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不動(dòng)產(chǎn)登記管理規(guī)定范文第1篇

一、規(guī)范業(yè)務(wù)審查原則

“村改居”地區(qū)地籍調(diào)查、權(quán)屬登記以及對(duì)超占土地超建建筑處理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)與一般城鎮(zhèn)私房土地房屋權(quán)屬登記一致；“村改居”地區(qū)土地房屋的權(quán)屬來(lái)源，應(yīng)充分參考農(nóng)村土地房屋登記的有關(guān)規(guī)定予以認(rèn)可。

二、規(guī)范各部門的職責(zé)與分工

明確交接時(shí)點(diǎn)和各部門的職責(zé)分工，避免在業(yè)務(wù)交接過(guò)程中出現(xiàn)推諉扯皮或者多方辦理的情形。

三、規(guī)范業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)、業(yè)務(wù)檔案的交接

分局及轄區(qū)國(guó)土資源所應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)，將“村改區(qū)”地區(qū)范圍內(nèi)已辦理抵押登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等除產(chǎn)權(quán)登記以外的各類登記業(yè)務(wù)檔案資料原件，整理造冊(cè)后統(tǒng)一移交給交易登記中心，自留復(fù)印件，并將相關(guān)土地房屋的登記信息（包括有效的權(quán)證信息、抵押登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記以及已注銷的歷史權(quán)證信息等）與土地房屋坐落相對(duì)應(yīng)制作為文檔并加蓋印章后提供給交易登記中心。分局及轄區(qū)國(guó)土資源所應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)將分局保存的“村改居”地區(qū)已頒發(fā)權(quán)屬證書的產(chǎn)權(quán)登記檔案掃描入庫(kù)，并提供各相關(guān)測(cè)繪數(shù)據(jù)形成數(shù)據(jù)包，移交交易登記中心補(bǔ)建樓盤表，檔案管理部門應(yīng)及時(shí)將檔案資料上傳到電子檔案系統(tǒng)，以供交易登記中心辦理相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)查詢、利用。

四、規(guī)范業(yè)務(wù)辦理流程

“村改居”地區(qū)按照城鎮(zhèn)土地房屋權(quán)屬登記有關(guān)規(guī)定由交易登記中心受理登記申請(qǐng)，分為以下三種情況辦理。

（一）尚未辦理權(quán)屬登記，或者早期僅辦理土地或者房屋單證的，應(yīng)先辦理土地房屋初始登記，由交易登記中心按照城鎮(zhèn)土地房屋權(quán)屬管理的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行登記。

（二）1997年9月1日《廈門市土地房屋權(quán)屬登記管理規(guī)定》施行后申領(lǐng)集體土地使用權(quán)證書和農(nóng)村房屋所有權(quán)證書的，不需要重新進(jìn)行調(diào)查，可根據(jù)原登記信息直接將土地性質(zhì)變更為“國(guó)有土地”進(jìn)行配圖及權(quán)屬登記。

檔案信息不全、原辦證信息明顯錯(cuò)誤或1997年9月1日《廈門市土地房屋權(quán)屬登記管理規(guī)定》施行前申領(lǐng)集體土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書的，應(yīng)重新按照城鎮(zhèn)土地房屋權(quán)屬的管理規(guī)定辦理調(diào)查及登記。

（三）已經(jīng)取得城鎮(zhèn)土地房屋權(quán)屬證書的，辦理?yè)Q證或者轉(zhuǎn)移、變更、抵押等登記業(yè)務(wù)時(shí)，仍由交易登記中心按照城鎮(zhèn)土地房屋權(quán)屬的管理規(guī)定辦理。

五、根據(jù)不同地區(qū)的歷史情況規(guī)范申請(qǐng)材料

（一）同安區(qū)、翔安區(qū)以外“村改居”地區(qū)，申請(qǐng)人提交下列文件或證照之一，視為提交了符合土地權(quán)屬來(lái)源證明及房屋批準(zhǔn)建造的有效文件或證照。

1.歷屆縣（區(qū)）以上人民政府頒發(fā)的土地房屋所有權(quán)證。

2.1982年2月13日國(guó)務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施之前，縣（區(qū)）、鎮(zhèn)（公社）人民政府的批建文件。

3.歷屆縣（區(qū)）以上人民政府土地管理部門核發(fā)的廈門市鄉(xiāng)村建房宅基地許可證、廈門市集體土地建設(shè)用地使用證（臨時(shí)）、廈門市村鎮(zhèn)個(gè)人建房用地臨時(shí)憑據(jù)、廈門市村鎮(zhèn)個(gè)人建房許可證、廈門市鄉(xiāng)村企事業(yè)用地許可證。

4.提交縣（區(qū)）級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門核發(fā)的福建省村鎮(zhèn)建設(shè)許可證、福建省村鎮(zhèn)個(gè)人住宅建設(shè)許可證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，還應(yīng)提交用地批準(zhǔn)手續(xù)。

5.經(jīng)生效法律文書確認(rèn)已絕賣的典契。

（二）同安區(qū)、翔安區(qū)“村改居”地區(qū)，申請(qǐng)人提交下列文件或證照之一，視為提交了符合土地權(quán)屬來(lái)源證明及房屋批準(zhǔn)建造的有效文件或證照。

1.時(shí)期頒發(fā)的土地房產(chǎn)所有證、買賣契證，或原土地管理部門頒發(fā)的土地使用權(quán)證書及財(cái)政部門或原房產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。

2.1982年2月13日國(guó)務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施之前，生產(chǎn)大隊(duì)的建房批準(zhǔn)手續(xù)；1982年2月14日至1987年1月1日《土地管理法》實(shí)施之前，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)（公社）人民政府或縣建設(shè)局（建委）的建房批準(zhǔn)手續(xù)。

以上批準(zhǔn)手續(xù)已換領(lǐng)鄉(xiāng)村建房宅基地許可證的，以許可證記載內(nèi)容為權(quán)屬登記依據(jù)。

3.1987年1月1日至1999年1月1日新《土地管理法》實(shí)施之前，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)（公社）人民政府或縣土地局的用地批準(zhǔn)手續(xù)及縣建設(shè)局的建筑批準(zhǔn)手續(xù)。

4.1999年1月1日以后，區(qū)（縣）政府用地批準(zhǔn)手續(xù)及區(qū)建設(shè)局建筑批建手續(xù)。

5.經(jīng)生效法律文書確認(rèn)已絕賣的典契。

六、規(guī)范歷史遺留問(wèn)題的解決辦法

對(duì)于已辦理土地單證但無(wú)法提供批準(zhǔn)建房手續(xù)或已辦理房屋單證但無(wú)法提供用地批準(zhǔn)手續(xù)的，若房屋建成年份在1988年9月16日之前，可參照《廈門市人民政府關(guān)于土地房屋確權(quán)發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》《廈門市人民政府辦公廳關(guān)于土地房屋確權(quán)發(fā)證補(bǔ)交城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)有關(guān)事項(xiàng)的批復(fù)》等文件規(guī)定，由登記申請(qǐng)人根據(jù)權(quán)屬來(lái)源材料欠缺情況出具自建申請(qǐng)表和土地權(quán)屬來(lái)源具結(jié)書，并經(jīng)村（居）委會(huì)、街道辦事處（或鎮(zhèn)政府）證明。對(duì)于此類業(yè)務(wù)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)就登記事項(xiàng)進(jìn)行公告，公告事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由登記機(jī)構(gòu)在本市公開(kāi)發(fā)行的報(bào)刊刊登，公告期為15天（自見(jiàn)報(bào)之日起計(jì)算），期滿無(wú)異議或異議不成立的予以辦理權(quán)屬登記。

七、規(guī)范遺失補(bǔ)證的辦理流程

申請(qǐng)人持有的文件或證照已遺失的，應(yīng)提交由原發(fā)文（發(fā)證）單位或存檔單位證明與原件核對(duì)無(wú)異的復(fù)印件。權(quán)證遺失的，申請(qǐng)人應(yīng)在本市公開(kāi)發(fā)行的報(bào)刊上刊登遺失聲明，聲明滿30日無(wú)異議或異議不成立的，方可申請(qǐng)辦理遺失補(bǔ)證。

八、規(guī)范原權(quán)證有注記情形的處理方式

不動(dòng)產(chǎn)登記管理規(guī)定范文第2篇

一、房地產(chǎn)分離出賣,合同無(wú)效。

由于房屋是建筑在土地上的,為土地的附著物,具有不可分離性,因此,房屋的所有權(quán)通過(guò)買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí),該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人,或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),買受人可以提出這種買賣合同無(wú)效。

然而,在實(shí)際的房地產(chǎn)買賣中,因?yàn)橐恍┎灰?guī)范的操作時(shí)常會(huì)出現(xiàn)一手交了錢、一手交了貨而“兩證”卻未能完整兌現(xiàn)的尷尬:要么缺少土地證,要么一時(shí)拿不出房產(chǎn)證。而一方面,賣方急于將房產(chǎn)出手;另一方面,買方卻望而卻步要撤出交易,紛爭(zhēng)由此而生。在這樣的情形下,法律是認(rèn)定解除交易還是交易繼續(xù)?我們就結(jié)合如下案例做一分析。

2003年下半年,蔡先生與某市第一房地產(chǎn)交易中心有限公司簽了一份《認(rèn)購(gòu)書》。雙方約定,蔡先生確定認(rèn)購(gòu)和平大道回龍小區(qū)B5幢別墅,房屋產(chǎn)權(quán)系曹某所有,總價(jià)為83萬(wàn)元。雙方還確認(rèn)了該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證號(hào)及房產(chǎn)面積。當(dāng)天,蔡先生向交易中心支付了3萬(wàn)元定金,并保證在簽訂認(rèn)購(gòu)書后15天內(nèi)與交易中心簽訂房屋買賣合同。交了定金后,蔡先生到房產(chǎn)和國(guó)土管理部門查證,發(fā)現(xiàn)那套別墅的房產(chǎn)證所有人確實(shí)是曹某,但土地證的所有人卻是某公司。經(jīng)進(jìn)一步了解,原來(lái)這家公司將那塊地轉(zhuǎn)讓給另一家公司后,另一家公司沒(méi)有辦理土地過(guò)戶手續(xù),便在地上建了那套別墅并銷售給了曹某,曹某雖辦了房產(chǎn)證,但未經(jīng)國(guó)土管理部門辦理土地證。所以,到了約定簽訂買賣合同的那天,蔡先生拒絕簽訂正式的房屋買賣合同,并要求交易中心退還他已付的定金。

而交易中心則稱,該公司所代銷的房屋僅限于房產(chǎn),不包括地產(chǎn),公司不能接受蔡先生的要求。由此,一個(gè)要求退錢,一個(gè)要求賣房,雙方協(xié)商不下,蔡先生訴諸法院。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為,和平大道回龍小區(qū)B5幢別墅的產(chǎn)權(quán)人,沒(méi)有依法取得這套別墅占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)并領(lǐng)取權(quán)屬證書,而房地產(chǎn)交易中心將這套別墅銷售給蔡先生的行為,違反了我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定,即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí),房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押;未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓。因此,法院一審判定:蔡先生與某市第一房地產(chǎn)交易中心有限公司簽訂的《認(rèn)購(gòu)書》無(wú)效;交易中心應(yīng)返還蔡先生3萬(wàn)元定金。

交易中心不服一審判決提出上訴。其上訴理由有三:第一,蔡先生認(rèn)購(gòu)該別墅時(shí),是對(duì)該房產(chǎn)做了充分了解才同意認(rèn)購(gòu)的。第二,《認(rèn)購(gòu)書》上所有條款約定的都是“房產(chǎn)”,要求簽訂的也是“房屋”買賣合同,從未包括地產(chǎn)。第三,房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)是兩個(gè)不同的產(chǎn)權(quán),我國(guó)沒(méi)有實(shí)行房、地產(chǎn)權(quán)利主體一致的原則,而一審將房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)混為一談,是錯(cuò)誤的。就第三個(gè)理由,交易中心做了進(jìn)一步說(shuō)明:首先,土地與建筑物各為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn),因而房產(chǎn)與地產(chǎn)是兩個(gè)不同的產(chǎn)權(quán),曹某依法領(lǐng)取了房產(chǎn)證,當(dāng)然有百分之百的權(quán)利處分該別墅,將之轉(zhuǎn)讓他人;其次,土地與房屋既然各為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn),難免會(huì)出現(xiàn)土地與房屋產(chǎn)權(quán)人不一致的情況。曹某只有房產(chǎn)權(quán),當(dāng)然只能處分房產(chǎn)權(quán),而不能處分地產(chǎn)權(quán);再次,我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》在制定過(guò)程中,該法草案中曾規(guī)定:國(guó)家實(shí)行城市國(guó)有土地使用權(quán)和土地上的房屋等建筑物及其附著物所有權(quán)的主體一致,即房地產(chǎn)權(quán)利主體一致。但因?qū)徸h中有委員反對(duì),這條規(guī)定后被刪除。所以,我國(guó)沒(méi)有實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)利主體一致的原則。交易中心同時(shí)指出,由于房地產(chǎn)交易操作中的不規(guī)范,歷史上不僅遺留了許多諸如有房產(chǎn)證沒(méi)有土地證的問(wèn)題,就是現(xiàn)在全市90%的商品房也都沒(méi)有辦理土地分割證,實(shí)踐中普遍存在房地產(chǎn)權(quán)利主體分離的現(xiàn)象,難道這些有房產(chǎn)證而沒(méi)有土地分割證的商品房,都不能轉(zhuǎn)讓嗎?

對(duì)此,蔡先生則認(rèn)為,我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》起草過(guò)程中,未形成正式法律文件的觀點(diǎn),不能成為定案的依據(jù)。對(duì)方還稱“全市90%的商品房也都沒(méi)有辦理土地分割證,難道這些有房產(chǎn)證而沒(méi)有土地分割證的商品房都不能轉(zhuǎn)讓嗎?”而事實(shí)上,本案中交易中心代銷的房產(chǎn),連“大證”都沒(méi)有,根本談不上土地分割證的問(wèn)題。

中級(jí)法院二審認(rèn)為,我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓?！冻鞘蟹课輽?quán)屬登記管理辦法》也規(guī)定,房屋權(quán)屬登記應(yīng)遵循“房屋所有權(quán)和該房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),權(quán)利主體一致”的原則。所以,交易中心的抗辯理由,不符合法律規(guī)定。而該中心與蔡某簽訂《認(rèn)購(gòu)書》,銷售的和平大道回龍小區(qū)B5幢別墅,未依法取得土地使用權(quán)并領(lǐng)取土地證,違反了上述法律法規(guī)的規(guī)定,因此代銷房產(chǎn)存在權(quán)利瑕疵,蔡先生有權(quán)拒簽買賣合同,并要求退還定金。終審判決:駁回上訴,維持原判。

本案中合同雙方對(duì)房屋和土地權(quán)利主體是否必須一致的爭(zhēng)議,與我國(guó)房地產(chǎn)登記管理的歷史淵源有關(guān)。目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)分散,土地管理部門和房產(chǎn)管理部門分別主管土地權(quán)屬登記和房屋權(quán)屬登記,而且其所依據(jù)的法律也不同,房產(chǎn)權(quán)屬登記是按照建設(shè)部頒布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》來(lái)執(zhí)行,土地權(quán)屬管理則按照國(guó)土資源部頒布的《土地登記規(guī)劃》執(zhí)行。但是,房屋和房屋附著的土地作為不動(dòng)產(chǎn)的兩個(gè)范疇,有著先天的緊密聯(lián)系,在形態(tài)上這兩者也是密不可分的。人為將其剝離并由兩個(gè)部門管理,既不符合國(guó)際慣例,又給不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人登記機(jī)關(guān)和

司法機(jī)關(guān)帶來(lái)了很多麻煩,特別是在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和抵押時(shí),分開(kāi)操作除了導(dǎo)致法律上的問(wèn)題以外,還可能導(dǎo)致法律的漏洞,客觀上也造成了社會(huì)實(shí)踐與司法實(shí)踐中的矛盾和爭(zhēng)議。 目前,在法院的司法審判實(shí)踐中,基本上適用“房地一體的原則”。本案的判決也是根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓”。由于上訴人并未依法取得土地使用權(quán)證書,所以其銷售的房產(chǎn)存在權(quán)利瑕疵,最終導(dǎo)致了銷售方的敗訴。 此外,還需注意的一點(diǎn)是,我國(guó)《物權(quán)法(草案)》確定了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記將實(shí)行統(tǒng)一登記制度,“即當(dāng)事人可以向房屋或土地登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)一并辦理城市房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記”,相信隨著我國(guó)立法工作的不斷進(jìn)步和發(fā)展,類似的法律問(wèn)題和法律爭(zhēng)議將會(huì)越來(lái)越少。

二、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題,合同無(wú)效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的,其買賣行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的,必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí),須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出賣共有房屋的,其買賣行為也無(wú)效。但在實(shí)踐中要具體問(wèn)題具體分析。

如姜某與錢某是夫妻關(guān)系,1998年8月購(gòu)買了某小區(qū)某幢406室房屋,產(chǎn)權(quán)登記在丈夫錢某名下。因夫妻矛盾姜某于1999年7月搬出406室住回娘家。2000年6月錢某背著姜某與蔡某簽訂了房屋買賣合同,將406室以76000元出售給蔡某。商談過(guò)程中,錢某出示了房屋所有權(quán)證,帶蔡某實(shí)地察看了房屋,并謊稱其妻姜某同意出賣房屋。在房管部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時(shí),錢某提交了房屋所有權(quán)證、結(jié)婚證、偽造姜某簽名的出售房屋委托書和托人取得的關(guān)于委托書屬姜某出具的證明。2000年8月蔡某付清了房款,領(lǐng)取了406室產(chǎn)權(quán)證后搬入406室居住,對(duì)房屋還進(jìn)行了裝璜。嗣后,姜某發(fā)現(xiàn)406室被賣,遂以錢某、蔡某侵犯其房屋所有權(quán)為由向法院提訟,要求確認(rèn)房屋買賣無(wú)效。

對(duì)該案的法律適用存在三種意見(jiàn):第一種意見(jiàn)認(rèn)為,406室是姜某、錢某的夫妻共有財(cái)產(chǎn),共同享有所有權(quán),錢某處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)未經(jīng)姜某同意,侵犯了姜某的房屋所有權(quán),錢某與蔡某的房屋買賣無(wú)效;第二種意見(jiàn)認(rèn)為,406室房屋產(chǎn)權(quán)登記在錢某名下,在房屋買賣合同簽訂過(guò)程中蔡某有充分的理由相信406室房屋產(chǎn)權(quán)屬錢某所有,交易過(guò)程中也盡了適當(dāng)?shù)淖⒁?依據(jù)物權(quán)公示原則確認(rèn)房屋買賣關(guān)系有效;第三種意見(jiàn)認(rèn)為,雖然錢某作為共有人之一處分了共有財(cái)產(chǎn),但蔡某作為第三人不知道姜某不同意出售406室,是善意的,而且支付了相應(yīng)的房?jī)r(jià),已辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù),應(yīng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效,姜某的損失可向錢某另行主張。第一種觀點(diǎn)從無(wú)權(quán)處分的角度著力保護(hù)共有人的權(quán)利,第二種觀點(diǎn)根據(jù)物權(quán)公示原則側(cè)重維護(hù)財(cái)產(chǎn)交易安全,均有一定的法律落腳點(diǎn)和適用上的合理性。第三種觀點(diǎn)蘊(yùn)含著保護(hù)善意第三人合法權(quán)益的原則,針對(duì)房產(chǎn)部分共有人擅自出賣共有財(cái)產(chǎn)的復(fù)雜情況,區(qū)別不同情況作出不同處理,本案中蔡某符合善意取得要件,確認(rèn)買賣關(guān)系有效。筆者贊同第三種觀點(diǎn)。

第一,有明確的法律根據(jù)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第89條規(guī)定“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間,部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的一般認(rèn)定無(wú)效,但第三人善意、有償取得財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益”,該司法解釋從某一角度規(guī)定了善意取得制度的適用,針對(duì)的是共同共有財(cái)產(chǎn),其內(nèi)容的外延應(yīng)理解為包含共同共有的房產(chǎn),案例符合司法解釋規(guī)定的情形,蔡某的合法權(quán)益應(yīng)予保護(hù);第二,兼顧了其他共有人的利益。根據(jù)民法上的過(guò)錯(cuò)原則,蔡某在房屋買賣過(guò)程中已盡有相應(yīng)的注意義務(wù),按普通人的常識(shí)和能力,無(wú)從進(jìn)一步審查共有人姜某對(duì)出賣的意思表示,主觀上沒(méi)有過(guò)錯(cuò),錢某故意對(duì)蔡某和姜某隱瞞實(shí)情,完成了法律上認(rèn)可的房屋交付行為,致姜某的權(quán)利受到侵害,過(guò)錯(cuò)責(zé)任在錢某,姜某可通過(guò)向過(guò)錯(cuò)方主張賠償?shù)氖侄潍@得司法救濟(jì);第三,從社會(huì)效益的角度,若判令買賣無(wú)效,一則勢(shì)必發(fā)生返還財(cái)產(chǎn)的后果,造成法律關(guān)系再次調(diào)整,打破已形成的穩(wěn)定,并產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)的耗費(fèi),二則帶來(lái)人們對(duì)房產(chǎn)交易安全疑慮,不利于維護(hù)動(dòng)態(tài)交易安全。

三、侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán),合同無(wú)效。

房屋所有人出賣共有房屋時(shí),在同等條件下,共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時(shí),須提前3個(gè)月通知承租人,在同等條件下,承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。所謂“同等條件”,主要是指房?jī)r(jià)同等,還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的,共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無(wú)效。

張先生兩年前在市區(qū)向某房產(chǎn)公司租了一間商鋪,簽了兩年的租賃合同,合同于2005年3月到期。2005年2月,房產(chǎn)公司準(zhǔn)備將這家商鋪出售,向張先生發(fā)出了《意見(jiàn)征詢書》,征詢購(gòu)買意向?！兑庖?jiàn)征詢書》上列明房屋每平方米價(jià)格8500元,總價(jià)90多萬(wàn)元,辦理手續(xù)的定金為2萬(wàn)元。但當(dāng)3月份張先生的租賃合同快到期準(zhǔn)備向房產(chǎn)公司購(gòu)買這間商鋪時(shí),才得知房產(chǎn)公司已在幾天前與一位王先生簽訂了商鋪出售合同。事后,張先生得知,王先生購(gòu)買商鋪的總價(jià)只有85萬(wàn)元,而且支付的定金也只有1萬(wàn)元。張先生于是向法院,要求房產(chǎn)公司解除與王先生的合同,并以與王先生簽訂的購(gòu)房條件與自己簽訂合同。

法院審理認(rèn)為,根據(jù)民法通則和合同法的規(guī)定,出租人出賣租賃房屋時(shí),應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房產(chǎn)公司雖然在出售房屋前征詢了承租人張先生的意見(jiàn),但沒(méi)有把給予王先生的優(yōu)惠條件告知張先生,而且在3個(gè)月期限未滿時(shí)就與王先生簽訂合同,其行為已經(jīng)侵犯了張先生的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。法院最后判令房產(chǎn)公司與王先生簽訂的買賣合同無(wú)效,由房產(chǎn)公司按照與王先生簽訂的合同條款與張先生簽訂合同。

我國(guó)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定:“房屋所有權(quán)人出賣出租房屋,須提前三個(gè)月通知承租人,在同等條件下,承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！弊罡呷嗣穹ㄔ?984年《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》規(guī)定:“房主出賣房屋時(shí)在同等條件下,原房客優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利應(yīng)予保護(hù)?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)試行》第118條規(guī)定:“承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),出租人未按此規(guī)定出賣房屋的,承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。” 因此,在此案中,房產(chǎn)公司與王先生簽訂的購(gòu)房合同顯然侵犯了原承租人張先生的優(yōu)先購(gòu)房權(quán),張先生的訴訟請(qǐng)求理應(yīng)得到法院的支持。

一方面,根據(jù)最高人民法院《意見(jiàn)》(試行)第118 條的規(guī)定,出租人出賣房屋時(shí)未盡通知義務(wù),致使承租人喪失行使先買權(quán)機(jī)會(huì)的,承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。由此可知,承租人的先買權(quán)具有物權(quán)的效力,可以對(duì)抗第三人。依《中華人民共和國(guó)公司法》和

《中華人民共和國(guó)合伙企業(yè)法》的規(guī)定,在股東依法轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)出資或者合伙人依法轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)份額時(shí),如果事先未取得其他股東或者合伙人的同意,其轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。所以,其他股東或者合伙人的先買權(quán)亦具有物權(quán)的效力。但共有人的先買權(quán)是否具有物權(quán)的效力,不無(wú)疑問(wèn)。依照最高人民法院《意見(jiàn)》(試行)第89條的規(guī)定,部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的,一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意,有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人合法利益;對(duì)其他共有人的損失,由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。所以,第三人在取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是惡意的(不論有償或者無(wú)償),享有先買權(quán)的共有人可以請(qǐng)求人民法院宣告該不動(dòng)產(chǎn)買賣是無(wú)效的;第三人在取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的、有償?shù)?并且依法辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù),享有先買權(quán)的共有人就不能主張?jiān)摬粍?dòng)產(chǎn)買賣無(wú)效,只能向出賣該不動(dòng)產(chǎn)的共有人請(qǐng)求損害賠償。另一方面,先買權(quán)人應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使先買權(quán),否則,先買權(quán)人無(wú)限拖延表示是否購(gòu)買,義務(wù)人出賣其不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利就無(wú)法得到實(shí)現(xiàn)。所以,最高人民法院《意見(jiàn)》(試行)第118條規(guī)定,出租人出賣出租房屋,應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人于接到通知后至出租人出賣房屋之前未予以書面表示購(gòu)買的,視為放棄。股東轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)出資或者合伙人轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)份額,依照法律規(guī)定,亦得盡通知義務(wù),由其他股東或者合伙人決定是否同意。但對(duì)于共有人出賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí),對(duì)其他共有人有無(wú)通知義務(wù),法無(wú)明文,在解釋上應(yīng)認(rèn)為出賣人負(fù)有通知義務(wù)。出賣人及時(shí)告知先買權(quán)人后,先買權(quán)人在指定期限或者合理期限內(nèi)不作是否購(gòu)買表示的,即喪失先買權(quán),出賣人可以將其不動(dòng)產(chǎn)出賣給第三人。 四、非法轉(zhuǎn)讓,合同無(wú)效。 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓(包括買賣):1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的;2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;3、依法收回土地使用權(quán)的;4、共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的;6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

舉例說(shuō)明:2004年7月美籍華人孫先生,與福安花園一棟三層小樓的主人李某簽了“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”,約定李某將這棟樓及所占用的土地使用權(quán),一并轉(zhuǎn)讓給孫先生,總價(jià)款68萬(wàn)元。當(dāng)天,孫先生即向李某交付定金4萬(wàn)元。按雙方約定,余款64萬(wàn)元應(yīng)在土地證、房產(chǎn)證辦到孫先生的名下后,由孫先生一次性付清。后經(jīng)雙方協(xié)商,孫先生又付了20多萬(wàn)元房款后,李某同意讓孫先生入住。入住后孫先生又付了部分房款雙方也辦結(jié)了土地證過(guò)戶手續(xù)。但孫先生事后得知,李某的這套房尚未辦理報(bào)建手續(xù)和房屋產(chǎn)權(quán)登記。為了買下這套房,孫先生不僅補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù),還繳納了有關(guān)費(fèi)用及罰款。2005年1月,孫先生取得了房產(chǎn)證。李某得知孫先生已經(jīng)取得了房產(chǎn)證,便要求向他支付購(gòu)房余款36萬(wàn)元。孫先生則稱,李某利用他不了解中國(guó)法律及土地、房屋等情況,故意隱瞞房屋屬違章建筑的事實(shí),與他簽訂了“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”,因而主張兩人簽的協(xié)議無(wú)效,提出退房。兩人各執(zhí)其理,爭(zhēng)執(zhí)不下。李某遂將孫先生告上法庭,提起要求支付購(gòu)房余款之訴;而孫先生也一肚子委屈,向法庭反訴要求退房并追回已付的37萬(wàn)余元。

一審法院受理了此案。經(jīng)審理認(rèn)為,孫先生和李某簽訂的是房屋買賣合同,李某具有該房的土地使用權(quán),其簽訂合同時(shí)雖尚未依法登記領(lǐng)取房產(chǎn)證,但孫先生使用受讓的房屋后,已依法補(bǔ)辦了相關(guān)的手續(xù),并辦結(jié)了房產(chǎn)證,所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)定這一買賣房屋的合同,是雙方的真實(shí)意思表示,內(nèi)容合法,應(yīng)屬有效合同,受法律保護(hù),應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行下去,即孫先生應(yīng)當(dāng)向李某付清購(gòu)房余款。2005年9月,一審判決:孫先生應(yīng)向李某支付余款近36萬(wàn)元;李某應(yīng)向?qū)O先生償付相關(guān)費(fèi)用5.8萬(wàn)余元。

堅(jiān)持該買賣合同無(wú)效,雙方應(yīng)互相返還的孫先生上訴后,中級(jí)法院二審認(rèn)為,雖然李某與孫先生簽訂合同時(shí),轉(zhuǎn)讓的房屋并不具備轉(zhuǎn)讓條件,但是,孫先生在受讓該房后,在一審訴訟前,已補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù),取得了房產(chǎn)證,作為買房人其購(gòu)買目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)有關(guān)司法解釋,兩人的房屋買賣行為,可認(rèn)定為有效,應(yīng)繼續(xù)履行。

本案所涉及的則是房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)是否辦理房屋權(quán)屬登記的法律問(wèn)題。主要涉及兩個(gè)法律規(guī)定。其一,是我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定:“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓”,這條法律的禁止性規(guī)定有兩層含義:第一,未依法登記領(lǐng)取權(quán)利證書的人不是法律意義上的所有權(quán)人;第二,非所有權(quán)人不得從事房地產(chǎn)的處分行為。這兩層含義中所體現(xiàn)出的立法背景和目的主要就是為了防止房地產(chǎn)炒作和避免產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的問(wèn)題;其二,就是最高人民法院關(guān)于審理房屋買賣糾紛案件的有關(guān)司法解釋。根據(jù)司法解釋的規(guī)定:“轉(zhuǎn)讓人在與被轉(zhuǎn)讓人簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí),其所轉(zhuǎn)讓的房屋不具備轉(zhuǎn)讓條件。但是在訴訟前已依法補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù),取得房屋所有權(quán)證。上訴人孫某的買房目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn),則上述房屋買賣行為可以認(rèn)定有效?！边@一條司法解釋的規(guī)定主要是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度出發(fā),要保護(hù)市場(chǎng)中交易雙方的安全。所以盡管在簽訂合同時(shí)是沒(méi)有具備轉(zhuǎn)讓條件,但是只要在訴訟前已依法補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù),則最后法院在審判實(shí)踐中對(duì)其有效性還是予以認(rèn)可的。

五、單位違反規(guī)定購(gòu)房,合同無(wú)效

不動(dòng)產(chǎn)登記管理規(guī)定范文第3篇

一、深化放管服改革

（一）建立綜合監(jiān)管機(jī)制。完善養(yǎng)老機(jī)構(gòu)備案管理規(guī)定，建立跨部門協(xié)同監(jiān)管機(jī)制，完善事中事后監(jiān)管制度。健全“雙隨機(jī)、一公開(kāi)”工作機(jī)制，加大對(duì)違規(guī)行為的查處懲戒力度。市場(chǎng)監(jiān)管部門要及時(shí)提供相關(guān)市場(chǎng)主體登記基本信息并共享給民政等相關(guān)部門；民政部門要及時(shí)掌握養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相關(guān)信息，加強(qiáng)指導(dǎo)和事中事后監(jiān)管。推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域社會(huì)信用體系建設(shè)，建立失信聯(lián)合懲戒機(jī)制,對(duì)存在嚴(yán)重失信行為的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)（含養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，以及經(jīng)營(yíng)范圍和組織章程中包含養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容的其他企業(yè)、事業(yè)單位和社會(huì)組織）及人員實(shí)施聯(lián)合懲戒。養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)備案、行政處罰、抽查檢查結(jié)果等信息按經(jīng)營(yíng)性質(zhì)分別通過(guò)全國(guó)信用信息共享平臺(tái)、國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)記于其名下并依法公示。（民政局、市場(chǎng)監(jiān)管局按職責(zé)分工負(fù)責(zé)，各師市負(fù)責(zé)）

（二）繼續(xù)深化公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改革。充分發(fā)揮公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)及公建民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)兜底保障作用，在滿足特困人員集中供養(yǎng)需求的前提下，重點(diǎn)為經(jīng)濟(jì)困難失能失智老年人和重度殘疾老年人、計(jì)劃生育特殊家庭老年人、建檔立卡貧困家庭老年人、外出務(wù)工家庭留守老年人、護(hù)邊員家庭老年人提供無(wú)償或低收費(fèi)托養(yǎng)服務(wù)，其余床位允許向社會(huì)開(kāi)放。探索具備條件的公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改制為國(guó)有養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)。制定養(yǎng)老機(jī)構(gòu)公建民營(yíng)實(shí)施辦法，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)。（民政局、發(fā)展改革委、財(cái)政局，黨委編辦，國(guó)資委、衛(wèi)生健康委按職責(zé)分工負(fù)責(zé)，各師市負(fù)責(zé)）

（三）解決養(yǎng)老機(jī)構(gòu)消防審驗(yàn)問(wèn)題。對(duì)新建、改擴(kuò)建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)依法申報(bào)消防設(shè)計(jì)審核、消防驗(yàn)收、消防備案的，要主動(dòng)提供消防技術(shù)咨詢服務(wù)，依法盡快辦理。農(nóng)村敬老院及利用學(xué)校、廠房、商業(yè)場(chǎng)所等舉辦的符合消防安全要求的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，因未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記、土地規(guī)劃等手續(xù)問(wèn)題未能通過(guò)消防審驗(yàn)的，由師市民政部門會(huì)同有關(guān)部門報(bào)請(qǐng)師市集中研究處置措施，采取一事一議的方式，在確保安全的前提下優(yōu)化審驗(yàn)手續(xù)。民政局加強(qiáng)督促指導(dǎo)，及時(shí)匯總各師市落實(shí)情況及問(wèn)題，按程序報(bào)。（民政局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、自然資源局、公安局、應(yīng)急管理局按職責(zé)分工負(fù)責(zé)，各師市負(fù)責(zé)）

（四）減輕養(yǎng)老服務(wù)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)符合現(xiàn)行政策規(guī)定條件的，可享受增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、小微企業(yè)等財(cái)稅優(yōu)惠和各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)減免政策。按現(xiàn)行政策落實(shí)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)、家庭服務(wù)業(yè)稅費(fèi)減免扶持政策。落實(shí)各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)減免政策，落實(shí)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)用電、用水、用氣、用熱享受居民價(jià)格政策，不得以土地、房屋性質(zhì)等為理由拒絕執(zhí)行相關(guān)價(jià)格政策。符合條件的民辦非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)落實(shí)運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼政策。（財(cái)政局、發(fā)展改革委、市場(chǎng)監(jiān)管局按職責(zé)分工負(fù)責(zé)，各師市負(fù)責(zé)）

（五）提升投入精準(zhǔn)化水平。到2022年，各級(jí)用于社會(huì)福利事業(yè)的彩票公益金，按不低于55%的資金比例用于支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不區(qū)分經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，按接收經(jīng)濟(jì)困難的高齡失能老年人數(shù)量情況同等享受運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼。將養(yǎng)老服務(wù)納入政府購(gòu)買服務(wù)指導(dǎo)性目錄，凡適合市場(chǎng)化方式提供、社會(huì)力量能夠承擔(dān)的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)變政府職能要求，通過(guò)政府購(gòu)買服務(wù)方式提供方便可及、價(jià)格合理的養(yǎng)老服務(wù)。（財(cái)政局、民政局按職責(zé)分工負(fù)責(zé)，各師市負(fù)責(zé)）

（六）支持養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)?；?、連鎖化發(fā)展。支持在養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域打造一批具有影響力和競(jìng)爭(zhēng)力的養(yǎng)老服務(wù)商標(biāo)品牌，依法加強(qiáng)保護(hù)。對(duì)已經(jīng)在其他地方取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的企業(yè)，不得要求其在本地開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)必須設(shè)立子公司。積極開(kāi)展城企協(xié)同推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃。非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可在其登記管理機(jī)關(guān)管轄區(qū)域內(nèi)設(shè)立多個(gè)不具備法人資格的服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。（市場(chǎng)監(jiān)管局、民政局、發(fā)展改革委按職責(zé)分工負(fù)責(zé)，各師市負(fù)責(zé)）

（七）做好養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域信息公開(kāi)和政策指引。落實(shí)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量信息公開(kāi)規(guī)范，公開(kāi)養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目清單、服務(wù)指南、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等信息。集中清理廢除在養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)公建民營(yíng)、養(yǎng)老設(shè)施招投標(biāo)、政府購(gòu)買養(yǎng)老服務(wù)中涉及地方保護(hù)、排斥營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)參與競(jìng)爭(zhēng)等妨礙統(tǒng)一市場(chǎng)和公平競(jìng)爭(zhēng)的各種規(guī)定和做法。（發(fā)展改革委、民政局、財(cái)政局、市場(chǎng)監(jiān)管局按職責(zé)分工負(fù)責(zé)，各師市負(fù)責(zé)）

（八）擴(kuò)大投融資渠道。鼓勵(lì)社會(huì)資本通過(guò)多種方式參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展。探索允許營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以有償取得的土地、設(shè)施等資產(chǎn)進(jìn)行抵押融資。發(fā)揮創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款政策作用，對(duì)從事養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)并符合條件的個(gè)人和小微企業(yè)給予貸款支持，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)參照貸款基礎(chǔ)利率，結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)情況，合理確定貸款利率水平。（地方金融監(jiān)管局，人民銀行烏魯木齊中心支行按職責(zé)分工負(fù)責(zé)，各師市負(fù)責(zé)）

二、擴(kuò)大養(yǎng)老服務(wù)就業(yè)創(chuàng)業(yè)

（九）加強(qiáng)從業(yè)人員隊(duì)伍建設(shè)。支持高等院校和職業(yè)院校（技工院校）設(shè)置養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)專業(yè)或開(kāi)設(shè)相關(guān)課程，鼓勵(lì)學(xué)生在獲得學(xué)歷證書的同時(shí)，取得職業(yè)技能等級(jí)證書。按規(guī)定落實(shí)學(xué)生資助政策。將養(yǎng)老服務(wù)列為職業(yè)教育校企合作優(yōu)先領(lǐng)域，支持符合條件的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)舉辦養(yǎng)老服務(wù)類職業(yè)院校。符合條件的養(yǎng)老服務(wù)類產(chǎn)教融合校企合作項(xiàng)目，優(yōu)先納入財(cái)政預(yù)算內(nèi)投資支持范圍。開(kāi)展養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人、管理人員的崗前培訓(xùn)及定期培訓(xùn)，使其掌握養(yǎng)老服務(wù)法律法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)。把養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)人員技能培訓(xùn)納入職業(yè)技能培訓(xùn)計(jì)劃，按規(guī)定給予職業(yè)培訓(xùn)補(bǔ)貼、職業(yè)技能鑒定補(bǔ)貼。推動(dòng)養(yǎng)老護(hù)理員職業(yè)技能等級(jí)認(rèn)定工作，建立養(yǎng)老護(hù)理員職業(yè)技能等級(jí)與薪酬待遇掛鉤制度。養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)內(nèi)醫(yī)療技術(shù)人員，執(zhí)行與醫(yī)療機(jī)構(gòu)等同的執(zhí)業(yè)資格、注冊(cè)考核政策。開(kāi)展養(yǎng)老護(hù)理員關(guān)愛(ài)活動(dòng)，加強(qiáng)對(duì)養(yǎng)老護(hù)理員先進(jìn)事跡與奉獻(xiàn)精神的社會(huì)宣傳，讓養(yǎng)老護(hù)理員的勞動(dòng)創(chuàng)造和社會(huì)價(jià)值在全社會(huì)得到尊重。（教育局、人力資源社會(huì)保障局、財(cái)政局、民政局、衛(wèi)生健康委、文體廣電和旅游局按職責(zé)分工負(fù)責(zé)，各師市負(fù)責(zé)）

（十）發(fā)揮養(yǎng)老服務(wù)業(yè)吸納就業(yè)作用。結(jié)合政府購(gòu)買基層公共管理和社會(huì)服務(wù)，優(yōu)先在團(tuán)場(chǎng)（鎮(zhèn)、街道）、社區(qū)開(kāi)發(fā)一批為老服務(wù)崗位，優(yōu)先吸納就業(yè)困難人員、建檔立卡貧困勞動(dòng)力和高校畢業(yè)生。對(duì)符合小微企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)新招用畢業(yè)年度高校畢業(yè)生、就業(yè)困難人員，簽訂1年以上勞動(dòng)合同并繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的，按規(guī)定給予社會(huì)保險(xiǎn)補(bǔ)貼。加強(qiáng)從事養(yǎng)老服務(wù)的建檔立卡貧困人口職業(yè)技能培訓(xùn)和就業(yè)指導(dǎo)服務(wù)，引導(dǎo)其在養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)就業(yè)，吸納建檔立卡貧困人口就業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)按規(guī)定享受創(chuàng)業(yè)就業(yè)稅收優(yōu)惠、職業(yè)培訓(xùn)補(bǔ)貼等支持政策。落實(shí)就業(yè)見(jiàn)習(xí)補(bǔ)貼政策，對(duì)見(jiàn)習(xí)期未滿即與見(jiàn)習(xí)人員簽訂2年以上期限勞動(dòng)合同并繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的，可將剩余期限見(jiàn)習(xí)補(bǔ)貼補(bǔ)發(fā)給見(jiàn)習(xí)單位。（人力資源社會(huì)保障局、教育局、財(cái)政局、民政局、扶貧辦按職責(zé)分工負(fù)責(zé)，各師市負(fù)責(zé)）

三、促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)

（十一）建立長(zhǎng)期照護(hù)服務(wù)體系。在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上建立長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)制度，研究建立長(zhǎng)期照護(hù)服務(wù)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量評(píng)價(jià)等行業(yè)規(guī)范，完善居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)相銜接的專業(yè)化長(zhǎng)期照護(hù)服務(wù)體系。通過(guò)政府購(gòu)買服務(wù)等方式，開(kāi)展老年人能力綜合評(píng)估，評(píng)估結(jié)果作為領(lǐng)取老年人補(bǔ)貼、接受基本養(yǎng)老服務(wù)的依據(jù)。完善經(jīng)濟(jì)困難的高齡、失能老年人補(bǔ)貼制度，加強(qiáng)與殘疾人兩項(xiàng)補(bǔ)貼政策銜接。鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)公司發(fā)展長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。（民政局、財(cái)政局、醫(yī)保局、衛(wèi)生健康委、地方金融監(jiān)管局，銀保監(jiān)會(huì)新疆監(jiān)管局，殘聯(lián)按職責(zé)分工負(fù)責(zé)，各師市負(fù)責(zé)）

（十二）促進(jìn)老年人消費(fèi)增長(zhǎng)。推進(jìn)老年人適用產(chǎn)品用品的研發(fā)、創(chuàng)新和應(yīng)用，支持新技術(shù)在養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的應(yīng)用與推廣，提升老年用品的供給質(zhì)量。推進(jìn)在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、城鄉(xiāng)社區(qū)設(shè)立康復(fù)輔助器具配置服務(wù)（租賃）站點(diǎn)。將符合條件的基本治療性康復(fù)輔具按規(guī)定逐步納入基本醫(yī)療保險(xiǎn)支付范圍，對(duì)城鄉(xiāng)特困人員、建檔立卡貧困戶和低保家庭中的失能、殘疾老年人配置基本康復(fù)輔具給予補(bǔ)貼。（民政局、發(fā)展改革委、科技局、工業(yè)和信息化局、財(cái)政局、商務(wù)局、醫(yī)保局、市場(chǎng)監(jiān)管局、扶貧辦，殘聯(lián)按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）

（十三）加強(qiáng)老年人消費(fèi)權(quán)益保護(hù)和養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域非法集資整治工作。加大聯(lián)合執(zhí)法力度，組織開(kāi)展對(duì)老年人產(chǎn)品和服務(wù)消費(fèi)領(lǐng)域侵權(quán)行為的專項(xiàng)整治行動(dòng)。嚴(yán)厲查處向老年人欺詐銷售各類產(chǎn)品和服務(wù)的違法行為。廣泛開(kāi)展老年人識(shí)騙防騙宣傳教育活動(dòng)，提升老年人抵御欺詐銷售的意識(shí)和能力。鼓勵(lì)群眾提供養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域非法集資線索，對(duì)涉嫌非法集資行為及時(shí)調(diào)查核實(shí)、風(fēng)險(xiǎn)提示并依法穩(wěn)妥處置。對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為彌補(bǔ)設(shè)施建設(shè)資金不足，通過(guò)銷售預(yù)付費(fèi)性質(zhì)“會(huì)員卡”等形式進(jìn)行營(yíng)銷的，按照包容審慎監(jiān)管原則，明確限制性條件，采取商業(yè)銀行第三方存管方式確保資金管理使用安全。（市場(chǎng)監(jiān)管局、公安局、民政局、衛(wèi)生健康委、文體廣電和旅游局、地方金融監(jiān)管局按職責(zé)分工負(fù)責(zé)，各師市負(fù)責(zé)）

四、優(yōu)化養(yǎng)老服務(wù)有效供給

（十四）提升醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)能力。優(yōu)化醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)市場(chǎng)準(zhǔn)入環(huán)境，對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)設(shè)診所、衛(wèi)生所（室）、醫(yī)務(wù)室、護(hù)理站，取消行政審批，實(shí)行備案管理。具備法人資格的醫(yī)療機(jī)構(gòu)設(shè)立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，不需另行設(shè)立新的法人和進(jìn)行法人登記，可按照相應(yīng)的登記管理有關(guān)規(guī)定向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更登記事項(xiàng)或經(jīng)營(yíng)范圍（業(yè)務(wù)范圍）等開(kāi)展養(yǎng)老服務(wù)，并依法向民政部門辦理備案。對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)置的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，符合條件的按規(guī)定納入基本醫(yī)療保險(xiǎn)定點(diǎn)協(xié)議管理范圍。推進(jìn)基層醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)和醫(yī)務(wù)人員與老年人家庭建立簽約服務(wù)關(guān)系，建立社區(qū)醫(yī)生參與健康養(yǎng)老服務(wù)激勵(lì)機(jī)制。建立團(tuán)場(chǎng)養(yǎng)老院和醫(yī)院緊密合作機(jī)制，提升團(tuán)場(chǎng)養(yǎng)老院醫(yī)療護(hù)理服務(wù)能力。鼓勵(lì)醫(yī)護(hù)人員到醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多點(diǎn)執(zhí)業(yè)。（衛(wèi)生健康委、民政局，黨委編辦，市場(chǎng)監(jiān)管局、醫(yī)保局按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）

（十五）促進(jìn)居家、社區(qū)和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老融合發(fā)展。支持養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，上門為居家老年人提供服務(wù)。將失能老年人家庭成員照護(hù)培訓(xùn)納入政府購(gòu)買養(yǎng)老服務(wù)目錄，組織養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、社會(huì)組織、社工機(jī)構(gòu)、紅十字會(huì)等開(kāi)展養(yǎng)老照護(hù)、應(yīng)急救護(hù)知識(shí)和技能培訓(xùn)。推進(jìn)家政、物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)作為養(yǎng)老服務(wù)提供方進(jìn)入居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域，為居家老年人開(kāi)展全方位生活照料服務(wù)。建立健全居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)規(guī)章制度，規(guī)范服務(wù)流程，合理確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵(lì)居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)投保雇主責(zé)任險(xiǎn)和養(yǎng)老責(zé)任險(xiǎn)。打造“三社聯(lián)動(dòng)”機(jī)制，以社區(qū)為平臺(tái)、養(yǎng)老服務(wù)類社會(huì)組織為載體、社會(huì)工作者為支撐，大力支持志愿養(yǎng)老服務(wù)，積極探索互助養(yǎng)老服務(wù)。大力培養(yǎng)養(yǎng)老志愿者隊(duì)伍，加快建立志愿服務(wù)記錄制度，探索“學(xué)生社區(qū)志愿服務(wù)計(jì)學(xué)分”、“時(shí)間銀行”等做法，保護(hù)志愿者合法權(quán)益。做好居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)改革試點(diǎn)地區(qū)試點(diǎn)工作，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，以點(diǎn)帶面推動(dòng)居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作。各師市要制定政府購(gòu)買居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)政策和項(xiàng)目清單，并向社會(huì)公布。（民政局、人力資源社會(huì)保障局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、發(fā)展改革委、商務(wù)局、財(cái)政局，銀保監(jiān)會(huì)新疆監(jiān)管局，紅十字會(huì)按職責(zé)分工負(fù)責(zé)，各師市負(fù)責(zé)）

（十六）創(chuàng)新“互聯(lián)網(wǎng)+養(yǎng)老”模式。拓展信息技術(shù)在養(yǎng)老領(lǐng)域的應(yīng)用，推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)利用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)擴(kuò)展養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容，積極開(kāi)展智慧健康養(yǎng)老應(yīng)用試點(diǎn)示范工作，促進(jìn)人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等新一代信息技術(shù)和智能硬件產(chǎn)品在養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域深度應(yīng)用。在具備條件的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，推廣物聯(lián)網(wǎng)和遠(yuǎn)程智能安防監(jiān)控技術(shù)，實(shí)現(xiàn)24小時(shí)安全自動(dòng)值守。運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)和生物識(shí)別技術(shù)，探索建立老年人補(bǔ)貼遠(yuǎn)程申報(bào)審核機(jī)制。（工業(yè)和信息化局、民政局、發(fā)展改革委、衛(wèi)生健康委按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）

（十七）健全老年人關(guān)愛(ài)服務(wù)體系。健全完善獨(dú)居、空巢、失能、重殘、計(jì)劃生育特殊家庭等特殊困難老年人定期探訪制度。推廣“養(yǎng)老服務(wù)顧問(wèn)”模式，發(fā)揮供需對(duì)接、服務(wù)引導(dǎo)等作用。探索通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式，支持有資質(zhì)的社會(huì)組織接受計(jì)劃生育特殊家庭、孤寡、殘疾等特殊老年人委托，依法代為辦理入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、就醫(yī)等事務(wù)。積極組織老年人開(kāi)展有益身心健康的活動(dòng)。（民政局、衛(wèi)生健康委按職責(zé)分工負(fù)責(zé)，各師市負(fù)責(zé)）

（十八）積極推進(jìn)老年教育。優(yōu)先發(fā)展社區(qū)老年教育，建立健全“師市——團(tuán)場(chǎng)（鎮(zhèn)、街道）——連隊(duì)、社區(qū)”三級(jí)社區(qū)老年教育辦學(xué)網(wǎng)絡(luò)，方便老年人就近學(xué)習(xí)。鼓勵(lì)各類教育機(jī)構(gòu)通過(guò)多種形式舉辦或參與老年教育，推進(jìn)老年教育資源、課程、師資共享，探索養(yǎng)教結(jié)合新模式，為社區(qū)、老年教育機(jī)構(gòu)及養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)等提供支持。（教育局、衛(wèi)生健康委，黨委組織部，民政局按職責(zé)分工負(fù)責(zé)）

五、完善養(yǎng)老服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

（十九）加快團(tuán)場(chǎng)、街道養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展。對(duì)已建成未投入使用的團(tuán)場(chǎng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，要采取有力措施加快投入運(yùn)營(yíng)，并優(yōu)先為生活困難老年人和生活不能自理特困人員提供集中供養(yǎng)服務(wù)，確保有意愿入住的特困人員全部實(shí)現(xiàn)集中供養(yǎng)。2022年底前，力爭(zhēng)街道綜合養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、城市社區(qū)日間照料機(jī)構(gòu)覆蓋率分別達(dá)到100%、90%。（民政局、發(fā)展改革委、財(cái)政局按職責(zé)分工負(fù)責(zé)，各師市負(fù)責(zé)）

（二十）實(shí)施民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)消防安全達(dá)標(biāo)工程。2020年起各級(jí)使用福利彩票公益金采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)等方式，引導(dǎo)和幫助存量民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)按照國(guó)家工程建設(shè)消防標(biāo)準(zhǔn)配置消防設(shè)施、器材，并結(jié)合實(shí)際在服務(wù)對(duì)象住宿和主要活動(dòng)場(chǎng)所安裝獨(dú)立式感煙火災(zāi)探測(cè)報(bào)警器和簡(jiǎn)易噴淋裝置。加強(qiáng)對(duì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)消防安全責(zé)任人、管理人、從業(yè)人員及服務(wù)對(duì)象等開(kāi)展消防安全宣傳教育培訓(xùn)和消防演練，所有養(yǎng)老護(hù)理員崗前都要經(jīng)過(guò)消防安全培訓(xùn)。（民政局、公安局、應(yīng)急管理局、人力資源社會(huì)保障局按職責(zé)分工負(fù)責(zé)，各師市負(fù)責(zé)）

（二十一）實(shí)施老年人居家適老化改造工程。采取政府補(bǔ)貼等方式，對(duì)納入特困供養(yǎng)、建檔立卡范圍的高齡、失能、殘疾老年人家庭，實(shí)施適老化改造。有條件的師市可積極引導(dǎo)城鄉(xiāng)老年人家庭進(jìn)行適老化改造，根據(jù)老年人社會(huì)交往和日常生活需要，結(jié)合老舊小區(qū)改造等因地制宜實(shí)施。（民政局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、財(cái)政局、衛(wèi)生健康委、扶貧辦，殘聯(lián)按職責(zé)分工負(fù)責(zé)，各師市負(fù)責(zé)）

（二十二）落實(shí)養(yǎng)老服務(wù)規(guī)劃要求。各師市應(yīng)按照要求編制養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃，將各類養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃布點(diǎn)等內(nèi)容納入國(guó)土空間總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。落實(shí)新建城區(qū)和新建住宅區(qū)配套養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施“四同步”（同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收、同步交付），竣工驗(yàn)收時(shí)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)征求所在地民政部門意見(jiàn)。新建城區(qū)和新建住宅區(qū)以人均用地不少于0.1平方米的標(biāo)準(zhǔn)配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施；舊城區(qū)和已建住宅區(qū)無(wú)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施或者養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施未達(dá)到規(guī)劃要求和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)通過(guò)新建、改建、購(gòu)置、置換、租賃等方式進(jìn)行配置，并同步開(kāi)展消防設(shè)施改造。將居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施納入社區(qū)配套用房建設(shè)范圍。所有社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施在不變更產(chǎn)權(quán)關(guān)系的前提下，由師市民政部門統(tǒng)一登記管理，通過(guò)招標(biāo)、委托等方式，無(wú)償或低償提供給養(yǎng)老專業(yè)服務(wù)組織使用，未經(jīng)民政部門同意不得改變用途。（民政局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、自然資源局按職責(zé)分工負(fù)責(zé)，各師市負(fù)責(zé)）

（二十三）加大閑置資源整合力度。各師市應(yīng)制定整合利用閑置資源改造為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的政策措施。鼓勵(lì)將閑置且符合改造條件的學(xué)校、廠房、商業(yè)設(shè)施等場(chǎng)所改造為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，對(duì)城鎮(zhèn)現(xiàn)有閑置設(shè)施辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，可先按養(yǎng)老設(shè)施使用，后改變土地使用性質(zhì)。整合改造中需要辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要依法加快辦理登記手續(xù)。將閑置公有房產(chǎn)優(yōu)先、優(yōu)惠用于養(yǎng)老服務(wù)，在公開(kāi)競(jìng)租同等條件下給予優(yōu)先承租。利用建筑面積1000平方米以下的獨(dú)棟建筑或?qū)⒔ㄖ飪?nèi)部分樓層改造為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，在符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)前提下，不再要求出具近期動(dòng)遷計(jì)劃說(shuō)明、臨時(shí)改變建筑使用功能說(shuō)明、環(huán)評(píng)審批文件或備案回執(zhí)。（自然資源局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、生態(tài)環(huán)境局按職責(zé)分工負(fù)責(zé)，各師市負(fù)責(zé)）

不動(dòng)產(chǎn)登記管理規(guī)定范文第4篇

虛假注冊(cè)資本的形式

虛假注冊(cè)資本在公司設(shè)立或增資登記過(guò)程中或者公司設(shè)立之后，欺騙公司登記部門或其他投資人以獲取公司登記行為。虛假注冊(cè)資本包括：虛報(bào)注冊(cè)資本、虛假出資和抽逃注冊(cè)資本，三者簡(jiǎn)稱為“兩虛一抽”。

1　虛報(bào)注冊(cè)資本，是指申請(qǐng)公司登記的個(gè)人或者單位，使用虛假證明文件或者采取其他欺詐手段，虛報(bào)注冊(cè)資本，欺騙公司登記主管部門，取得公司登記的行為。

2　虛假出資，是指公司發(fā)起人、股東違反公司法的規(guī)定未交付貨幣、實(shí)物或者未轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)，欺騙繳足出資的公司其他股東、債權(quán)人和社會(huì)公眾的行為。

3　抽逃注冊(cè)資本，是指公司的發(fā)起人、股東在公司成立后，抽逃其出資的行為。

我國(guó)關(guān)于注冊(cè)資本的有關(guān)法律法規(guī)針對(duì)上述三種類型的虛假注冊(cè)資本行為情節(jié)嚴(yán)重的可判處“虛報(bào)注冊(cè)資本罪”，“虛假出資罪”和“抽逃注冊(cè)資本罪”。

虛假注冊(cè)資本的危害性

“兩虛一抽”的行為直接違反了國(guó)家對(duì)公司登記的管理制度，侵害了公司、投資者和債權(quán)人的權(quán)益，危及社會(huì)誠(chéng)信體系建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)公平，破壞了正常的社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。并且在相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中，虛假的注冊(cè)資本虛夸了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)，造成數(shù)字繁榮，實(shí)際指標(biāo)虛假，數(shù)字失真，從而可能導(dǎo)致政府相關(guān)部門的決策失誤。

良好的信用體系是現(xiàn)代企業(yè)制度的基礎(chǔ)，是企業(yè)制度順利、有效實(shí)施的前提。企業(yè)虛報(bào)注冊(cè)資本、虛假出資、抽逃出資等違法行為會(huì)給企業(yè)的發(fā)展、交易安全的維護(hù)與債權(quán)人利益的保障帶來(lái)相當(dāng)嚴(yán)重的負(fù)面影響。

虛假注冊(cè)資本會(huì)使注冊(cè)會(huì)計(jì)師提供不正確的驗(yàn)證意見(jiàn)而導(dǎo)致會(huì)計(jì)師事務(wù)所需承擔(dān)民事賠償責(zé)任和行政責(zé)任的可能性，以及注冊(cè)會(huì)計(jì)師需承擔(dān)民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任，使得驗(yàn)資業(yè)務(wù)成為會(huì)計(jì)師事務(wù)所的一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

常見(jiàn)虛假注冊(cè)資本手法

(一)虛報(bào)注冊(cè)資本的常見(jiàn)手法

會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的驗(yàn)資報(bào)告，系證明注冊(cè)資金到位的主要法律文件，因此，虛報(bào)注冊(cè)資本主要是圍繞著如何取得驗(yàn)資報(bào)告展開(kāi)的。常見(jiàn)手法如下：

1　出資人把部分資金在驗(yàn)資賬戶中循環(huán)進(jìn)出，然后以銀行進(jìn)賬單驗(yàn)資達(dá)到虛報(bào)注冊(cè)資本的目的；

2　出資人將銀行借款或匯入的往來(lái)款項(xiàng)不及時(shí)入賬，盡管銀行有不得提取大額現(xiàn)金的規(guī)定，但有的出資人卻以分次提取現(xiàn)金、再繳回銀行賬戶等方式獲得銀行出具的收款憑證，達(dá)到虛假增資的目的；

3　串通或欺騙金融機(jī)構(gòu)取得銀行收款憑證，或直接偽造或變?cè)煦y行收款憑證，然后再欺騙注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資，

4　私刻會(huì)計(jì)師事務(wù)所和注冊(cè)會(huì)計(jì)師的簽章，或者對(duì)驗(yàn)資報(bào)告進(jìn)行加工變?cè)欤?/p>

5　虛構(gòu)資本公積、盈余公積、未分配利潤(rùn)，然后通過(guò)這些項(xiàng)目轉(zhuǎn)增資本騙取驗(yàn)資報(bào)告，

6　利用關(guān)聯(lián)企業(yè)之間相互投資虛增注冊(cè)資本。

(二)虛假出資的常見(jiàn)手法

常見(jiàn)的虛假出資手法如下：

1　中介機(jī)構(gòu)“一條龍”服務(wù)虛假出資。一些中介機(jī)構(gòu)在代辦工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照中，實(shí)行了“一條龍”的服務(wù)，一切由中介機(jī)構(gòu)操辦。公司創(chuàng)辦者只需交納一定的手續(xù)費(fèi)，甚至可以在“零”出資的情況下直接由中介公司代辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照，虛構(gòu)投資行為，

2　利用本公司的其他銀行賬戶將資金以借款名義借給股東，然后以股東名義作為投資追加注冊(cè)資本，但實(shí)際上，公司未將資金交付給借款的股東，借款的股東也未辦理資金轉(zhuǎn)移手續(xù)，而是公司將股東所借資金在該公司銀行賬戶之間內(nèi)部轉(zhuǎn)賬，股東本身并未增加任何實(shí)際投資。

3　以房屋、車輛等不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)等無(wú)形資產(chǎn)出資的，采取辦理虛假財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)出資，或者已經(jīng)辦理有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，但實(shí)物并未交付?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于修改的決定》明確規(guī)定：“出資是非貨幣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在公司設(shè)立登記時(shí)提交已辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件”，

4　以實(shí)物方式交付的，采用少交多報(bào)或者在評(píng)估作價(jià)時(shí)，故意高估作價(jià)再作為出資；

5　利用資產(chǎn)評(píng)估增值虛假出資。有的企業(yè)為辦理銀行信用等級(jí)或銀行貸款，對(duì)其擁有的房屋或土地使用權(quán)申請(qǐng)?jiān)u估，同時(shí)將評(píng)估結(jié)果的增值部分計(jì)人了資本公積科目，隨后做轉(zhuǎn)增實(shí)收資本的會(huì)計(jì)處理并申請(qǐng)驗(yàn)資。

(三)抽逃出資的常見(jiàn)手法

抽逃出資是指在公司成立后，公司股東將其出資部分或全部抽回，常見(jiàn)手法如下：

1　以各種名目(如往來(lái)款、購(gòu)貨款)在驗(yàn)資后將公司的貨幣出資抽走，此方式一般抽逃時(shí)間與注冊(cè)日期接近，長(zhǎng)期掛其他應(yīng)收款，掛賬方多為股東或關(guān)聯(lián)方，理由多為采購(gòu)材料等，或抽逃資金后不做賬，貨幣資金賬實(shí)不符；

2　虛報(bào)利潤(rùn)、不提或少提法定盈余公積以增加可分配利潤(rùn)，后以分配利潤(rùn)名義直接從公司提走貨幣資金；

3　以借貸資金進(jìn)行驗(yàn)資，公司成立后將公司資金用于償還借貸資金；

4　將注冊(cè)資金的貨幣出資部分，股東以購(gòu)買設(shè)備等為名，用假購(gòu)物收款收據(jù)入賬，虛構(gòu)“購(gòu)買存貨和固定資產(chǎn)”事宜，或者將注冊(cè)資金中貨幣出資的部分在企業(yè)成立后抽走部分或全部，然后用其他非貨幣資產(chǎn)補(bǔ)賬(事實(shí)上不存在或者高估價(jià)格)；

5　出資人以虛假的股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式從公司提取資金。

此外還有企業(yè)通過(guò)對(duì)投資主體的惡意反投資、捐贈(zèng)、提供抵押擔(dān)保等形式，或者企業(yè)進(jìn)行借款而由股東使用等方式進(jìn)行抽逃。

注冊(cè)資本審驗(yàn)的幾點(diǎn)建議

注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)驗(yàn)資中存在的問(wèn)題或不足，深刻理解《中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則第1602號(hào)――驗(yàn)資》有關(guān)規(guī)定，以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度和較強(qiáng)的執(zhí)業(yè)判斷能力辦理驗(yàn)資業(yè)務(wù)，規(guī)范執(zhí)業(yè)，控制和防范驗(yàn)資鑒證風(fēng)險(xiǎn)。

注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)該加強(qiáng)職業(yè)道德修養(yǎng)，準(zhǔn)確理解和嚴(yán)格遵循審計(jì)準(zhǔn)則等專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，在執(zhí)業(yè)過(guò)程中始終保持高度負(fù)責(zé)的態(tài)度，謹(jǐn)慎做出各種判斷；注冊(cè)會(huì)計(jì)師在執(zhí)行審驗(yàn)程序時(shí)，也應(yīng)當(dāng)遵守職業(yè)道德規(guī)范，恪守獨(dú)立、客觀、公正的原則，并以應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎態(tài)度執(zhí)行業(yè)務(wù)，發(fā)表意見(jiàn)，不為委托人或第三人的非法意思表示所左右。

注冊(cè)會(huì)計(jì)師在注冊(cè)資本的審驗(yàn)中要重點(diǎn)關(guān)注以下幾方面工作：

1　審驗(yàn)客戶的基本情況，調(diào)查了解的內(nèi)容一般包括：出資者人數(shù)、出資方式、出資數(shù)額及有關(guān)實(shí)物資產(chǎn)是否已辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記證明等。

2　審驗(yàn)貨幣資金出資時(shí)。要重點(diǎn)審查銀行對(duì)賬單，必須索取和分析合理一段時(shí)期內(nèi)銀行對(duì)賬單，分析其資金的增減變化情況，對(duì)其中明顯異常的金額予以充分關(guān)注。

3　審驗(yàn)房屋、設(shè)備、車輛等固定資產(chǎn)出資的，除實(shí)施審驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證書、合同或協(xié)議、財(cái)產(chǎn)移交清單以及進(jìn)行實(shí)地觀察程序外，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注相應(yīng)的付款憑證等資料，查驗(yàn)是否已按合同或協(xié)議的約定付清款項(xiàng)，進(jìn)一步確定產(chǎn)權(quán)歸屬。

4　審驗(yàn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)和土地使用權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)出資時(shí)，重點(diǎn)應(yīng)驗(yàn)證其產(chǎn)權(quán)歸屬和作價(jià)的合理性。

不動(dòng)產(chǎn)登記管理規(guī)定范文第5篇

隨著《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》等法律法規(guī)逐步完善，房屋登記社會(huì)化、規(guī)范化和信息化程度的提高，深層性、基礎(chǔ)性的問(wèn)題開(kāi)始凸顯，原始簡(jiǎn)易的房屋登記模式已難以維持，在保證交易安全、維護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益等方面出現(xiàn)了一些問(wèn)題，不乏是因房屋編碼的不規(guī)則所引起的，因此，重視對(duì)房屋編碼的研究已刻不容緩。

(一)編碼的涵義

編碼是用預(yù)先規(guī)定的方法將文字、數(shù)字或其他對(duì)象編成一組數(shù)碼。房屋編碼是指按一定的規(guī)則與給定的地址一致性的，在地圖上找到并標(biāo)注每條地址所對(duì)應(yīng)的位置，通過(guò)房屋幾何圖形點(diǎn)的坐標(biāo)或空問(wèn)地址(如城市、街道、街坊、樓號(hào)、房問(wèn)等)，將房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)中的數(shù)據(jù)與其在地圖上相對(duì)應(yīng)的圖形元素一一對(duì)應(yīng)的一組數(shù)碼。房屋編碼是GIS中比較重要的一個(gè)功能。

一個(gè)城市的GIS要求能夠?qū)⑷魏蔚乩韺傩詳?shù)據(jù)移植到空間坐標(biāo)系中，使所有的屬性數(shù)據(jù)能夠與一個(gè)空間坐標(biāo)系建立關(guān)聯(lián)，從而保證數(shù)據(jù)庫(kù)中每一個(gè)對(duì)象被準(zhǔn)確無(wú)誤地疊加在地圖上，建立空間信息與非空間信息之間的聯(lián)系，這個(gè)過(guò)程包括對(duì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確編碼分類和注冊(cè)。因此，房屋編碼在城市空間定位和分析領(lǐng)域內(nèi)具有非常廣泛的應(yīng)用，滿足諸如城市規(guī)劃建設(shè)、房地產(chǎn)登記、公安部門的(119、110)報(bào)警系統(tǒng)等基于位置的服務(wù)需求。

編碼也稱類碼或者代碼，其含義嚴(yán)格講有一定的區(qū)別，它根據(jù)不同的研究對(duì)象決定編碼的碼位長(zhǎng)度。對(duì)于比較特殊的研究對(duì)象，往往就給它特殊的、碼位很少的，稱之為代碼，如郵政編碼，采用四級(jí)六位編碼制；對(duì)于比較簡(jiǎn)單的研究對(duì)象，往往只需要考慮它們之間的單一聯(lián)系，一般采用碼位短一些的，稱之為類碼，如股票編碼，是由股票交易品種掛牌代碼來(lái)進(jìn)行處理交易的；而對(duì)于比較復(fù)雜的研究對(duì)象，既要考慮到它們之間的縱向聯(lián)系，又要考慮到它們之間的橫向關(guān)系，主要采用碼位較長(zhǎng)的，稱之為編碼，如身份證號(hào)是特征組合碼，它由地址碼、人的出生日期碼、順序碼和校驗(yàn)碼組成。

在房地產(chǎn)登記、房產(chǎn)測(cè)量中，考慮到編碼、類碼和代碼的作用都是為了有效地組織數(shù)據(jù)、利用數(shù)據(jù)和進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，其碼位結(jié)構(gòu)復(fù)雜一些、長(zhǎng)一些，因此，把它稱為房屋編碼。

(二)房屋編碼的特性

1.唯一性

房屋編碼應(yīng)以房屋登記基本單元為單位，由阿拉伯?dāng)?shù)字和字母組成。房屋編碼應(yīng)符合其基本特性，即唯一性、確定性和穩(wěn)定性。房屋編碼編制后不可能產(chǎn)生類似的第二代碼，編制后不能重復(fù)使用到其他房屋基本單元上，編制后要保持編碼不變。因此選擇的編碼數(shù)據(jù)應(yīng)由房屋所在的坐標(biāo)位置來(lái)確定，采用坐標(biāo)法編制房屋編碼時(shí)一般取自房屋西南角坐標(biāo)，因?yàn)槠矫孀鴺?biāo)是從赤道和分帶中央子午線起算，向北向東為正值，以此點(diǎn)的坐標(biāo)在房屋幾何圖形里面，不會(huì)偏離房屋幾何圖形，故選擇西南角的坐標(biāo)。而不選擇房屋幾何中心，是因?yàn)榉课萁Y(jié)構(gòu)幾何情況復(fù)雜，有時(shí)選擇的幾何中心有可能不在本房屋內(nèi)，而在其他房屋幾何圖形中。對(duì)于一個(gè)城市而言，房屋編碼只能選擇一種編制方法進(jìn)行編制，方法確定后，不得隨意改變，如確需改變的，必須與原房屋編碼建立一一對(duì)應(yīng)關(guān)系。當(dāng)行政區(qū)劃代碼發(fā)生變化時(shí)，對(duì)已完成房屋編碼賦碼的房屋，不再重新賦碼；未進(jìn)行賦碼的房屋，則根據(jù)最新行政區(qū)劃代碼，進(jìn)行房屋的編碼賦碼。

根據(jù)規(guī)定，房屋編碼應(yīng)記載于登記簿，并可標(biāo)注于房地產(chǎn)權(quán)屬證書、登記證明、房產(chǎn)圖、地籍圖、房地產(chǎn)登記檔案中。登記基本單元合并、分割，應(yīng)重新編碼，原代碼不得再賦予其他房地產(chǎn)基本單元；登記基本單元拆除或滅失，其已使用的編碼不再使用，永久保存。

2.科學(xué)性

房屋編碼的主要應(yīng)用領(lǐng)域是房屋登記及其信息利用，使用頻率很高。因此，房屋編碼在編制過(guò)程中應(yīng)符合編碼的實(shí)際使用要求。房屋是商品，有商品就有交易，有增量房交易和存量房交易，根據(jù)我國(guó)商品房市場(chǎng)管理規(guī)定，商品房屋可以預(yù)銷售，有在建工程抵押登記、房屋預(yù)告登記和房屋預(yù)查封登記等情況，都是在房屋尚未建成時(shí)就發(fā)生的，此時(shí)，房屋編碼就應(yīng)充當(dāng)交易登記信息的查詢作用，房屋在建時(shí)就賦碼確立。房屋登記以房產(chǎn)測(cè)繪為基礎(chǔ)，房產(chǎn)測(cè)繪又分為預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)兩個(gè)階段，房屋編碼是在房產(chǎn)測(cè)繪預(yù)測(cè)時(shí)就予以賦碼。如果房屋編碼僅僅是解決房屋申請(qǐng)受理、審查、記載登記簿和房屋登記簿信息利用兩個(gè)階段的需要，它是不完整、不科學(xué)的，房屋編碼既要符合房屋在建時(shí)信息查詢的需要，要滿足房屋登記及其信息利用的需要，因此，房屋編碼要覆蓋房屋信息形成的全過(guò)程，要符合發(fā)展了的信息化管理的基本要求，具有科學(xué)性。

3.適用性

房屋登記離不開(kāi)房地產(chǎn)圖的支撐，沒(méi)有分幅圖及分層分戶圖的保障，很難進(jìn)行房屋登記及其信息管理，如房屋編碼中的坐標(biāo)法是在原來(lái)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB／T17986，1-2000)的基礎(chǔ)上完善、發(fā)展的，在全國(guó)發(fā)達(dá)城市中采用坐標(biāo)法的編碼實(shí)際已經(jīng)使用了十多年，因此，它具有實(shí)用性和可操作性，適用范圍較廣。雖然其碼位較長(zhǎng)、計(jì)算復(fù)雜，但可以通過(guò)計(jì)算機(jī)進(jìn)行系統(tǒng)管理編制，并制作條形碼，采用讀卡器讀取，操作簡(jiǎn)單、方便安全。隨著信息化管理的要求，又引進(jìn)了信息化管理的基本編碼理念，其適用性更加廣泛、全面。它涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)及其管理的全過(guò)程，還可以推廣應(yīng)用于公安、規(guī)劃、民政等部門。運(yùn)用房屋編碼可以達(dá)到以圖編碼、以圖管房、滿足個(gè)人住房信息系統(tǒng)根本要求，在房產(chǎn)GIS建設(shè)發(fā)展中作為主鍵值使用，具有很好的適用性。

(三)房屋編碼的發(fā)展

1.編碼的演變

上世紀(jì)80年代以前，受當(dāng)時(shí)測(cè)量手段、設(shè)備、能力等諸方面原因限制，全國(guó)大部分的房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有經(jīng)費(fèi)支撐組織大范圍的房產(chǎn)測(cè)量工作，由于缺乏基礎(chǔ)測(cè)繪平面圖，當(dāng)時(shí)的登記機(jī)構(gòu)往往采取按時(shí)間順序號(hào)編制方式對(duì)房屋逐一編號(hào)，如：收件號(hào)、登記號(hào)等。進(jìn)入90年代，隨著房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)的廣泛應(yīng)用，登記部門有能力通過(guò)組織測(cè)量或其他途徑獲取房屋的基礎(chǔ)分幅平面圖，房屋代碼的編制方式逐漸改為類似于房產(chǎn)測(cè)量中丘地的編制方式，結(jié)合房屋所在的行政區(qū)劃、街道、幢、單元進(jìn)行編號(hào)，如：丘地號(hào)、房地號(hào)、丘權(quán)號(hào)等。

房屋編號(hào)在當(dāng)時(shí)測(cè)繪、登記、檔案管理中均發(fā)揮著一定作用，但隨著房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理現(xiàn)代化、規(guī)范化程度的不斷提高，房產(chǎn)GIS技術(shù)的應(yīng)用日趨成熟，各類信息數(shù)據(jù)之間的傳遞、交換也變得越來(lái)越頻繁，信息查詢矛盾也越來(lái)越突出，原有的各類房屋編號(hào)已經(jīng)不能勝任現(xiàn)代房屋登記的需要，原房屋編號(hào)方式大多采用手工操作，沒(méi)有相應(yīng)的規(guī)則規(guī)范，較為簡(jiǎn)單且隨意性大，特別不適用于信息管理的要求。而房屋編碼的應(yīng)用本身是為了對(duì)房屋的身份進(jìn)行識(shí)別與區(qū)分，所要求的是一種唯一、確定不變的編碼體系，顯然舊有的房屋編號(hào)已不能達(dá)到現(xiàn)代化、標(biāo)準(zhǔn)化和信息化的要求。

對(duì)房屋進(jìn)行編號(hào)的規(guī)定，早在《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》(建設(shè)部令[1990]第7號(hào))

中就明確提出，城市房屋的產(chǎn)籍，應(yīng)當(dāng)依照房地丘(地)號(hào)建立。房地丘(地)號(hào)的編定，按照房地產(chǎn)測(cè)量規(guī)范執(zhí)行。之后，在我國(guó)現(xiàn)行的《房屋登記辦法》中也規(guī)定了“房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元進(jìn)行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號(hào)(幢號(hào)、室號(hào))的房屋或者特定空問(wèn)”?！斗课莸怯洸竟芾碓囆修k法》第5條規(guī)定，“房屋登記簿應(yīng)當(dāng)按照房屋基本單元應(yīng)有唯一的編號(hào)。房屋分割、合并時(shí)應(yīng)重新編號(hào)”。由此可見(jiàn)，房屋編號(hào)在房屋登記實(shí)務(wù)中不斷被認(rèn)識(shí)、完善和發(fā)展。規(guī)章規(guī)程等作了明確的規(guī)定，要編制和使用規(guī)范的、標(biāo)準(zhǔn)的、較為統(tǒng)一的房屋編碼規(guī)則，這對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪、房屋登記、檔案信息管理和建立全國(guó)個(gè)人住房信息系統(tǒng)等有著十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

2.房屋編碼現(xiàn)狀

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)登記部門一直使用門牌號(hào)來(lái)標(biāo)識(shí)管理對(duì)象，在編碼應(yīng)用方面，一直處于相對(duì)落后的水平。隨著信息技術(shù)的廣泛應(yīng)用，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了《全國(guó)組織機(jī)構(gòu)代碼編制規(guī)則》GB／T11714 1995、《公民身份證號(hào)碼》GBl 1643 1999等多項(xiàng)代碼標(biāo)準(zhǔn)。這些標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，在標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、規(guī)范化管理、數(shù)據(jù)共享及社會(huì)信用體系的建立等方面起著極其重要的作用，為房屋編碼的編制提供了科學(xué)合理的參考依據(jù)，但是，在業(yè)內(nèi)對(duì)房屋編碼上普遍存在不統(tǒng)一、不一致等問(wèn)題。主要反映在以下幾個(gè)方面。

(1)編制標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。房屋編碼由于國(guó)家尚未建立具體的操作標(biāo)準(zhǔn)，因此，各地在實(shí)際工作中存在基礎(chǔ)工作不統(tǒng)一、操作不統(tǒng)一、編制標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、編制方法不統(tǒng)一、房屋編碼的碼位數(shù)長(zhǎng)度不統(tǒng)一等問(wèn)題。

(2)基礎(chǔ)建設(shè)不完善。編制房屋編碼房屋要采集幾何圖形點(diǎn)坐標(biāo)，而坐標(biāo)的采集是要求在房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪和項(xiàng)目測(cè)繪工作十分到位的情況下才能展開(kāi)，沒(méi)有基礎(chǔ)測(cè)繪很難獲得平面坐標(biāo)，在房屋編碼的制定和應(yīng)用中需要廣泛采集房屋坐標(biāo)數(shù)據(jù)，由于很多城市長(zhǎng)期以來(lái)沒(méi)有重視基礎(chǔ)測(cè)繪、房產(chǎn)GIS建設(shè)，沒(méi)有房產(chǎn)分幅圖形數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)，這給房屋編碼工作開(kāi)展帶來(lái)一定難度。

(3)信息應(yīng)用有差距。由于各地房屋登記管理模式和信息化應(yīng)用水平有很大差異，其應(yīng)用管理基礎(chǔ)工作一時(shí)難以落實(shí)到位，對(duì)房屋登記編碼的認(rèn)識(shí)和在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)上也有誤區(qū)，僅滿足于一般的使用，沒(méi)有作進(jìn)一步的探索，這將給房屋登記編碼工作的推進(jìn)帶來(lái)一定的阻力。

(4)新舊編碼難銜接。房產(chǎn)測(cè)繪、房屋登記和房地產(chǎn)檔案信息管理從一開(kāi)始就要求有一個(gè)房屋代號(hào)作為查詢管理使用，在沒(méi)有確定標(biāo)準(zhǔn)的情況下各地已經(jīng)形成一套自己的房屋代號(hào)管理，且給每個(gè)登記單元賦予一個(gè)號(hào)碼，當(dāng)房屋編碼標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)后，就有一個(gè)新編碼與舊代號(hào)建立一種對(duì)應(yīng)關(guān)系，以確保房屋登記正常使用的問(wèn)題。

3.常見(jiàn)編碼模式

(1)自然編碼法。該編碼方式以房產(chǎn)檔案為基礎(chǔ)，以房屋登記先后的時(shí)間順序產(chǎn)生的流水號(hào)進(jìn)行房屋代碼編制管理。自然編碼法最大的不足是它與房屋的地理位置無(wú)關(guān)，它不能使一個(gè)房屋基本單元在動(dòng)態(tài)管理中達(dá)到唯一性，因此，不能與地圖建立對(duì)應(yīng)關(guān)系，不適合用于GIS管理。

(2)生命周期法。該編碼方式以房屋的使用壽命為基礎(chǔ)，從房屋建造竣工交付使用時(shí)開(kāi)始進(jìn)行房屋代碼編制管理。它由行政區(qū)劃代碼、房屋竣工年份代碼、幢和戶順序碼、校驗(yàn)碼組合構(gòu)成。生命周期法的不足是在缺乏歷史資料的房屋、無(wú)法知道歷史房屋竣工年份時(shí)，其編碼就不完整、不確定。

自然編碼法和生命周期法的編制原理，主要是建立在房屋已建成、竣工交付使用的基礎(chǔ)上，這種編碼方法不能完整地覆蓋、應(yīng)用在房屋登記的全過(guò)程，不能有效地進(jìn)行房屋登記，特別在信息化管理中房屋編碼充當(dāng)著索引的作用，從房屋開(kāi)始預(yù)測(cè)時(shí)就建立了房屋基本信息。

(3)地理位置法。該編碼方式以房屋登記基本單元為單位，按照《中華人民共和國(guó)行政區(qū)劃代碼》(CB／T2260)和《縣級(jí)以下行政區(qū)劃代碼編制規(guī)則》(GB／T10114)的規(guī)定，冠以行政區(qū)劃代碼、房屋幢代碼、戶室號(hào)代碼構(gòu)成本體碼及其校驗(yàn)碼組合而成。本體碼又分為坐標(biāo)法、分宗法和分幅法。坐標(biāo)法以房屋幢的幾何圖形點(diǎn)平面坐標(biāo)直接定位進(jìn)行房屋編碼。分幅法是依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》有關(guān)規(guī)定，充分利用各城市現(xiàn)有的房產(chǎn)測(cè)量1：500比例尺分幅圖圖幅號(hào)為基礎(chǔ)，進(jìn)行房屋代碼編制管理。分宗法是以《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》規(guī)定要求，以地籍宗地號(hào)為基本單位編制而成。地理位置法具有比較優(yōu)勢(shì)，應(yīng)用領(lǐng)域廣泛。

由于自然編碼法和生命周期法有一定的局限性，本文主要是圍繞地理位置法進(jìn)行探析研究，把握房屋編碼編制方法并建議推廣使用。

(四)房屋編碼的作用

房屋登記的結(jié)果是建立登記簿，一個(gè)房屋登記簿對(duì)應(yīng)一個(gè)房屋基本單元，就要保證兩者之間的一致性和關(guān)聯(lián)性，使賦予每個(gè)基本單元唯一一個(gè)房屋編碼。房屋登記簿按物編成主義生成，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以一個(gè)城市為基礎(chǔ)，以統(tǒng)一的房屋編碼設(shè)置房屋登記簿。

1.有利于數(shù)據(jù)模式優(yōu)化整合

通過(guò)房屋編碼建立物理數(shù)據(jù)和權(quán)屬登記屬性數(shù)據(jù)雙向?qū)?yīng)關(guān)系，利用房屋編碼來(lái)組織房屋樓盤表，把這些相互關(guān)聯(lián)的信息與房屋實(shí)體信息聯(lián)系起來(lái)，通過(guò)房屋樓盤表不僅直觀地反映權(quán)屬登記時(shí)的權(quán)利狀態(tài)，而且便于房屋登記簿的記載和管理。在進(jìn)行房屋登記時(shí)，登記審核人員以房屋編碼為入手，直接查找到房屋登記簿及其各條信息，為登記、審查和檔案利用服務(wù)提高工作質(zhì)量與效率，可以避免一房二賣等問(wèn)題的發(fā)生，從而真正實(shí)現(xiàn)了“以圖管房、以圖建簿”的現(xiàn)代化、規(guī)范化和信息化的房地產(chǎn)檔案管理。數(shù)據(jù)模式的標(biāo)準(zhǔn)化是實(shí)現(xiàn)信息資源共享的前提，只有將標(biāo)準(zhǔn)化的、要求較高的編碼方式應(yīng)用于基礎(chǔ)信息關(guān)聯(lián)，整合理順數(shù)據(jù)信息關(guān)系，使房產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)符合系統(tǒng)要求，才能建立房屋登記簿數(shù)據(jù)、房屋物理數(shù)據(jù)、土地登記數(shù)據(jù)、測(cè)繪數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，建立共享和交互的“數(shù)字房產(chǎn)”信息平臺(tái)，如圖1所示。

2.有利于進(jìn)行各類數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)

房屋編碼，無(wú)論采用何種方法(分宗法、分幅法、坐標(biāo)法)進(jìn)行編制，均可以與房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪圖形相關(guān)聯(lián)，通過(guò)房屋編碼由房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪圖形信息到房屋樓盤表，再由房屋樓盤表與業(yè)務(wù)系統(tǒng)的房屋登記信息、房地產(chǎn)檔案信息建立關(guān)聯(lián)。房屋編碼在房屋物理數(shù)據(jù)和房屋權(quán)屬數(shù)據(jù)中起著數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)作用，每一套房屋都有唯一的房屋編碼并對(duì)應(yīng)的樓盤表，在房屋登記業(yè)務(wù)系統(tǒng)中，數(shù)據(jù)庫(kù)中的各關(guān)系表都與各自的房屋編碼相對(duì)應(yīng)，有了房屋編碼這關(guān)鍵字段的存在，就可以將房屋物理數(shù)據(jù)、權(quán)屬數(shù)據(jù)進(jìn)行有機(jī)的組織，進(jìn)行系統(tǒng)與系統(tǒng)之問(wèn)的關(guān)聯(lián)，如圖2所示。

3.有利于降低風(fēng)險(xiǎn)提高效率

通過(guò)房屋編碼在房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪圖形上能夠精確定位房屋所在位置，聯(lián)接樓盤表，再獲悉房屋屬性數(shù)據(jù)，縮短了查詢時(shí)間，極大地提高了工作效率。房屋編碼的關(guān)聯(lián)作用使得房屋權(quán)屬情況，諸如房屋預(yù)銷售、預(yù)告登記、在建工程抵押登記、所有權(quán)登記、房屋查封、預(yù)查封登記、注銷登記等業(yè)務(wù)信息關(guān)聯(lián)在一起，可降低風(fēng)險(xiǎn)。房屋編碼可以將房屋精確定位，能夠有效避免因房屋坐落描述不清或者坐落的變更導(dǎo)致無(wú)法查詢、房屋漏查封、重復(fù)查封、重復(fù)交易和重復(fù)抵押等情況，在一定程度上降低了登記機(jī)構(gòu)辦理業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，必須對(duì)房屋總體情況作適時(shí)的統(tǒng)計(jì)，反映城市房屋分布情況及結(jié)構(gòu)、用途和房屋數(shù)量，為城市規(guī)劃、拆遷以及制定住房政策提供依據(jù)。因此，房屋的統(tǒng)計(jì)工作面廣量大、動(dòng)態(tài)性強(qiáng)，要保持一個(gè)城市房屋基本狀況具備現(xiàn)勢(shì)性，必須采用科學(xué)的方法和信息化技術(shù)來(lái)保證，以房屋編碼為索引，依靠強(qiáng)大的房產(chǎn)測(cè)繪圖形數(shù)據(jù)庫(kù)、房屋登記數(shù)據(jù)庫(kù)和房地產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)庫(kù)的支撐，通過(guò)抽取、轉(zhuǎn)換、加載進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與分析。

4.有利于構(gòu)建信息共享平臺(tái)