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房地產(chǎn)稅收籌劃案例范文第1篇

(一)籌劃“臨界點(diǎn)”，確定適當(dāng)?shù)?a href="http://www.milkcooler.cn/haowen/201599.html" target="_blank">房地產(chǎn)價(jià)格

納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營(yíng)中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過(guò)增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅。稅收政策規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。起征點(diǎn)的規(guī)定決定著存在著稅收籌劃的空間。上述房地產(chǎn)公司的遺憾即屬?zèng)]考慮到該臨界點(diǎn)。所以該公司應(yīng)采用方法1的銷售方式進(jìn)行銷售。

(二)設(shè)立銷售公司以減輕稅負(fù)

一些房地產(chǎn)公司也可以根據(jù)自身情況采用此法。下面我將通過(guò)一簡(jiǎn)化案例來(lái)說(shuō)明。在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，如果開發(fā)商采用的價(jià)格有兩種。1、可供銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以1400萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為116696萬(wàn)元，增值率為19．97％，免征土地增值稅。凈賺23304萬(wàn)元。2、若以1500萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167．5萬(wàn)元，增值率為28．48％，應(yīng)納99．75萬(wàn)元的土地增值稅，凈賺232．75萬(wàn)元。如果開發(fā)商將銷售部門獨(dú)立出來(lái)，設(shè)立一個(gè)房屋銷售公司，房屋開發(fā)公司將住房以1400萬(wàn)元的售價(jià)賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬(wàn)元的價(jià)格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時(shí)，由于其增值率為19．97％，小于20％免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬(wàn)元售出時(shí)，扣除營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加合計(jì)：1500*5％*(1+7%+3%)=82．5萬(wàn)元，從利益集團(tuán)看，可獲得250萬(wàn)元的利潤(rùn)，比籌劃前增加1725萬(wàn)元。

(三)利用借款利息，確定合適的利息扣除方式

1．房地產(chǎn)開發(fā)完工前。按企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，此時(shí)發(fā)生的為開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)生的借款，可計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，并作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除基數(shù)，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可加計(jì)20％的扣除，加大了扣除項(xiàng)目金額，從而增加企業(yè)凈收益。

2．房地產(chǎn)開發(fā)完工后。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)的成本）*5％以內(nèi)；納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10％以內(nèi)。據(jù)此，若企業(yè)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用占的比例較大，應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，將利息費(fèi)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，反之，若主要依靠權(quán)益資本籌資，則不必，可利用另外一種方法。

(四)利用建房方式進(jìn)行籌劃

1代建房屋的籌劃點(diǎn)。若房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)之初就能確定最終用戶，符合代建房的條件，其收入可按“服務(wù)業(yè)――業(yè)”稅目繳營(yíng)業(yè)稅，而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅；同時(shí)，若企業(yè)不符合代建房條件，不論雙方如何簽定協(xié)議，也不論其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)帳務(wù)如何核算，應(yīng)全額按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。如：全部結(jié)算收入為1000萬(wàn)元，代建手續(xù)費(fèi)330萬(wàn)元，不能符合“代建房”要求則應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅1000*5%=50萬(wàn)元；若符合則應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅330*5%=165萬(wàn)元

2合作建房的籌劃點(diǎn)。稅法規(guī)定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收。企業(yè)應(yīng)用足用好這一優(yōu)惠政策。

五、銷售與裝修分開，分散經(jīng)營(yíng)收入。

隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，若企業(yè)與購(gòu)房者簽定合同時(shí)稍加交通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用交納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。

(五)土地使用權(quán)的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，需要擁有土地使用權(quán)，獲取、使用土地使用權(quán)主要涉及房產(chǎn)稅（涉外企業(yè)是房地產(chǎn)稅）、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅等，都有進(jìn)行籌劃的必要性和可能性。僅以營(yíng)業(yè)稅為例，用足用好稅收傾斜政策便可以起到稅收籌劃的作用。如將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、將農(nóng)業(yè)土地出租給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)免征營(yíng)業(yè)稅。

房地產(chǎn)稅收籌劃案例范文第2篇

摘 要 隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，最近幾年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展非常迅猛。但是由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)日益復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)勢(shì)必面臨更加復(fù)雜多變的稅收環(huán)境，因此，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。本文簡(jiǎn)要分析了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能為地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的一些影響，并嘗試性提出規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 策略

房地產(chǎn)企業(yè)成立的那天開始，就已經(jīng)存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)稅務(wù)制度的發(fā)展與完善，當(dāng)前稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)中，也逐漸成為企業(yè)必須重視的部分?；诙悇?wù)風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)來(lái)分析，主要是我國(guó)稅收制度與企業(yè)納稅之間存在的差異，而可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)不可預(yù)見的損失。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)很多后果，直接體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)支付一大筆資金用于繳稅與罰款，而這筆資金會(huì)一定程度影響到房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)作，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金流比較緊張。另外，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在還可能會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)失去享受某些指定政策的機(jī)會(huì)，較為常見的是：一般納稅人資格、一般發(fā)票開具資格、享受稅收優(yōu)惠資格等等，而這些資格對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有很重要的現(xiàn)實(shí)意義。

另外，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在還可能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一定程度的法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論什么企業(yè)一旦涉及到法律上的問(wèn)題，就必然會(huì)影響其正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開展。最后，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在還可能影響到整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的信用與聲譽(yù)，房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)涉及到各大銀行、供應(yīng)商等等，而這些合作企業(yè)必然因?yàn)槠髽I(yè)的信用問(wèn)題而不愿繼續(xù)合作。由此可見，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響是非常深遠(yuǎn)的，基于這些影響度，房地產(chǎn)企業(yè)也必須加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的科學(xué)管理，對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理規(guī)避。筆者結(jié)合自身工作經(jīng)驗(yàn)，嘗試性提出房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一些策略，如下：

一、建立管理稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的專設(shè)機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收多達(dá)十余項(xiàng)，包括土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅等，貫穿土地競(jìng)拍、前期準(zhǔn)備、項(xiàng)目開發(fā)、房子銷售、后期物業(yè)管理整個(gè)過(guò)程。難怪房地產(chǎn)行業(yè)流傳著“房地產(chǎn)每個(gè)毛孔都含著稅”。同時(shí)房地產(chǎn)交易金額比較大，繳納稅款的金額也很大，不同算法對(duì)稅額的影響也很顯著。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2010國(guó)民稅收收入為77390億，同年真正的房地產(chǎn)稅收收入為17025.8億元，占22%，2011年全國(guó)稅收收入增長(zhǎng)超過(guò)1/4是房地產(chǎn)行業(yè)增加的，說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅率偏高。目前，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)銷售收入5%繳納營(yíng)業(yè)稅，按應(yīng)納稅所得額的25%繳納企業(yè)所得稅，土地增值稅率為30%到60%的?？傊康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)較重，因此需要建立專門管理、應(yīng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的專設(shè)機(jī)構(gòu)，而且還必須明文規(guī)定房地產(chǎn)旗下所有涉及到稅務(wù)的工作都必須由專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行處理，盡力為企業(yè)打造一個(gè)科學(xué)合理的涉稅事務(wù)專業(yè)化處理流程，最大限度保障相關(guān)業(yè)務(wù)的實(shí)效性、準(zhǔn)確性與客觀性。稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)的規(guī)模需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際業(yè)務(wù)規(guī)模與實(shí)際要求來(lái)進(jìn)行規(guī)劃，針對(duì)大企業(yè)來(lái)說(shuō)，推薦設(shè)置稅務(wù)管理部，而且需要配置專業(yè)能力與責(zé)任心都比較強(qiáng)的人才來(lái)進(jìn)行管理與實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)實(shí)際的需求，來(lái)確定其規(guī)模的大小，中小型可以設(shè)立稅務(wù)管理科。企業(yè)可以通過(guò)稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)來(lái)有效管理稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且可以及時(shí)全面的獲取與稅收相關(guān)的優(yōu)惠政策，更重要的是通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)可以加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通與聯(lián)系，這樣便能幫助房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行更好的規(guī)避。

二、對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)涉及到的控制活動(dòng)主要是指企業(yè)管理層對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與應(yīng)對(duì)。房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能否正常穩(wěn)定的開展，是由控制活動(dòng)的質(zhì)量來(lái)決定的，由此可見，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義?？刂苹顒?dòng)具體由一系列流程、授權(quán)、分權(quán)以及集權(quán)等等環(huán)節(jié)與制度構(gòu)成的。《大企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理指引（試行）》也指出：企業(yè)需要在考慮稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理成本效益的基礎(chǔ)上，來(lái)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)部控制體系進(jìn)行設(shè)計(jì)，主要從這些環(huán)節(jié)入手，例如：風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估辦法、應(yīng)對(duì)策略、流程處理等等，進(jìn)而制定出能夠?qū)Χ悇?wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效應(yīng)對(duì)的內(nèi)部控制機(jī)制，進(jìn)而一定程度上規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

案例：青島國(guó)際輕紡城擁有一塊土地500畝，擬轉(zhuǎn)讓其中的400畝，另外100畝建寫字樓自用。青島政建投資集團(tuán)有限公司擬收購(gòu)其土地并為輕紡城建設(shè)寫字樓。

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理措施要注意取得政府收回土地的文件和相關(guān)合同、協(xié)議和單據(jù)，作為稅務(wù)處理的依據(jù)。土地儲(chǔ)備中心、青島政建投資集團(tuán)有限公司、輕紡城簽署“拆遷補(bǔ)償費(fèi)協(xié)議”，同時(shí)，輕紡城與甲公司“委托代建協(xié)議”，寫字樓以輕紡城名義立項(xiàng)、報(bào)建，所有與寫字樓有關(guān)的建造成本單據(jù)抬頭必須開給輕紡城，由青島政建投資集團(tuán)有限公司單獨(dú)裝訂憑證（先預(yù)計(jì)拆遷補(bǔ)償費(fèi)，支出時(shí)沖減），竣工決算后，整體移交給輕紡城，由輕紡城做固定資產(chǎn)管理，同時(shí)輕紡城給青島政建投資集團(tuán)有限公司出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)，青島政建投資集團(tuán)有限公司憑政府收回土地文件、拆遷補(bǔ)償合同、拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)確認(rèn)拆遷補(bǔ)償費(fèi)出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、稅費(fèi)共同構(gòu)成400畝地的成本。根據(jù)財(cái)稅[2004] 134號(hào)，為取得土地支付的全部對(duì)價(jià)，包括出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、農(nóng)民安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償、市政配套費(fèi)，均作為契稅稅基，青島政建投資集團(tuán)有限公司在辦理土地證時(shí)要先預(yù)估這些費(fèi)用。

三、重視建立企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)如要真正實(shí)現(xiàn)科學(xué)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)，建立企業(yè)稅務(wù)防線防范體系是重要的實(shí)施手段。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)實(shí)際的經(jīng)營(yíng)狀況，并且結(jié)合《大企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理指引（試行）》當(dāng)中的一些規(guī)定，進(jìn)而構(gòu)建相關(guān)稅務(wù)信息的傳遞渠道與溝通制度，要收集、處理、傳遞信息的責(zé)任真正明確到每一個(gè)崗位上，建立房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任制度。通過(guò)這種方式將責(zé)任進(jìn)行劃分，不僅能保障房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理相關(guān)工作能夠一一落實(shí)，其中相關(guān)工作的實(shí)際完成情況也能實(shí)現(xiàn)有崗可查，更重要的是保障房地產(chǎn)企業(yè)的管理層能夠及時(shí)獲得涉稅信息反饋，第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并采取應(yīng)對(duì)措施進(jìn)行改善。例如：土地增值稅規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。利用這個(gè)優(yōu)惠政策對(duì)土增稅進(jìn)行籌劃，可以利用銷售定價(jià)臨界點(diǎn)籌劃法，就是建立一個(gè)計(jì)算模型，計(jì)算出房屋定價(jià)，使得增值率控制在上述20%以內(nèi)，這樣也能很好的規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

又可以做好營(yíng)業(yè)稅策劃，例如：合作建房。一方提供資金，一方提供土地使用權(quán)，共同建造房屋的行為。合作建房有純粹“以物易物”和成立“合營(yíng)企業(yè)”兩種方式。成立合營(yíng)企業(yè)，雙方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享。提供土地使用權(quán)一方符合營(yíng)業(yè)稅法中“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”規(guī)定，故不必繳納營(yíng)業(yè)稅。通過(guò)合作建房的方式將營(yíng)業(yè)稅策劃工作做好，有利于規(guī)避營(yíng)業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)與自查

房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)部監(jiān)督通常由內(nèi)部審計(jì)與自查兩個(gè)部分組成。通過(guò)內(nèi)部審計(jì)與稅負(fù)自查相關(guān)工作的開展，房地產(chǎn)企業(yè)能有效提升涉稅事務(wù)的處理質(zhì)量，能夠合理保障房地產(chǎn)企業(yè)安全納稅，有助于降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)率，有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)講，日常經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要堅(jiān)持定期對(duì)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行審計(jì)與自查，若是發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題的環(huán)節(jié)要針對(duì)性進(jìn)行改善與糾正。而針對(duì)一些階段性涉稅的工作?？梢砸越y(tǒng)一檢查或者專項(xiàng)審計(jì)等等方式，例如：一些專業(yè)性或者規(guī)模較大的涉稅業(yè)務(wù)，可以請(qǐng)專業(yè)稅務(wù)機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行指導(dǎo)，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)管理稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的水平。例如：融資階段。融資階段的稅收籌劃應(yīng)該做好以下的風(fēng)險(xiǎn)管理： 首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該意識(shí)到利息費(fèi)用雖然有稅遁的優(yōu)勢(shì)，但是過(guò)重的負(fù)債也會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在利用稅遁優(yōu)勢(shì)時(shí)應(yīng)該考慮到最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)的問(wèn)題； 其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該盡量向金融機(jī)構(gòu)貸款，雖然現(xiàn)在銀行對(duì)房地產(chǎn)的貸款限制越來(lái)越多，但是為防止稅務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)于超額利息的剔除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是要向正規(guī)的金融機(jī)構(gòu)貸款，比如說(shuō)向非金融機(jī)構(gòu)貸款的利息是不允許在計(jì)算土地增值稅的過(guò)程中作為扣除項(xiàng)目的。

我國(guó)在 2009 年 5 月由國(guó)家稅務(wù)總局印發(fā)了《大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引（試行）》，就企業(yè)防范、評(píng)估、應(yīng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所涉及到的各項(xiàng)工作作出了詳細(xì)的規(guī)范和闡述。從客觀的角度來(lái)看，當(dāng)前稅法體系還存在一些漏洞，很多辦稅環(huán)節(jié)還停留在比較粗略的條例框架之下，當(dāng)然稅法體系的不健全也會(huì)造成政策的真空地帶與更大的彈性空間，而這種尺度不好把握，很容易給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。基于這樣的背景，房地產(chǎn)企業(yè)要與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)溝通，要及時(shí)全面的了解相關(guān)稅收政策，要善于聽取相關(guān)部門的建議與提醒，這樣才能保障房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于稅法的理解與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持一致，進(jìn)而更好的規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的損失。

參考文獻(xiàn)：

[1]李琳.淺談大型企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理.交通財(cái)會(huì).2009（10）.

房地產(chǎn)稅收籌劃案例范文第3篇

關(guān)鍵詞：外資企業(yè)避稅關(guān)聯(lián)企業(yè)

不久前，商務(wù)部公布了一串令人振奮的數(shù)字：2004年1至5月，全國(guó)吸收外資259億美元，比去年同期增長(zhǎng)11％；新設(shè)外企17359家，比去年同期增長(zhǎng)14％；合同外資額572億美元，比去年同期增長(zhǎng)近50％。中國(guó)成了外資的一片熱土。

然而在這些閃光的數(shù)字背后，卻是另一番景象：55％的外商投資企業(yè)虧損。一方面外企大面積虧損，另一方面大量外資不斷涌入，面對(duì)這一現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)專家一針見血地指出：不少外資企業(yè)虧損是假，避稅是真。本文擬就外資企業(yè)避稅的形式及原因做一些探討。

1外資企業(yè)避稅的現(xiàn)狀

我國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局官員日前指出，目前在華的外資企業(yè)偷逃稅的情況很普遍，許多跨國(guó)企業(yè)的避稅行為致使中國(guó)每年稅收損失約300億元，許多企業(yè)屬于非法避稅。由于個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅等方面的稅收沒(méi)有計(jì)算在內(nèi)，所以，實(shí)際避稅要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)300億元。

2003年4月。在廣州市，首例“境內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)間融資”反避稅案件中，廣州市國(guó)家稅務(wù)局對(duì)外公布，該局對(duì)著名的跨國(guó)企業(yè)寶潔公司涉及境內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)間巨額免息融資溫暖體進(jìn)行調(diào)查，調(diào)增企業(yè)應(yīng)納稅所得額共5．96億元，應(yīng)補(bǔ)交企業(yè)所得稅8149元。這是迄今為止廣州市反避稅調(diào)整單個(gè)案件補(bǔ)繳：稅額最大的案例。

據(jù)北京地稅稽查分局公布，被檢查的外資企業(yè)中80％以上有違法行為，其中涉外稅收違法案件主要集中在個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅和城市房地產(chǎn)稅等稅種上，僅2003年前8個(gè)月，北京地稅第、二稽查分局審查了47個(gè)涉外稅收案件，查補(bǔ)稅款1．5億元，這只是他們受理的半數(shù)案件的查補(bǔ)數(shù)額，其中有兩個(gè)公司的涉案值就達(dá)到了1．3億元。

在福州市，每年外商轉(zhuǎn)移的利潤(rùn)就在10億元左右，流失稅款1億元左右。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在第三次工業(yè)普查中公布，全國(guó)41％的三資企業(yè)都在虧損。吉林某市曾經(jīng)有98％的三資企業(yè)在虧損；廣東某市87．5％的三資工業(yè)企業(yè)虧損；天津62％的三資企業(yè)虧損，如此大面積的虧損。令人觸目驚心。

這些合資企業(yè)的虧損，在很大程度上是一種避稅手段，其結(jié)果嚴(yán)重侵害了中方利益。由于利潤(rùn)被轉(zhuǎn)移到境外，中方投資人不但無(wú)法獲利，而且需要賠錢彌補(bǔ)虧損。對(duì)外方來(lái)說(shuō)是明虧實(shí)贏，對(duì)中方來(lái)說(shuō)是實(shí)實(shí)在在的虧本生意。在無(wú)力出錢彌補(bǔ)虧損的情況下，中方只能出售股權(quán)減少損失，從而逐步喪失對(duì)公司的所有權(quán)，造成國(guó)有資產(chǎn)的大量流失。蘇州的一家合資造紙企業(yè)就是一個(gè)典型的例子，在與外方合資的七年當(dāng)中，每年虧損將近1個(gè)億，結(jié)果中方不但一分錢沒(méi)有賺到，所持股權(quán)卻幾乎全部被外方收入囊中。

外資避稅正使中國(guó)蒙受著重大損失。

2外資避稅的主要方式

避稅分兩種，即正當(dāng)避稅和非法避稅，二者有本質(zhì)的區(qū)別，進(jìn)行合理避稅的人是尊重稅法，只不過(guò)他們靠自己的智慧，利用了稅法的漏洞獲得了利益。外資在進(jìn)入前，大多都認(rèn)真研究過(guò)中國(guó)稅制，對(duì)如何避稅有一套相對(duì)的方案，避稅方法高招百出，防不勝防，主要有以下幾種方式：

2．1轉(zhuǎn)讓定價(jià)：所謂轉(zhuǎn)讓定價(jià)是指集團(tuán)內(nèi)的關(guān)聯(lián)企業(yè)之間，為了確保集團(tuán)利益的最大化，在集團(tuán)內(nèi)部人為的控制定價(jià)。這其中包括產(chǎn)品價(jià)格、貸款利息、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格、勞務(wù)費(fèi)用等。據(jù)統(tǒng)計(jì)國(guó)際貿(mào)易總額中有60％是通過(guò)這種跨國(guó)公司的內(nèi)部交易所形成的，跨國(guó)公司在制定內(nèi)部交易價(jià)格時(shí)，往往可以便利的應(yīng)用轉(zhuǎn)讓定價(jià)的方法，達(dá)到減少賦稅從而增加利潤(rùn)的目的。在中國(guó)，其往往表現(xiàn)為“高進(jìn)低出”，即用高于國(guó)際市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)口設(shè)備、進(jìn)口材料，而用低于市場(chǎng)的價(jià)格出口產(chǎn)品。這樣外企很容易形成賬面上的虧損，而利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到稅負(fù)低的國(guó)家、地區(qū)，如此一來(lái)，跨國(guó)公司是一舉兩得：增加利潤(rùn)，減少匯率風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)閷儆诳鐕?guó)公司關(guān)聯(lián)方交易，因而具有很強(qiáng)的隱蔽性和靈活性，不易被察覺(jué)。據(jù)珠海涉外稅務(wù)部門的檢查表明，那些表面顯示虧損的企業(yè)大多是購(gòu)銷“兩頭再外”。多以“高進(jìn)低出”等方式將利潤(rùn)轉(zhuǎn)移出境。轉(zhuǎn)讓定價(jià)行為的存在是造成其普遍虧損或微利的重要原因之一。

耐克公司在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)不斷發(fā)展，每年以兩位數(shù)的速度增長(zhǎng)，很快成為僅次于李寧體育公司的體育巨子。據(jù)蘇州海關(guān)調(diào)查，耐克公司營(yíng)業(yè)額很高，成本很低，利潤(rùn)非常高，實(shí)際效益也很好，但是賬面上卻虧損，其中原因就在于大量特許權(quán)使用費(fèi)支出掏空了企業(yè)利潤(rùn)。

一臺(tái)彩電才賣50元到100元，這種驚人的低價(jià)，說(shuō)出來(lái)誰(shuí)也不會(huì)相信，可是在跨國(guó)外資企業(yè)關(guān)聯(lián)方的交易中的的確確發(fā)生了。

2．2增大負(fù)債。目前外商投資中國(guó)的資金中，自有資金比例并不高，即便是一些實(shí)力雄厚的大公司也向境內(nèi)外的銀行舉借大量的資金，這不僅僅是缺少資金，也是一種避稅的辦法。廣州某外企就是通過(guò)與其境內(nèi)的關(guān)聯(lián)公司借貸資金轉(zhuǎn)移利潤(rùn)避稅的。這家公司在境內(nèi)的關(guān)聯(lián)企業(yè)主要有所屬紙品有限公司、口腔保健用品有限公司等。2002年，該公司關(guān)聯(lián)企業(yè)中部分公司出現(xiàn)連續(xù)虧損，失去了向銀行借貸的能力。這家外企便以公司本部的名義向中行廣東省分行尋求巨額貸款，總額高達(dá)20億元左右。與正常企業(yè)行為相違背的是，該公司又撥出巨資以無(wú)息借貸的方式借給其關(guān)聯(lián)企業(yè)使用。根據(jù)稅法規(guī)定。利息支出可以在稅前扣除。廣州某外資企業(yè)利用稅前列支利息，以此減少所得稅；此外，提供巨額無(wú)息借貸給關(guān)聯(lián)企業(yè)，也回避了正常利息所得稅的稅賦。同時(shí)，作為該企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，也為巨額借貸在賬目上表現(xiàn)為負(fù)債而規(guī)避了大量所得稅。

2．3利用國(guó)際避稅港注冊(cè)公司。在稅收籌劃日漸興起的今天，國(guó)際避稅港也便成為了跨國(guó)稅收籌劃的“熱土”。國(guó)際避稅港也稱“離岸綠洲”，是指一國(guó)或地區(qū)確定一定范圍，允許外國(guó)人在此投資或從事各種經(jīng)濟(jì)貿(mào)易活動(dòng)，取得收入或擁有財(cái)產(chǎn)而可以不必納稅或只需支付很少稅款的地區(qū)。它們的共同點(diǎn)都是很小的國(guó)家和地區(qū)，甚至是很小的島嶼，自然資源稀缺、人口數(shù)量較少、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱。但由于它具有稅收的優(yōu)惠，逐漸吸引了大量國(guó)外公司來(lái)此注冊(cè)。這樣的國(guó)家和地區(qū)主要有英屬維爾京群島、格林納達(dá)、塞舌爾群島、巴拿馬、瑙魯、湯加……全球匯集于國(guó)際避稅港注冊(cè)的70萬(wàn)多家企業(yè)中，至少有80％以上徒有其名，它們?cè)诖送瓿闪吮匾淖?cè)登記手續(xù)，卻在別處從事商業(yè)活動(dòng)，財(cái)務(wù)運(yùn)作，把利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到避稅地，靠避稅地的免稅或低稅收減少稅負(fù)。在這里注冊(cè)的公司中約有1萬(wàn)多家與中國(guó)有關(guān)。在長(zhǎng)江三角洲．許多人會(huì)對(duì)一些外資企業(yè)究竟屬于哪個(gè)地方投資的感到困惑，它們的投資方往往標(biāo)明是英屬維爾克京群島等地方，而實(shí)際上這些公司許多是由臺(tái)商投資控股。

2．4鉆稅法漏洞。利用稅法漏洞進(jìn)行避稅，是目前外企最有安全感的避稅手段。比如，現(xiàn)在中國(guó)對(duì)消費(fèi)稅是按照出廠價(jià)進(jìn)行征收，于是，一些外企紛紛成立自己的銷售公司，然后再用較低的出廠價(jià)把產(chǎn)品賣給自己的銷售公司，以達(dá)避稅的目的。另外，根據(jù)稅法規(guī)定：外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅和地方所得稅。按年計(jì)算，分季預(yù)繳，季度終了后{一五日內(nèi)預(yù)繳，年度終了后五個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)這樣，在同一個(gè)納稅年度內(nèi)，納稅人可以根據(jù)資金運(yùn)行狀況，自行選擇預(yù)繳稅款的日期，從而使稅款入庫(kù)的時(shí)間人為地延長(zhǎng)了，遞延了應(yīng)納稅款。

當(dāng)然，除此之外，利用稅收優(yōu)惠政策、工資發(fā)放的次數(shù)等也是外資避稅的備擇途徑。

3外企避稅的原因

3．1資本的逐利性應(yīng)是外企避稅的最根本原因。每一個(gè)企業(yè)、每一個(gè)個(gè)人都在追求本身利益的最大化，我們知道，價(jià)格=成本+利潤(rùn)+稅收，在價(jià)格和成本不變的前提下，利潤(rùn)和稅收就是怎樣的公正合理，都意味著納稅人直接經(jīng)濟(jì)利益的一種損失。所以在利益驅(qū)動(dòng)下，使得一些企業(yè)除了在成本和費(fèi)用上做文章外，也打稅收的主意，以達(dá)到利益最大化。

3．2我國(guó)地方政府的縱容也是造成避稅的重要原因。許多外企在本國(guó)都很守法，而卻在中國(guó)違法，這只能說(shuō)明，外企在中國(guó)的逃稅成本大大低于國(guó)外。改革開放后，為了發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)，各地都實(shí)行了多種多樣的優(yōu)惠政策。其中x~J’l-資的稅收優(yōu)惠往往被列為重要內(nèi)容之一。另外，一些地方政府把引進(jìn)外資作為政績(jī)的考核指標(biāo)，但這種指標(biāo)卻往往只注重了數(shù)量，忽視了效益。有的人生怕破壞了本地的“軟環(huán)境”，一旦處理外戚涉稅案就會(huì)聽到各種奇談怪論。以為加大稅務(wù)查處力度會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響。理由是，將會(huì)造成外資企業(yè)流失，而潛在的客戶也會(huì)不敢來(lái)中國(guó)投資。于是“軟環(huán)境”過(guò)軟，外商投資企業(yè)順?biāo)浦郏诙愂諉?wèn)題上，能逃則逃。能避則避，能漏則漏。