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商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景范文第1篇

開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略性地進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)業(yè)是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。今年，很多公司戰(zhàn)略顧問(wèn)公司都會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商有這樣的建議：目前國(guó)家在商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控力度不大，反而在不斷出臺(tái)拉動(dòng)內(nèi)需的政策，應(yīng)注意商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景。

中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)茍培路曾對(duì)中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)前景有過(guò)量化的判斷：商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)前的機(jī)遇首先是擴(kuò)大內(nèi)需，9000億元保障性住房建設(shè)。國(guó)家投資4萬(wàn)億元，其中四分之一是保障性住房，10％是商業(yè)地產(chǎn)配套。改革開(kāi)放之初的1978年我國(guó)商品零售總額是1559億元，今年有望超過(guò)12.5萬(wàn)億元。盡管如此，美國(guó)3億人，社會(huì)商品零售總額高達(dá)4.5萬(wàn)億美元，是我國(guó)的13倍，這些差距說(shuō)明我們發(fā)展空間很大，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還有很長(zhǎng)的路要走。

另外，城市化高速發(fā)展也為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了發(fā)展機(jī)遇。我國(guó)正進(jìn)入城市化高速發(fā)展時(shí)期，城市化率增加1％，那么每年度將新增城市人口1300多萬(wàn)人，如果按照城鄉(xiāng)部的統(tǒng)計(jì)，若人均住房27平方米，就需要3.64億平方米住宅配套，商業(yè)配套為10％的話(huà)，就是3640萬(wàn)平方米，可見(jiàn)大規(guī)模的建設(shè)還會(huì)持續(xù)30～35年。

然而剛剛開(kāi)始升溫的商業(yè)地產(chǎn)也面臨著系列問(wèn)題。

首先就是前文中所述，長(zhǎng)期以來(lái)國(guó)內(nèi)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的概念并不明晰，歷次宏觀調(diào)控政策對(duì)住宅與商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有區(qū)別對(duì)待，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)抑制性規(guī)定過(guò)于苛刻，商業(yè)地產(chǎn)需要重新“定位”。

另外，如有一些地方政府缺乏科學(xué)的城市規(guī)劃，沒(méi)有將商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)納入城市的整體規(guī)劃中，也沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)范，造成盲目開(kāi)發(fā)、重復(fù)建設(shè)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不合理、因過(guò)度開(kāi)發(fā)形成惡性競(jìng)爭(zhēng)等狀況，也是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中迫切需要解決的問(wèn)題。

然而資金是制約我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最大瓶頸。商業(yè)地產(chǎn)基本的生存方式就是REITs，盡管近年關(guān)于REITs也在不斷推進(jìn)，但是即使政府現(xiàn)在推出了REITs，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)目前租金收益總體很低，抵不了銀行存款利率。這種情況下REITs推出，大家只能是將其當(dāng)做與其他股票一樣去炒。也就是說(shuō)目前REITs推出在政策上也許不存在很大障礙，但是在市場(chǎng)上至少在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間會(huì)變成炒作工具，直到有一天房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)一輪大跌后，REITs的分紅收益足以吸引真正的投資者，這還需要一個(gè)過(guò)程。

萬(wàn)達(dá)、寶龍等率先涉足商業(yè)地產(chǎn)的房企都曾經(jīng)出售商鋪，不過(guò)目前這種形勢(shì)正在好轉(zhuǎn)，在綜合體開(kāi)發(fā)成為主流的當(dāng)下，很多開(kāi)發(fā)商主要以出售住宅類(lèi)產(chǎn)品回籠資金，商業(yè)部分更多選擇持有。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景范文第2篇

隨著新型城鎮(zhèn)化的推廣，三線(xiàn)城市有了翻天覆地的變化，經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展、消費(fèi)水平不斷提高，外來(lái)投資者不斷涌入，商業(yè)地產(chǎn)也逐漸升溫。黃潔的表姐去年在錦州繁華地帶購(gòu)買(mǎi)了一套100平米左右的商鋪，每平4500元。由于地段好、人流旺盛，周邊項(xiàng)目不斷完善，一年之后這一位置的商鋪已經(jīng)漲到每平6000元，租金也不斷上漲，現(xiàn)在，僅靠租金就足夠生活日常開(kāi)銷(xiāo)。與表姐聊天結(jié)束后，黃潔開(kāi)始慎重考慮投資機(jī)會(huì)無(wú)限的三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)。

投資機(jī)會(huì)大于一二線(xiàn)城市

“城鎮(zhèn)化推動(dòng)了一二線(xiàn)城市向三線(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，三線(xiàn)城市對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的需求大大增加，因此，我認(rèn)為在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)更具投資價(jià)值”，在海南三線(xiàn)城市從事商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)投資的陳經(jīng)理說(shuō)道。

“以大城市為依托，中小城市為重點(diǎn)，逐步形成輻射作用大的城市群，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”是國(guó)家推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的具體要求，新型城鎮(zhèn)化將重點(diǎn)放在城鎮(zhèn)化率低的區(qū)域和三四線(xiàn)城市，人口聚集促使產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，未來(lái)城鎮(zhèn)化最大的受益者將是三線(xiàn)城市。早就看到這一機(jī)遇的房企在今年年初就大力布陣三線(xiàn)城市，商業(yè)地產(chǎn)投資則是“重中之重”。2013年5月30日，華潤(rùn)置地在四川瀘州市投資30億元開(kāi)發(fā)“區(qū)域商業(yè)中心+住宅”的宜居宜業(yè)城市綜合體，同時(shí)，華潤(rùn)零售也表示擬投資6至7億，在瀘州茜草CBD城北商業(yè)綜合體等恰當(dāng)?shù)攸c(diǎn)建設(shè)大賣(mài)場(chǎng)或購(gòu)物中心，并建造區(qū)域配送中心。保定炫彩SOHO商業(yè)部總監(jiān)馬騰飛表示，三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，2010年之前，三線(xiàn)城市的大型商超、寫(xiě)字樓，包括商用公寓項(xiàng)目，都非常少。盡管2010年開(kāi)始，一些地產(chǎn)公司向商業(yè)轉(zhuǎn)換，但到目前為止，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)存量依然很小。

錦州億隆置業(yè)執(zhí)行董事陳訓(xùn)蒿認(rèn)為，一二線(xiàn)城市基礎(chǔ)綜合配套現(xiàn)已相當(dāng)完善，商業(yè)地產(chǎn)的投資門(mén)類(lèi)雖然很多，但基本已趨向飽和，投資成本巨大，難度也大，更有可能投資與收益不成正比。與一二線(xiàn)城市相比，三線(xiàn)城市投資成本相對(duì)低廉，這樣能夠大大降低投資的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)一二線(xiàn)城市房產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)趨向穩(wěn)定，升值空間不會(huì)太大，但是大部分三線(xiàn)城市綜合配套還有待開(kāi)發(fā)完善，有一定發(fā)展升值空間；其次，三線(xiàn)城市某些商業(yè)領(lǐng)域存在空白，但是在一二線(xiàn)發(fā)展成熟的城市，這樣的機(jī)遇很少，所以抓住三線(xiàn)城市的可開(kāi)發(fā)空間，將會(huì)帶給投資者前所未有的回報(bào)。

選擇三線(xiàn)城市，切忌摸黑抓魚(yú)

投資三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)，選擇城市是關(guān)鍵，并不是所有的三線(xiàn)城市都能做到高回報(bào)。衡量標(biāo)準(zhǔn)之一則是城鎮(zhèn)化率的高低。2012年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到52.57%，低于之一標(biāo)準(zhǔn)的南通、保定、錦州等三線(xiàn)城市，發(fā)展空間更大。而以鄂爾多斯為代表的城市，由于遭到過(guò)度開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)飽和，泡沫嚴(yán)重，則不適合作為投資目標(biāo)城市。

同時(shí)，三線(xiàn)城市消費(fèi)水平也是重要的考量之一，陳訓(xùn)蒿選擇三線(xiàn)城市錦州作為投資地，有自己的道理。錦州是中國(guó)沿海最北部的港口開(kāi)放城市，是遼西地區(qū)的交通樞紐，是遼寧省“五點(diǎn)一線(xiàn)” 國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略格局中的重要城市，人口密度達(dá)到100萬(wàn)人，綜合這些區(qū)位、交通、政策利好和文化因素，陳訓(xùn)蒿認(rèn)為錦州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和投資價(jià)值可以說(shuō)是三線(xiàn)城市中的佼佼者。選擇三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)，不能摸黑抓魚(yú)。

市場(chǎng)、地段、特色、定位、運(yùn)營(yíng)，

一個(gè)都不能少

投資商業(yè)地產(chǎn)，并不是一個(gè)孤立的考量。從商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)、規(guī)劃、地段、定位、招商到運(yùn)營(yíng)，每一個(gè)都是要綜合考察的因素。

商業(yè)地產(chǎn)投資要求投資者具備多方面的素質(zhì)。首先，在投資之前要對(duì)這座城市充分了解，包括城市歷史、風(fēng)土人情、自然人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和區(qū)域狀況等，然后評(píng)估這座城市以及你想要投資的商業(yè)門(mén)類(lèi)的前景，有沒(méi)有投資必要。除此之外，地段當(dāng)然是著重考慮的重要因素，在人氣夠足的好地段投資商業(yè)，是成功收益的有力保障，而對(duì)于多樣的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)，

海南從事商業(yè)地產(chǎn)的陳經(jīng)理認(rèn)為，商鋪投資現(xiàn)對(duì)于寫(xiě)字樓、商住兩用住宅及其他商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)會(huì)有更高的回報(bào)，但值得提醒的是，高回報(bào)也意味著高風(fēng)險(xiǎn)，然而對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的控制則取悅于投資者對(duì)項(xiàng)目的選擇能力，同時(shí)也取決于整個(gè)市場(chǎng)的規(guī)范程度。

錦州億隆置業(yè)執(zhí)行董事陳訓(xùn)蒿則認(rèn)為，投資商業(yè)地產(chǎn)不分種類(lèi)重要在于選擇的眼光?！耙粋€(gè)優(yōu)秀的投資人不應(yīng)被投資類(lèi)型所束縛，首先應(yīng)該注重的是投資地段和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商。拿億隆·國(guó)際廣場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)商鋪來(lái)說(shuō)，涵蓋購(gòu)物中心、百貨、超市、商業(yè)街、主題商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、寫(xiě)字樓等多種業(yè)態(tài)。最關(guān)鍵的是億隆攜手興隆大家庭，兩大品牌聯(lián)合為投資者做后盾，投資者完全不用擔(dān)心人氣和宣傳的后顧之憂(yōu)，投資其中哪種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)都沒(méi)問(wèn)題，重要是自身的投資業(yè)態(tài)要有特色、準(zhǔn)確定位、有品質(zhì)”。

入鄉(xiāng)隨俗，

三線(xiàn)城市避不開(kāi)的“煩惱”

投資三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)，與一二線(xiàn)不同，三線(xiàn)城市更注重傳統(tǒng)，且具有很強(qiáng)的排他性。因此，投資三線(xiàn)城市商業(yè)過(guò)程中，入鄉(xiāng)隨俗是不得不考慮的一個(gè)問(wèn)題。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景范文第3篇

旅游與住宅之地產(chǎn)屬性差異大

尤其是這陣子愈來(lái)愈多人質(zhì)疑我：作為論壇主要的學(xué)術(shù)支持單位與策劃者，卻對(duì)旅游地產(chǎn)如此看空，豈不是搬石頭砸自己的腳？讓我深感有必要把對(duì)旅游地產(chǎn)的前景判斷，作更詳盡的說(shuō)明與剖析。

國(guó)務(wù)院于2011年底《中國(guó)旅游業(yè)“十二五“發(fā)展規(guī)劃綱要》明確提出，到2015年將旅游產(chǎn)業(yè)初步建設(shè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)之戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，和國(guó)人更加滿(mǎn)意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)?？梢?jiàn)旅游地產(chǎn)對(duì)于未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)所扮演的角色極其重要，也因此吸引眾多房企由住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型從事旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

惟旅游地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)差異之巨，何止以道里計(jì)。首先，長(zhǎng)期以來(lái)住宅地產(chǎn)一直被視為整體房地產(chǎn)的支撐產(chǎn)業(yè)，于是住宅地產(chǎn)以外的領(lǐng)域被籠統(tǒng)地劃入商業(yè)地產(chǎn)，但商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)相當(dāng)多元化，它是以地產(chǎn)為載體，以產(chǎn)業(yè)為依托的，不同的產(chǎn)業(yè)下形成了不同的地產(chǎn)模式，如：工業(yè)地產(chǎn)（園區(qū)）、旅游地產(chǎn)（景區(qū)）、商業(yè)地產(chǎn)（商辦、商鋪、商場(chǎng)）、養(yǎng)生與養(yǎng)老地產(chǎn)等，使得其操作性較住宅地產(chǎn)復(fù)雜得多，尤其是住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完畢便基本獲利了結(jié)，而旅游地產(chǎn)作為相當(dāng)比例的持有型產(chǎn)業(yè)，建筑物興建完畢才是面對(duì)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)端，在過(guò)程中有壓力、有成本、有許多不可測(cè)的變數(shù)。

“說(shuō)故事”是旅游地產(chǎn)的關(guān)鍵技術(shù)

旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須清楚地知道，并不因你有特殊的山水資源，就可以做成、做好、做大旅游地產(chǎn)，畢竟在同樣的區(qū)段里，存在其他同業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，如何在產(chǎn)品差異化方面準(zhǔn)確市場(chǎng)定位？是重中之重！這并非“市場(chǎng)區(qū)隔”這么簡(jiǎn)單，而是在非常窄的間隙里，“活出自在”、找到自己生存壯大的契機(jī)與空間。

換言之，怎么樣跟競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不一樣？這個(gè)“不一樣”又能夠被市場(chǎng)所接受、所歡迎，這就需要可持續(xù)的整合型創(chuàng)意策劃，不是某一個(gè)點(diǎn)子、某一個(gè)想法便能成事，當(dāng)然你必須隨時(shí)保持警惕及戒慎恐懼，關(guān)注同業(yè)變化與招徠技巧，不斷推陳出新，乃至具備“說(shuō)（動(dòng)人）故事”的能力，否則不僅容易自陷窼臼，甚至你自以為獨(dú)到的創(chuàng)意做法，其實(shí)別的旅游地產(chǎn)早就用過(guò)，譬如：自己摘葡萄做紅酒?？偠灾糜蔚禺a(chǎn)必須不斷創(chuàng)造驚喜、歡樂(lè)，乃至溫馨、休閑氛圍的塑造（視產(chǎn)品屬性而定），這就要有一個(gè)龐大的、有實(shí)力的創(chuàng)意策劃團(tuán)隊(duì)來(lái)加以有效落實(shí)。但這容易嗎？有多少業(yè)者能夠做到？又有多少開(kāi)發(fā)商在介入之后，想的是永續(xù)經(jīng)營(yíng)而非賣(mài)完地產(chǎn)就急于脫手解套？

旅游地產(chǎn)“?！闭邽橥?/p>

如此一來(lái)，短進(jìn)短出、從未想過(guò)長(zhǎng)期持有的“溫州模式”，當(dāng)然就是旅游地產(chǎn)面臨的發(fā)展瓶頸。因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)升級(jí)、產(chǎn)品優(yōu)化非常困難且所費(fèi)不貲，同質(zhì)化問(wèn)題嚴(yán)重，也就在情理之中，而旅游地產(chǎn)恰恰追求的是個(gè)性化、獨(dú)特化，即使有好山好水，也不一定有好的旅游地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景范文第4篇

【關(guān)鍵詞】借殼上市 京藍(lán)科技 重組

一、案例

2014年6月18日，京藍(lán)控股與天倫控股簽署《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，協(xié)議受讓天倫控股持有的天倫置業(yè)3000萬(wàn)股，轉(zhuǎn)讓總價(jià)合計(jì)3.5億元，并在當(dāng)年7月17日辦理完成過(guò)戶(hù)手續(xù)，占總股本的18.65%，成為黑龍江天倫置業(yè)股份有限公司第一大股東。原控股股東天倫控股持股8%，為公司第二大股東，實(shí)際控制人由張國(guó)明變更為梁輝。

該事項(xiàng)屬于非上市公司通過(guò)收購(gòu)上市公司股份達(dá)到控股地位，從而獲得對(duì)上市公司殼的控制權(quán)，上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓之后，代碼為“000711”的股票，由“天倫置業(yè)”更名為“京藍(lán)科技”。

二、重組經(jīng)過(guò)及相關(guān)收益分析

京藍(lán)控股成立于2013年10月，主營(yíng)業(yè)務(wù)是投資管理等，由于公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，截至2013年12月31日，公司財(cái)務(wù)報(bào)表中資產(chǎn)總計(jì)為4887.2千萬(wàn)元，負(fù)債總數(shù)為3.6萬(wàn)元，其資產(chǎn)主要由所有者投入的資本構(gòu)成，負(fù)債率較低，而公司并沒(méi)有收入，虧損116.4萬(wàn)元，可見(jiàn)成立時(shí)間短，且無(wú)法滿(mǎn)足連續(xù)盈利三年的要求，公司想要進(jìn)入資本市場(chǎng)，借殼是首選。選擇000711，京藍(lán)控股給出的理由是看好天倫置業(yè)的未來(lái)發(fā)展前景及長(zhǎng)期投資價(jià)值，將通過(guò)進(jìn)一步資本運(yùn)作，優(yōu)化資源配置，全面提升天倫置業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，與全體股東特別是中小投資者分享天倫置業(yè)未來(lái)發(fā)展所創(chuàng)造的價(jià)值。而就天倫置業(yè)本身來(lái)講，其本身是民企，且具有市值小、股價(jià)較低同時(shí)業(yè)績(jī)不佳等特點(diǎn)，適合作為殼資源。

京藍(lán)控股在協(xié)議受讓天倫置業(yè)股份時(shí)，每股價(jià)格是11.68元，而公司因相關(guān)事宜停牌之前最后一天的收盤(pán)價(jià)僅為6.47元，相當(dāng)于溢價(jià)80%來(lái)獲得一家上市公司的控制權(quán)，明顯的溢價(jià)受讓股權(quán)部分為1.56億元。借殼時(shí)溢價(jià)支付的投資能否收回，一方面源于資本市場(chǎng)對(duì)該事件的反應(yīng)，另一方面源于公司重組之后的經(jīng)營(yíng)情況是否改善。重組之后復(fù)牌，000711的股價(jià)整體保持著上升的趨勢(shì)，最高達(dá)到每股28元，是自天倫置業(yè)上市以來(lái)的最高價(jià)。如果以每股28元來(lái)衡量借殼上市后原股東所持股份價(jià)值的增值，價(jià)值共計(jì)2.77億元。而借殼費(fèi)用的本質(zhì)可以認(rèn)為是殼公司控制人從借殼中獲得的利益，是轉(zhuǎn)讓殼公司控制權(quán)的隱形對(duì)價(jià)。結(jié)合上述計(jì)算過(guò)程，可以得出京藍(lán)控股借殼天倫置業(yè)會(huì)使得公司有超過(guò)4億元的利益，一方面是受讓股份時(shí)支付的明顯的溢價(jià)部分，另一方面是由于公司進(jìn)行股權(quán)受讓以及各種資本運(yùn)作的行動(dòng)形成的市值的增加。可見(jiàn)，資本市場(chǎng)給出的反應(yīng)是認(rèn)可公司的重組，公司的原股東由于這次重組而受益，但是運(yùn)營(yíng)情況如何還需要繼續(xù)分析。

三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況面臨危機(jī)

公司2012年微利219.87萬(wàn)元，2013年及2014年都虧損千萬(wàn)以上，按照規(guī)定，公司從2015年3月11日開(kāi)始正式實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示。從2015年前三季度的凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)來(lái)看，已經(jīng)虧損5.46億元，虧損額是2014年同期的17倍左右，公司在面臨暫停上市的巨大壓力下，為了保殼，2015年采取了一系列行動(dòng)。

四、“保殼”措施

（一）“定增”預(yù)案未通過(guò)，又施“剝離”

2014年8月，京藍(lán)科技公布定增預(yù)案，擬向京藍(lán)控股、盈創(chuàng)嘉業(yè)等五名特定對(duì)象以不低于5.88元每股定增不超過(guò)2.38億股，募資總額不超過(guò)14億元，用于收購(gòu)遠(yuǎn)江信息等項(xiàng)目，意圖切入智慧城市領(lǐng)域。其中，上市公司控股股東京藍(lán)控股及其一致行動(dòng)人盈創(chuàng)嘉業(yè)擬合計(jì)斥資9億元參與認(rèn)購(gòu)。因北京楊樹(shù)創(chuàng)投持有遠(yuǎn)江信息18.92%股權(quán)，而楊樹(shù)創(chuàng)投的實(shí)際控制人也是梁輝，此次定增募資收購(gòu)股權(quán)其實(shí)已構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。而就在完成易主，并推出定增預(yù)案的同時(shí)，京藍(lán)科技還宣布終止向廣東恒健投資控股有限公司出售子公司的重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)，說(shuō)明其資本運(yùn)作的方式變化很大。不過(guò)，此次定增最終未能通過(guò)證監(jiān)會(huì)審核，在2015年4月被否決。定增失敗之后，京藍(lán)科技選擇通過(guò)剝離已經(jīng)無(wú)法給企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)當(dāng)期收益的增加，避免暫停上市。

（二）京藍(lán)重組，擬出售部分資產(chǎn)及子公司，集中資源發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)

從2015年6月24日到9月30日，停牌三個(gè)多月的京藍(lán)科技宣布重組方案：公司擬將除尚未支付的吉源煤礦收購(gòu)款以外的商業(yè)地產(chǎn)板塊及煤炭、礦業(yè)板塊的全部資產(chǎn)和負(fù)債剝離出上市公司，交易價(jià)格約4.02億元，由前大股東、現(xiàn)公司二股東天倫控股的控股子公司?？趩?rùn)接手。本次出售資產(chǎn)包括三個(gè)部分：一是除尚未支付的吉源煤礦收購(gòu)款以外，上市公司直接持有的與商業(yè)地產(chǎn)板塊和煤炭、礦業(yè)板塊相關(guān)的資產(chǎn)和負(fù)債：其他應(yīng)收款、投資性房地產(chǎn)、短期借款、應(yīng)付利息及其他應(yīng)付款；二是上市公司持有的商業(yè)地產(chǎn)板塊子公司股權(quán)；三是上市公司持有的煤炭、礦業(yè)板塊子公司股權(quán)。雙方根據(jù)評(píng)估資產(chǎn)確定交易價(jià)格為4.02億元。京藍(lán)科技意圖通過(guò)本次交易，將近幾年利潤(rùn)不斷下滑的主營(yíng)業(yè)務(wù)、發(fā)展前景不明的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)和煤炭、礦業(yè)業(yè)務(wù)剝離，同時(shí)獲得較多現(xiàn)金，有利于公司集中資源發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)，開(kāi)拓信息系統(tǒng)集成服務(wù)、計(jì)算機(jī)軟硬件及輔助設(shè)備銷(xiāo)售、綠色智慧城市規(guī)劃建設(shè)和投資運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)，提高公司盈利能力。

（三）停牌延期，重組繼續(xù)

既然上述措施并不能夠保證公司彌補(bǔ)前三季度的虧損，京藍(lán)科技還需要采取其他的措施以爭(zhēng)取盈利。公司于11月18日再次停牌，擬向?yàn)趿荣?gòu)買(mǎi)其合計(jì)持有的內(nèi)蒙古沐禾金土地節(jié)水工程設(shè)備有限公司100%股權(quán)，同時(shí)募集配套資金。且初步定于12月18日復(fù)牌。但是公司在2015年12月16日公告稱(chēng)，該重組事項(xiàng)將要延期兩個(gè)月，原因是中介機(jī)構(gòu)要開(kāi)展盡職調(diào)查等工作以及合作雙方繼續(xù)就具體條款的進(jìn)行協(xié)商。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景范文第5篇

星湖商業(yè)板塊由星湖街區(qū)和星湖101廣場(chǎng)兩個(gè)項(xiàng)目組成，主要是為南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)提供商業(yè)配套服務(wù)。星湖街區(qū)由24棟明清風(fēng)格建筑組成，是一條以餐飲、休閑為主的商業(yè)街。業(yè)態(tài)主要涵蓋了星級(jí)酒店、商務(wù)酒店、大型主力餐飲、品牌連鎖餐飲、高檔洗浴休閑會(huì)所、足療保健、KTV娛樂(lè)等。星湖101廣場(chǎng)則以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，由8棟單體建筑構(gòu)成，其中4棟為時(shí)尚動(dòng)感的商業(yè)建筑體，1棟為高101米的5A級(jí)寫(xiě)字樓，3棟為精裝酒店式公寓樓。整個(gè)廣場(chǎng)設(shè)有親水主題的水景和層疊的垂直景觀，并辟有兩處風(fēng)格各異的廣場(chǎng)，建有屋頂公園和連廊設(shè)計(jì)形成的空中綠色走廊。該項(xiàng)目通過(guò)環(huán)境、建筑及裝飾的獨(dú)特風(fēng)格，營(yíng)造出別致多樣的休閑消費(fèi)場(chǎng)所，成為南通第一個(gè)真正意義上集休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物、商務(wù)、辦公、旅游、文化為一體的“一站式”體驗(yàn)消費(fèi)中心和商業(yè)旗艦。2011年，星湖街區(qū)和星湖101廣場(chǎng)一起被江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳評(píng)為“江蘇省高品質(zhì)城市空間示范項(xiàng)目”。在最近揭曉的南通市首屆“濠河杯”優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)評(píng)選中，這兩個(gè)項(xiàng)目又雙雙榮獲商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)“優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)”綜合大獎(jiǎng)。

二、如何看待商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)

從星湖商業(yè)板塊開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的成功實(shí)踐中可以看出，商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)是一個(gè)具有良好發(fā)展前景和發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)，但是潛力并不一定等于機(jī)會(huì)，機(jī)會(huì)只屬于堅(jiān)持持續(xù)運(yùn)營(yíng)的決策者和建設(shè)者，屬于有專(zhuān)業(yè)判斷力、執(zhí)行力的戰(zhàn)略投資人和執(zhí)行人，這就要求商業(yè)地產(chǎn)必須盡快從傳統(tǒng)單一的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值提升模式轉(zhuǎn)變，從開(kāi)發(fā)時(shí)代向運(yùn)營(yíng)時(shí)代轉(zhuǎn)變。

為了實(shí)現(xiàn)上述轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投資者需要強(qiáng)化三種認(rèn)識(shí)。一是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值認(rèn)識(shí)要深化，要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)價(jià)值和商業(yè)運(yùn)營(yíng)技術(shù)的研究和分析，適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)向運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)變，使開(kāi)發(fā)、招商和運(yùn)營(yíng)之間保持互通和互助能力；二是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)質(zhì)認(rèn)識(shí)要深化，商業(yè)地產(chǎn)的投資目標(biāo)上應(yīng)盡快從單純的地產(chǎn)產(chǎn)品向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值提升型產(chǎn)品轉(zhuǎn)變，只有實(shí)現(xiàn)了這樣的轉(zhuǎn)變，才能更加準(zhǔn)確地反映商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合性、專(zhuān)業(yè)性、商用性、持續(xù)性、經(jīng)營(yíng)性、增值性的六大特征；三是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)理解要深化，要變追求短期房產(chǎn)銷(xiāo)售利潤(rùn)為商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)回報(bào)和長(zhǎng)期物業(yè)回報(bào)，切實(shí)扭轉(zhuǎn)商業(yè)地產(chǎn)是暴利行業(yè)的誤區(qū)。

依據(jù)目前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，筆者認(rèn)為只有從政府和企業(yè)層面嚴(yán)格商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和專(zhuān)業(yè)操作程序，在一定的原則前提下確定好專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)、招商和運(yùn)營(yíng)的邏輯序列，才能確保城市建設(shè)與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間的和諧關(guān)系。

1.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一定要符合城市發(fā)展的總體目標(biāo)

一方面，商業(yè)地產(chǎn)是城市發(fā)展中最為活躍的元素之一，是需要不斷改善和提高的商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，也是城市再開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略承擔(dān)者。商業(yè)地產(chǎn)與城市長(zhǎng)期性、持續(xù)性發(fā)展特征具有相結(jié)合的內(nèi)在機(jī)理，城市開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略應(yīng)堅(jiān)持“以城建商、以商興城”，把商業(yè)地產(chǎn)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施極為重要的組成部分來(lái)進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，切實(shí)做到政府調(diào)控和專(zhuān)業(yè)完善并重。我們必須看到，商業(yè)地產(chǎn)與城市發(fā)展之間存在“雙刃劍”的特殊關(guān)系，促進(jìn)意義與破壞風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)存在。因此商業(yè)地產(chǎn)投資必須緊貼城市規(guī)劃的要求，而城市規(guī)劃也要通過(guò)其他公用設(shè)施的建設(shè)，來(lái)助力經(jīng)過(guò)嚴(yán)格規(guī)劃和專(zhuān)業(yè)評(píng)估的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。在這一點(diǎn)上，星湖商業(yè)板塊的開(kāi)發(fā)和建設(shè)就完全遵循了這樣的原則。

另一方面，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須在城市功能指導(dǎo)下實(shí)施開(kāi)發(fā)規(guī)劃，其功能布局應(yīng)與城市功能布局相協(xié)調(diào)，并與城市的招商引資形成統(tǒng)籌關(guān)系，與城市環(huán)境、商業(yè)、交通的改善相協(xié)調(diào)。在進(jìn)行星湖商業(yè)板塊的前期市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，筆者曾發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)不少地方的商業(yè)地產(chǎn)面臨較為普遍的一個(gè)問(wèn)題就是，政府在城市新區(qū)建設(shè)中強(qiáng)調(diào)更多的是建筑本身，而對(duì)招商統(tǒng)籌的重視程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，這是造成很多地方“有場(chǎng)無(wú)商”的主要原因。因此，星湖商業(yè)板塊在開(kāi)發(fā)建設(shè)中，從一開(kāi)始就把招商引資作為重中之重的工作來(lái)抓。借助開(kāi)發(fā)區(qū)多年來(lái)內(nèi)引外聯(lián)的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)大范圍的預(yù)招商工作，盡力做到相對(duì)準(zhǔn)確地確定主要商業(yè)店鋪的具置、面積及相關(guān)建筑要求，進(jìn)而通過(guò)合理的規(guī)劃布局，確保提供給入駐商業(yè)合理有序的營(yíng)業(yè)環(huán)境及舒適的購(gòu)物環(huán)境，最大限度地保證入駐商業(yè)對(duì)消費(fèi)者的吸引力及店鋪間的人流共享。

2.在商業(yè)與地產(chǎn)的關(guān)系上，應(yīng)以社會(huì)消費(fèi)力為基礎(chǔ)，與生活方式改善相協(xié)調(diào)

商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)于商業(yè)店鋪，商業(yè)店鋪服務(wù)于消費(fèi)者。消費(fèi)者客觀的消費(fèi)類(lèi)別及總量的確定決定了商業(yè)店鋪的類(lèi)別及總量。具有特色高質(zhì)量的商業(yè)才能在更大范圍內(nèi)吸引消費(fèi)者。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須以長(zhǎng)期投資回報(bào)為目標(biāo)，并與其他形式的投資回報(bào)相協(xié)調(diào)，杜絕暴利行業(yè)的理解。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也要密切關(guān)注商業(yè)零售業(yè)、服務(wù)業(yè)和消費(fèi)力的變化，關(guān)注入駐商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率、承租能力，并以此為依據(jù)調(diào)整自身的開(kāi)發(fā)、招商和運(yùn)營(yíng)策略，從而滿(mǎn)足市場(chǎng)消費(fèi)、零售企業(yè)拓展以及投資者資產(chǎn)管理的需要。只有把握好上述商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的各項(xiàng)基礎(chǔ)條件和專(zhuān)業(yè)條件，商業(yè)地產(chǎn)的金融合作才能收到實(shí)際效果，金融機(jī)構(gòu)也才能真正對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生直接的資金支持和資金拉動(dòng)。

3.專(zhuān)業(yè)化的商業(yè)經(jīng)營(yíng)與個(gè)性化的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)緊密結(jié)合

商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)中的“高科技產(chǎn)品”，需要遵循專(zhuān)業(yè)化的程序和邏輯序列，核心的要求是一切從商業(yè)運(yùn)營(yíng)出發(fā)。首先，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值取決于開(kāi)發(fā)、招商、運(yùn)營(yíng)的統(tǒng)籌能力，應(yīng)該形成招商持續(xù)改善的業(yè)務(wù)過(guò)程，使招商成為商業(yè)運(yùn)營(yíng)的組成部分。其次，商業(yè)地產(chǎn)所具有的六大特征都與租戶(hù)組合及其經(jīng)營(yíng)狀況有直接的關(guān)聯(lián)，所以商業(yè)地產(chǎn)要“經(jīng)營(yíng)好租戶(hù)關(guān)系”。同時(shí)，在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中，我們需要遵循“在市場(chǎng)定位下以運(yùn)營(yíng)為先導(dǎo)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃”，以長(zhǎng)期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)體系為基準(zhǔn)，確定合理的商業(yè)組合，根據(jù)商戶(hù)的需要開(kāi)發(fā)物業(yè)，以創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)增進(jìn)租戶(hù)銷(xiāo)售和利潤(rùn)增長(zhǎng)，這是提高商業(yè)地產(chǎn)成功率的專(zhuān)業(yè)條件。

以星湖101廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)為例，其采用了全盤(pán)持有的現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，設(shè)有商業(yè)管理公司，擁有自己的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，聘請(qǐng)了專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司，力爭(zhēng)達(dá)到5A級(jí)物業(yè)管理水平。廣場(chǎng)引入了ERP（企業(yè)信息管理）商業(yè)管理系統(tǒng)，引領(lǐng)南通市現(xiàn)代商業(yè)管理的潮流。星湖101廣場(chǎng)還重金聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)公司免費(fèi)給入駐商家做店招、燈光設(shè)計(jì)，保證商業(yè)街的景觀和燈光的設(shè)計(jì)效果，重金聘請(qǐng)商業(yè)與文化活動(dòng)策劃公司，不間斷地舉行商業(yè)推介活動(dòng)，實(shí)施營(yíng)造品牌工作，有效提升了項(xiàng)目的整體商業(yè)價(jià)值。