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房產投資論文范文第1篇

一、房地產開發(fā)投資的主要問題

1、資金來源結構存在嚴重缺陷，銀行貸款和經營性欠款數(shù)量巨大。1997年以來，房地產投資的各種資金渠道中，國家預算內資金、債券、利用外資，以及外商直接投資均呈現(xiàn)回落趨勢，而國內貸款、自籌資金和其他資金來源則迅速上升。論文百事通2003年國內貸款、自籌資金和其他資金來源占當期房地產開發(fā)投資總額的比例高達98.5％，三項總計12932.29億元。2004年1－5月國內貸款、自籌資金和其他資金來源占當期房地產開發(fā)投資總額的比例上升到98.7％，而銀行貸款和經營性欠款兩項合計就達3772.13億元，占全部資金來源的61.1％。

2、資金投向結構不合理，經濟適用房建設投入不足。1997－2003年住宅開發(fā)投資穩(wěn)定增長，2003年達到6782.41億元，占當年房地產開發(fā)投資的67.1％；雖然經濟適用房的開發(fā)投資規(guī)模在各類住宅建設中所占的比例并不是最低的，但是與我國的收入結構比，這一比例明顯偏低。2004年1－5月在房地產和住宅開發(fā)投資增長分別高達32.0％和32.2％的同時，經濟適用房開發(fā)投資的增長只有9.1％。因此，造成供給與需求的結構性矛盾有加劇之勢。一些城市普通商品房和經濟適用房供不應求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。截至2004年6月末全國商品房空置面積高達9697萬平方米，其中空置一年以上的商品房達5673萬平方米，占空置商品房總面積的58.5％；全國商品房空置面積同比增加0.2％。

二、房地產開發(fā)投融資體制面臨挑戰(zhàn)

1、降低國內貸款和預售籌資比例帶來的融資渠道相對收縮。隨著中國銀行體制改革，房地產投融資體制發(fā)生了很大變化。特別是隨著中國人民銀行總行出臺的關于住宅開發(fā)貸款和住宅按揭貸款的限制性文件的進一步落實，各家銀行對房地產開發(fā)貸款將更為慎重。另外，由于期房銷售受到限制，依靠預售房款籌集開發(fā)資金的渠道也越來越狹窄了。上述變化表明，我國房地產投資體制正在發(fā)生變化，將扭轉長期以來房地產開發(fā)過度依靠銀行貸款和預售貨款，從而加大金融風險的局面。另一方面，由于貸款難度加大，使開發(fā)商面臨開發(fā)資金緊張和還貸的雙重壓力，不僅會迫使開發(fā)商調整價格策略，以維持企業(yè)的有效運轉，同時也推動有關方面加大金融創(chuàng)新力度。

2、自籌資金比例居高不下，債券融資拓展緩慢。1997年以來，自籌資金占房地產開發(fā)資金來源總額的比例不斷上升，2003年占到當年房地產開發(fā)資金來源的28.6％，2004年1－5月上升到31.1％。債券融資在房地產開發(fā)資金來源中所占的份額一直很低，這與我國房地產業(yè)的發(fā)展階段是不適應的，應當大力拓展債券融資的空間。

3、經營性欠款數(shù)量巨大，其中蘊藏的風險需要及時化解。統(tǒng)計表明，我國房地產開發(fā)企業(yè)的經營性欠款自1997年以來一直處于上升中，1997年經營性欠款占當年資金來源總額的38.1％，到2003年這一比例上升到46.1％。由于2004年以來各地清繳拖欠工程款的力度加大，加之有關部門對房屋預售做出了相對嚴格的規(guī)定，促使經營性欠款的比例有所下降，2004年1－5月下降到38.3％，但比例仍偏高。經營性欠款的主要部分表現(xiàn)為待出售的房地產項目，但是由于價格原因，供給和需求在低水平上維持均衡，短期內似乎難以改變，因此，及時降低這部分比例成為一段時間內的重要內容。

4、房地產業(yè)應對國際、國內沖擊的能力亟待提高。1997－2001年我國房地產開發(fā)利用外資額持續(xù)走低，2002年這一數(shù)字開始回升，2004年1－5月外商直接投資同比增長1.4％。結合中國金融業(yè)對外開放步伐的加快，預示著外商對中國房地產的投資有可能持續(xù)回升，并成為我國房地產開發(fā)投資的重要力量。然而，外資以何種形式進入我國房地產市場，必須加以注意，以便妥為利用，防范負面影響。同時，國內游資對房地產的投機也值得關注，目前一些省份的游資有千億元之巨，如何利用其有利的一面，防范其負面影響，也是有關各方不可忽視的問題。

三、完善房地產投資相關政策建議

1、完善市場運行機制是根本，行政手段須慎用。房地產業(yè)作為我國經濟的一個新生長點，對國民經濟增長發(fā)揮著重要的帶動作用，如果政策效力過猛，調控力度過大，有可能引起連鎖反應，抑制經濟增長。因此政策力度選擇應適當。此外，我國房地產開發(fā)的公平競爭環(huán)境問題一直比較突出，應當努力為房地產開發(fā)創(chuàng)造一個良好的法制環(huán)境，完善市場功能，以期在實現(xiàn)調控目標同時兼收培育市場之功效。目前各地針對土地供應、“爛尾樓”出臺了不少政策，但是其中相當部分帶有明顯的行政強制色彩，對市場的作用重視不夠，一些地方明確提出“提高門檻”、“治理城市疤痕”等對策。其實關鍵在于建立公平競爭的環(huán)境，而不是強迫開發(fā)商服從政府意志，如果通過行政手段強制性地推行某些政策主張，甚至采取所謂的提高門檻等歧視性政策，不僅無助于降低市場風險，反而加重市場的扭曲，導致更大的風險?？扇〉恼邔蚴腔饨Y構性矛盾，增加市場的公平性。

2、近期主要目標是結構調整。以結構優(yōu)化促進總量調整，控制空置面積繼續(xù)增長，消化存量商品房。房地產業(yè)目前的金融風險不在規(guī)模上而在結構上。首先是資金使用的結構。很明顯，直到目前我國廣大城鎮(zhèn)家庭的居住面積仍沒有達到基本的標準，對房屋的購買欲望仍非常強烈，有購買力的需求也十分龐大。另一方面，空置一年以上的房屋在5600萬平方米以上，龐大的需求和供給由于價格因素而無法有效實現(xiàn)。其次是資金來源結構。房地產開發(fā)投資中，銀行貸款和經營性欠款所占比例過高，2003年兩項合計占房地產開發(fā)資金來源總額的70％，2004年1－5月兩項合計占比仍高達61.1％。有效地改善供需結構、資金結構，是近期調控房地產市場，降低風險最有效的著力點。

3、加強房地產市場的規(guī)范管理力度，把好土地源頭關。近年來，政府主管部門出臺了一系列支持和規(guī)范房地產市場發(fā)展的政策，政府對房地產市場的調控從以往簡單的行政手段為主轉向以法制手段為主。在此基礎上，應更深切體會土地資源對于經濟可持續(xù)發(fā)展的重要性，實施更嚴格、高效的土地管理制度。對建設用地進行合理控制，進一步完善年度土地供應計劃，全面盤活土地資產，加快建立健全的、適應市場經濟需要和房地產業(yè)發(fā)展的土地產權制度。

4、完善財產稅制度，打擊過度投機和資源浪費并存的痼疾。我國房地產業(yè)發(fā)展中存在的另一個深層次頑癥是資源的無效配置，而這種無效配置的原因就在于占有資源不需要付出額外成本，因此造成資源的嚴重浪費。與此同時，由于不需要付出額外成本便可以擁有財產，刺激了以投機為目的的財產集聚和沉淀，導致投機有愈演愈烈之勢。這兩種現(xiàn)象對資源的有效配置和經濟的健康發(fā)展危害極大，必須加以改變。根據國內外已有的經驗和理論分析，適時改革和完善財產稅制度是一項有效的措施，建議有關方面抓緊研究，及早出臺可行的方案。

房產投資論文范文第2篇

房企缺乏業(yè)務風險管理人才近幾年來,隨著我國房價的高企,我國房地產企業(yè)的業(yè)務發(fā)展非常迅猛,房地產項目開發(fā)遍及全國各大中小城市。一些大型房企,如保利、碧桂園、綠城、萬科、恒大等房地產企業(yè)在全國各大中城市不斷布點,下設子公司不斷開發(fā)新項目。雖然大型房企的管理房地產開發(fā)經驗比較充足,管理比較完善,員工隊伍經驗比較豐富,但不是企業(yè)規(guī)模越大越好。企業(yè)隨著規(guī)模的擴大,可能會導致規(guī)模不經濟,這主要是由于企業(yè)項目的盈利性不同、企業(yè)內部協(xié)調和管理更加復雜、項目的跟蹤和監(jiān)控的難度大。通過市場增長率-相對市場占有率兩個維度來分析經營業(yè)務,可將企業(yè)業(yè)務分成四類,分別是明星類、金牛類、問號類和瘦狗類業(yè)務。對于不同的業(yè)務,企業(yè)應該采取不同的管理策略。金牛類業(yè)務,市場占有率較高,這是企業(yè)的主要資金來源,但市場增長緩慢,企業(yè)的投資不用太大;明星類業(yè)務,市場占有率較高,能回收大量資金,同時市場增長較快,為了保持在市場中的優(yōu)勢,企業(yè)需要加大投資;問號類業(yè)務,企業(yè)要進行有效分析,選出一部分業(yè)務投入大量資金,促使其發(fā)展成為企業(yè)的明星類業(yè)務,對于無力推進的業(yè)務,企業(yè)應該放棄;瘦狗類業(yè)務,市場占有率和市場增長率均很低,企業(yè)沒有必要繼續(xù)投資。房企應通過定期召開各地子公司負責人參加經營形式分析會等形式,及時了解一線市場狀況,統(tǒng)一思想和行動;可以根據正常的市場變化及時調整項目開發(fā)計劃和產品結構,確保公司產品符合市場需求。我國房企目前比較缺乏業(yè)務風險管理人才,在企業(yè)規(guī)模持續(xù)擴大和業(yè)務范圍不斷拓寬的前提下,缺乏在人力資源管理、風險控制、項目管理方面的人才,從而幫助企業(yè)在投資、成本控制、財務管理、質量管理、品牌和銷售管理、人力資源管理等個業(yè)務環(huán)節(jié)制定相應的制度體系,分析經營業(yè)務的盈利狀況;幫助企業(yè)控制區(qū)域公司數(shù)量,由已進駐城市負責周邊新進入城市的管理,對經營業(yè)務進行有效取舍;幫助企業(yè)加強信息化建設、改進管理方法,逐步建立起財務、成本管理、銷售、人事四大信息系統(tǒng),并在此基礎上開放統(tǒng)一的信息化管理平臺,提高業(yè)務的規(guī)范性和信息傳遞的及時性,對企業(yè)項目進行有效管控。

對房地產企業(yè)人力資本投資問題的對策

因為人力資本投資回報期長,投資對象即勞動力的主觀能動性較強,人力資本投資需要不斷地、持續(xù)地進行。因此,作為高度追逐利潤的房地產企業(yè),對人力資本的投資更顯吝嗇。如果沒有對房地產企業(yè)人力資本投資的不確定性進行有效的預測和預防,很難激勵房企進行人力資本投資的積極性和主動性。我國房企人力資本投資問題的控制機制1.房企人力資本投資的法律保障房地產企業(yè)的流動性一直高居各行業(yè)的前列,特別是核心員工的流失更加成為我國房企的最令人頭疼的問題。我國《勞動合同法》的最新條款中的“競業(yè)限制”能夠從法律上保障房企流失員工在規(guī)定年限內不能在本行業(yè)就業(yè)。但是,我國執(zhí)法監(jiān)督存在極大問題,違法不糾的現(xiàn)象普遍存在,導致同行業(yè)跳槽的現(xiàn)象非常普遍,我國房企真正使用“競業(yè)限制”的法律,對跳槽員工進行房企的例子少之又少。有鑒于此,房地產企業(yè)必須具備強烈的法律意識,保護自己人力資本投資的效益和成果。同時還必須與員工簽訂相關競業(yè)限制、保密和賠償協(xié)議,以保護房企的人力資本投資正當權益。自從2010年我國限購房政策以來,房子越來越不好賣,房地產行業(yè)營銷策劃人員跳槽越來越頻繁。資深的策劃人才傾向于大型知名的房地產企業(yè),中小型房地產企業(yè)遭遇人才瓶頸,房地產企業(yè)挖人力度空前激烈,為了保護房企的人力資本投資的利益,房企有必要依據協(xié)議要求司法保護。這樣,可以在房地產企業(yè)剎住這股歪風,防止房企人才受高薪的誘惑,不顧與房企簽訂的競業(yè)和保密協(xié)議,攜帶商業(yè)秘密跳槽,給房企帶來巨大的經濟損失。只有拿起法律武器,將違反者告上法庭獲得勝訴,才能為房企挽回經濟效益。2.房企人力資本投資的制度保障通過《勞動法》的“競業(yè)限制”和合同的保密協(xié)議的法律保障機制只是一種比較消極的做法。房地產企業(yè)如果要在市場競爭當中具備競爭優(yōu)勢,必須要有積極、主動的激勵員工機制才行。薪酬制度是房企激勵員工的一項最主要的制度,要使薪酬制度能真正激勵員工,必須有一整套配套制度作為保障。房地產企業(yè)不同部門、不同崗位的要求不同,給予的薪酬當然也就不同。所以,房地產企業(yè)必須要對企業(yè)的各部門及其崗位進行有效地工作崗位分析,得到各工作崗位的標準,即工作崗位說明書。以此進一步形成房企人員招聘、員工培訓、員工績效管理、員工薪酬管理的文件。房企的工作崗位分析必須要引起企業(yè)高層的充分重視和支持,同時工作崗位分析要讓全公司所有部門和普通員工參與進來。房企一定要根據企業(yè)的需要數(shù)量和標準展開人員招聘工作,“一個蘿卜一個坑”,企業(yè)一定要堅持寧缺勿濫的原則,絕不放松錄用標準。員工招聘不僅需要招到自己各崗位所需任職資格的人才,同時一定要注重員工的價值觀是否與企業(yè)相一致,只有與企業(yè)有共同想法和理想的員工,才會真正將企業(yè)當作是自己的歸屬。找到合適員工,要把他放在合適的崗位上。員工的任職崗位不僅要注重能力,最重要的是要注重員工的興趣。為了保證員工的績效,房企必須要建立有效的績效管理體系。房企的績效考核一定要公平,以員工的實際表現(xiàn)作為考核的依據。很多房企比較偏重于對員工績效結果的評估,而忽視對員工績效的管理?？冃Ч芾韽娬{,房企必須要有員工一起制定員工績效的目標,隨時與員工進行績效的溝通。每到考核期不僅將績效考核的結果告訴員工,還要與員工交流績效大小的原因,與員工一起制定下一階段績效改進的計劃。這樣,員工在房企的表現(xiàn)才是可持續(xù)的。保利地產非常注重公司人力資源的培養(yǎng),認為人力資源是公司的第一資源,是公司未來競爭的保障。2006年,保利公司就啟動了人力資源孵化器戰(zhàn)略,將公司人力資源培養(yǎng)分為專項技術培養(yǎng)、房地產業(yè)務培養(yǎng)、職業(yè)精神培養(yǎng)和企業(yè)文化培養(yǎng)四部分。并且啟動公司內部培訓師制度,定期邀請外面的專家來公司對員工展開培訓,公司高管直接加入到新進員工的培訓行動之中,并強化薪酬激勵機制和內部獎懲制度。3.房企人力資本投資的文化保障現(xiàn)在,很多房企比較重視企業(yè)文化的建設,企業(yè)文化的核心是價值觀認同。企業(yè)文化是企業(yè)的軟實力,對企業(yè)員工會產生巨大的導向作用、約束作用、凝聚作用和激勵作用。必須要明確的是,建設企業(yè)文化不僅僅是企業(yè)文化部門的職責,是企業(yè)高層職責,是企業(yè)管理層的職責,更是企業(yè)所有員工的職責。只有企業(yè)高層重視企業(yè)文化,企業(yè)文化才能被員工認同,調動勞動者的積極性才會得到提高勞動效率。企業(yè)的價值觀只能通過制度規(guī)范才能讓員工明白,怎樣的行為才是企業(yè)所期待的,怎樣的行為是企業(yè)所不允許的。因為不同的人有不同的想法,只能通過制度才能將企業(yè)的價值觀流淌在員工的血液當中,逐步變成為每位員工的行為習慣。先進的企業(yè)文化一旦形成,就會為房企的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展奠定堅實基礎。恒大地產通過對排球和足球的持續(xù)投資,使恒大地產的艱苦創(chuàng)業(yè)、無私奉獻、努力拼搏、開拓進取的企業(yè)文化為員工所熟悉。以理念奠基、視道德倫理重商業(yè)利益,是萬科的最大特色。萬科認為,堅守價值底線,拒絕利益誘惑,堅持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報,致力于規(guī)范、透明的企業(yè)文化建設和穩(wěn)健、專業(yè)的發(fā)展模式是萬科獲得成功的基石。憑借公司治理和道德準則上的表現(xiàn),萬科載譽不斷。萬科公司的定位是:做中國地產業(yè)的領跑者。萬科強調對內平等,對外開放,致力于建設“陽江照亮的體制”,萬科把人才視為資本,倡導“健康豐盛的人生”,萬科公司的企業(yè)文化備為業(yè)界所推崇。房地產企業(yè)人力資本投資問題的控制措施1.房企必須要建立人力資本投資決策科學體制科學的決策建立在對企業(yè)外部環(huán)境和內部環(huán)境分析的前提之上,這是房企降低人力資本投資不確定性的關鍵。房企在了解外部經營環(huán)境的基礎下,房企必須對自己的員工進行摸底,要清楚了解企業(yè)現(xiàn)在員工的狀況,人是多還是少,哪個崗位人多,哪個崗位人少。現(xiàn)有的員工的質量和數(shù)量能否滿足企業(yè)發(fā)展的需要,只有這樣,房企才能進行合理的人力資本投資,降低人力資本投資失敗的風險。房企一定要擺脫“一言堂”的、傳統(tǒng)的、完全依賴決策者個人的判斷來作決策的困境,建立人力資源管理信息系統(tǒng),建立人力資本投資核算體系,從制度上保證人力資本投資的效率、效果。恒大地產通過社會招聘、接收大學生、內部培養(yǎng)、海外引進等方式整合高素質的人力資源,形成了一支年輕化、高學歷、高素質的學習型管理團隊,提高了公司決策團隊的綜合素質,這是恒大連續(xù)數(shù)年保持高速增長關鍵。廣州富力地產,隨著地產規(guī)模化、跨地域發(fā)展,面臨的人力資源管理挑戰(zhàn)也越來越嚴峻,由于缺乏科學、高效的人力資源信息化管理體系,導致各環(huán)節(jié)工作效率不高。自2007年以來,廣州富力地產引入了用友公司房地產管理系統(tǒng),建立起完善的激勵與平衡機制,充分調動和發(fā)揮企業(yè)員工的積極性與創(chuàng)造性,充分開發(fā)企業(yè)人力資源,從而創(chuàng)建出一套先進、科學與合理的人力資源信息化管理模式。2.房企要建立人性化的持續(xù)激勵機制現(xiàn)在的企業(yè)都說人力資源是企業(yè)的第一資源,但關鍵是要落在實處。知易行難,大多數(shù)房企仍然只將公司員工看作是公司機器設備一樣,不停地進行壓榨,不停的要求和索取,而沒有真正將員工看作是房企的資本,要通過投資才能可能獲得很多的回報。我們應該將員工看作是“蓄電池”,可以不斷地充電放電?！俺潆姟本褪菍θ肆Y源的投資,“放電”就是人力資本給房企的回報。只有房企真正將員工放在房企同等重要的地位,真正地尊重員工,并通過建立薪酬激勵、環(huán)境激勵、發(fā)展激勵、領導激勵等多方面的激勵機制,如下圖,才能促進員工工作效率的提高、忠誠度的增加、減少房企員工的流失、滿足員工的自我成就感,最終減少房企人力資本投資的不確定性。

幫助總經理個性化改進HR管理績效總經理根據部門實際情況選定5-8個HR目標HR定期給總經理提供數(shù)據信息（本部門與公司）•推薦業(yè)界優(yōu)秀人才人；•招聘高級人才到崗人；•部門績效面談覆蓋率；•工作環(huán)境指數(shù)提高到；•薪酬福利溝通？•關鍵崗位/績優(yōu)人員流失率；•本人及班子對員工的培訓學時；•本人開發(fā)課程2門以上•本人及班子成員的后備干部比例；•下一步覆蓋比例人性化的人力資源目標管理目標庫（HR）持續(xù)改進（GM）目標跟蹤（HR數(shù)據）發(fā)展人選定目標（GM）吸引人激勵人保留人圖1人性化的、持續(xù)激勵機制合生創(chuàng)展強調結合公司實際情況及市場狀況制定集體的薪酬策略,規(guī)定按員工所處級別及承擔職務制訂薪酬,同時也考慮員工的學歷、資歷、技能等因素并考慮生活費用與物價水平、地區(qū)和行業(yè)工資水平、勞動力市場的供求狀況和公司財務能力、預算控制、薪酬政策、企業(yè)規(guī)模、比較工作價值、競爭力等。公司的薪酬根據年度通貨膨脹、勞動力市場供求變化、公司當年整體效益等因素進行工資調整。萬科企業(yè)員工手冊上印著一句話:“人才是一條理性的河流,哪里有低洼就流向哪里?！比f科的企業(yè)文化一貫是讓職員有尊嚴,把人當作第一要務,員工之間互相尊重,牢牢把住了員工的脈搏,進而促進了企業(yè)人力資本投資收益。3.房企要與員工建立以勞動契約和心理契約為雙重紐帶的戰(zhàn)略合作伙伴關系房企要真正重視員工,強調房企與員工共進退、共發(fā)展,真正關心員工、讓員工感受到企業(yè)大家庭的溫馨。福利措施要首先想到員工,經濟形勢不好,削減工資要首先從管理層開始。不斷提高員工的工作環(huán)境和生活質量,幫助員工養(yǎng)成良好的生活習慣,提高員工的健康水平,關心員工及其家庭。幫助員工進行職業(yè)生涯規(guī)劃,延長房企人力資本使用期限,讓員工成為房企的忠實員工。尊重員工的個性,創(chuàng)建與員工互信的溝通氛圍,培養(yǎng)發(fā)展員工的團隊精神,降低溝通成本和提高工作效率。只有這樣,房企對員工的心理期望才能與員工對房企的心理期望達成一種默契,真正在房企和員工之間建立信任與承諾關系。從而激活房企員工隊伍,發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造力。房企與員工建立了有效的共生關系,從根本上就防范人才流失現(xiàn)象的發(fā)生,提高了房企人力資本投資的效益。4.房企應創(chuàng)建學習型組織世界已經進入學習型組織的時代,能創(chuàng)建學習形組織的企業(yè),才是最有活力的企業(yè)。我國房企要制定適合自己的戰(zhàn)略,通過自我批評、信息反饋和交流而力求進步,向未來進軍。房企只有敢于否定自我,不斷學習、提高,才能在發(fā)現(xiàn)優(yōu)點和成績同時,發(fā)現(xiàn)許多潛藏的弱點。這樣,房企才能在克服弱點和發(fā)揮優(yōu)勢的過程中不斷向前發(fā)展。我國房企在充分衡量房地產項目開發(fā)過程的各要素之后,應極力在進行更有效的管理和避免過度官僚化之間尋求一種新平衡,以更徹底地分析與客戶的聯(lián)系,視客戶的支持為自己進步的依據,系統(tǒng)地從過去和當前的研究項目與房地產項目中學習,不斷地進行自我批評、自我否定。還要通過網絡在企業(yè)內外建立廣泛的聯(lián)系和信任,要求企業(yè)經理人員、員工和顧客保持密切聯(lián)系,加強互動式學習,實現(xiàn)資源共享;通過建立共享制影響公司文化的發(fā)展戰(zhàn)略,促進公司組織發(fā)生變化,保持充分的活力。建立學習型組織,使公司整體結合得更加緊密,效率更高地向未來進軍。例如合生創(chuàng)展公司專門針對大學畢業(yè)生開展了一個名為“合動力”的人才培養(yǎng)計劃。第一階段是畢業(yè)前實習,主要是公司基礎培訓加崗位體驗培訓。第二階段是入職后培訓,主要是集中到集團一周入職拓展培訓加合生學府E-learning工作標準培訓。第三階段是定崗后一年內培養(yǎng),主要是職業(yè)加油站,專業(yè)培訓加指定帶教老師崗位工作帶教培訓。最后是幫助新員工進行職業(yè)生涯規(guī)劃。合生創(chuàng)展通過這一系列組織學習培訓,培養(yǎng)了一大批符合企業(yè)要求的人才,并且奠定了一個濃烈的學習氛圍,無形中提高了人力資本投資收益。

房產投資論文范文第3篇

內容提要:房地產投資信托（reits）目前正在亞洲迅速推廣，因而探索其制度優(yōu)勢很有必要。與房地產直接投資相比，reits有流動性高、投資風險較小、收益穩(wěn)定性較高等優(yōu)勢；reits都是普通股，但具有極強的避稅功能；與債券相比，reits總收益水平遠高于普通債券的收益水平。reits為其組織者和投資者提供了投資風險的分散化、較高的流動性和變現(xiàn)性、誘人的投資回報、高度的靈活性等超越其他房地產投資工具的顯著優(yōu)勢。

一種制度能在發(fā)源地國迅速發(fā)展，只是說明這種制度在發(fā)源地國有生命力；這種制度若還能被其他一些國家或地區(qū)復制或移植，就說明它不僅有獨特的功能，且還能有一定的可復制性；這種制度若被更多的國家渴求，[1]則不得不說明這種制度蘊涵著獨特的制度優(yōu)勢。

房地產投資信托正是這樣一種制度。而要探索房地產投資信托的制度優(yōu)勢，則有必要將它與房地產直接投資、一般公司股票和債券這些主要的金融工具一一相比較。

一、與房地產直接投資比較

所謂房地產直接投資是指將資金直接投資于一定的房地產物業(yè)，委托專業(yè)人士或自行經營的一種投資方式。一般而言，業(yè)績好的直接投資之收益常常高于reits的平均收益水平；但由于直接投資面臨很大的風險，因而并非所有的直接投資者都能獲得較好的投資回報。

reits與房地產直接投資相比較，兩者具有如下差異：

（一）流動性

房地產直接投資由于直接投資于房地產物業(yè)，若想變現(xiàn)往往只能出售物業(yè)，但出售物業(yè)的難度較大且交易成本很高，因此流動性差；而就reits而言，投資者可以通過金融市場自由買賣，故具有高度的流動性。

（二）投資風險

房地產直接投資由于直接投資于房地產物業(yè)，受房地產市場變化的影響很大，因此投資風險大；而reits卻能通過其多樣化的投資組合和“導管”[2]功能，有效地抵御市場的變化和通貨膨脹，投資風險較小。

（三）收益的穩(wěn)定性

房地產直接投資由于受房地產總體市場的影響較大，收益起伏很大，有可能獲取較高的收益，也有可能血本無歸，總體而言，收益的穩(wěn)定性不高；而reits則受房地產總體市場的影響較小，波動性較小，從而收益的穩(wěn)定性較高。

（四）物業(yè)與資產類型

房地產直接投資由于受投資資本規(guī)模的限制，其物業(yè)通常集中在一個或幾個地區(qū)、集中于一種或幾種類型上，而且資產類型單一；而reits由于投資規(guī)模較大，其物業(yè)所處的地區(qū)比較廣泛，物業(yè)的類型多樣化，且資產類型多樣化。

（五）管理方式

就房地產直接投資而言，投資者必須自己介入房地產的具體業(yè)務，這需要花費大量的時間和精力。投資者若聘請他人管理，又極易產生人的道德風險，并容易導致管理層與股東之間的利益沖突，且由于缺乏專業(yè)人員的介入，投資者難以獲取便捷的融資渠道；而reits一方面因由房地產專業(yè)人士管理，管理層在reits中又占有相當大的股份，管理層與股東之間的利益沖突能比較有效地防止；另一方面，投資者能夠借助管理層的能力獲得良好的融資渠道。

二、與一般公司股票比較

股票是公司簽發(fā)的證明股東權利的要式證券。[3]依據股東享有權利的不同，公司股票可分為優(yōu)先股與普通股兩類。

（一）優(yōu)先股

優(yōu)先股是指公司

在募集資金時，給予投資者某些優(yōu)先權的股票。就優(yōu)先股而言，一方面它具有優(yōu)先性，其優(yōu)先性表現(xiàn)在以下方面：（1）有固定的股息，不隨公司業(yè)績的好壞而產生波動，優(yōu)先股股東可先于普通股股東獲取股息。（2）當公司破產進行破產清算時，優(yōu)先股股東享有先于普通股股東的剩余財產請求權。另一方面，優(yōu)先股股東一般不參加公司的紅利分配，也沒有表決權，且不能參與公司的經營管理。

與普通股相比，優(yōu)先股雖然收益和參與決策權受限，但投資風險較小，其風險小于普通股票、卻大于債券，是一種介于普通股票和債券之間的投資工具。

盡管有時優(yōu)先股的收益率比較可觀，但總體而言，由于優(yōu)先股的收益率是事先確定的，其資金的增值潛力很小。而且優(yōu)先股的發(fā)行受到的限制較多，因此，一些國家公司法規(guī)定，只在公司增募新股或者清理債務等特殊情形下才允許發(fā)行優(yōu)先股。而美國有關reits的法律則規(guī)定，“所有的房地產投資信托都沒有優(yōu)先權，是清一色的普通股”。[4]

（二）普通股

普通股是指在公司的經營管理與贏余分配上享有普通權利的股份。普通股股東通常按持股比例享有如下權利：（1）公司決策參與權，包括股東會議出席權、表決權和委托投票權等；[5]（2）股息分配權：普通股的股息依據公司贏利狀況及其分配政策而定，在優(yōu)先股股東取得固定的股息之后，普通股股東才有權享受股息分配權；（3）剩余財產分配權：當公司破產或清算后，按優(yōu)先股股東在先、普通股股東在后的順序分配剩余財產；（4）優(yōu)先認股權：當公司因擴張需增發(fā)普通股股票時，為保持企業(yè)所有權的原有比例，現(xiàn)有普通股股東有權按其持股比例以低于市價的特定價格優(yōu)先購買一定量的新發(fā)行股票。

在美國，reits是一種在金融市場流通的普通股，與一般公司普通股相比，在以下兩方面有其特殊性：一方面，因reits公司在經營層上不必納稅，能為投資者帶來更大的投資收益，故它是美國具有避稅功能的最重要的投資工具之一；另一方面，beits公司“每年95％（2001年1月1日降至90％）以上的應稅收入必須作為股利分配給股東”，[6]這是法律的強制性要求，reits公司無權制訂自己的分紅政策。這使得reits公司無法像別的公司那樣以本公司上年度的贏利為資本積累去擴張發(fā)展，而必須開辟新的資本渠道以籌集所需資本。

三、債券比較

債券是指政府、企業(yè)等機構為直接向社會募集資金而向投資者發(fā)行的、允諾按一定利率支付利息且按一定條件償還本金的債權債務憑證。在這種債權債務關系中，債券持有人（投資者）即債權人，債券發(fā)行人即債務人。

作為房地產投資工具，reits與債券在投資特性上有如下差異：

（一）投資安全性

在投資的安全性上，債券與reits相比顯示了兩方面的優(yōu)勢：（1）除非發(fā)行債券的機構或企業(yè)破產，債權到期時必須償還本金，債券投資者至少能收回其資本金。而reits的投資者則得不到這種基本的保障；（2）當出現(xiàn)破產清算時，債券投資者也將優(yōu)于reits投資者而受償。而reits作為普通股，其受償順序列在最后，故投資的安全性較差。

（二）收益水平

在利率和市場行情沒有重大變化的情形下，債券的收益就是息票利率指向的收益值，其收益基本與預期值相同，但缺乏增長潛力；而reits盡管基本收益率沒有債券的息票利率高，但其總的收益是分紅外加資本增長所帶來的收益，因此，reits的總收益水平遠高于普通債券的收益水平。

（三）受通貨膨脹影響的程度

相對于reits，債券是對利率極其敏感的投資工具，它本身不能對通貨膨脹作出任何的補救。具體而言：當通貨膨脹率上升時，債券價值會下降很多，而且離到期時間越長，其價值就跌得越多，即使投資者在債券到期時能收回原來的投資成本，但此時的貨幣值因貶值早已無法跟購買時相比了。與此相應的是，reits名下的物業(yè)會隨通貨膨脹率的上升而增值，租金水平自然上升，使reits經營收入隨之增長。這說明，reits比債券的抵御通貨膨脹能力更強，其價值隨時間的推移而增長；當通貨膨脹率降低時，利率隨之下降，則企業(yè)的融資成本也下降。“已經發(fā)行了高于當時市場利率債券的某些企業(yè)，會選擇提前回購債券，于是，投資者就被剝奪了未來獲取高收益的權利。”[7]

由上可知，債券盡管在投資安全性上有一定優(yōu)勢，但債券投資者卻必須承擔因通貨膨脹升降帶來的收益不穩(wěn)定的風險。相比之下，reits由于其收入來源的多樣化，完全能夠很好地抵御通貨膨脹率變動產生的風險。

四、獨特制度優(yōu)勢分析

事實上，房地產投資信托為其組織者和投資者提供了超越其他房地產投資工具的顯著優(yōu)勢，表現(xiàn)在：

（一）投資主體的大眾化

房地產是資金密集型行業(yè)，其特點是投資規(guī)模大且投資周期長，這使得一般的小投資者根本不敢問津，也不可能問津。相比而言，reits則使大額的房地產投資變成了小額的證券投資，這使得幾乎所有的投資者都被給予了投資房地產的機會，而這一機會“在歷史上曾經主要為富人、有產者所占有”。[8]

（二）投資風險的分散化

reits是以受益憑證或股票的方式募集公眾資金，通過專業(yè)化的經營管理，從事多樣化的投資，除可通過不同的不動產種類、區(qū)位、經營方式等投資組合來降低風險外，亦可以在法令規(guī)定范圍內從事公債、股票等有價證券投資以分散投資風險。[9]另一方面，組織者可減輕他出資財產的風險程度。因為通過reits，組織者能成為一個擁有各種房地產類型的實體（即reits）的股東，而reits將其資產擴張并多樣化，從而可以避免由于投資集中于某些地區(qū)物業(yè)所產生的風險。這樣，組織者也獲取了減輕其個人責任的機會，即讓reits去承擔本應屬于組織著的困擾其財產的責任。[10]

（三）較高的流動性和變現(xiàn)性

房地產由于其本身的固定性使得它的流動性較差，投資者直接投資于房地產，如果想要變現(xiàn)，一般通過出售的方式，且往往在價格上不得不打折扣；當投資者未必需要那么多的現(xiàn)金時，房地產出手的難度就更大了。而投資于reits，因“reits是以證券化方式來表彰不動產之價值，證券在發(fā)行后可以在次級市場上加以交易，投資者可以隨時在集中市場上或店頭市場上買賣證券，有助于資金的流通，一定程度上消除了傳統(tǒng)不動產不易脫手的顧慮?！盵11]

（四）誘人的投資回報

reits由于能提供相對不變的回報率，可以抵御來自股票市場易變的風險，從而投資者和組織者都可獲取可觀的投資回報。由于美國《1960年國內稅法典》要求reits將90％以上的收入用于分紅，使得reits的股東能獲取有保證的股息，即使在reits股票價格下跌的情況下也是如此。而定期的股息收益，且股息率相對優(yōu)厚，正是reits最吸引之處，這可由以下事實得以驗證：美國1993年12月至2003年1月reits的平均年度股息率達6．96％，較十年期美國政府債券（5．86％）都高。[12]而且reits曾在市場低迷時比股票表現(xiàn)更好，是故reits現(xiàn)在已是吸引人的“賭注”。[13]

（五）高度的靈活性

reits有兩方面的靈活性：一是投資者持股的靈活性。通常合股公司或企業(yè)要求股東的最低投資額為15000美元，而對reits而言，每股只需10—25美元，且沒有投資數(shù)量的限制，投資者既可只買一股，也可買數(shù)股；二是reits本身的靈活性。reits既可作為融資渠道，也可以作為一種證券工具，即把一些機構或面臨困境的物業(yè)銷售商持有的分散房產包裝上市，甚至可以將整個納稅的集團公司收歸reits進行操作。

（六）與其他金融資產的相關度較低

美國資產管理權威機構ibbotsonassociates最近在它的一份研究報告中指出，通過對所有已發(fā)行的reits歷史業(yè)績進行分析發(fā)現(xiàn)，reits的回報率與其他資產的收益率的相關性在過去的30年一直呈下降趨勢。由于reits的這一特點，使得它在近十幾年的美國證券市場上迅速擴張。在美國，目前大約三分之二的reits是在這一時期發(fā)展起來的。[14]

注釋:

[1]我國也在渴求引進房地產投資信托制度的國家之列，銀監(jiān)會2004年10月18日《信托投資公司房地產信托業(yè)務管理暫行辦法（征求意見稿）》，正在加緊該管理暫行辦法的制定工作，即是很好的例證。

[2]“導管”功能，即pass—throughtreatment，是指受益人應成為信托的納稅人，信托只不過是受益人獲得利益的管道而已。

[3]江平、方流芳主編：《新編公司法教程》，法律出版社1994年第1版，第198頁。

[4]陳潔、張紅：《房地產投資信托的投資特性》，載《中國房地產金融》2002年第11期。

[5]江平、方流芳主編：《新編公司法教程》，法律出版社，1994年第1版，第200頁。

[6]seeusinternalrevenuecode（irc），sec．857（a）（1）．

[7]陳沽、張紅：《房地產投資信托的投資特性》，載《中國房地產金融》2002年第11期。

[8]seechadwickm．cornell：comment：reitsandupreits：pushingthecorporatelawenvelope，thetrusteesoftheuniversityofpennsylvania1997，june，1997．

[9]杜筠翊、胡軒之：《不動產投資信托研究》，載《政治與法律》2000年第3期。

[10]seerobertj．crnkovich，upreits：theuseofpartnershipsinstructuringandoperatingrealestateinvestmenttrusts，inreits1993：whatyouneedtoknownow63，65（1993）（discussingsponsors“abilitytoavoidpersonalliabilityforoutstandingrealestatede[11]杜筠翊、胡軒之：《不動產投資信托研究》，載《政治與法律》2000年第3期。

[12]參見參見陳柳欽：《美國房地產投資信托基金（reits）的發(fā)展及其對我國的啟示》，資料來源：

房產投資論文范文第4篇

關鍵詞：新會計準則投資性房地產準則

一、投資性房地產概述

投資性房地產是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當單獨計量和出售，主要包括：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性房地產不包括為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。

在日常經營活動中，企業(yè)除了將擁有的房地產用于生產廠房、辦公場所等自用外，還可能將持有的部分房地產出租以獲取租金或持有閑置的房地產等待合適的市場機會將其出售以獲取資本利得。在會計上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產被劃分為一類專門的資產，即投資性房地產。與此相對應，為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產被稱作自用房地產。投資性房地產和自用房地產在實物形態(tài)上完全相同，例如都表現(xiàn)為土地使用權、建筑物或構建物等，但在產生現(xiàn)金流量的方式上具有各自的特點和顯著差異。房地產投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產產生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨立于企業(yè)持有的其他資產。而自用房地產必須與其他資產（如生產設備、原材料、人力資源等）相結合才能產生現(xiàn)金流量。根據實質重于形式原則，兩類房地產應區(qū)分進行會計處理，投資性房地產適用《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產》，而自用房地產適用固定資產或無形資產準則。

我國以往的會計準則并沒有要求企業(yè)區(qū)分對待持有的投資性房地產和自用房地產。然而在實務中許多企業(yè)持有投資性房地產，由于兩類房地產為企業(yè)帶來現(xiàn)金流量的方式有較大差異，將投資性房地產和企業(yè)自用房地產都納入固定資產或無形資產核算，不利于反映企業(yè)房地產的構成情況及各類房地產對企業(yè)經營成果的影響。新的會計準則要求企業(yè)將投資性房地產作為區(qū)別于固定資產和無形資產的一項資產單獨進行反映，無疑有利于提高會計信息的相關性，從而更好地為會計信息使用者作出決策提供依據。

二、投資性房地產的初始計量和后續(xù)計量

1、投資性房地產的初始計量

企業(yè)取得的投資性房地產，應當按照取得時的成本進行初始計量，取得的方式不同，則取得時的成本計量也不同。現(xiàn)分別介紹幾種取得方式的成本計量。

（1）外購投資性房地產的成本。包括購買價款和可直接歸屬于該資產的相關稅費及其他支出等。

（2）自行建造投資性房地產的成本。由建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成，包括土地成本、建造成本、應予以資本化的借款費用以及支付和分攤的間接費用等。

（3）以其他方式取得的投資性房地產的成本。包括自用房地產轉換為投資性房地產、作為存貨的房地產轉換為投資性房地產等。本文將在投資性房地產的轉換中專門闡述。

在實際工作中，存在某項房地產部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。能夠單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，應當確認為投資性房地產；不能單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，不確認為投資性房地產。

2、投資性房地產的后續(xù)計量

投資性房地產與普通自用房地產在會計處理上的最大不同表現(xiàn)在對投資性房地產的后續(xù)計量上，企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式進行后續(xù)計量。同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

（1）采用成本模式進行后續(xù)計量。采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產，應當按照《企業(yè)會計準則第4號—固定資產》或《企業(yè)會計準則第6號—無形資產》，按月（期）計提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的，應當按照《企業(yè)會計準則第8號—資產減值》進行減值測試，計提相應的減值準備。如果已經計提減值準備的投資性房地產的價值又得以恢復，不得轉回。

（2）采用公允價值模式進行后續(xù)計量。只有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才允許對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足以下兩個條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入公允價值變動損益。

（3）投資性房地產后續(xù)計量模式的變更。企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。只有在房地產市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)從成本模式轉為公允價值模式計量。從成本模式轉為公允價值模式計量應當作為會計政策變更，并按計量模式變更時的公允價值與賬面價值的差額調整期初留存收益，但已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

三、投資性房地產的轉換

房地產的轉換，實質上是因房地產的用途發(fā)生改變而對房地產進行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據表明房地產用途發(fā)生改變時，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產。主要有三種轉換形式：作為存貨的房地產轉為投資性房地產；自用的建筑物或土地使用權轉換為投資性房地產；投資性房地產轉為自用。

在成本模式下幾種轉換形式的處理較為簡單，就是將轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。下面主要介紹公允價值模式下幾種轉換形式的處理，公允價值模式下的轉換應以轉換當日的公允價值作為投資性房地產的賬面價值或以轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值。

1、公允價值模式下作為存貨的房地產轉為投資性房地產

房地產開發(fā)企業(yè)將持有的開發(fā)產品以經營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產，轉換日為租賃開始日。應當按轉換日該項房地產的公允價值記入投資性房地產—成本，同時轉銷原存貨賬面價值和已計提跌價準備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。

2、公允價值模式下自用建筑物或土地使用權轉換為投資性房地產

企業(yè)將原本用于生產或經營管理的房地產改為出租，即固定資產或無形資產相應地轉換為投資性房地產，轉換日為租賃開始日。應當按轉換日該項房地產的公允價值記入投資性房地產—成本，同時轉銷原固定資產或無形資產賬面價值和已計提的折舊或攤銷及減值準備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。

3、公允價值模式下投資性房地產轉為自用

企業(yè)將原來用于賺取租金或資本增值的房地產改為用于生產商品、提供勞務或者經營管理的固定資產或無形資產，轉換日為企業(yè)開始自用的日期。應當以轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入公允價值變動損益。

企業(yè)出售、轉讓投資性房地產以及對報廢或毀損的投資性房地產進行處置時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的差額計入當期損益。公允價值模式下，還應將累計公允價值變動損益轉入“其他業(yè)務收入”，如存在原轉換日計入資本公積的金額，則一并轉入“其他業(yè)務收入”。

四、綜合示例

2007年4月10日，甲房地產開發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)，租賃期開始日為2007年5月1日。2007年5月1日該寫字樓的賬面價值9000萬元，公允價值9400萬元，2007年12月31日該項投資性房地產的公允價值為9600萬元。假定2008年3月31日租賃期滿，企業(yè)收回該投資性房地產，并以11000萬元出售，出售款已收訖。

2007年5月1日轉換時：

借：投資性房地產—成本94000000

貸：開發(fā)產品90000000

資本公積—其他資本公積4000000

2007年12月31日：

借：投資性房地產—公允價值變動2000000

貸：公允價值變動損益2000000

2008年3月31日出售時：

借：銀行存款110000000

貸：其他業(yè)務收入110000000

借：其他業(yè)務成本96000000

貸：投資性房地產—成本94000000

—公允價值變動2000000

同時，將累計公允價值變動損益轉入其他業(yè)務收入。

借：公允價值變動損益2000000

貸：其他業(yè)務收入2000000

同時，將轉換時計入資本公積的部分轉入其他業(yè)務收入

借：資本公積—其他資本公積4000000

房產投資論文范文第5篇

6.1結論

缺乏有效的融資渠道制約了我國房地產企業(yè)擴大經濟規(guī)模，增強市場競爭力。國外（或地區(qū)）經驗表明，REITs是解決這一問題的有效途徑。REITs在國外(或地區(qū))的成功經驗使我們有理由相信這種投資產品能為我國的房地產業(yè)和金融業(yè)注入新的活力，推動我國房地產業(yè)的健康轉型，促進我國金融業(yè)的健康發(fā)展。近年來，我國一直在邁向REITs的道路上摸索前進、不斷創(chuàng)新，但我們的產品與REITs仍有一定的距離。各種現(xiàn)象表明，我國國內環(huán)境基本具備REITs的發(fā)展條件，各方對REITs的迫切需求也迫使我們加快發(fā)展REITs的步伐。雖然制約REITs發(fā)展的因素仍有存在，但我們相信通過努力，REITs在不久的將來就會在我國內地市場誕生。本文在借鑒他人研究的基礎上，通過閱讀國內外大量文獻來探討REITs的中國化發(fā)展策略。通過研究，本文得出以下幾點結論：首先，房地產投資信托基金是解決我國房地產業(yè)融資問題的一種有效途徑，我國已經基本具備了發(fā)展REITs的條件，我們應該在已有房地產信托產品的基礎上，通過借鑒國外（或地區(qū)）的成熟經驗，完善相關法律法規(guī)，加快發(fā)展REITs的步伐。其次，在借鑒國外（或地區(qū)）經驗時，要對其REITs產品進行認真地分析比較，有選擇地加以吸收，并結合我國國情因地制宜地進行一定的創(chuàng)新。再次，在我國發(fā)展REITs市場時，宜采取分階段發(fā)展策略。同時，筆者認為在我國已有房地產信托產品的基礎上，結合國內的專項資產管理計劃，我國REITs的組織形式宜采用直接式契約型，并采用封閉式運作方式，但同時需要采取措施對封閉式的缺陷進行一定的彌補；運用資產組合理論和投資風險決策模型進行投資資產的選擇和組合，在地域選擇上可以多關注二、三線城市有增值潛力的房地產資源，同時對開發(fā)性項目進行一定的限制；應該盡量延長REITs的期限，這有助于提高產品的收益和穩(wěn)定性，要盡快解決REITs上市的問題，增強產品的流動性；制定合理評估REITs價值的方法，盡量做到減少誤差，同時對REITs的分紅比例和分紅時間作出明確的規(guī)定；此外要合理并有選擇地使用REITs的財務杠桿，-60-在提高產品競爭力的同時注意防范財務杠桿過高帶來的風險?？傊?，我國發(fā)展REITs還處于起步階段，未來的道路還很長，需要各方積極努力，加大理論研究力度，加快完善法律政策的步伐，推進產品的突破和創(chuàng)新。同時希望本論文能對我國REITs的發(fā)展提供一些幫助。

6.2本文的局限和有待進一步研究的問題

本文在研究和撰寫過程中，通過閱讀相關書籍、文獻、瀏覽相關網站和文章，獲得了大量資料，對本文的論證提供了有力的支持。但是由于我國房地產投資信托基金（REITs）尚未誕生，而國外的實際情況與我國存在差距，所以沒有足夠相關成熟的理論可以借鑒。因此本文不可避免地存在一定的局限，需要在今后研究中不斷完善和改進。

1．由于我國尚未有房地產信托投資基金（REITs），同時我國信托機構對已有信托產品的信息披露不夠充分，本文無法收集到更多的資料來進行實證分析和數(shù)據分析，有待今后進一步研究。

2．房地產投資信托基金（REITs）涉及領域較廣，包括金融領域、房地產領域、法律領域等。同時內容較復雜，如RETIs的稅收問題，就涉及到眾多稅種和稅目。因此，本文在某些方面分析還不夠深入，需要今后加以完善。

3．房地產投資信托基金（REITs）的發(fā)展屬于應用領域，更注重產品的開發(fā)介紹和相關政策研究。在運用經濟學理論具體分析問題方面仍有不足。由于筆者水平有限，所提觀點不一定正確，不足之處懇請各位專家批評、斧正！

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