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房地產(chǎn)質(zhì)量管理體系范文第1篇

[關鍵詞]房地產(chǎn)；工程項目；質(zhì)量管理

中圖分類號：TU198 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）11-0091-01

一、房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理工作中存在的問題

1.1 沒有充分地對規(guī)劃與設計工作的管理進行優(yōu)化

規(guī)劃、設計階段的工作十分重要，其對項目能否取得成功起到?jīng)Q定性作用。不過，在現(xiàn)階段，一部分房地產(chǎn)項目早期工作比較粗淺，未作出科學規(guī)劃與設計，導致施工時出現(xiàn)一系列預估之外的事。項目建設時，因為諸多因素影響，造成在規(guī)劃和設計階段工作過程中，市場定位不準確，配套建設不理想，產(chǎn)品規(guī)劃不符合實際，相關工作深度遠遠不夠，并未采用切實可行的手段對設計工作進行優(yōu)化處理。項目建設前，示對項目圖紙進行全面研析，設計標準不高，與工程實際脫節(jié)，繪制的項目圖偏離實際，造成在項目建設過程中，出現(xiàn)一系列和實際不符的問題，從而制約了項目施工進度。例如，對立面建設過程中，空調(diào)安裝空間不足，或者是未預留空調(diào)安裝空間；起到消防作用的管理沒有埋設，直接顯露出來；規(guī)劃井道安裝時，規(guī)劃與實際不符，導致一些井道安裝在人行道上，等等。與此同時，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，其未對項目所需的全部材料、設備等作出全面的規(guī)劃，且檢查工作不到位，建造商對工程不熟，完全根據(jù)要求進行建設，工程質(zhì)量大打折扣。在房地產(chǎn)市場供過于求時，出現(xiàn)功能性不足的問題無法得到市場認可，所以，就項目而言，其收益保障性較差，對后續(xù)人們的日常生活等方面影響至深至遠。

1.2 項目施工監(jiān)管不到位

對工程施工過程質(zhì)量的監(jiān)督管理不到位，監(jiān)管者質(zhì)量意識不強，在項目建設結(jié)束后方發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，導致大量項目在建設時質(zhì)量遠遠不達標，從而嚴重影響項目質(zhì)量，提升施工作業(yè)風險性，為建成投入運營后居住者帶來生命財產(chǎn)威脅。舉例：一些建設商和園林施工方合作過程中，交接時常出現(xiàn)問題，尤其是工期不足時，在主體建筑外立面尚未竣工時，是無法撤除相應的對外排架。所以，園林施工方則無法施工作業(yè)，遲緩了建設進度。與此同時，進行安裝作業(yè)時，沒有根據(jù)相關基準進行操作，造成門窗滲漏。對建設項目進行質(zhì)管時，工程完工檢驗查收結(jié)束后，就不再開展質(zhì)量監(jiān)督管理工作，基本上不存在對成品進行保護的思想認識。舉個例子，對鋁合金門窗進行保護方面，在一些承包商完成門窗安裝工作時，實際上沒有和接下來進行施工的單位進行交底，造成在后續(xù)施工作業(yè)時，門窗滑道出現(xiàn)質(zhì)量破損。與此同時，后續(xù)作業(yè)基本上都是業(yè)主委托及分包其它單位來完成的，導致責任不清，致使維修主體出現(xiàn)非常嚴重的不滿情緒，進一步加大管理難度，同時加大了協(xié)調(diào)成本支出。所以，項目建設時，一些作業(yè)者往往會對那些施工有難度，或出現(xiàn)的微小質(zhì)量問題重視程度不夠，通常將這些問題隱藏起來，這樣的結(jié)果就是，哪怕在一段時間中沒有質(zhì)量問題出現(xiàn)，那么，在長久居住過程中，必將引發(fā)一系列安全問題。

1.3 工程完工后質(zhì)量管理不到位

工程竣工后，為了確保工程質(zhì)量必須對工程進行檢查和驗收，但是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對竣工后的檢查不夠重視，許多房地產(chǎn)公司在工程完工前都沒有提前進行驗收，而且其他驗收單位也沒有根據(jù)實際的圖紙和要求進行驗收，使得工程不能按期投入使用，影響了公司的效益。而且沒有對工程項目進行有效的評估，使得整個工程最后環(huán)節(jié)的管理工作不能有效、順利的進行，工程質(zhì)量也得不到保障。

二、解決房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理工作的有效對策

2.1 對工程項目前期的規(guī)劃與設計力度進行加強

就目前我國房地產(chǎn)工程的質(zhì)量管理來看，對工程前期都缺乏管理，對整體工程質(zhì)量與安全造成了嚴重的影響。因此，為了提高對工程項目的質(zhì)量管理，房地產(chǎn)企業(yè)在進行施工之前，必須進行全方位的準備工作與管理工作，保證整個工程的順利開展。在進行施工之前，要對整個工程進行合理的規(guī)劃，嚴格勘察地形，做好市場的調(diào)查工作，從而對工程項目的整體風險進行預測；然后依照市場考察的情況，設計相應的圖紙，對自然因素與人為因素進行綜合的考慮，精確測量與計算，確保設計出的圖紙是對工程項目實際情況的真實化映射，為接下來的施工打下良好的基礎。

2.2 加強對施工整體環(huán)節(jié)中質(zhì)量的管理

工程的整個建設過程中，施工過程至關重要，其最大程度上影響了工程質(zhì)量。因此，相關管理人員要對整個施工過程的質(zhì)量進行監(jiān)督管理，確保良好工程質(zhì)量的實現(xiàn)。相對而言，房地產(chǎn)工程較為復雜，施工環(huán)節(jié)較多，所以相關人員要對工程的每一個環(huán)節(jié)都做好質(zhì)量管理工作，全方位提升工程項目的質(zhì)量。在對施工整體環(huán)節(jié)中的質(zhì)量進行監(jiān)管時，必須確保所有的施工環(huán)節(jié)及步驟都符合規(guī)定的質(zhì)量標準，只有在前一道工序合格的基礎上，才可以開展下一個環(huán)節(jié)，倘若這一環(huán)節(jié)質(zhì)量不達標，則必須重新進行改進，禁止未經(jīng)改進就開始下個環(huán)節(jié)的施工，從根本上保障工程的質(zhì)量。與此同時，還要加強對施工材料、施工技術以及設備質(zhì)量加強管理，確保質(zhì)量達標，一旦發(fā)現(xiàn)不達標的設備和材料出現(xiàn)時，必須立刻停止施工，對不達標的設備與材料踐行嚴格的質(zhì)量檢查，直至質(zhì)量達標后方可繼續(xù)開展施工。除此之外，還要健全監(jiān)督及管理部門的建設，對施工現(xiàn)場進行全天候的監(jiān)管，確保在第一時間發(fā)現(xiàn)存在的問題，并且進行及時積極的解決。

2.3 加強對工程項目竣工后的質(zhì)量管理

對工程項目竣工后的質(zhì)量進行檢查是工程檢驗的最后關卡，保證質(zhì)量管理工作的順利實施，及時發(fā)現(xiàn)質(zhì)量上存在的問題并且在第一時間解決，防止工程投入使用后出現(xiàn)質(zhì)量問題。當工程竣工后，必須將國家質(zhì)量檢驗標準作為相關的依據(jù)，驗收與認定整個工程項目的質(zhì)量，如果發(fā)現(xiàn)問題，要立刻進行更正，保證整個工程項目的質(zhì)量合格。此外，還要建立健全質(zhì)量的評估報告，對整個工程項目有關質(zhì)量的信息進行有效地整合，便于對今后的工程建設起到很好的指導作用。

2.4 增強施工人員的質(zhì)量與安全意識

加強對房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量管理工，還要對施工人員的道德素質(zhì)進行大幅度提升，幫助其樹立質(zhì)量與安全的意識，培養(yǎng)施工人員具備高度的責任感，使其能夠認真負責地進行工作，確保工程項目的整體質(zhì)量，對于工程中出現(xiàn)的問題能夠及時反映并且及時解決，對工程的質(zhì)量進行有效的保障。此外，還要還要提高施工人員的專業(yè)技術和能力，促使施工人員在進行操作時能夠?qū)λ械男录夹g與新設備進行充分良好的應用，把提高工程項目的質(zhì)量問題落到實處。

三、結(jié)語

近年來，隨著我國社會經(jīng)濟的不斷加快，我國的房地產(chǎn)開發(fā)進程也不斷加快。同時，大量的案例也表明，科學的房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理工作可以在很大程度上提升房地產(chǎn)項目的投資效益，并且保障了人民的生命財產(chǎn)安全，同時促進我國的經(jīng)濟發(fā)展。而房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理不力則會造成房地產(chǎn)工程項目投資規(guī)模的增加，并且無法有效控制施工過程中的偷工減料、操作違規(guī)等情況，不僅對房地產(chǎn)投資方的利益造成了嚴重損害，也不利于維護人民的利益，不利于國家經(jīng)濟建設。在這樣的情況下，加強房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理工作，實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)和建設的有效管理，成為了社會普遍關注的問題。

參考文獻

[1] 趙強.淺談房地產(chǎn)企業(yè)如何加強項目的質(zhì)量管理[J].中國高新技術企業(yè)，2008（9）.

房地產(chǎn)質(zhì)量管理體系范文第2篇

【關鍵詞】產(chǎn)權測繪；質(zhì)量管理；產(chǎn)權糾紛；房地產(chǎn)

最近幾年，隨著管我國住房制度的改革以及房產(chǎn)登記制度的實施，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。為了精確登記房產(chǎn)產(chǎn)權面積，房產(chǎn)測繪行業(yè)隨之產(chǎn)生。房產(chǎn)測繪的質(zhì)量不僅影響到房產(chǎn)權益的的合法利益以及房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，同時也關系社會經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定。房地產(chǎn)測繪引起的糾紛還是普遍存在，尤其對房價飆升寸土寸金的今天，房地產(chǎn)測繪測質(zhì)量成為房產(chǎn)交易更加關注的爭議焦點，建立房地產(chǎn)測繪質(zhì)量管理體系勢在不行。

1 房地產(chǎn)產(chǎn)權測繪質(zhì)量管理存在的問題

房產(chǎn)登記制度的建立，是房產(chǎn)測繪成為房產(chǎn)交易不可避免的過程。目前，地產(chǎn)測繪市場剛剛打破房產(chǎn)管理部門的壟斷，開放測繪市場，各方面制度還不完善，測繪質(zhì)量難以能到保證。測繪質(zhì)量管理方面經(jīng)驗不足，測繪質(zhì)量控制方面也存在一些問題。下面對沒目前房地產(chǎn)測繪質(zhì)量控制與管理方面存在的問題簡單總結(jié)為以下幾點：

1.1 測繪質(zhì)量主觀性強、測繪質(zhì)量差異性大

測繪行業(yè)還處于發(fā)展的初期，技術以及管理方面還不不成熟。目前，主要還是以人工操作測繪為主，新測繪技術還沒有得到廣泛的應用。另外，影響測繪質(zhì)量的因素較多且難以控制，主觀性強，不同測繪隊伍測繪數(shù)據(jù)差別較大，即使同一個測繪隊兩次測量質(zhì)量波動也較大。測繪質(zhì)量的不穩(wěn)定性，導致房產(chǎn)交易的糾紛，同時也造成了給房產(chǎn)權益人的財產(chǎn)損失。

1.2 測繪質(zhì)量管理的相關規(guī)定還不完善

房產(chǎn)交易以及房產(chǎn)登記制度，主要以房產(chǎn)面積進行計量。但是房產(chǎn)面積測繪一般是相應資質(zhì)的測繪企業(yè)進行現(xiàn)場測量，計算機輔助制圖。不同的測繪人員的測量和計算方法有一定的差異，導致同一套房屋可能算出不同的產(chǎn)權面積，開發(fā)商和業(yè)主也各自從自身利益出發(fā)，對公攤部分找一些規(guī)范漏洞，導致權利人受到一定的損害。

1.3 測繪行業(yè)有待加強管理和改善

房產(chǎn)測繪的市場開放后，大量的具有資質(zhì)的企業(yè)加入進來，競爭加大，企業(yè)之間相互壓價，出現(xiàn)了一些不合理現(xiàn)象，企業(yè)注重自身效益，為了滿足經(jīng)濟效果，會在質(zhì)量上打起折扣，歲質(zhì)量管理體系還不規(guī)范，企業(yè)沒有統(tǒng)一的行業(yè)原則。

2 影響產(chǎn)權測繪質(zhì)量的原因分析

房地產(chǎn)發(fā)展速度越來越快，大型的綜合項目大量增加，測繪工作的難度也相應增加，產(chǎn)權測繪中不可避免的出現(xiàn)了質(zhì)量問題，直接影響力房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定。

2.1 技術類因素

測繪的技術錯誤能夠?qū)е聹y繪結(jié)果不符合技術規(guī)范和房屋信息的有關要求，房地產(chǎn)測繪行業(yè)開放較晚，測繪行業(yè)相關的管理水平、技術水平都有一定的限制，在產(chǎn)權測繪實施過程中會出現(xiàn)遺漏信息，繪圖混亂的狀況，內(nèi)業(yè)計算時可能有分攤計算的不合理，審核過程不嚴謹?shù)取?/p>

產(chǎn)權測繪采用的規(guī)范和細則具有缺陷，不同階段的產(chǎn)權登記是由不同類別的人員測量得到的，房屋買賣要經(jīng)歷合同中面積、規(guī)劃批復、房屋預售以及最終產(chǎn)權登記幾個部分，也就造成了不同結(jié)果的出現(xiàn)。前期收集的資料不全也會造成面積計算缺乏依據(jù)，影響分攤計算的合理性和公平性。

2.2 規(guī)范執(zhí)行原因

房地產(chǎn)市場方面的國家標準有時回合地方標準相沖突，例如物業(yè)管理用房的面積以前的規(guī)范是要求分攤的，但新的法律條文出臺后，要求不能分攤，一些應該計算面積的部分，規(guī)范要求了不同的計算方法，這些變化都給產(chǎn)權測繪帶來了很大的麻煩。產(chǎn)權測繪和登記是有不同的主管部分負責，兩個單位有相互制約的關系，而產(chǎn)權測繪單位一般是由建設單位委托有資質(zhì)的測繪單位進行，沒有權利人的參與和監(jiān)督，導致測繪成果會有意偏向建設單位，引起產(chǎn)權測繪糾紛。

隨著設計和施工水平的提高，一些復雜的建筑出現(xiàn)，可能存在規(guī)范中沒有明確規(guī)定的建筑面積，一旦參考規(guī)范中相似的部分，就會引起不同測繪人員理解不同的結(jié)果，引起爭議。

2.3 政府監(jiān)管混亂原因

產(chǎn)權測繪的有關規(guī)定現(xiàn)在還是政出多門，多個單位都有自己的法律、規(guī)定文件，不可避免的出現(xiàn)了矛盾。開發(fā)商在施工過程中也會從自身利益出發(fā)對公共部位進行調(diào)整，變更設計圖紙，更改房屋用途，功能區(qū)等配套設施，這就造成產(chǎn)權面積和預售面積存在差異。政府部門對這些監(jiān)管職責不到位，缺乏管理經(jīng)驗，更進一步導致了產(chǎn)權測繪業(yè)的混亂。

2.4 產(chǎn)權測繪人員

產(chǎn)權測繪人員對測量結(jié)果有很大的影響，參與人員有企業(yè)行政管理人員、測繪專業(yè)技術人員、勞務人員三類，領導者的能力，員工的專業(yè)和技術水平，職業(yè)道德素養(yǎng)等都直接影響測繪結(jié)果。

3 產(chǎn)權測繪質(zhì)量管理體系研究

3.1 產(chǎn)權測量管理體系的基本原則

發(fā)揮領導者的領導作用，高層領導者要明確產(chǎn)權測繪的方向和目標，按照質(zhì)量管理體系進行定期的評審，發(fā)揮工作的有效性和充分性。正確的評價員工的測繪能力和技術水平，給予相應人才合理的工作崗位，獎勵貢獻員工，構建企業(yè)文化。加強職業(yè)和技術培訓工作，透明信息，以身作則。

全員參與原則，充分發(fā)揮團隊的作用，讓每位員工都參與到質(zhì)量管理中來，各級員工充分利用責任履行工作程序，建立科學的績效管理體系，激發(fā)工作積極性。

過程管理方法，確定產(chǎn)權測繪工作的活動過程，每一步工作都要符合規(guī)范要求，確保過程中需要的各種資源和設備。

房地產(chǎn)質(zhì)量管理體系范文第3篇

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；建設工程；質(zhì)量管理

Abstract: this article with the project implementation stage as the key point, in clear design scheme and under the guidance of the target, establishes the real estate construction engineering quality management system, clear quality management objectives, the construction project process quality control, and to the stage of construction problems of the detailed analysis and eventually is to ensure that the quality of the construction project goal smoothly realized.

Keywords: real estate development; Construction project; Quality management

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A文章編號：

1 引言

隨著市場經(jīng)濟制度在我國的逐步發(fā)展和完善，我國國民經(jīng)濟也得到了持續(xù)增長。在這樣的經(jīng)濟大環(huán)境下，作為國家支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)行業(yè)也得到了空前的發(fā)展。產(chǎn)業(yè)鏈在快速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)工程質(zhì)量也越來越受世人的關注。工程質(zhì)量管理是房地產(chǎn)項目管理的重要任務之一，它貫穿于建設項目的整個建設過程中，一個房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的成功與否，直接關系著項目建設的成敗，所以房地產(chǎn)開發(fā)商應重視工程質(zhì)量的管理、實施與控制，以保證項目管理目標的實現(xiàn)，獲得較好的經(jīng)濟效益和社會效益。

2 房地產(chǎn)建設的工程質(zhì)量管理體系

房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程主要包括六個階段：市場調(diào)研階段、設計準備階段、招投標階段、施工階段（包括竣工驗收）、交付使用階段及質(zhì)保期服務階段，各個階段的實施不當都會對項目的成功造成一定的影響[ ]。因此，為了保證工程質(zhì)量目標的順利實現(xiàn)，必須建立全過程的工程質(zhì)量管理體系，統(tǒng)籌做好各個階段的質(zhì)量管理工作，這是項目成功的基本保證。

下面將對施工階段的質(zhì)量管理措施進行詳細介紹。

3 房地產(chǎn)項目開發(fā)的施工質(zhì)量管理

施工階段是開發(fā)項目形成實體的階段，也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關鍵階段，這個階段的質(zhì)量管理是開發(fā)商、監(jiān)理工程師、承包商以及政府建設主管部門質(zhì)量管理工作的重心。工程項目具有建設地點固定、施工人員流動性大、產(chǎn)品體積龐大、建設周期長、所需資金多、產(chǎn)品具有單件性等特點[ ]，所以，施工過程中的質(zhì)量管理要根據(jù)具體的工程環(huán)境、工程性質(zhì)制定具體的質(zhì)量管理方案，并在方案實施的過程中，根據(jù)施工環(huán)境的變化，不斷修正質(zhì)量管理方案，以保證質(zhì)量目標的實現(xiàn)。

3.1 加強對施工準備階段的質(zhì)量管理

（1）督促總承包單位項目部組織施工圖紙會審及技術交底：在圖紙會審中，審核圖紙資料是否齊全，軸線尺寸、平面與大樣有無矛盾及錯誤，并進一步明確施工中具體的技術要求及應達到的質(zhì)量標準；另外，開工前由項目部技術負責人組織全面的技術交底，在各分項工程施工前，再由項目技術負責人對該項目施工的所有班組和配合工種進行技術交底，在工程第一線保證項目質(zhì)量目標。

（2）現(xiàn)場準備工作的質(zhì)量控制：檢驗場地平整度和壓實程度是否滿足施工質(zhì)量要求；對規(guī)劃部門提供及勘查單位測定的原始基準點、基準線和參考標高等測量控制點進行復核，并對現(xiàn)場進行準確的測量放線。準確地測定與保護好場地平面控制網(wǎng)和主軸線的樁位，抽檢建筑方格網(wǎng)，控制高程的水準網(wǎng)點以及標樁埋設位置等，最大限度地減少由于基礎勘查失誤對項目造成的巨大影響。

3.2制定項目質(zhì)量管理計劃

正確的使用計劃編制技術編制切實可行的質(zhì)量控制目標，并審核有關技術文件、報表或報告。明確項目團隊的相關質(zhì)量責任，項目經(jīng)理對項目工程安全、質(zhì)量全過程管理負責，技術負責人對項目工程質(zhì)量技術負責，項目團隊各專業(yè)工程師對項目施工質(zhì)量的規(guī)范負責，總承包單位對項目的結(jié)果負責。

3.3 執(zhí)行現(xiàn)場派駐代表制度，規(guī)范對承包商的質(zhì)量管理

在房地產(chǎn)項目開發(fā)中能否有效管理、協(xié)調(diào)好施工承包單位，也是保證工程質(zhì)量的重要因素。因此，要執(zhí)行現(xiàn)場派駐代表制度，配合監(jiān)理單位按規(guī)定檢查施工單位的現(xiàn)場工作情況，在督促履行合同的同時，對現(xiàn)場工作進行監(jiān)督檢查，包括材料設備的使用情況、作業(yè)人員情況、施工質(zhì)量是否符合工程質(zhì)量要求和承包合同中的規(guī)定標準等，以此完成施工承包商的制約和控制，保證項目的工程質(zhì)量。

3.4加強工程資料管理

工程資料的管理是項非常重要的工作，隨著單位工程施工的持續(xù)開展，會形成各類繁多的項目文件資料，如施工前的策劃準備資料、施工過程的施工記錄、分部分項工程檢查驗收記錄及竣工驗收資料等。這些資料詳細全面地反映了整個工程建設的情況，它對工程質(zhì)量的評定、工程竣工后的收尾都有重要的利用價值，特別是目前國家大力倡導的綠色施工，施工結(jié)束后要對施工的過程進行評估，這時施工過程中所形成的文獻資料的保管性會顯得更為重要。

3.5對施工關鍵工序進行嚴格控制

業(yè)主方的現(xiàn)場管理不可能做到控制施工過程的每一個過程、每一道工序，因此，找出施工過程中對建筑產(chǎn)品質(zhì)量或功能影響最大，施工中最容易出現(xiàn)問題的關鍵工序作為重點控制的對象，如鋼筋工程中的露筋、預埋件偏位隱蔽工程的檢驗等；模板工程中的柱模板漲模、軸線位移、門窗洞口混凝土變形等；混凝土工程中的蜂窩、露筋、麻面、孔洞、施工縫處雜物清理不干凈等；砌筑工程中的砌體粘結(jié)不牢、拉結(jié)構鋼筋或壓砌鋼筋網(wǎng)片不符合設計要求、砌體偏差是否超規(guī)定等；抹灰工程中的粘結(jié)不牢、空鼓、裂縫、門窗框邊縫不寒灰或不實、墻面開花、抹灰表面不平等。對這些關鍵工序進行有效控制，能預防質(zhì)量通病，保證產(chǎn)品質(zhì)量，極大地提高管理效率。

3.6 加強成品保護及質(zhì)保期服務

在施工過程中，部分分項分部工程已經(jīng)完成而部分工程尚在施工，或者某些部位已經(jīng)完成，其它部位正在施工，如果對于成品不采取妥善措施加以保護，會造成損毀或傷害，影響結(jié)構和觀感質(zhì)量。因此，加強成品保護是一項關系到確保工程整體質(zhì)量、提高項目管理水平，降低工程成本、按期竣工的重要環(huán)節(jié)。

4 結(jié)論

房地產(chǎn)質(zhì)量管理體系范文第4篇

關鍵字：房地產(chǎn)項目 ， 全過程管理，施工前 ， 施工中 ， 竣工后

Abstract: with the development of economy and the improvement of people's living standard, the market demand of houses greatly increased, and in this case, the real estate industry flourished, as the growth of the national economy made great contribution, and has become one of pillar industries of national economy. Along with the real estate market increasingly fierce competition, the enterprise gradually focus on project management, project management to increase the level of real estate development of enterprise helps a lot, this paper before construction preparation stage, construction stage and stages of completion, and sums up the whole process of management of real estate project, the measures of hope to provide effective real estate project management advice.

Key word: real estate project, process management, before construction, construction, after completion

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

房地產(chǎn)項目是一個復雜系統(tǒng)的大工程，要想保證項目工程的順利進行，就要加強對項目的管理，房地產(chǎn)項目管理包括了施工前、施工中和施工后的管理，只有對項目進行全過程的管理，才能促進房地產(chǎn)行業(yè)的長遠發(fā)展。

一、房地產(chǎn)項目在施工前準備階段的管理

（一）對項目進行預測評估

在項目確定以前，先要對這個項目是否有投資價值進行預測評估，評估的依據(jù)主要是以往的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，通過對市場的調(diào)研確定投資的方向、投資的產(chǎn)品和投資的區(qū)域，以往的經(jīng)驗數(shù)據(jù)也為項目做好了經(jīng)濟數(shù)據(jù)上的基本工作。

（二）土地競拍

在實行土地競拍之前，先要對該地的位置、建筑高度限制、容積率等進行一定的考察和分析，把此類產(chǎn)品的一些數(shù)據(jù)收集整理后作為依據(jù)來測算市場價格。公司管理層確定了項目建議書以后，編制土地競拍報告，爭取土地使用權。

（三）項目立項審批

對該項目進行市場調(diào)研、消費群體分析、項目策劃、產(chǎn)品分類分析等等，獲取立項批復，在進行項目立項審批的過程中，很多工作可以同時進行，比如進行全程的策劃工作。

（四）項目設計

項目設計對未來的項目施工具有重要的指導作用，高質(zhì)量的項目設計是高質(zhì)量完成項目的基礎，項目設計包括方案設計、擴初設計、施工圖設計，在設計單位的選擇上一定要謹慎，同時在項目設計過程中應該做好項目評審，及時調(diào)整項目中出現(xiàn)的問題。

（五）項目投標和招標

施工單位的質(zhì)量對項目質(zhì)量有直接影響，因此，要根據(jù)項目的特點對施工單位進行嚴格的招標審核。對參與投標的單位進行資格預審，預審通過后對施工單位發(fā)送招標文件，對施工單位進行技術、信譽、素質(zhì)的整體考核，對高層房地產(chǎn)建筑，應該嚴格技術指標。

二、房地產(chǎn)項目在施工階段的管理

（一）安全管理

安全問題是一切生產(chǎn)活動最重要的問題，隨著建筑施工項目的增多，安全事故也呈上升趨勢，國家對建筑施工的安全問題比較重視，但是由于經(jīng)濟利益的驅(qū)使，施工單位往往忽視了安全問題，沒有足夠的重視安全問題?，F(xiàn)場施工人員普遍存在安全意識缺乏、自我保護能力較低的特征，在施工前又缺乏對施工人員的安全教育與培訓，導致安全事故的發(fā)生。必須把安全管理貫徹于施工過程的始終，按照安全保證體系對施工現(xiàn)場進行安全管理，加強對施工現(xiàn)場的管理與檢查，及時發(fā)現(xiàn)安全隱患，預防事故的發(fā)生，在事故發(fā)生后以最快的速度進行處理，把危害降到最低。

（二）進度管理

施工活動都是按照施工合同進行的，施工合同中明確規(guī)定了項目竣工的時間，對施工活動有了一定的時間要求，為了盡快的完成項目，施工單位追趕進度的情況普遍存在，或者在施工前不緊不慢，工期快到了才開始追趕進度，工程質(zhì)量沒有保證。企業(yè)應該在總的進度目標的帶領下，把總的目標分解成具體的階段性目標，在保證質(zhì)量和安全的前提下，靈活的調(diào)整工程進度，使進度控制更加規(guī)范化、科學化。

（三）成本管理

盈利是房地產(chǎn)企業(yè)進行生產(chǎn)經(jīng)營活動的目的，降低生產(chǎn)成本能夠有效提高經(jīng)濟效益，成為企業(yè)普遍關注的問題。但有些企業(yè)對成本管理的認識不準確，常常把成本管理和質(zhì)量管理對立起來，沒有認識到兩者和諧統(tǒng)一的關系。企業(yè)應該加強對成本管理與控制的宣傳，使人們提高對成本管理的認識，積極引進低消費、高產(chǎn)出的新工藝和新設備，解決成本管理和質(zhì)量管理的矛盾，使工程項目不但擁有較好的質(zhì)量，還節(jié)約了成本。

（四）質(zhì)量管理

工程質(zhì)量和施工安全有著密不可分的關系，工程質(zhì)量不達標，不僅會威脅到施工人員的安全，也會威脅到房屋使用者的安全，影響著建筑企業(yè)的形象。因此，應該嚴把施工材料準入關，杜絕以次充好的現(xiàn)象；建立完善的質(zhì)量管理體系，落實質(zhì)量管理責任制，加強質(zhì)量技術管理，完善獎懲激勵制度，促進工作人員提高對工作的責任感；在施工過程中要對工程質(zhì)量進行巡回檢查和走動管理，一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題就找相關部門或者負責人進行補救，情節(jié)嚴重的可以對相關負責人給予一定的懲罰，并跟蹤整改的落實情況。

三、房地產(chǎn)項目在竣工階段的管理

（一）市場推廣

在項目竣工后，要對產(chǎn)品進行市場推廣，回收項目投資，獲取經(jīng)濟利潤。要對市場推廣制定明確的方案，制定總體的營銷計劃；建立售樓部，對樓盤的銷售面積、銷售地點、銷售期限等進行合理的配置；在銷售的過程中把總體的營銷計劃分成具體的營銷計劃。

（二）物業(yè)管理

物業(yè)管理狀況關系到小區(qū)居民的日常生活，也關系到企業(yè)的形象，因此應該制定物業(yè)管理的方案，制定物業(yè)管理的指標。物業(yè)管理工作應該和工程做好銜接，使物業(yè)管理保持良好的運行狀態(tài)。

總 結(jié)：

房地產(chǎn)項目作為一個復雜的大工程，不但對項目質(zhì)量、項目安全、項目技術有較高的要求，要想保證項目的順利進行，還要承擔一定的經(jīng)濟風險、法律風險和市場風險，對房地產(chǎn)項目進行全過程管理能夠有效規(guī)避這些風險，保證項目的高效運行，提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。

參考文獻：

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房地產(chǎn)質(zhì)量管理體系范文第5篇

【關鍵詞】房地產(chǎn)；房地產(chǎn)測繪；質(zhì)量管理

房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，從而對房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量、人員素質(zhì)以及設備的先進與否要求越來越高，管理也越來越嚴格。目前我國房地產(chǎn)測繪機制上不健全，缺乏專門的管理結(jié)構，以及統(tǒng)一的管理規(guī)范，而且從事房地產(chǎn)測繪從業(yè)人員的素質(zhì)也有待提升，所以加強房地產(chǎn)測繪管理迫在眉睫。

一、房地產(chǎn)測繪

房地產(chǎn)測繪是指專門的測繪人員通過現(xiàn)代化的測繪手段和技術，用測繪儀器對房屋及房屋相關的土地，及其質(zhì)量、數(shù)量以極其自然情況等進行專業(yè)的測繪。主要是基礎測繪和房地產(chǎn)項目的測繪。其測繪內(nèi)容包括：對房產(chǎn)以及房產(chǎn)相關的建筑物進行測量、調(diào)查，并通過測量、調(diào)查得出的相關數(shù)據(jù)進行圖紙的繪制。

基礎測繪主要是對房地產(chǎn)基礎圖紙的測繪，即房地產(chǎn)分幅平面圖，其對測繪人員的專業(yè)素質(zhì)以及技能儀器設備的專業(yè)化現(xiàn)代化等要求都相當?shù)膰栏瘛?/p>

房地產(chǎn)項目的測繪包含了對房地產(chǎn)相關數(shù)據(jù)、圖、表、冊以及薄等相關內(nèi)容的測繪，其主要是對房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營以及權屬管理等進行分戶和分丘平面圖的測繪工作，工作內(nèi)容相當豐富，工作量相對較大，他直接關系到房地產(chǎn)拆遷管理、開發(fā)交易等工作內(nèi)容的是否順利有序開展。

二、房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理現(xiàn)狀及問題

（一）測繪人員專業(yè)素質(zhì)不高

房地產(chǎn)測繪對從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)和技能有著相當高的標準和要求，其特殊性決定著測繪人員在房地產(chǎn)業(yè)中占有相當重的分量，圖紙的測繪要求相當嚴密，哪怕是一丁點的誤差都會給整個工程帶來不可預想的嚴重后果，所以要求測繪從業(yè)人員不僅僅是要有豐富的專業(yè)知識，掌握相關的法律法規(guī)，還要有奉獻精神和社會責任感、使命感。但是目前房地產(chǎn)測繪從業(yè)人員的一大部分并不具備專業(yè)的測繪從業(yè)資格，甚至是半路出家，存在極大的隱患。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理制度不完善

任何企業(yè)的運行都離不開一整套規(guī)范的人力資源管理體系，人力資源管理體系通過對工作人員日?；竟ぷ?、專業(yè)技能的考核，并運用完善的薪酬管理獎懲制度體系對工作人員進行考核，從而激勵員工積極飽滿的工作熱情，但是目前房地產(chǎn)市場對于一線的員工缺乏強有力的管理，以及沒有完備的獎懲制度和薪酬管理體系，使得大部分員工工作態(tài)度松懈，缺乏積極性，從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)較為低下。

（三）缺乏市場監(jiān)督

房地產(chǎn)的發(fā)展關系到國計民生的大事，所以房產(chǎn)測繪業(yè)作為其重要的組成部分，應該加強市場監(jiān)督，提高測繪質(zhì)量。但是因為我國相關法規(guī)的不健全，使得目前的測繪市場秩序混亂，不僅是阻礙房地產(chǎn)市場的健康有序的進行，更嚴重危害了國家利益。

（四）權責不分

目前房地產(chǎn)行業(yè)普遍缺少專門的測繪管理部門，甚至是很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有專門的房產(chǎn)測繪部門，其測繪工作往往是采用外包或者外聘的形式，使得對測繪人員的專業(yè)水平及素質(zhì)等缺乏必要的了解，地方行政主管部門對其監(jiān)管力度不夠，僅僅是形式上的監(jiān)管，并沒有真正行使監(jiān)督管理的職能，一旦出現(xiàn)事故，責任很難認定，部門之間往往會“踢皮球”，相互推卸責任。房地產(chǎn)行業(yè)的組織機構也并不能滿足其生產(chǎn)和發(fā)展的需要，缺乏有力的監(jiān)管措施和切實可行的規(guī)章制度。根據(jù)目前的房地產(chǎn)測繪行業(yè)的現(xiàn)狀和實際需要，明確各部門和各管理人員的權利和義務，強化對行業(yè)的管理職能，在遵循各項測繪業(yè)規(guī)章制度的前提下，層層把關，始終把質(zhì)量管理指標放在首位。房地產(chǎn)測繪行業(yè)的發(fā)展同時也離不開地方行政主管部門的監(jiān)管，要求強化地方行政管理部門的監(jiān)督和管理，在房地產(chǎn)測繪單位的配合下，行使管理職能，督促辦理相關手續(xù)，并配合行政管理部門對其測繪質(zhì)量進行監(jiān)管，以確保測繪成果的準確性。

三、測繪質(zhì)量管理控制措施

（一）建立健全規(guī)章制度，設立行業(yè)協(xié)會

無規(guī)矩不成方圓，房地產(chǎn)測繪單位一定要建立健全各種管理規(guī)章制度，從而使得有章可循，管理起來也得心應手。例如建立獎懲制度、完善人員監(jiān)管機制等，從而監(jiān)督和激勵測繪從業(yè)人員的各項工作，強化測繪質(zhì)量的監(jiān)管和考核機制，分清權責，明確人員的各項職責。此外還應設立相應的房地產(chǎn)測繪行業(yè)協(xié)會，加強對房地產(chǎn)測繪質(zhì)量的的監(jiān)督和管理。行業(yè)協(xié)會是自發(fā)的民間組織，各房產(chǎn)測繪單位之間相互監(jiān)管對測繪過程中的各個操作流程嚴格把關，并在行業(yè)內(nèi)部信息公開。

（二）建立測繪成果質(zhì)量管理體系

測繪成果的質(zhì)量關系到各工程建設的質(zhì)量，建立測繪成果管理體系必須要先明確責任主體，必要時候要求測繪單位承擔相應的民事和行政責任。在測量過程中，相關單位一定要嚴格把控測量過程，按照規(guī)范專業(yè)的操作流程層層把關，做好測量的各項準備工作，根據(jù)實際情況，按照專業(yè)流程制定編寫測量技術設計書。對測量成果的驗收工作一定要認真細致，包括其數(shù)字化圖紙、計算資料、作業(yè)原圖等等，并將其成果歸檔，一旦發(fā)現(xiàn)不合格品立即執(zhí)行不合格品控制程序。其最后測量報告要求內(nèi)容必須細化，必要時候還應該附有相應的圖紙和附件。

（三）房地產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)

現(xiàn)代化的信息技術的滲透到每個行業(yè)，房地產(chǎn)測繪行業(yè)應該設立專門的房地產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)，使得其測繪信息成果被行業(yè)內(nèi)、行業(yè)監(jiān)管部門以及社會公眾所了解和熟悉，從而加強了相互之間的信息共同和交流，提高了測繪信息的可信度，使其更加透明。房地產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)的建立一方面可以規(guī)范在測繪過程中的操作流程，另一方面使得其測繪成果可以在各部門之間公開透明，相互監(jiān)督，提高測繪行業(yè)的業(yè)務水平，使其業(yè)務流程更加規(guī)范化，從而保證了房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量。此外，建立測繪資料成果信息管理系統(tǒng)應該遵循其實用性、穩(wěn)定性以及資源共享性原則，并且堅持其功能設置與實際測繪管理需求相適應。

（四）深化房地產(chǎn)測繪市場改革，

積極推進房地產(chǎn)測繪行業(yè)的發(fā)展變革，離不開國家一系列相關的政策法規(guī)的指引，在一系列嚴密的政策法規(guī)的引導下，加強對房地產(chǎn)測繪行業(yè)的監(jiān)管，明確權責，測管分離，建立并完善質(zhì)量保證金制度，從而使得房地產(chǎn)測繪行業(yè)一步步的向?qū)I(yè)化、規(guī)范化的方向前進。

結(jié)束語：

綜上所述，我國現(xiàn)代化經(jīng)濟水平的不斷提高，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中占有相當重要的地位，每個地方經(jīng)濟發(fā)展水平的參差不齊，決定著房產(chǎn)測繪業(yè)發(fā)展水平各異，雖然還存在著這樣那樣的問題，但是通過加強各項管理規(guī)章制度以及對房地產(chǎn)測繪人員專業(yè)技術水平的不斷提高，現(xiàn)代化設備的應用等措施的施行，必然會大大提高房地產(chǎn)測繪質(zhì)量的管理水平，使得更好的服務于房地產(chǎn)業(yè)，從而提高我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的經(jīng)濟管理水平。

參考文獻：

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