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土地使用權(quán)評(píng)估方法范文第1篇

[關(guān)鍵詞]劃撥土地 價(jià)格 評(píng)估

一、劃撥土地使用權(quán)及其價(jià)格內(nèi)涵認(rèn)識(shí)的發(fā)展過程

1.過去對(duì)劃撥土地使用權(quán)的認(rèn)識(shí)

在國(guó)務(wù)院55號(hào)令《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中,對(duì)劃撥土地使用權(quán)的定義是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權(quán)。該條例中第四十七條規(guī)定:“無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者,因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的,市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán),并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。

2.過去對(duì)劃撥土地使用權(quán)的評(píng)估及引發(fā)的問題

基于以上對(duì)劃撥土地使用權(quán)的認(rèn)識(shí)、理解,在土地評(píng)估中,對(duì)劃撥上地使用權(quán)的價(jià)格內(nèi)涵就有了如下界定。劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估在土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中大概經(jīng)歷了兩個(gè)階段:第一階段是從單純的土地評(píng)估興起,將土地作為一項(xiàng)固定資產(chǎn)而不是無形資產(chǎn)對(duì)其評(píng)估。開始,至1996年以前。劃撥土地使用權(quán)的評(píng)估與出讓等有償方式取得土地使用權(quán)的評(píng)估在方法上相同,價(jià)格內(nèi)涵也一致,其土地使用權(quán)價(jià)格包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和土地增值收益三部分,且劃撥土地使用年期未進(jìn)行界定;第二階段是1996年以后至今。劃撥土地使用權(quán)的評(píng)估方法未變,但價(jià)格內(nèi)涵與前一階段相比,對(duì)土地使用年期進(jìn)行了設(shè)定,依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定根據(jù)評(píng)估對(duì)象的土地用途,分別作不同使用年期的設(shè)定。而上述評(píng)估方法及界定的價(jià)格內(nèi)涵所得出的評(píng)估結(jié)果就可能導(dǎo)致出讓等有償方式取得土地使用權(quán)價(jià)格低于或等于劃撥土地使用權(quán)價(jià)格,而眾所周知,以出讓、租賃等有償使用方式取得的土地,除了要支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)外,還要向當(dāng)?shù)卣患{土地出讓金、租金,或交納紅利;而劃撥方式取得的土地則只支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)。這就造成這樣的事實(shí):在取得土地時(shí),以出讓、租賃等有償方式取得土地的費(fèi)用高于以劃撥方式取得土地的費(fèi)用,而在評(píng)估土地價(jià)格時(shí),出讓、租賃等有償使用土地價(jià)格又等于或低于劃撥土地價(jià)格。

二、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估內(nèi)涵

1.根據(jù)國(guó)土資源部國(guó)土資的[2001〕44號(hào)文中“……可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本,評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格,……”表明,劃撥土地使用權(quán)價(jià)格有兩個(gè)基本的組成部分,即土地平均取得成本和開發(fā)成本,除此之外沒有更明確的規(guī)定。而在實(shí)際當(dāng)中,企業(yè)的資金利息和投資利潤(rùn)是與資金投入相伴生的,在劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估中也同樣要考慮土地使用者對(duì)土地投入所產(chǎn)生的利息和利潤(rùn)。2.劃撥土地使用年期的確定。眾所周知,在宗地價(jià)格評(píng)估中,都要對(duì)所評(píng)估的地價(jià)進(jìn)行價(jià)格定義,也就是說,要把你所評(píng)估的地價(jià)內(nèi)涵界定清楚。對(duì)同一宗土地來說,不同的地價(jià)定義,會(huì)得到不同的估價(jià)結(jié)果,而在地價(jià)內(nèi)涵中有一項(xiàng)就是對(duì)土地使用年期的界定。因此劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估作為一種類型的宗地評(píng)估,也要對(duì)評(píng)估宗地使用年期進(jìn)行界定。目前,對(duì)劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估中的使用年期的界定有兩種看法:一是根據(jù)評(píng)估宗地的設(shè)定用途設(shè)定其使用年期為該設(shè)定用途的法定最高出讓年期;二是根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定“……以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外,沒有使用期限的限制……”,亦即劃撥土地使用年期應(yīng)設(shè)定為無限年期。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律規(guī)定,我國(guó)土地一級(jí)市場(chǎng)的土地由政府統(tǒng)一供應(yīng),進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)的土地必須是以有償方式取得才能轉(zhuǎn)讓。因此,劃撥土地一旦要用于經(jīng)營(yíng),進(jìn)入二級(jí)土地市場(chǎng)都必須要轉(zhuǎn)為有償使用(如出讓、租賃、國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)、國(guó)家作價(jià)出資入股等幾種方式),而無論采用哪一種有償使用方式均有使用年期的限制。因此,為了能與有償使用土地一定年期的價(jià)格相比較,劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估中也應(yīng)設(shè)定有限使用年期,一般地,其年限的設(shè)定與國(guó)家法定同類用途的最高出讓年期一致。

三、劃撥土地使用權(quán)的評(píng)估方法

1.成本法。在用成本法計(jì)算出讓土地價(jià)格時(shí),土地價(jià)格為土地成本價(jià)格與土地增值收益之和。其中,土地增值收益源于“增值地租”,應(yīng)歸國(guó)家所有,相當(dāng)于出讓金部分。土地成本價(jià)格為土地使用者在取得土地使用權(quán)時(shí)支付的平均成本。因此,劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地成本價(jià)格,包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)。

2.收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預(yù)期收益的基礎(chǔ)上,以一定的還原利率,折算為評(píng)估期日收益總和的一種方法。目前《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》對(duì)如何計(jì)算土地純收益的計(jì)算方法尚無明確規(guī)定。因此,可以通過調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國(guó)有企業(yè)租賃和租金水平來間接計(jì)算。國(guó)有土地租賃水平由土地出讓金水平來規(guī)定,是國(guó)家權(quán)益在土地收益上的體現(xiàn),所以用土地純收益減去國(guó)有土地租賃的租金,可以得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正,求得待估劃撥土地的純收益。最終劃撥土地使用權(quán)價(jià)格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。

3.市場(chǎng)比較法?？梢灶A(yù)見,隨著企業(yè)對(duì)劃撥土地權(quán)益的日益增強(qiáng),劃撥土地使用權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多,劃撥土地交易案例也會(huì)逐年增加。我們可以通過劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、日期、區(qū)域及個(gè)別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。

4.用出讓土地使用權(quán)扣減出讓金間接計(jì)算。目前,很多地方通常以評(píng)估地價(jià)的一定比例收取土地出讓金,出讓金比較固定。由公式出讓土地使用權(quán)價(jià)格=劃撥土地使用權(quán)價(jià)格+土地使用權(quán)出讓金,可以得出:劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格×(1-出讓金比例)。

5.綜合法。也就是從多個(gè)方面綜合考慮劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的影響因素,如當(dāng)?shù)氐耐恋厝〉贸杀?、本地收益情況、土地市場(chǎng)的健全和完善程度、政府確定土地出讓金的收取比例等。通過采取上述的四種評(píng)估方法進(jìn)行測(cè)算,綜合分析后,剔除不適宜的測(cè)算方式,對(duì)合理測(cè)算結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均或加權(quán)平均,求得劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。

參考文獻(xiàn):

土地使用權(quán)評(píng)估方法范文第2篇

[關(guān)鍵詞]國(guó)有企業(yè)；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；無形資產(chǎn)評(píng)估；價(jià)值評(píng)估

據(jù)我國(guó)國(guó)有資產(chǎn)管理部門的推算和匯總。近年來各種原因?qū)е碌膰?guó)有資產(chǎn)流失數(shù)字驚人。如何在國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中防范國(guó)有資產(chǎn)流失已經(jīng)成了當(dāng)前一個(gè)熱門話題。對(duì)于需要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的國(guó)有企業(yè)而言，只有在準(zhǔn)確的資產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)上進(jìn)行國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，才能體現(xiàn)公平、公正，才不會(huì)造成國(guó)有資產(chǎn)流失。

一、資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法的評(píng)價(jià)與選擇

當(dāng)前確定國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值普遍使用的方法是資產(chǎn)評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估是國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定程序。我國(guó)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的方法大致有這樣四種：收益現(xiàn)值法、重置成本法、現(xiàn)行市價(jià)法、清算價(jià)格法。

(一)收益現(xiàn)值法

收益現(xiàn)值法是將評(píng)估對(duì)象剩余壽命期間每年(或每月)的預(yù)期收益，用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)，累加得出評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，以此估算資產(chǎn)價(jià)值的方法。運(yùn)用收益現(xiàn)值法必須建立在資產(chǎn)具有獨(dú)立獲得預(yù)期收益的能力、資產(chǎn)未來的收益能夠用貨幣來計(jì)量、資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)能夠用貨幣衡量等前提條件下。收益現(xiàn)值法適用范圍較小，一般是用于企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估以及可預(yù)測(cè)未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。

(二)重置成本法

重置成本法是現(xiàn)時(shí)條件下被評(píng)估資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本減去該項(xiàng)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，估算資產(chǎn)價(jià)值的方法。使用重置成本法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，受到一定的限制，該方法要滿足繼續(xù)使用假設(shè)。而且待評(píng)估的資產(chǎn)必須是可以再生和復(fù)制、可以隨時(shí)間推移、可重建和重構(gòu)的具有有形或無形損耗的單項(xiàng)資產(chǎn)，或者是可重置和重構(gòu)的整體資產(chǎn)。

(三)現(xiàn)行市價(jià)法

現(xiàn)行市價(jià)法是通過市場(chǎng)調(diào)查，選擇一個(gè)或幾個(gè)與評(píng)估對(duì)象相同或類似的資產(chǎn)作為比較對(duì)象，分析比較對(duì)象的成交價(jià)格和轉(zhuǎn)讓條件，進(jìn)行對(duì)比調(diào)整，估算出資產(chǎn)價(jià)值的方法。使用該方法需要有一個(gè)充分發(fā)育的、活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)參照物以及與被評(píng)估資產(chǎn)可以比較的有關(guān)指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以收集到的。隨著我國(guó)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)不斷發(fā)展，會(huì)非常廣泛地運(yùn)用現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行自查評(píng)估。

(四)清算價(jià)格法

清算價(jià)格法適用于依照中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法規(guī)定，經(jīng)人民法院宣告破產(chǎn)的企業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估。評(píng)估時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)清算時(shí)其資產(chǎn)可變現(xiàn)的價(jià)值，評(píng)定重估價(jià)值。清算價(jià)格法與現(xiàn)行市價(jià)法基本相同，所不同的是停業(yè)或者破產(chǎn)時(shí)。企業(yè)將資產(chǎn)拍賣、出售，清算價(jià)格往往大大低于現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格。在國(guó)外，清算價(jià)格法并不獨(dú)立使用。一般將清算價(jià)格法和現(xiàn)行市價(jià)法共同使用，稱為市場(chǎng)法。清算價(jià)格法主要用于企業(yè)破產(chǎn)、企業(yè)抵押、企業(yè)清理等幾種情況。

二、國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中的價(jià)值評(píng)估難點(diǎn)分析

國(guó)有資產(chǎn)的特殊性決定了國(guó)有資產(chǎn)的資產(chǎn)評(píng)估不可能是一帆風(fēng)順的，而這其中土地處置問題、無形資產(chǎn)評(píng)估問題，以及評(píng)估委托人問題又是國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估中較為棘手的問題。

(一)土地處置問題

對(duì)待產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中，國(guó)有企業(yè)擁有的土地使用權(quán)的處置問題。因其使用權(quán)來源的不同而存在不同的解決途徑和辦法。若土地使用權(quán)來源屬出讓方式。則在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的過程中并不涉及土地處置問題，僅需根據(jù)該地塊的客觀區(qū)域因素和個(gè)別因素采用合適的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。對(duì)劃撥土地使用權(quán)的處置方式，根據(jù)《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第三條規(guī)定：“對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃、國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(人股)和保留劃撥用地方式予以處置”。而在這幾種處置方式下，評(píng)估時(shí)所采用的方式及途徑也不盡相同，具體敘述如下：

1　對(duì)采取保留劃撥用地方式進(jìn)行處置的，無需對(duì)原賬面劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格進(jìn)行具體的評(píng)定估算。但為了合理體現(xiàn)改革前國(guó)有企業(yè)的資產(chǎn)范圍，仍需對(duì)劃撥土地使用權(quán)原賬面金額按現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行核實(shí)，并以核實(shí)后的金額作為評(píng)估值列示，納入改革資產(chǎn)范圍。

2　對(duì)采取國(guó)有土地租賃方式進(jìn)行處置的，應(yīng)首先將國(guó)有企業(yè)原賬面存在的劃撥土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行剝離，然后另行對(duì)國(guó)有土地使用的租金水平進(jìn)行評(píng)估，并將該租金水平評(píng)估結(jié)果一并運(yùn)用于改革方案當(dāng)中。以規(guī)范國(guó)有土地租賃行為，并防止國(guó)有資產(chǎn)的流失。

3　對(duì)采取國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式進(jìn)行處置的，對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估時(shí)。又存在兩種程序和途徑：第一種將該國(guó)有土地使用權(quán)納入改革資產(chǎn)范圍，也應(yīng)納入評(píng)估范圍。在這種情況下：首先，確定該土地使用權(quán)的價(jià)值定義，以土地使用權(quán)來源屬出讓性質(zhì)為假設(shè)，并根據(jù)地塊實(shí)際情況和規(guī)劃條件對(duì)土地使用權(quán)在出讓方式下的用途及使用期限進(jìn)行假設(shè)；然后，以這些假設(shè)作為估價(jià)提前，對(duì)該國(guó)有土地使用權(quán)采用合適的土地估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估，并將評(píng)估值直接列示于資產(chǎn)負(fù)債中無形資產(chǎn)項(xiàng)下；最后，對(duì)土地使用者(國(guó)有企業(yè))應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)進(jìn)行反映或列示。第二種不將該國(guó)有土地使用權(quán)納入改革范圍，也即不納入評(píng)估范圍。不將國(guó)有土地使用權(quán)納入改革范圍(評(píng)估范圍)時(shí)，還應(yīng)滿足一個(gè)前提：即房地產(chǎn)市價(jià)中大于建筑物實(shí)體價(jià)格的那部分，均是由土地使用權(quán)貢獻(xiàn)或創(chuàng)造的。將劃撥土地使用權(quán)與其對(duì)應(yīng)的建筑物分開評(píng)估(即土地使用權(quán)不納入改革評(píng)估，而另行評(píng)估后形成土地處置方案報(bào)批)才不會(huì)出現(xiàn)價(jià)值遺漏情形，才不會(huì)導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)的流失。

(二)無形資產(chǎn)評(píng)估問題

無形資產(chǎn)具有非實(shí)體性、壟斷性、效益性和不確定性、完整性等特點(diǎn)。無形資產(chǎn)評(píng)估時(shí)考慮的因素主要有：1、無形資產(chǎn)取得的成本；2、機(jī)會(huì)成本，即無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資、出售后失去市場(chǎng)的損失收益的大??；3、效益因素成本，即從無形資產(chǎn)補(bǔ)償角度考慮的，但無形資產(chǎn)更重要的是其創(chuàng)造收益；4、使用期限；5、技術(shù)成熟程度；6、轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素；7、內(nèi)外無形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)、更新?lián)Q代情況和速度；8、市場(chǎng)供需狀況；9、同行業(yè)同類無形資產(chǎn)的價(jià)格水平。無形資產(chǎn)評(píng)估值的高低，還取決于無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓的價(jià)款支付方式、各種支付方式的提成基數(shù)、提成比例等，在評(píng)估無形資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)綜合考慮。

(三)價(jià)值評(píng)估委托人問題

由于國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格總體上決定于企業(yè)總資產(chǎn)減去負(fù)債后的凈資產(chǎn)價(jià)值。政府作為股權(quán)的出讓者，越高的買價(jià)意味著越多的利益。而對(duì)于股權(quán)的購(gòu)買者或者擬進(jìn)入的私人投資者而言，情況恰好相反。相關(guān)利益主體的利益沖突使得轉(zhuǎn)讓雙

方都試圖確保價(jià)值評(píng)估有利于自身。并且當(dāng)所有的參與者都相信道德風(fēng)險(xiǎn)會(huì)不可避免的影響評(píng)估人對(duì)資產(chǎn)的評(píng)估時(shí)，認(rèn)定評(píng)估人便成為所有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的關(guān)注焦點(diǎn)。

根據(jù)《國(guó)有企業(yè)改革重組調(diào)查研究報(bào)告》的展示，在中央控股改革企業(yè)中，由企業(yè)母公司代表企業(yè)最終所有者利益，執(zhí)行評(píng)估機(jī)構(gòu)委任權(quán)的占據(jù)了相當(dāng)大的部分，這樣的企業(yè)占中央控股改革企業(yè)樣本總數(shù)的35％。而在地方控股改革企業(yè)中，母公司作為評(píng)估機(jī)構(gòu)委托人的比例可以達(dá)到43％，同時(shí)還有37％的地方企業(yè)由地方政府親自選擇委任評(píng)估機(jī)構(gòu)。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓機(jī)構(gòu)也是企業(yè)價(jià)值評(píng)估委托人中的重要部分，而企業(yè)管理者代表自身利益委任價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)的情況最為少見。《國(guó)有企業(yè)改革重組調(diào)查研究報(bào)告》顯示，通過產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)構(gòu)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估改革企業(yè)資產(chǎn)所得到的評(píng)估價(jià)值相對(duì)最高，凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與賬面價(jià)值比值的平均水平可以達(dá)到83％，而依據(jù)其他委托人聘請(qǐng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果計(jì)算出的該比值卻只有68％。這一統(tǒng)計(jì)結(jié)果一方面體現(xiàn)了在中國(guó)的產(chǎn)權(quán)改革過程中，許多國(guó)有企業(yè)的資產(chǎn)都存在被低估的可能性。另一方面也顯示產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)構(gòu)在資產(chǎn)評(píng)估過程中低估資產(chǎn)的動(dòng)機(jī)最小。改革企業(yè)價(jià)值低估行為的動(dòng)機(jī)主要來自于企業(yè)收購(gòu)者甚至政府官員的尋租行為，這也同時(shí)解釋了為什么中央政府鼓勵(lì)和要求在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中心實(shí)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程，而不是由地方政府或公司私自組織實(shí)施。

本文認(rèn)為對(duì)國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的評(píng)估機(jī)關(guān)應(yīng)該都是當(dāng)?shù)貒?guó)有資產(chǎn)管理委員會(huì)授權(quán)獨(dú)立主體，然后通過招標(biāo)的形式來邀請(qǐng)這些單位，同時(shí)將審計(jì)單位、評(píng)估單位要分開。最后要將資產(chǎn)評(píng)估、審計(jì)不良資產(chǎn)的報(bào)審公開化。讓資產(chǎn)評(píng)估成為一種“陽(yáng)光”工程。

三、對(duì)國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中價(jià)值評(píng)估的幾點(diǎn)建議

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓工作是國(guó)有企業(yè)改革順利進(jìn)行的一個(gè)必要的前提，同時(shí)也是一項(xiàng)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)行為。其影響因素眾多，要想使產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓取得徹底的成功，不留下任何的隱患，需要各方面的積極配合和支持。筆者對(duì)今后國(guó)有企業(yè)改革提出了以下幾個(gè)方面的建議：為促進(jìn)我國(guó)今后國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓及其價(jià)值評(píng)估的健康發(fā)展。

(一)樹立正確的國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的觀點(diǎn)

突破對(duì)國(guó)有企業(yè)“有進(jìn)有退”的狹隘理解。實(shí)現(xiàn)以退為進(jìn)，退中求進(jìn)，即在國(guó)有股權(quán)和比重上退，在國(guó)有經(jīng)濟(jì)的總體實(shí)力、控制力和影響力上進(jìn)。突破“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和企業(yè)重組是市場(chǎng)行為，政府無所作為”的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。政府作為國(guó)有企業(yè)的出資人，理應(yīng)按市場(chǎng)規(guī)律組織推進(jìn)其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和重組；并且只有政府才能解決轉(zhuǎn)讓重組中的條塊分割、債務(wù)處理、人員安置、分離辦社會(huì)職能等諸多難題，才能協(xié)調(diào)多個(gè)部門參與改革的行動(dòng)、審批權(quán)限的行使和各自利益的調(diào)整。突破對(duì)國(guó)有資產(chǎn)保值增值的片面理解。固化、呆滯、虧損、潛虧是最大的流失，只有流動(dòng)、重組、盤活才能保值增值。國(guó)有資產(chǎn)存在于企業(yè)并有效利用是保值增值，存在于能為社會(huì)公眾利益服務(wù)的社會(huì)保障、基礎(chǔ)設(shè)施、政策性安排(如安置就業(yè)、補(bǔ)償職工)等其他形式也是保值增值。

(二)完善國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的外部環(huán)境和國(guó)有資產(chǎn)的評(píng)估機(jī)制

從我國(guó)目前有關(guān)企業(yè)并購(gòu)的法律條文來看，還缺乏有關(guān)國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方面的系統(tǒng)規(guī)定，在國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的實(shí)施過程中還有許多細(xì)節(jié)與現(xiàn)行法律相抵觸，且存在各地區(qū)規(guī)定不盡相同的問題。因此必須要盡快制定出相關(guān)的法律法規(guī)，使國(guó)有企業(yè)改革有法可依。同時(shí)建立一套完善的社會(huì)保障體系來接收國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓后分流出來的員工，為國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓創(chuàng)造良好的條件。針對(duì)在國(guó)有企業(yè)實(shí)施產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中存在的信息不對(duì)稱、管理層“道德風(fēng)險(xiǎn)”等問題，一定要加大力度強(qiáng)化對(duì)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過程的監(jiān)督，以加強(qiáng)國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中信息披露的透明度。要健全國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估機(jī)制，防止國(guó)有資產(chǎn)的流失。確立合理、公正的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)制，是當(dāng)前規(guī)范國(guó)有企業(yè)改革的重點(diǎn)。因此在改革的實(shí)施過程中一定要確立公平合理的價(jià)格，尤其需要健全國(guó)有企業(yè)無形資本的評(píng)估機(jī)制，在我國(guó)國(guó)有企業(yè)改革中的資產(chǎn)評(píng)估中往往強(qiáng)調(diào)有形資產(chǎn)忽視無形資產(chǎn)。這樣使得國(guó)有資產(chǎn)流失現(xiàn)象嚴(yán)重。所以在今后的改革中必須為無形資產(chǎn)的評(píng)估建立一套系統(tǒng)的程序。

土地使用權(quán)評(píng)估方法范文第3篇

關(guān)鍵詞：東莞市 土地出讓 評(píng)估方法

中圖分類號(hào)：F205 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004—4914（2012）06—213—03

一、土地出讓評(píng)估的工作流程簡(jiǎn)介

東莞市內(nèi)在對(duì)招拍掛出讓土地的底價(jià)或起始價(jià)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，一般的做法是：

1.市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)組織地價(jià)評(píng)估，通過招標(biāo)方式選定土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估機(jī)構(gòu)采用市場(chǎng)比較法、剩余法、成本法等方法評(píng)估招拍掛底價(jià)或起始價(jià)，提交市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓領(lǐng)導(dǎo)小組審核，再由市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓領(lǐng)導(dǎo)小組集體決策，根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策，擬定招標(biāo)標(biāo)底，拍賣和掛牌的起叫價(jià)、起始價(jià)、底價(jià)，投標(biāo)、競(jìng)買保證金，并報(bào)市人民政府批準(zhǔn)實(shí)施。標(biāo)底或者底價(jià)不得低于國(guó)家規(guī)定的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)交的土地出讓金數(shù)額也是由市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓領(lǐng)導(dǎo)小組集體決策確定。

2.東莞“三舊”改造中，屬于政府收購(gòu)儲(chǔ)備后再次供地的，必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。市國(guó)土資源局組織（或通知）委托有資質(zhì)的評(píng)估公司對(duì)地塊的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估；市國(guó)土資源局?jǐn)M訂協(xié)議出讓方案后報(bào)市政府審批。

二、出讓評(píng)估中使用的評(píng)估方法的種類

當(dāng)?shù)貨]有制定有關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓的底價(jià)或起始價(jià)的評(píng)估辦法，但由于東莞未公布地價(jià)指數(shù)等參數(shù)，土地管理部門人員并不認(rèn)可評(píng)估使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法，允許的評(píng)估方法主要有：市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法或剩余法、成本逼近法、收益還原法等。而對(duì)于成交價(jià)上限的評(píng)估工作目前還未開展。

對(duì)于原土地使用者的土地補(bǔ)償費(fèi)用，允許采取的估價(jià)方法有：市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法或剩余法、成本逼近法、收益法。

東莞市內(nèi)的工業(yè)用地項(xiàng)目與其他經(jīng)營(yíng)性用地項(xiàng)目在確定底價(jià)或起始價(jià)時(shí)估價(jià)方法有所不同，區(qū)別是：

1.工業(yè)用地項(xiàng)目一般選用市場(chǎng)比較法、收益還原法或成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。

2.其他經(jīng)營(yíng)性用地項(xiàng)目中的住宅一般以市場(chǎng)比較法為主，以剩余法為輔；商業(yè)服務(wù)業(yè)以市場(chǎng)比較法為主：收益還原法為輔；公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地可以參照工業(yè)用地一般選用市場(chǎng)比較法、收益還原法或成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。

具體到用地類型，土地出讓評(píng)估，一般采用評(píng)估方法主要有：（1）住宅：一般以市場(chǎng)比較法為主，以剩余法為輔。（2）商業(yè)服務(wù)業(yè)（含商務(wù)金融用地、住宿餐飲用地等）：一是有條件選用市場(chǎng)比較法的，以市場(chǎng)比較法為主，收益還原法為輔；二是可比案例較少或可比性較差，可以收益還原法為主，以市場(chǎng)比較法為輔，市場(chǎng)比較法的案例所在地區(qū)選取范圍可以適當(dāng)擴(kuò)大。（3）工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地：對(duì)具有買賣或租賃交易案例的，應(yīng)同時(shí)選用市場(chǎng)比較法或收益還原法進(jìn)行評(píng)估，在租賃交易案例不充分時(shí)，可以采用成本逼近法。

三、評(píng)估目的的表述

出讓土地市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估目的表述為：評(píng)估待估宗地的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值，為委托方土地出讓提供價(jià)值參考。

四、采用市場(chǎng)比較法評(píng)估的要點(diǎn)

1.可比案例的選擇。采用市場(chǎng)比較法評(píng)估出讓土地價(jià)值，選擇市場(chǎng)比較案例時(shí)，判斷某區(qū)域與估價(jià)對(duì)象屬于同一供需圈依據(jù)與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系、價(jià)格會(huì)相互影響的適當(dāng)范圍。

在可選用的交易案例較少的情況下，可以采用拍賣成交案例、有設(shè)定特別交易條件的成交案例作為比較案例。

以招拍掛方式取得的出讓土地使用權(quán)在規(guī)劃用途調(diào)整、容積率調(diào)整及用地面積變動(dòng)等情況下需要補(bǔ)繳地價(jià)款的評(píng)估，由于涉及年限較長(zhǎng)，政策變化大導(dǎo)致可比案例缺乏、資料收集困難等問題，導(dǎo)致評(píng)估方法的使用受到很大的限制。由于原規(guī)劃只是一種假設(shè)，沒有實(shí)施，往往限制了收益還原法等評(píng)估方法的使用。

在東莞有兩大發(fā)展園區(qū)，即松山湖科技產(chǎn)業(yè)園和虎門港工業(yè)園，雖然在地理位置上都分屬幾個(gè)不同的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但各自已形成總部集聚效應(yīng)；與所處的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系不大，因此在評(píng)估此類土地出讓價(jià)值時(shí)可比案例的選取，盡量選取同一園區(qū)的案例，不用所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的案例。

我們的解決辦法主要是：在使用市場(chǎng)比較法及剩余法選取可比案例時(shí)可以適當(dāng)擴(kuò)大可比案例的區(qū)域范圍，特別是注意對(duì)可比案例用地類型、容積率等因素進(jìn)行修正，盡量選取用地類型接近，容積率相近的可比案例，使比較案例與評(píng)估對(duì)象修正幅度限制在20%以內(nèi)，同時(shí)修正參數(shù)的取值要做有理有據(jù)。

另外，此糞土地出讓的問題主要就是對(duì)政策的把握問題，評(píng)估價(jià)格變動(dòng)的空間很小，因此評(píng)估中注意要向委托方索取相關(guān)的政策文件及出讓稅費(fèi)的計(jì)算表。選定比較實(shí)例后，要認(rèn)真閱讀出讓公告，了解成交價(jià)的內(nèi)涵（包含哪些稅費(fèi)及未含哪些稅費(fèi)），應(yīng)建立價(jià)格比較基礎(chǔ)，統(tǒng)一付款方式（應(yīng)修正為一次性付款）、幣種（統(tǒng)一為人民幣）和貨幣單位、注意面積的內(nèi)涵和面積的單位等。

2.可比案例的因素修正。需要進(jìn)行交易日期修正時(shí)，可以編制日期修正系數(shù)表進(jìn)行修正，交易日期修正系數(shù)一般根據(jù)同類用途的地價(jià)指數(shù)進(jìn)行確定，地價(jià)指數(shù)的確定可以參照“中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)”的城市或區(qū)域的地價(jià)增長(zhǎng)率。，同時(shí)結(jié)合當(dāng)?shù)亟谕恋亟灰浊闆r和房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)綜合確定，對(duì)于同一城市內(nèi)的不同區(qū)域，由于發(fā)展程度不同，期日修正大小也有異。

交易類型一般包括出讓、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、抵債、抵押、清算、課稅等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應(yīng)進(jìn)行交易類型的修正。即便是同一交易類型如出讓，招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議4種方式的成交價(jià)可能有較大差異。協(xié)議出讓的價(jià)格可能偏低：拍賣出讓價(jià)格最高且可能偏高；招標(biāo)出讓和掛牌出讓的，價(jià)格可能是居中價(jià)，且最可能是合理價(jià)。我們的做法是：以待估宗地為基準(zhǔn)，每增加或下降一個(gè)級(jí)別，指數(shù)增加或減少2。

交易情況分為正常交易和非正常交易，正常交易是指公允市場(chǎng)價(jià)格，公開透明進(jìn)行交易的情況；非正常交易包括急于出售、急于購(gòu)買、有條件出售或購(gòu)買、交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)等等特殊情況。對(duì)由于不符合正常市場(chǎng)值的交易情況所帶來的價(jià)格偏差進(jìn)行糾正，分析各種情況下對(duì)土地交易產(chǎn)生的是偏高或者偏低的影響，向著公平市場(chǎng)方向修正。根據(jù)該種狀況下偏離市值的程度，確定修正的百分比，測(cè)定各種特殊因素對(duì)正常土地價(jià)格的影響程度，利用修正系數(shù)，修正具體的交易案例。

對(duì)各可比案例交易價(jià)格進(jìn)行各項(xiàng)影響因素修正后，所得到的各個(gè)比較實(shí)例的價(jià)格可選用以下方法之一來確定比準(zhǔn)價(jià)格：簡(jiǎn)單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法、中位數(shù)法、眾數(shù)法。但由于一般估價(jià)實(shí)務(wù)中選取的可比案例不會(huì)很多，因此中位數(shù)法與眾數(shù)法并不適用。在評(píng)估實(shí)務(wù)中，如可比實(shí)例修正過程沒有明顯差異或差異不大，可采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法：如各可比實(shí)例修正過程差異顯著，則應(yīng)采用加權(quán)算術(shù)平均法，此時(shí)應(yīng)通過分析比較案例與委估對(duì)象的相似度、貼近度、比較修正的準(zhǔn)確性、可靠性和修正幅度綜合判斷確定各案例價(jià)格的權(quán)重。

五、采用成本逼近法評(píng)估的要點(diǎn)

評(píng)估出讓土地市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，除了工業(yè)用地、公益設(shè)施用地等外，還通常對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)用地、軍事設(shè)施用地、港口碼頭用地等選用成本逼近法。

成本法運(yùn)用中存在的難點(diǎn)：（1）土地取得費(fèi)的測(cè)算中對(duì)涉及到的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的土地政策法規(guī)的適用性、合理性的把握，采用的相關(guān)稅費(fèi)的合理性；如土地用途是林地，就不應(yīng)再計(jì)算耕地占用稅；如果一宗地內(nèi)有各種各樣的農(nóng)地類型，各類農(nóng)地所占的面積不祥的情況下，如何確定土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及所應(yīng)交納的耕地占用稅。（2）對(duì)投資利潤(rùn)率如何確定更為合理。（3）如何合理地確定土地增值收益等問題。

六、采用收益還原法評(píng)估的要點(diǎn)

1.收益案例的選擇。采用收益還原法評(píng)估待出讓的商業(yè)綜合體用地，如果缺乏可比案例來測(cè)算未來商業(yè)綜合體總收益，可以選用小型商業(yè)店鋪?zhàn)鳛楸容^案例。

如果選用小型商業(yè)店鋪，應(yīng)通過以下的修正使其成為可比案例：（1）選用小型商業(yè)店鋪案例應(yīng)和待估宗地在同一供需圈；（2）選用小型商業(yè)店鋪案例從事的行業(yè)盡量相同，容積率相近且面積盡可能大；（3）收集小型商業(yè)店鋪案例如果是出租性土地及房屋的宗地，應(yīng)收集三年以上的租賃資料，如果是營(yíng)業(yè)性土地及房屋的宗地應(yīng)收集五年以上的營(yíng)運(yùn)資料（所收集的資料應(yīng)是持續(xù)、穩(wěn)定的，能反映土地的長(zhǎng)期收益趨勢(shì)），并對(duì)之進(jìn)行分析。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，合理的收益往往是前低后高，甚至可能前幾年是負(fù)收益。因此在確定選用小型商業(yè)店鋪收益時(shí)，應(yīng)調(diào)查周邊可比案例的平均收益，權(quán)益人提供的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等數(shù)據(jù)可能會(huì)不真實(shí)，這時(shí)須認(rèn)真鑒別，可查閱其審計(jì)報(bào)告。同時(shí)，對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行調(diào)整，將不合理數(shù)據(jù)調(diào)整為客觀合理數(shù)據(jù)，將會(huì)計(jì)處理數(shù)據(jù)調(diào)整為估價(jià)數(shù)據(jù)（例如會(huì)計(jì)折舊與估價(jià)折舊不同）。

在東莞市內(nèi)，純土地租賃交易量較少。一般可通過現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、房地產(chǎn)中介、網(wǎng)絡(luò)及報(bào)紙等媒介得到土地租賃案例。

如果缺乏此類案例，還是可以采用收益還原法評(píng)估出讓土地價(jià)值的。因?yàn)槌送ㄟ^土地租賃案例進(jìn)行測(cè)算外，我們還可以通過以下方法解決：（1）我們可以通過調(diào)查獲得房地產(chǎn)的客觀收益后，減除合理費(fèi)用，再扣減建筑物的貢獻(xiàn)值，即扣減房屋現(xiàn)值×建筑物還原利率即為年土地純收益的客觀合理數(shù)據(jù)。（2）對(duì)于經(jīng)營(yíng)（生產(chǎn)）性企業(yè)的土地純收益。可以通過調(diào)查獲取企業(yè)經(jīng)營(yíng)（生產(chǎn)）純收益和非土地資產(chǎn)純收益，兩者相減即可得年土地純收益，其中企業(yè)經(jīng)營(yíng)（生產(chǎn)）純收益可以通過年經(jīng)營(yíng)（生產(chǎn)）總收入減去年經(jīng)營(yíng)（生產(chǎn)）總費(fèi)用得到。

2.收益還原法中的難點(diǎn)：（1）如何獲得年土地純收益的客觀合理且穩(wěn)定數(shù)據(jù)。（2）土地費(fèi)用如何準(zhǔn)確測(cè)算。（3）土地還原利率的取值等，最易發(fā)生的技術(shù)錯(cuò)誤是對(duì)土地純收益的測(cè)算。

3.解決方法：（1）土地純收益的測(cè)算可以通過土地租賃合同或估價(jià)對(duì)象所在供需圈內(nèi)與估價(jià)對(duì)象用途、性質(zhì)等相近或相似的案例進(jìn)行調(diào)查，了解片區(qū)土地平均租金水平（2）房地產(chǎn)出租采用的是“一費(fèi)制”，即房產(chǎn)稅（按年租金的12%計(jì)）、營(yíng)業(yè)稅（按租金的5%）、城市維護(hù)建設(shè)稅（按營(yíng)業(yè)稅的7%或5%）、教育費(fèi)附加（按營(yíng)業(yè)稅的3%）等合計(jì)得出綜合稅率，進(jìn)而測(cè)算出土地費(fèi)用。（3）通過安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法和投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法估算房地產(chǎn)的還原利率。

4.放棄使用收益還原法的情況：（1）缺乏估價(jià)對(duì)象所在供需圈內(nèi)與估價(jià)對(duì)象用途、性質(zhì)等相近或相似的案例。（2）沒有收益或潛在收益的，如公共設(shè)施用地等。

七、采用剩余法評(píng)估的要點(diǎn)

1.根據(jù)我們的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，采用剩余法評(píng)估出讓土地市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，以下問題容易被忽視或最容易犯錯(cuò)誤：（1）估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值時(shí)，未能根據(jù)現(xiàn)時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格及走勢(shì)、政策影響，預(yù)測(cè)建成后售價(jià)；未能在符合估價(jià)基準(zhǔn)目的政策規(guī)定的前提下合理預(yù)測(cè)銷售時(shí)間；未能根據(jù)市場(chǎng)承受條件，確定是否分期銷售，考慮資金的時(shí)間價(jià)值問題來合理預(yù)測(cè)銷售情況；租賃未考慮出租率及租金增長(zhǎng)情況；未注意可售面積與總建筑面積的區(qū)別，計(jì)算售價(jià)或租金時(shí)應(yīng)使用可售面積。（2）估算開發(fā)成本時(shí)，開發(fā)周期和投資進(jìn)度安排的確定應(yīng)參照類似不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)過程進(jìn)行確定。對(duì)于大型開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)分期建設(shè)，分期投入資金；計(jì)算開發(fā)成本時(shí)未使用總建筑面積。

2.一直懸而未決的問題是：（1）如何合理地估算利潤(rùn)率，選取的依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)怎樣才算合理？（2）采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法對(duì)待開發(fā)土地價(jià)值進(jìn)行測(cè)算時(shí)。價(jià)值時(shí)點(diǎn)的不同可能導(dǎo)致開發(fā)價(jià)值的差異等。

八、在特殊出讓評(píng)估時(shí)的一些做法

1.在政府征收評(píng)估中的做法是：（1）對(duì)于原土地使用者的土地補(bǔ)償費(fèi)用，在評(píng)估和核定時(shí)以現(xiàn)狀用途和規(guī)模為主，適當(dāng)考慮未來的規(guī)劃用途和建設(shè)規(guī)模。（2）東莞市內(nèi)測(cè)算補(bǔ)繳地價(jià)款時(shí)，以確定變更的批準(zhǔn)日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，采用割差法，先計(jì)算變更之后及之前兩種情況下的總地價(jià)，對(duì)兩者進(jìn)行比較，其差值即為應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)款。（3）在出讓土地評(píng)估過程中，是評(píng)估的價(jià)值類型是出讓市場(chǎng)價(jià)。

2.出讓配建保障性住房的住宅用地，其地價(jià)評(píng)估思路與無此項(xiàng)配建的住宅地價(jià)評(píng)估思路的不同：（1）出讓配建保障性住房的住宅用地對(duì)保障性住房用地的出讓成本和稅費(fèi)及售價(jià)要根據(jù)政策，另列考慮。（2）如果估價(jià)對(duì)象周邊建有或擬建保障性住房項(xiàng)目，它將對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值主要產(chǎn)生以下影響：一是售價(jià)降低，主要的原因是供給增加及高收入人群減少；二是低收入人群增加，引起居住環(huán)境變差，降低估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

對(duì)于這些影響的量化主要是體現(xiàn)在商品房的售價(jià)降低方面。

九、在出讓評(píng)估中應(yīng)關(guān)注的問題及建議

1.關(guān)注征收補(bǔ)償?shù)日叻ㄒ?guī)的變化，如“三舊”改造政策、城軌建設(shè)用地的拆遷征收相關(guān)政策法規(guī)在估價(jià)基準(zhǔn)日是否已失效或變更。對(duì)于同在有效期內(nèi)的政策法規(guī)，要根據(jù)待估宗地的特點(diǎn)，相關(guān)法規(guī)的適用性進(jìn)行取舍；同時(shí)注意相關(guān)法規(guī)的法律沖突問題，在選用時(shí)要與委托方溝通，盡量取得委托方認(rèn)可的書面意見，減少糾紛發(fā)生的可能性。

2.關(guān)注集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和國(guó)有土地使用權(quán)出讓在評(píng)估處理上的差異。

3.關(guān)注規(guī)劃批準(zhǔn)書上的用地類型和實(shí)際出讓的用地類型不一致的情況，解決評(píng)估的合法性問題。如中小學(xué)校用地的評(píng)估，按《土地利用現(xiàn)狀分類》出讓的用地類型為公共管理與公共服務(wù)用地——科教用地項(xiàng)下的教育用地，而規(guī)劃的用地類型往往列為住宅用地類下的中小學(xué)幼兒園用地。筆者認(rèn)為：出讓年限是指最高出讓年限，不高于出讓年限出讓就是合理的，住宅用的的最高出讓年限為70年，公共管理與公共服務(wù)用地的最高出讓為年限50年，出讓評(píng)估時(shí)應(yīng)以公共管理與公共服務(wù)用地的最高年限50年進(jìn)行評(píng)估。這并不違反評(píng)估的合法性原則。

4.對(duì)于以招拍掛方式取得的出讓土地使用權(quán)在規(guī)劃用途調(diào)整、容積率調(diào)整及用地面積變動(dòng)等情況下需要補(bǔ)繳地價(jià)款的評(píng)估，由于涉及年限較長(zhǎng)，政策變化大導(dǎo)致可比案例缺乏、資料收集困難等問題。在使用市場(chǎng)比較法時(shí)注意對(duì)可比案例用地類型、容積率等進(jìn)行修正，修正參數(shù)的取值要做到有理有據(jù)。

5.在土地出讓評(píng)估中要遵循實(shí)質(zhì)重于形式的原則，加強(qiáng)估價(jià)對(duì)象及可比案例的現(xiàn)場(chǎng)勘查工作，對(duì)于不同類型的教育用地的出讓評(píng)估，采用不同的價(jià)格內(nèi)涵和評(píng)估方法。（1）對(duì)于幼兒園用地（R61）的評(píng)估：根據(jù)委托方提供的《東莞市建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書》，待估宗地規(guī)劃性質(zhì)為幼兒園用地（R61）。據(jù)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘查，估價(jià)對(duì)象是開發(fā)商應(yīng)建設(shè)規(guī)劃部門對(duì)住宅配套建設(shè)的政策要求，而購(gòu)買用來建設(shè)社區(qū)幼兒園的，是居住區(qū)內(nèi)為小區(qū)配套使用的居住級(jí)以下的幼兒園用地（R61），與規(guī)劃用途相符，評(píng)估價(jià)格就往居住用地（R2）價(jià)格上靠，選取居住用地（R2）作為可比案例，特別注意是要對(duì)土地用途、容積率及使用年限的修正。評(píng)估方法采用市場(chǎng)比較法及收益還原法。（2）對(duì)于中學(xué)用地的評(píng)估：根據(jù)委托方提供的《東莞市建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書》，待估宗地規(guī)劃用途為中小學(xué)及幼兒園用地（R6），據(jù)《東莞市城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》（自2006年1月1日起施行），R6為居住區(qū)級(jí)以下的教育設(shè)施用地，如幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等用地。而據(jù)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)察勘，待估宗地實(shí)際上是居住區(qū)以外的中學(xué)用地。結(jié)合評(píng)估的目的，根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010—2007）規(guī)定，應(yīng)歸屬公共管理與公共服務(wù)用地中的科教用地，因此評(píng)估設(shè)定用途為教育用地，選取有限的教育用地及同區(qū)域的科研用地等作為可比案例，評(píng)估價(jià)格就往科教用地上靠，評(píng)估時(shí)要特剮注意的是對(duì)土地用途的修正。評(píng)估方法采用市場(chǎng)比較法及成本逼近法。

6.若同一估價(jià)對(duì)象委托幾家土地評(píng)估機(jī)構(gòu)同時(shí)進(jìn)行評(píng)估，解決各評(píng)估機(jī)構(gòu)之間評(píng)估結(jié)果的差異問題，基本方法有以下兩點(diǎn)：一是參與出讓評(píng)估工作的土地估價(jià)師們要認(rèn)真學(xué)習(xí)評(píng)估理論和不斷更新知識(shí)，提高評(píng)估業(yè)務(wù)能力，減少差錯(cuò)的發(fā)生；二是中標(biāo)的幾家機(jī)構(gòu)在有關(guān)部門及協(xié)會(huì)的組織下共同探討，采用相同的評(píng)估方法及采用相近的評(píng)估參數(shù)，特別是土地還原率、收益率等參數(shù)。

以上是筆者對(duì)政府土地出讓評(píng)估的一些想法和做法，懇請(qǐng)?jiān)u估師批評(píng)指正。同時(shí)希望評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)能在今后舉辦多種形式的學(xué)術(shù)交流活動(dòng)，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)之間估價(jià)師的交流。如可以讓評(píng)估師把在評(píng)估工作中遇到的技術(shù)難題上傳到網(wǎng)站、微博、QQ群等，讓廣大評(píng)估師們共同探討。使我們?cè)u(píng)估行業(yè)內(nèi)形成愛評(píng)估、懂評(píng)估、互教互助的學(xué)習(xí)氛圍，樹立行業(yè)專業(yè)健康向上的形象，使各評(píng)估機(jī)構(gòu)和行業(yè)不斷發(fā)展壯大。

土地使用權(quán)評(píng)估方法范文第4篇

關(guān)鍵詞：建設(shè)用地使用權(quán)；續(xù)期；土地出讓金；建議

中圖分類號(hào)：D922.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

原標(biāo)題：中國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度的現(xiàn)狀和優(yōu)化對(duì)策研究

收錄日期：2016年6月7日

一、引言

改革開放之后，在社會(huì)主義公有制體制下，城市土地歸國(guó)家所有的基礎(chǔ)上，我國(guó)充分借鑒香港地區(qū)的土地批租制度，將土地所有權(quán)與使用權(quán)分離，使用權(quán)可以有期限的轉(zhuǎn)讓、上市流通，但卻給土地使用權(quán)到期問題留下了隱患。于1990年，我國(guó)出臺(tái)了《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，其明確規(guī)定了土地使用權(quán)出讓的最高年限――70年，而且立場(chǎng)為有償續(xù)期，對(duì)于不能續(xù)期土地，國(guó)家將會(huì)無償取得土地使用權(quán)以及地上建筑物。由于《暫行條例》規(guī)定的地上建筑物也由國(guó)家無償取得引起爭(zhēng)議較大，在1995年《城市房地產(chǎn)管理法》中作出了一定的修改，明確規(guī)定只有因公共利益需要，才可不予批準(zhǔn)土地續(xù)期的申請(qǐng)。但是對(duì)于土地使用權(quán)到期未申請(qǐng)續(xù)期的問題，繼續(xù)保留了土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回的規(guī)定，而對(duì)于地上建筑物和附著物卻未曾提及。由于2000年之后，陸續(xù)有建設(shè)用地使用權(quán)到期問題的出現(xiàn)，民眾對(duì)此問題越來越關(guān)心，最終2007年《物權(quán)法》出臺(tái)?！段餀?quán)法》對(duì)民眾普遍關(guān)心的住宅用地給予了答復(fù)，規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期自動(dòng)續(xù)期。

不可否認(rèn)，上述法律法規(guī)的出臺(tái)具有積極意義，建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題似乎得到了解決。然而仔細(xì)分析就會(huì)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有的規(guī)定太籠統(tǒng)，根本不具有可執(zhí)行性。比如說《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地期滿“自動(dòng)續(xù)期”，何為自動(dòng)？是手續(xù)上的自動(dòng)還是連土地出讓金都無需繳納。這些根本性的問題《物權(quán)法》均未提及，這也導(dǎo)致了建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題成為社會(huì)持續(xù)關(guān)注的焦點(diǎn)。

二、我國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期現(xiàn)狀及問題

（一）現(xiàn)狀。深圳市一塊商業(yè)用地是我國(guó)最早一批土地使用權(quán)到期的案例，該使用年限為20年的土地于2001年底到期。然而在歷時(shí)3年之后，續(xù)期問題才算得到解決，即深圳市出臺(tái)了《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》。續(xù)期的基本原則是土地有償續(xù)期，續(xù)期期限為該用途房產(chǎn)法定最高使用年限減去已使用年限，續(xù)期費(fèi)用為續(xù)期時(shí)基準(zhǔn)地價(jià)的35%，一次性支付。

此后，青島市的住宅小區(qū)也出現(xiàn)了住宅用地使用權(quán)到期的現(xiàn)象。雖然有業(yè)主主動(dòng)向相關(guān)部門提出了續(xù)期申請(qǐng)，主管人員卻以無法律依據(jù)可解決，暫時(shí)將問題擱置，以至于時(shí)至今日仍沒有提出解決辦法。

2016年1月底新疆克拉瑪依市的園丁小區(qū)某商鋪土地使用權(quán)到期。政府規(guī)定續(xù)期的原則是土地出讓金按最新公布的該地區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)收?。辉跍?zhǔn)予業(yè)主續(xù)期前，會(huì)征詢土地規(guī)劃局的意見，只有該片區(qū)土地暫無規(guī)劃的前提下，才準(zhǔn)予續(xù)期，同時(shí)著手委托獨(dú)立的第三方基于該市基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。

2016年3月16號(hào)，溫州市鹿城區(qū)內(nèi)600多套住宅用地使用權(quán)到期或即將到期。溫州市國(guó)土局規(guī)定在國(guó)家沒有具體實(shí)施細(xì)則的情況下，目前只能參照國(guó)有土地出讓的做法，根據(jù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估出的單位地價(jià)或折算出的樓面地價(jià)，算出總的土地出讓金。然而，基于這種方法評(píng)估出的數(shù)宗土地使用權(quán)續(xù)期交易，即將要繳納的土地出讓金竟然占到房?jī)r(jià)的1/3或有甚者達(dá)一半左右，業(yè)主們普遍表示不能接受如此昂貴的續(xù)期費(fèi)用。

（二）問題。從我國(guó)目前試點(diǎn)地區(qū)建設(shè)用地使用權(quán)到期的案例來看，地方政府采用的均為有償續(xù)期，但是綜合分析各個(gè)地區(qū)政策，存在著以下三個(gè)方面的問題：

1、續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。從溫州和深圳市的土地使用權(quán)到期案例的對(duì)比中可以發(fā)現(xiàn)：建設(shè)用地使用權(quán)到期后，續(xù)期問題的關(guān)鍵已經(jīng)不在于是否有償，而在于如何有償，即有償之后怎樣才能做到不給社會(huì)公眾增加較大的負(fù)擔(dān)。深圳市制定的續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)較低，以基準(zhǔn)低價(jià)為依據(jù)，下浮一定比例繳納土地出讓金，屬于公眾可以接受的范圍內(nèi)，而溫州市制定的續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)以房?jī)r(jià)為依據(jù)，公眾普遍覺得不能接受。因此，到底是按照續(xù)期時(shí)點(diǎn)該地區(qū)同類基準(zhǔn)地價(jià)還是按照初始繳納土地出讓金時(shí)點(diǎn)該地區(qū)同類基準(zhǔn)地價(jià)，是按照續(xù)期時(shí)點(diǎn)該地區(qū)同類基準(zhǔn)地價(jià)下浮一定比例繳納還是按照續(xù)期時(shí)點(diǎn)該地區(qū)同類地塊的市場(chǎng)價(jià)格繳納續(xù)期費(fèi)用，法律沒有做出明確的規(guī)定，采取了回避的態(tài)度。

2、續(xù)期期限。建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，是按照法律規(guī)定的最高使用年限續(xù)期，還是另外規(guī)定一個(gè)其他年限續(xù)期，亦或是以地上房屋的剩余使用壽命為期限續(xù)期，《物權(quán)法》對(duì)此并沒有做出明文規(guī)定，因此我們無從得知具體續(xù)期的期限。《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》中載明續(xù)期期限不得長(zhǎng)于國(guó)家規(guī)定的該用途房產(chǎn)法定最高使用年期減去已使用年期，然而該規(guī)定是否合理有待商榷。

3、續(xù)期次數(shù)。可以看出，上述案例均未提及到續(xù)期次數(shù)。毫無疑問，續(xù)期的主要目的就是為了解決建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑所有權(quán)之間的矛盾。若允許的續(xù)期期限較長(zhǎng)，則可能一次續(xù)期就能解決此矛盾；反之，則可能要數(shù)次續(xù)期才能解決，最終達(dá)到土地所有權(quán)人與建設(shè)用地使用權(quán)人的利益平衡。因此，續(xù)期次數(shù)與續(xù)期期限息息相關(guān)。同樣，相關(guān)法規(guī)對(duì)于續(xù)期次數(shù)也沒有做出具體規(guī)定。

三、我國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題原因分析

我國(guó)當(dāng)前建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期出現(xiàn)的問題有多種原因?qū)е拢科涓?，主要是政府與業(yè)主的利益平衡、房地產(chǎn)本身的性質(zhì)以及法律頂層設(shè)計(jì)方面的缺陷與不足造成的。

（一）政府與業(yè)主的利益平衡。之所以會(huì)出現(xiàn)上述問題，原因就在于政府與業(yè)主存在著不同的利益訴求。地方政府希望能夠多收土地出讓金，滿足財(cái)政支出；而業(yè)主則出于自身的利益考慮，希望少繳納土地出讓金。具體來說：若使用權(quán)到期后要收回，政府必然希望無償收回，相反業(yè)主則希望補(bǔ)償金越高越好。若使用權(quán)到期后準(zhǔn)予續(xù)期，業(yè)主必然希望續(xù)期期限越長(zhǎng)越好，而政府則更愿意適當(dāng)縮短期限；同時(shí)業(yè)主肯定希望續(xù)期費(fèi)用從低為好，而政府則更愿意足額收取。所以，改進(jìn)建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度真正要克服的困難是，如何在政府與廣大業(yè)主的利益博弈中，找到一種合適的續(xù)期措施，實(shí)現(xiàn)主體雙方之間的利益平衡和社會(huì)公共利益的最大化。

（二）房地產(chǎn)本身的性質(zhì)。房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，其價(jià)格等于建筑物的價(jià)格加上一定期限土地使用權(quán)的價(jià)格。具體評(píng)估中，又有三種評(píng)估方法可選：采用市場(chǎng)法時(shí)，選取比較案例要考慮到其剩余土地使用期限與待估案例的房地產(chǎn)相同；采用成本法時(shí)，剩余土地使用期限的不同會(huì)影響到建筑物的折舊年限；采用收益法時(shí)，剩余土地使用期限會(huì)影響到未來計(jì)算收益的期限。因此可以看出，土地使用年限對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有巨大影響。當(dāng)前我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)不容樂觀，正處于陣痛轉(zhuǎn)型期。2015年的GDP增速僅為6.9%。而房地產(chǎn)業(yè)又在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中起到支柱作用，房地產(chǎn)業(yè)的興衰將會(huì)直接拖累我國(guó)GDP的增長(zhǎng)。是故當(dāng)下任何有關(guān)于土地使用權(quán)政策的出臺(tái)都將導(dǎo)致房屋價(jià)格的波動(dòng)，繼而影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，考慮到房地產(chǎn)本身特殊的性質(zhì)，為了維護(hù)目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境的穩(wěn)定，《物權(quán)法》決定對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題采用模糊的回避態(tài)度。模糊就代表著不確定，那么公眾就有可能預(yù)期土地使用期限不會(huì)受到影響，繼而也不會(huì)波及房地產(chǎn)市場(chǎng)。實(shí)際上政府確實(shí)達(dá)到了目的，青島市黃島開發(fā)區(qū)阿里山小區(qū)到期土地使用權(quán)至今未有解決方案，然而小區(qū)居民生活如常，目前小區(qū)內(nèi)房子的交易和抵押都沒有問題，可以像其他正常房屋一樣買賣。

（三）法律頂層設(shè)計(jì)。關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期滿以后如何處理的問題，我國(guó)的法律規(guī)定主要集中在《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《管理法》）以及《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《暫行條例》）中，其中《管理法》和《暫行條例》賦予了建設(shè)用地使用權(quán)人的續(xù)期請(qǐng)求權(quán)，同時(shí)也賦予了政府由于公共利益可以收回的權(quán)利。然而對(duì)于公共利益的范圍，法律卻沒有給出嚴(yán)格限定。而《物權(quán)法》僅針對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題做出了修改，即使用權(quán)期限屆滿的可以自動(dòng)續(xù)期。雖然為住宅建設(shè)用地到期續(xù)期時(shí)省去了手續(xù)上的麻煩，但對(duì)是否有償以及續(xù)期期限、費(fèi)用等，上述法律均未做出規(guī)定，不具有可操作性。

四、對(duì)我國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題的建議

（一）減少地方財(cái)政對(duì)土地收入的依賴。在許多城市，地方財(cái)政收入中有相當(dāng)一部分收入來自于土地出讓收入。毋庸置疑，建設(shè)用地使用權(quán)有償續(xù)期后，房?jī)r(jià)相應(yīng)會(huì)有一定程度的下降，隨之而來的連鎖反應(yīng)是開發(fā)商對(duì)土地價(jià)格的預(yù)期降低，最終導(dǎo)致政府出讓土地的出讓金收入減少。政府為了彌補(bǔ)初始出讓金的減少損失，有動(dòng)機(jī)提高建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期費(fèi)用。因此，要想解決政府與眾多業(yè)主之間的利益訴求沖突，就必須減少地方財(cái)政對(duì)土地收入的依賴，土地資源是有限的，靠土地收入來維持財(cái)政收入不是長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)。政府應(yīng)該本著民生民主的原則，為民讓利，為出讓金收入的減少提前做好準(zhǔn)備。

（二）及早制定相關(guān)法律法規(guī)。由于目前關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的法律均未對(duì)續(xù)期期限做出明確規(guī)定，從而使得剩余土地使用年限處于一種不確定的狀態(tài)。短期來看這種模糊化的處理似乎可以在一定程度上緩和房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，然而隨著時(shí)間的推移，將會(huì)涌現(xiàn)出大批到期的土地使用權(quán)，到時(shí)這種不確定的剩余使用年限必將對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格造成巨大的沖擊。人們之所以愿意以高價(jià)購(gòu)買商品房，最重要的原因就是他們認(rèn)為可以永久持有包括土地在內(nèi)的房屋。一旦他們被明確告知土地使用權(quán)到期后是要續(xù)期繳費(fèi)的，便會(huì)產(chǎn)生巨大的心理落差。法律明確的距離土地使用權(quán)到期日愈近，他們愈會(huì)感到措手不及。因此，我國(guó)應(yīng)該及早制定并出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)，只有這樣人民才能提前做好充分準(zhǔn)備，政府相關(guān)部門才可以在處理建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題上有法可依、依法辦事，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才可以健康蓬勃的發(fā)展。

（三）合理規(guī)劃續(xù)期費(fèi)用。從目前到期續(xù)期現(xiàn)狀來看，業(yè)主們還是愿意繳納土地出讓金的，關(guān)鍵是費(fèi)用高低問題。筆者建議在規(guī)劃續(xù)期費(fèi)用時(shí)，要考慮以下四個(gè)問題：

一是要照顧好只擁有一套住房（120平方米及以下）剛性需求的業(yè)主。建議對(duì)只擁有一套普通住房（120平方米及以下）的業(yè)主免征土地出讓金；而對(duì)于擁有一套120平方米以上的普通住房業(yè)主，對(duì)超過部分征收土地出讓金；第二套房、商業(yè)性住房均征收土地出讓金。

二是要確定繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。目前理論界大多數(shù)贊同以基準(zhǔn)地價(jià)為繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而基準(zhǔn)地價(jià)中包含了土地資源價(jià)格、征地費(fèi)用和配套費(fèi)三部分，業(yè)主續(xù)期時(shí)政府無需再投入征地費(fèi)及配套設(shè)施費(fèi)，因此筆者認(rèn)為以基準(zhǔn)地價(jià)作為繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不合適，應(yīng)該以土地資源價(jià)格作為續(xù)期標(biāo)準(zhǔn)。由于征地費(fèi)和配套設(shè)施費(fèi)在實(shí)際工作中難以準(zhǔn)確獲得，所以在具體實(shí)施時(shí)也可以以基準(zhǔn)地價(jià)的一定比例繳納土地出讓金。

三是要確定每戶業(yè)主應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e。正確劃分歸屬于業(yè)主自身專有和共享部分的比例，正確計(jì)算其實(shí)際所占有的土地面積，最終準(zhǔn)確得出每個(gè)業(yè)主對(duì)應(yīng)的較為合理的續(xù)期費(fèi)用。

四是要考慮續(xù)期年限。筆者認(rèn)為應(yīng)以房屋的剩余使用壽命作為續(xù)期期限的上線，實(shí)際的續(xù)期期限由業(yè)主和政府協(xié)商確定。即使是擁有一套普通住房（120平方米及以下）的業(yè)主也不可能永久免費(fèi)使用土地使用權(quán)。倘若如此，土地實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)變成了私有，違背了我國(guó)憲法土地國(guó)有的規(guī)定，而以房屋的剩余使用壽命作為續(xù)期期限的同時(shí)也達(dá)到了政府要保護(hù)公眾私有財(cái)產(chǎn)以及剛性需求的目的。該方法的最大困境就是由誰確定建筑物的剩余使用壽命，筆者認(rèn)為應(yīng)由政府委托獨(dú)立的第三方定期對(duì)土地使用權(quán)即將到期的房屋進(jìn)行評(píng)估確定。此時(shí)便顯現(xiàn)出該方法的弊端，即評(píng)估的成本問題。然而，換個(gè)角度來看評(píng)估實(shí)際上又是一舉兩得的事，不僅有助于續(xù)期年限的解決，而且降低了業(yè)主的安全隱患。同時(shí)，位于同一小區(qū)的房屋其剩余使用壽命基本相仿，所以無需對(duì)所有房屋進(jìn)行評(píng)估，因此定期確定房屋的剩余使用壽命是有可行性的。

建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期不僅是一個(gè)簡(jiǎn)單的與土地交易和房地產(chǎn)相關(guān)的法律問題，其順利解決與否，更切實(shí)關(guān)乎著人民的安居樂業(yè)和社會(huì)的和諧穩(wěn)定。國(guó)家應(yīng)及時(shí)制定相關(guān)法律法規(guī)，本著保障民主民生、資源有效利用、有效控制成本的原則，從而達(dá)到促進(jìn)社會(huì)和諧、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的。

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土地使用權(quán)評(píng)估方法范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房屋拆遷現(xiàn)代制度經(jīng)濟(jì)學(xué)產(chǎn)權(quán)交易成本國(guó)有土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)

一、引言

新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系擴(kuò)張了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的解釋力，已成為一種能更準(zhǔn)確和全面地解釋現(xiàn)實(shí)世界的經(jīng)濟(jì)學(xué)工具。盛洪（1993）用兩個(gè)詞概括了其理論核心，一個(gè)是“產(chǎn)權(quán)”，即受制度保護(hù)的利益，產(chǎn)權(quán)制度既涉及對(duì)產(chǎn)權(quán)的界定，有涉及對(duì)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)；另一個(gè)是“交易費(fèi)用”，即指達(dá)成契約和保證契約執(zhí)行費(fèi)用。

眾所周知，房屋拆遷工作對(duì)于我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)、城市面貌更新及國(guó)有土地使用的合理布局等有著舉足輕重的意義。然而拆遷工作又直接關(guān)系到人民群眾的切身利益，對(duì)于被拆遷者的國(guó)有土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)的不明晰界定，導(dǎo)致了拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定機(jī)制不完善，進(jìn)而降低了拆遷工作效率，嚴(yán)重增加了拆遷工作的交易成本，甚至引發(fā)了大量拆遷雙方的矛盾糾紛，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定造成不利影響。因此，在此基礎(chǔ)上提出切合實(shí)際的建議措施，以圖為建立健全房屋拆遷的法律法規(guī)，處理好加快城市改造、提高城市品位和居民生活質(zhì)量與保護(hù)被拆遷人合法權(quán)益的關(guān)系提供借鑒。

二、實(shí)施拆遷行為的必要性分析

對(duì)于問題交互性質(zhì)的認(rèn)識(shí)將有利于人們更理性地判斷某一行為的潛在收益和損失?？扑梗?960）在分析涉及對(duì)他人產(chǎn)生有害影響的工商行為時(shí)深刻指明損害問題具有交互性質(zhì)，即外部侵害不僅起因于侵害者的行為，也起因于被侵害者的存在，避免對(duì)受損害方的損害將會(huì)使實(shí)施損害的一方遭受損失，關(guān)鍵在于避免較嚴(yán)重的損害。因此，在分析拆遷行為給房屋所有權(quán)人帶來?yè)p失的同時(shí)，更應(yīng)考察不實(shí)施拆遷行為給社會(huì)凈收益帶來的損失，唯有權(quán)衡兩者輕重，才能更好地理解實(shí)施拆遷行為增加社會(huì)總價(jià)值的戰(zhàn)略意義。

實(shí)施拆遷行為給被拆遷者帶來的損失方面，暫不考察拆遷者（損害方）對(duì)于被拆遷者（受損害方）是否補(bǔ)償及補(bǔ)償是否合理，需考慮的是由于城市居民的房屋往往是一個(gè)家庭的命脈，承載著太多的東西，當(dāng)拆遷方實(shí)施拆遷行為時(shí)，大多數(shù)被拆遷者將只能選擇放棄原來市中心便利的生活設(shè)施和交通條件，到城市邊遠(yuǎn)地區(qū)購(gòu)買一套住房，這使得居民蒙受了原有物業(yè)和物業(yè)區(qū)域內(nèi)土地使用權(quán)喪失，以及因搬遷而造成的生活、工作、學(xué)習(xí)成本增加等損失。

此外考察不實(shí)施拆遷行為帶來的損失，亦即實(shí)施拆遷行為帶來的收益。由于拆遷制度的實(shí)施，我國(guó)許多城市實(shí)現(xiàn)了住房資金的良性循環(huán)，加快解決了住房困難，大部分危房、棚戶、簡(jiǎn)屋得到了改造，居民的居住環(huán)境得到了較大的改善。因此，拆遷行為是我國(guó)進(jìn)行舊城改造和城市更新的重要手段。另外，拆遷制度也使中國(guó)城市住房的所有制結(jié)構(gòu)發(fā)生了天翻地覆的變化，城鎮(zhèn)住房以公有制逐漸轉(zhuǎn)化為非國(guó)有為主，為房屋的市場(chǎng)交易奠定了基礎(chǔ)。因此，比較實(shí)施與不實(shí)施拆遷行為的各自損失，我們可以發(fā)現(xiàn)，雖然目前拆遷制度受到了一定的詬病，但是放棄拆遷制度而將城市更新重新放歸私法領(lǐng)域也是不現(xiàn)實(shí)的。

為了更好地分析實(shí)施拆遷行為的必要意義，在此引入科斯（1960）提出的“合法的妨害”這一概念，即有些行為即使對(duì)別人造成了損害，只要該行為的當(dāng)事人采用了適宜的技術(shù)降低了侵害，受到侵害的人也只能承認(rèn)這些行為的合法性，即他們只能忍受。這是法律根據(jù)對(duì)整個(gè)社會(huì)的成本與收益的考慮，作出的對(duì)私有產(chǎn)權(quán)適當(dāng)削弱的調(diào)整。于是，從提高社會(huì)凈收益的角度出發(fā)，受侵害一方應(yīng)當(dāng)允許并接受“合法的妨害”，即人民群眾應(yīng)當(dāng)對(duì)城市房屋拆遷行為報(bào)以支持和配合的態(tài)度。另外，由于相對(duì)于實(shí)力較弱的、分散的居民，拆遷方及地方人民政府顯然具有談判優(yōu)勢(shì)，這使得擁有“合法的妨害”權(quán)利的當(dāng)事人，會(huì)降低技術(shù)的適宜水平，從而使侵害的程度提高。對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)的不予以承認(rèn)及不明晰界定導(dǎo)致被拆遷者損失加重的現(xiàn)象，便是拆遷方提高侵害程度行為的具體表現(xiàn)。

三、土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰界定引發(fā)的城市房屋拆遷問題

土地使用權(quán)是憲法確定的私有產(chǎn)權(quán)，在涉及對(duì)這種私人產(chǎn)權(quán)的征收、征用、拆遷時(shí)，就應(yīng)當(dāng)考慮補(bǔ)償。然而近年來，在城市房屋拆遷過程中，拆遷往往只是對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)償，不對(duì)土地進(jìn)行補(bǔ)償，有關(guān)土地使用權(quán)的補(bǔ)償糾紛時(shí)有發(fā)生，從而影響了社會(huì)的穩(wěn)定。此外，不合理的法定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)使得居民在缺乏合理依據(jù)的情況下根據(jù)自己喜好提出要求，一旦前人的要求得到滿足，后人會(huì)以此為依據(jù)提出更高的要求，這也致使拆遷方和地方政府承受了巨大的交易成本和財(cái)政負(fù)擔(dān)。

1、城市房屋拆遷的本質(zhì)及其所涉及的土地問題

為了考察國(guó)有土地使用權(quán)的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，必須理解什么是產(chǎn)權(quán)。阿曼·阿爾奇安（1965）指出：“在任何社會(huì)里，資源的個(gè)人使用權(quán)（即產(chǎn)權(quán)）都能得到解釋，產(chǎn)權(quán)意味著對(duì)于其他人在資源使用方面做出的違背我意愿的選擇的一種保護(hù)”。E.G.弗魯博頓和S.配杰威齊（1972）認(rèn)為：“產(chǎn)權(quán)不是指人與物之間的關(guān)系，而是指由物的存在及關(guān)于它們的使用所引起的人們之間相互認(rèn)可的行為關(guān)系。產(chǎn)權(quán)安排確定了每個(gè)人相應(yīng)于物時(shí)的行為規(guī)范，每個(gè)人都必須遵守他與其他人之間的相互關(guān)系，或承擔(dān)不遵守這些關(guān)系的成本?！?/p>

土地使用權(quán)雖然是不完全物權(quán)，但仍然是獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，具有對(duì)世性的特征。土地使用權(quán)者直接和不特定多數(shù)人發(fā)生法律關(guān)系，也都可以獨(dú)立地行使物權(quán)請(qǐng)求以保護(hù)自己的合法權(quán)利，也可以自主決定將該權(quán)利轉(zhuǎn)讓、出租或抵押，或在其權(quán)利上設(shè)定其他性質(zhì)的物權(quán)。土地使用權(quán)人實(shí)施上述法律行為時(shí)，不受土地所有權(quán)人即國(guó)家及社會(huì)任何其它個(gè)體或組織的干涉。因此，土地使用權(quán)是其使用權(quán)人的一項(xiàng)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。

盡管城市的土地按照憲法規(guī)定屬于國(guó)家所有，但這些國(guó)有土地上建立了各種不同所有權(quán)的房屋，這些房屋是因?yàn)閾碛袊?guó)有土地使用權(quán)而存在的。城市房屋拆遷的直接目的在于國(guó)有土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，被拆遷人的財(cái)產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成不僅涵蓋房產(chǎn)，更應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出土地的價(jià)值。從表面上看，拆遷似乎指向的是房屋，但其本質(zhì)卻是在公權(quán)力干預(yù)下的平等主體之間土地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)交易。基于土地使用權(quán)的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，其流轉(zhuǎn)交易應(yīng)依法實(shí)行有償轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)開發(fā)及拆遷行為應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金、城鎮(zhèn)拆遷費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，以平等協(xié)商、等價(jià)有償?shù)脑瓌t上取得土地使用權(quán)。

然而無論是相關(guān)法律理論，還是拆遷補(bǔ)償實(shí)踐，大多有意無意地偏離了拆遷的本質(zhì)。長(zhǎng)期以來，一些部門和單位宣稱拆遷方產(chǎn)權(quán)人購(gòu)買的只是地上建筑物的所有權(quán)，利用地方規(guī)章和政策無視、模糊以至于抹殺公民合法擁有的土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)，不能給予被拆遷方公正合理的拆遷補(bǔ)償。因此，國(guó)有土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)的不明晰界定導(dǎo)致了對(duì)于受損失方不合理的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而引發(fā)拆遷交易成本急劇上升、致使矛盾糾紛頻繁涌現(xiàn)，不利于社會(huì)的和諧發(fā)展。

2、土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰界定引發(fā)的拆遷交易成本上升

“交易成本包括事前發(fā)生的為達(dá)成一項(xiàng)合同而發(fā)生的成本和事后發(fā)生的監(jiān)督貫徹該合同而發(fā)生的成本”（R.Matthews，1986）。樊綱（1992）對(duì)交易成本的具體成本支出內(nèi)容進(jìn)行了劃分，本文所要分析的拆遷交易成本上升問題則主要涉及其中的議價(jià)成本，即為確定買者和賣者的真實(shí)要價(jià)而進(jìn)行的討價(jià)還價(jià)過程，此外還應(yīng)包括因無法達(dá)成合同而產(chǎn)生的訴訟賠償?shù)确矫娴某杀局С觥＝灰着c交換，無論是物品的交換還是勞務(wù)的交換，說到底都是一種權(quán)利即“產(chǎn)權(quán)”的交換，也就是放棄對(duì)某一物品的產(chǎn)權(quán)換得對(duì)另一物品的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)不明確，事實(shí)上從兩個(gè)方面使交易成本上升，一方面是造成交易對(duì)象之間發(fā)生議價(jià)博弈，雙方為追逐私利引起了“有形交易成本”的上升；另一方面，模糊的產(chǎn)權(quán)會(huì)阻礙交換行為的發(fā)生，導(dǎo)致交易規(guī)模的縮小，使人無法通過交易行為提高經(jīng)濟(jì)效率，這一由產(chǎn)權(quán)不確定造成的效率損失，也被稱為“無形的交易成本”。下面就有形和無形交易成本兩個(gè)方面，對(duì)土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰界定引發(fā)的拆遷交易成本上升問題進(jìn)行考察。

有形交易成本方面，假定拆遷方對(duì)其所致?lián)p失（包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)）負(fù)完全責(zé)任，被拆遷方就沒有任何理由修改他們的安排，因?yàn)閷?duì)被損害權(quán)益的賠償總是能夠替代他們損失的市場(chǎng)價(jià)值。但是，如果拆遷方抹殺公民的土地所有權(quán)即不用負(fù)完全賠償責(zé)任，他們就會(huì)堅(jiān)持這一安排，這樣輪到被拆遷方設(shè)法減少損失，采取與拆遷方進(jìn)行議價(jià)博弈的形式。進(jìn)而，在議價(jià)過程中，居民往往具有更高的博弈資本，由于一旦對(duì)某個(gè)地塊進(jìn)行拆遷，這個(gè)拆遷的程序是不可逆轉(zhuǎn)的，政府和開發(fā)商無論投入多大成本都必須將這個(gè)工作完成，此時(shí)，居民就不會(huì)擔(dān)心因?yàn)樽约阂獌r(jià)過高而使得開發(fā)商知難而退。因此，在后一種情形下即土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰的情形下，原先的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)名存實(shí)亡，被拆遷方不合理地提高補(bǔ)償要求，使拆遷方和政府承受了大大超出預(yù)算范圍的有形交易成本。

無形交易成本方面，當(dāng)拆遷雙方就補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行議價(jià)談判陷入僵局而無法達(dá)成拆遷協(xié)議契約，甚至引起雙方法律糾紛時(shí)，就產(chǎn)生了無窮大的無形交易成本。即當(dāng)我們以“機(jī)會(huì)成本”的觀點(diǎn)來看該問題時(shí)，產(chǎn)權(quán)界定不清楚，事實(shí)上阻礙交易的實(shí)現(xiàn)，使任何交易成為不可能，事實(shí)上使?jié)撛跓o形的交易成本無限大。

從這個(gè)意義上說，明確界定產(chǎn)權(quán)，不僅是減少有形交易成本的前提，而且本身也減少了“無形的交易成本”。對(duì)于我們分析的城市房屋拆遷問題帶來的借鑒意義便是：承認(rèn)并明晰界定被拆遷方應(yīng)有的土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)，并為此建立公平合理的產(chǎn)權(quán)制度以保護(hù)公民的私人獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，將會(huì)大大降低拆遷過程的交易成本，提高社會(huì)資源配置效率。

四、土地使用權(quán)明晰界定為被拆遷居民獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的意義

明確的產(chǎn)權(quán)界定，提供了人們進(jìn)行一切交易活動(dòng)的基礎(chǔ)，它能有效減少和節(jié)約交易成本。進(jìn)而，不同的產(chǎn)權(quán)界定所帶來的資源配置效率也是不同的，換句話說，一種界定可能比另一種更有效率或更無效率，并且存在著最佳產(chǎn)權(quán)界定。盛洪（1992）認(rèn)為，“誰的行動(dòng)給他人的既定經(jīng)濟(jì)利益帶來?yè)p失，誰就要負(fù)賠償責(zé)任，這便是達(dá)到最佳產(chǎn)權(quán)界定的簡(jiǎn)化了的經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)則”。

對(duì)于房屋拆遷問題而言，要達(dá)到最佳土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)界定，應(yīng)當(dāng)要從遭受利益損失的使用者的產(chǎn)權(quán)角度去考察，由于拆遷方的行為改變了既定的利益格局，為了使社會(huì)資源配置效率不受影響，必須負(fù)完全賠償責(zé)任。即政府及有關(guān)部門應(yīng)脫離房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)分離的思路，土地所有權(quán)公有化，并不意味著土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)的公有化，應(yīng)當(dāng)按照出讓土地使用權(quán)的完全市場(chǎng)價(jià)格，將其基本或完全界定為居民的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。唯有如此，才能以最有利于社會(huì)資源配置為目的的土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)界定方式，有效減少拆遷過程中因土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰所造成的有形和無形交易成本，使拆遷交易活動(dòng)更容易、更順利、更高效率地進(jìn)行。

同時(shí)，不能執(zhí)行的法律，只是一紙空文；不能有效地加以貫徹和保護(hù)的產(chǎn)權(quán)，只是“口頭”的產(chǎn)權(quán)。因此，為使界定產(chǎn)權(quán)不流于形式，還必須有效地保護(hù)產(chǎn)權(quán)，即能對(duì)破壞產(chǎn)權(quán)的行為進(jìn)行有效的制裁。既然產(chǎn)權(quán)的概念本身是一個(gè)社會(huì)概念，是在人與人之間才能劃定的社會(huì)關(guān)系，那么也就需要以國(guó)家機(jī)器為物質(zhì)基礎(chǔ)的社會(huì)契約方式加以界定和保護(hù)，而產(chǎn)權(quán)制度便是這樣一種社會(huì)法律契約形式。E.G.弗魯博頓和S.配杰威齊（1972）指出：“產(chǎn)權(quán)制度是一系列用來確定每個(gè)人相對(duì)于稀缺資源使用時(shí)的地位和社會(huì)關(guān)系”。產(chǎn)權(quán)制度的價(jià)值，就是它所能避免的為爭(zhēng)奪產(chǎn)權(quán)而付出的代價(jià)和因產(chǎn)權(quán)未定帶來的資源配置的機(jī)會(huì)損失。因此，產(chǎn)權(quán)制度較之沒有產(chǎn)權(quán)制度是優(yōu)越的，有關(guān)拆遷立法和監(jiān)督執(zhí)行部門要在行政法規(guī)、地方規(guī)章和具體行動(dòng)中真正明晰界定以及保護(hù)居民土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，加快建立起將土地房屋共同界為私人獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的公民產(chǎn)權(quán)制度，推動(dòng)城市房屋拆遷安置工作更好地為城市建設(shè)服務(wù)。

五、對(duì)我國(guó)城市房屋拆遷問題的對(duì)策性措施思考

1、以明晰界定被拆遷者土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)對(duì)拆遷法規(guī)進(jìn)行修訂

國(guó)家應(yīng)當(dāng)盡快出臺(tái)《房屋拆遷管理法》，確保城市政府因公共利益的需要征收公民、法人和其他組織的國(guó)有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)時(shí)，能夠依照法律的規(guī)定進(jìn)行，而不是依據(jù)現(xiàn)行的行政法規(guī)。修訂法規(guī)的核心任務(wù)是明確城市房屋拆遷安置屬民事范疇，應(yīng)遵循“有償”、“公平”、“平等”的原則，充分保護(hù)被拆遷人依法享有的土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)，改變對(duì)依附于房屋所有權(quán)的土地使用權(quán)被無償征收的不合理狀況。

2、逐步完善土地使用權(quán)補(bǔ)償制度

應(yīng)當(dāng)在《土地管理法》及《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中增加對(duì)土地使用權(quán)剩余年限補(bǔ)償以及區(qū)位變動(dòng)補(bǔ)償?shù)木唧w規(guī)定，這既是尊重和保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)的體現(xiàn)，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中土地資源市場(chǎng)化發(fā)展的必然要求。同時(shí)，通過設(shè)定較為科學(xué)完善的價(jià)格評(píng)估程序，合理確定被拆遷房屋及依附土地的貨幣補(bǔ)償金額，充分保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。由于作價(jià)補(bǔ)償時(shí)，必須考慮土地的價(jià)值因素，置換地段區(qū)位，應(yīng)以合理的土地評(píng)估價(jià)，給予被拆遷人公正合理的拆遷補(bǔ)償。因此，要全面推行市場(chǎng)化評(píng)估，拆遷房屋所依附土地的市場(chǎng)化評(píng)估要符合國(guó)家房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范的要求，緊跟動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于被拆遷房屋所依附土地和安置房屋所依附土地的評(píng)估，要參照同區(qū)位的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格，采用同一的市場(chǎng)化評(píng)估方法，充分體現(xiàn)公平、公正原則。最后，具體費(fèi)用的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和方法應(yīng)該通過制定新的《行政征收法》以及相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則來加以規(guī)定和明確。

3、政府應(yīng)合理定位并履行好自身職責(zé)

在土地管理過程中，政府扮演著雙重角色，即土地所有者和行政管理者。實(shí)踐中出現(xiàn)的很多問題都是因?yàn)闆]有理順這兩種角色的關(guān)系，若要有效推進(jìn)土地所有權(quán)與使用權(quán)分離、土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓制度，政府必須正確行使土地所有權(quán)和行政管理權(quán)職責(zé)。拆遷是平等主體之間土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，拆遷補(bǔ)償應(yīng)由雙方當(dāng)事人依法平等協(xié)商確定。除非涉及公共利益拆遷外，政府應(yīng)保持中立。當(dāng)然，由于土地的國(guó)有性，國(guó)家作為土地所有權(quán)人和土地使用權(quán)人存在管理服從的行政關(guān)系。但是如果政府能夠嚴(yán)格區(qū)分其作為土地管理者與土地所有者的角色，做到“有所為、有所不為”，才不至于在實(shí)踐中出現(xiàn)政府職能“越位、缺位、錯(cuò)位”的情況。具體到拆遷補(bǔ)償問題上，政府應(yīng)謹(jǐn)守其財(cái)產(chǎn)所有人的中立角色，尊重土地使用權(quán)人的私人獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，做到“行政的歸行政，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”，讓拆遷人與被拆遷人自主談判，無法達(dá)成協(xié)議的依法裁決；同時(shí)作為管理者，政府要把自己的工作定位在努力做好協(xié)調(diào)關(guān)系、制定優(yōu)惠政策、提供信息等服務(wù)工作，做到不從拆遷中牟利，不充當(dāng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主體，不與投資主體之間存在經(jīng)濟(jì)利益或親緣關(guān)系，不搞暗箱操作，做到公開、公平、公正。因此，政府唯有成為超脫的居中管理者并努力踐行上述職責(zé)，才能使其重新樹立群眾公信力，更好地推動(dòng)城市房屋拆遷安置工作。

4、推行被拆遷人參與機(jī)制：對(duì)擬建項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)制度

城市發(fā)展項(xiàng)目是引致城市拆遷的動(dòng)因所在，因此，必須要做好項(xiàng)目評(píng)價(jià)工作，把好城市項(xiàng)目審批關(guān)。然而現(xiàn)有的城市建設(shè)拆遷制度似乎在引導(dǎo)公眾參與、協(xié)商、促進(jìn)信息公開、減少負(fù)面社會(huì)影響等方面有所欠缺，在城市開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃和建設(shè)過程中，缺乏對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行必要的社會(huì)評(píng)價(jià)，難以識(shí)別開發(fā)中存在的社會(huì)問題。通過對(duì)擬定項(xiàng)目進(jìn)行社會(huì)評(píng)價(jià)可以在拆遷戶與拆遷人之間建立一種協(xié)商機(jī)制，賦予拆遷戶協(xié)商權(quán)、發(fā)言權(quán)，把拆遷戶的意見體現(xiàn)在拆遷協(xié)議中，確保他們的利益不受侵犯，達(dá)到城市發(fā)展以城市居民為本的目的。

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