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房地產(chǎn)稅范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收；特性；問題；建議

近年來，由于各種原因，房地產(chǎn)行業(yè)在持續(xù)高速發(fā)展的同時也逐步出現(xiàn)了供求失衡、價格飛漲、利潤構(gòu)成畸形等方面的問題，給中國的整體經(jīng)濟發(fā)展帶來了一定的安全隱患。 為了調(diào)控具有脫韁之勢的房地產(chǎn)行業(yè)，近年來國家出臺了一系列宏觀調(diào)控措施，而稅收政策作為宏觀政策的重要手段之一，更是被反復(fù)使用。但是從當前的市場反饋情況來看，稅收政策本身對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控作用發(fā)揮并不明顯，在某些情況下甚至產(chǎn)生了推波助瀾的作用，如何進一步完善現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收制度，促進我國房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展將成為我國下一輪稅制改革必須正視的問題。

一、房地產(chǎn)稅收的特性

1.國家性

房地產(chǎn)稅收行為是一種國家行為，國家稅務(wù)機關(guān)，或受國家稅務(wù)機關(guān)委托的國家房地產(chǎn)行政管理部門，都只是代表國家代行房地產(chǎn)稅收行為，或者換句話說，國家的房地產(chǎn)稅收行為是通過或借助于國家稅務(wù)機關(guān)和有關(guān)的房地產(chǎn)行政管理機關(guān)實現(xiàn)的。土地是國家資源，是一切財富的源泉，只有國家才有權(quán)選擇或?qū)嵤┓康禺a(chǎn)稅收行為，其他任何組織或個人均無權(quán)實施房地產(chǎn)稅收行為。國家行使著土地資源的最終的管理權(quán)限，國家通過對土地、不動產(chǎn)及附屬的財產(chǎn)以及其生產(chǎn)、經(jīng)營、流通過程的稅收征管，使國家財政得以相應(yīng)保證，這是國家權(quán)力的體現(xiàn)和反映，是國家存在的基本要求，所以也只有國家才有資格和能力來進行房地產(chǎn)稅收的征收、管理。

2.法定性

稅與法不可分離。“因法設(shè)稅，依法治稅”是稅收法律化的基本要求。離開了法律的規(guī)定，稅收這樣一個社會財富再分配的活動便失去了其應(yīng)有的基礎(chǔ)和保障，也無法真實發(fā)揮其功能，實現(xiàn)其價值。作為專門用以調(diào)整房地產(chǎn)領(lǐng)域的房地產(chǎn)稅收，當然也無法離開法律規(guī)定這一前提條件而任意行為。通過立法的規(guī)定，將有關(guān)房地產(chǎn)稅收的種類、具體內(nèi)容、法律責(zé)任等予以一一確認，使房地產(chǎn)稅收的有關(guān)內(nèi)容得以公布頒行，從而為房地產(chǎn)稅收的開征、征收、管理、稽查等奠定法律基礎(chǔ)，使房地產(chǎn)稅收具有了普遍遵行的效力和依據(jù)并得以正常進行。

3.規(guī)范性

房地產(chǎn)稅收工作是一項嚴謹、規(guī)范的工作，無論是由國家稅務(wù)機關(guān)征收，還是通過受委托的國家房地產(chǎn)行政管理部門來進行，其行為必須遵守國家的法律規(guī)范，不可任意妄為。

二、我國房地產(chǎn)稅收存在的問題

1.重流轉(zhuǎn)，輕持有

房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負輕；而流通環(huán)節(jié)，多個稅種同時課征。著重對營業(yè)性房屋、個人出租房屋征稅，如個人房屋交易既要征收契稅，又要征收營業(yè)稅和個人所得稅，明顯存在重復(fù)征稅的問題。但不對個人非營業(yè)性住房征房產(chǎn)稅，這相當于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。

2.稅制不統(tǒng)一，內(nèi)外兩套有違公平

一是兩套所得稅制。對內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)分別開征企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅；二是兩套房地產(chǎn)制和土地稅制。而對涉外企業(yè)則只開征城市房地產(chǎn)稅，而對涉外企業(yè)則只開征城市房地產(chǎn)稅，并且僅對房產(chǎn)征稅，對地產(chǎn)不征稅；三是城市維護建設(shè)稅和教育費附加內(nèi)外有別。對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開征城建稅和教育費附加，而對外資房地產(chǎn)企業(yè)則不征收此項稅費；四是耕地占用稅政策內(nèi)外不統(tǒng)一。對內(nèi)資企業(yè)占用耕地卻不征收。

3.稅收立法層次低，征稅依據(jù)不太充分

按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進行，沒有法律依據(jù)，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關(guān)制定的法律，不包括行政法規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其法律依據(jù)是由國務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規(guī)，級次較低。

三、對改進我國房地產(chǎn)稅收制度的建議

1.調(diào)整征稅方向

應(yīng)逐步將房地產(chǎn)稅收的重點由目前對供給方征稅轉(zhuǎn)向?qū)π枨蠓秸鞫悾@是下一步房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策應(yīng)該選擇的方向。目前的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅為什么不能像營業(yè)稅和個人所得稅那樣對個人住宅房地產(chǎn)征收呢？一方面因為上述稅制的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)原值其與市場經(jīng)濟體制下房地產(chǎn)市場價值相差太遠，而改變計稅依據(jù)和方法就需要對整個房地產(chǎn)稅制進行較大的改革和調(diào)整；另一方面，如何對個人的不動產(chǎn)征稅，在現(xiàn)行的稅法和《稅收征管法》中都缺乏必要的規(guī)定和實施細則。此外，如果對個人不動產(chǎn)征稅.還有大量的問題和技術(shù)條件需要解決。解決這些問題，應(yīng)該是未來房產(chǎn)稅收方面的重點工作。

2.合并內(nèi)外兩套房地產(chǎn)稅制

如外資企業(yè)的土地使用費與內(nèi)資企業(yè)的土地使用稅、外資企業(yè)的城市房地產(chǎn)稅與內(nèi)資企業(yè)的房產(chǎn)稅、外資企業(yè)的外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅與內(nèi)資企業(yè)的企業(yè)所得稅，都應(yīng)盡快統(tǒng)一，并統(tǒng)一實行國民待遇原則，營造公平競爭的良好環(huán)境，以適應(yīng)我經(jīng)濟全球化的未來發(fā)展趨勢。

房地產(chǎn)稅范文第2篇

“地方財政收入增長，主要是房地產(chǎn)市場成交額增加，相關(guān)地方稅收相應(yīng)增加。”在分析地方財政收入（本級）增長的因素時，財政部給出了上述解釋。中央財經(jīng)大學(xué)財政稅收研究所所長曾康華認為，這表明地方對土地財政的依賴至今有增無減。

“2012年房地產(chǎn)業(yè)銷售6.4 萬億元，繳納契稅2874億元、房產(chǎn)稅1372億元、營業(yè)稅4051億元、土地增值稅2719億元，繳稅合計約1.1萬億元，銀行房貸余額12萬億元，獲8400億元利息，土地收入28517億元，政府和銀行從房地產(chǎn)獲得收入47917億元，占6.4萬億元收入的75%。”這條某媒體負責(zé)人的發(fā)言引起了消費者的高度關(guān)注。盡管事后多位業(yè)內(nèi)專家否認75%的比例，但中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)教授陳國強表示“土地出讓金以及稅費占房地產(chǎn)銷售收入百分之六十左右?！?0%的比例則被業(yè)界視為相對客觀。

膨脹的稅費十年

在一季度房地產(chǎn)行業(yè)征收的稅種中，契稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收收入增幅分別為 38.3%、34.7%、7.9%和7.5%。這四項稅收合計2575億元。房地產(chǎn)相關(guān)稅收增幅普遍高于全國財政收入增幅。

中國18個稅種中，涉及房地產(chǎn)業(yè)的有10個，其中5個稅種僅在房地產(chǎn)行業(yè)征收，為房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。

上述五個在房地產(chǎn)行業(yè)征收的稅種收入合計，從2003年的900多億元，上升到2012年的1.01萬億元，增長1022%。五個稅種收入合計占全國稅收收入的比重，從2003年的4.5%，提高至2012年的10.1%。其中，增長最快的土地增值稅，從2003年的37.3億元飆升至2012年的2718.8億元，增長7289%，占全國稅收收入的比重也由0.19%上升至2.7%。

另有5個稅種也涉及其他行業(yè)，包括營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。學(xué)者測算，若將房地產(chǎn)業(yè)的十個稅種收入合計，2012年房地產(chǎn)業(yè)貢獻的稅收收入將超過1.5萬億元，占全國稅收收入的比重超過15%。

在住房建設(shè)和交易環(huán)節(jié)，除了各種稅收，政府還向房地產(chǎn)商收取各種費用，收費項目近百項，包括征地拆遷補償費、舊城改造費、市政配套費、商業(yè)網(wǎng)點費、立項管理費、規(guī)劃審核費等。幾乎所有的政府部門都設(shè)有針對房地產(chǎn)的收費項目，包括規(guī)劃、建設(shè)、國防、工商、水利、電力、郵政、環(huán)保、公安、城管，等等。此外，還有一個具有稅收性質(zhì)的收費，即教育費附加。

根據(jù)財政部預(yù)算報告，僅城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費一項，2009年至2011年的數(shù)額分別為337億元、611億元、857億元。其他近百項地方政府對房地產(chǎn)業(yè)的收費，多數(shù)混雜在部門收費中，公眾難以獲悉具體數(shù)額。

稅制的扭曲效應(yīng)

除了房地產(chǎn)業(yè)貢獻的稅收收入，土地出讓收入更是地方政府建設(shè)資金的主要來源。2005年房地產(chǎn)價格開始加速上揚，地方政府隨之開始出讓土地的盛宴，并助推房地產(chǎn)市場直線升溫。根據(jù)財政部公開數(shù)據(jù)，2008年至2012年，地方政府土地收入分別為1.04萬億元、1.40萬億元、2.91萬億元、3.32萬億元、2.85萬億元。近三年，土地出讓收入已相當于地方本級公共財政收入的50%-60%。

知名財經(jīng)評論員朱大鳴早在兩年前就指出，土地價格已經(jīng)偏離公允價值越來越遠，這些偏離的利潤，形成成為各地土地財政的來源。

這樣的發(fā)展道路不可持續(xù)性在于，地價上漲終究會形成土地泡沫，而土地的泡沫必將傳導(dǎo)，形成房價的泡沫。商品房價格高的最重要原因是土地一級市場現(xiàn)狀，而中國土地一級市場是國家絕對壟斷的，所以要消除暴利，必須從改革土地“招拍掛”開始。

如果改革地方政府的土地財政，地方政府收入的大半又需要從哪里尋找填補空缺的收入？

這正在成為房地產(chǎn)調(diào)控的阻礙，亦在告誡政府，財政體制的改革正在步入深水區(qū)。種種之怪現(xiàn)狀直指二十年前的分稅制改革。分稅制導(dǎo)致地方財力吃緊。地方財政收入占全國財政收入的比重，已由分稅制改革前的70%左右驟降到50%以下。而地方政府在實際工作中承擔(dān)的事權(quán)與財權(quán)逐漸不相匹配。因此，對中央與地方稅制的利益關(guān)系的系統(tǒng)化理清則成為當務(wù)之急。

對于房地產(chǎn)稅費制度，中央早已確定了降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負擔(dān)，在保有環(huán)節(jié)增加稅負的目標。2012年底財政部部長提出，將“統(tǒng)籌推進房地產(chǎn)稅費改革，對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進行簡并”。國務(wù)院參事、中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓表示，這說明有關(guān)部門已注意到當前房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的稅種過多、稅負偏重的問題，而這意味著未來我國房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負將有可能下降。

不過，今年3月份財政部提請審議的預(yù)算草案報告顯示，2013年全國稅收預(yù)算收入近11萬億元，較2012年增長8.5%，其中，城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅和個人所得稅預(yù)期增幅居前，緊隨其后的是房產(chǎn)稅，四個稅種的預(yù)期增幅全都超過了11%。

事實上，無論中央政府還是地方政府，在土地和稅費收入猛增的巨大利益誘惑下，房地產(chǎn)稅費改革距既定目標越來越遠。

房地產(chǎn)稅范文第3篇

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；評估；綜述

近年來，推進房產(chǎn)稅制改革逐漸成為學(xué)界研究的熱點，其中以市場評估價值作為計稅依據(jù)是房地產(chǎn)稅收管理和稅制改革的主要內(nèi)容。房地產(chǎn)稅基評估是房地稅收制度的重要組成部分，對健全完善房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)課稅的相關(guān)配套制度與保障系統(tǒng)，建立以房地產(chǎn)評估制度為核心的征管運作體系具有重要意義。

一、房地產(chǎn)稅基評估研究情況

（一）稅基評估主體與客體問題研究

稅基評估主體是指對不動產(chǎn)進行稅基評估行為的實施者，一般為負責(zé)展開稅基評估的政府部門或者第三方機構(gòu)。

徐愛農(nóng)（2011）認為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門比較合適，理由是：其一，該部門擁有其他任何部門都無法比擬的房地產(chǎn)信息；其二，由該部門負責(zé)房地產(chǎn)稅稅基評估可以保證稅基確定和稅金交納相互獨立，公正性可以得到保證。曹霄琪（2011）建議將評估機構(gòu)設(shè)置于稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部，并采取相對獨立的方式，其機構(gòu)職權(quán)應(yīng)與征收部門平行，國家稅務(wù)總局內(nèi)應(yīng)設(shè)立專門機構(gòu)，加強對地方評估機構(gòu)的指導(dǎo)和監(jiān)督。玄永生、王建忠、王余?。?011）認為我國評估機構(gòu)的設(shè)置可以考慮建立中央、地方政府兩級評估機構(gòu)并且分別賦予一定的權(quán)限?？軏I雯（2011）更傾向于在國土資源和房地產(chǎn)管理部門設(shè)置專門的房地產(chǎn)評估機構(gòu)。丁增穩(wěn)（2011）認為應(yīng)建立一個專門的房地產(chǎn)稅評估機構(gòu)，該評估機構(gòu)隸屬于政府國土部門的一個事業(yè)單位，其經(jīng)費由財政全額撥付。

稅基評估客體是指房地產(chǎn)稅稅基評估的對象，即稅基評估的不動產(chǎn)類型。

婭雯（2011）認為未來對土地和房產(chǎn)評估應(yīng)該合一，并且建立健全產(chǎn)權(quán)登記制度和房地產(chǎn)評估體系。董昕等（2010）針對不同房地產(chǎn)稅征收方案進行對比分析，得到的結(jié)論是僅合并房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種不足以使房地產(chǎn)稅成為地方財政的主要來源，將土地出讓收入納入房地產(chǎn)稅的征收才有可能使房地產(chǎn)稅成為我國地方政府的主體稅源。曹霄琪（2011）認為我國在確定稅基評估客體時，不宜采用統(tǒng)一的計稅依據(jù)。對東部經(jīng)濟發(fā)達的沿海地區(qū)， 可以借鑒土地與地上建筑物價值為計稅依據(jù)，各個城市的商業(yè)中心，可以借鑒租金收益為計稅依據(jù)；中部地區(qū)可以考慮以土地價值為計稅依據(jù)；而我國經(jīng)濟欠發(fā)達的西部地區(qū)宜采用以土地面積為計稅依據(jù)。

（二）稅基評估方法問題研究

徐愛農(nóng)（2011）認為在房地產(chǎn)市場比較活躍的地區(qū)，應(yīng)該采用市場法來評估，因為市場法評估需要的數(shù)據(jù)比較容易收集，評估速度快，評估結(jié)果易于被納稅人接受。而在房地產(chǎn)市場不活躍的地區(qū)以及對于一些特殊類型的房地產(chǎn)則應(yīng)該采用成本法或收益法來進行評估。曲衛(wèi)東（2012）認為在我國商業(yè)房地產(chǎn)普遍采用收益法評估，工業(yè)房地產(chǎn)普遍采用成本法評估，建議先行對商業(yè)房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)開征房地產(chǎn)稅，待居住類房地產(chǎn)信息逐漸完善具備開征條件后，再從商業(yè)、工業(yè)房地產(chǎn)過渡到對全部類型房地產(chǎn)開征統(tǒng)一完善的房地產(chǎn)稅。樊慧霞（2011）認為我國應(yīng)綜合利用各種評估方法的優(yōu)點，建立以“市場比較法為主，成本法和收益法為補充”的評估方法體系。

建立房地產(chǎn)稅稅基的批量評估系統(tǒng)對房地產(chǎn)稅的成功實施至關(guān)重要。樊慧霞（2012）認為我國應(yīng)采用“批量評估為主、單宗評估為補充”的房地產(chǎn)稅基評估技術(shù)，另一方面，如果對房地產(chǎn)稅基評估產(chǎn)生了爭議和糾紛，因單宗評估具有針對性和準確性等特點，必要時可采用單宗評估技術(shù)予以重新評估。另外，還應(yīng)建立專業(yè)化、專門化的稅基評估數(shù)據(jù)庫。耿繼進（2012）基于我國房地產(chǎn)市場特點，前提假設(shè)在一定時段內(nèi)評估分區(qū)各房屋價格存在著關(guān)聯(lián)關(guān)系提出了整體估價的思想，建立了房地產(chǎn)整體估價模型，并對模型所需的標準單位選取和修正系數(shù)確立進行了詳細分析。程漢明（2012）提供了一個稅基評估技術(shù)路徑的設(shè)想。我國對個人住房開征房產(chǎn)稅，其稅基確定的三個發(fā)展階段：第一階段，按照交易價格課稅，主要在試行階段，沒有評估經(jīng)驗，第二階段，做好了部分稅基評估準備工作，擁有相對完善的住房信息數(shù)據(jù)，可以開展稅基評估，第三階段，房產(chǎn)稅以增加地方財政收入為主，應(yīng)采用 CAMA 和 GIS 系統(tǒng)輔助完成評估作業(yè)，以降低評估成本和提高評估質(zhì)量。米旭明（2011）在證實了美國等房產(chǎn)稅的累退稅率特征以后，得出結(jié)論模型運用不當會對整個房產(chǎn)稅征管系統(tǒng)帶來損害，市場容量、交易頻度等因素對評估命中率影響較大。我國必須得到適用于我國不同區(qū)域市場類型的房產(chǎn)稅稅基批量評估模型理論和方法。然后，制定出有效的模型操作方法和調(diào)整、更新細則，確保批量評估系統(tǒng)的準確性和公平性。不過劉洪玉（2011）設(shè)計了一種基于主體變量的房價批量評估模型，認為在數(shù)據(jù)收集方面，評估機構(gòu)應(yīng)當將工作重心放在采集價格信息和房屋的物理屬性上，而不必投入大量的人力、財力整理小區(qū)層次的信息，也沒有必要過分依賴地理信息系統(tǒng)。通過簡單地添加主體變量進入回歸模型，就可以獲得更好的評估效果。

（三）房地產(chǎn)稅稅基評估爭議復(fù)議問題研究

房地產(chǎn)稅是對居民財產(chǎn)的強制性稅收。居民在履行納稅義務(wù)的同時，有權(quán)監(jiān)督它的使用。房地產(chǎn)稅的征收和使用直接考驗政府部門的智慧、透明度和管理能力，良好的評估申訴和爭議處理十分必要。

曹霄琪（2011）認為應(yīng)當加強納稅人的法律意識和維權(quán)意識，只有在納稅人不斷維護自己合法權(quán)益的基礎(chǔ)上才能夠快速推進評估機構(gòu)在稅基評估業(yè)務(wù)中的主導(dǎo)地位，也才能夠使稅基評估快速、科學(xué)、公正的運用到稅收工作中。進行稅基評估爭議處理的部門應(yīng)當是一個獨立的部門。玄永生、王建忠、王余?。?011）認為我們可以借鑒國外解決稅基評估爭議的復(fù)議制度和措施，分別設(shè)立評估事務(wù)所內(nèi)部復(fù)議部門、評估機構(gòu)上一級管理監(jiān)督單位（或委員會）的復(fù)議部門以及專門為稅基評估復(fù)議仲裁的法庭三級復(fù)議部門。

二、總結(jié)

綜上所述，在房產(chǎn)稅稅基評估的研究方面，學(xué)術(shù)界已經(jīng)取得了豐厚的成果，尤其在重慶、上海實行房產(chǎn)稅試點以后，為我國房產(chǎn)稅改革的研究提供了豐富的理論參考和實踐經(jīng)驗。同時我們也發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)相關(guān)方面的研究主要集中在理論研究，實證分析較少，對于數(shù)據(jù)處理分析的精確度不夠；另外，國內(nèi)學(xué)者在房產(chǎn)稅對地區(qū)差異的影響、減免稅政策規(guī)定等方面的研究有待提升。這些不足有待后續(xù)研究發(fā)展拓深。（作者單位：中南財經(jīng)政法大學(xué)）

參考文獻：

[1]徐愛農(nóng). 國外物業(yè)稅稅基評估實踐與啟示[J]. 經(jīng)濟問題探索， 2011， 8： 021.

[2]曹霄琪. 物業(yè)稅稅基評估的國際借鑒及對我國的啟示[J]. 金融經(jīng)濟 （理論版）， 2011 （5）.

房地產(chǎn)稅范文第4篇

一、實行房地產(chǎn)稅制改革的必要性

1、從居民個人角度而言，房屋作為個人休憩場所是必不可少的，如果房地產(chǎn)市場價格能夠真實反映居民消費的需求，則就不會存在泡沫，也不會產(chǎn)生如今的局面。但是，從全局看，我國房地產(chǎn)市場價格持續(xù)上漲的主要原因是由于炒房者或者投機者的炒房行為和投機行為。由于目前我國證券市場不景氣，投資者理所當然將資金投向房地產(chǎn)市場，當一部分投資者充當房地產(chǎn)市場示范人大量購買房地產(chǎn)“囤積”，并通過房地產(chǎn)二級市場抬高房地產(chǎn)價格，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格虛抬，并使人們產(chǎn)生一種房地產(chǎn)價格存在繼續(xù)上漲趨勢的預(yù)期。由于我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制對居民自有自用房不征稅，加之前幾年央行利息率較低以及證券市場收益率不高等因素，“炒房者”或投機者“囤積”房地產(chǎn)的機會成本較低。接著，一些人出于獲取投資利益的考慮開始模仿“炒房者”或投資者投資購買房地產(chǎn)，使房產(chǎn)價格進一步上升。于是，投資房地產(chǎn)成為一種時尚，結(jié)果導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場價格持續(xù)上漲。此外，房地產(chǎn)開發(fā)商也會擴大投資，以高拍賣價獲取土地，房地產(chǎn)市場價格的持續(xù)上漲造成土地價格的不斷上漲。因此，推行房地產(chǎn)稅制改革，核心就是要對居民自有自用住房征房地產(chǎn)稅。這樣，投資人如果一次性購買多套住房，如果“囤積”房屋賣不出去，就要交納不少的稅，這樣對于投資者而言，成本也是非常大。那么，其炒房投機行為在一定程度上會抑制住。這樣，市場風(fēng)向發(fā)生逆轉(zhuǎn)，居民買房就不會承擔(dān)如此大的金錢壓力，也不會出現(xiàn)高校學(xué)生一工作就面臨買房壓力。

2、從整個社會角度而言，房地產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的不動產(chǎn)稅。當前我國房地產(chǎn)企業(yè)在國民生產(chǎn)總值中所占的比重已達到10％左右，已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，但在稅收中所占比重微乎其微。在市場經(jīng)濟國家中，普遍的做法是在私人對房地產(chǎn)具有完整產(chǎn)權(quán)的情況下，無論該房地產(chǎn)是否投入生產(chǎn)經(jīng)營均應(yīng)交納房地產(chǎn)稅，而我國房地產(chǎn)在保有階段稅少，稅負輕，流通環(huán)節(jié)稅負重，實際上是鼓勵了投機，同時，在保有階段發(fā)生的增值部分，由于沒有稅收調(diào)節(jié)機制，使政府無法參與增值價值的再分配，拉大貧富差距，稅收無法成為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)發(fā)展的重要工具。由于房地產(chǎn)稅在地方公共收入中的地位非常重要。因此，必須進行房地產(chǎn)稅創(chuàng)新。

3、房地產(chǎn)稅制度是一國財產(chǎn)稅以及整個稅收體系的重要組成部分。由于房地產(chǎn)稅的課征對象無法隱藏，稅源比較穩(wěn)定、廣泛且比較容易控制和管理，因此，在很多國家的財產(chǎn)稅乃至整個地方稅收入中占有比較重要的地位。如美國，房產(chǎn)占財產(chǎn)稅稅基的6成，其稅收收入占地方稅收入的比重達到40％～50％。而我國房地產(chǎn)稅開征以來規(guī)模一直偏小。例如，深圳特區(qū)2002年度房產(chǎn)稅的入庫額為84574萬元，占地方稅收總收入的3.4％，其對地方財政的作用未能充分發(fā)揮出來。筆者認為，除了征管技術(shù)和力度以外，更主要的是有關(guān)房地產(chǎn)稅制缺陷方面的原因。相對于所得稅制、流轉(zhuǎn)稅制而言，房地產(chǎn)稅制乃至整個財產(chǎn)稅改革的步子要小得多，現(xiàn)已到了急需改革的階段。

二、合理設(shè)計房地產(chǎn)稅制改革要素

1、納稅人。多數(shù)國家房地產(chǎn)稅的課稅對象是土地和地上建筑物，納稅人的界定與一國的產(chǎn)權(quán)制度密切相關(guān)，土地私有制國家的納稅人比較容易確定，其房地產(chǎn)的所有權(quán)者為納稅人。由于我國土地公有，建議將房地產(chǎn)稅的納稅人設(shè)定在開征行政區(qū)域內(nèi)擁有房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的單位和個人，房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)未確定，以及房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人不在房地產(chǎn)所在地的使用人為納稅人。同時，納稅人范圍應(yīng)推廣到農(nóng)民和政府部門，對農(nóng)民和政府部門自有自用房屋應(yīng)當征房地產(chǎn)稅，對農(nóng)民自有自用房屋征稅有利于控制農(nóng)民用耕地建房，提高土地使用率，對政府自由自用房屋征稅則有利于控制政府辦公大樓規(guī)模，并能全面反映政府部門績效。

2、計稅依據(jù)。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的應(yīng)納稅額規(guī)定：房地產(chǎn)稅的應(yīng)納稅額=計稅原值×（1－扣除比例）×稅率（扣除比例為10－30％）；出租房產(chǎn)的應(yīng)納稅額=租金收入×稅率；城市房地產(chǎn)稅的應(yīng)納稅額=房屋價值×稅率；城鎮(zhèn)土地使用稅的應(yīng)納稅額=實際占用土地面積×稅額標準。這些稅種的計稅依據(jù)存在不合理：一是在我國土地使用稅的征收，不是按價值，而是按面積，這種征稅形式不能隨課稅對象價值的上升而上升，具有課源不足而缺乏彈性的缺陷。二是從價計征與從租計征的不公平性。從價計征的房地產(chǎn)稅，是依據(jù)房地產(chǎn)的原值減去10－30％后的余額，以1.2％的稅率計征，而這種價值是歷史成本，不反映市場價值；從租計征的房地產(chǎn)稅，是以租金收入乘以12％的稅率計征。與按歷史成本從價計征相比，從租計征顯然稅負過重；三是房產(chǎn)租金本是營業(yè)稅的課稅對象，現(xiàn)在又當作房地產(chǎn)的計稅依據(jù)，顯然人為造成了重復(fù)征稅。

房地產(chǎn)稅應(yīng)遵循國際慣例，以房地產(chǎn)評估值的一定比例作為計稅依據(jù)。按房地產(chǎn)評估值征稅，能比較客觀的反映房地產(chǎn)價值，解決現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的計稅依據(jù)不合理的問題，平衡納稅人的承受能力，充分體現(xiàn)房地產(chǎn)稅的財產(chǎn)稅特性。按評估值征稅也能比較正確的反映土地的級差收益，促進納稅人合理利用房地產(chǎn)資源。由此也要配合設(shè)置一定的評估機構(gòu)。

3、稅率確定。在從價計征房地產(chǎn)稅的情況下，由中央政府還是由地方政府來決定房地產(chǎn)稅率，各有利弊。由地方政府來決定房地產(chǎn)稅率，可能會導(dǎo)致各地方為了吸引投資，爭先降低稅率，以求帶動地方經(jīng)濟的發(fā)展，雖然在短期內(nèi)會求得某地的發(fā)展優(yōu)勢，但長遠看來，這種“競爭”最終會損壞國家利益；如果由中央政府來決定稅率，雖然會“一碗水端平”，但是從實際看，各地區(qū)發(fā)展是極不平衡的，如果都按統(tǒng)一稅率，公平則會名存實亡，因此最佳方法是由中央根據(jù)國家平均水平確定一個稅率幅度范圍，各地區(qū)根據(jù)各自的經(jīng)濟發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場狀況、納稅人的負擔(dān)能力和地方政府年度預(yù)算等因素確定本地適用稅率。這樣既保證中央有一定的宏觀調(diào)控權(quán)，又能體現(xiàn)和照顧各地不同的實際情況。除此之外，還可以借鑒國際經(jīng)驗，針對不同的房地產(chǎn)用途設(shè)置不同的稅率。

4、減免稅的設(shè)置。建議對外國使館房地產(chǎn)等特定房地產(chǎn)所有權(quán)的減免以及對教育、文化、宗教或慈善等特定用途房地產(chǎn)稅進行免稅。對城鎮(zhèn)居民住房設(shè)定起征點或免征額。有學(xué)者認為，對農(nóng)民自住自用房和國家政府自有自用房暫免房地產(chǎn)稅，本文不這樣認為，同前所述，農(nóng)民雖為弱勢群體，但對其自住自用房征稅是有一定的必要性的，有人擔(dān)憂如此會增加農(nóng)民負擔(dān)么？回答是否定的。可以依據(jù)農(nóng)民的收入、住房面積等設(shè)置一定的寬免額，保證農(nóng)民的基本住房需要和基本收入需要，而且由于是屬于地方公共部門收入，對農(nóng)民自住自用房征收房地產(chǎn)稅所獲取的收入有助于地方公共部門提供更多的地方公共商品。對政府而言，雖為特殊部門，但不能區(qū)別對待，不能免稅。

房地產(chǎn)稅范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅制；改革

Abstract：CurrentrealestatetaxsystemofChinacannotaccordwiththemarketeconomydevelopmentandhastheproblemssuchasemphasizingcirculationbutoverlookingholding，heterogeneoustaxationsystem，lowlevellegislation，narrowtaxationscope，incompletematchedsystemandsoon.Asaresult，basedonthecurrenteconomicdevelopmentsituationandsocialdemand，healthydevelopmentofrealestatemarketcanbepromotedbyintegratingtaxationcoverage，devolutionofmanagementright，levyingidletaxforimmovableassets，completingallkindsofmatchedreformmeasures，completingtaxationsystemassoonaspossibleandalleviatingsocialcontradiction.

Keywords：realestate；taxationsystem；reform

一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要矛盾

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中，涉及到營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地使用費等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產(chǎn)市場的建立和發(fā)展，房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟發(fā)展存在矛盾，不同稅種之間也存在沖突。這不適應(yīng)當前人們已購有較多較高價位住宅，需要進行有區(qū)別的財產(chǎn)占有關(guān)系的稅收再分配調(diào)節(jié)，緩和社會矛盾的迫切要求，也不適應(yīng)需要通過稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需關(guān)系及其結(jié)構(gòu)，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)實要求。

(一)重流轉(zhuǎn)，輕持有

房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負輕；而流通環(huán)節(jié)，多個稅種同時課征。著重對營業(yè)性房屋、個人出租房屋征稅，如個人房屋出租收入既要征收房產(chǎn)稅，又要征收營業(yè)稅和個人所得稅，明顯存在重復(fù)征稅的問題。但不對個人非營業(yè)性住房征房產(chǎn)稅，這相當于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有，助長了土地投機，導(dǎo)致了高房價與高空置率的存在。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截止2007年4月，全國商品房空置面積為1.27億平方米，其中空置商品住宅0.69億平方米，全國空置率超過25%，大大超過國際公認的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴重關(guān)注的時候了。

(二)稅制不統(tǒng)一，內(nèi)外兩套有違公平

內(nèi)企及華籍居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費和1951年當時的政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的城市房地產(chǎn)稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內(nèi)外資企業(yè)競爭起點不同，稅負不公，不利于統(tǒng)一市場的構(gòu)建和市場經(jīng)濟體制的培育發(fā)展。

(三)稅收立法層次低，征稅依據(jù)不太充分

按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進行，沒有法律依據(jù)，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關(guān)制定的法律，不包括行政法規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其法律依據(jù)是由國務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規(guī)，級次較低。

(四)征稅范圍窄，財政功能不強

房產(chǎn)稅限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，還把行政機關(guān)、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業(yè)費的機構(gòu)、個人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對象；土地使用稅也排除了農(nóng)村土地，僅限于對城鎮(zhèn)土地征稅。房地產(chǎn)稅范圍過窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。

(五)稅、費不清，費高于稅

目前，我國涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售全過程的所有稅收，約占建設(shè)成本的9%；而如配套費等各類規(guī)費卻達到41%。

(六)配套制度不健全，稅收征管難度大

考慮到將來的稅制改革，需要進行財產(chǎn)評估的稅種和數(shù)量會很多，而我國的房地產(chǎn)評估業(yè)起步較晚，既不規(guī)范也不成熟。房產(chǎn)評估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段還很不健全，目前還無法幫助實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收。

二、房地產(chǎn)稅制改革的總體思路

采取“一清，二轉(zhuǎn)，三改，四留”的辦法，即對現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)方面的稅種進行整合，清理取締不適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關(guān)聯(lián)的稅種；將流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)過重的稅收負擔(dān)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)持有階段；把一部分體現(xiàn)政府職能，屬于稅收性質(zhì)，且便于稅收征管的收費，改為征稅；對符合國際通行作法，又屬必要的少量規(guī)費，繼續(xù)規(guī)范化保留。統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房產(chǎn)稅，簡化稅制；提升房地產(chǎn)稅收的立法層次；擴大稅基，公平稅負；建立和完善房地產(chǎn)估價制度等配套措施，促進我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。

三、房地產(chǎn)稅制改革的具體設(shè)想

(一)合并稅種，開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或不動產(chǎn)稅

把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費，以及屬于稅收性質(zhì)的其他收費，合并為全國統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業(yè)稅的主要設(shè)想如下：

1.擴大征收范圍，確定征免界限。要改變房地產(chǎn)稅收重流轉(zhuǎn)，輕持有的現(xiàn)狀，就必須適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，擴大不動產(chǎn)的征收范圍，取消那些不適應(yīng)現(xiàn)實情況的減免。一是取消個人所有非營業(yè)性住房免稅的規(guī)定，初期可把征稅范圍只限制在非普通住房，特別是對占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實行高稅率，而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房，而買得起的人因持有成本過低，就多買多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應(yīng)專項使用，作為廉租房、經(jīng)濟適用房建設(shè)專項基金，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極建設(shè)廉租房和經(jīng)濟適用房，也可作為對符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補貼，這樣將高收入者的收入轉(zhuǎn)移給低收入者，抑制目前我國逐漸拉大的收入差距，控制收入分配中的“馬太效應(yīng)”，緩和社會矛盾，構(gòu)建和諧社會。二是取消對事業(yè)單位有關(guān)免稅的規(guī)定，把非公益性事業(yè)單位和社會團體用地用房納入征稅范圍。三是把農(nóng)村的工商營業(yè)用房和高標準住房納入征稅范圍。

2.對房產(chǎn)稅以評估市場價作為計稅依據(jù)?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅一是從價計征，是以房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計稅依據(jù)；二是從租計征，以租金收入作為計稅依據(jù)。這很不合理，按歷史成本價余值征收，使得稅收收入與房地產(chǎn)價值背離，國家不能分享土地增值收益，還將承擔(dān)通貨膨脹損失；從租計征的則對其實際租金難以把握，且對經(jīng)營行為征稅與營業(yè)稅有交叉；而且對同一宗房地產(chǎn)按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大。

3.對土地使用稅應(yīng)按類型和用途分別制定稅率。現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實行固定稅額的辦法，一是國家不能及時分享土地增值收益；二是稅率過低，且不同等級土地之間的稅額差距太小，體現(xiàn)不了調(diào)節(jié)級差收入的作用，對促使土地使用者節(jié)約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟的發(fā)展，許多地方城鄉(xiāng)結(jié)合部難以區(qū)分，分設(shè)在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同，也會產(chǎn)生稅負差別；四是部分減免稅規(guī)定，過多地照顧了納稅困難企業(yè)，不利于一些占地面積大而經(jīng)濟效益差的企業(yè)加強自身的經(jīng)營管理，影響企業(yè)間的平等競爭。對此可借鑒國際通行作法，對個人住房按類型、經(jīng)過評估的市場價格采用三四級超額累進稅率制。

4.全國稅率應(yīng)有彈性。我國地域廣闊，經(jīng)濟發(fā)展極不平衡，全國不宜采用統(tǒng)一稅率?？稍O(shè)立一個彈性控制區(qū)間，各地根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內(nèi)選擇適用的稅率。

(二)提高立法級次，下放管理權(quán)限

中央制定物業(yè)稅的基本法，對稅法要素做原則性規(guī)定，而由省級立法機關(guān)或政府制定細則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護中央的稅制統(tǒng)一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調(diào)動地方政府的積極性，逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。

(三)開征不動產(chǎn)閑置稅

目前，土地、房屋資源浪費現(xiàn)象相當嚴重，存在大量已征未用和購而不用的情況，有的地方政府還征用大片土地，等待招商引資時高價出讓。國內(nèi)有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過50%，占壓資金超過2500億元。而我國商品房開發(fā)商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業(yè)的良性運行。為制止這種坐享房地產(chǎn)自然增值帶來的收益的行為，打擊囤積居奇，抑制非理性投資，制止資源浪費，優(yōu)化資源配置，防范金融風(fēng)險，需要采取稅收強制措施，開征不動產(chǎn)閑置稅。這樣可大大增加國家的稅收收入，非常有效地遏制房地產(chǎn)投機，避免任何因房地產(chǎn)泡沫給國家發(fā)展帶來的負面影響。

(四)完善各項配套改革措施

一是建立和完善房地產(chǎn)登記制度，全面掌握房地產(chǎn)各方面情況，找準征稅目標。二是建立和完善以房地產(chǎn)市場價格為依據(jù)的價格評估體系。三是注意房地產(chǎn)稅制改革與其他稅制之間的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)稅制的變動，將關(guān)系到有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的多項稅收和收費，因此，要把該項改革和整體稅制完善結(jié)合起來，處理好相關(guān)稅種之間的關(guān)系。

參考文獻：