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房地產(chǎn)所得稅管理辦法范文第1篇

關(guān)于年3萬億稅收是多了還是少了？

謝旭人說，2005年稅收增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本適應(yīng)：

第一，稅收收入較快增長(zhǎng)，主要稅種與相關(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基本協(xié)調(diào)。2005年，各季度稅收收入增幅分別為20.4％、22.9％、17.8％和18.7％，月收入規(guī)模均在2000億元以上，稅收收入顯現(xiàn)出持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭。從國內(nèi)增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等主要稅種及海關(guān)代征進(jìn)口稅收與相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的對(duì)比分析看，稅收增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本適應(yīng)。

第二，增收的主體是流轉(zhuǎn)稅和所得稅，所得稅對(duì)稅收增收貢獻(xiàn)率進(jìn)一步提高。2005年，國內(nèi)增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅共完成16564億元，增長(zhǎng)18.2％，增收2547億元，對(duì)稅收增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為49.5％，與上年基本持平。內(nèi)、外資企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅共完成7605億元，增長(zhǎng)30.9％，增收1793億元，對(duì)稅收增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為34.8％，比上年提高9.2個(gè)百分點(diǎn)。

第三，東中西部稅收全面增長(zhǎng)，中西部地區(qū)增長(zhǎng)快于東部地區(qū)。2005年，東部地區(qū)稅收收入占全國收入比重為70.7％；中部地區(qū)收入占全國收入比重為15.6％；西部地區(qū)收入占全國收入比重為13.7％。

關(guān)于2006年稅收重點(diǎn)查什么?

謝旭人說，2006年將對(duì)房地產(chǎn)等行業(yè)進(jìn)行稅收專項(xiàng)檢查：

2006年將加強(qiáng)；對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、娛樂業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、郵電通信業(yè)、煤炭生產(chǎn)及運(yùn)銷企業(yè)、廢舊物資經(jīng)營企業(yè)、涉外企業(yè)稅收和個(gè)人所得稅進(jìn)行專項(xiàng)檢查，同時(shí)選擇一些發(fā)案率高、稅收秩序比較混亂的地區(qū)開展專項(xiàng)整治。加大涉稅違法案件處罰力度和查補(bǔ)稅款追繳力度。與公安部門聯(lián)合丌展打擊制售假發(fā)票、虛丌與接受虛開發(fā)票“中間人”的專項(xiàng)治理。

在加強(qiáng)稅收立法上，將制定車船稅暫行條例，修訂耕地占用稅暫行條例，完善與稅收征管法及其實(shí)施細(xì)則相配套的管理制度，修訂發(fā)票管理辦法。制定耕地占用稅、契稅征管適用稅收征管法的決定。

另外，2006年國家稅務(wù)總局將年繳納所得稅500萬元以上的納稅戶和年經(jīng)營收入1億元以上的納稅戶納入管理范圍。加強(qiáng)普通發(fā)票管理，繼續(xù)搞好有獎(jiǎng)發(fā)票推廣使用工作。在全國范圍內(nèi)的商業(yè)零售業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)推廣應(yīng)用稅控收款機(jī)。加強(qiáng)個(gè)人所得稅管理，推行全員全額扣繳申報(bào)，加大對(duì)高收入者的管理力度，推進(jìn)開具個(gè)人所得稅完稅證明工作。

進(jìn)一步加強(qiáng)國際稅收管理和對(duì)涉外企業(yè)的稅收征管，完善跨國公司稅收管理辦法，強(qiáng)化非居民稅收征管，加大反避稅力度。

關(guān)于2006年稅改改什么?

房地產(chǎn)所得稅管理辦法范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；拆遷補(bǔ)償費(fèi)用；會(huì)計(jì)；稅務(wù)處理

中圖分類號(hào)：F230 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）033-000-01

引言

房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷房屋的時(shí)候，會(huì)對(duì)被拆除房屋的所有人采取一定形式的補(bǔ)償，以彌補(bǔ)房屋所有人的損失。補(bǔ)償方式是按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中的有關(guān)規(guī)定以及各地的拆遷補(bǔ)償政策執(zhí)行的。對(duì)于存在拆遷補(bǔ)償情況的開發(fā)項(xiàng)目來說，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體開發(fā)成本核算和稅務(wù)管理的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理

（一）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)置換所采用的會(huì)計(jì)處理方式

所謂的“房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)置換”，就是開發(fā)商在開發(fā)舊城改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造等含有需拆遷房屋的項(xiàng)目時(shí)，用自己建造的新房與被拆遷人的被拆遷房屋進(jìn)行置換，或是直接在拆遷補(bǔ)償協(xié)議中明確安置房建設(shè)的位置、面積、戶型等建設(shè)指標(biāo)再按一定的標(biāo)準(zhǔn)與拆遷戶的被拆遷房屋進(jìn)行置換。有些項(xiàng)目還存在按照拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)（簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)的期房市場(chǎng)價(jià)格）或優(yōu)惠價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。

房地產(chǎn)開發(fā)成本有六大項(xiàng)，分別是土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。安置房的建設(shè)支出以及可能存在的差價(jià)，由于是屬于拆遷補(bǔ)償?shù)姆懂牐菫榱双@取土地而發(fā)生的，這個(gè)款項(xiàng)就需要計(jì)入到土地開發(fā)成本中。可在“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目下設(shè)安置及動(dòng)遷支出，核算安置房建設(shè)發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用。由于舊城改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造等項(xiàng)目均伴隨商品房開發(fā)，等到項(xiàng)目整體（含商品房）建設(shè)完畢，該部分支出由商品房承擔(dān)，隨著商品房成本的結(jié)轉(zhuǎn)而轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”。

（二）作價(jià)補(bǔ)償業(yè)務(wù)所采用的會(huì)計(jì)處理方式

對(duì)于補(bǔ)償方式，拆遷戶可以選擇，貨幣的補(bǔ)償是被多數(shù)的拆遷戶所接受的，即拆遷戶從房地產(chǎn)公司那獲得補(bǔ)償金之后，就自己處理住房的問題。房地產(chǎn)公司將這部分費(fèi)用作為開發(fā)成本計(jì)入到“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”中。即借記科目為“開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”，所涵蓋的內(nèi)容包括所征用的土地費(fèi)以及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；貸記科目為“庫存現(xiàn)金和銀行存款”等等。

（三）在會(huì)計(jì)處理中將產(chǎn)權(quán)置換結(jié)合作價(jià)補(bǔ)償來完成

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)拆遷戶的補(bǔ)償，是以一定面積的房屋作為補(bǔ)償條件，多余的面積就兌換為貨幣支付以作為補(bǔ)償費(fèi)用。對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，拆遷戶獲得安置房，房地產(chǎn)公司獲得可開發(fā)的土地，安置房屋建設(shè)發(fā)生的各類支出計(jì)入到土地成本中，科目設(shè)置和會(huì)計(jì)核算同“房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)置換所采用的會(huì)計(jì)處理方式”。拆遷戶另外獲得的補(bǔ)償費(fèi)用，也是土地成本中的一部分，科目設(shè)置和會(huì)計(jì)核算同“作價(jià)補(bǔ)償業(yè)務(wù)所采用的會(huì)計(jì)處理方式”。再具體核算中應(yīng)將兩者結(jié)合起來。

二、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的稅務(wù)處理

（一）“營改增”前對(duì)營業(yè)稅的處理方式

房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的稅務(wù)處理上，按照國家稅務(wù)總局出臺(tái)的住房征收營業(yè)稅問題執(zhí)行，所涉及的內(nèi)容包括個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償和住宅小區(qū)建O補(bǔ)償。如果所補(bǔ)償?shù)姆课菝娣e與拆遷建筑的面積是相等的，就要按照同類住宅房屋的成本價(jià)格對(duì)營業(yè)稅進(jìn)行核定。在房屋轉(zhuǎn)讓的時(shí)候沒有做出結(jié)算的房屋以及包括托兒所、車棚等等公共用房，如果房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓且營業(yè)稅已經(jīng)征收了，就不需要征收營業(yè)稅了[3]。對(duì)于拆遷房屋中超出的部分，就要根據(jù)營業(yè)稅暫行條例中的相關(guān)內(nèi)容確認(rèn)營業(yè)額，一方面可以按照納稅人當(dāng)期的應(yīng)稅行為核定價(jià)格，另一方面可以按照其他納稅人的當(dāng)期的應(yīng)稅行為核定價(jià)格。計(jì)算公式如下：

營業(yè)額=[營業(yè)成本（工程成本）×（1+成本利潤(rùn)率）]/（1-營業(yè)稅稅率）

（二）“營改增”后對(duì)增值稅的處理方式

“營改增”以后，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的稅務(wù)處理，國家稅務(wù)總局并沒有明確規(guī)定，但是營改增以后，安置房可按照增值稅視同銷售行為中的“將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人”這一項(xiàng)。同時(shí)，由于安置房沒有可參照的平均銷售價(jià)格，其視同銷售額應(yīng)按組成計(jì)稅價(jià)格確定。

增值稅組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率）

（三）對(duì)土地增值稅的處理方式

土地增值稅的處理方式是按照土地增值稅清算管理的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行的，房地產(chǎn)公司對(duì)于開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品作為抵償債務(wù)項(xiàng)，用于換取非貨幣性資產(chǎn)。當(dāng)有所有權(quán)轉(zhuǎn)移的事項(xiàng)發(fā)生的時(shí)候，就要看作是房地產(chǎn)銷售行為，所獲得的收入就可以按照同類房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)，也可以按照房地產(chǎn)市場(chǎng)中的同類房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)評(píng)估該產(chǎn)品的價(jià)值，以此為依據(jù)對(duì)拆遷補(bǔ)償費(fèi)確認(rèn)。房地產(chǎn)公司向回遷戶支付補(bǔ)差價(jià)款，將這筆費(fèi)用計(jì)入到拆遷補(bǔ)償費(fèi)中。此外，對(duì)于按照政府有關(guān)規(guī)定支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及房地產(chǎn)開發(fā)商與拆遷戶以協(xié)議形式確認(rèn)的拆遷補(bǔ)償金額，可以計(jì)入到土地增值稅中。

（四）對(duì)企業(yè)所得稅的處理方式

企業(yè)所得稅的處理方式按照企業(yè)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的所得稅處理方式以及相關(guān)的稅法執(zhí)行。當(dāng)出現(xiàn)開發(fā)的房地產(chǎn)存在所有權(quán)轉(zhuǎn)移的問題時(shí)，或者使用權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)候，或者在獲得利益權(quán)利的時(shí)候都要對(duì)所獲得的收入進(jìn)行確認(rèn)。確認(rèn)的順序?yàn)椋喊凑辗康禺a(chǎn)公司近期所開發(fā)的產(chǎn)品的銷售價(jià)格為準(zhǔn)，確認(rèn)產(chǎn)品的市場(chǎng)公允價(jià)值[4]，或者按照視同銷售的銷售額確認(rèn)收入。對(duì)于產(chǎn)品可能獲得的利潤(rùn)，就需要按照產(chǎn)品開發(fā)過程中所消耗的成本加以確認(rèn)，要求產(chǎn)品開發(fā)中要有一定的成本利潤(rùn)率。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償并不是等同劃一的，而是根據(jù)拆遷戶條件的不同、拆遷項(xiàng)目的規(guī)劃要求不同而靈活選用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的拆遷補(bǔ)償形式、作價(jià)補(bǔ)償?shù)牟疬w補(bǔ)償形式、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的拆遷補(bǔ)償形式和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合的拆遷補(bǔ)償形式。不同的拆遷補(bǔ)償形式都有各自的特點(diǎn)，在會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理上要進(jìn)行區(qū)別化處理。

參考文獻(xiàn)：

[1]國家稅務(wù)總局.國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題》的公告[DB/OL].2013年第11號(hào)，2013-3-12.

[2]李慧.房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償?shù)臅?huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理――基于拆遷房屋補(bǔ)償常見涉稅問題的思考[J].中國集體經(jīng)濟(jì)，2013（01）：90-93.

房地產(chǎn)所得稅管理辦法范文第3篇

關(guān)鍵詞：企業(yè)所得稅；管理；思考

強(qiáng)化企業(yè)所得稅的管理是目前稅務(wù)部門稅收征管的一項(xiàng)重要工作。現(xiàn)結(jié)合我局企業(yè)所得稅管理實(shí)踐，簡(jiǎn)要分析當(dāng)前的企業(yè)所得稅征管現(xiàn)狀，就如何進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)所得稅管理提出相關(guān)對(duì)策和建議。

一、加強(qiáng)企業(yè)所得稅管理的主要做法

1.不斷加強(qiáng)戶籍管理，管理戶數(shù)逐年遞增。戶籍管理是稅源管理的前提和基礎(chǔ)，是抓好所得稅管理的首要環(huán)節(jié)。在戶籍管理方面，我局一方面積極與工商、地稅、財(cái)政以及其他有關(guān)部門建立信息交流制度，實(shí)現(xiàn)納稅人戶籍管理的信息共享，通過信息比對(duì)來降低漏征漏管戶的存在；另一方面加強(qiáng)稅收管理員對(duì)轄區(qū)納稅人的巡查力度，及時(shí)了解轄區(qū)內(nèi)納稅人的增減變動(dòng)情況、生產(chǎn)經(jīng)營和財(cái)務(wù)情況，重點(diǎn)對(duì)新辦企業(yè)進(jìn)行跟蹤和監(jiān)控，有效杜絕了漏征漏管現(xiàn)象的發(fā)生。截至11月底，我局共管理企業(yè)所得稅納稅人1 415戶，比去年同期增加253戶，增長(zhǎng)21.77%，比全市平均增幅高出1.2個(gè)百分點(diǎn)。

2.不斷增強(qiáng)收入意識(shí)，收入占比逐年提高。始終堅(jiān)持以組織收入為中心，將企業(yè)所得稅作為一個(gè)大稅種進(jìn)行重點(diǎn)管理，認(rèn)真落實(shí)國家各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，充分發(fā)揮稅收對(duì)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控作用，主動(dòng)服從和服務(wù)于經(jīng)濟(jì)建設(shè)的大局。截至11月底，我局共組織入庫企業(yè)所得稅33 096萬元，占全局總收入的比重為33.76%，占全市所得稅入庫比重為35.29%，比上年同期增加191萬元，增幅0.58％。

從行業(yè)分類看，工業(yè)企業(yè)入庫稅款2 208萬元，占總?cè)霂鞌?shù)的6.67％；商業(yè)企業(yè)入庫稅款7 951萬元，占總?cè)霂鞌?shù)的24.02％；金融保險(xiǎn)業(yè)入庫稅款7 171萬元，占總?cè)霂鞌?shù)的21.66%；房地產(chǎn)業(yè)入庫稅款1 169萬元，占總?cè)霂鞌?shù)的3.53％；電信行業(yè)入庫稅款14 041萬元，占總?cè)霂鞌?shù)的42.42％。商貿(mào)流通和金融、電信、房地產(chǎn)業(yè)是我局企業(yè)所得稅入庫的主導(dǎo)行業(yè)。

3.不斷加強(qiáng)重點(diǎn)稅源管理，把握收入主動(dòng)權(quán)。只要抓好重點(diǎn)稅源企業(yè)所得稅收入，就掌握了組織收入工作的主動(dòng)權(quán)。我局對(duì)重點(diǎn)稅源企業(yè)采取了以日常監(jiān)控為重點(diǎn)，以稅源分析、強(qiáng)化預(yù)繳、匯算清繳、預(yù)警評(píng)估為手段，實(shí)行“一戶式”監(jiān)控管理。在日常監(jiān)控管理中建立重點(diǎn)稅源分戶檔案，及時(shí)了解和掌握重點(diǎn)稅源企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營、資金周轉(zhuǎn)、財(cái)務(wù)核算、涉稅指標(biāo)等靜態(tài)數(shù)據(jù)情況和動(dòng)態(tài)變化情況，按月、按季做好重點(diǎn)稅源收入預(yù)測(cè)和分析工作，強(qiáng)化所得稅預(yù)繳管理，及時(shí)把握收入主動(dòng)權(quán)。截至目前，我局共深入重點(diǎn)稅源企業(yè)調(diào)研19戶次，組織座談3次，27戶重點(diǎn)稅源企業(yè)累計(jì)入庫30034萬元，占全部所得稅收入的91.77%。

4.不斷加大匯繳檢查力度，成效顯著。一是堅(jiān)持分級(jí)檢查制。檢查工作由專項(xiàng)檢查組、稽查局和監(jiān)控科室共同負(fù)責(zé)實(shí)施。其中部分重點(diǎn)企業(yè)和虧損企業(yè)以及享受優(yōu)惠政策的企業(yè)由專項(xiàng)檢查組負(fù)責(zé)檢查；匯總納稅企業(yè)、部分重點(diǎn)企業(yè)以及零低申報(bào)年應(yīng)納稅額低于3 000元且收入額大于500萬元的企業(yè)由稽查局負(fù)責(zé)檢查；其他零低申報(bào)應(yīng)納稅額低于3 000元的企業(yè)由各監(jiān)控科室負(fù)責(zé)檢查。共檢查企業(yè)340戶，占全部匯繳企業(yè)的37％。二是堅(jiān)持調(diào)賬檢查制。匯繳檢查將廣泛使用調(diào)賬檢查制，一方面回避了檢查過程中不正常的人情關(guān)系，減少了給企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營帶來的不便；另一方面可以節(jié)約人力物力，降低檢查成本，提高了工作效率。三是堅(jiān)持檢查底稿制。實(shí)行檢查底稿制，要求檢查組統(tǒng)一文書使用，規(guī)范檢查流程，本著“誰檢查誰簽字誰負(fù)責(zé)”的原則，嚴(yán)格責(zé)任追究，對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)整改，有效糾正和預(yù)防了執(zhí)法偏差。四是堅(jiān)持查前培訓(xùn)制。先后三次組織檢查組成員進(jìn)行統(tǒng)一培訓(xùn)，重點(diǎn)學(xué)習(xí)了《市區(qū)局2010年企業(yè)所得稅匯算清繳檢查實(shí)施方案》，統(tǒng)一了思想，明確了匯繳檢查的工作目標(biāo)、工作重點(diǎn)、檢查對(duì)象、檢查內(nèi)容、工作步驟、工作方法及時(shí)間安排等，為檢查人員提高檢查的針對(duì)性和有效性打下了良好的基礎(chǔ)。五是堅(jiān)持每月調(diào)度制。每月25日召開檢查工作調(diào)度會(huì)，各檢查小組匯報(bào)檢查開展情況，交流檢查中遇到的問題、困難和工作經(jīng)驗(yàn)，查找檢查工作中的薄弱環(huán)節(jié)，提出下一步的工作重點(diǎn)，督促匯繳檢查工作更好的開展。全年共檢查企業(yè)340戶，占全部檢查企業(yè)的37％，有問題企業(yè) 278戶，調(diào)整應(yīng)納稅所得額9 068萬元，入庫企業(yè)所得稅2 746萬元、罰款87萬元、滯納金48萬元。

5.高效落實(shí)稅收優(yōu)惠政策，不斷促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。按照總局、省局稅收優(yōu)惠政策管理辦法以及市局相關(guān)具體要求，嚴(yán)格審核企業(yè)報(bào)送資料，實(shí)地核實(shí)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況，對(duì)享受政策依據(jù)、條件、程序?qū)φ瘴募饤l逐級(jí)審核，確保了政策執(zhí)行準(zhǔn)確性。2010年共審批財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除9戶，審批金額4 194萬元；企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策備案14戶，其中殘疾人工資加計(jì)扣除5戶，安全生產(chǎn)專用設(shè)備抵免1戶，研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除1戶，農(nóng)、林牧漁業(yè)減免所得7戶；過渡期優(yōu)惠政策12戶，減免稅額519萬元。全面摸清小型微利企業(yè)戶數(shù)、經(jīng)營狀況、稅款征收情況，為169戶小型微利企業(yè)落實(shí)了所得稅優(yōu)惠，減免稅額418萬元。

二、當(dāng)前企業(yè)所得稅征管中存在的主要問題

1.零低申報(bào)距居高不下。今年第一至第三季度，我局企業(yè)所得稅零低申報(bào)率為54.03%，高于全市平均水平18.25個(gè)百分點(diǎn)。

2.核定征收面廣且戶均定額低。目前，我局企業(yè)所得稅申報(bào)總戶數(shù)為1 457戶，其中核定征收企業(yè)為535戶，核定征收率為36.04%，比全市平均水平高11.8個(gè)百分點(diǎn)。企業(yè)所得稅戶均核定稅額僅為0.27萬元，比全市平均低0.41萬元。

3.稅負(fù)率（貢獻(xiàn)率）偏低預(yù)警過高。2009年度，我局二次篩選前共預(yù)警企業(yè)所得稅納稅人581戶次，占總戶數(shù)的45.97%，比全市平均值高2.54個(gè)百分點(diǎn)，列全市第七位。其中，因稅負(fù)率原因被預(yù)警的有282戶，占全部異常戶數(shù)的27.84%，比全市平均值高出10.04個(gè)百分點(diǎn)。

4.納稅評(píng)估工作不深入。經(jīng)過對(duì)已完成的納稅評(píng)估任務(wù)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)各單位普遍存在約談?dòng)涗洝⒆圆閳?bào)告、實(shí)地核實(shí)、評(píng)定處理等環(huán)節(jié)工作底稿描述過于簡(jiǎn)單、結(jié)論闡述不夠規(guī)范等問題。

5.對(duì)企業(yè)申報(bào)數(shù)據(jù)的審核有待進(jìn)一步加強(qiáng)。市局第二季度企業(yè)所得稅稅收征管狀況的通報(bào)顯示，我局所得稅營業(yè)收入與增值稅銷售收入不一致的有134戶，占比對(duì)戶數(shù)的21.10%，反映出我局征管質(zhì)量不高。

三、進(jìn)一步完善企業(yè)所得稅管理的幾點(diǎn)建議

1.提高認(rèn)識(shí)，進(jìn)一步強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)。當(dāng)前，企業(yè)所得稅已經(jīng)成為中國稅收的一個(gè)大稅種。伴隨著中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，企業(yè)所得稅在國家稅收收入中所占比重越來越大，所起到的杠桿調(diào)節(jié)作用也將顯得越來越重要。近年來，從總局到省、市局都高度重視企業(yè)所得稅的管理，要轉(zhuǎn)變觀念，提高認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)做好企業(yè)所得稅征收管理的責(zé)任意識(shí)和使命感。同時(shí)，還要向納稅人大張旗鼓地宣傳，在整個(gè)社會(huì)營造“誠信納稅”的濃厚氛圍。

2.強(qiáng)化收入分析。一是堅(jiān)持依法征稅、應(yīng)收盡收的組織收入原則，牢固樹立依法治稅觀念，堅(jiān)決不收過頭稅，自覺規(guī)范執(zhí)法行為。二是加強(qiáng)企業(yè)所得稅稅源分析，從經(jīng)濟(jì)因素、政策因素、征管因素等方面切實(shí)分析掌握本單位稅收收入變化的原因，加強(qiáng)所得稅與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)性分析，做好收入預(yù)測(cè)。三是密切監(jiān)控重點(diǎn)稅源企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營變化情況及對(duì)企業(yè)所得稅的影響，增強(qiáng)對(duì)稅收收入的預(yù)見性。

3.加強(qiáng)申報(bào)數(shù)據(jù)的審核力度，著重提高數(shù)據(jù)質(zhì)量。一是按季度對(duì)申報(bào)情況進(jìn)行分析，掌握本單位所轄企業(yè)零低申報(bào)、虧損、核定征收、電子申報(bào)等情況，對(duì)申報(bào)指標(biāo)不符合要求的，要積極采取有效措施，輔導(dǎo)企業(yè)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行修正；要加大對(duì)持續(xù)虧損企業(yè)、零低申報(bào)企業(yè)等監(jiān)控力度，確保征管質(zhì)量得到有效提升。二是嚴(yán)格按照規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)確定企業(yè)所得稅的征收方式，不得違規(guī)擴(kuò)大核定征收企業(yè)所得稅范圍。三是堅(jiān)持對(duì)企業(yè)所得稅申報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)審核，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修正，進(jìn)一步提高所得稅申報(bào)數(shù)據(jù)質(zhì)量。

4.深化兩個(gè)系統(tǒng)的所得稅應(yīng)用工作。一是深入分析本單位預(yù)警面持續(xù)偏高、出現(xiàn)連續(xù)預(yù)警情況的深層次原因，查找企業(yè)所得稅管理漏洞，挖掘收入增長(zhǎng)潛力，促進(jìn)企業(yè)所得稅收入與經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)增長(zhǎng)，切實(shí)降低預(yù)警面。二是扎實(shí)做好信息采集工作，提高采集數(shù)據(jù)的完整性和準(zhǔn)確性。三是規(guī)范納稅評(píng)估操作，嚴(yán)格依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行評(píng)定處理，做到適用法律法規(guī)條款準(zhǔn)確充分。根據(jù)評(píng)定處理結(jié)果，及時(shí)督促納稅人按照相關(guān)稅收法律法規(guī)及相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)定補(bǔ)繳稅款、滯納金、罰款和調(diào)整賬務(wù)，進(jìn)一步做好督導(dǎo)、復(fù)查工作。

房地產(chǎn)所得稅管理辦法范文第4篇

房地產(chǎn)開發(fā)具有投入資金大，融資成本高，建設(shè)周期長(zhǎng)，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大的特點(diǎn)。整個(gè)經(jīng)營行為涉及營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、城建稅、教育費(fèi)附加等多個(gè)稅費(fèi)，稅負(fù)較重。目前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著融資困難、項(xiàng)目推進(jìn)緩慢、銷售單價(jià)和面積下滑、資金回籠周期長(zhǎng)等困難，導(dǎo)致欠稅金額增長(zhǎng)迅速。在這樣的情況下，如何降低成本成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須思考的問題。而通過稅收籌劃降低稅負(fù)，是其中一個(gè)非常重要的內(nèi)容。企業(yè)稅收籌劃能否成功，取決于其合法性是否適當(dāng)，是否遵循了一般反避稅規(guī)則，即該項(xiàng)(一系列)安排是否具有合理商業(yè)目的，取決于該安排的主要目的是什么，即是否以稅務(wù)利益為主要目的。通過合理的稅收籌劃找到企業(yè)經(jīng)營行為于政府政策意圖的最佳結(jié)合點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)政府與企業(yè)的雙贏具有現(xiàn)實(shí)意義。

二、文獻(xiàn)綜述

楊煥玲(2011)提出稅收籌劃是稅收法律關(guān)系中征稅主體與納稅主體的稅收博弈沖突。稅收籌劃的權(quán)利是在法律允許的邊界范圍內(nèi)或邊界上，一旦超越這個(gè)界限就不再是企業(yè)的合法權(quán)利。萬莎(2011)指出房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在政策性風(fēng)險(xiǎn)、片面性風(fēng)險(xiǎn)、認(rèn)定風(fēng)險(xiǎn)、成本偏高風(fēng)險(xiǎn)。胡芳等(2011)指出通過合作建房的方式，一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金合作建房，建成后按照比例分配，可以避免繳納土地增值稅。廖治宇(2010)、胡亞元(2010)指出，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量采取合并申報(bào)的方式繳納土地增值稅。張?jiān)?2011)認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)可不通過獲取租金方式而采取入股聯(lián)營以分得利潤(rùn)的方式避免繳納營業(yè)稅等稅費(fèi)。

上述論述提出了關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的方式，但存在一定的局限性。合伙建房的方式容易引起后期的利益分割及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的糾紛，不具普遍性。通過入股聯(lián)營的方式獲取實(shí)質(zhì)上的租金也因?yàn)闀?huì)影響被投資方的經(jīng)營結(jié)構(gòu)而難以適用。合并申報(bào)的方式繳納企業(yè)所得稅需要集團(tuán)公司或經(jīng)營項(xiàng)目將多的公司才能使用。本文以現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下企業(yè)經(jīng)營的具體問題為研究對(duì)象，擬針對(duì)籌資、銷售、項(xiàng)目管理、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，通過對(duì)A房地產(chǎn)開發(fā)公司案例，分析房地產(chǎn)開發(fā)公司可能遇到的實(shí)際困難提出行之有效且的稅收籌劃方案。

三、案例概況

某區(qū)政府通過招商引資引入A房地產(chǎn)開發(fā)公司，以BT模式進(jìn)行該區(qū)工業(yè)園項(xiàng)目整體開發(fā)。工業(yè)園區(qū)建設(shè)規(guī)模為5平方公里。項(xiàng)目建設(shè)時(shí)限從2009年開始，計(jì)劃2017年完成。項(xiàng)目收入該區(qū)政府?dāng)M通過工業(yè)園區(qū)建成后入園企業(yè)20年內(nèi)繳納各項(xiàng)稅收返還款的方式支付A房地產(chǎn)開發(fā)公司專項(xiàng)財(cái)政補(bǔ)貼。A房地產(chǎn)開發(fā)公司完成園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，取得2平方公里商住用地用于該公司開發(fā)商住房。A房地產(chǎn)開發(fā)公司面臨著巨大的資金融資壓力。并且，該工業(yè)園招商引資企業(yè)入園后，由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)周期長(zhǎng)，產(chǎn)生的稅收很難在短期內(nèi)通過稅收返還方式彌補(bǔ)A房地產(chǎn)開發(fā)公司前期巨額投入。此外，自2014年開始，該地塊商品房成交量萎縮，價(jià)格下跌，A公司取得大宗商住用地進(jìn)行商品房開發(fā)后房屋滯銷，經(jīng)營陷入困難。

四、相關(guān)稅收問題籌劃

(一)資金投入與運(yùn)營模式對(duì)稅收的影響

某區(qū)政府通過招商引資方式將該區(qū)優(yōu)質(zhì)區(qū)域工業(yè)園區(qū)交由A房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)施建設(shè)，主要為了解決將該塊土地由生地變?yōu)槭斓氐木揞~資金融資困難的問題。按照協(xié)議，A房地產(chǎn)開發(fā)公司按照BT模式進(jìn)行建設(shè)，按照現(xiàn)行稅收政策的規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)施土地改造、拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施，應(yīng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》，以建筑勞務(wù)按照3%的稅率繳納營業(yè)稅從而產(chǎn)生較大的稅收負(fù)擔(dān)。

但根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人投資政府土地改造項(xiàng)目有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》，納稅人與地方政府合作，投資政府土地改造項(xiàng)目，其中，土地拆遷、安置及補(bǔ)償工作由地方政府制定其他納稅人進(jìn)行，投資方負(fù)責(zé)按計(jì)劃支付土地整理所需資金;同時(shí)，投資方作為建設(shè)方與規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位簽訂合同，協(xié)助地方政府完成土地規(guī)劃設(shè)計(jì)，場(chǎng)地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規(guī)劃設(shè)計(jì)單位和施工單位支付設(shè)計(jì)費(fèi)和工程款。當(dāng)該地塊符合國家土地出讓條件時(shí)，地方政府將該地塊進(jìn)行掛牌出讓，若成交價(jià)低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自行承擔(dān);若成交價(jià)超過投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。投資方的行為屬于投資行為，不屬于營業(yè)稅范圍，其取得的投資收益不征收營業(yè)稅。

據(jù)此，A房地產(chǎn)開發(fā)公司通過合理的稅收籌劃，在實(shí)施該地塊整體開發(fā)時(shí)不按BT模式以建設(shè)方的身份進(jìn)行開發(fā)，而以投資方的身份完成融資、支付土地整治資金，與規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位簽訂合同，并直接向規(guī)劃設(shè)計(jì)單位和施工單位支付設(shè)計(jì)費(fèi)和工程款。政府將整治完成的土地掛牌出讓后，以入園企業(yè)繳納的土地出讓金指定專項(xiàng)用途返還A房地產(chǎn)開發(fā)公司以及一定期限內(nèi)入園企業(yè)稅收返還相結(jié)合的方式取得收入，既能不繳納營業(yè)稅，又能有效解決巨額投入的資金壓力。

(二)籌資環(huán)節(jié)借款的稅收問題

由于A房地產(chǎn)開發(fā)公司前期土地整治資金投入巨大，在實(shí)施商品房開發(fā)項(xiàng)目時(shí)資金出現(xiàn)困難，加之受市場(chǎng)行情影響，已達(dá)到預(yù)售條件的商品房銷售情況也不理想，開發(fā)產(chǎn)品無法通過銷售回籠資金。前期銀行借款資金利息負(fù)擔(dān)較大。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號(hào))，開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對(duì)象，屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)按照工程進(jìn)度分類核算完工開發(fā)產(chǎn)品成本，將已完工開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的借款費(fèi)用計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)企業(yè)所得稅稅前扣除，以達(dá)到減少企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額的目的。

(三)銷售環(huán)節(jié)稅收問題

一是通過采取不同的銷售模式會(huì)降低稅收成本。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，房地產(chǎn)公司支付的傭金可作為增值額的扣除項(xiàng)目，A房地產(chǎn)開發(fā)公司可以通過設(shè)立獨(dú)立的銷售公司，從而減少土地增值稅和企業(yè)所得稅。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)可以委托代銷的方式銷售，按照銷售清單的時(shí)間確定收入的實(shí)現(xiàn)，從而達(dá)到延遲納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的目的。

二是合理核算減少稅基。在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，市場(chǎng)購買力不足的情況下，A房地產(chǎn)開發(fā)公司為應(yīng)對(duì)銷售困難的問題，打折銷售或贈(zèng)送部分面積、車庫等方式促銷。根據(jù)營業(yè)稅法的規(guī)定，在同一張發(fā)票上列明銷售價(jià)款和折扣額的，可以折扣后的價(jià)款為營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。除此之外的情形，無論企業(yè)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，都必須以包含折扣額的總價(jià)款為營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)。因此，A房地產(chǎn)開發(fā)公司在進(jìn)行折扣銷售時(shí)，應(yīng)在同一張發(fā)票上注明銷售額和折扣額，以實(shí)現(xiàn)減少營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的目的。而對(duì)于贈(zèng)送的車庫等，若車庫具有產(chǎn)權(quán)，且合同中以贈(zèng)送方式轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，則按照營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定應(yīng)視同銷售。在該項(xiàng)交易的交易價(jià)格之外，由稅務(wù)機(jī)關(guān)按照市場(chǎng)價(jià)格核定轉(zhuǎn)讓價(jià)格，對(duì)轉(zhuǎn)讓車庫的交易行為征收營業(yè)稅。若合同中將房屋銷售價(jià)格分?jǐn)倿榉课蒌N售價(jià)格和車庫銷售價(jià)格，則僅對(duì)該項(xiàng)交易價(jià)格征收營業(yè)稅，大大減少營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)。

(四)滯銷商品房管理的稅收問題

在目前的市場(chǎng)行情下，房地產(chǎn)企業(yè)很難再實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品一舉售罄的情況。A房地產(chǎn)開發(fā)公司受讓商住用地面積大，開發(fā)及銷售周期長(zhǎng)達(dá)10年以上。對(duì)于長(zhǎng)期滯銷的尾盤，A房地產(chǎn)開發(fā)公司采取將作為存貨的商品房出租的方式實(shí)現(xiàn)一定的資金回流。但如果將開發(fā)產(chǎn)品變更為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)按12%的稅率繳納房產(chǎn)稅，還需繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加以及企業(yè)所得稅。而如果將尾盤以投資入股的方式交付給其他單位使用，以利潤(rùn)分配的方式取得收益，則只需繳納企業(yè)所得稅，稅負(fù)將會(huì)大大減輕。

(五)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的稅收問題

A房地產(chǎn)開發(fā)公司投資的項(xiàng)目面積大，周期長(zhǎng)。目前該公司存在重大資金困難，很可能出現(xiàn)無法繼續(xù)實(shí)施該項(xiàng)目，而不得不轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目土地的情形，即便籌資順利，在開發(fā)過程中業(yè)可能存在因資金周轉(zhuǎn)困難而中斷開發(fā)，將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓他方進(jìn)行的情況。如果以項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的方式，則應(yīng)認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)而繳納營業(yè)稅、土地增值稅、城建稅以及教育費(fèi)附加，稅負(fù)較重。

根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》(財(cái)稅[2002]1191號(hào))的規(guī)定，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不應(yīng)征收營業(yè)稅。根據(jù)《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》的規(guī)定，對(duì)于房屋進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)變動(dòng)導(dǎo)致企業(yè)法人房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記不征契稅的批復(fù)》(財(cái)稅[2003]184號(hào))的規(guī)定，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。

房地產(chǎn)所得稅管理辦法范文第5篇

由于建筑安裝業(yè)具有開發(fā)和生產(chǎn)項(xiàng)目的流動(dòng)性、單件性、長(zhǎng)期性、產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性及對(duì)政策的敏感性等特點(diǎn)，而且工程項(xiàng)目持續(xù)時(shí)間多在一年以上，存在收入成本費(fèi)用難以準(zhǔn)確核實(shí)等客觀因素，這就給現(xiàn)有的稅收政策和稅收管理帶來新的挑戰(zhàn)。

一、根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋》的規(guī)定，建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè)的營業(yè)稅率均為3%。但是，在日常財(cái)務(wù)管理中，建筑業(yè)營業(yè)稅的籌劃空間卻是大有可為的。

（一）設(shè)備安裝公司的稅收籌劃——充分利用建筑業(yè)營業(yè)額的有關(guān)特殊規(guī)定。

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，從事安裝工程作業(yè)，凡所安裝的設(shè)備價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的，營業(yè)額包括設(shè)備價(jià)款。這就要求建筑安裝企業(yè)在從事安裝工程作業(yè)時(shí)，應(yīng)盡量不將設(shè)備價(jià)值計(jì)入所安裝工程的產(chǎn)值，可由建設(shè)單位提供機(jī)器設(shè)備，企業(yè)只負(fù)責(zé)安裝并取得安裝費(fèi)收入，從而使得營業(yè)額中不包括所安裝設(shè)備價(jià)款，進(jìn)而達(dá)到節(jié)稅的目的。

如某安裝企業(yè)承包某單位傳動(dòng)設(shè)備的安裝工程。方案有兩個(gè)：方案一，由安裝企業(yè)提供設(shè)備并負(fù)責(zé)安裝工程總價(jià)款為200萬元，其中設(shè)備款為150萬元；方案二，設(shè)備由建設(shè)單位負(fù)責(zé)提供，安裝企業(yè)只負(fù)責(zé)安裝業(yè)務(wù)，收取50萬元安裝費(fèi)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，采用方案一，企業(yè)應(yīng)繳納營業(yè)稅=200×3%=6萬元；方案二，企業(yè)應(yīng)繳納營業(yè)稅=50×3%=1.5萬元。采用方案二，該企業(yè)可節(jié)稅4.5萬元。

（二）建筑工程承包公司的稅收籌劃——把握建筑業(yè)與營業(yè)稅其他稅目劃分問題。

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，工程承包公司承包建筑安裝工程業(yè)務(wù)，如果該公司不與施工單位簽訂承包建筑安裝工程合同，只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，對(duì)工程承包公司的此項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅；如果該公司與施工單位簽訂承包建筑安裝工程合同，無論其是否參與施工，均按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。其應(yīng)稅營業(yè)額均為扣除轉(zhuǎn)包或者分包款后的價(jià)款。

據(jù)此，假如A工程承包公司得知B單位將發(fā)包一建筑工程，A公司如果采用協(xié)助方式讓C施工單位中標(biāo)，由B單位與C施工單位簽訂工程承包合同，總金額為110萬元，A公司從中收取服務(wù)費(fèi)用10萬元，則A公司對(duì)該筆業(yè)務(wù)收入應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目計(jì)算繳納營業(yè)稅=10×5%=0.5萬元。而在合同金額相同的情況下，如果采用A公司直接與B單位簽訂合同，然后，A公司再將該工程轉(zhuǎn)包給C施工單位，分包款為100萬元，則A公司按“建筑業(yè)”稅目應(yīng)繳納營業(yè)稅=（110－100）×3%=0.3萬元，少繳稅款0.2萬元。

（三）建筑公司所用原材料的稅收籌劃——精通建筑業(yè)營業(yè)額的基本規(guī)定與特殊規(guī)定。

《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，從事建筑、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)（即除安裝以外的業(yè)務(wù)），無論怎樣結(jié)算，營業(yè)額均包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款。也就是說，無論是包工包料還是包工不包料工程，應(yīng)計(jì)稅營業(yè)額均要包括工程所使用的原料及其物資材料的支出。這就要求企業(yè)嚴(yán)格控制原材料的使用效率，盡可能降低工程材料、物資等的總價(jià)款，進(jìn)而達(dá)到營業(yè)稅的節(jié)稅目的。

二、近年來，國家實(shí)行住房制度和用地制度的改革，同時(shí)，隨著人口城市化進(jìn)程的加快，給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了巨大的生機(jī)，作為與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，建筑安裝行業(yè)有了更大的發(fā)展空間，從而成為許多地方財(cái)政收入的主要來源。

建筑安裝行業(yè)具有施工地點(diǎn)分散、流動(dòng)性強(qiáng)、工程承包形式、經(jīng)營方式多樣化等行業(yè)特點(diǎn)，使得稅務(wù)部門對(duì)其稅收管理的難度增大。因此，建筑安裝企業(yè)的涉稅違法問題一直以來倍受稅務(wù)部門的關(guān)注。

建筑安裝企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都是“兩塊牌子、一套人馬”的關(guān)聯(lián)企業(yè),一方面其簽訂的合同價(jià)格、結(jié)算方式是否公正、合理值得查證；另一方面建筑安裝行業(yè)施工地點(diǎn)分散、流動(dòng)性強(qiáng)，有個(gè)比喻比得好,叫做——“雞飛蛋打”。它們主要采取“關(guān)聯(lián)交易”、“合同做假”、“暗渡倉”、“拖延申報(bào)”等四種手法逃避建筑安裝稅收。如果稅務(wù)部門“疏于管理”，必將造成建筑安裝稅收的巨大損失。上莊地稅局采取以下辦法強(qiáng)化建筑安裝稅收征管取得顯著成效。

(一)加強(qiáng)建筑安裝稅收的管理，建立監(jiān)控手段。

采取“一聯(lián)動(dòng)”：房地產(chǎn)開發(fā)稅收與建筑安裝企業(yè)稅收聯(lián)動(dòng)控制，即建筑安裝發(fā)票、房地產(chǎn)銷售發(fā)票聯(lián)動(dòng)控制?！皟珊藢?duì)”：一是核對(duì)建筑安裝合同，防止在《建筑安裝合同》上做手腳，主要是對(duì)“合同金額、履約方式”的核對(duì)，防止造成稅收管理上的混亂；二是核對(duì)項(xiàng)目登記、項(xiàng)目清算的管理，沒有辦理項(xiàng)目登記不能發(fā)售和代開發(fā)票，沒有清算稅款不得辦理項(xiàng)目注銷手續(xù)。“三評(píng)估”：一是日常巡查評(píng)估，掌握工程動(dòng)向和總體情況；二是逐項(xiàng)目分析、比對(duì)，單個(gè)項(xiàng)目評(píng)估,防止“暗渡陳倉”；三是綜合納稅評(píng)估，防止“拖延申報(bào)”，特別是對(duì)零申報(bào)的項(xiàng)目，一律進(jìn)行實(shí)地評(píng)估。

采取這些措施以來，效果非常明顯，并且大大的遏制了偷逃建筑安裝稅收方法新的動(dòng)向。

（二）建立完善稅收管理制度

1、建安項(xiàng)目登記制度。制定了統(tǒng)一的建筑安裝項(xiàng)目登記制度,專管人員根據(jù)建筑項(xiàng)目的實(shí)際情況,按照統(tǒng)一的格式,對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目根據(jù)建設(shè)單位、承建單位、投資金額、完工進(jìn)度、稅款的申報(bào)、入庫及欠稅進(jìn)行詳細(xì)的造冊(cè)登記,并且做到一戶一冊(cè)。

2、完善建安企業(yè)檔案管理。嚴(yán)格對(duì)建安企業(yè)的檔案進(jìn)行規(guī)范化管理,實(shí)行"一戶一盒"和"一項(xiàng)一袋"制,即每一個(gè)建筑安裝企業(yè)嚴(yán)格按照戶管檔案的要求建立征管資料,每一個(gè)工程項(xiàng)目的資料歸積一個(gè)資料袋,以免不同項(xiàng)目之間的資料信息混裝。

3、加強(qiáng)建筑工程稅收申報(bào)制度。嚴(yán)格按照建筑安裝營業(yè)稅的有關(guān)政策進(jìn)行管征,采取按照工程完工進(jìn)度申報(bào)建安稅收的制度,有效地減少了欠稅和申報(bào)不及時(shí)等問題的發(fā)生。

4、加強(qiáng)了完工工程稅款結(jié)算與開票管理。每一項(xiàng)工程完工后,要求納稅人在稅款結(jié)算與開票時(shí),提供與建筑安裝工程有關(guān)的完整結(jié)算資料,并附建設(shè)單位的相關(guān)證明材料,由專管員詳細(xì)審核完稅情況。

三、建安稅收征管中存在的問題

1、企業(yè)賬證不健全,申報(bào)稅款不真實(shí)。由于建筑企業(yè)掛靠戶多,財(cái)務(wù)制度不健全,賬證不規(guī)范,誠性度不高是普遍現(xiàn)象。有的單位僅就需要開具建筑安裝專用發(fā)票的收入入賬,對(duì)于涉私建筑項(xiàng)目,例如私人合伙建房等部分的收入入賬價(jià)格五花八門,有的按合同價(jià)格入賬,有的按稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的最低申報(bào)價(jià)格或者弱低于最低申報(bào)價(jià)入賬,有的干脆就不入賬,進(jìn)行賬外經(jīng)營,有意偷漏稅款。甚至個(gè)別單位根本就不建帳,這類單位無帳可查。在成本列支方面的隨意性比較大,特別是借款利息、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、人工費(fèi)、材料費(fèi)、廣告費(fèi)等,在申報(bào)企業(yè)所得稅時(shí)沒有按照稅法規(guī)定的辦法進(jìn)行調(diào)整。

2、稅款申報(bào)不及時(shí),稅款拖延普遍存在。企業(yè)承建的工程已經(jīng)完工,甚至已投入使用多年,長(zhǎng)期不進(jìn)行工程結(jié)算,也不進(jìn)行稅款申報(bào)。借口是工程款項(xiàng)拖欠、資金困難或者工程未結(jié)算等原因。工期較長(zhǎng)的在建工程,沒有按照稅收政策規(guī)定按完工進(jìn)度申報(bào)稅款。這種情況主要發(fā)生在一些工業(yè)企業(yè)或者政府、學(xué)校、事業(yè)單位的建設(shè)項(xiàng)目上。

3、企業(yè)提供的合同、協(xié)議等基礎(chǔ)資料不真實(shí),申報(bào)稅款的計(jì)稅依據(jù)不準(zhǔn)確。承建私人合伙建房、私人房地產(chǎn)開發(fā)商的建筑工程,所簽訂工程合同、協(xié)議、工程完工結(jié)算資料等的真實(shí)性較差,工程造價(jià)與建筑面積和實(shí)際情況出現(xiàn)明顯不符,有的甚至在合同協(xié)議、結(jié)算資料中沒有體現(xiàn)建筑面積和價(jià)格。有的企業(yè)提供的合同僅為地面工程部分,不含地下工程、"三通一平"部分等輔助工程。

4、建筑企業(yè)流動(dòng)性強(qiáng),容易形成欠稅。建筑安裝企業(yè)流動(dòng)性大,穩(wěn)定性差,企業(yè)的開立與關(guān)停頻繁,這些企業(yè)一旦在工程完工結(jié)算后,沒有承包其他工程的情況下,既不辦理稅務(wù)登記注銷手續(xù),也不辦理稅款結(jié)算手續(xù),即卷鋪蓋走人,造成實(shí)際上的欠稅。這種欠稅人難找,是形成建筑稅款死欠的主要原因。

5、協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)有所削弱,源頭控管開始松動(dòng)。通過建安行業(yè)稅收的專項(xiàng)稽查發(fā)現(xiàn),建安企業(yè)的欠稅問題普遍存在,且欠稅時(shí)間較長(zhǎng),但是這些單位依然能獲得新的工程項(xiàng)目招投標(biāo)權(quán),直觀地說明了稅收的控管力度在減弱。

四、對(duì)策及建議

1．重視協(xié)稅護(hù)稅工作。稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)同城建、招標(biāo)、規(guī)劃、建委等部門的聯(lián)系，摸清工程項(xiàng)目底數(shù)，有的放矢地開展稅務(wù)稽查。

2．實(shí)行工程報(bào)備制度和分工程項(xiàng)目申報(bào)納稅制度。要求建安企業(yè)將工程情況及時(shí)報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，稅務(wù)機(jī)關(guān)專門為其設(shè)計(jì)一套跟蹤管理軟件，及時(shí)掌握項(xiàng)目的詳細(xì)信息并按企業(yè)分工程項(xiàng)目進(jìn)行分類建檔。

3．實(shí)行統(tǒng)一納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間制度。要按“建安施工企業(yè)采取預(yù)收備料款或預(yù)收工程款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收備料款或預(yù)收工程款的當(dāng)天”規(guī)定執(zhí)行，還應(yīng)明確所有的工程應(yīng)從工程開工后的次月起，根據(jù)工程的形象進(jìn)度（依權(quán)責(zé)發(fā)生制），申報(bào)交納有關(guān)的稅收。

4．嚴(yán)格被掛靠單位核算的管理。一旦發(fā)現(xiàn)被掛靠單位“以料抵工”虛列工資等抵消工程款的現(xiàn)象，一律要仔細(xì)審核嚴(yán)格處理。

5．加強(qiáng)對(duì)分包工程進(jìn)行管理。一方面要求總承包人在代扣代繳報(bào)告表上按工程項(xiàng)目及不同的分包人進(jìn)行納稅申報(bào)，代扣代繳稅款；另一方面建議建筑安裝業(yè)營業(yè)稅實(shí)行由建設(shè)單位扣繳，確保稅款及時(shí)、足額入庫。

6．加強(qiáng)發(fā)票的管理。應(yīng)加強(qiáng)源頭管理，加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)發(fā)票領(lǐng)、購、存、用的管理。另外，對(duì)于偽造假發(fā)票、販賣假發(fā)票的不法行為必須堅(jiān)決打擊。

當(dāng)前，在土地使用權(quán)出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有諸環(huán)節(jié)征收營業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等13個(gè)稅種。實(shí)施一體化管理，就是要求各征收機(jī)關(guān)，依托房地產(chǎn)管理部門，加強(qiáng)各稅種的申報(bào)管理，充分掌握各稅征管所依據(jù)的基礎(chǔ)信息，通過征收機(jī)關(guān)之間的溝通協(xié)調(diào)，準(zhǔn)確、快捷地傳遞信息，逐步實(shí)現(xiàn)各管理部門、各稅種間的信息共享，充分掌握稅源，創(chuàng)新納稅評(píng)估；同時(shí)簡(jiǎn)化辦稅手續(xù)，優(yōu)化納稅服務(wù)，方便納稅人。實(shí)施一體化管理總的原則是，以契稅管理先納稅、后辦理產(chǎn)權(quán)證書為把手，以信息共享、數(shù)據(jù)對(duì)比為依托，以優(yōu)化服務(wù)、方便納稅人為宗旨，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)諸稅種間的有機(jī)銜接，不斷提高征管質(zhì)量和效率。一體化管理的初步目標(biāo)是，在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)相關(guān)稅種的“一窗式”征收。

五、以票管稅，堵塞房地產(chǎn)銷售的漏洞

規(guī)范地方各稅征管應(yīng)以房地產(chǎn)發(fā)票管理為主線。稅收征管歷來最簡(jiǎn)單而有效的辦法就是以票管稅。將現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票改為房地產(chǎn)銷售發(fā)票，一式四聯(lián)：存根聯(lián)、發(fā)票聯(lián)、登記辦證聯(lián)、記賬聯(lián)，并加印一份登記辦證聯(lián)，將其與契稅票一同作為辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的必備要件。房屋的裝修也要求戶主索要并保存發(fā)票，新房的裝修可以一并計(jì)入戶主的房屋價(jià)值，舊房裝修發(fā)票由業(yè)主自己保存，在房屋轉(zhuǎn)手銷售過戶時(shí)作為計(jì)算個(gè)人所得稅的扣除依據(jù)，否則不予扣除。這樣才有利于房地產(chǎn)稅收的源泉控管，節(jié)省征管成本，提高辦事效率，遏制炒房行為，并能為銀行抵押貸款提供真實(shí)依據(jù)，為以后的家庭財(cái)產(chǎn)登記作好鋪墊。]

六、強(qiáng)化稅收管理，加強(qiáng)稅法宣傳

（一）突出宣傳效果。把轄區(qū)內(nèi)土地“招、拍、掛”所涉及契稅、耕地占用稅及房地產(chǎn)開發(fā)、建筑的有關(guān)政策作為宣傳重點(diǎn)。充分利用報(bào)紙、廣播、電視等新聞媒體和板報(bào)、標(biāo)語、宣傳資料等形式，大力宣傳銷售不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)稅收及土地契稅、耕地占用稅有關(guān)政策的內(nèi)容以及地稅部門加強(qiáng)契稅征管的意義、方式和方法。征收窗口設(shè)立了契稅政策公示欄，免費(fèi)向納稅人發(fā)放有關(guān)宣傳資料，讓納稅人明白為什么交稅、應(yīng)怎樣交稅。

（二）做好稅務(wù)服務(wù)。一是對(duì)外公示房地產(chǎn)開發(fā)、建筑業(yè)稅收業(yè)務(wù)流程和稅收管理員管戶責(zé)任區(qū)域；二是對(duì)重點(diǎn)企業(yè)、外來企業(yè)的房地產(chǎn)稅收，分企業(yè)、分工程項(xiàng)目送達(dá)稅收告之函，做好稅收咨詢服務(wù)；三是所長(zhǎng)及分管所長(zhǎng)定期和不定期深入企業(yè)、施工現(xiàn)場(chǎng)，服務(wù)上門，送政策上門，現(xiàn)場(chǎng)發(fā)放稅收宣傳資料，努力構(gòu)建和諧的征納環(huán)境。

（三）抓好稅收環(huán)節(jié)控管。從征地、建筑、銷（預(yù)）售、辦證等環(huán)節(jié)，步步為營，實(shí)行建設(shè)、銷售兩個(gè)決算書。加強(qiáng)新開工工程基礎(chǔ)資料的落實(shí)，實(shí)施棟號(hào)與片區(qū)管理相結(jié)合，做到不漏一個(gè)工程，不漏一個(gè)項(xiàng)目。

房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多，稅收征管難度大，稅源控管存在較多的漏洞，稅收流失比較嚴(yán)重。但房地產(chǎn)稅收諸稅種征管所依據(jù)的基礎(chǔ)信息大致相同，利用契稅納稅申報(bào)以及從房地產(chǎn)管理部門取得的信息，可以加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收諸稅種的稅源控管，減少稅收流失，有效提高房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平。

七、改進(jìn)措施

部門協(xié)調(diào)配合應(yīng)由地方政府牽頭制定長(zhǎng)期有效的行業(yè)管理辦法。首先應(yīng)由稅務(wù)、財(cái)政部門制定初步的《房地產(chǎn)稅收管理辦法》，由地方政府組織稅務(wù)、財(cái)政、計(jì)劃、國土、城建、房管等相關(guān)部門共同認(rèn)可，再以地方政府文件的形式下發(fā)各職能部門，由地方政府監(jiān)督部門監(jiān)督執(zhí)行，對(duì)不按規(guī)定辦理的，地方政府應(yīng)制定具體的處罰糾正措施。

1.部門應(yīng)將房地產(chǎn)開發(fā)立項(xiàng)審批及年度投資計(jì)劃情況定期向稅務(wù)、財(cái)政部門通報(bào)。

2.部門應(yīng)將國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、拍賣等信息向稅務(wù)部門和財(cái)政契稅管理機(jī)構(gòu)事前通報(bào)，稅務(wù)部門和財(cái)政契稅機(jī)構(gòu)則應(yīng)在土地使用權(quán)拍賣、轉(zhuǎn)讓交易過程中了解有關(guān)情況。國土部門憑納稅人持有的各種稅收完稅憑證和銷售發(fā)票方可辦理土地使用證書及劃轉(zhuǎn)土地拍賣、轉(zhuǎn)讓資金手續(xù)?！锻恋卦鲋刀悧l例》中明確規(guī)定先稅后證。

3.部門應(yīng)憑稅務(wù)部門報(bào)驗(yàn)登記證明辦理房地產(chǎn)開發(fā)施工許可證，并定期向稅務(wù)、財(cái)政部門通報(bào)。稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)建議有關(guān)部門取消欠稅的施工單位或個(gè)人的招投標(biāo)資格。施工企業(yè)在與建設(shè)方簽訂合同后10日內(nèi)必須辦理稅務(wù)登記，以便于稅務(wù)機(jī)關(guān)及時(shí)進(jìn)行稅收管理。