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商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析范文第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 現(xiàn)狀 發(fā)展 趨勢(shì)

伴隨著經(jīng)濟(jì)的改革，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有了飛速的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了很大的作用。但是我們也要看到，受各種不利因素影響和制約，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中同時(shí)也會(huì)存在一些比較突出的難以解決的問題。對(duì)此，國(guó)家曾幾次出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)控，雖然這些政策起到了很好的作用，但也有不少問題沒有解決好。

1、房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀和問題

經(jīng)過十多年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)度過了市場(chǎng)化初級(jí)階段，基本上完成了市場(chǎng)化進(jìn)程?，F(xiàn)在的市場(chǎng)在產(chǎn)品供給和企業(yè)"市場(chǎng)類型和消費(fèi)者"產(chǎn)品和科技進(jìn)步等方面都呈現(xiàn)出不同的特征。

（1）現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)是構(gòu)架起土地市場(chǎng)與銷售市場(chǎng)的一道橋梁，沒有房地產(chǎn)開發(fā)，自然也就談不上銷售。有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)清晰地顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)成為固定資產(chǎn)投資的一個(gè)很重要組成部分，且所占份額不斷加大，在國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有越來(lái)越重要的地位。從2000年到現(xiàn)在，如果我們把全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額與固定投資總額作一下比較的話，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度要明顯快于固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重也在不斷加大，這一點(diǎn)顯得越來(lái)越明顯。

房?jī)r(jià)收入比就世界各國(guó)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)廣泛使用的判斷房地產(chǎn)價(jià)格的重要指標(biāo)。世界銀行普遍認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)是5：l，聯(lián)合國(guó)確定的標(biāo)準(zhǔn)一般是3：1，日本則是4：1，美國(guó)所占比例是3：1，而在中國(guó)，據(jù)初步測(cè)算，這一比例嚴(yán)重失去平衡，大約在10～15：1。一般說(shuō)來(lái)，住房消費(fèi)超過收入30%的家庭，我們就可以說(shuō)是過度負(fù)擔(dān)。我國(guó)主流媒體的一項(xiàng)調(diào)查顯示，目前，32.9%的購(gòu)房者購(gòu)房月供已占到月收入總和的50%以上，這些已大大超過國(guó)際上公認(rèn)的住房警戒線，應(yīng)引起我們的重視。

住房消費(fèi)上也存在一些問題，消費(fèi)者與消費(fèi)者之間買賣房產(chǎn)和房產(chǎn)商品的投機(jī)性趨勢(shì)在不斷加大。很多人買房是為了投機(jī)，而不是為了居住，這就造成我國(guó)部分地區(qū)房屋空置率居高不下，已大大高于15%的警戒線。截至2010年4月，我國(guó)空置一年以上的住房超過50%，就不良資產(chǎn)而言，居我國(guó)各行業(yè)之首。

（2）問題

我國(guó)的房地產(chǎn)金融 信貸風(fēng)險(xiǎn)在不斷增加。這具體表現(xiàn)在，部分房地產(chǎn)開發(fā)商在購(gòu)買土地開發(fā)的過程中，自籌方面的資金有些不足，為了籌資，于是千方百計(jì)從銀行取得貸款，這樣就會(huì)一定程度上導(dǎo)致銀行的金融信貸風(fēng)險(xiǎn)不斷擴(kuò)大。有的個(gè)人則是利用銀行提供的個(gè)人購(gòu)房貸款，購(gòu)買多套住房，從而囤積房源，對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行炒作，這也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)泡沫的產(chǎn)生，從而加劇信貸風(fēng)險(xiǎn)。

縱觀我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展歷程，在每一次房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫背后，都是由于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展而催生的?，F(xiàn)在，中國(guó)經(jīng)濟(jì)受到金融危機(jī)影響之后，經(jīng)濟(jì)開始全面復(fù)蘇，這也會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)的進(jìn)一步繁榮。隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇發(fā)展，這樣就會(huì)對(duì)工業(yè)用地、寫字樓物業(yè)的需求有所增加，市場(chǎng)需求就會(huì)受到更大刺激；同時(shí)，伴隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，人民的收入會(huì)不斷增加，使得這些潛在的對(duì)住房的需求逐步轉(zhuǎn)為實(shí)際有效需求，影響著人們的購(gòu)房需求。

在獲取國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)時(shí)有違規(guī)現(xiàn)象發(fā)生，就是在出賣土地方面，也存在濫用土地資源、非法侵占農(nóng)業(yè)用地，這樣就會(huì)致使房地產(chǎn)開發(fā)加快。尤為嚴(yán)重的是，有的開發(fā)商使用暗箱操作的手法，通過種種方式，低價(jià)獲得國(guó)有土地使用權(quán)，造成土地資產(chǎn)的不斷流失，擾亂了法律框架下的招標(biāo)購(gòu)地秩序，助長(zhǎng)了行賄受賄不正常的風(fēng)氣，更重要的是損壞國(guó)家的土地儲(chǔ)備，進(jìn)而危害整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

2、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

企業(yè)逐步走向民營(yíng)化。近幾年來(lái)，由于我國(guó)買方市場(chǎng)的全面形成，其他實(shí)業(yè)領(lǐng)域投資機(jī)會(huì)越來(lái)越少，而房地產(chǎn)領(lǐng)域相對(duì)來(lái)說(shuō)則機(jī)會(huì)大、獲利高，加上政府的一系列鼓勵(lì)措施，所以吸引了許多在其他領(lǐng)域積累了一定資金實(shí)力的民營(yíng)企業(yè)家轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)。國(guó)有企業(yè)由于體制和機(jī)制以及歷史遺留問題等深層次原因，往往在競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)，發(fā)展相對(duì)緩慢。

實(shí)現(xiàn)法制化正規(guī)化。制度化是企業(yè)發(fā)展規(guī)模化，民營(yíng)化的制度基礎(chǔ)和保障，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)外制度的建設(shè)是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的未來(lái)趨勢(shì)。未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，完善企業(yè)內(nèi)部的管理制度、激勵(lì)制度、用人制度和財(cái)務(wù)制度等。企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)行和組織建設(shè)及企業(yè)的外部環(huán)境和行業(yè)管理也都將進(jìn)一步向制度化、規(guī)范化方向發(fā)展。

行業(yè)發(fā)展追求專業(yè)化和品牌化。目前，我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)既做房地產(chǎn)，又作地產(chǎn)，而且不分檔次、不分區(qū)位、不分用途，什么項(xiàng)目都做。更有開發(fā)企業(yè)提供“ 一條龍”式的服務(wù)，即材料銷售、建筑施工、裝飾裝修、物業(yè)管理都自己做，甚至包括了中介、設(shè)計(jì)，企業(yè)向大而全、小而全發(fā)展。品牌是一個(gè)企業(yè)的實(shí)力、產(chǎn)品質(zhì)量、管理水平等指標(biāo)的綜合體現(xiàn)，以核心競(jìng)爭(zhēng)力和綜合素質(zhì)的外部表現(xiàn)，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然產(chǎn)物。

3、改變房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的應(yīng)對(duì)措施

稅制結(jié)構(gòu)要盡量簡(jiǎn)單、明確、確定。一個(gè)明確的稅制可以讓房地產(chǎn)投資者更放心地投資，因?yàn)槊鞔_稅制可以幫助房地產(chǎn)投資者在作可行性研究的時(shí)候，準(zhǔn)確地估算這些支出。稅制也要簡(jiǎn)單，對(duì)于各種稅項(xiàng)要根據(jù)其內(nèi)在聯(lián)系和計(jì)征方便與否，加以歸類和合并。當(dāng)前應(yīng)解決有些地方房地產(chǎn)稅不統(tǒng)一的問題。另外，稅制還要保持相對(duì)穩(wěn)定，不能朝令夕改，不能隨意增加，以體現(xiàn)稅收的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，當(dāng)然穩(wěn)定并不等于一成不變，在稅制不變動(dòng)的前提下，稅率應(yīng)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作動(dòng)態(tài)調(diào)整。

（1）必須從以前簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)和全程運(yùn)營(yíng)

商業(yè)地產(chǎn)的操作成功，最重要的是前期定位規(guī)劃，及后期的運(yùn)營(yíng)管理，至于中間環(huán)節(jié)的招商是非常簡(jiǎn)單的。因此，中小型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在戰(zhàn)略方針制定的早期，就必須意識(shí)到：需要花大力氣鎖定長(zhǎng)期的商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)操盤團(tuán)隊(duì)，或者建立自己的商業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)。讓專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)操盤團(tuán)隊(duì)參與整個(gè)企業(yè)的前期項(xiàng)目地塊價(jià)值評(píng)估、項(xiàng)目市場(chǎng)定位、策劃規(guī)劃、設(shè)計(jì)施工、招商運(yùn)營(yíng)、資本運(yùn)作等階段。

（2）要從以前靠關(guān)系拿地轉(zhuǎn)向靠成功商業(yè)模式拿地

在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)大家都知道很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在起家的地區(qū)都有相當(dāng)?shù)娜嗣}關(guān)系，在拿地方面自然也就有一些獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。不過我們也真實(shí)的看到在近幾年與大開發(fā)商的角逐中，無(wú)論是實(shí)力、品牌、資金等方面都占下風(fēng)。僅有的地方關(guān)系優(yōu)勢(shì)，并不能確保其成功拿地。

（3）必須從以銷售為主要目的轉(zhuǎn)向以經(jīng)營(yíng)增值為主要目的

在中國(guó)很多的中小型房地產(chǎn)開發(fā)商，由于資金鏈的壓力，往往采用各種手段，進(jìn)行商鋪銷售以回籠資金。雖然近年由于通貨膨脹及投資渠道窄等現(xiàn)狀不少項(xiàng)目的商鋪銷售形勢(shì)還不錯(cuò)，但單單只顧銷售的方式，必然很難顧及未來(lái)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，無(wú)論對(duì)開發(fā)商的企業(yè)品牌、項(xiàng)目的發(fā)展命運(yùn)，都是非常不利的。必須以通過專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理來(lái)獲取穩(wěn)定增長(zhǎng)的現(xiàn)金流，從而帶動(dòng)項(xiàng)目和周邊地價(jià)的增值為主要策略。

【總結(jié)】

從總體上講，我國(guó)的房地產(chǎn)形勢(shì)看好，房地產(chǎn)企業(yè)有較好的生存環(huán)境。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)要在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，牢牢把握好市場(chǎng)開發(fā)方向，提高自身素質(zhì)，與時(shí)俱進(jìn)，把握機(jī)遇，才能出其不意，戰(zhàn)勝對(duì)手，立于不敗之地。還必須有國(guó)家政策的正確指導(dǎo)、政府部門的大力配合，以及政府與企業(yè)對(duì)消費(fèi)者需求的準(zhǔn)確把握及合理引導(dǎo)。

【參考文獻(xiàn)】

巴曙松；王淼，《房地產(chǎn)企業(yè)需要個(gè)性化的融資模式》，載于《中國(guó)房地信息》，2006.4