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城市房地產交易管理辦法范文第1篇

第一條  為了加強本市房地產市場管理，保護交易雙方合法權益，根據(jù)《城市私有房屋管理條例》等有關法規(guī)，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條  凡在本市行政區(qū)域內國有土地上進行的房屋買賣、租賃、轉讓、抵押、贈與等活動，均適用本辦法。

第三條  本市房地產交易市場管理的行政主管機關為市房地產管理局。市、縣房產交易管理所具體辦理交易管理業(yè)務。

由市房地產管理局、工商行政管理局、土地局、物價局、財政局和稅務局組成“合肥市房地產市場管理委員會”，對房地產市場進行綜合管理。

第二章  交易管理

第四條  進行房地產交易的單位或個人，必須到房地產交易市場辦理登記、監(jiān)證、評估、立契、過戶或使用手續(xù)。

第五條  房屋所有人必須憑房屋所有權證辦理交易手續(xù)。單位或個人從開發(fā)公司購買商品房，必須持雙方簽訂的統(tǒng)一制式的買賣合同及發(fā)票，辦理交易手續(xù)。

第六條  有下列情況之一的房屋不得買賣：

（一）買賣成交后不滿一年的；

（二）待落實私房政策的；

（三）產權不清或有糾紛的；

（四）具有紀念意義或歷史保護價值的；

（五）已被批準列入國家建設、改造范圍的；

（六）違章自建、擴建的；

（七）經人民法院裁定限制產權轉移的。

第七條  凡享受國家、單位補貼建造、購買以及拆遷安置優(yōu)惠購買產權的房屋，只能出售給原補貼單位或房地產管理部門。

第八條  出售共有房屋或拍賣房屋，應在交易前辦理公證手續(xù)。

第九條  房屋所有人或共有人享有該房屋范圍內的土地使用權，房屋所有權轉移時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓。占地兩百平方米以上（含兩百平方米）的公有房屋的交易，必須由土地管理部門辦理土地使用權轉讓手續(xù)后，再按本辦法進行交易。其它房屋所有權和該房屋范圍內的土地使用權的變更手續(xù)，由房地產管理部門和土地管理部門根據(jù)有關規(guī)定辦理。

第十條  房屋所有人出租房屋，必須向房屋所在地的區(qū)（縣）房地產管理部門領取《房屋出租許可證》后，方可出租。承租方持居民身份證或單位證明，租賃雙方同到市、縣房地產交易市場簽訂房屋租賃合同，經房地產管理部門審核和工商管理部門簽證，租賃關系依法成立。

第十一條  房屋租賃雙方均不得借故解除租賃合同。如一方因特殊情況需中止合同時，應提前三個月通知對方，由雙方面定終止事宜，給對方造成經濟損失的，應予賠償。

第十二條  租賃期滿后繼續(xù)承租的，須按本辦法重新辦理租賃手續(xù)。

第十三條  租賃期間承租方不得將房屋分租、轉租、轉讓。承租方利用承租的房屋與第三方合資經營、聯(lián)營的，應事先征得出租方的同意，并重新辦理租賃手續(xù)。

第十四條  產權人不得出租危房、建筑物中的公用部分以及產權有爭議的房屋。承租方不得利用房屋進行非法活動，損害公共利益。

有下列情況之一者，出租方有權解除租賃關系：

（一）承租方無特殊情況連續(xù)三個月或累計六個月不交納租金的；

（二）承租方擅自轉租、轉讓或轉借的；

（三）承租方擅自改變房屋結構、用途的。

第三章  價格管理

第十五條  房屋買賣價格按下列規(guī)定執(zhí)行：

（一）新建商品房出售價格按市城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護委員會、市物價局和市建行核定的價格執(zhí)行；

（二）二次出售商品房的，其價格超出購買價的部分，交納超標費，超標費由賣方承付；

（三）其它房屋出售價格由雙方根據(jù)房產交易管理所評估的價格（評估價格的計算方法見附表二）協(xié)商議定，對成交價超出評估價的部分，由賣方承付超標費。本條二、三兩項超標費交納標準見附表一。

第十六條  房屋租賃價格按下列規(guī)定執(zhí)行：

（一）非住宅租金標準按市物價局核定的租金基價執(zhí)行，租賃雙方可根據(jù)基價標準協(xié)商議定。超出基價的部分，由出租方承付超標費，超標費交納標準見附表三。

（二）住宅租金標準由租賃雙方按《合肥市公有房屋租賃管理暫行辦法》中的生產、營業(yè)用房基本租金標準協(xié)商議定，但最高不得超過標準的一點五倍。

第四章  監(jiān)督管理

第十七條  凡從事房地產開發(fā)經營的單位，須經資質審查合格，領取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)經營。

第十八條  進行居地產交易的單位和個人，必須按規(guī)定交納稅費，其房產交易費和市場管理費收取標準由物價部門核定。

第十九條  進行房地產交易的雙方必須使用統(tǒng)一制式的合同書，分別由房地產管理部門和工商管理部門加蓋“合肥市房地產交易監(jiān)證專用章”和“合肥市工商行政管理局房地產交易市場鑒證專用章”。否則，房地產管理部門不予辦理產權轉移或使用手續(xù)，用于生產經營性的房屋，工商管理部門不予注冊登記、核發(fā)營業(yè)執(zhí)照或變更登記手續(xù)。

第二十條  房地產交易必須使用印有稅務部門監(jiān)制的“房地產市場交易專用發(fā)票”或“房地產市場租賃專用發(fā)票”，作為交易雙方的結算憑證，專用發(fā)票由房產交易管理所開具。

第二十一條  交易合同履行過程中，簽約雙方發(fā)生糾紛需要調解或仲裁的，由工商行政管理機關調解或仲裁。

第二十二條  本辦法前已發(fā)生的房屋交易，應在本辦法后，三個月內補辦手續(xù)。其中不論有幾度轉移的未稅白契，以追補一手為限。逾期不辦，視為非法交易。

第五章  獎勵與處罰

第二十三條  對房地產交易中的違法違章行為，任何單位和個人均有權舉報，經核實處理后，對舉報人給予處罰金額5－10％的獎勵。

第二十四條  對下列情形之一者，由房產、工商、物價、稅務等管理機關按各自職責依法查處：

（一）無照經營商品房的，由工商行政管理機關依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)法人登記管理條例》查處；

（二）房屋買賣或租賃從行為發(fā)生之日起，一個月內不辦理權屬轉移或使用手續(xù)的，由房地產管理部門責令其補交稅費，按日課以應納稅費5‰的滯納金；

（三）對拒不辦理交易手續(xù)者，由房地產管理部門沒收非法所得，并由工商行政管理機關處500元以下的罰款；

（四）出租方違反價格規(guī)定或附加條件索取額外收入的，由物價部門按《中華人民共和國價格管理條例》處罰；

（五）倒買倒賣房屋，非法牟利的，由工商行政管理機關依照《投機倒把行政處罰暫行條例實施細則》的規(guī)定，沒收非法所得，處房屋價值20％以下的罰款；

（六）利用合同或其它手段騙買騙賣房屋的，由工商行政管理機關責令其退回所騙財物，處五萬元以下罰款；

（七）對未使用“房地產市場交易專用發(fā)票”或“房地產市場租賃專用發(fā)票”而以其它票據(jù)代用的，由稅務部門依照《安徽省發(fā)票管理實施辦法》處罰；

（八）對隱價瞞租，偷漏稅費的，由物價、稅務部門分別依法查處。

第二十五條  對工商、物價、稅務部門處罰不服的，可依法向其上一級主管機關申請復議，對復議決定不服的，可依法向人民法院起訴。

對房地產管理部門處罰不服的，可向其主管機關申請復議或直接向人民法院起訴。

第二十六條  房地產市場管理人員必須依法辦事，對濫用職權、貪污受賄、徇私舞弊、玩忽職守的，依照國家有關規(guī)定給予行政處分。情節(jié)嚴重，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章  附  則

第二十七條  本辦法由房地產管理局負責解釋。

第二十八條  本辦法自之日起施行。

附：二次出售商品房和其它房屋出售價格超標費交納表等四件

    附表一

                 二次出售商品房和其它房屋出售價格超標費交納表

─────────────┬──────────

│    超   標   額 （％）   │超標費交納率（％)   │

├─────────────┼──────────┤

│      購買                │                    │

│            價格          │        0％         │

│      評估                │                    │

├─────────────┼─────          ┤

│      購買                │                    │

│    超 價格20％以內的     │      10％          │

│      評估                │                    │

├─────────────┼──────────┤

│      購買                │                    │

│    超    價格20～40％以內的│      30％        │

│      評估                │                    │

├─────────────┼──────────┤

│      購買                │                    │

│    超    價格40～60％以內的│      50％        │

│      評估                │                    │

├─────────────┼──────────┤

│      購買                │                    │

│    超    價格60～80％以內的│      70％        │

│      評估                │                    │

├─────────────┼──────────┤

│      購買                │                    │

│    超    價格80％以上的  │      90％          │

│      評估                │                    │

─────────────┴──────────

注：本表交納超標費均按檔計算。例：購買價格（評估價格）為2

萬元，出售時為3.5萬元，超標1.5萬元，超標率為75％，按表

超了四檔，第一檔為20％，超4000元，計400元超標費；第二

檔為20％，超4000元，計1200元超標費；第三檔為20％，超

4000元，計2000元超標費；第四檔為15％，超3000元，計

2100元超標費。共交納超標費5700元。

附表二

1、房屋評估價格的計算

房屋評估價格＝房屋重置價格×成新×（1±裝修設備系數(shù)）

×（1±地段、朝向、層次系數(shù)）×（1±墻體高度、屋面調整系

數(shù)）×建筑面積

2、層次系數(shù)表

───┬─────┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───

│      │    層    │      │      │      │      │      │      │      │

│      │層        │二層樓│三層樓│四層樓│五層樓│六層樓│七層樓│高層樓│

城市房地產交易管理辦法范文第2篇

一、加強檔案員依法管理理念

在房地產檔案管理過程中，應以《檔案法》、《檔案法實施辦法》、《物權法》、《城市房地產權屬檔案管理辦法》、《房屋登記辦法》等法律法規(guī)為依據(jù)。其中，《檔案法》是我國檔案管理的根本大法，連同地方制定和頒發(fā)的有關檔案法規(guī)，引領著檔案管理部門的管理活動；國家建設部頒發(fā)的《城市房地產權屬檔案管理辦法》及各地方為貫徹本法所出臺的有關文件，明確了房地產交易管理部門實施的房地產權屬檔案管理工作的規(guī)范。此外，房地產交易部門的制度規(guī)定也是實現(xiàn)房地產檔案管理內部控制的有力保證。依法治檔體現(xiàn)于房地產交易管理部門的檔案工作必須遵循相關法律規(guī)定，嚴格執(zhí)行部門建立的各項規(guī)章制度，將擋案管理工作置于法律規(guī)范和部門制度的制約之下。作為檔案管理人員應該自覺地學習和領會相關法律法規(guī)的內容，做到三個明確：其一，明確房地產檔案是城市建設檔案的重要組成部分，房地產檔案的管理體現(xiàn)了政府管理的職能。其二，明確房地產檔案工作是法律賦予房地產交易管理部門的工作職責，管好房地產檔案工作是房地產檔案管理部門必須履行的義務。其三，明確房地產檔案管理人員的工作需要接受法律和法規(guī)的約束，要依法管理各種權屬資料、房屋基礎數(shù)據(jù)資料等，任何損毀、丟失、擅自提供、抄錄、公布、銷毀、涂改、偽造、擅自出賣或不按照規(guī)定歸檔的行為，將被依法追究行政責任或刑事責任。

二、加強檔案員專業(yè)素質建設

專業(yè)化是工作高標準的前提，房地產檔案管理的專業(yè)化需從以下幾方面人手：一是強化業(yè)務手段。房地產檔案雖不是商品，卻是珍貴的信息資源，既有歷史價值也有現(xiàn)實價值，既有地方價值又有全局價值。房地產檔案工作擔負著采集、管理與提供房產信息的責任，可為房地產管理提供準確而可靠的基礎性資料。因此，必須注意強化業(yè)務手段，努力實現(xiàn)業(yè)務管理新突破，進一步完善產權產籍信息化建設，構建和完善權屬登記發(fā)證系統(tǒng)、產籍檔案管理系統(tǒng)、抵押登記管理系統(tǒng)、房屋產權平面敬字控制系統(tǒng)，實現(xiàn)產權產籍管理模式的創(chuàng)新。二是做好檔案編研。房地產檔案管理工作必須按照編研工作的原則要求，以需求為核心，以服務為主體，不斷地、及時地對檔案史料進行選材、鑒別、考證、加工、整理。根據(jù)不同的編研內容，把分散的資料，按照稠用規(guī)律有機地編制起來，以利于檔案資源的開發(fā)利用。三是嚴格日常管理。建立嚴格的庫房管理制度，定期透行安全檢查，尤其是逢節(jié)假日要更加重視檢查，并做好安全檢查記錄。庫房內應有檔案資料存放示意圖，檔案柜架要排放規(guī)范，保證庫內清潔衛(wèi)生，無火災、水淹事故，無霉變、褪色、污損、蟲蛀、鼠咬現(xiàn)象。建立規(guī)范的全宗卷以及詳細的檔案移交接收、借閱登記、鑒定銷毀記錄，做到檔案進館詳細無誤，借有憑還有據(jù)。及時對檔案進行調查統(tǒng)計，成立檔案鑒定銷毀領導小組，以利于對已保管過期限的檔案展開銷毀鑒定工作。

城市房地產交易管理辦法范文第3篇

關鍵詞：房產交易中心 檔案管理 質量

1、增強依法管理意識

房產交易中心管理的房產檔案需要依照我國檔案法、實施細則、城市房地產檔案管理規(guī)定、登記暫行辦法等法律規(guī)定執(zhí)行，而《中華人民共和國檔案法》則是做好檔案工作的基本保障，各個區(qū)域、地方編制的檔案管理細則與實施辦法均要以此為根本依據(jù)。另外，《城市房地產權屬檔案管理辦法》是房產交易、管理產權檔案的具體操作標準，亦是房產交易中心開展檔案工作、加強內部管理的核心保障。為進一步規(guī)范房產交易中心檔案管理，應增強依法管理意識，全面依照以上法律條款、規(guī)章體制執(zhí)行，保證房產檔案管理受到法規(guī)制度的有力約束以及全面監(jiān)督。為實現(xiàn)依法管理目標，房產交易中心應組織各部門員工定期學習、全面掌握法律規(guī)定內容、樹立法制管理觀念。房產檔案是房產管理單位組織調查、進行登記、完成權屬變更、轉移、進行測量等各項工作階段中構成的最具應用存儲價值的真實資料，對推動現(xiàn)代城市的健康發(fā)展、全面建設有著重要的意義。因此，房產交易中心工作人員唯有認真、仔細的學習相關法規(guī)，方能在知法基礎之上守法、執(zhí)法，認真做好本職工作，令檔案管理根基更穩(wěn)固、避免偏差錯漏的現(xiàn)象，為房地產行業(yè)的良好、健康發(fā)展提供完善的保障。

2、提升工作質量

為進一步提升檔案管理工作質量，房地產交易中心首先應做好業(yè)務管理。對交易管理單位來說，房地產檔案涉及到眾多房產信息，保存周期較長，其蘊含著豐富的歷史價值以及現(xiàn)實應用價值，屬于極其寶貴的資源信息。因此，在開展房產檔案管理工作中，房產交易中心應抓好業(yè)務管理，力爭更大的創(chuàng)新與突破，令房產檔案工作更上一層樓。再者，應完善管理工作模式，開創(chuàng)多元化、一體化、現(xiàn)代化的產權登記、發(fā)證管理、抵押辦理、檔案管理數(shù)字辦公系統(tǒng)，全面提升工作效率。同時，應做好房產信息的編輯錄入以及歸檔管理，依照檔案法、權屬管理規(guī)定，以群眾利益為根本、以更好服務現(xiàn)代城市建設為原則，對房產信息做好精細的篩選、編輯加工以及匯總整理，將原本較為分散的檔案及時歸檔，分門別類進行存儲。另外，應積極培育建設一支具有高技能、高業(yè)務水平、體現(xiàn)創(chuàng)新思維的優(yōu)秀素質檔案管理專業(yè)團隊，進而為廣大百姓提供更人性化的服務。再者，應做好日常管理工作，委派專人定期、按時做好檔案資源的安全控制、監(jiān)督檢查，確保存儲庫房干凈整潔、衛(wèi)生符合檔案存儲標準。應積極做好安全用電、防火防水等安保工作，同時加強治安防盜。在房產檔案移交接收或是提供借閱服務的工作中應詳細做好登記，確保檔案應用流程的順暢、合理、規(guī)范。

3、樹立認真務實的工作態(tài)度

房產檔案應用價值較高、作用廣泛，例如依照具體規(guī)定為需要人提供電子內容或是咨詢服務，為他們開具相關證明、提供復印件或產權信息等。為此，房產交易中心負責管理檔案的員工應樹立認真務實的工作態(tài)度，做到耐心細致，為廣大群眾提供一站式貼心服務。應形成較強的責任感，本著為大眾服務、保護他們根本利益、不為難群眾、為他們提供便利的原則，在實踐工作中進一步完善制度、優(yōu)化服務流程、更新陳舊工作觀念、優(yōu)化服務方式，全面提升工作效率。服務意識的提升并非一朝一夕之事，需要與時俱進，貼近群眾需要，因此，房產交易中心檔案管理人員應利用多重渠道方法為大眾提供需要的檔案資源，幫助他們查詢了解。應清晰服務管理的根本方向，及時解決群眾遇到的困難問題，判定出現(xiàn)新情況的成因，通過持續(xù)優(yōu)化服務模式，真正提升實踐工作水平。

4、積極開展數(shù)字化管理

為全面提升信息查詢精準度，房產交易中心應進一步強化數(shù)字管理，取締以往低效、誤差率高的人工查詢模式，以時展需要為根本，引入數(shù)字化管理系統(tǒng)?？衫糜嬎銠C檢索應用服務完成統(tǒng)一界面多點查詢應用，用戶只要錄入關鍵詞便可進行模糊查詢，這樣一來將大大提升工作效率，確保搜索信息的精準性。伴隨房產檔案信息資料查詢頻次的不斷提升，原始檔案信息勢必面臨破損的危機，而通過數(shù)字化管理可有效預防該現(xiàn)象，提升查詢工作效率，為大眾提供更大的便利。為此，房產交易中心應根據(jù)日常承接服務量、工作量、檔案資源存儲量、區(qū)域人口分布狀況等，選擇適合自身工作需要的數(shù)字化管理系統(tǒng)，進而真正滿足大眾需求，提升人性化服務水平。

5、結語

總之，伴隨市場經濟的快速發(fā)展，房地產行業(yè)火熱的態(tài)勢有增無減，房產交易總量的不斷攀升，對房產檔案管理工作提出了更大的考驗與挑戰(zhàn)。同時，該項工作同大眾根本利益密切關聯(lián)。為此，應積做好房產較易中心檔案管理，提升工作質量、開展數(shù)字化服務，樹立認真務實的工作態(tài)度，形成依法管理工作觀念，方能確保房產檔案資源的核心應用價值，確保檔案管理更為有序規(guī)范，適應新形勢需要，實現(xiàn)與時俱進的全面發(fā)展。

參考文獻：

城市房地產交易管理辦法范文第4篇

一、我國商品房預售資金監(jiān)管模式分析

對于監(jiān)管模式的分析，主要集中在監(jiān)管主體、監(jiān)管范圍、監(jiān)管權限和法律責任等方面。按照監(jiān)管主體的不同主要形成了以下三種模式：政府機構監(jiān)管模式、商業(yè)銀行監(jiān)管模式、第三方中介機構監(jiān)管模式。

1.政府機構監(jiān)管模式

政府機構是最為傳統(tǒng)，也是監(jiān)管權力最為完整的監(jiān)管主體。一方面，政府機構掌握著豐富的資源信息，擁有多重的監(jiān)管手段，以國家強制力為后盾，為監(jiān)管的順利進行提供了條件；另一方面，政府機構的監(jiān)管權力行使的范圍也包括了其他監(jiān)管主體，從而保證了監(jiān)管整體上的有效性。因此，以天津、廣州、廈門、青島等城市為代表確立了以政府機構為監(jiān)管主體的商品房預售資金監(jiān)管模式。但是在形式上略有不同，廈門和天津等城市是直接以房地產交易管理部門為監(jiān)管主體，而廣州和青島則是以房地產交易管理部門授權的機構為監(jiān)管主體，履行監(jiān)管職責。以政府機構為監(jiān)管主體具有以下幾個方面的優(yōu)勢。

第一，政府機構作為行使公權力的代表，與作為被監(jiān)管對象的房地產開發(fā)企業(yè)追求自身利益最大化相矛盾，沒有共同利益的牽制，監(jiān)管也更有動力。同時，政府機構的公信力可以彌補我國當前市場信用體系不健全所帶來的問題，既可以消除預購人的擔憂，又可以降低銀行的信用風險，同時也有助于市場信用的培育。

第二，政府機構不僅對房地產法律法規(guī)、房地產開發(fā)程序、房地產企業(yè)運行具有充分的了解，而且也掌握著大量關于房地產市場的第一手信息，包括商品房銷售信息、預收款使用信息以及銀行放貸機構信息，并且擁有較強的信息整合能力。

第三，政府機構是以國家強制力為后盾的公權力機構，這也決定了房地產交易管理部門及其授權機構對于房地產開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管具有較強的行政約束力。作為被監(jiān)管的房地產開發(fā)企業(yè)必須履行將預售資金存入監(jiān)管專用賬戶等義務，如若違反，政府機構就有權行使行政權力課以行政處罰。然而有利就有弊，對于政府監(jiān)管的質疑也從未停止過。

首先，政府機構權力的擴大必然會增加貪污腐化發(fā)生的可能性。作為房地產交易管理部門因為法律的授權而承擔起監(jiān)管商品房預售資金的職責，使其權限范圍進一步擴大，可能引起新的行為，出現(xiàn)權力尋租的現(xiàn)象。

其次，政府機構對于商品房預售資金監(jiān)管的權利界限在哪？如何防止監(jiān)管權力的濫用？對于房地產市場的過度干預，這一經濟法上永恒的命題，在政府機構行使其對商品房預售資金監(jiān)管權力時依然存在。

最后，政府機構運用多樣化的監(jiān)管手段實現(xiàn)對商品房預售資金的監(jiān)管，人力、物力、財力等成本的付出不可避免。由此引起財政支出的增加，又有可能會進一步加重納稅人的稅收負擔。同時，如何確保財政支出的有效行使，又將是政府機構監(jiān)管模式所面臨的一個難題。

2.商業(yè)銀行監(jiān)管模式

以北京、杭州、成都、南京為代表，確立了商業(yè)銀行為監(jiān)管主體，房地產主管部門監(jiān)督檢查的商品房預售資金監(jiān)管模式。商業(yè)銀行作為監(jiān)管主體的優(yōu)勢在于其對預售款及其撥付、流轉具有實際的控制權，能夠掌握資金流向。同時，這種模式可以克服政府機構監(jiān)管模式所具有的弊端和缺陷。

第一，由商業(yè)銀行對商品房預售資金進行監(jiān)管，可以減少政府機構對于房地產開發(fā)企業(yè)經營管理和資金運用的直接干預，避免監(jiān)管過度，同時也有助于減少政府機構作為監(jiān)管主體其自身及其公務人員濫用監(jiān)管權力謀求個人利益等行為的發(fā)生。

第二，以商業(yè)銀行作為監(jiān)管主體，能夠使政府機構無須承擔因監(jiān)管失誤而引起的經濟賠償責任，一旦出現(xiàn)因監(jiān)管不當導致監(jiān)管風險的情況時，即由商業(yè)銀行自行承當經濟賠償責任。

第三，降低成本，其一是降低政府機構的運行成本，監(jiān)管職責轉為由商業(yè)銀行承擔，政府即不再需要為了履行監(jiān)管職責而承擔相應的人力、物力、財力的支出，減輕了政府機構的運行成本。其二是銀行與房地產開發(fā)企業(yè)形成了長期穩(wěn)定的合作關系，銀行有責任監(jiān)督房地產開發(fā)企業(yè)對資金的使用，不需要另外支付費用就可以完成監(jiān)管。

但是，商業(yè)銀行的監(jiān)管模式也存在著不可忽視的問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

一是商業(yè)銀行作為房地產開發(fā)企業(yè)獲取貸款的主要渠道，與房地產開發(fā)企業(yè)之間存在著千絲萬縷的聯(lián)系。同時，監(jiān)管銀行是由房地產開發(fā)企業(yè)自行委托確定的，為了獲得相對寬松的監(jiān)管環(huán)境，他們勢必會選擇與其有業(yè)務聯(lián)系的商業(yè)銀行。因此，商業(yè)銀行欠缺監(jiān)管主體所應具備的獨立性、中立性的要求，易使監(jiān)管流于形式。

二是商業(yè)銀行及其負責具體監(jiān)管的工作人員并不具備建筑工程相關的專業(yè)知識，無法對開發(fā)項目的工程進度、申請撥付工程款是否符合監(jiān)管要求進行專業(yè)性的分析和認定，也有可能因此商業(yè)銀行為此額外增加經營管理成本，致使監(jiān)管的有效性、真實性受到影響。

3.第三方中介機構監(jiān)管模式

以濟南和重慶兩地為代表，開啟了我國以第三方中介機構為監(jiān)管主體的監(jiān)管模式。重慶以工程監(jiān)理機構為主要監(jiān)管機構，濟南則采用由預售人委托擔保公司向預購人提供預售資金監(jiān)管責任擔保書的方式。

與另外兩種監(jiān)管模式相比，第三方中介機構監(jiān)管模式具有先天的優(yōu)勢，符合對于監(jiān)管主體獨立性的要求，由擔保公司監(jiān)管預售資金，使得與整個商品房預售毫無關系的一方成為監(jiān)管主體，不存在政府機構過度干預以及等行為；而工程監(jiān)理機構具有專業(yè)的建筑工程知識。采用此模式進行監(jiān)管，有利于提高監(jiān)管效率和準確性。

與其具有的內在優(yōu)勢相比，第三方中介機構監(jiān)管模式也存在固有的缺陷。首先，就整體而言，第三方中介機構作為監(jiān)管主體行使監(jiān)管權力，履行監(jiān)管職責，即意味著各種風險都集中第三方中介機構于一身。而當前，第三方中介機構尚未完全具備抵抗各種風險的能力和實力。其次，第三方中介機構承擔民事責任的能力較弱，對監(jiān)管失誤后的救助保障十分有限。最后，以工程監(jiān)理機構為監(jiān)管方的模式下，房地產開發(fā)企業(yè)容易和監(jiān)理機構發(fā)生謀和，無法保證商品房預售資金的有效監(jiān)管；而擔保公司在專業(yè)知識和監(jiān)控力方面都存在不足，并且因擔保費用過高而增加房地產開發(fā)企業(yè)項目成本，導致房價上升，反而加重購房人負擔。

二、商品房預售監(jiān)管方式完善的建議

1.在立法上進一步完善現(xiàn)行監(jiān)管模式

對于政府機構監(jiān)管模式，為了防止權力尋租、、干預過度等現(xiàn)象，就必須在立法上確立有效的制約機制，健全內部約束體系，明確責任承擔，并加強來自外部的監(jiān)督與制約。對于商業(yè)銀行監(jiān)管模式，必須克服商業(yè)銀行作為監(jiān)管主體獨立性不足、缺乏監(jiān)管動因等問題。為此，在立法上明確商業(yè)銀行具備監(jiān)管職能的條件，確立對于資金監(jiān)管操作要求，同時確立一定的獎懲機制，促使商業(yè)銀行依法切實履行其監(jiān)管職責。

對于第三方中介機構監(jiān)管模式，在立法上明確中介組織具備監(jiān)管職能必須具備的條件，確立對于資金監(jiān)管操作要求。加快中介機構的法制化，規(guī)范中介機構的內部治理結構，使其成為真正地自律性組織，以保障監(jiān)管權力的有效行使。

2.明確相應的法律責任

在商品房預售資金監(jiān)管體系中，房地產開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管主體是法律責任的承擔主體。然而，我國《城市房地產管理法》沒有明確房地產開發(fā)企業(yè)將預售款不用于工程建設時的法律責任，缺乏相應的處罰規(guī)定。雖然在建設部頒布的《城市商品房預售管理辦法》中有相關規(guī)定，同時根據(jù)授權制定的地方性法規(guī)或規(guī)章中也規(guī)定了相應的行政處罰條款，但是這些處罰規(guī)定的法律層級較低，處罰力度也較弱，其對房地產開發(fā)企業(yè)的約束力較低。因此，需要在《城市房地產管理法》以及其他法律法規(guī)中明確規(guī)定更為嚴厲、更具操作性的處罰措施，加強對房地產開發(fā)企業(yè)違規(guī)行為的處罰力度。

3.完善房地產開發(fā)企業(yè)的預售信息披露義務

城市房地產交易管理辦法范文第5篇

買方（以下簡稱乙方）：

甲方根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關規(guī)定，已依法通過劃撥方式取得北京市______區(qū)（縣）地塊的國有土地使用權，土地面積為______平方米，國有土地使用證件為______.甲方在上述地塊上建設的項目名稱為______，現(xiàn)已竣工，取得房屋所有權證（房屋所有權證______字______號），經北京市房屋土地管理局審核，準予上市銷售，北京市經濟適用住房銷售許可證號為京房內證（經）字第______號。

乙方自愿購買甲方的______房屋，甲方愿意出售，甲方出售該房屋時亦同時將該房屋所占用范圍內的劃撥土地使用權轉讓給乙方。雙方經友好協(xié)商，就上述房屋的買賣事項，訂立本合。

第一條房屋，該房屋狀況詳見附件一。房屋建筑面積為______平方米（包括套內建筑面積______平方米，分攤的共有共用建筑面積______平方米），共有共用部位詳見附件二。土地使用面積為______平方米（含共有共用面積）。上述面積已經房屋土地管理部門測繪。

第二條雙方同意上述房屋售價為每建筑平方米人民幣______元，價款合計為人民幣（大寫）______仟______佰______拾______萬______仟______佰______拾______元整（小寫）______元。乙方預付的定金______元，在乙方支付購房價款時轉為購房價款。

第三條乙方同意______年______月______日前將購房價款全部當面交付甲方或匯入甲方指定銀行。甲方指定銀行：_______________________銀行賬號為：_________________________ 第四條甲方同意在______年______月______日前將房屋交付給乙方。交付時，甲方提交建設工程質量監(jiān)督部門出具的《北京市建設工程質量合格證書》，并辦妥全部交接手續(xù)。交付地點：_____________________.甲方同意按《建設工程質量管理辦法》、《北京市建設工程質量條例》及有關規(guī)定，自房屋交付之日起對乙方購置的房屋進行保修。

第五條乙方同意其購置的房屋在小區(qū)物業(yè)管理委員會或業(yè)主管理委員會未選定物業(yè)管理機構之前由甲方或甲方委托的管理公司負責管理。

第六條雙方同意在簽訂本合同后一個月內，持本合同和有關證件共同到北京市______________________房地產交易管理部門辦理房屋買賣過戶手續(xù)，申領房地產權屬證件，并按規(guī)定交納有關稅費。

第七條本合同生效后，除不可抗力外，甲方不按期交付房屋的，乙方有權向甲方追索違約金。違約金自約定房屋交付之日第二天起至實際交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已支付房價款金額的萬分之______（大寫數(shù)字）向乙方支付違約金。逾期超過______日（遇法定節(jié)假日順延）甲方仍未交付房屋的，乙方有權解除本合同。合同解除自乙方書面通知送達甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日內向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付的房價款及利息全部退還給乙方，利息按利率計算。

第八條本合同生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有權向乙方追索違約金。違約金自本合同約定付款之日第二日起至實際付款之日止，每延期一日，乙方按延期交付房價款的萬分之______（大寫數(shù)字）向甲方無能為力付延期違約金。逾期超過______日（遇法定節(jié)假日順延）乙方仍未付款的，甲方有權解除本合同。合同解除自甲方書面通知送達乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還。

第九條本合同由雙方簽字之日起生效，未盡事項，雙方可另簽補充協(xié)議。本合同的附件和雙方簽訂的補充協(xié)議，為本合同不可分割的組成部分，具有同等的法律效力第十條雙方凡因履行本合同引起的糾紛，應協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方同意按以下第______種（大寫）方式解決糾紛。1.提交北京仲裁委員會仲裁。2.任何一方均可向房地產所在地的人民法院提訟。

第十一條本合同正本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，副本______份，房地產交易管理部門壹份，______________________________.

甲方（簽章）：

乙方（簽章）：

法定代表人：

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身份證號碼：

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地址：

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聯(lián)系電話：

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郵政編碼：

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人：

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______年______月______日

______年______月______日預售登記機關：（章）