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房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)管理辦法范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 評(píng)估產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀趨勢(shì)

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

前言

房地產(chǎn)評(píng)估作為一個(gè)新興的行業(yè)在國家的支持下快速發(fā)展起來。房地產(chǎn)評(píng)估師的考試制度和資格認(rèn)證制度為房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)，盡管房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)得以迅速發(fā)展，但是房地產(chǎn)交易錯(cuò)綜復(fù)雜，中國房地產(chǎn)估價(jià)方面的不足越來越明顯。

一、我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在我國從正式出現(xiàn)到現(xiàn)在只不過十幾年的時(shí)間，但是房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)卻取得了很大的發(fā)展，不管從數(shù)量上、質(zhì)量上、行業(yè)自律上、相應(yīng)法律法規(guī)的配套上，還是與發(fā)達(dá)國家該行業(yè)的對(duì)比上，都有了實(shí)質(zhì)上的提高。但是，畢竟該行業(yè)在我國的發(fā)展歷史還不長，不管在理論方面，還是在實(shí)踐工作的積累方面都存在種種的問題，這些問題阻礙了我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展主要存在以下幾個(gè)問題：

1我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)管理體制不適合行業(yè)健康發(fā)展

目前國外和港臺(tái)房地產(chǎn)評(píng)估的管理體制主要有三種類型：第一種是以德國為代表的政府獨(dú)立管理體制；第二種是以政府為主的管理體制，這種體制實(shí)行政府部門與行業(yè)協(xié)會(huì)組織既定分工，均對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)進(jìn)行管理，但以政府為主進(jìn)行管理，代表國家是德國；第三種是以行業(yè)自律為主的管理體制，主要代表國家或地區(qū)是英國和我國的香港特別行政區(qū)。我國目前的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)管理體制是“政府主管、協(xié)會(huì)自律管理”。政府扮演了相當(dāng)重要的角色，行業(yè)自律是政府推動(dòng)下的行業(yè)的自律，而不是自發(fā)的行業(yè)自律。國外及我國港臺(tái)地區(qū)的管理模式是以人員管理為主，是通過約束評(píng)估人員的行為來約束評(píng)估機(jī)構(gòu)的行為的；而我國是以機(jī)構(gòu)管理為主，寄希望通過約束評(píng)估機(jī)構(gòu)的行為來約束評(píng)估人員的行為。這造成了目前我國評(píng)估市場的紊亂，評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)為了爭奪客戶，而無原則的一味滿足客戶的需求，嚴(yán)重影響了估價(jià)行業(yè)的形象，并且導(dǎo)致了行業(yè)間的惡性競爭。據(jù)調(diào)查，十年前評(píng)估收費(fèi)一般為國家收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的80%，但近年來，已經(jīng)降低到國家標(biāo)準(zhǔn)的20~30%，甚至更低。

2法律法規(guī)體系不健全，且現(xiàn)有法規(guī)涉及范圍狹小，限制房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展

當(dāng)前我國雖然已經(jīng)形成了以《城市房地產(chǎn)管理法》為基礎(chǔ)，由《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》等規(guī)章組成，以房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)兩項(xiàng)行政許可為核心的房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)體系?，F(xiàn)存法制體系對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員的管理進(jìn)行了規(guī)定，但相關(guān)的實(shí)施細(xì)則還沒有，針對(duì)征稅評(píng)估、企業(yè)改制評(píng)估、拍賣評(píng)估等不同用途的評(píng)估相關(guān)規(guī)定也沒有。另外，我國現(xiàn)有的評(píng)估行業(yè)的法規(guī)在評(píng)估技術(shù)活動(dòng)的制度上，僅限于房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)性鑒定制度，房地產(chǎn)原評(píng)估制度，或者房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的規(guī)則，即只注重約束房地產(chǎn)評(píng)估人員進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性鑒證的行為，這實(shí)際上是從本質(zhì)上把我國房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)限制在一個(gè)比較狹小的執(zhí)業(yè)范圍。

3在評(píng)估機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員準(zhǔn)入制度上存在問題

國外和我國港臺(tái)地區(qū)對(duì)評(píng)估人員的準(zhǔn)入制度要求非常的嚴(yán)格，并且對(duì)這些制度執(zhí)行也相當(dāng)?shù)挠辛?。因?yàn)榉康禺a(chǎn)評(píng)估行業(yè)是一個(gè)專業(yè)性要求相當(dāng)?shù)母撸瑢?duì)于估價(jià)師的綜合素質(zhì)要求相當(dāng)高的一個(gè)行業(yè)。而我國雖然也在人員準(zhǔn)入上有些進(jìn)入壁壘，但是相對(duì)來講要求不夠高，執(zhí)行力度也不夠，這造成了我國評(píng)估人員整體專業(yè)性不強(qiáng)，整體素質(zhì)不高，不能滿足評(píng)估行業(yè)的要求。

4房地產(chǎn)評(píng)估方法，沒有考慮外部性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響的問題

我國房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在市場競爭中目前還處于劣勢(shì)，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)還很不規(guī)范，這就使得房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)沒有大量的財(cái)力和精力去提高房地產(chǎn)評(píng)估方法，去仔細(xì)地研究現(xiàn)有的評(píng)估方法。當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估的方法主要有市場比較法、收益法、成本法，其次還有假設(shè)開發(fā)法、殘余法、利潤法、分配法等，這些方法其實(shí)都是三個(gè)主要方法的派生。基本的三個(gè)基本估價(jià)方法都是對(duì)房地產(chǎn)公平市場價(jià)值的一種推斷，基本上是從房地產(chǎn)本身的特性出發(fā)，如房屋的設(shè)計(jì)、位置、朝向、樓層景觀等，按照房地產(chǎn)本身特征給予消費(fèi)者的效用進(jìn)行估價(jià)，即從內(nèi)部效用來估價(jià)房地產(chǎn)。不過，在房地產(chǎn)評(píng)估中除注意內(nèi)部效用外，還要重視其經(jīng)濟(jì)外部性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)外部性可為房地產(chǎn)消費(fèi)者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身的特征帶來的，故稱外部效用。為了房地產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果盡可能的做到公平、公正、合理，就要充分地考慮房地產(chǎn)評(píng)估的內(nèi)部性和外部性。

二、促進(jìn)我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)健康發(fā)展的對(duì)策建議

1完善我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)管理體制

中國要找到一種好的管理體制，需要結(jié)合中國的歷史情況和我國房地產(chǎn)評(píng)估起源和發(fā)展的歷史情況，建立中國特色的管理體制，從而充分發(fā)揮管理的作用。

2改變現(xiàn)有的管理模式，推進(jìn)以人員管理為主的管理模式

目前，我國實(shí)行的是通過管理機(jī)構(gòu)來管理人員，實(shí)踐證明這是一種低效率的管理模式，通過上文的分析和國際上的情況來看，把房地產(chǎn)評(píng)估管理模式轉(zhuǎn)為以人員管理為主，通過加大評(píng)估人員的責(zé)任，來規(guī)范評(píng)估人員的行為，并進(jìn)而規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)的行為，從而達(dá)到規(guī)范整個(gè)評(píng)估行業(yè)目的。

3完善法律法規(guī)體系的建立，并且法律法規(guī)的建設(shè)要有利于房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的各個(gè)方面的法律法規(guī)都不太健全，某些領(lǐng)域甚至是空白的。為了我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)能夠健康的發(fā)展，應(yīng)該頒布相關(guān)的一些法律規(guī)范，從而解決房地產(chǎn)評(píng)估的管理問題，實(shí)行統(tǒng)一管理；解決房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的競爭問題，實(shí)現(xiàn)真正的政企分開，使評(píng)估行業(yè)健康有序地競爭；解決房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德不高問題，提高房地產(chǎn)估價(jià)師的責(zé)任感和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；解決房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果客觀合理問題，規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估方法和程序。

4提高房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的準(zhǔn)入壁壘，并且要嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入方面的制度

現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的準(zhǔn)入限制還比較低，準(zhǔn)入要求應(yīng)該更加的嚴(yán)格，從源頭控制好房地產(chǎn)評(píng)估師的質(zhì)量。具體措施有：第一，提高報(bào)考的學(xué)歷要求，房地產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)該有相當(dāng)高的綜合素質(zhì)，那么要進(jìn)入該行業(yè)，至少應(yīng)該具備大學(xué)本科以上學(xué)歷；第二，嚴(yán)格注冊(cè)制度，目前我國的注冊(cè)制度相對(duì)來說還是比較高的，但是執(zhí)行的力度不夠，沒有起到注冊(cè)制度應(yīng)該起的作用，所以要嚴(yán)格注冊(cè)制度；第三，提高考試的難度等，如擴(kuò)大相關(guān)知識(shí)的考試，實(shí)行定量錄取等。

5借鑒和引入國際先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)和管理理念

在國外和港臺(tái)地區(qū)，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)已經(jīng)相當(dāng)成熟了，并且也在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中發(fā)揮了應(yīng)有的作用。結(jié)合他們的成功經(jīng)驗(yàn)和我國的具體國情是我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)得以發(fā)展的可行路線。為此，我國房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)應(yīng)盡快與國際接軌，發(fā)揮其應(yīng)該發(fā)揮的作用，為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出貢獻(xiàn)。

結(jié)束語

隨著住房制度改革的進(jìn)一步深化，帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)緊密相連，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自身發(fā)展提供了廣闊的市場空間，同時(shí)對(duì)估價(jià)提出了更高的要求。但是從現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，估價(jià)的發(fā)展不能完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的要求，還存在一些迫切需要解決的問題，需要認(rèn)真研究并提出解決方案。

參考文獻(xiàn)

[1] 和戰(zhàn)紅.市場法在房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用探究[J]. 現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè). 2011(05)

[2] 韓靜.中國房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問題及對(duì)策研究[J]. 中外企業(yè)家. 2011(22)

房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)管理辦法范文第2篇

管建廷告訴記者，2002年以來，巢湖市房地產(chǎn)管理局按照"打基礎(chǔ)、抓職能、活經(jīng)濟(jì)、促發(fā)展"的工作思路，緊緊圍繞開放搞活，強(qiáng)化行業(yè)規(guī)范，拓展行業(yè)服務(wù)范圍，進(jìn)一步加大管理力度，推動(dòng)巢湖市房地產(chǎn)業(yè)健康快速發(fā)展。

--推進(jìn)了房地產(chǎn)市場的開放搞活。為了給開發(fā)商和廣大市民提供房地產(chǎn)交易平臺(tái)，積極引導(dǎo)住房消費(fèi)，擴(kuò)大企業(yè)品牌，成功地舉辦了巢湖首屆房交會(huì)。3天的房交會(huì)吸引近萬人次購房戶觀摩洽談，現(xiàn)場成交28戶，實(shí)現(xiàn)銷售收入391萬元，達(dá)成意向購房協(xié)議480戶，預(yù)期交易額5300萬元。同時(shí)取消房改房上市限制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場繁榮。

--加大房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范力度。今年以來，巢湖市房地產(chǎn)管理局在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理、房地產(chǎn)市場管理、房屋租賃管理、抵押管理、白蟻防治和房屋安全管理、房地產(chǎn)中介市場管理、物業(yè)管理等各方面都加大了管理力度，適時(shí)開展了全市房屋安全大檢查，開展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場工作，貫徹了《商品房銷售管理辦法》，強(qiáng)化了商品房預(yù)、銷售管理，全面推行了商品房銷售合同示范文本和建立住宅"一書兩證"制度。目前，市開發(fā)企業(yè)商品房銷售已全部納入規(guī)范化軌道，新建商品房預(yù)售領(lǐng)證率達(dá)100％。強(qiáng)化了對(duì)直管公房管理，在低房租、負(fù)擔(dān)重的情況下，完成100余萬元的租金收繳任務(wù)，房租收繳率達(dá)98％，確保了國有資產(chǎn)增值增量。同時(shí)，認(rèn)真開展了物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動(dòng)，規(guī)范了物業(yè)管理行為，促進(jìn)物業(yè)管理市場健康發(fā)展。

--不斷挖潛，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。他們充分發(fā)揮房地產(chǎn)部門自身優(yōu)勢(shì)，廣泛開展了房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)、住房置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行了改制、脫鉤，成立了市惟一一家具有乙級(jí)資質(zhì)的興業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所，為房地產(chǎn)流通，提供公開、公平、公正的交易平臺(tái)。局屬市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍交易中心與省銀橋拍賣公司聯(lián)合注冊(cè)成立了巢湖拍賣分公司，涉足房地產(chǎn)拍賣業(yè)；房地產(chǎn)中介所，同時(shí)積極組織房源，開展周末房市、二手房拍賣廣場等活動(dòng)，促進(jìn)巢湖市二手房市場的繁榮；局屬各單位還利用自身優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)辦了各種不同形式的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，增收創(chuàng)收，以主業(yè)帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)巢湖市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。

--住宅建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)成績喜人。一是完成"東苑新村"10.3萬平方米住宅小區(qū)的建設(shè)，目前已申報(bào)"全省優(yōu)秀住宅小區(qū)"評(píng)選。二是"東苑新村"營業(yè)房銷售4690平方米，"臥龍山莊"住房4500平方米已全部售完。三是"康樂新村"A組住宅小區(qū)銷售171套別墅2幢，目前B組7幢272套2.7萬平方米住宅全部開工。并完成別墅區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)，建成道路、水電、電話、有線電視、路燈等，解決了小區(qū)內(nèi)子女入學(xué)、戶口安置及公交等問題。同時(shí)，新征土地47畝，完成場地平整、勘探、設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)工作。四是總投入2253萬元的西河街改造工程完成，拆遷戶基本安置全部到位。

房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)管理辦法范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 評(píng)估風(fēng)險(xiǎn) 防范

防范房地產(chǎn)抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)金融機(jī)構(gòu)防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)意義重大，防范風(fēng)險(xiǎn)首先得認(rèn)清風(fēng)險(xiǎn)，然后才能防患于未然。

一、房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的內(nèi)涵

房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估是對(duì)抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)向商業(yè)銀行借款擔(dān)保時(shí)，商業(yè)銀行確認(rèn)的用于抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值決定并貸款金額的一項(xiàng)商業(yè)行為，是通過銀行所聘請(qǐng)的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內(nèi)部估價(jià)師，采取保守和謹(jǐn)慎的方式，在考慮到評(píng)估房地產(chǎn)未來出售的可能性，顧及到房地產(chǎn)長期的和持續(xù)的特征、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r，房地產(chǎn)的當(dāng)前用途和可能性的用途改變等條件下，對(duì)房地產(chǎn)的客觀價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的過程。

二、影響房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的因素

（一）政府因素

政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)最主要的是房地產(chǎn)估價(jià)帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中，如果房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會(huì)給金融機(jī)構(gòu)帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。一旦發(fā)生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導(dǎo)致深重危機(jī)以致破產(chǎn)。政府既受到房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的影響又是風(fēng)險(xiǎn)誘因。政策變動(dòng)，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策變動(dòng)都必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。同時(shí)還會(huì)對(duì)估價(jià)方法產(chǎn)生影響，如《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法》、《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》《物權(quán)法》等作為規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的依據(jù)，一旦進(jìn)行修改或其它變動(dòng)，必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估方法產(chǎn)生影響。

（二）估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員因素

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員是抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的直接參與者，是房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的直接誘因，尤其是技術(shù)誘因。房地產(chǎn)估價(jià)都需要詳實(shí)的基礎(chǔ)資料來支撐，豐富的基礎(chǔ)資料是估價(jià)結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實(shí)際評(píng)估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時(shí)期內(nèi)積累下來，比如市場基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價(jià)格分類變動(dòng)指數(shù)等等。此外，估價(jià)報(bào)告的敘述不完善也會(huì)給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員帶來意想不到的后果，有所遺漏或出錯(cuò)便直接導(dǎo)致了估價(jià)結(jié)果的偏差。估價(jià)人員素質(zhì)水平偏低，在一些中小城市的評(píng)估機(jī)構(gòu)中，有一些僅僅通過估價(jià)師考試缺乏實(shí)際估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師，在具體負(fù)責(zé)一項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)在參數(shù)選擇和方法運(yùn)用上存在漏洞，也會(huì)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體因素

其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體有抵押人（借款人）、抵押權(quán)人（銀行）、擔(dān)保人等。每一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體都有可能成為房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的誘因。如，房地產(chǎn)估價(jià)主要是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益的估價(jià)。不同產(chǎn)權(quán)人（抵押人）取得土地使用權(quán)的方式不盡相同，有些企業(yè)為了節(jié)省費(fèi)用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，提供資料不全不實(shí)，在抵押評(píng)估過程中為了自身利益誘使估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員高估房地產(chǎn)抵押價(jià)值以獲取高額貸款。商業(yè)銀行直接以估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值發(fā)放貸款。

三、房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范

（一）規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的程序

一個(gè)規(guī)范有效的估價(jià)程序顯然是有助于估價(jià)的準(zhǔn)確統(tǒng)一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押市場的條件；抵押物是否已經(jīng)設(shè)立抵押；抵押人提交的產(chǎn)權(quán)證明與權(quán)證存根及檔案資料記錄的內(nèi)容是否相符。然后對(duì)權(quán)利狀況、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行客觀確認(rèn)。實(shí)體確認(rèn)包括房屋結(jié)構(gòu)、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權(quán)利確認(rèn)包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利狀況，并與原來確定的權(quán)利狀況進(jìn)行資料對(duì)照和認(rèn)證，檢查與其內(nèi)容是否有異；環(huán)境條件的確認(rèn)包括抵押物所處區(qū)域的商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、衛(wèi)生、交通、生態(tài)等狀況。以上工作為價(jià)格評(píng)估提供基礎(chǔ)材料。最后評(píng)估抵押房地產(chǎn)的正常價(jià)格。

（二）建立健全估價(jià)制度

規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理。實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師資格認(rèn)證，建立初級(jí)、高級(jí)和資深等代表不同估價(jià)水平的房地產(chǎn)估價(jià)師等級(jí)制度；建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師業(yè)績報(bào)告制度；政府對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。

建立和完善估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系。在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)置的一系列保證估價(jià)質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價(jià)業(yè)務(wù)，選擇估價(jià)業(yè)務(wù)開始，一直到項(xiàng)目完成向用戶提供估價(jià)產(chǎn)品―估價(jià)報(bào)告的全過程中，采取一系列的檢驗(yàn)、核查、驗(yàn)證等措施或方法，保證估價(jià)的真實(shí)、可靠、科學(xué)、公正。這需要建立機(jī)構(gòu)適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進(jìn)行必要的職責(zé)劃分，互相約束、互相促進(jìn)，做到職責(zé)分明，利益明確。

（三）提高估價(jià)人員素質(zhì)和估價(jià)技術(shù)

一個(gè)好的估價(jià)師必須參加過足夠多的估價(jià)實(shí)踐，并且對(duì)最新最近的估價(jià)理論知識(shí)有很好的掌握。因此，對(duì)估價(jià)師和估價(jià)人員的后續(xù)教育顯得尤為重要。面對(duì)估價(jià)實(shí)踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學(xué)習(xí)才能克服解決。

（四）商業(yè)銀行提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力

積極的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避應(yīng)該重在事前的預(yù)防而不是事后的補(bǔ)救。目前，銀行在決定對(duì)房地產(chǎn)商是否進(jìn)行開放放貸時(shí)，主要評(píng)估的對(duì)象是房地產(chǎn)商提供的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，按照這種評(píng)估方式，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無力歸還銀行貸款情況時(shí)，銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的辦法是沒收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。這種評(píng)估方式只是在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之后對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的一種補(bǔ)救措施，只能消極被動(dòng)地坐等不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。有鑒于此，商業(yè)銀行應(yīng)該將重心放在項(xiàng)目開發(fā)能力評(píng)估體系的建立健全方面，通過設(shè)定內(nèi)部房地產(chǎn)評(píng)估部，適時(shí)踏勘房地產(chǎn)的宏觀、微觀收益影響因素是否發(fā)生變動(dòng)，房地產(chǎn)的維護(hù)和運(yùn)行情況如何，對(duì)抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值進(jìn)行檢核性評(píng)估，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力。

四、小結(jié)

防范房地產(chǎn)抵押評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，不僅對(duì)于降低金融風(fēng)險(xiǎn)、保證金融安全具有重要意義，同時(shí)也有利于降低評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)估機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，嚴(yán)格按估價(jià)規(guī)范流程操作，不斷提高執(zhí)業(yè)水平，從而有效防范房地產(chǎn)抵押評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

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房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)管理辦法范文第4篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)　金融市場 風(fēng)險(xiǎn)　宏觀調(diào)控

1998年，我國開始實(shí)行住房商品化改革，經(jīng)過十幾年，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了較快發(fā)展，已經(jīng)成為拉動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的“三駕馬車”中的重要力量，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。然而我國房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了過熱的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積過快增加、房價(jià)上漲過快等已經(jīng)成為社會(huì)的熱點(diǎn)問題。尤其是近些年來，我國房市、股市價(jià)格雙雙上漲，加上人民幣升值、海外熱錢紛紛流入，市場投機(jī)氣氛日益濃厚。因此，對(duì)當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和預(yù)判顯得十分必要。

一、房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)形成的機(jī)理分析

根據(jù)系統(tǒng)理論，“風(fēng)險(xiǎn)”是指系統(tǒng)的內(nèi)在本質(zhì)和外部環(huán)境的不確定性所引起的系統(tǒng)實(shí)際產(chǎn)出同預(yù)期目標(biāo)產(chǎn)出之間出現(xiàn)偏離的可能性。房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生受很多因素的影響，如制度、匯率、利率、通貨膨脹以及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。對(duì)于金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，很多學(xué)者都有做過相關(guān)研究，綜合析之，主要有以下幾個(gè)方面。

金融不穩(wěn)定假說。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家、金融不穩(wěn)定論的開創(chuàng)者海曼?明斯基，認(rèn)為資本主義的本性決定了金融體系的不穩(wěn)定，金融危機(jī)及其對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的危害難以避免。這種學(xué)說認(rèn)為金融風(fēng)險(xiǎn)和金融危機(jī)是客觀存在的，它們隨著國民經(jīng)濟(jì)的周期性發(fā)展而變化。如果房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈發(fā)生了斷裂，必將對(duì)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生影響，引起連鎖反應(yīng)，就可能導(dǎo)致金融危機(jī)。

信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的微觀解釋。信息經(jīng)濟(jì)學(xué)派認(rèn)為之所以發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)，信息不對(duì)稱是其一個(gè)重要的原因，這也是信息經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)從微觀上的解釋。在房地產(chǎn)金融市場中，借貸雙方達(dá)成合作一致時(shí)的信息可能是對(duì)稱的，但在后期合同執(zhí)行過程中，如果不去主動(dòng)核查，銀行就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的行動(dòng)信息缺乏應(yīng)有的掌握。房地產(chǎn)開發(fā)商在合同執(zhí)行過程中就可能出于種種動(dòng)機(jī)，隱藏資金使用的真實(shí)信息，追求利潤最大化，沒有采取應(yīng)當(dāng)采取的縮減房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的措施，從而有可能引發(fā)房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)。

貨幣主義解釋。貨幣主義認(rèn)為，金融風(fēng)險(xiǎn)的積累與爆發(fā)是與政府的貨幣政策精密相連的，金融市場的基礎(chǔ)就是國家貨幣政策。根據(jù)這種學(xué)說，如果國家貨幣政策發(fā)生變化，金融業(yè)壓減對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金發(fā)放，房地產(chǎn)行業(yè)就必然會(huì)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問題，從而引發(fā)房地長金融市場風(fēng)險(xiǎn)。

資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)論。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，金融市場風(fēng)險(xiǎn)的顯著表現(xiàn)就是金融資產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)。資產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)在波動(dòng)是形成金融市場風(fēng)險(xiǎn)，引起金融危機(jī)的重要原因。而波動(dòng)性是房地產(chǎn)市場的固有特性。一旦房地產(chǎn)價(jià)格形成泡沫，并最終破滅，購房者就會(huì)調(diào)整預(yù)期，地產(chǎn)價(jià)格急劇下跌，減少各種支出，就必將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退，進(jìn)而使經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定洼加劇。 上述幾種理論對(duì)房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)從不同角度進(jìn)行了分析。結(jié)合我國國情，資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)理論與信息不對(duì)稱理論的解釋更加符合我國現(xiàn)階段的實(shí)際情況。從我國近幾年不斷攀升的房價(jià)，可以預(yù)判如果政府不采取有力措施，房地產(chǎn)市場泡沫必將形成，金融市場風(fēng)險(xiǎn)也將不可避免。

二、我國房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)的研判

所謂房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)，主要是指經(jīng)營房地產(chǎn)市場金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，由于市場、環(huán)境等多種因素而導(dǎo)致其資產(chǎn)、收益及信譽(yù)遭受損失的可能性。通常而言，房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)主要分為信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)以及其他風(fēng)險(xiǎn)。但在我國，房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)主要集中于銀行體系中，究其原因，可以從以下兩個(gè)方面來分析。

1、信貸規(guī)模增長過快

就我國目前房地產(chǎn)市場而言，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源中銀行貸款一般占到60％左右，主要表現(xiàn)為土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款，開發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。如表1所示，1998年，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2028 92億元，經(jīng)過近十年的時(shí)間，2009年為36232億元，是1998年的17 8倍。通過對(duì)比，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增長速度明顯高于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款。

2009年我國信貸資金比2008年增長了36.2％，房地產(chǎn)信貸資金增幅也達(dá)到了39.2％，這也就是在2009年里房價(jià)上漲的重要原因之一。2009年，北京的年生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)占了58％，而美國在發(fā)生次貸危機(jī)之前房地產(chǎn)只占總產(chǎn)值的6％。由此可以看出由于信貸增長過陜而導(dǎo)致房價(jià)上漲，資金集聚房地產(chǎn)市場，加大了房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)，極有可能引發(fā)危機(jī)。

2、銀行系統(tǒng)所面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)與流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，其資金需求特別大。我國房地產(chǎn)行業(yè)融資目前還是以間接資本為主，其大部分資金還是來源于銀行體系。如果銀行系統(tǒng)毫無制約地對(duì)房產(chǎn)行業(yè)過度支持，就會(huì)促使房地產(chǎn)行業(yè)的過度膨脹。這種局面一旦持續(xù)下去，必將導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格過高，偏離經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，所積累起的價(jià)格泡沫也必然加大房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)。過度的資產(chǎn)價(jià)格膨脹，最終會(huì)引起泡沫破滅。然后一旦泡沫破滅，為房地產(chǎn)行業(yè)提供大量資金的銀行系統(tǒng)就會(huì)爆發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，率先陷入危機(jī)。作為我國尤其是地方財(cái)政經(jīng)濟(jì)體系中的重要支柱，房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)必將會(huì)蔓延到整個(gè)金融領(lǐng)域。這既會(huì)使銀行資產(chǎn)的變現(xiàn)能力減弱，更有可能導(dǎo)致公眾產(chǎn)生恐慌預(yù)期，引發(fā)大規(guī)模擠兌產(chǎn)生。這種信用風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)深入到整個(gè)金融體系，甚至整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)體系。

三、我國房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)的控制與防范

防范房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，既需要中央及地方政府構(gòu)建多層次的住房供應(yīng)體系，完善低收入家庭的住房保障制度，更需要實(shí)現(xiàn)多元化融資渠道，特別是提高自有資金量，以穩(wěn)定我國房地產(chǎn)金融市場。如前文所分析，我國房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)主要集中于銀行體系中，故本文僅結(jié)合銀行體系如何控制和防范房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)談幾點(diǎn)粗淺的認(rèn)識(shí)。

1、密切關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，嚴(yán)格控制抵押品價(jià)值缺口

銀行在開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)時(shí)，往往會(huì)要求以房地產(chǎn)商品價(jià)值作為抵押品，以保障銀行信貸資金的相對(duì)安全。在判斷房地產(chǎn)商品價(jià)值時(shí)，通常的做法是以房地產(chǎn)商品的市場價(jià)格作為評(píng)估價(jià)值參考。因此，房地產(chǎn)市場價(jià)格的波動(dòng)會(huì)影響銀行房地產(chǎn)抵押品價(jià)值的波動(dòng)。當(dāng)房地產(chǎn)商品價(jià)格上漲時(shí)，銀行房地產(chǎn)抵押品價(jià)值存在一定的潛在升值，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)降低，同時(shí)也會(huì)掩蓋部分抵押品估值風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)商品價(jià)格下跌時(shí)，銀行房地產(chǎn)抵押品價(jià)值出現(xiàn)縮水。所以，必須高度關(guān)注房地產(chǎn)市場價(jià)格的波動(dòng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押品信用風(fēng)險(xiǎn)敞口管理，房地

產(chǎn)開發(fā)貸款方式要以房地產(chǎn)抵押為主，并充分考慮抵押品的有效性和實(shí)際處置變現(xiàn)能力，全面提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款質(zhì)量。商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)和信譽(yù)等方面的考察，審慎評(píng)估房地產(chǎn)抵押品價(jià)值，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)實(shí)行限幅管理，在房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的一定范圍內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行壓力測(cè)試，重點(diǎn)測(cè)試房地產(chǎn)信貸抵押品充足率、抵押品處置變現(xiàn)率等抵押品價(jià)值的變化情況。要密切跟蹤抵押品價(jià)值波動(dòng)情況，根據(jù)房地產(chǎn)市場供需關(guān)系，對(duì)發(fā)現(xiàn)抵押品價(jià)值貶損造成擔(dān)保不足風(fēng)險(xiǎn)并超過風(fēng)險(xiǎn)臨界值的，應(yīng)當(dāng)立即要求借款人補(bǔ)充抵押物、追加貸款擔(dān)?；蛐假J款約發(fā)生的概率都相同，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸因抵押品價(jià)值變化形成的信用風(fēng)險(xiǎn)。

2、針對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異，對(duì)房地產(chǎn)信貸實(shí)行規(guī)模管理

央行或銀行監(jiān)管部門在根據(jù)國家宏觀調(diào)控需要，發(fā)揮信貸窗口指導(dǎo)作用的同時(shí)，應(yīng)要求和指導(dǎo)商業(yè)銀行對(duì)不同區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)信貸規(guī)模實(shí)行總量管理。以區(qū)域房地產(chǎn)信貸占區(qū)域金融機(jī)構(gòu)信貸總量的比例、區(qū)域房地產(chǎn)信貸增長率、區(qū)域房地產(chǎn)信貸不良貸款余額和不良貸款率等指標(biāo)為參考，制定區(qū)域房地產(chǎn)信貸規(guī)模管理辦法，有效抑制房地產(chǎn)投資過熱以及房地產(chǎn)信貸的盲目投放。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的區(qū)域規(guī)模一方面要集中用于財(cái)務(wù)實(shí)力強(qiáng)、開發(fā)資質(zhì)高、社會(huì)信譽(yù)好的大型房地產(chǎn)企業(yè)或集團(tuán)，另一方面要集中用于建設(shè)規(guī)劃好、建筑質(zhì)量高、品牌效應(yīng)強(qiáng)、按揭資源豐富的大中型房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目。要從嚴(yán)控制對(duì)行政辦公樓、高檔寫字樓、酒店、賓館、招待所等容易導(dǎo)致資源浪費(fèi)、重復(fù)建設(shè)的開發(fā)類項(xiàng)目發(fā)放貸款。要注重表外信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，審慎使用貸款承諾函或貸款意向書等信用工具，避免因房地產(chǎn)信貸規(guī)模限額控制造成經(jīng)濟(jì)糾紛。

3、加強(qiáng)信貸風(fēng)險(xiǎn)度量模型研究，豐富房地產(chǎn)信貸管理手段

針對(duì)房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)，銀行系統(tǒng)可以充分運(yùn)用國際上已經(jīng)形成的一系列信貸風(fēng)險(xiǎn)量化模型瑞士信貸第一波土頓投資銀行提出credit risk模型、由摩根公司開發(fā)的credit metncs模型、由KMV公司開發(fā)的KMV模型和麥肯錫公司的credit portfolio view模型等，同時(shí)應(yīng)該結(jié)合中國商業(yè)銀行經(jīng)營實(shí)際，不能片面追求完美而套用國外現(xiàn)有的復(fù)雜模型，要力求實(shí)用實(shí)效，不把模型做成空中閣樓。可以通過對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)度量的理論研究，促進(jìn)商業(yè)銀行加快對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)影響因子的分析和計(jì)量，將理論與實(shí)踐相結(jié)合，通過豐富房地產(chǎn)信貸管理手段，完善房地產(chǎn)信貸管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)的剛性控制。

房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)管理辦法范文第5篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)誘因防范

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的內(nèi)涵

想要弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)問題，首先必須弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款及其評(píng)估的基本概念。不同的專家從不同角度對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出不同的界定。這些不同界定的基本出發(fā)點(diǎn)都離不開貸款的取得是以房地產(chǎn)抵押為前提，銀行等發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu)通過收取貸款利息和手續(xù)費(fèi)獲取收益，而貸款接收者借助貸款達(dá)到對(duì)抵押房地產(chǎn)的占有、經(jīng)營和收益的目的。國際銀行業(yè)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出了權(quán)威性的界定：商業(yè)房地產(chǎn)貸款指借助商業(yè)抵押貸款的工具把資金交付給資信良好的借款者，是一種長期融資形式，通常采取長期抵押貸款形式，貸款是通過附著在能夠帶來收益的房地產(chǎn)上面的抵押形式在法律上得到保證的，按照確定的利率，采取規(guī)則性的與期限相關(guān)的資本和利息形式，在25年到30年的時(shí)期里予以償還。

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估是對(duì)抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)向商業(yè)銀行借款擔(dān)保時(shí)，商業(yè)銀行確認(rèn)的用于抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值決定并貸款金額的一項(xiàng)商業(yè)行為，是通過銀行所聘請(qǐng)的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內(nèi)部估價(jià)師，采取保守和謹(jǐn)慎的方式，在考慮到評(píng)估房地產(chǎn)未來出售的可能性，顧及到房地產(chǎn)長期的和持續(xù)的特征、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r，房地產(chǎn)的當(dāng)前用途和可能性的用途改變等條件下，對(duì)房地產(chǎn)的客觀價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的過程。房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的內(nèi)涵包括以下四個(gè)方面：抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)是商業(yè)銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的重要條件；抵押人向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款的擔(dān)保物價(jià)值，商業(yè)銀行對(duì)抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值的確認(rèn)是房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的關(guān)鍵；是商業(yè)銀行決定提供貸款金額的行為，貸款是一種商業(yè)抵押貸款工具；房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估是對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值的評(píng)估，與市場價(jià)值是并列、獨(dú)立的兩個(gè)相關(guān)指標(biāo)，共同服務(wù)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不同需要。

影響商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的因素

政府因素

政府追求的一項(xiàng)重要目標(biāo)就是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，保持經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康、快速發(fā)展。政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)最主要的是房地產(chǎn)估價(jià)帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，金融動(dòng)蕩會(huì)給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來動(dòng)蕩和不安。房地產(chǎn)抵押貸款作為整個(gè)金融市場中的一項(xiàng)重要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，對(duì)于活躍市場，推動(dòng)投資和消費(fèi)有著巨大的作用。在房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中，如果房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會(huì)給金融機(jī)構(gòu)帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。一旦發(fā)生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導(dǎo)致深重危機(jī)以致破產(chǎn)。政府既受到房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的影響又是風(fēng)險(xiǎn)誘因。房地產(chǎn)價(jià)格的變化一方面受到供求變化的影響，另一方面政策變動(dòng)也同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重要影響。政策變動(dòng)，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策變動(dòng)都必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。同時(shí)還會(huì)對(duì)估價(jià)方法產(chǎn)生影響，如《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法》、《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》等作為規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的依據(jù)，一旦進(jìn)行修改或其它變動(dòng)，必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估方法產(chǎn)生影響。

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員因素

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估活動(dòng)中處于中介的位置，是抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的直接參與者，是商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的直接誘因，尤其是技術(shù)誘因。房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估主要采用三大經(jīng)典方法—成本法、收益法、市場法，每一種方法都有其自身的適用范圍。市場法在比較案例充足的條件下自然是非常好的方法，但在實(shí)際應(yīng)用上常常受到比較案例數(shù)量的限制。商業(yè)房地產(chǎn)主要指的是收益性房地產(chǎn)，其價(jià)值主要是由在評(píng)估基準(zhǔn)日現(xiàn)有的和潛在的收益能力決定。因此，收益法是評(píng)估這類房地產(chǎn)最適合的方法。但這并不意味著成本法從根本上來說是無用的。一個(gè)負(fù)責(zé)任的估價(jià)師在任何時(shí)候都會(huì)補(bǔ)充評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)的成本價(jià)值。當(dāng)評(píng)估得出很低的成本價(jià)值與較高的收益價(jià)值之間存在較大的偏差時(shí)，就必須非常小心對(duì)待通過收益價(jià)值最后得出的房地產(chǎn)貸款價(jià)值。

房地產(chǎn)估價(jià)不是估價(jià)師的無中生有，有學(xué)者稱其為“科學(xué)加藝術(shù)”，確切的反映了估價(jià)的本質(zhì)。但是不管采用哪一種估價(jià)方法，都需要詳實(shí)的基礎(chǔ)資料來支撐，沒有基礎(chǔ)資料就不能稱其為科學(xué)。因此，在利用具體的估價(jià)方法時(shí)，豐富的基礎(chǔ)資料是估價(jià)結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實(shí)際評(píng)估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時(shí)期內(nèi)積累下來，比如市場基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價(jià)格分類變動(dòng)指數(shù)等等。有些估價(jià)機(jī)構(gòu)或人員接受一項(xiàng)新業(yè)務(wù)時(shí)，出于方便利用同樣的方法和技術(shù)參數(shù)，省去實(shí)地勘探調(diào)查而帶來風(fēng)險(xiǎn)。此外，估價(jià)報(bào)告的敘述不完善也會(huì)給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員帶來意想不到的后果。估價(jià)報(bào)告作為估價(jià)的最后成果，有所遺漏或出錯(cuò)便直接導(dǎo)致了估價(jià)結(jié)果的偏差。估價(jià)人員素質(zhì)水平偏低，對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)基本理論掌握不牢靠。在一些中小城市的評(píng)估機(jī)構(gòu)中，很多估價(jià)員只有高中、中專學(xué)歷，對(duì)于估價(jià)的基本理論了解甚少，還有一些僅僅通過估價(jià)師考試缺乏實(shí)際估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師，在具體負(fù)責(zé)一項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)在參數(shù)選擇和方法運(yùn)用上存在漏洞，也會(huì)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。

其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體因素

房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估包括提出貸款申請(qǐng)到評(píng)估到最后貸款償還都會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)，影響房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估值。其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體有抵押人（借款人）、抵押權(quán)人（銀行）、擔(dān)保人等。每一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體都有可能成為房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的誘因。如，房地產(chǎn)估價(jià)主要是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益的估價(jià)。我國房地產(chǎn)市場雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著不少的問題。不同產(chǎn)權(quán)人（抵押人）取得土地使用權(quán)的方式不盡相同，有通過出讓方式獲得，有通過政府征用取得的劃撥土地使用權(quán)。有些企業(yè)為了節(jié)省費(fèi)用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，提供資料不全不實(shí)，在抵押評(píng)估過程中為了自身利益誘使估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員高估房地產(chǎn)抵押價(jià)值以獲取高額貸款。商業(yè)銀行直接以估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值發(fā)放貸款。

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范

規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的程序

目前，各地辦理抵押評(píng)估的做法不一，評(píng)估的口徑很不一致，影響了評(píng)估結(jié)果的有效性。而一個(gè)規(guī)范有效的估價(jià)程序顯然是有助于估價(jià)的準(zhǔn)確統(tǒng)一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押市場的條件；抵押物是否已經(jīng)設(shè)立抵押；抵押人提交的產(chǎn)權(quán)證明與權(quán)證存根及檔案資料記錄的內(nèi)容是否相符。然后對(duì)權(quán)利狀況、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行客觀確認(rèn)。實(shí)體確認(rèn)包括房屋結(jié)構(gòu)、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權(quán)利確認(rèn)包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利狀況，并與原來確定的權(quán)利狀況進(jìn)行資料對(duì)照和認(rèn)證，檢查與其內(nèi)容是否有異；環(huán)境條件的確認(rèn)包括抵押物所處區(qū)域的商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、衛(wèi)生、交通、生態(tài)等狀況。以上工作為價(jià)格評(píng)估提供基礎(chǔ)材料。最后評(píng)估抵押房地產(chǎn)的正常價(jià)格。

建立健全估價(jià)制度

規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理。實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師資格認(rèn)證，建立初級(jí)、高級(jí)和資深等代表不同估價(jià)水平的房地產(chǎn)估價(jià)師等級(jí)制度；建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師業(yè)績報(bào)告制度；政府對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。

建立和完善估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系。在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)置的一系列保證估價(jià)質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價(jià)業(yè)務(wù)，選擇估價(jià)業(yè)務(wù)開始，一直到項(xiàng)目完成向用戶提供估價(jià)產(chǎn)品—估價(jià)報(bào)告的全過程中，采取一系列的檢驗(yàn)、核查、驗(yàn)證等措施或方法，保證估價(jià)的真實(shí)、可靠、科學(xué)、公正。這需要建立機(jī)構(gòu)適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進(jìn)行必要的職責(zé)劃分，互相約束、互相促進(jìn)，做到職責(zé)分明，利益明確。

建立房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)保險(xiǎn)制度。我國大陸截止2002年底注冊(cè)的房地產(chǎn)估價(jià)師已經(jīng)達(dá)到15000余人，加上2003年通過房地產(chǎn)估價(jià)師考試人員總數(shù)將超過21000人。這樣龐大的隊(duì)伍，對(duì)于保險(xiǎn)公司來說，是一個(gè)具有極大潛力的發(fā)展市場。一旦建立房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)制度，對(duì)估價(jià)師會(huì)產(chǎn)生督促作用。如果某個(gè)估價(jià)師因?yàn)闃I(yè)務(wù)水平差經(jīng)常出現(xiàn)疏忽被索賠的情況，那么保險(xiǎn)公司就有可能不再為這些人提供保險(xiǎn)。這些估價(jià)師會(huì)因此失去估價(jià)市場，丟掉生存空間。因此，通過估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)制度，可以不斷提高估價(jià)人員的素質(zhì)，提高整個(gè)行業(yè)的水平和形象。

提高估價(jià)人員素質(zhì)和估價(jià)技術(shù)

在國外一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，如美國和香港的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該在規(guī)定的期間內(nèi)完成額定時(shí)間的職業(yè)培訓(xùn)、撰寫估價(jià)工作心得和論文、提交自己完成的估價(jià)報(bào)告，如果不能完成相應(yīng)的工作，就會(huì)受到行業(yè)協(xié)會(huì)的懲罰，直至取消其會(huì)員資格。我國也要求房地產(chǎn)估價(jià)師接受一定時(shí)間的后續(xù)教育。中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)已經(jīng)相繼舉辦了許多次房地產(chǎn)估價(jià)師后續(xù)教育培訓(xùn)。一個(gè)好的估價(jià)師必須參加過足夠多的估價(jià)實(shí)踐，并且對(duì)最新最近的估價(jià)理論知識(shí)有很好的掌握。因此，對(duì)估價(jià)師和估價(jià)人員的后續(xù)教育顯得尤為重要。面對(duì)估價(jià)實(shí)踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學(xué)習(xí)才能克服解決。

商業(yè)銀行提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力

積極的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避應(yīng)該重在事前的預(yù)防而不是事后的補(bǔ)救。目前，銀行在決定對(duì)房地產(chǎn)商是否進(jìn)行開放放貸時(shí)，主要評(píng)估的對(duì)象是房地產(chǎn)商提供的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，按照這種評(píng)估方式，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無力歸還銀行貸款情況時(shí)，銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的辦法是沒收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。這種評(píng)估方式只是在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之后對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的一種補(bǔ)救措施，只能消極被動(dòng)地坐等不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。有鑒于此，商業(yè)銀行應(yīng)該將重心放在項(xiàng)目開發(fā)能力評(píng)估體系的建立健全方面，通過設(shè)定內(nèi)部房地產(chǎn)評(píng)估部，適時(shí)踏勘房地產(chǎn)的宏觀、微觀收益影響因素是否發(fā)生變動(dòng)，房地產(chǎn)的維護(hù)和運(yùn)行情況如何，對(duì)抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值進(jìn)行檢核性評(píng)估，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力。

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