約理論認(rèn)為企業(yè)是由投資人、所有人、經(jīng)歷金額貸款人之間訂立的一系列契約組成的集合體，契約各方的目標(biāo)都是追求自身效用的最大化。契約理論包括完全契約和不完全契約。完全契約指契約雙方都能完全預(yù)見(jiàn)到契約內(nèi)可能發(fā)生的重要事情，愿意遵守雙方所簽訂的契約，當(dāng)契約雙方對(duì)契約條款產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，第三方可以強(qiáng)制執(zhí)行。不完全契約是由于個(gè)人的有限理性，外在環(huán)境的復(fù)雜性、不確定性，信息的不對(duì)稱性和不完整性，契約當(dāng)事人或契約的仲裁者無(wú)法證實(shí)或觀察這一切。稅收的本質(zhì)是一種契約關(guān)系，稅收政策是政府和納稅人之間通過(guò)博弈達(dá)成的均衡契約。因此，稅收籌劃一定要在符合稅收契約的前提下才能進(jìn)行。然而，由于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的多樣性，政府在制定稅收契約的時(shí)候不可能面面俱到，難免存在稅收漏洞和稅收空白。但是，企業(yè)完全采取靈活的經(jīng)營(yíng)策略，這也決定了企業(yè)是可以在稅收契約的范圍內(nèi)進(jìn)行一定的稅收籌劃。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要開(kāi)發(fā)流程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的首要步驟是要選取項(xiàng)目，確定開(kāi)發(fā)對(duì)象。在這個(gè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該取得由政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

項(xiàng)目確定開(kāi)發(fā)之后，就要獲取建設(shè)項(xiàng)目所用土地。目前土地使用權(quán)的獲得一般是采用招標(biāo)的方式。但是也可以采用其他不同的獲取方式。如可以采用企業(yè)合作開(kāi)發(fā)、公司合并、股權(quán)收購(gòu)等不同的方式。不同的土地獲得方式會(huì)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)產(chǎn)生非常重要的影響，同時(shí)也是適應(yīng)不同的稅收政策。

有了前兩項(xiàng)工作的鋪墊，房地產(chǎn)企業(yè)需要正式著手項(xiàng)目的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)工作和相關(guān)資質(zhì)的取得以及資金的籌集工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)首先要向城市規(guī)劃行政管理部門(mén)申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以獲取《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)》，房地產(chǎn)委托有規(guī)劃資質(zhì)的單位依據(jù)上述通知書(shū)來(lái)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。方案設(shè)計(jì)主要是用來(lái)確定建筑物的平面布局、空間尺度以及建筑結(jié)構(gòu)。設(shè)計(jì)完畢提交城市規(guī)劃行政管理部門(mén)審查并核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。后續(xù)再進(jìn)行進(jìn)一步的詳細(xì)方案設(shè)計(jì)。同時(shí)不能忘記資金的籌集工作，即企業(yè)的融資工作。常見(jiàn)的融資方式主要包括銀行借款、發(fā)行債券、發(fā)行股票等融資方式。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也可以采取期房銷售的方式籌集資金。

在前述準(zhǔn)備做好后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正式進(jìn)入非常核心的環(huán)節(jié)――建設(shè)施工環(huán)節(jié)。在具體的施工中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以是請(qǐng)公司以外的建筑公司進(jìn)行施工，也可以是自行成立建筑公司進(jìn)行。這些不同的安排都會(huì)使用不同的會(huì)計(jì)和稅收政策。前文談及商品房預(yù)售的問(wèn)題，商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售是當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)最為盛行的一種經(jīng)營(yíng)方式，同時(shí)也是一條重要的籌資渠道，預(yù)售房地產(chǎn)可以用客戶的資金建房，同時(shí)也完成了房屋銷售工作，即售房又籌資，資金來(lái)源既無(wú)息又安全。

當(dāng)然，最終房地產(chǎn)的銷售策略也會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的盈利狀況，同時(shí)也會(huì)帶來(lái)不同的會(huì)計(jì)及稅務(wù)處理?？芍^各個(gè)環(huán)節(jié)都有稅收合理籌劃的可行性存在。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各環(huán)節(jié)稅收籌劃政策建議

1.土地取得環(huán)節(jié)

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地的最常見(jiàn)的三種形式即：直接購(gòu)買(mǎi)、合作建房和接受以土地使用權(quán)投資入股的分析。直接購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)的優(yōu)點(diǎn)是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)容易保證對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的控制權(quán)，不容易稀釋股權(quán)；直接購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)交易簡(jiǎn)單，便于土地使用權(quán)交易雙方操作。但是，直接購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)也存在其固有的缺點(diǎn)，而這些恰恰是另外兩種方式的優(yōu)點(diǎn)所在：不必直接支付購(gòu)置成本，會(huì)在一定程度上減輕企業(yè)的資金壓力；可以很好的解決企業(yè)建成房屋的銷售問(wèn)題，便于節(jié)約銷售費(fèi)用，暢通銷售渠道。所以，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的初創(chuàng)時(shí)期，可以采用合作建房或接受土地使用權(quán)投資入股的方式獲得土地使用權(quán)。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在盈利能力日益增強(qiáng)的繁榮發(fā)展時(shí)期，可以采用直接購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)的方式，一方面在這個(gè)發(fā)展階段，企業(yè)具有較強(qiáng)的資金技術(shù)實(shí)力，另一方面，合作建房和接受土地使用權(quán)投資入股的方式容易稀釋企業(yè)股權(quán)。

2.前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好拆遷安置和融資準(zhǔn)備。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)選擇拆遷補(bǔ)償方式時(shí)，需要考慮諸多因素，如被拆遷戶的求償意愿，應(yīng)和被拆遷戶做好溝通，保證前期的拆遷工作的順利進(jìn)行。即將建設(shè)的項(xiàng)目的市場(chǎng)需求度以及房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)和盈利能力。

在選擇融資手段時(shí)，保證融資方式的多樣性，以確保房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全。同時(shí)善于利用債務(wù)融資在進(jìn)行利息抵稅時(shí)的重要作用，發(fā)揮“稅盾效應(yīng)”應(yīng)有的功能，切實(shí)降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。同時(shí)在利用的過(guò)程中要掌握“適度”原則，保證凈經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)凈利率與稅后利息率的差額是正值，以便使債務(wù)融資的優(yōu)點(diǎn)發(fā)揮到最大。

3.工程施工環(huán)節(jié)

針對(duì)于工程開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采用自建銷售模式還是受托代建也有不同的盈利方式、空間和稅收負(fù)擔(dān)。針對(duì)于銷售渠道暢通、預(yù)計(jì)銷售凈利率比較高的模式下，自建銷售帶來(lái)的巨大盈利可以彌補(bǔ)其多樣和復(fù)雜的稅收成本；相反，則受托代建能給企業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定的收益和較少的稅收負(fù)擔(dān)。企業(yè)需要結(jié)合現(xiàn)有的市場(chǎng)狀況和代建機(jī)遇來(lái)確定具體采用何種盈利方式。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以測(cè)算出利潤(rùn)均衡時(shí)的銷售收入和代建費(fèi)用，可以使決策更加的科學(xué)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的在建設(shè)環(huán)節(jié)的相關(guān)合同的簽訂，對(duì)于企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)有一定的影響，根據(jù)前述分析和我國(guó)稅法的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在簽訂建設(shè)階段的有關(guān)合同時(shí)一定要注意以下幾點(diǎn)：（1）在簽訂建筑安裝合同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為建設(shè)方可以在建筑企業(yè)的指導(dǎo)下，自行采購(gòu)設(shè)備，減少營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)納稅額。（2）在簽訂裝飾勞務(wù)合同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)提供各項(xiàng)材料、設(shè)備，建筑企業(yè)只提供勞務(wù)及輔料，這種做法會(huì)減少建筑企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅稅收負(fù)擔(dān)。（3）針對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的需要分包或者借助外部設(shè)備的輔助才能完成的情況下，要權(quán)衡分包款項(xiàng)和設(shè)備租賃款項(xiàng)，并在此基礎(chǔ)上計(jì)算各自稅負(fù)，以確定在同樣完成該項(xiàng)工程的成本和稅負(fù)最優(yōu)的方案。

4.完工銷售及清算環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的租售選擇應(yīng)該注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力比較雄厚時(shí)，可以選擇一部分進(jìn)行出租，一部分直接銷售，這樣可以獲得房地產(chǎn)未來(lái)的增值收益。并且可以通過(guò)對(duì)于將售價(jià)、租金、稅收成本的等因素包含在內(nèi)的收益均衡點(diǎn)的測(cè)算，計(jì)算出合理的租售比例。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的出租部分房產(chǎn)，在簽訂租賃合同時(shí)要注意租金收入的合理分解。針對(duì)與房屋租賃相關(guān)的代收費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)用通過(guò)成立物業(yè)管理公司等方式而與租金分離開(kāi)來(lái)，以減輕物業(yè)管理費(fèi)部分的房產(chǎn)稅的稅收負(fù)擔(dān)。

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅收籌劃范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 營(yíng)業(yè)稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅

一、 稅收籌劃的意義

稅收籌劃是指納稅人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)籌資、投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)精心謀劃和安排，以達(dá)到規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，稅負(fù)相對(duì)最小化和經(jīng)濟(jì)利益最大化目的的管理活動(dòng)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投入資金多，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高，稅收籌劃應(yīng)緊密聯(lián)系企業(yè)自身情況并嚴(yán)格依法進(jìn)行，做到“合法、合理、全面、具體”，遵循合理性原則、效益性原則、超前性原則、適用性原則、具體情況具體分析原則，以實(shí)現(xiàn)減輕企業(yè)綜合稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，獲取資金的時(shí)間價(jià)值，防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

對(duì)每個(gè)企業(yè)而言，由于其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)不同，則其納稅籌劃空間也不一樣。目前而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃的重點(diǎn)稅種主要是營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

二、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅收籌劃策略

1、代收費(fèi)用納稅籌劃

《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定：“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用”?！稜I(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則》第十三條規(guī)定，價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他性質(zhì)的價(jià)外費(fèi)用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)，代收的價(jià)外費(fèi)用，如代收煤氣初裝費(fèi)、自來(lái)水水表費(fèi)等費(fèi)用中，除了代收的住房專項(xiàng)維修基金外，其他的應(yīng)一并記入收入額，繳納營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)適當(dāng)?shù)姆椒▉?lái)避免全額納稅，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問(wèn)題的通知》第四條規(guī)定關(guān)于業(yè)的營(yíng)業(yè)額為納稅人從事業(yè)務(wù)向委托方實(shí)際收取的報(bào)酬，可以設(shè)立或委托機(jī)構(gòu)，如有關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)公司收取代收費(fèi)用，其營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)按照實(shí)際收取的報(bào)酬額納稅。

2、向目標(biāo)客戶銷售房產(chǎn)或土地使用權(quán)納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)向目標(biāo)客戶銷售房產(chǎn)或土地使用權(quán)的，不妨采取先投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式進(jìn)行籌劃。這樣，可以在不增加購(gòu)買(mǎi)者稅負(fù)的情況下，避免繳納不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅。

根據(jù)財(cái)稅（2002）91號(hào)規(guī)定，納稅人以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。納稅人轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，也不征收營(yíng)業(yè)稅。

實(shí)際操作中要注意：交易雙方要簽訂投資合同，而且投資與股權(quán)轉(zhuǎn)讓之間必須有一個(gè)足夠長(zhǎng)的時(shí)間間隔，否則，時(shí)間過(guò)短，會(huì)被稅務(wù)機(jī)關(guān)按實(shí)質(zhì)重于形式原則將該業(yè)務(wù)認(rèn)定為銷售不動(dòng)產(chǎn)。

3、銷售商品房促銷活動(dòng)納稅籌劃

銷售商品房業(yè)務(wù)中要靈活選擇更優(yōu)的促銷活動(dòng)來(lái)達(dá)到降低營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)目的，將贈(zèng)送汽油費(fèi)、旅游和物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠等實(shí)物贈(zèng)送轉(zhuǎn)化為直接折扣。

若在銷售商品房同時(shí)贈(zèng)送實(shí)物和勞務(wù)涉及營(yíng)業(yè)稅的視同銷售，等于發(fā)生了混合銷售行為，故需要把贈(zèng)送的實(shí)物和勞務(wù)的價(jià)值合并到房屋的銷售收入中去，一并繳納營(yíng)業(yè)稅。如將直接折扣體現(xiàn)在開(kāi)具的銷售發(fā)票中，由于是折扣銷售房產(chǎn)，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第15條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)是可以按照扣除折扣后的的價(jià)款作為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的，可以少負(fù)擔(dān)一部分營(yíng)業(yè)稅。

如某企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入100萬(wàn)元，方案一：送出5000元加油卡和優(yōu)惠物業(yè)費(fèi)5000元；方案二：公司采取1%折扣方式銷售，直接贈(zèng)送1萬(wàn)元折扣，且將折扣反映在同一張銷售發(fā)票上。方案一應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=（100+0.5+0.5）*5%=5.05萬(wàn)元，方案二應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=（100-1）*5%=4.95萬(wàn)元。這兩種不同方式的優(yōu)惠給顧客帶來(lái)的優(yōu)惠金額是相同的，但由于贈(zèng)送實(shí)物轉(zhuǎn)化成直接折扣能夠?yàn)槠髽I(yè)節(jié)省營(yíng)業(yè)稅金0.1萬(wàn)元。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略

1、 利用避稅臨界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃

按照《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。若增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，應(yīng)就其全部增值額計(jì)稅。另外，稅法還規(guī)定，對(duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又做其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)當(dāng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用這一免稅規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他房產(chǎn)分開(kāi)核算。

設(shè)房地產(chǎn)銷售收入為X，設(shè)不含息建造成本為Y，可以推倒出（X-（1.3Y+0.055X））/（1.3Y+0.055X）=20%時(shí)，X=1.67024Y，即當(dāng)增值率為20%時(shí)，銷售價(jià)格是建造成本的1.67024倍，當(dāng)X〈1.67024Y時(shí)，增值率〈20%，根據(jù)稅法規(guī)定，免交土地增值稅。

故銷售房地產(chǎn)定價(jià)時(shí)，要特別注意，建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率處于20%臨界點(diǎn)左右時(shí)，企業(yè)更應(yīng)加倍關(guān)注，此時(shí)可以通過(guò)降低銷售價(jià)格的方式使增值率控制在20%以內(nèi)，達(dá)到減稅作用。

另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)成本的研究，適當(dāng)增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一些投入，例如加大對(duì)園林綠化的投入，提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等。這樣，既增加了開(kāi)發(fā)成本和可扣除項(xiàng)目的金額，使之能夠達(dá)到適用優(yōu)惠的條件，同時(shí)又能使整個(gè)在建項(xiàng)目的環(huán)境更加優(yōu)美、配套更加完善，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售和企業(yè)的品牌建設(shè)。

2、 利用利息費(fèi)用進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)國(guó)稅函（2010）220號(hào)文件規(guī)定：（一）、財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。（二）、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒒虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。

以上兩種扣除方法為企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供了一定的空間，企業(yè)應(yīng)根據(jù)兩種方法計(jì)算出企業(yè)能進(jìn)行的扣除金額，比較選擇出最利于企業(yè)的扣除方法。若企業(yè)主要依靠負(fù)債融資，利息費(fèi)用占的比重較大，應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，將利息費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用據(jù)實(shí)扣除；若企業(yè)主要依靠權(quán)益籌集資金，利息很少，則可不計(jì)入應(yīng)分擔(dān)的利息，按10%比例計(jì)算扣除。由于目前受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)貸款金額較小，如果貸款利息〈（取得土地使用權(quán)支付額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*5%，應(yīng)選擇兩項(xiàng)合計(jì)數(shù)的10%計(jì)算扣除，以增加項(xiàng)目扣除數(shù)，減少增值額，從而減少土地增值稅。

3、選擇較好的建房方式進(jìn)行稅收籌劃

土地增值稅的征稅范圍有兩條標(biāo)準(zhǔn)：首先，它的 征稅范圍是對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物；其次，對(duì)未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為不征稅。 對(duì)照征稅范圍，可以進(jìn)行兩種建房方式的選擇，以達(dá)到不符合土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。

（1）、利用代建房行為進(jìn)行籌劃。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

（2）、利用合作建房進(jìn)行籌劃。根據(jù)稅法規(guī)定，對(duì)于一方提供土地，一方提供資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。應(yīng)充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，降低企業(yè)成本，增加企業(yè)效益。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于具有生產(chǎn)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不確定等特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的核算辦法較其他類型企業(yè)差別較大，即對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品區(qū)分完工與未完工階段，對(duì)屬于已經(jīng)完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，按照實(shí)際毛利率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅；對(duì)未完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅。

根據(jù)國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)文第三條規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的應(yīng)視為已經(jīng)完工：一是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案；二是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)投入使用；三市開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

由于現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際平均毛利率一般均高于預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，因此合理推遲完工收入確認(rèn)時(shí)間，可以獲得資金時(shí)間價(jià)值，緩解資金緊張問(wèn)題。因此要從企業(yè)整體角度統(tǒng)籌設(shè)計(jì)所得稅納稅籌劃方案，包括設(shè)計(jì)工程具體完工時(shí)間，何時(shí)將工程竣工證明材料報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案、何時(shí)辦理竣工結(jié)算等。

1、 合理推遲工程竣工和交房手續(xù)時(shí)間

例如項(xiàng)目實(shí)體已經(jīng)于2011年3月份完工，此時(shí)仍處于2010年企業(yè)所得稅匯算清繳期，如果是在2011年5月前辦理竣工備案及交房手續(xù)，則企業(yè)就需在2011年5月末2010年匯算清繳期內(nèi)確認(rèn)完工收入，并對(duì)實(shí)際銷售毛利率與預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率之間差額進(jìn)行調(diào)整，當(dāng)實(shí)際銷售毛利率大于預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率時(shí)，進(jìn)行調(diào)整并繳納企業(yè)所得稅。如果將竣工備案及交房手續(xù)安排在2011年5月份之后，即2010年匯算清繳期結(jié)束后進(jìn)行，則就將完工年度由2010年變?yōu)?011年，就可以在2011年企業(yè)所得稅匯繳期結(jié)束即2012年5月前，確認(rèn)完工收入，并繳納因?qū)嶋H銷售毛利率大于預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率調(diào)整繳納的企業(yè)所得稅。這樣，企業(yè)合法地把推遲繳納的稅款巧借為無(wú)息貸款，充分提高了資金使用效率。

2、 合理推遲工程結(jié)算時(shí)間

根據(jù)國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)文第三十二條規(guī)定：出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明材料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%。

例如結(jié)算期臨近2010年企業(yè)所得稅匯算清繳期，可以適當(dāng)推遲工程結(jié)算時(shí)間至2010年匯算清繳期結(jié)束，即2011年5月以后。這樣企業(yè)可以將按照合同總額10%以內(nèi)預(yù)提的工程成本保持到次年企業(yè)所得稅匯算清繳結(jié)束前，在下一年度匯繳期再對(duì)已預(yù)提的工程成本仍沒(méi)有取得發(fā)票的部分進(jìn)行調(diào)增應(yīng)納稅所得額處理，繳納企業(yè)所得稅，使調(diào)增企業(yè)所得稅向后遞延了一個(gè)年度，為企業(yè)取得了資金的時(shí)間價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

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[2]、胡俊坤：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅籌劃的六大策略.《注冊(cè)稅務(wù)師》，2011.6

[3]、劉玉章：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅操作技巧

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅收籌劃范文第3篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè); 土地增值稅; 稅收籌劃

2010年的兩會(huì)期間,房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題成為最受關(guān)注的焦點(diǎn)?？偫碓谡ぷ鲌?bào)告中強(qiáng)調(diào):“要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭,滿足民眾的基本住房需求?！弊?010年5月10日起,央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),令銀行的貸款空間更小,可獲房貸更少。2010年6月,國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》正式下發(fā),加大了土地增值稅清算工作的力度。從國(guó)家近期頒布的與房地產(chǎn)有關(guān)的政策來(lái)看,無(wú)疑都是為了遏制房?jī)r(jià),這對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),并不是一個(gè)利好消息?？陀^來(lái)說(shuō),我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高的原因很復(fù)雜,其中稅費(fèi)比重大是一個(gè)重要的原因。在國(guó)外,地價(jià)及稅費(fèi)一般占房?jī)r(jià)的20%左右,而國(guó)內(nèi)卻高達(dá)50%―60%①。在房地產(chǎn)應(yīng)征的各種稅費(fèi)中,土地增值稅引人關(guān)注。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅,是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收益影響最大的稅種之一,如何有效地進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展中刻不容緩的一件大事。

一、土地增值稅稅收籌劃分析

土地增值稅稅收籌劃可從其自身特點(diǎn)出發(fā),結(jié)合有關(guān)的稅收優(yōu)惠政策,綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)的整體利益,把握好增值率的節(jié)點(diǎn),降低增值額,達(dá)到節(jié)約稅金的目的。

(一)增加扣除項(xiàng)目金額

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中,一般都會(huì)有大量借款,利息支出不可避免。我國(guó)現(xiàn)行土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的利息支出分兩種情況扣除:一是凡是能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和(簡(jiǎn)稱“合計(jì)數(shù)”)的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。二是凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,利息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的,可按“合計(jì)數(shù)”的10%以內(nèi)計(jì)算扣除包括利息在內(nèi)的所有費(fèi)用支出。

案例1:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)商品房,當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為5%和10%,其支付的地價(jià)款為600萬(wàn)元,開(kāi)發(fā)成本為1 000萬(wàn)元,針對(duì)利息支出為90萬(wàn)元和70萬(wàn)元兩種情況進(jìn)行籌劃(假設(shè)該利息支出為可分?jǐn)偳夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明,并未超過(guò)商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額)。

1.扣除的利息支出差異=(1 000+600)×(10%-5%)=80(萬(wàn)元);

2.允許扣除的利息支出為90萬(wàn)元時(shí),由于90萬(wàn)元

3.允許扣除的利息支出為70萬(wàn)元時(shí),由于70萬(wàn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí),可以通過(guò)比較上述兩種情況下的利息費(fèi)用高低,選擇是否分?jǐn)傓D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的利息支出或提供金融機(jī)構(gòu)證明,以達(dá)到節(jié)稅目的。

(二)對(duì)于不同增值率的房產(chǎn)的籌劃

同一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)有不同的檔次,針對(duì)不同消費(fèi)者,其銷售價(jià)格也有所不同,不同地區(qū)的開(kāi)發(fā)成本受各種因素的影響也有所不同,這就導(dǎo)致各類房地產(chǎn)的增值額和增值率有所差別。如果對(duì)不同增值率的房地產(chǎn)合并核算,就有可能降低高增值率房產(chǎn)的適用稅率,使稅負(fù)下降。

案例2:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2008年同時(shí)開(kāi)發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目,項(xiàng)目1 為寫(xiě)字樓,營(yíng)業(yè)收入為20 000萬(wàn)元,可扣除項(xiàng)目金額為6 000萬(wàn)元;項(xiàng)目2為普通住宅,營(yíng)業(yè)收入為4 000萬(wàn)元,可扣除項(xiàng)目金額為2 400萬(wàn)元。

1.分開(kāi)核算:項(xiàng)目1:增值額=20 000-6 000=14 000(萬(wàn)元),增值率=14 000÷6 000×100%=233%,取60%的稅率和速扣數(shù)35%,應(yīng)納土地增值稅額=14 000×60%-6 000×35%=6 300(萬(wàn)元)。項(xiàng)目2:增值額=4 000

-2 400=1 600(萬(wàn)元),增值率=1 600÷2 400×100%=67%,取40%的稅率和速扣數(shù)5%,應(yīng)納土地增值稅額=1 600×40%-2 400×5%=520(萬(wàn)元)。應(yīng)納土地增值稅總額

=6 300+520=6 820(萬(wàn)元)。

2.合并核算:該公司營(yíng)業(yè)總收入=20 000+4 000=24 000(萬(wàn)元),扣除項(xiàng)目總金額=6 000+2 400=8 400(萬(wàn)元),增值額=24 000-8 400=15 600(萬(wàn)元),增值率=15 600÷8 400×100%=186%,取50%的稅率和速扣數(shù)15%,應(yīng)納土地增值稅總額=15 600×50%-8 400×15%=6 540(萬(wàn)元)。

比較可以看出,合并核算能夠節(jié)省土地增值稅280萬(wàn)元,合并核算對(duì)公司更加有力。

二、合理定價(jià)

根據(jù)土地增值稅有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%,免征土地增值稅。利用這一規(guī)定,納稅人在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的時(shí)候,就應(yīng)該綜合考慮提高銷售價(jià)格帶來(lái)的收益和放棄起征點(diǎn)優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的權(quán)重。

案例3:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建成一批商品住房待售,全部允許扣除項(xiàng)目的金額1 000萬(wàn)元,銷售金額為P,相應(yīng)的銷售稅金及附加為5%P(1+7%+3%)=5.5%P,其中,5%,7%,3%分別為營(yíng)業(yè)稅率,城建稅率,教育費(fèi)附加征收率。此時(shí),該公司所有可以扣除項(xiàng)目的總金額為:1 000+5.5%P。如果該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司希望享受起征點(diǎn)的優(yōu)惠,則最高售價(jià)P=1.2×(1 000+5.5%P),可得P=1 285(萬(wàn)元)。即當(dāng)該公司的銷售價(jià)格在1 285萬(wàn)元以內(nèi),不需交納土地增值稅,此時(shí)扣除項(xiàng)目金額總和為1 071萬(wàn)元,獲利214萬(wàn)元。

如果企業(yè)想通過(guò)提供銷售價(jià)格帶來(lái)更大收益,此時(shí)增值率大于20%,適用于“增值率小于50%時(shí),稅率為30%,速扣數(shù)為0”。假設(shè)價(jià)格提高了y,此時(shí)房產(chǎn)的新價(jià)格為P+y,相應(yīng)的允許扣除項(xiàng)目總金額增加了5.5%y,此時(shí),允許扣除項(xiàng)目的金額=1 071+5.5%y;增值額=1 285+y-(1 071+5.5%y)=94.5%y+214。應(yīng)納土地增值稅額=30%×(94.5%y+214)=0.2835y+64.2。若企業(yè)想獲得效益,則其提高銷售價(jià)格帶來(lái)的收益必須高于因放棄起征點(diǎn)優(yōu)惠而新增加的稅收,即y>0.2835y+64.2,有y>89.6。也就是說(shuō),如果企業(yè)想通過(guò)提供銷售價(jià)格來(lái)獲得更多收益,那么它的銷售價(jià)格就必須高于1 364.6萬(wàn)元(1285+89.6)以彌補(bǔ)稅負(fù)上漲帶來(lái)的負(fù)擔(dān)。

三、綜合應(yīng)用

以華德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目為例,運(yùn)用上述節(jié)稅措施,合理節(jié)省土地增值稅。

華德房地產(chǎn)公司在同一塊土地上開(kāi)發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目,其中住宅樓為商品住房,精品樓為寫(xiě)字樓,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共支付地價(jià)款為1 000萬(wàn)元,合計(jì)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用為5 000萬(wàn)元,如果該企業(yè)按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑶夷軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為420萬(wàn)元(當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5%和10%)。其中商品住房全部允許扣除項(xiàng)目金額為3 269萬(wàn),寫(xiě)字樓全部允許扣除項(xiàng)目金額為4 670萬(wàn)元。那么銷售該批房產(chǎn)時(shí)應(yīng)如何稅收籌劃呢?

一是在利息部分,由于(1 000+5 000)×(10%-5%)=6 000×5%=300(萬(wàn)元),當(dāng)允許扣除的利息支出為420萬(wàn)元時(shí),420萬(wàn)元>300萬(wàn)元,應(yīng)該分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明。

二是對(duì)于兩棟房產(chǎn)應(yīng)如何定價(jià)做出判斷。如想在享受起征點(diǎn)優(yōu)惠的情況下得到最大收益,則A=1.2×(3 269+5.5%A),A=4 200 (萬(wàn)元);B=1.2×(4 670+5.5%B),B=6 000(萬(wàn)元),此時(shí)免征土地增值稅。

三是如果銷售住宅樓時(shí),開(kāi)發(fā)商通過(guò)提供價(jià)格來(lái)提高收益,其總收入為5 600萬(wàn)元,寫(xiě)字樓價(jià)格不變,總收入為6 000萬(wàn)元。此時(shí)住宅樓增值額=5 600-3 500=2 100(萬(wàn)元),住宅樓增值率=2 100÷3 500×100%=60%,對(duì)應(yīng)稅率40%,速扣數(shù)5%,應(yīng)納稅額=2 100×40%-3 500×5%=665(萬(wàn)元),寫(xiě)字樓不納稅。如果一起核算,增值額=(5 600+6 000)-(3 500+5 000)

=3 100(萬(wàn)元),增值率=3 100÷8 500×100%=36%,對(duì)應(yīng)稅率30%,速扣數(shù)0,納稅額=3 100×30%=930(萬(wàn)元)。930萬(wàn)元>665萬(wàn)元,所以此時(shí)分開(kāi)納稅更能達(dá)到節(jié)稅的目的。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)選擇合理的稅收籌劃方案是必不可少的。但是通過(guò)上述案例可以知道,任何一項(xiàng)稅收籌劃方案都有其兩面性,當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃時(shí),必須考慮到獲得稅收利益的同時(shí)所付出的費(fèi)用,綜合比較兩者間的得失,以獲得更大的利益。

四、結(jié)束語(yǔ)

隨著國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)土地增值稅清算規(guī)定的逐漸細(xì)化,房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)合理的稅收籌劃節(jié)省成本是必不可少的。稅收籌劃是一項(xiàng)具有綜合性、技巧性和高技術(shù)含量的工作,需要同時(shí)高度熟悉企業(yè)運(yùn)營(yíng)和稅收法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過(guò)合理合法的手段,利用稅收籌劃的方式,綜合考慮企業(yè)目標(biāo)和實(shí)施成本,控制風(fēng)險(xiǎn)才能減輕企業(yè)稅負(fù),增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 國(guó)土資源局.2009年調(diào)查報(bào)告[EB/OL].laho.省略/zwgk/gknb/t20100520_77984.htm.

[2] 國(guó)家稅務(wù)總局.關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知[S].2006(12).

[3] 中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì).稅法[M].北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2009.

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅收籌劃范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地增值稅；籌劃

中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）12-0-01

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)情況

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)被極度擠壓，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過(guò)稅收籌劃減小企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，減輕資金壓力，從而增加經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營(yíng)業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產(chǎn)公司通過(guò)稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種

房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目前期、開(kāi)發(fā)過(guò)程、銷售等不同階段涉及耕地占用稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等稅種。

三、房地產(chǎn)公司土地增值稅稅收籌劃

地增值稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)，也是企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃的重點(diǎn)稅種。以下對(duì)稅負(fù)較大的土地增值稅所存在的問(wèn)題、風(fēng)險(xiǎn)及若何籌劃作詳細(xì)說(shuō)明。

（一）土地增值稅匯繳實(shí)務(wù)中存在問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)

土地增值稅是指對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率，其高低決定了稅負(fù)的大小，稅率最低為30%，最高為60%，對(duì)企業(yè)的資金壓力大，在實(shí)際操作中存在以下問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)：

1.各單位財(cái)務(wù)人員對(duì)土地增值稅的重要性都有一定認(rèn)識(shí)，但在實(shí)際操作中受所在單位的限制無(wú)法充分利用稅收籌劃的切入點(diǎn)。

2.對(duì)土地增值稅的籌劃，由于缺乏與工商局、稅務(wù)局等部門(mén)的溝通，不能取得公司相關(guān)部門(mén)和人員支持，對(duì)企業(yè)整個(gè)流程了解不足，籌劃無(wú)法帶來(lái)收益。

3.對(duì)增值額計(jì)算中所涉成本扣除項(xiàng)目的理解不到位，致使未能合理按稅法規(guī)定歸集成本，造成項(xiàng)目工程建安成本虛高，給企業(yè)帶來(lái)稅收風(fēng)險(xiǎn)。

（二）按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程對(duì)土地增值稅進(jìn)行的稅收籌劃

1.項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段

（1）開(kāi)發(fā)主體經(jīng)營(yíng)組織形式的選擇

首先應(yīng)考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司的組織形式是子公司還是分公司。由于子公司與分公司承擔(dān)的法律義務(wù)與責(zé)任不同，進(jìn)行選擇時(shí)，應(yīng)考慮區(qū)域間的稅率差異、地區(qū)間的優(yōu)惠政策來(lái)選擇最適合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組織形式。

（2）開(kāi)發(fā)方式選擇

一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目可分為自建、合作建房和代建三種開(kāi)發(fā)方式。

合作建房稅法規(guī)定：對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)可充分利用優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)雙贏。

代建房稅法規(guī)定：代建房指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。

2.項(xiàng)目建設(shè)階段

（1）建設(shè)期扣除項(xiàng)目籌劃

對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。按此規(guī)定，成本核算對(duì)象直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算，繼而影響土地增值稅的計(jì)算。另房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地區(qū)差異，導(dǎo)致不同地方開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)增值額高低不同，所以，在確定成本核算對(duì)象時(shí)，可對(duì)同一地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開(kāi)工、竣工時(shí)間接近、同一施工單位施工的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。對(duì)個(gè)別規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可按一定區(qū)域和不同的分?jǐn)偡椒▌澐殖杀竞怂銓?duì)象。

（2）借款費(fèi)用的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的利息費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)有兩種扣除率，即5%或10%。如果企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，則計(jì)算分?jǐn)偫?，提供了金融機(jī)構(gòu)證明的，據(jù)實(shí)扣除；反之，如果主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較低，則不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偫ⅲ欣趯?shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。

3.項(xiàng)目銷售階段

（1）銷售方式的選擇

可采取直接銷售和設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司銷售等?；谕恋卦鲋刀惗惵适浅~累進(jìn)稅率，增加銷售環(huán)節(jié)后，適用稅率下降，將自身的銷售部門(mén)分離出來(lái)，設(shè)立獨(dú)立核算的銷售子公司，就可免征土地增值稅，而只對(duì)外銷售征收土地增值稅，稅收負(fù)擔(dān)變小。

（2）銷售定價(jià)的籌劃

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；若超過(guò)其20%，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅?；I劃就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。在扣除項(xiàng)目既定的情況下，合理定價(jià)就是關(guān)鍵，如在銷售過(guò)程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過(guò)適當(dāng)降低價(jià)格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負(fù)。

（3）把代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)減少稅基進(jìn)行籌劃

如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取，則不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用就不得在收入中扣除。將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)向購(gòu)買(mǎi)方一并收取只會(huì)增加其扣除項(xiàng)目金額，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)較為有利。

四、對(duì)房地產(chǎn)稅收籌劃的思考

上述籌劃方案看起來(lái)推理嚴(yán)密、論證完整、結(jié)論可靠，但在實(shí)際操作中扔存在著很大風(fēng)險(xiǎn)。稅收籌劃似乎成鏡花水月，存在著理論與實(shí)踐脫節(jié)的現(xiàn)象。稅務(wù)籌劃不僅是稅收的事情，要把它放到整個(gè)企業(yè)的價(jià)值鏈中去考量。缺少對(duì)企業(yè)整個(gè)流程的了解，沒(méi)有充分考慮企業(yè)周圍利益群體的反應(yīng)的理論性籌劃，并沒(méi)有十足的實(shí)用性。

參考文獻(xiàn)：

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅收籌劃范文第5篇

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè),稅收籌劃,籌劃風(fēng)險(xiǎn)

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產(chǎn)公司要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據(jù)企業(yè)本身的特點(diǎn)采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢(shì)是通用的基本手法之一，而稅收負(fù)擔(dān)的輕重是直接影響其成本高低的一個(gè)重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略時(shí)，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財(cái)務(wù)成本很大一塊的稅收支出，如何通過(guò)稅收籌劃予以控制，對(duì)公司來(lái)說(shuō)就變得相當(dāng)關(guān)鍵。

二、稅收籌劃的基本理論及依據(jù)

稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律法規(guī)）的前提下，通過(guò)對(duì)納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或投資行為等涉稅事項(xiàng)做出事先安排，以達(dá)到少繳稅或遞延納稅目標(biāo)的一系列謀劃活動(dòng)。其理論依據(jù)為：1.稅收調(diào)控理論與稅收籌劃稅收調(diào)控理論認(rèn)為政府利用稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上是通過(guò)稅收利益差別來(lái)引導(dǎo)納稅主體行為使之產(chǎn)生正向影響，實(shí)現(xiàn)一定的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。正是這種稅收調(diào)控使得稅收產(chǎn)生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負(fù)擔(dān)最有效的途徑。稅收調(diào)控納稅主體行為是通過(guò)彈性稅負(fù)來(lái)誘導(dǎo)納稅主體行為的，因此在稅收負(fù)擔(dān)有差異或有彈性的領(lǐng)域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價(jià)格理論和稅收籌劃?，F(xiàn)代財(cái)政理論認(rèn)為稅收的本質(zhì)是國(guó)家提供公共產(chǎn)品的價(jià)格。因?yàn)楣伯a(chǎn)品的提供需要支付費(fèi)用，政府就需要通過(guò)向社會(huì)成員征稅來(lái)補(bǔ)償。由于公共物品具有消費(fèi)的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價(jià)格來(lái)購(gòu)買(mǎi)該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動(dòng)就自然產(chǎn)生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃?？扑沟钠髽I(yè)契約理論認(rèn)為:“企業(yè)實(shí)質(zhì)是一系列契約的聯(lián)結(jié)”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一。”企業(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關(guān)系人一方的企業(yè)就有動(dòng)力和機(jī)會(huì)進(jìn)行一些安排，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值或稅后利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的部分方法

房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營(yíng)業(yè)稅等，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)進(jìn)行具有自身特色的稅收籌劃。在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何能夠?qū)崿F(xiàn)良好業(yè)績(jī)，獲得企業(yè)的利潤(rùn)?除了進(jìn)行合理的價(jià)格策略外，進(jìn)行合理的稅收籌劃方案也起著至關(guān)重要的作用。下面簡(jiǎn)要介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:

1.利用公司的組織形式進(jìn)行稅收籌劃，設(shè)立銷售公司。目前我國(guó)的土地增值稅采用的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，而且對(duì)于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，可以適當(dāng)考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數(shù)很多，就可以享受到起征點(diǎn)帶來(lái)的稅收優(yōu)惠。因此，在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨(dú)設(shè)立具有法人地位的銷售公司。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)合理的定價(jià)將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給銷售公司，再由銷售公司進(jìn)行第三方銷售，從而能夠人為地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)銷售公司的增值率，通過(guò)籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。2.利用公共配套設(shè)施投入扣除《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定:可以對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和加計(jì)20%扣除。在市場(chǎng)接受的范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)募哟蠊才涮自O(shè)施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點(diǎn)，提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)也能夠提高銷售價(jià)格。比如:可以在小區(qū)內(nèi)有限的空間內(nèi)增設(shè)體育設(shè)施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂(lè)趣;也可以設(shè)立會(huì)所和在頂層設(shè)立游泳池等。這樣既可以?shī)蕵?lè)，又能夠休閑，相應(yīng)的隱私也能夠受到保護(hù)。這些項(xiàng)目均可以列入到開(kāi)發(fā)成本里進(jìn)行加計(jì)扣除。

四、充分關(guān)注稅收的籌劃風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)管理是經(jīng)濟(jì)主體通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的確認(rèn)和評(píng)估，采用合理的經(jīng)濟(jì)手段及技術(shù)手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)加以控制，規(guī)避或減少風(fēng)險(xiǎn)損失的一種管理活動(dòng)。稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因?yàn)闆](méi)有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有準(zhǔn)確和及時(shí)的繳納稅款，從而引發(fā)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)進(jìn)行檢查、調(diào)整、處罰等等，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風(fēng)險(xiǎn)更難于掌握，所以，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，企業(yè)可以通過(guò)采取以下措施加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹(shù)立正確的籌劃觀。2.關(guān)注稅收政策的變化趨勢(shì)。由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的多變形、復(fù)雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟(jì)情況的變化或?yàn)榕浜险叩男枰粩嘈拚屯晟?。企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的稅收政策及其變動(dòng)情況，在實(shí)施納稅籌劃時(shí)，充分考慮籌劃方案的風(fēng)險(xiǎn)，然后作出正確決策。3.聘請(qǐng)稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權(quán)威性，可靠性，科學(xué)性。稅收籌劃是一項(xiàng)高層次的理財(cái)活動(dòng)和系統(tǒng)工程，是一門(mén)綜合性學(xué)科，涉及法律、稅收、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、金融、企業(yè)管理等多方面的知識(shí)，具有很強(qiáng)的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來(lái)操作。4.力求整體效益最大化?；I劃時(shí)，不能僅僅緊盯住個(gè)別稅種的稅負(fù)高低，而要著眼于整體稅負(fù)的輕重。一項(xiàng)成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結(jié)果。優(yōu)化選擇的標(biāo)準(zhǔn)不是稅收負(fù)擔(dān)最小，而是在稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。

參考文獻(xiàn)

1 李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據(jù),財(cái)政研究,2003年第5期.