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投資性房地產(chǎn)評估方法范文第1篇

【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn)； 評估準則； 會計準則

一、引言

我國2006年頒布的《企業(yè)會計準則》體系中，《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》是新增的一項重要內(nèi)容，主要用于規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認、計量和披露等業(yè)務(wù)。為了加強會計行業(yè)和資產(chǎn)評估行業(yè)的協(xié)作，推廣投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式，中國資產(chǎn)評估協(xié)會在2009年了《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》（以下簡稱“指導意見”）。與此同時，國際評估準則理事會（International Valuation Standards Council，IVSC）在2011年的第九版《國際評估準則》中也新增了有關(guān)投資性房地產(chǎn)評估的內(nèi)容，即國際評估準則第233號《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱“IVS233”）。雖然在建投資性房地產(chǎn)情況比較特殊，但IVS233與我國的指導意見之間不乏可比性。本文期望通過對這兩者的比較為今后進一步完善我國投資性房地產(chǎn)評估準則提供一些借鑒。

二、國際資產(chǎn)評估準則與中國資產(chǎn)評估準則的總體框架比較

第九版《國際評估準則》與早期版本相比，修訂后的準則在語言和形式上有了重大的變化，準則內(nèi)容突出了原則性?！秶H評估準則》是由國際評估準則委員會制定的。2008年，國際評估準則委員會（International Valuation Standards Committee）改組為國際評估準則理事會（International Valuation Standards Council），簡稱為IVSC。IVSC是一個獨立的、非營利的民間組織，實行會員制。改組后的會員不再局限于專業(yè)評估機構(gòu)的社團組織，還吸納了包括評估機構(gòu)、評估報告使用方和學術(shù)界等更為廣泛的代表，目前由來自54個國家的74個成員組織組成。第九版《國際評估準則》包括3項通用準則、6項資產(chǎn)準則以及2項評估應(yīng)用。通用準則適用于所有的資產(chǎn)類型和評估目的。資產(chǎn)準則對具體資產(chǎn)的評估提供指導，包括“準則”和“注釋”兩個部分。評估應(yīng)用服務(wù)于常見的評估目的，包括“準則”和“指南”兩個部分。

《中國資產(chǎn)評估準則》體系中的基本準則是由國家財政部以規(guī)范性文件形式；評估具體準則則是由財政部授權(quán)中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定并的。中國資產(chǎn)評估協(xié)會主要負責制定資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)具體準則和行業(yè)自律管理規(guī)范，并負責組織實施，監(jiān)督、檢查其執(zhí)行情況，同時依法接受財政部和民政部的指導與監(jiān)督。至2012年，我國財政部和中國資產(chǎn)評估協(xié)會共了21項資產(chǎn)評估準則，包括2項基本準則、9項具體準則、4項評估指南、6項指導意見。與國際評估準則相比，我國的評估準則層次更加分明，內(nèi)容更為充實。另外，我國的資產(chǎn)評估準則還特別強調(diào)了評估師的職業(yè)道德以及評估機構(gòu)的質(zhì)量控制。

三、《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》與《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》的比較

目前IVS233對投資性房地產(chǎn)制定的準則主要針對在建情況，但仍對投資性房地產(chǎn)的一般情況及相關(guān)概念進行了描述。拋開IVS233中對在建情況的描述，可從以下幾個方面將IVS233的相關(guān)內(nèi)容與我國指導意見中的相關(guān)內(nèi)容作個比較。

（一）主要相同點

1.主要依據(jù)相同

《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》在國際評估準則中不屬于《IVS230不動產(chǎn)權(quán)益》，IVS233主要依據(jù)通用準則和不動產(chǎn)權(quán)益準則的原則制定。同時，IVS233在注釋3中將財務(wù)報告作為評估目的，在注釋12中將財務(wù)報告列為特別注意事項，所以IVS233也必須遵循《IVS300以財務(wù)報告為目的的評估》的原則?！锻顿Y性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》在第一條就明確指出，該指導意見是依據(jù)《資產(chǎn)評估準則——基本準則》、《資產(chǎn)評估準則——不動產(chǎn)》和《以財務(wù)報告為目的的評估指南（試行）》制定的。我國的會計準則中明確規(guī)定了投資性房地產(chǎn)是企業(yè)的一項重要資產(chǎn)，必須列于財務(wù)報告中。因此，投資性房地產(chǎn)評估是以財務(wù)報告為目的的評估的重要組成部分。

2.評估一般目的相同

在我國的資產(chǎn)評估理論中，資產(chǎn)評估的一般目的是資產(chǎn)的公允價值，而資產(chǎn)的市場價值是公允價值的基本表現(xiàn)形式。IVS233注釋4指出，“此準則提供評估在建投資性房地產(chǎn)的市場價值時應(yīng)遵守的原則，市場價值是指在市場中模擬交換的價格”。指導意見第三條指出，“對符合會計準則規(guī)定條件的投資性房地產(chǎn)在評估基準日的公允價值進行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見”；第十條指出，“會計準則中投資性房地產(chǎn)的公允價值一般等同于資產(chǎn)評估準則中的市場價值”。由此可見，兩者的評估一般目的都是投資性房地產(chǎn)的公允價值，即市場價值，而我國的指導意見則更加側(cè)重于結(jié)合會計準則。

3.評估方法相同

由于投資性房地產(chǎn)自身的特性，成本法不適合用來評估投資性房地產(chǎn)的價值，IVS233和指導意見都優(yōu)先考慮采用市場法和收益法來評估投資性房地產(chǎn)的價值。IVS233注釋6指出，“在缺乏直接可比的銷售證據(jù)時，評估價值必須使用一個或多個以市場為基礎(chǔ)的估值方法”、“關(guān)鍵投入的可比市場數(shù)據(jù)用以支持貼現(xiàn)現(xiàn)金流量預(yù)測或收入資本化的計算”。IVS233不僅贊成使用市場法，而且支持更加廣義的市場法——“在不同的地點或在不同的條件下可比房地產(chǎn)的銷售證據(jù)”、“在不同的經(jīng)濟條件下成交的房地產(chǎn)銷售證據(jù)”。評估人員依據(jù)IVS233運用市場法時可以獲取更廣泛的信息，但是必須對不同條件下的差異作出合理的解釋和適當?shù)恼{(diào)整。運用收益法時，有關(guān)參數(shù)選擇還需結(jié)合市場法。指導意見則在《第四章評估方法》中用大量篇幅對市場法和收益法的運用進行了詳細闡述。

4.重要參數(shù)相同

用市場法評估投資性房地產(chǎn)價值，評估結(jié)果的準確性有賴于可比案例的選取。IVS233注釋6和指導意見第十五條及第十六條都明確了可比基礎(chǔ)的重要性。指導意見采取了更為謹慎的態(tài)度，同時對有關(guān)比較因素作出明示，包括“交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具置、經(jīng)營業(yè)態(tài)和所帶租約等”。收益法的主要參數(shù)有：收益額、收益期限和折現(xiàn)率。IVS233在注釋11“租賃”中對租賃收入的解釋體現(xiàn)了收益的計算；注釋9“現(xiàn)金流可能持續(xù)時間”體現(xiàn)了對收益期限的確定原則；注釋11“風險”中指出，“折現(xiàn)率是市場中典型的買方所要求的最低回報率”。指導意見則在第十七條至第二十條內(nèi)容中以“凈收益”、“收益期限”、“折現(xiàn)率”這樣的字眼明確提出了對收益法三大參數(shù)的相關(guān)要求。

（二）主要區(qū)別

1.表述不同

IVS233中并沒有對“市場法”、“收益法”等類似字眼形成一個專有名詞，而是用“現(xiàn)金流量預(yù)測”、“收入資本化”等來描述。由于語言的不同和翻譯的缺憾，勢必約束了對國際評估準則的全面理解。但這些差異尚且停留在局部，未對全局造成重大影響，亦不構(gòu)成IVS233和指導意見的實質(zhì)性差異。

2.定義不同

IVS233中的“投資性房地產(chǎn)”是指為賺取租金，資本增值或兩者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑。不包括：（1）為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)；（2）在日常業(yè)務(wù)過程中作為存貨銷售的房地產(chǎn)。我國指導意見中的“投資性房地產(chǎn)”是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。其中，“房地產(chǎn)”是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。指導意見對投資性房地產(chǎn)的定義與IVS233的定義略有不同。

3.詳略程度不同

IVS233相比指導意見更具原則性，內(nèi)容較為簡潔；指導意見則更加具體，在解釋有關(guān)概念時更為詳細。例如，在運用收益法時，IVS233要求用建造成本、租約條款、經(jīng)營成本、增長假設(shè)、折現(xiàn)率、資本化率和其他關(guān)鍵投入的可比市場數(shù)據(jù)來支持收益法的計算；指導意見要求評估師應(yīng)當關(guān)注投資性房地產(chǎn)現(xiàn)有租約條款對公允價值的影響，包括租金及其構(gòu)成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件。指導意見相比IVS233對“租約條款”進行了適當闡述，更加清晰明了。

4.結(jié)構(gòu)不同

《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》由準則正文和注釋兩部分構(gòu)成。準則正文部分包括準則的適用范圍、工作范圍、實施、報告和生效日期，注釋部分闡釋了投資性房地產(chǎn)的概念及其類型、評估方法、評估輸入?yún)?shù)、財務(wù)報告特別注意事項、抵押貸款評估注意事項。我國《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》包括“引言”、“基本要求”、“評估對象”、“評估方法”、“評估披露”和“附則”?！禝VS233在建投資性房地產(chǎn)》延續(xù)了國際評估準則中資產(chǎn)準則的一般結(jié)構(gòu)體例，即采用了準則加注釋的模式。其中，除了對在建情況的詳細描述和一般要求外，主要涉及術(shù)語解釋、評估目的、評估方法、評估參數(shù)和特別注意事項等?！锻顿Y性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》的結(jié)構(gòu)體例大體和其他專業(yè)準則的結(jié)構(gòu)體例相同，采用了部門規(guī)章性質(zhì)的條款式體例，符合我國的一般閱讀習慣。主要內(nèi)容涉及具體操作要求、評估準則、評估方法和會計準則中投資性房地產(chǎn)的分類等。兩者在結(jié)構(gòu)與內(nèi)容上的差異主要來自于不同地區(qū)之間行文方式的差異，這些差異并不妨礙閱讀者的理解，同樣也不構(gòu)成IVS233和指導意見的實質(zhì)性差異。

5.關(guān)注內(nèi)容不同

IVS233中除了對在建工程評估一系列注意事項的強調(diào)外，還特別明確了財務(wù)報告、抵押貸款評估的注意事項。除此之外，IVS233還在評估目的中列舉了“收購、兼并和出售企業(yè)或部分企業(yè)、訴訟”，這些內(nèi)容尚未體現(xiàn)在我國的指導意見中。指導意見中則提出了“土地使用權(quán)”、“區(qū)間值”的有關(guān)事項。指導意見第二十一條指出，“注冊資產(chǎn)評估師采用市場法和收益法評估投資性房地產(chǎn)時，評估結(jié)論通常包括土地使用權(quán)價值?！钡诙龡l指出：“注冊資產(chǎn)評估師運用市場法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)公允價值時，可以采用符合會計準則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價值，經(jīng)委托方同意，還可以采用恰當?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價值的區(qū)間值，得出價值分析結(jié)論，并提醒評估報告使用者關(guān)注公允價值評估結(jié)論和價值分析結(jié)論的區(qū)別。”指導意見在分類、剩余使用年限和評估結(jié)論等方面對土地使用權(quán)作出了多條說明。而區(qū)間值則是我國評估準則中較為創(chuàng)新的部分，有效解決了我國評估實踐中的難題。關(guān)注內(nèi)容上的差異主要是由不同地區(qū)之間不同的政治經(jīng)濟政策以及具體評估實踐不同引起的，都旨在解決實踐中最棘手的問題，這些差異是必須關(guān)注的實質(zhì)性差異。

四、比較啟示與改進建議

（一）評估準則的制定與會計準則密切相關(guān)

《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》中規(guī)定，投資性房地產(chǎn)滿足特定條件的，可以采用公允價值模式進行后續(xù)計量。投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量可以更好地反映資產(chǎn)的市場價值，滿足會計信息相關(guān)性的要求。在經(jīng)濟增長的情況下，市場價值一般都會高于賬面價值。企業(yè)資產(chǎn)的增加能夠提升企業(yè)形象，有助于企業(yè)融資決策。專業(yè)的評估人員可以為投資性房地產(chǎn)的公允價值提供專業(yè)意見，因此，IVS233和指導意見都在投資性房地產(chǎn)的評估中體現(xiàn)了會計準則的要求。IVS233在注釋12中提出了對財務(wù)報告的特別注意事項，要求評估人員關(guān)注持續(xù)經(jīng)營假設(shè)。指導意見第二章《基本要求》第七條至第十條的內(nèi)容中，明確要求評估人員在評估投資性房地產(chǎn)時，必須理解相關(guān)會計準則的要求，與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務(wù)報告披露的具體要求與建議。評估機構(gòu)在執(zhí)行其他評估業(yè)務(wù)時，同樣會涉及到投資性房地產(chǎn)。《企業(yè)會計準則第8號——資產(chǎn)減值》第八條至第十四條關(guān)于可收回金額的內(nèi)容中，對市場法獲取公允價值、收益法獲取預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值進行了具體的闡述；第二十八條則要求披露可收回金額的確定方法。《企業(yè)會計準則第20號 ——企業(yè)合并》規(guī)定，非同一控制下的企業(yè)合并，合并對價付出的資產(chǎn)、發(fā)生或承擔的負債應(yīng)當按照公允價值計量。在企業(yè)合并或進行資產(chǎn)減值測試時，都有可能涉及到投資性房地產(chǎn)公允價值的評估業(yè)務(wù)，而目前指導意見未對此作出特別說明，指導意見可就第8號、第20號會計準則以及其他會計準則的有關(guān)要求進行補充和完善。

（二）明確評估特定目的

評估特定目的會影響評估方法的選擇進而影響評估結(jié)果。評估人員在評估時，必須首先確定評估特定目的。IVS233相比于指導意見明確了4個特定目的：財務(wù)報告、抵押貸款、訴訟和收購兼并。指導意見中主要涉及以財務(wù)報告為目的的評估，但隨著經(jīng)濟水平的不斷發(fā)展，各項經(jīng)濟活動頻繁發(fā)生，單一的評估目的將無法滿足未來經(jīng)濟發(fā)展的需要。目前以抵押貸款、訴訟和收購兼并為特定目的的評估業(yè)務(wù)已經(jīng)較為普遍，指導意見中也應(yīng)該加入特定目的的描述。例如，抵押評估是當?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)、抵押權(quán)人依法以提供擔保的投資性房地產(chǎn)折價或拍賣、變買該投資性房地產(chǎn)時，該投資性房地產(chǎn)所能實現(xiàn)的客觀合理價格折算到設(shè)定抵押權(quán)時的價值。在確定抵押價格時，應(yīng)根據(jù)抵押房地產(chǎn)的具體情況，選擇合適的估價方法。對收益穩(wěn)定的投資性房地產(chǎn)，可選擇收益法評估。對可比實例較多的投資性房地產(chǎn)，可選擇市場法評估。

（三）改進評估方法

在運用市場法評估投資性房地產(chǎn)市場價值時，可借鑒IVS233適當放寬條件。投資性房地產(chǎn)只是不動產(chǎn)中的一部分，可能會缺乏大量的實際交易案例來建立嚴格的可比基礎(chǔ)，放寬在地點、時間和交易情況上的限制，便于實際評估工作。同時，這也要求評估人員要有扎實的業(yè)務(wù)水平和豐富的經(jīng)驗來調(diào)整差異，盡可能排除評估人員主觀因素的影響，在對同一投資性房地產(chǎn)進行評估時，由至少3名評估人員共同確定可比實例的最終選擇，確保選取的可比實例能較真實地反映待估房地產(chǎn)的價值。

而在抵押評估中，在建的投資性房地產(chǎn)也經(jīng)常作為抵押標的，評估在建投資性房地產(chǎn)可以選擇假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法，是成本法與收益法的綜合運用，符合房地產(chǎn)估價的最高最佳使用原則，適用于待開發(fā)土地、待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)、舊有房地產(chǎn)重新利用、在建工程等具有開發(fā)價值或潛力的房地產(chǎn)的評估。假設(shè)開發(fā)法考慮了在建投資性房地產(chǎn)未來的收益，評估結(jié)果更為合理，指導意見在評估方法一章中可加入假設(shè)開發(fā)法的應(yīng)用說明。

【參考文獻】

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[2] 王小力.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式偏好分析[J].財會月刊，2012（1）.

[3] 劉穎.以財務(wù)報告為目的的評估實務(wù)應(yīng)用——資產(chǎn)評估在投資性房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用[J].會計之友，2010（8）.

投資性房地產(chǎn)評估方法范文第2篇

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟外部性房地產(chǎn)評估效用函數(shù)

房地產(chǎn)評估概述

自上世紀70年代末開始，我國在土地、住房制度和金融體制等方面進行了一系列重大改革，房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成。房地產(chǎn)市場的建立和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，迫切需要有一套更為科學、合理的房地產(chǎn)估價方法，以滿足因為買賣、交換、入股、抵押、典當、保險、課稅、征地拆遷補償和投資決策、會計成本分析等需要。

房地產(chǎn)評估的概念

房地產(chǎn)價格評估是指具有專業(yè)水平和經(jīng)驗的評估人員根據(jù)特定評估目的，遵循法定或公允的標準和程序，運用科學的評估方法，對房地產(chǎn)商品的價格（租金）、價值進行科學的評定與估算。

房地產(chǎn)評估是科學、藝術(shù)和經(jīng)驗三者的結(jié)合。正確的房地產(chǎn)價格的估計、推測或判斷應(yīng)依賴于一套科學嚴謹?shù)姆康禺a(chǎn)估價的理論和方法，但又不能完全拘泥于現(xiàn)有的理論和方法，還須依賴房地產(chǎn)估價人員的經(jīng)驗。因為影響房地產(chǎn)價格形成的因素復(fù)雜多變，不是簡單的套用某些數(shù)學公式就能計算出來的。房地產(chǎn)評估不是對房地產(chǎn)價格的主觀給定，而是把房地產(chǎn)的客觀存在的價值通過估價活動正確地反映出來。房地產(chǎn)估價是估價人員基于對房地產(chǎn)客觀存在的價值的認識以后，運用科學的估價理論、方法和長期積累的估價經(jīng)驗將其表達出來，而不是把某個主觀想象的數(shù)據(jù)強加給估價對象。

評估方法及評價

房地產(chǎn)估價主要有三個基本方法：重置成本法；市場比較法；收益現(xiàn)值法。此外還有假設(shè)開發(fā)法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。它們都是上述三個基本方法的派生。在房地產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)的效用決定著人們的投資決策，因此效用評價在房地產(chǎn)估價中占有重要地位。傳統(tǒng)的三個基本估價方法都是對房地產(chǎn)公平市場價值的一種推斷，基本上是從房地產(chǎn)本身的特性出發(fā)，如房屋的設(shè)計、位置、土地價格等，按照房地產(chǎn)本身特征給予消費者的效用進行估價，即從內(nèi)部效用來估價房地產(chǎn)。不過，在房地產(chǎn)評估中除注意內(nèi)部效用外，還要重視其經(jīng)濟外部性。房地產(chǎn)經(jīng)濟外部性可為房地產(chǎn)消費者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因為房地產(chǎn)本身的特征帶來的，故稱外部效用。經(jīng)濟外部性在房地產(chǎn)的評估中扮演著重要角色，就需要準確掌握和評估房地產(chǎn)經(jīng)濟中的正的和負的外部性。在實際評估中要考慮其他經(jīng)濟主體的消費或活動對消費者效用的影響，即重視經(jīng)濟外部性對房地產(chǎn)評估的影響。尤其是個人住宅市場，個人效用在估價時往往會起到?jīng)Q定性作用，只考慮房地產(chǎn)給消費者帶來的內(nèi)部效用，而忽視其他經(jīng)濟主體給消費者帶來的外部效用，其估價結(jié)果對個人消費者來說往往是不夠準確的。

經(jīng)濟外部性

經(jīng)濟外部性的概念

外部性最早是由英國經(jīng)濟學家馬歇爾在其經(jīng)典著作《經(jīng)濟學原理》一書中提出的，迄今已有近110多年的時間了。所謂外部性，也稱外在效應(yīng)或溢出效應(yīng)，是指一個人或一個企業(yè)的活動對其他人或其他企業(yè)的外部影響，這種影響并不是在有關(guān)各方以價格為基礎(chǔ)的交換中發(fā)生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經(jīng)濟效果是一個經(jīng)濟主體的行為對另一個經(jīng)濟主體的福利所產(chǎn)生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場交易中反映出來。經(jīng)濟外部性可用消費者的效用函數(shù)表示：

Ui=Ui(Xi1,Xi2,...,Xih,...Xin,Yjk)(2-1)

在式(2-1)中，用Ui表示消費者i的效用函數(shù)，Xih表示該消費者i消費的第h種商品量，Yjk表示經(jīng)濟主體j進入消費者i效用函數(shù)的第k種經(jīng)濟活動水平，顯然有：Ui/Xih>0。假設(shè)Yjk表示消費者j消費的第k種商品量，如果Ui/Yjk>0,則表示消費者j對消費者i產(chǎn)生了外部正效應(yīng)；如果Ui/Yjk=0，則表示消費者j對消費者i沒有產(chǎn)生外部效應(yīng)；Ui/Yjk<0,則表示消費者j對消費者i產(chǎn)生了外部負效應(yīng)。

從理論上講，一般認為外部性的存在是市場機制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時，僅靠市場機制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會福利的最大化，政府應(yīng)該適度的干預(yù)。從現(xiàn)實上講，外部性特別是外部不經(jīng)濟仍是一個較嚴重的社會經(jīng)濟問題，如環(huán)境污染或環(huán)境破壞。

經(jīng)濟外部性的特點

經(jīng)濟外部性有以下特點：外部性是一種人為的活動，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應(yīng)該是在某項活動的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經(jīng)濟個體之間的一種非市場聯(lián)系（或影響），這種聯(lián)系往往并非有關(guān)方面自愿協(xié)商的結(jié)果，或者說非一致同意而產(chǎn)生的一種結(jié)果；外部性有正有負或為零；外部性包括對生態(tài)環(huán)境等與社會福利有關(guān)的一切生物與非生物的影響。

經(jīng)濟外部性的影響

外部性的存在，使個人成本和個人收益與社會成本和社會收益相背離。生產(chǎn)者和消費者在決策時雖然可做到個體最優(yōu)，但很難達到社會最優(yōu)，因為經(jīng)濟外部性對其他消費者的效用將產(chǎn)生一定的影響。就房地產(chǎn)評估而言，經(jīng)濟外部性通過影響消費者的個人效用進而影響房地產(chǎn)估價。它主要是通過其他經(jīng)濟主體的活動、消費者與其他經(jīng)濟主體的相互關(guān)系（互補關(guān)系或競爭關(guān)系）以及環(huán)境來影響消費者的個人效用。它對效用的影響分為直接影響和間接影響。直接影響是其他經(jīng)濟主體的行為直接作用于消費者的效用函數(shù)，如，住戶的鄰居喂養(yǎng)了一只狗，每天不停的亂叫，會嚴重影響消費者的正常生活，這樣會降低消費者的效用。間接影響是指其他經(jīng)濟主體的行為導致了某種結(jié)果，而消費者的效用受到這種結(jié)果的影響，如，某企業(yè)排放有害氣體造成大氣污染，影響周圍的環(huán)境，進而降低消費者使用該房地產(chǎn)的個人效用。

經(jīng)濟外部性的評估

由于經(jīng)濟外部性的存在會影響其他經(jīng)濟主體的效用，進而會出現(xiàn)房地產(chǎn)評估結(jié)果與實際不相一致，因此須尋求一種辦法來解決房地產(chǎn)評估中的經(jīng)濟外部性問題。

由前可知，效用是聯(lián)系經(jīng)濟外部性與房地產(chǎn)評估的橋梁。效用是消費者消費物品或勞務(wù)時所獲得的滿足程度。效用在很大程度上決定著房地產(chǎn)估價，而經(jīng)濟外部性又會影響消費者的個人效用，因此可構(gòu)造一效用函數(shù)來解決房地產(chǎn)估價中的經(jīng)濟外部性問題。用U表示各種外部性給某消費者帶來的效用總值，用Ui表示某種外部性給消費者帶來的效用值，用xi表示消費者對某種外部性偏好，即某種外部性給消費者帶來的效用在總效用中的權(quán)重。一般來說，每種外部性的產(chǎn)生和作用不受其它外部性的影響，所以，每種外部性給消費者帶來的效用是互相獨立的，故可得到如下加性效用函數(shù)：

U=ΣxiUi(3-1)

因為經(jīng)濟外部性會影響消費者的效用，所以可通過分析經(jīng)濟外部性帶來的外部效用來調(diào)整估價的結(jié)果，使評估更符合實際，即結(jié)合考慮內(nèi)外效用的作用。假設(shè)消費者對某種外部性的態(tài)度分為非常滿意、滿意、無所謂、厭惡、非常厭惡五種狀態(tài)，對應(yīng)效用可取值為120、110、100、90、80。對于不同的消費者來說，其對某種外部性的感受或態(tài)度是不一樣的，所以，對不同的消費者對每種外部性的取值可賦予不同的權(quán)重，加總就可得出消費者對特定房產(chǎn)的外部性的效用值。假定某人對一種消費品的基數(shù)效用為100，那么用這一效用值去除以100可得到相對效用數(shù)，再乘以用傳統(tǒng)方法估計出來的房價，就得出調(diào)整后的房價。

假設(shè)有一消費者需購買一套住宅，專業(yè)資產(chǎn)評估師勘查房屋后用重置成本法估價40萬元，之后評估師又對房屋周圍的外部性進行了調(diào)查，得出了如下結(jié)果：房產(chǎn)周圍有一個污染嚴重的化工企業(yè)，每天排放大量的廢氣，影響房屋周圍的空氣質(zhì)量，該消費者非常厭惡，效用取值為80。該消費者欲購房屋的鄰居不太文明，垃圾隨地丟，只顧自身娛樂而不顧周圍鄰居，該消費者比較厭惡，效用取值為90。政府打算在此房屋周圍興建大型的購物廣場，周圍已有學校、醫(yī)院、公交車站等，基礎(chǔ)設(shè)施完善，該消費者非常滿意，效用取值為120。

可以把以上的三種外部性分別歸納為空氣質(zhì)量，鄰居行為，基礎(chǔ)設(shè)施。資產(chǎn)評估師對以上外部性進行列舉和取值后，就要對特定消費者進行詢問，以了解該特定消費者對諸外部性的偏好重視程度。如果該消費者認為空氣質(zhì)量比鄰居的行為略微重要，基礎(chǔ)設(shè)施比空氣質(zhì)量略微重要，基礎(chǔ)設(shè)施比鄰居的行為相當重要，則資產(chǎn)評估師可采用1-9標度法得到該消費者的對三個影響因素（外部性）重要性判斷矩陣，如表1所示。

根據(jù)層次分析法（AHP）可以得出每種外部性在此消費者效用函數(shù)中的權(quán)重，即x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637，最大本征值λmax=3.0328小于3階矩陣相應(yīng)的臨界本征值3.116，通過一致性檢驗，即權(quán)數(shù)有效。然后就可以運用式（3-1）的效用函數(shù)計算公式求出該消費者的總效用值：

即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，

相對效用數(shù)=106.53/100=1.0653，

則經(jīng)調(diào)整后的房地產(chǎn)價格P=40×1.0653=42.612萬元。

此結(jié)果充分考慮了經(jīng)濟外部性，評估結(jié)果較為符合實際。

經(jīng)濟外部性的存在，會影響房地產(chǎn)評估師評估房地產(chǎn)價格，為使評估結(jié)果更為客觀和合理，在運用傳統(tǒng)的評估方法的同時，引入經(jīng)濟外部性效用函數(shù)，房地產(chǎn)評估師可經(jīng)過具體分析經(jīng)濟外部性對人們效用值的影響，進而確定經(jīng)濟外部性對待估房地產(chǎn)價格的影響。

參考文獻：

1.盛承懋等.房地產(chǎn)經(jīng)紀人專業(yè)基礎(chǔ).東南大學出版社，2002

2.王洪衛(wèi)等.房地產(chǎn)經(jīng)濟學.上海財經(jīng)大學出版社，1997

3.黎詣遠.西方經(jīng)濟學.高等教育出版社，1999

投資性房地產(chǎn)評估方法范文第3篇

自上世紀70年代末開始，我國在土地、住房制度和金融體制等方面進行了一系列重大改革，房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成。房地產(chǎn)市場的建立和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，迫切需要有一套更為科學、合理的房地產(chǎn)估價方法，以滿足因為買賣、交換、入股、抵押、典當、保險、課稅、征地拆遷補償和投資決策、會計成本分析等需要。

房地產(chǎn)評估的概念

房地產(chǎn)價格評估是指具有專業(yè)水平和經(jīng)驗的評估人員根據(jù)特定評估目的，遵循法定或公允的標準和程序，運用科學的評估方法，對房地產(chǎn)商品的價格（租金）、價值進行科學的評定與估算。

房地產(chǎn)評估是科學、藝術(shù)和經(jīng)驗三者的結(jié)合。正確的房地產(chǎn)價格的估計、推測或判斷應(yīng)依賴于一套科學嚴謹?shù)姆康禺a(chǎn)估價的理論和方法，但又不能完全拘泥于現(xiàn)有的理論和方法，還須依賴房地產(chǎn)估價人員的經(jīng)驗。因為影響房地產(chǎn)價格形成的因素復(fù)雜多變，不是簡單的套用某些數(shù)學公式就能計算出來的。房地產(chǎn)評估不是對房地產(chǎn)價格的主觀給定，而是把房地產(chǎn)的客觀存在的價值通過估價活動正確地反映出來。房地產(chǎn)估價是估價人員基于對房地產(chǎn)客觀存在的價值的認識以后，運用科學的估價理論、方法和長期積累的估價經(jīng)驗將其表達出來，而不是把某個主觀想象的數(shù)據(jù)強加給估價對象。

評估方法及評價

房地產(chǎn)估價主要有三個基本方法：重置成本法；市場比較法；收益現(xiàn)值法。此外還有假設(shè)開發(fā)法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。它們都是上述三個基本方法的派生。在房地產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)的效用決定著人們的投資決策，因此效用評價在房地產(chǎn)估價中占有重要地位。傳統(tǒng)的三個基本估價方法都是對房地產(chǎn)公平市場價值的一種推斷，基本上是從房地產(chǎn)本身的特性出發(fā)，如房屋的設(shè)計、位置、土地價格等，按照房地產(chǎn)本身特征給予消費者的效用進行估價，即從內(nèi)部效用來估價房地產(chǎn)。不過，在房地產(chǎn)評估中除注意內(nèi)部效用外，還要重視其經(jīng)濟外部性。房地產(chǎn)經(jīng)濟外部性可為房地產(chǎn)消費者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因為房地產(chǎn)本身的特征帶來的，故稱外部效用。經(jīng)濟外部性在房地產(chǎn)的評估中扮演著重要角色，就需要準確掌握和評估房地產(chǎn)經(jīng)濟中的正的和負的外部性。在實際評估中要考慮其他經(jīng)濟主體的消費或活動對消費者效用的影響，即重視經(jīng)濟外部性對房地產(chǎn)評估的影響。尤其是個人住宅市場，個人效用在估價時往往會起到?jīng)Q定性作用，只考慮房地產(chǎn)給消費者帶來的內(nèi)部效用，而忽視其他經(jīng)濟主體給消費者帶來的外部效用，其估價結(jié)果對個人消費者來說往往是不夠準確的。

經(jīng)濟外部性

經(jīng)濟外部性的概念

外部性最早是由英國經(jīng)濟學家馬歇爾在其經(jīng)典著作《經(jīng)濟學原理》一書中提出的，迄今已有近110多年的時間了。所謂外部性，也稱外在效應(yīng)或溢出效應(yīng)，是指一個人或一個企業(yè)的活動對其他人或其他企業(yè)的外部影響，這種影響并不是在有關(guān)各方以價格為基礎(chǔ)的交換中發(fā)生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經(jīng)濟效果是一個經(jīng)濟主體的行為對另一個經(jīng)濟主體的福利所產(chǎn)生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場交易中反映出來。經(jīng)濟外部性可用消費者的效用函數(shù)表示：

Ui=Ui（Xi1，Xi2，……，Xih，……Xin，Yjk）

在式（2-1）中，用Ui表示消費者i的效用函數(shù)，Xih表示該消費者i消費的第h種商品量，Yjk表示經(jīng)濟主體j進入消費者i效用函數(shù)的第k種經(jīng)濟活動水平，顯然有：Ui/Xih>0.假設(shè)Yjk表示消費者j消費的第k種商品量，如果Ui/Yjk>0，則表示消費者j對消費者i產(chǎn)生了外部正效應(yīng)；如果Ui/Yjk=0，則表示消費者j對消費者i沒有產(chǎn)生外部效應(yīng)；Ui/Yjk<0，則表示消費者j對消費者i產(chǎn)生了外部負效應(yīng)。

從理論上講，一般認為外部性的存在是市場機制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時，僅靠市場機制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會福利的最大化，政府應(yīng)該適度的干預(yù)。從現(xiàn)實上講，外部性特別是外部不經(jīng)濟仍是一個較嚴重的社會經(jīng)濟問題，如環(huán)境污染或環(huán)境破壞。

經(jīng)濟外部性的特點

經(jīng)濟外部性有以下特點：外部性是一種人為的活動，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應(yīng)該是在某項活動的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經(jīng)濟個體之間的一種非市場聯(lián)系（或影響），這種聯(lián)系往往并非有關(guān)方面自愿協(xié)商的結(jié)果，或者說非一致同意而產(chǎn)生的一種結(jié)果；外部性有正有負或為零；外部性包括對生態(tài)環(huán)境等與社會福利有關(guān)的一切生物與非生物的影響。

經(jīng)濟外部性的影響

外部性的存在，使個人成本和個人收益與社會成本和社會收益相背離。生產(chǎn)者和消費者在決策時雖然可做到個體最優(yōu)，但很難達到社會最優(yōu)，因為經(jīng)濟外部性對其他消費者的效用將產(chǎn)生一定的影響。就房地產(chǎn)評估而言，經(jīng)濟外部性通過影響消費者的個人效用進而影響房地產(chǎn)估價。它主要是通過其他經(jīng)濟主體的活動、消費者與其他經(jīng)濟主體的相互關(guān)系（互補關(guān)系或競爭關(guān)系）以及環(huán)境來影響消費者的個人效用。它對效用的影響分為直接影響和間接影響。直接影響是其他經(jīng)濟主體的行為直接作用于消費者的效用函數(shù)，如，住戶的鄰居喂養(yǎng)了一只狗，每天不停的亂叫，會嚴重影響消費者的正常生活，這樣會降低消費者的效用。間接影響是指其他經(jīng)濟主體的行為導致了某種結(jié)果，而消費者的效用受到這種結(jié)果的影響，如，某企業(yè)排放有害氣體造成大氣污染，影響周圍的環(huán)境，進而降低消費者使用該房地產(chǎn)的個人效用。

經(jīng)濟外部性的評估

由于經(jīng)濟外部性的存在會影響其他經(jīng)濟主體的效用，進而會出現(xiàn)房地產(chǎn)評估結(jié)果與實際不相一致，因此須尋求一種辦法來解決房地產(chǎn)評估中的經(jīng)濟外部性問題。

由前可知，效用是聯(lián)系經(jīng)濟外部性與房地產(chǎn)評估的橋梁。效用是消費者消費物品或勞務(wù)時所獲得的滿足程度。效用在很大程度上決定著房地產(chǎn)估價，而經(jīng)濟外部性又會影響消費者的個人效用，因此可構(gòu)造一效用函數(shù)來解決房地產(chǎn)估價中的經(jīng)濟外部性問題。用U表示各種外部性給某消費者帶來的效用總值，用Ui表示某種外部性給消費者帶來的效用值，用xi表示消費者對某種外部性偏好，即某種外部性給消費者帶來的效用在總效用中的權(quán)重。一般來說，每種外部性的產(chǎn)生和作用不受其它外部性的影響，所以，每種外部性給消費者帶來的效用是互相獨立的，故可得到如下加性效用函數(shù)：

U=ΣxiUi（3-1）

因為經(jīng)濟外部性會影響消費者的效用，所以可通過分析經(jīng)濟外部性帶來的外部效用來調(diào)整估價的結(jié)果，使評估更符合實際，即結(jié)合考慮內(nèi)外效用的作用。假設(shè)消費者對某種外部性的態(tài)度分為非常滿意、滿意、無所謂、厭惡、非常厭惡五種狀態(tài)，對應(yīng)效用可取值為120、110、100、90、80.對于不同的消費者來說，其對某種外部性的感受或態(tài)度是不一樣的，所以，對不同的消費者對每種外部性的取值可賦予不同的權(quán)重，加總就可得出消費者對特定房產(chǎn)的外部性的效用值。假定某人對一種消費品的基數(shù)效用為100，那么用這一效用值去除以100可得到相對效用數(shù)，再乘以用傳統(tǒng)方法估計出來的房價，就得出調(diào)整后的房價。

假設(shè)有一消費者需購買一套住宅，專業(yè)資產(chǎn)評估師勘查房屋后用重置成本法估價40萬元，之后評估師又對房屋周圍的外部性進行了調(diào)查，得出了如下結(jié)果：房產(chǎn)周圍有一個污染嚴重的化工企業(yè)，每天排放大量的廢氣，影響房屋周圍的空氣質(zhì)量，該消費者非常厭惡，效用取值為80.該消費者欲購房屋的鄰居不太文明，垃圾隨地丟，只顧自身娛樂而不顧周圍鄰居，該消費者比較厭惡，效用取值為90.政府打算在此房屋周圍興建大型的購物廣場，周圍已有學校、醫(yī)院、公交車站等，基礎(chǔ)設(shè)施完善，該消費者非常滿意，效用取值為120.可以把以上的三種外部性分別歸納為空氣質(zhì)量，鄰居行為，基礎(chǔ)設(shè)施。資產(chǎn)評估師對以上外部性進行列舉和取值后，就要對特定消費者進行詢問，以了解該特定消費者對諸外部性的偏好重視程度。如果該消費者認為空氣質(zhì)量比鄰居的行為略微重要，基礎(chǔ)設(shè)施比空氣質(zhì)量略微重要，基礎(chǔ)設(shè)施比鄰居的行為相當重要，則資產(chǎn)評估師可采用1-9標度法得到該消費者的對三個影響因素（外部性）重要性判斷矩陣，如表1所示。

根據(jù)層次分析法（AHP）可以得出每種外部性在此消費者效用函數(shù)中的權(quán)重，即x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637，最大本征值λmax=3.0328小于3階矩陣相應(yīng)的臨界本征值3.116，通過一致性檢驗，即權(quán)數(shù)有效。然后就可以運用式（3-1）的效用函數(shù)計算公式求出該消費者的總效用值：

即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，

相對效用數(shù)=106.53/100=1.0653，

則經(jīng)調(diào)整后的房地產(chǎn)價格P=40×1.0653=42.612萬元。

投資性房地產(chǎn)評估方法范文第4篇

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)稅收 評估 征收

我國現(xiàn)有房產(chǎn)稅、土地使用稅等稅種,已不能適應(yīng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展新形勢的需要。稅收收入增長與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展極不相稱,調(diào)控功能未得到有效發(fā)揮,財產(chǎn)稅在城市政府財政收入中所占比重較低,尚未成為地方財政的主體稅種,亟需改革。而房地產(chǎn)稅的改革涉及諸多方面,其中,開展房地產(chǎn)稅評估征稅活動是房地產(chǎn)稅制度改革的重要內(nèi)容。國內(nèi)外稅收征管實踐表明,按房地產(chǎn)評估值征稅。有利于發(fā)揮稅收調(diào)控功能,調(diào)節(jié)級差收入,合理配置資源,提高地方政府運用稅收政策工具的靈活性。但現(xiàn)階段,我國推行這一征管措施還需要一定的制度和環(huán)境條件。

一、稅制改革:整合現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制,及時開征新的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅

在稅制改革方面,除統(tǒng)一內(nèi)外稅制已有廣泛共識外,還需要重點突破的有:1.全面提升財產(chǎn)稅在城鎮(zhèn)地方稅體系中的地位。通過對現(xiàn)行房產(chǎn)稅、土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅等稅種進行整合,及時開征新的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅,擴大財產(chǎn)稅的征收范圍,擴展稅基。個人擁有的房產(chǎn),無論自住還是出租,都應(yīng)逐步依法納稅。2.取消部分減免稅,適當提高房地產(chǎn)稅等稅率,增加政府收入,合理分配公共服務(wù)成本。3.貫徹公平原則,通過減免稅、設(shè)置不同稅率等手段,調(diào)節(jié)社會財富分配差距。4.健全財產(chǎn)稅征收網(wǎng)絡(luò),在財產(chǎn)購置、持有、交換、繼承和贈予等環(huán)節(jié)及時組織收入,防范收入流失。同時,不斷改進征收技術(shù)手段,加強稅收征管,充分體現(xiàn)主體稅種功能。

二、社會條件:開展房地產(chǎn)稅評估征稅適宜的政治經(jīng)濟環(huán)境

房地產(chǎn)是人們生產(chǎn)、生活的重要物質(zhì)基礎(chǔ),房地產(chǎn)稅收政策不僅關(guān)系到政府財政收入,而且涉及經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境和人們的生存條件,特別是對住宅投資。建設(shè)、銷售、持有和轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)的稅收政策,涉及成千上萬家庭和個人生活,屬重要公共事務(wù)和服務(wù),政府決策需要兼顧國家、企業(yè)和個人等各方利益,力爭取得廣泛共識。因而開展房地產(chǎn)稅評估征稅,需要一個較好的政治經(jīng)濟環(huán)境。1.評估征稅要得到廣大納稅人的普遍理解、認可。評估征稅不能僅在理論界和稅務(wù)部門取得共識,關(guān)鍵還在于能否得到城鄉(xiāng)居民認可,廣大居民的態(tài)度是決定因素。如果現(xiàn)階段城鄉(xiāng)居民對評估征稅認識有較大的分歧,政府就不宜貿(mào)然推行這一征管措施。2.房地產(chǎn)評估征稅的對象、范圍和評估技術(shù)等。與我國經(jīng)濟發(fā)展階段和財富的積累程度要相適應(yīng)。如果錯誤地估計了城鄉(xiāng)居民的富裕程度、財產(chǎn)狀況,評估征稅的結(jié)果就可能事與愿違。3.經(jīng)濟運行狀況較為穩(wěn)定,政府宏觀經(jīng)濟監(jiān)管有力。

三、房地產(chǎn)稅收評估征稅需要突破的技術(shù)問題

房地產(chǎn)稅評稅,就是運用一定科學方法,準確評估房地產(chǎn)的市場價值。反映房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和價格波動。一方面,使房地產(chǎn)稅收能夠體現(xiàn)納稅人的收益與能力,公平稅負:另一方面,保證政府財政收入隨經(jīng)濟增長而增長,達到稅收收入與政府公共服務(wù)支出之間的均衡。圍繞這一問題,需要進一步研究以下幾方面的內(nèi)容:

確立房地產(chǎn)稅評估征稅的基本準則。房地產(chǎn)稅評估征稅,和一般資產(chǎn)評估既有相似、相同之處,也有嚴格區(qū)分,需要建立相應(yīng)的評估準則。以指導房地產(chǎn)評估征稅工作的順利開展。

1.公平準則。公平是世界各國稅收制度追求的共同目標,房地產(chǎn)評估征稅也不例外。公平準則首先是對評估對象的公平,要求在評估征稅中對性能相同或相似、地段相近的房地產(chǎn)采用相同的評估方法評估其價值,作為計征稅收的依據(jù)。其次是對納稅人的公平,對性能相同或相似、地段相近的房地產(chǎn)價值的評估,如納稅人是自然人,無論其民族、年齡、性別、國籍、文化程度等,都采用同樣的方法評估征稅:如納稅人是法人,評估征稅不因其所有制性質(zhì)。規(guī)模大小、技術(shù)先進與否等不同而有所區(qū)別。

2.合法準則。經(jīng)過幾十年的努力,我國在房地產(chǎn)管理、資產(chǎn)評估領(lǐng)域已初步形成了一套較為完整的法律、法規(guī)和規(guī)章,如《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《注冊會計師法》等。這些法律、法規(guī)和規(guī)章是評估征稅的依據(jù)。合法準則要求稅務(wù)人員和稅收評估機構(gòu)遵守現(xiàn)行房地產(chǎn)管理、資產(chǎn)評估的法律、法規(guī)和規(guī)章,依法評稅,以維護國家稅法的嚴肅性、權(quán)威性,保護政府財政利益,同時維護納稅人合法權(quán)益。

3.科學準則。在房地產(chǎn)評稅工作中,評估人員所面臨的經(jīng)濟社會情況較為復(fù)雜。如房地產(chǎn)按其用途可分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲。娛樂、工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)和綜合房地產(chǎn)等,種類繁多,且房地產(chǎn)市場供求關(guān)系受多種因素影響波動較大,房地產(chǎn)價格被認為是觀察一個國家和地區(qū)經(jīng)濟運行狀況的“晴雨表”。因此,在評稅活動中,評估機構(gòu)和人員采用的評估方法、技術(shù)和程序等,要能科學、準確地反映房地產(chǎn)真實市場價值。使房地產(chǎn)稅的征收既保證政府稅收收入隨房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展而增長,又不增加納稅人的負擔。

投資性房地產(chǎn)評估方法范文第5篇

那么評估“養(yǎng)老地產(chǎn)”應(yīng)該注意哪些問題呢？

一、“養(yǎng)老地產(chǎn)”評估首先要明確估價目的

依據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T 50291-1999），按估價目的進行分類，大體可歸為12種，與“以房養(yǎng)老”估價目的接近的，主要有以下幾類：房地產(chǎn)抵押價值評估、房地產(chǎn)保險估價、企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價、其他目的的房地產(chǎn)估價。

1.房地產(chǎn)抵押價值評估。這是針對房地產(chǎn)抵押貸款為估價目的的描述，2006年建設(shè)部、 中國人民銀行、 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布的《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》中第9條明確規(guī)定“房地產(chǎn)抵押估價目的，應(yīng)當表述為‘為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值’”。 這種目的與住宅反向抵押價值評估目的略有不同，應(yīng)該明確區(qū)別兩種抵押目的的不同點，因此不宜選擇它作為“養(yǎng)老地產(chǎn)”估價目的。

2.房地產(chǎn)保險估價。雖然“以房養(yǎng)老”以保險公司參與為主，但銀行等金融機構(gòu)也涉及該項業(yè)務(wù)，這個概念也有別于以往關(guān)于房地產(chǎn)保險類的估價目的，因此不選用。

3.企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價?！耙苑筐B(yǎng)老”是個人委托業(yè)務(wù)為主，以企業(yè)名義委托估價的很少，不具有代表性，因此不選用。

4. 其他目的的房地產(chǎn)估價。不能明確具體的估價目的也不適用“養(yǎng)老地產(chǎn)”評估目的。

通過分析比較可知，“養(yǎng)老地產(chǎn)”評估目的與房地產(chǎn)抵押價值評估接近又有別于房地產(chǎn)保險評估、一般的房地產(chǎn)抵押貸款和其他價值鑒定類評估，此項業(yè)務(wù)最終是以簽訂“老年人住房反向抵押養(yǎng)老合同”為目標的房地產(chǎn)價值評估，其估價目的可以歸結(jié)為“為確定房地產(chǎn)反向抵押貸款金額提供參考而評估房地產(chǎn)市場價值”。

二、要合理評估“養(yǎng)老地產(chǎn)”更要遵循房地產(chǎn)估價原則

房地產(chǎn)估價基本原則有五項：獨立、客觀、公正原則，合法原則，價值時點原則，最高最佳利用原則，替代原則。其中獨立、客觀、公正原則對房地產(chǎn)估價師而言既是估價最基本的原則，也是房地產(chǎn)估價的必須奉行的最高行為準則。

評估“養(yǎng)老地產(chǎn)”除了遵循以上五項基本原則外，還應(yīng)遵循以下兩項原則：

1.預(yù)期收益原則

一般房地產(chǎn)投資者是在預(yù)測未來房地產(chǎn)所能帶來的收益或效用后進行投資的，因此房地產(chǎn)價值受預(yù)期收益形成因素影響。準確預(yù)測房地產(chǎn)現(xiàn)在以至未來能給房地產(chǎn)權(quán)利人帶來的效用總和（即收益價值）是預(yù)期收益原則的具體體現(xiàn)?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)”雖然以供老人居住為主，但也存在潛在的收益，適于預(yù)期收益原則。

2.變動原則

房地產(chǎn)作為商品的價格，是伴隨著各構(gòu)成價格因素的變化而變動的。這些因素經(jīng)常處于變動之中，所以在估價時必須分析使房地產(chǎn)發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。由于這些因素都在變動之中，準確把握各因素之間的變動規(guī)律，才能精確測算房地產(chǎn)價值?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)”雖然是小眾抵押品，但是更需要細致觀察該類房地產(chǎn)的變動因素，更加精細地評估用于反向抵押的房地產(chǎn)。如老人房產(chǎn)一般房齡較老，周邊教育資源豐富，但學區(qū)房的片區(qū)變化較大，甚至每年都在變動。是否學區(qū)房能較大影響房地產(chǎn)價值，因此變動原則是適用于“養(yǎng)老地產(chǎn)”評估的重要原則。

“養(yǎng)老地產(chǎn)”適用的原則還有很多，希望更多房地產(chǎn)專業(yè)人士參與到“養(yǎng)老地產(chǎn)”評估問題探索活動中，為評估提供技術(shù)支持。由于選擇“以房養(yǎng)老”的老人一般經(jīng)濟狀況不太好，屬于經(jīng)濟上的弱勢群體，廣大房地產(chǎn)估價師更應(yīng)該堅守房地產(chǎn)估價各項原則，維護老年人和金融機構(gòu)等權(quán)益相關(guān)方的合法利益，才能贏得各方信任，為“養(yǎng)老地產(chǎn)”模式在中國的推廣做出貢獻。

三、估價方法的選用在房地產(chǎn)估價中也極為關(guān)鍵

房地產(chǎn)評估方法選擇合理，評估出的價值就會趨于合理。若選擇不適用的評估方法，評估出的房地產(chǎn)價值就會與房地產(chǎn)市場價值相背離。

房地產(chǎn)評估的主要方法有市場法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法等，每種方法都有其適用的條件和估價對象。市場法適用于房地產(chǎn)市場繁榮，同類型房產(chǎn)數(shù)量多且經(jīng)常發(fā)生交易，如住宅、商鋪、寫字樓、公寓、標準廠房等。成本法適用于新建房地產(chǎn)、在建工程等，還適用于很少交易又沒有收益或潛在收益的物業(yè)如學校、公園、圖書館、工廠、碼頭等。收益法適用于住宅、商業(yè)用房、公寓、寫字樓、倉庫等有經(jīng)濟收益或潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)。假設(shè)開發(fā)法適用于土地、在建工程、有改造價值的舊房等具開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)。長期趨勢法適用條件要求高，具備估價對象類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在較長時間的歷史價格且資料豐富、真實，房地產(chǎn)市場無明顯波動的情況下才能使用。

綜上所述，一般情況下針對“養(yǎng)老地產(chǎn)”，不適合選用成本法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法等。養(yǎng)老地產(chǎn)為住宅和公寓用途較多，更適用市場法和收益法進行房地產(chǎn)評估測算。當然，在特殊市場條件下，會有房地產(chǎn)租售比率嚴重失衡的情況，比如房價畸高但房產(chǎn)租金極低，這種情況下采用收益法測算出的收益價值會低于房地產(chǎn)的實際市場價值，在這種租售比率失衡的條件下，也不適宜采用收益法。相對成熟的房地產(chǎn)市場上類似估價對象的房地產(chǎn)交易、出租案例較多，租售價格合理，具有客觀可比性，適宜采用市場法和收益法。

此外在運用市場法評估“養(yǎng)老地產(chǎn)”時應(yīng)注意以下問題。

1.選取房地產(chǎn)估價案例時應(yīng)盡量挑選與估價對象同一小區(qū)，類似戶型、樓層的成交案例，這樣可以減因素對評估價值的影響，使評估結(jié)果更為準確。

2.弱化裝修因素對評估價值的影響。老年人房屋一般裝修較簡樸，即使是高檔裝修也屬于高折舊因素，且裝修千差萬別，可比性差，過多考慮會影響對房地產(chǎn)價值的判斷。建議采用市場法評估時適當降低該項目的修正比例。

四、評估“養(yǎng)老地產(chǎn)”應(yīng)嚴格執(zhí)行估價程序

房地產(chǎn)估價是一項關(guān)乎房地產(chǎn)所有人和金融機構(gòu)等各方利益的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)，尤其要遵循一定的程序和規(guī)范要求。房地產(chǎn)估價的基本程序是：1.受理房地產(chǎn)估價委托：充分了解估價目的，簽訂委托估價合同。2.搜集房地產(chǎn)估價所需資料，擬定房地產(chǎn)估價方案。3.現(xiàn)場勘查房地產(chǎn)的室內(nèi)外狀況及周邊環(huán)境、公共設(shè)施等。4.綜合分析估價對象及房地產(chǎn)市場狀況確定估價方法，測算出估價結(jié)果。5.撰寫房地產(chǎn)估價報告。6.審核后出具房地產(chǎn)估價報告及技術(shù)報告。7.交付估價報告、資料歸檔等。

當然這些程序并不是固定不變的，也有反復(fù)和交叉，但完成任何一項房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，都不能隨意省略估價工作步驟及相關(guān)內(nèi)容。如老人委托評估公司來完成估價報告，房地產(chǎn)估價師是否完全了解了估價目的，是否認真勘察了老人擬抵押的房地產(chǎn)室內(nèi)外現(xiàn)狀、有無拍照記錄，是否認真了解了擬抵押房地產(chǎn)的所有權(quán)及使用狀況等，直接影響房地產(chǎn)估價師對擬抵押房地產(chǎn)的市場價值的判斷。

另外，針對“養(yǎng)老地產(chǎn)”評估程序，除了依據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》估價師必須到估價對象現(xiàn)場查勘，對估價對象及其周圍環(huán)境、交通狀況等拍照外，筆者建議執(zhí)行以下補充程序：

1.更加細致地做好紙質(zhì)查勘記錄，并留下影像資料。認真做好紙質(zhì)記錄：估價對象的四至、坐落、現(xiàn)在用途、房屋設(shè)備、小區(qū)景觀、周邊環(huán)境、交通情況、公共設(shè)施等情況，并拍照或攝錄估價對象室內(nèi)外狀況。

2.當面與產(chǎn)權(quán)人核實房地產(chǎn)基本信息并做好筆錄。認真核實并筆錄：核實房地產(chǎn)權(quán)證上的基本信息、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所屬、使用狀況，是否有出租、利益糾紛等。若發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場與證載信息不符等需要特殊說明的事項，應(yīng)在現(xiàn)場勘查記錄中重點披露。

3.房屋所有權(quán)人、提供貸款的金融機構(gòu)工作人員、房地產(chǎn)估價師三方在現(xiàn)場勘查記錄上簽字，拍照或錄像，留下三方當事人的影像資料。

現(xiàn)場勘查不細易導致房地產(chǎn)價值評估不準，招致老人對評估價值、房地產(chǎn)評估機構(gòu)產(chǎn)生不信任感，對“以房養(yǎng)老”產(chǎn)生顧慮，因此評估“養(yǎng)老地產(chǎn)”要執(zhí)行比一般估價更為嚴格的現(xiàn)場勘查程序。與產(chǎn)權(quán)人當面核實信息并記錄，明確房地產(chǎn)基本信息、權(quán)利狀況、使用狀況等，應(yīng)盡量避免離開現(xiàn)場后再向老人反復(fù)核實信息的情況。三方簽字可督促估價師認真履行勘查工作，所有權(quán)人和金融機構(gòu)人員共同參與確認也可以減少因勘查引起的糾紛。簽字和留下影像資料，也是為了有效規(guī)避老人去世后房產(chǎn)處置時發(fā)生糾紛的可能。

參考文獻：

1.陳支農(nóng).對“以房養(yǎng)老”及其相關(guān)問題的認識.產(chǎn)權(quán)導刊.2014.1