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土地征收條例細(xì)則范文第1篇

【關(guān)鍵詞】 營(yíng)業(yè)稅 流轉(zhuǎn)稅 稅收理論

一房地產(chǎn)公司開展業(yè)務(wù),對(duì)每一個(gè)購(gòu)買樓盤的消費(fèi)者都會(huì)贈(zèng)送小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)。當(dāng)然,我們常見的是買房送家電等。相對(duì)于買房送家電,房地產(chǎn)公司依據(jù)的是《增值稅暫行條例細(xì)則》的第四條第八項(xiàng):將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人,視同銷售貨物。家電要征收增值稅,相應(yīng)地,對(duì)物業(yè)管理費(fèi)要不要征收營(yíng)業(yè)稅呢?

有的人認(rèn)為,上述交易過(guò)程只能算是代付或贈(zèng)送,在房地產(chǎn)公司和消費(fèi)者之間并沒(méi)有發(fā)生針對(duì)享受物業(yè)管理這項(xiàng)權(quán)利的交易,房地產(chǎn)公司也沒(méi)有直接提供任何服務(wù),且沒(méi)有收到流轉(zhuǎn)額,所以不應(yīng)繳納流轉(zhuǎn)稅。而稅法上只對(duì)貨物、服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)及無(wú)形資產(chǎn)的流轉(zhuǎn)稅作了規(guī)定,這種“權(quán)利”的贈(zèng)送不屬于上述任何一種,既然稅法上沒(méi)有規(guī)定,就不應(yīng)該征稅。還有人認(rèn)為,相關(guān)類似市場(chǎng)推廣或促銷的行為有很多,在會(huì)計(jì)方面一般做費(fèi)用處理,如果都對(duì)其按流轉(zhuǎn)稅處理會(huì)擴(kuò)大稅收范圍,從而影響到稅收的效率。

本文認(rèn)為,上述交易很符合流轉(zhuǎn)稅的特點(diǎn)。從流轉(zhuǎn)稅的本意上來(lái)講,可以稱所有的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)為“道道征稅”。房地產(chǎn)企業(yè)到物業(yè)管理公司預(yù)交物業(yè)管理費(fèi),再把這項(xiàng)權(quán)利贈(zèng)送買房人,房地產(chǎn)公司要交一道稅,物業(yè)管理公司當(dāng)然也應(yīng)該交一道稅。所以,盡管稅法上沒(méi)有對(duì)這項(xiàng)“權(quán)利”的交易作出特殊的規(guī)定,但是并不影響我們對(duì)這一“權(quán)利”交易作出相關(guān)的稅務(wù)分析,為稅收實(shí)踐提供一些探索。

一、“權(quán)利”交易的性質(zhì)

“權(quán)利”交易對(duì)象不屬于不動(dòng)產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn),也不屬于貨物,更不屬于服務(wù)。贈(zèng)送外購(gòu)服務(wù)在稅法上沒(méi)有規(guī)定,我們可以認(rèn)為,房地產(chǎn)公司贈(zèng)送的是享受這種服務(wù)的“權(quán)利”。該筆交易可以“視同”該房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓的一種“權(quán)利”,轉(zhuǎn)移這種可享受物業(yè)服務(wù)的權(quán)利。為什么說(shuō)“視同轉(zhuǎn)讓”,是因?yàn)檫@種權(quán)利往往是由房地產(chǎn)公司將相關(guān)費(fèi)用直接支付給物業(yè)管理公司,房地產(chǎn)公司并不是獲得這項(xiàng)服務(wù)后再將其轉(zhuǎn)讓,而是直接代付費(fèi)用后由物業(yè)管理公司將該服務(wù)提供給受益人,并不存在轉(zhuǎn)讓的手續(xù)及過(guò)程,只不過(guò)是在買房時(shí)由購(gòu)房人填寫相關(guān)資料交物業(yè)管理公司即可。事實(shí)上,已指定受益人為服務(wù)對(duì)象的相關(guān)權(quán)利,受益人也是不能再轉(zhuǎn)讓的。

就“權(quán)利”轉(zhuǎn)讓而言,可以分為特定轉(zhuǎn)讓對(duì)象和非特定轉(zhuǎn)讓對(duì)象兩種。特定轉(zhuǎn)讓對(duì)象,即上文所說(shuō)的房地產(chǎn)的購(gòu)買者,是記名的消費(fèi)者,轉(zhuǎn)移的是特許的權(quán)利。非特定轉(zhuǎn)讓對(duì)象,則是隨機(jī)的消費(fèi)者,轉(zhuǎn)移的是非特許的權(quán)利。上述送物業(yè)管理費(fèi)的行為屬于對(duì)特定對(duì)象轉(zhuǎn)讓特許權(quán)利。對(duì)以非特定對(duì)象轉(zhuǎn)讓非特許權(quán)利的情況,不記名的消費(fèi)卡即是這種情況。

贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)的行為與贈(zèng)送消費(fèi)卡的行為有相似也有不同。相似的是它們都由不直接提供服務(wù)標(biāo)的業(yè)務(wù)的單位行使讓渡行為,且讓渡的都是獲得服務(wù)的“權(quán)利”。不同的是消費(fèi)卡的讓渡者收取了結(jié)算金額,且有明顯的標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的過(guò)程,而提供物業(yè)管理費(fèi)的房地產(chǎn)公司形式上沒(méi)有獲得收入,因?yàn)檗D(zhuǎn)移的是服務(wù),所以表面上也沒(méi)有標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的過(guò)程。

二、已有規(guī)定及稅法建議

對(duì)于消費(fèi)卡而言,我國(guó)的稅法早已在對(duì)其征稅了,或者按業(yè)征營(yíng)業(yè)稅,或者按商品流通征增值稅。例如,《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于對(duì)業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的補(bǔ)充通知》(京地稅營(yíng)[2001]507號(hào))規(guī)定:營(yíng)業(yè)稅征稅范圍內(nèi)各類消費(fèi)卡銷售單位,凡不直接從事消費(fèi)卡標(biāo)的業(yè)務(wù)者,可就其全部收入額減除實(shí)際支付給消費(fèi)卡標(biāo)的經(jīng)營(yíng)業(yè)戶的消費(fèi)標(biāo)的對(duì)應(yīng)結(jié)算金額,僅就其余額部分照章征收營(yíng)業(yè)稅。又如,財(cái)稅字[1995]026號(hào)通知規(guī)定:其他單位(指本身不提供電信勞務(wù)的單位)銷售的電信物品應(yīng)征收增值稅。在上述中的消費(fèi)卡和IP卡都是可享受服務(wù)權(quán)利的代表,前者按業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅,后者按銷售商品征收增值稅。

對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)而言,我國(guó)稅法還沒(méi)有作出明確規(guī)定。法律上規(guī)定了自有或外購(gòu)的貨物、自有或外購(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)、自有或外購(gòu)的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題,規(guī)定了除土地使用權(quán)外的自有或外購(gòu)的無(wú)形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題,規(guī)定了自有的勞務(wù)的轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題,卻沒(méi)有規(guī)定外購(gòu)勞務(wù)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題,當(dāng)然也沒(méi)有規(guī)定這種外購(gòu)的可享受的勞務(wù)服務(wù)的“權(quán)利”轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。

本文不認(rèn)為這種以特定對(duì)象為受益人的特許權(quán)利的轉(zhuǎn)讓,因沒(méi)有發(fā)生標(biāo)的轉(zhuǎn)移就不用交納流轉(zhuǎn)稅,該交易的標(biāo)的可以看成是有價(jià)權(quán)證。事實(shí)上很多特許權(quán)利的標(biāo)的額越來(lái)越大,如高爾夫的會(huì)員證。一般而言,征收流轉(zhuǎn)稅是要以收到流轉(zhuǎn)額為前提的。而這種“買一贈(zèng)一”的行為是有流轉(zhuǎn)額發(fā)生的。以上文中所說(shuō)的買房送物業(yè)管理費(fèi)為例,買房送物業(yè)管理費(fèi)的行為其實(shí)是一種銷售房產(chǎn)的促銷措施,房地產(chǎn)公司并不直接提供服務(wù),無(wú)從談起從轉(zhuǎn)讓服務(wù)中收到報(bào)酬。但我們可以認(rèn)為,房地產(chǎn)公司贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)的價(jià)格包括在房產(chǎn)價(jià)格中,其支付的費(fèi)用作為商業(yè)折扣,該贈(zèng)送支出是通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)收入進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?這是現(xiàn)實(shí)的現(xiàn)金流而非潛在的現(xiàn)金流,因此應(yīng)該對(duì)本例中贈(zèng)送的物業(yè)管理費(fèi)用按流轉(zhuǎn)稅的要求征收相關(guān)稅費(fèi)。

事實(shí)上,不管有沒(méi)有發(fā)生這種買一贈(zèng)一現(xiàn)象,轉(zhuǎn)移的“對(duì)特定對(duì)象的特許權(quán)利”都應(yīng)該繳納流轉(zhuǎn)稅。就如上文提到的高爾夫會(huì)員證,企業(yè)往往把它作為公關(guān)手段加以使用,在贈(zèng)送的時(shí)候可以沒(méi)有買房前提,由企業(yè)出錢給第三方,再由第三方提供給特定消費(fèi)者。這固然是企業(yè)營(yíng)銷手段,表面上看是物質(zhì)利益的純流出,不涉及交易的流轉(zhuǎn)額,但是其為企業(yè)獲得利益回流的可能性是大大存在的,只不過(guò)沒(méi)有像賣房子那樣回收得那么及時(shí)和明顯。如果以未來(lái)時(shí)空的現(xiàn)金流的角度來(lái)考慮,征收流轉(zhuǎn)稅顯然是必須的。

如前所述,我國(guó)稅法對(duì)自有勞務(wù)的轉(zhuǎn)讓作出了規(guī)定,卻沒(méi)有提及對(duì)外購(gòu)勞務(wù)的轉(zhuǎn)讓。事實(shí)上,外購(gòu)的勞務(wù)是不能轉(zhuǎn)讓的,即使要轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)讓的也必然是這種享受外購(gòu)勞務(wù)服務(wù)的“權(quán)利”。稅法上既然沒(méi)有對(duì)外購(gòu)勞務(wù)的轉(zhuǎn)讓作出規(guī)定,也沒(méi)有對(duì)這種享受外購(gòu)勞務(wù)服務(wù)的“權(quán)利”的轉(zhuǎn)讓作出規(guī)定,那么是否應(yīng)該把這種“權(quán)利”的轉(zhuǎn)讓作為對(duì)外購(gòu)勞務(wù)轉(zhuǎn)讓的補(bǔ)充,在稅法中加以完善呢?

三、對(duì)“權(quán)利”轉(zhuǎn)移有償和無(wú)償及自有和外購(gòu)的補(bǔ)充分析

營(yíng)業(yè)稅中對(duì)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)及土地使用權(quán),不管是否有償,都要繳納營(yíng)業(yè)稅,且不論是自有還是外購(gòu)。對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓,有償轉(zhuǎn)讓無(wú)疑要繳納營(yíng)業(yè)稅,無(wú)償轉(zhuǎn)讓的,只有土地使用權(quán)這種無(wú)形資產(chǎn)要繳納營(yíng)業(yè)稅?！稜I(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三條規(guī)定:條例第一條所稱提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn),是指有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為,前款所稱有償,是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益?！吨腥A人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條第一款規(guī)定:納稅人(單位或者個(gè)人)將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人的,視同發(fā)生應(yīng)稅行為,要繳納營(yíng)業(yè)稅。稅收條例中對(duì)除土地使用權(quán)之外的無(wú)形資產(chǎn)的無(wú)償轉(zhuǎn)讓沒(méi)有規(guī)定。

增值稅中對(duì)轉(zhuǎn)讓的貨物,不管是否有償,都要繳納增值稅,且不論是自有還是外購(gòu)?！对鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第三條規(guī)定:條例第一條所稱銷售貨物,是指有償轉(zhuǎn)讓貨物的所有權(quán);條例第一條所稱提供加工、修理修配勞務(wù)(以下稱應(yīng)稅勞務(wù)),是指有償提供加工、修理修配勞務(wù);單位或者個(gè)體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供加工、修理修配勞務(wù)的,不包括在內(nèi);本細(xì)則所稱的有償,是指從購(gòu)買方取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條第八款規(guī)定:將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人視同銷售貨物,要繳納增值稅。

勞務(wù)的區(qū)別?！稜I(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三條規(guī)定:本企業(yè)提供的有償勞務(wù)需要按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅或增值稅。《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三條規(guī)定:條例第一條所稱提供加工、修理修配勞務(wù)(以下稱應(yīng)稅勞務(wù)),是指有償提供加工、修理修配勞務(wù)。首先,對(duì)可享受勞務(wù)服務(wù)的權(quán)利的轉(zhuǎn)移征稅不應(yīng)該存在有償無(wú)償?shù)膯?wèn)題。有償轉(zhuǎn)讓的“權(quán)利”獲得的流轉(zhuǎn)額可以按業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅,或者按增值稅納稅人繳納增值稅;無(wú)償提供的“權(quán)利”,類比營(yíng)業(yè)稅的不動(dòng)產(chǎn)及無(wú)形資產(chǎn)、增值稅的貨物,自然也應(yīng)該繳納流轉(zhuǎn)稅。其次,上文所談到外購(gòu)的勞務(wù)稅法中沒(méi)有提到轉(zhuǎn)移的問(wèn)題,而貨物、不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)的自有和外購(gòu)都在稅法中涉及,所以如果把外購(gòu)的“權(quán)利”作為外購(gòu)勞務(wù)的特殊體現(xiàn)在稅法中加以補(bǔ)充,則將所有標(biāo)的的自有和外購(gòu)問(wèn)題都解決了。

在本例中,稅收上應(yīng)該將贈(zèng)送的“權(quán)利”作為與貨物及不動(dòng)產(chǎn)一樣的課稅標(biāo)的對(duì)待。事實(shí)上,會(huì)計(jì)對(duì)此類標(biāo)的的處理相同,當(dāng)然會(huì)計(jì)上處理的方式不能成為是否納稅的依據(jù)。另一方面,稅法上對(duì)貨物及不動(dòng)產(chǎn)視同銷售而無(wú)銷售額者,或價(jià)格明顯偏低卻無(wú)正當(dāng)理由的處理方法也可以類比在“權(quán)利”上的轉(zhuǎn)移。由于這類交易沒(méi)有相關(guān)價(jià)格,參照營(yíng)業(yè)稅和增值稅的規(guī)定,稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為其價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的,可以由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)從以下幾個(gè)方面核定其營(yíng)業(yè)額。(1)按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定。(2)按納稅人最近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定。(3)按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格:營(yíng)業(yè)成本或工程成本?鄢(1+成本利潤(rùn)率)/(1-營(yíng)業(yè)稅稅率)。

至于對(duì)這種附帶贈(zèng)送服務(wù)到底按全額征收營(yíng)業(yè)稅還是按差額征收流轉(zhuǎn)稅,則需要再做研究。本文認(rèn)為可以簡(jiǎn)化按全額征收營(yíng)業(yè)稅,使之更簡(jiǎn)便易行。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 國(guó)務(wù)院:中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例(中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第540號(hào))[Z].

[2] 國(guó)家稅務(wù)總局:中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則(中華人民共和國(guó)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局令第52號(hào))[Z].

土地征收條例細(xì)則范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；稅務(wù)籌劃；研究

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收特點(diǎn)

1、合法性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃是在不違反相關(guān)稅法、符合稅法相關(guān)規(guī)定條件下進(jìn)行的具體稅務(wù)工作。之所以能夠有效的降低納稅額，是因?yàn)槎喾N納稅方法的存在，可以對(duì)納稅人稅負(fù)產(chǎn)生影響。

2、籌劃性

納稅義務(wù)一般具有滯后性。在房地產(chǎn)企業(yè)中，只有當(dāng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生后，才產(chǎn)生了相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)。稅務(wù)籌劃是在對(duì)現(xiàn)行的政策、稅法以及會(huì)計(jì)理論充分了解的基礎(chǔ)上，與房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相結(jié)合，有目的、有計(jì)劃的選擇相對(duì)稅負(fù)較輕和經(jīng)營(yíng)收益最優(yōu)的決策方案的活動(dòng)，這種活動(dòng)的提前性決定了稅務(wù)具備籌劃性的特點(diǎn)。

3、目的性

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的最終目標(biāo)是為了實(shí)現(xiàn)納稅負(fù)擔(dān)的降低，這也是稅務(wù)籌劃行為產(chǎn)生的原因。如可避免的名譽(yù)、經(jīng)濟(jì)損失、涉稅實(shí)現(xiàn)零風(fēng)險(xiǎn)等目標(biāo)都是在這個(gè)目標(biāo)下展開的。

4、多維性

以時(shí)間角度來(lái)看，稅務(wù)籌劃貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)活動(dòng)周期內(nèi)，每一個(gè)可能產(chǎn)生納稅的環(huán)節(jié)，都可以進(jìn)行稅務(wù)籌劃行為。以空間角度來(lái)看，本企業(yè)的稅務(wù)籌劃行為可以與其他參建企業(yè)進(jìn)行聯(lián)系，尋求共同降低稅負(fù)的方法。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的必然性

1、有利于降低稅收負(fù)擔(dān)，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)涉及到種類繁多的稅收，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)重的問(wèn)題。目前，房地產(chǎn)企業(yè)所負(fù)擔(dān)的稅收不僅包含一般企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、教育費(fèi)附加、城市維護(hù)建設(shè)稅、還有房地產(chǎn)企業(yè)所獨(dú)有的土地增值稅以及在各環(huán)節(jié)所交納的契稅、房產(chǎn)稅等。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)所負(fù)擔(dān)的稅負(fù)很重，而稅務(wù)籌劃可以有效的改善這一現(xiàn)象。

2、有利于改善財(cái)務(wù)管理，提高核算水平

稅務(wù)籌劃是在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)前提下對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)進(jìn)行規(guī)劃，有利于房地產(chǎn)企業(yè)合理的運(yùn)用資金，增加資金的使用效率，降低企業(yè)可能因多交稅而占用企業(yè)的資金用量，從而增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益，改善房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。因此從客觀上就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的核算水平和財(cái)務(wù)管理能力的提高有推動(dòng)作用。

3、有利于增強(qiáng)納稅意識(shí)，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)

稅務(wù)籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)納稅意識(shí)，納稅人客觀存在著減少納稅的動(dòng)機(jī)，這種動(dòng)機(jī)可能是合理避稅、節(jié)稅，也可能是偷稅。國(guó)家每年都投入大量的人力、財(cái)力減少偷稅行為，增強(qiáng)反避稅的能力。因此，納稅人利用稅務(wù)籌劃對(duì)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行規(guī)劃，在納稅減少的同時(shí)，有利于增強(qiáng)納稅意識(shí)，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種

1、企業(yè)所得稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》規(guī)定,中華人民共和國(guó)境內(nèi)的企業(yè),除外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)外,應(yīng)當(dāng)就其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得,依照本條例繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得,包括來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)、境外的所得。納稅人每一納稅年度的收人總額減去準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目后的余額為應(yīng)納稅所得額?；径惵蕿?5%。

2、土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定,土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收人的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收人減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額為增值額。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目金額包括：1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；2.開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；3.新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。稅率：土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率,即：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率30%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%,未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率40%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%,未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率50%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

3、營(yíng)業(yè)稅

營(yíng)業(yè)稅根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)主要涉及以下兩個(gè)方面：

3.1 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為,土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。土地租賃,不按本稅目征稅。

3.2 銷售不動(dòng)產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。不動(dòng)產(chǎn),是指不能移動(dòng),移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì),形狀改變的財(cái)產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。

營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。對(duì)納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營(yíng)業(yè)額：

①按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；

②按納稅人最近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；

③按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）

上列公式中的成本利潤(rùn)率,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)范疇,稅率為5%,銷售不動(dòng)產(chǎn)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目銷售不動(dòng)產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為5%。計(jì)算公式=營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)×5%。

四、稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)中的具體應(yīng)用

1、準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃

1.1選擇恰當(dāng)?shù)慕M織形式以及分支機(jī)構(gòu)

個(gè)人獨(dú)資、合伙制以及公司制是目前房地產(chǎn)企業(yè)的基本組織形式。根據(jù)我國(guó)稅法規(guī)定，前兩者可以免交企業(yè)所得稅。而公司制則需要同時(shí)繳納企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅，同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)還要對(duì)股東的股息紅利征收20%的稅。因此，企業(yè)在選擇組織形式時(shí)要根據(jù)自身的戰(zhàn)略發(fā)展需求進(jìn)行合理選擇。企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)主要包括子公司和分支機(jī)構(gòu)。分支機(jī)構(gòu)不具備法人資格，其相關(guān)稅額由總部統(tǒng)一繳納，總部可以利用分支機(jī)構(gòu)的虧損抵扣部分盈利所得，從而實(shí)現(xiàn)降低納稅額的目的，總公司卻是要為分支機(jī)構(gòu)承擔(dān)部分連帶責(zé)任。所以，在選擇組織機(jī)構(gòu)時(shí)，需要根據(jù)實(shí)際的運(yùn)營(yíng)情況以及產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)等因素慎重選擇。

1.2選擇合理的籌資方式

通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、資金需求大等特征。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要包括：銀行信貸、吸引外資等。其中，最主要的兩種融資方式有權(quán)益融資和債務(wù)融資。前者無(wú)需償還，但是，要分給投資者股利，相對(duì)籌資成本偏高；負(fù)債籌資雖然籌資成本低，但是，需要向投資者支付大量利息。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇籌資方式時(shí)，應(yīng)根據(jù)自身當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)狀況以及未來(lái)發(fā)展需求等進(jìn)行全面考慮。

1.3選擇適當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)項(xiàng)目

建設(shè)項(xiàng)目的選擇，主要從地址以及規(guī)模兩方面進(jìn)行考慮。目前，在我國(guó)的土地增值稅法中明確規(guī)定：當(dāng)納稅人建造商品房出售時(shí)，其增值額尚未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%時(shí)，并不征收納稅人的土地增值稅。這一優(yōu)惠政策，為房地產(chǎn)企業(yè)的商品房單位面積價(jià)格制定提供了重要的參考依據(jù)，并為稅務(wù)籌劃人員提供了廣闊的稅務(wù)籌劃空間。

2、項(xiàng)目建設(shè)階段的企業(yè)稅務(wù)籌劃

2.1選擇合理的建設(shè)方式

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)方式可選性較強(qiáng)，同時(shí)，對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股的一方，稅法規(guī)定其亦是需要與合作者共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，但其在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。

2.2成本費(fèi)用以及利息的合理扣除

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其應(yīng)該充分借助“利息費(fèi)用可以資本化計(jì)入成本費(fèi)用”的稅收優(yōu)惠政策，最大程度地將負(fù)債籌資中產(chǎn)生的利息算入到抵稅額中。稅法中對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用已經(jīng)做出了明確的規(guī)定。

3、銷售階段企業(yè)的稅務(wù)籌劃

3.1確定最優(yōu)的銷售價(jià)格

房地產(chǎn)銷售價(jià)格直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)額，但是，在稅收等因素的影響下，并不是價(jià)格定得越高，企業(yè)的獲利越大。從稅收繳納方面來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行銷售價(jià)格確定時(shí)，要將土地增值稅的征收條件作為重要的價(jià)格制定參考依據(jù)。

3.2企業(yè)銷售收入的稅務(wù)籌劃

按照企業(yè)的利益最大化原則，在企業(yè)銷售收入的確定上可以進(jìn)行如下幾種稅務(wù)籌劃：一是組建單獨(dú)的銷售公司，對(duì)“收入”進(jìn)行有效分解。代銷過(guò)程中成立的銷售公司可以借助轉(zhuǎn)銷等方式對(duì)收入進(jìn)行分解。轉(zhuǎn)銷過(guò)程中，房地產(chǎn)商的銷售價(jià)格可以在政策允許的情況下盡量壓低，從而降低土地增值額，進(jìn)而達(dá)到節(jié)稅的目標(biāo)。二是分簽合同，達(dá)到分解“收入”的效果。盡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取轉(zhuǎn)包“裝修項(xiàng)目”或者自設(shè)裝修公司的方法，達(dá)到降低應(yīng)稅收入的目標(biāo)。同時(shí)，還可以借助“差額方式”達(dá)到降低營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)的目標(biāo)。三是借助促銷方式，分解“收入”。類似于“價(jià)格折扣”的促銷方式，能夠?yàn)槠髽I(yè)實(shí)現(xiàn)應(yīng)稅收入降低的目標(biāo)，進(jìn)而促進(jìn)稅負(fù)降低。但是，這類方法在執(zhí)行過(guò)程中，要嚴(yán)格遵照相關(guān)稅法規(guī)定，否則，很可能引發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)投資是目前促進(jìn)國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的一個(gè)關(guān)鍵因素，隨著房?jī)r(jià)的一輪輪的飆升，房地產(chǎn)企業(yè)成為稅收重點(diǎn)審查對(duì)象。希望通過(guò)本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃中幾個(gè)方面的分析，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平與納稅意識(shí)，合理降低稅負(fù)，減少涉稅風(fēng)險(xiǎn)，增加收益。

參考文獻(xiàn)

[1]王園康.淺析如何進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃[J].經(jīng)營(yíng)管理者,2014,23:57.

[2]趙洪燕.稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)處理中的應(yīng)用探討[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù),2014,24:64-65.

土地征收條例細(xì)則范文第3篇

“調(diào)整和完善當(dāng)前的分稅制尤為重要，―定從根本上動(dòng)真格，才能充分調(diào)動(dòng)各地的積極性，實(shí)現(xiàn)各地財(cái)政可持續(xù)發(fā)展?！焙鲜⊥强h財(cái)政局長(zhǎng)姚建剛接受《新理財(cái)》專訪時(shí)說(shuō)。

房地產(chǎn)成為稅收“龍頭”

作為湖南省長(zhǎng)沙市下轄的一個(gè)縣城，望城去年實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入15億元，比上年增收4.5億元，增長(zhǎng)43.08％，財(cái)政收入增幅和完成進(jìn)度排名長(zhǎng)沙首位。

然而這份優(yōu)異的成績(jī)卻暗藏著一個(gè)讓人不得不面對(duì)的殘酷現(xiàn)實(shí)：房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)超過(guò)1／3。以房地產(chǎn)拉動(dòng)財(cái)政，已成為各地政府的常用手段。

“但這明顯存在弊端，財(cái)政收入出現(xiàn)嚴(yán)重‘偏科’?！币▌傄会樢娧刂赋?，按分稅制財(cái)稅體制的精神，營(yíng)業(yè)稅屬地方稅種，收入100％歸地方，且絕大部分地區(qū)都留作縣級(jí)。受體制的刺激作用，近來(lái)，地方的固定資產(chǎn)投入逐年加大，固定資產(chǎn)投入產(chǎn)生的建安營(yíng)業(yè)稅全部形成縣級(jí)財(cái)力，縣區(qū)積極性很高。特別是房地產(chǎn)業(yè)，其建安營(yíng)業(yè)稅是縣級(jí)稅收，契稅、銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅、土地收入、報(bào)建費(fèi)等都是縣級(jí)收入。

“豐厚的利益回報(bào)，不可能不導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展?！币▌傔€向記者算了一筆賬：同樣100畝地，工業(yè)企業(yè)200年的產(chǎn)值都比不上房地產(chǎn)企業(yè)三五年的產(chǎn)值。工業(yè)企業(yè)一百年產(chǎn)生1.87億稅款，地方墊付的成本還沒(méi)扣除；而這100畝地如果賣給房地產(chǎn)企業(yè)，每畝至少賣出100萬(wàn)元，而這一部分屬于不動(dòng)產(chǎn)稅收，絕大部分歸到地方。

并不完善的稅收制度，讓各地的稅收重心出現(xiàn)偏差，房地產(chǎn)行業(yè)難免出現(xiàn)畸形發(fā)展。

分稅制度不完善

究其原因，分稅制度的不完善導(dǎo)致以上問(wèn)題的出現(xiàn)。姚建剛說(shuō)：“現(xiàn)在的體制才是出現(xiàn)這些問(wèn)題的根本，地方的積極性完全沒(méi)有調(diào)動(dòng)起來(lái)?！?/p>

按照分稅制財(cái)政體制及所得稅分享改革的精神，增值稅中央與地方分成比例為0.75：0.25，企業(yè)所得稅從2003年起中央與地方的分成比例為60～40。部分地區(qū)的地方所得稅部分省、市、縣再按一定比例分成，如此分下去，到縣一級(jí)就所剩無(wú)幾了，有的地區(qū)企業(yè)所得稅縣級(jí)分成僅為12％。以一個(gè)年納增值稅過(guò)千萬(wàn)的工業(yè)企業(yè)為例，一年地方所得財(cái)力僅為250多萬(wàn)元。相比之下，培養(yǎng)這樣一個(gè)規(guī)模企業(yè)，縣級(jí)政府僅在用地上就要倒貼兩至三千萬(wàn)元，如再加上地方政府給予的政策扶持，一般需倒掛4000萬(wàn)元左右。企業(yè)如能保持較好的經(jīng)營(yíng)狀況要15年方可償還政府所墊付的成本(目前，在縣一級(jí)年納增值稅過(guò)千萬(wàn)的企業(yè)還為數(shù)不多)。若遇到企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不好，則收回成本就遙遙無(wú)期了。更何況按一般規(guī)律，企業(yè)的平均生命力與15年相差甚遠(yuǎn)。鑒于此，縣一級(jí)發(fā)展工業(yè)的積極性并不高。

在姚建剛看來(lái)，工業(yè)化是中國(guó)必經(jīng)的發(fā)展階段，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中流砥柱。如果縣一級(jí)對(duì)這一產(chǎn)業(yè)喪失積極性，那么工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將成為無(wú)源之水、無(wú)本之木，其后果不想而知。

多方入手

“我們目前采取了多種措施，積極發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，爭(zhēng)取縮小各產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)之間的差距，為增加財(cái)政收入拓寬渠道?！币▌偨榻B，望城縣大力發(fā)展第二、三產(chǎn)業(yè)，投人專項(xiàng)資金重點(diǎn)扶持工業(yè)、商貿(mào)企業(yè)等舉措，已經(jīng)初步見效。

從去年開始，望城縣重點(diǎn)扶持石材、陶瓷、香粉等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，采取貸款貼息、獎(jiǎng)勵(lì)、土地等政策，通過(guò)對(duì)這些企業(yè)積極實(shí)施優(yōu)惠政策，迅速帶動(dòng)各產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。專門下?lián)芰?000萬(wàn)元，用于扶持工業(yè)企業(yè)。商貿(mào)流通業(yè)，也有專門的扶持基金。同時(shí)，還成立了中小企業(yè)擔(dān)保公司，解決急需融資的中小企業(yè)的難題。此外，還開展雙優(yōu)創(chuàng)建活動(dòng)，優(yōu)化企業(yè)投資環(huán)境。

姚建剛認(rèn)為，在犧牲了縣級(jí)財(cái)力的基礎(chǔ)上，讓利于企業(yè)，解決了各企業(yè)面臨的實(shí)際困難，肯定能夠促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，起到―定的作用，但是，“以上這些，只能是‘治標(biāo)’，不能‘治本’。”在姚建剛看來(lái)，只有對(duì)分稅制進(jìn)行完善、改革，需要從多個(gè)方面人手，才能充分調(diào)動(dòng)地方政府的積極性。

首先，提高增值稅與所得稅縣級(jí)分成比例，激發(fā)縣一級(jí)發(fā)展工業(yè)的決心與信心。工業(yè)制造業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱。要使我國(guó)的工業(yè)在一段時(shí)間內(nèi)得到長(zhǎng)足發(fā)展，實(shí)現(xiàn)工業(yè)強(qiáng)國(guó)，就必須充分調(diào)動(dòng)發(fā)展工業(yè)的積極性。只有縣級(jí)行政區(qū)域?yàn)楣I(yè)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的發(fā)展環(huán)境，全力支持工業(yè)企業(yè)的發(fā)展，才能堅(jiān)定工業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的信心。姚建剛認(rèn)為，增值稅縣級(jí)分成比例應(yīng)在50％以上，縣級(jí)政府才有賬可算，中央與地方才能實(shí)現(xiàn)共贏。

其次，將營(yíng)業(yè)稅實(shí)行中央與地方分享，防止縣域經(jīng)濟(jì)“偏科”發(fā)展。營(yíng)業(yè)稅是縣級(jí)收入的主要來(lái)源，其產(chǎn)生的主要行業(yè)集中在建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)。營(yíng)業(yè)稅的地方全留政策，直接導(dǎo)致了兩個(gè)行業(yè)近乎畸形的發(fā)展。如將營(yíng)業(yè)稅縣級(jí)分成所得調(diào)整到50％，實(shí)現(xiàn)與增值稅同比例分享，必將有利于經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中各行業(yè)均衡協(xié)調(diào)發(fā)展。

土地征收條例細(xì)則范文第4篇

一、關(guān)于半年工作

在今年上半年受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響下，對(duì)于我們半年工作怎么看，主要總結(jié)歸納有以下幾個(gè)方面特點(diǎn)：

一是房產(chǎn)投資持續(xù)高漲。今年上半年來(lái)，全市完成房地產(chǎn)投資34.95億元，同比增長(zhǎng)44.4%，市城區(qū)完成房地產(chǎn)投資達(dá)到16.3億元，同比增長(zhǎng)52.62%。全市房地產(chǎn)新開工面積達(dá)到189.96萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.94%，完成房地產(chǎn)竣工75.68萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.93%；其中，市城區(qū)新開工面積近91.12萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)58.25%，竣工面積達(dá)到27.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)76.69%。預(yù)計(jì)下半年全市房地產(chǎn)投資額將繼續(xù)保持高幅增長(zhǎng)。

二是供銷指標(biāo)同步提高。元至6月，全市共投放商品房98.15萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)5.71%，其中，商品住宅供應(yīng)面積78.53萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)7.16%，非住宅供應(yīng)面積19.62萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)5.11%；市城區(qū)共投放商品房50.01萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)113%，其中，商品住宅供應(yīng)面積38.73萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)95.5%，非住宅供應(yīng)面積11.28萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)近兩倍。與此同時(shí)，全市商品房銷售量也呈現(xiàn)較大增長(zhǎng)。元至6月，市城區(qū)完成商品房銷售金額達(dá)到22.47億元，同比增長(zhǎng)47.83%；其中完成商品住宅銷售金額14.28億元，同比增長(zhǎng)19.2%，完成非住宅銷售金額達(dá)8.19億元，同比增長(zhǎng)約158%。

三是市場(chǎng)價(jià)格漲幅較大。元至6月，全市商品房成交均價(jià)達(dá)到2741元/平米，同比增長(zhǎng)了18.25%；其中商品住宅成交均價(jià)為2652元/平米，同比增長(zhǎng)26.31%，非住宅成交均價(jià)達(dá)到5126元/平米，同比增長(zhǎng)了20.39%。市城區(qū)商品房成交均價(jià)達(dá)到4491元/平米，同比增長(zhǎng)了57.69%；其中商品住宅成交均價(jià)為3556元/平米，同比增長(zhǎng)40.55%，非住宅成交均價(jià)達(dá)到8298元/平米，同比約增長(zhǎng)了60%，二手房屋成交均較達(dá)到2455元/平米，同比增長(zhǎng)13.2%。對(duì)于今年市場(chǎng)價(jià)格的較大增長(zhǎng)，一方面因我市過(guò)去房?jī)r(jià)基數(shù)較低，今年通脹預(yù)期的影響，另一方面因我市房地產(chǎn)市場(chǎng)培育和秩序好轉(zhuǎn)的因素，房?jī)r(jià)在調(diào)控措施之下仍然漲幅較大。

四是產(chǎn)權(quán)辦證大幅增加。今年元至6月，市城區(qū)房屋交易額達(dá)到39.06億元，同比上升12.11%；市城區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)證面積277.78萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)9.58%；發(fā)放房屋所有權(quán)證16062本，同比增長(zhǎng)15.21%。今年1—6月，收取規(guī)費(fèi)1268.2萬(wàn)元，其中完成手續(xù)費(fèi)1060萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)13.02%，登記費(fèi)208.2萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)9.11%；協(xié)征契稅5145.71萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)179.21%。

五是房產(chǎn)稅收較大增長(zhǎng)。元至6月，市城區(qū)完成房地產(chǎn)業(yè)綜合收入達(dá)到2.98億元，其中，完成地稅收入達(dá)到2.76億元、非稅收入0.22億元。

對(duì)于今年上半年的工作，我們堅(jiān)持突出重點(diǎn)、緊扣中心、逐步突破的原則，主要是從以下幾個(gè)方面來(lái)抓：

一、堅(jiān)持管秩序與管企業(yè)兩手抓，房產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展。我們按照“管住源頭、堵住漏洞”的思路，以整頓市場(chǎng)秩序和整頓開發(fā)企業(yè)齊抓的方式，全方位加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)監(jiān)管，市場(chǎng)秩序逐步規(guī)范。一是把握基準(zhǔn)點(diǎn)，嚴(yán)格監(jiān)管制度。通過(guò)制訂并推行一系列文件制度，進(jìn)一步理順了房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體制機(jī)制，完善了對(duì)行業(yè)市場(chǎng)監(jiān)管的手段與辦法。以市政府辦名義出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，為規(guī)范全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；同時(shí)，出臺(tái)了《常德市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金管理暫行辦法》，嚴(yán)格項(xiàng)目開發(fā)工程質(zhì)量管理，嚴(yán)防開發(fā)企業(yè)延期交房、拖延辦證等；出臺(tái)了《常德市預(yù)售商品房合同注銷及信息變更管理暫行辦法》，遏制“假退房真轉(zhuǎn)讓”等投機(jī)性炒房行為，嚴(yán)防開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、打亂市場(chǎng)供需平衡；出臺(tái)了《常德市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)管理暫行辦法》，動(dòng)態(tài)管理項(xiàng)目開發(fā)行為，及時(shí)掌握項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度；出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)公示內(nèi)容的通知》，要求企業(yè)公示項(xiàng)目開發(fā)證照、配套設(shè)施、實(shí)時(shí)房源等，嚴(yán)防房產(chǎn)企業(yè)虛假?gòu)V告、哄抬房?jī)r(jià)。二是找準(zhǔn)切入點(diǎn)，全面清理企業(yè)。以清理全市房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為重要切入點(diǎn)，通過(guò)解決我市開發(fā)企業(yè)過(guò)多過(guò)濫的問(wèn)題，著力整頓全市房產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。對(duì)全市272家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取自報(bào)和抽查的方式，進(jìn)行了徹底地摸底調(diào)查，全面掌握了各個(gè)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)情況、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、誠(chéng)信等級(jí)等，為進(jìn)一步加強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)管理和有效整頓行業(yè)秩序提供了重要基礎(chǔ)。并根據(jù)調(diào)查摸底情況，按照擇優(yōu)劣汰、依法依規(guī)的原則，對(duì)41家存在嚴(yán)重違規(guī)行為的開發(fā)企業(yè)注銷了其房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，對(duì)9家存在違規(guī)行為的企業(yè)降低了其房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)，對(duì)企業(yè)名稱、法定代表人等變更后未及時(shí)辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)和企業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn)超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，要求責(zé)令限期改正，并予以行政處罰。三是緊扣關(guān)鍵點(diǎn)，強(qiáng)化市場(chǎng)調(diào)控。強(qiáng)化商品房預(yù)售方案管理，在審批商品房預(yù)售許可時(shí)，要求開發(fā)商對(duì)擬銷售的商品房明確合理的價(jià)格范圍，并嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)和一房一價(jià)制度；對(duì)已批準(zhǔn)預(yù)售的項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤管理，對(duì)檢查發(fā)現(xiàn)不按預(yù)售方案執(zhí)行、頻繁漲價(jià)的項(xiàng)目暫停銷售合同網(wǎng)簽。特別是，還按照“對(duì)比項(xiàng)目成本、對(duì)比周邊樓盤、對(duì)比歷史價(jià)格”三個(gè)對(duì)比的原則，對(duì)擬銷售項(xiàng)目銷售價(jià)格定位明顯偏高的，由 局長(zhǎng)親自約談開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人，責(zé)令對(duì)房?jī)r(jià)合理調(diào)整，否則停止審批預(yù)售許可。目前，全市房產(chǎn)價(jià)格雖然漲幅較大，但依然控制在合理區(qū)間和可控范圍內(nèi)。

二、堅(jiān)持嚴(yán)制度和嚴(yán)尺度兩手抓，服務(wù)水平有力提高。今年以來(lái)，我們主要是從嚴(yán)格服務(wù)機(jī)制和嚴(yán)格服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)入手，著重提高房管部門為民服務(wù)水平和質(zhì)量。一是強(qiáng)化了物業(yè)管理服務(wù)。為加強(qiáng)全市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范管理，我們組織物業(yè)協(xié)會(huì)理事單位多次調(diào)研，出臺(tái)了《常德市物業(yè)管理辦法》，對(duì)物業(yè)管理和社區(qū)的關(guān)系、物業(yè)管理用房的標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)保修金等重點(diǎn)內(nèi)容提出了明確規(guī)定，還起草出臺(tái)了《常德市住宅區(qū)管理規(guī)約》、《常德市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《常德市住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》，多方規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。同時(shí)，為了提升全市物業(yè)企業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)，我們從5月份初開始，正積極籌備在物業(yè)企業(yè)中開展物業(yè)管理知識(shí)競(jìng)賽，目前該項(xiàng)工作已經(jīng)進(jìn)行了部署與安排，物業(yè)管理知識(shí)競(jìng)賽題庫(kù)已經(jīng)發(fā)到各物業(yè)服務(wù)企業(yè)，各企業(yè)正在組織認(rèn)真學(xué)習(xí)。二是完善了窗口服務(wù)。大力推行了首問(wèn)負(fù)責(zé)制、回訪制等相關(guān)制度，繼續(xù)開展了上門服務(wù)、延時(shí)服務(wù)和綠色通道服務(wù)，為群眾辦理上門服務(wù)達(dá)40余次、延時(shí)服務(wù)50余次，為現(xiàn)役軍人、市級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目和破產(chǎn)改制企業(yè)開展綠色服務(wù)30余次；對(duì)現(xiàn)有窗口登記系統(tǒng)改造升級(jí)，引進(jìn)了先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管系統(tǒng)，對(duì)外網(wǎng)實(shí)行上網(wǎng)行為監(jiān)控，確保了登記系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)安全暢通，完善了與湘潭數(shù)據(jù)異地備份工作，避免因系統(tǒng)崩潰或自然災(zāi)害造成的數(shù)據(jù)丟失，為加強(qiáng)檔案基礎(chǔ)業(yè)務(wù)建設(shè)，積極開展了湖南省“特級(jí)檔案館”創(chuàng)建工作。同時(shí)，每周定期對(duì)西湖管理區(qū)、西洞庭管理區(qū)等地開展登記業(yè)務(wù)審批工作，已完成房屋登記審核業(yè)務(wù)共計(jì)500多宗，有力提升了縣市區(qū)窗口服務(wù)水平。三是加強(qiáng)中介市場(chǎng)培育服務(wù)。在今年，我們將發(fā)展繁榮房屋中介市場(chǎng)作為一項(xiàng)重點(diǎn)工作來(lái)抓，通過(guò)組建成立常德市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)、公示常德市房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)等途徑，加強(qiáng)全市房屋中介市場(chǎng)交易的監(jiān)督與管理；同時(shí)，圍繞打造公平誠(chéng)信的二手房交易平臺(tái)，起草出臺(tái)了《常德市房地產(chǎn)中介市場(chǎng)和二手房交易資金監(jiān)管辦法》（草案），已于6月20日在第48次市政府常務(wù)會(huì)議上討論并通過(guò)，將進(jìn)一步促進(jìn)全市中介市場(chǎng)規(guī)范有序發(fā)展。

三、堅(jiān)持守規(guī)章與守職責(zé)兩手抓，群眾利益全面保障。自年初以來(lái)，我們堅(jiān)持將全面保障群眾根本利益為工作根本點(diǎn)，認(rèn)真履行職責(zé)，嚴(yán)格依規(guī)辦事。一是加大房產(chǎn)執(zhí)法檢查。聯(lián)合規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、城管等部門，建立市場(chǎng)開發(fā)聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制，按照群眾舉報(bào)與定期排查相結(jié)合的方式，嚴(yán)厲查處各類開發(fā)建設(shè)違法行為。目前共處理市民投訴舉報(bào)50多起，立案查處案件12件，結(jié)案7件，罰款總額達(dá)到36萬(wàn)元。二是強(qiáng)化維修資金管理。為了進(jìn)一步完善維修資金監(jiān)管手段，啟用了新的業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)，填補(bǔ)了原來(lái)資金歸集信息因手工錄入的流程漏洞，并實(shí)現(xiàn)了維修資金繳交標(biāo)準(zhǔn)化，使核價(jià)機(jī)制更加科學(xué)規(guī)范。今年上半年，共歸集120個(gè)樓盤、6139戶的住房維修資金，共歸集維修資金2800萬(wàn)元，住房維修資金總額達(dá)到1.19億元，有力強(qiáng)化了全市居民小區(qū)群眾房屋維修的資金基礎(chǔ)。此外，我們組織開展了維修資金收繳、管理及使用的專項(xiàng)清查，全面清理與整頓了維修資金收繳不到位、資金不設(shè)專戶存放、資金使用支出程序不規(guī)范等問(wèn)題。三是認(rèn)真辦理群眾訴求與吸納群眾意見。上半年來(lái)，共接待來(lái)訪群眾100余人次，受理涉及拆遷補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)登記等案件19件，已辦理完成的有17件；受理商品房產(chǎn)權(quán)辦證、物業(yè)管理等市民網(wǎng)上訴求32件，現(xiàn)已辦理完成22件；受理市長(zhǎng)熱線15件，現(xiàn)均已辦理完成。同時(shí)，積極聽取人大代表、政協(xié)委員的工作意見與建議，辦理市政府辦及市住建局交辦的人大建議9件、政協(xié)提案18件，實(shí)現(xiàn)了建議提案辦理的答復(fù)率、見面率和滿意率三個(gè)百分之百的目標(biāo)。四是依法實(shí)施房屋征收管理和房屋安全鑒定。為了貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，依法推進(jìn)國(guó)有土地房屋征收管理，我們?cè)谌》秶鷥?nèi)率先制訂出臺(tái)了《常德市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》，并在今年4月份，組織各個(gè)縣市區(qū)房管局、相關(guān)房屋拆遷公司、房屋評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)及市城區(qū)街道辦事處，開展培訓(xùn)班學(xué)習(xí)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償相關(guān)法規(guī)條例，有力促進(jìn)了房屋征收工作的依法開展實(shí)施。同時(shí)，按照以人為本、依法辦事的原則，加大拆遷遺留問(wèn)題的處理力度，完成郎峰新城拆遷項(xiàng)目、濱湖公園周邊改造拆遷項(xiàng)目，紅衛(wèi)社區(qū)消防整改拆遷項(xiàng)目只剩最后3戶。此外，積極開展集體土地上房屋安全鑒定工作，受理房屋安全鑒定申請(qǐng)30件，鑒定房屋30棟、共3518平米，未發(fā)生一起因鑒定不及時(shí)或鑒定誤差引起的房屋安全事故。五是加強(qiáng)白蟻防治管理。積極組織主辦了省房協(xié)白蟻防治專業(yè)委員會(huì)年度常務(wù)委員會(huì)議，學(xué)習(xí)了《全國(guó)白蟻防治行業(yè)十二五發(fā)展規(guī)劃》，聽取了全省白蟻防治示范項(xiàng)目年度工作進(jìn)行了安排。并以此為契機(jī)，按照“預(yù)防為主、綜合治理”的基本方針，積極推廣IPM技術(shù)，嚴(yán)格施工和回訪復(fù)查跟蹤制度，有效控制白蟻對(duì)建筑、園林樹木的危害，確保市民群眾的房屋使用安全和生命財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)尊德天城、香山一品、芙蓉尚城、文津華庭等12家建設(shè)單位進(jìn)行了水劑施工，完成預(yù)防施藥面積386953平米；對(duì)“金城20__”項(xiàng)目安裝了新型餌劑系統(tǒng)135套，施工面積達(dá)到98000平米；對(duì)大觀園生態(tài)園林園、電力新村小區(qū)、 移動(dòng)公司三家單位實(shí)施了白蟻滅治施工，完成施工5500平米。

四、堅(jiān)持廣宣傳與廣動(dòng)員兩手抓，棚改工作穩(wěn)步推進(jìn)。

一是抓好了前期工作準(zhǔn)備。我們一面積極深入調(diào)研，一面積極與長(zhǎng)沙等地經(jīng)驗(yàn)交流，制訂并出臺(tái)了《關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見》、《常德市江北城區(qū)棚戶區(qū)改造實(shí)施方案》、《常德市江北城區(qū)棚改項(xiàng)目房屋征收與補(bǔ)償暫行規(guī)定》等規(guī)范性文件，為全面推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造提供了政策依據(jù)和行動(dòng)指南。同時(shí)，在年初全市棚改工作會(huì)議以后，我們加大了對(duì)各個(gè)縣市區(qū)工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，督促各個(gè)縣市區(qū)成立了以政府主要領(lǐng)導(dǎo)總牽頭、相關(guān)科局單位總負(fù)責(zé)、具體工作人員總落實(shí)的工作體系；同時(shí)，廣泛動(dòng)員社會(huì)力量，充分發(fā)揮街道辦事處以及社區(qū)、居委會(huì)作用，增加棚改工作合力。二是擴(kuò)大了政策宣傳覆蓋。今年3月底，我們制定出了____年棚戶區(qū)改造工作宣傳方案，并與新聞媒體聯(lián)系，加強(qiáng)政策宣傳縱深報(bào)道。市城區(qū)在首批啟動(dòng)項(xiàng)目點(diǎn)宣傳了征收條例及棚戶區(qū)改造相關(guān)文件，在入戶調(diào)查項(xiàng)目點(diǎn)懸掛宣傳標(biāo)語(yǔ)，并利用社區(qū)黑板、宣傳櫥窗開展政策宣講。武陵區(qū)組織召開棚戶區(qū)居民大會(huì)17場(chǎng)次，選出代表46人，構(gòu)成了以居民為主體、以點(diǎn)帶面的宣傳網(wǎng)絡(luò)，確立了正確輿論導(dǎo)向，使棚戶區(qū)改造工作政策真正家喻戶曉，贏得了最廣泛群眾的工作支持。三是強(qiáng)化了工作指導(dǎo)支持。今年上半年以來(lái)，我們組織召開工作協(xié)調(diào)會(huì)12 次，現(xiàn)場(chǎng)踏勘18次，接待9次，回復(fù)提（議）案 9 件，認(rèn)真辦理解決各個(gè)縣市區(qū)工作中存在的問(wèn)題，化解來(lái)自社會(huì)各個(gè)方面的矛盾，目前，各縣市區(qū)均組建了棚改公司或指定了項(xiàng)目實(shí)施單位，確定了今年棚戶區(qū)改造重點(diǎn)項(xiàng)目，確定項(xiàng)目達(dá)到65個(gè)，其中完成規(guī)劃選址項(xiàng)目37個(gè)，完成土地預(yù)審項(xiàng)目22個(gè)，完成立項(xiàng)項(xiàng)目21個(gè)，完成設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目22個(gè)，開工項(xiàng)目17個(gè)，竣工項(xiàng)目2個(gè)；市城區(qū)首批7個(gè)項(xiàng)目的藍(lán)線圖已劃出，選址意見書已下達(dá)，項(xiàng)目前期策劃已完成，正在完善規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，其中市三中周邊及楠沙社區(qū)的國(guó)土初審報(bào)告已完成，葫蘆口、燈泡廠、鑫龍公司項(xiàng)目的可研報(bào)告已擬制，正在立項(xiàng)前期資料準(zhǔn)備和收集完善。同時(shí)，積極與省住建廳聯(lián)系，申報(bào)中央投資補(bǔ)助項(xiàng)目資金，并積極協(xié)調(diào)棚改公司融資，天源公司全年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)融資10億元，已到位5億元以上，經(jīng)澤公司計(jì)劃今年完成融資8億元。

五、堅(jiān)持創(chuàng)文明與創(chuàng)滿意兩手抓，干部作風(fēng)不斷改進(jìn)。今年以來(lái)，我們將改進(jìn)干部作風(fēng)、改善機(jī)關(guān)形象作為重中之重的大事來(lái)抓，緊緊圍繞樹立“敬業(yè)履責(zé)、規(guī)范創(chuàng)新、清正廉潔、和諧奮進(jìn)”的機(jī)關(guān)精神風(fēng)貌為目標(biāo)，利用創(chuàng)建文明城市和創(chuàng)建滿意政府重要活動(dòng)載體，堅(jiān)持為民辦好事、辦實(shí)事，不斷錘煉機(jī)關(guān)干部作風(fēng)。一是借文明城市創(chuàng)建，弘揚(yáng)真抓實(shí)干的作風(fēng)。自全市創(chuàng)文鞏衛(wèi)工作啟動(dòng)以來(lái)，我們建立了局長(zhǎng)親自抓、分管領(lǐng)導(dǎo)具體抓、科室單位協(xié)作抓的工作機(jī)制，堅(jiān)持創(chuàng)文鞏衛(wèi)工作一周一調(diào)度、一周一督導(dǎo)，全力確保各項(xiàng)工作任務(wù)真抓到位、真干到位。一方面，圍繞改善機(jī)關(guān)形象來(lái)實(shí)干。我們制訂了機(jī)關(guān)單位文明創(chuàng)建細(xì)則，從環(huán)境衛(wèi)生、硬件設(shè)施、文明辦公、遵守公德等方面，要求全體機(jī)關(guān)干部在文明創(chuàng)建中從點(diǎn)滴做起、從事事做起，在言中說(shuō)文明之語(yǔ)、在行中用文明之舉、在事中守文明之章；同時(shí)，投入資金2萬(wàn)多元改造機(jī)關(guān)院落，聘請(qǐng)專業(yè)公司徹底清洗機(jī)關(guān)門窗、樓道，改造升級(jí)機(jī)關(guān)食堂，清理疏通機(jī)關(guān)排水管網(wǎng)等。一方面，圍繞規(guī)范物業(yè)小區(qū)來(lái)實(shí)干。市城區(qū)物業(yè)小區(qū)創(chuàng)建是全市文明創(chuàng)建中的重點(diǎn)難題，在今年5月初，召開了全市物業(yè)從業(yè)人員大會(huì)，將各項(xiàng)文明創(chuàng)建任務(wù)一一分解到各個(gè)小區(qū)，并與市城區(qū)110個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了責(zé)任狀；同時(shí)，組建了三個(gè)巡查小組，對(duì)市城區(qū)358個(gè)物業(yè)小區(qū)實(shí)行了巡查督導(dǎo)，對(duì)檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題現(xiàn)場(chǎng)下達(dá)責(zé)任整改書，督導(dǎo)限期整改完成。二是以滿意政府創(chuàng)建，弘揚(yáng)務(wù)實(shí)為民的作風(fēng)。在今年滿意政府建設(shè)工作上，我們制訂了具體詳細(xì)的工作方案，將各項(xiàng)任務(wù)細(xì)化分解到人到崗。上半年以來(lái)，重點(diǎn)辦好了市政府確定的為民辦事工作任務(wù)，全面推進(jìn)了市城區(qū)4個(gè)敞開式物業(yè)小區(qū)試點(diǎn)工作，積極指導(dǎo)和督促了縣市區(qū)6個(gè)試點(diǎn)小區(qū)創(chuàng)建，深系點(diǎn)鼎城區(qū)許家橋鄉(xiāng)中堰村開展“一聯(lián)一、一幫一”走訪慰問(wèn)活動(dòng)，走訪慰問(wèn)聯(lián)系的貧困戶及貧困黨員、留守兒童，送去慰問(wèn)金3000元及其他生活物資。此外，還組織開展了作風(fēng)建設(shè)、黨風(fēng)廉政建設(shè)和機(jī)關(guān)效能建設(shè)主題活動(dòng)，按照“一崗雙責(zé)”的工作要求，制訂完善了規(guī)范權(quán)力運(yùn)行的制度，進(jìn)一步規(guī)范了行政自由裁量權(quán)。

對(duì)于今年上半年的工作，我們實(shí)實(shí)在在地抓了一些實(shí)事，出了一些實(shí)招，也收了一些實(shí)效，但是與年初市委、市政府提出的工作要求比，與廣大市民群眾對(duì)我們的工作盼求比，也還是存在著一些差距：

1、在市場(chǎng)監(jiān)管的成效上有差距。今年我們開展了“市場(chǎng)監(jiān)管年”活動(dòng)，年初以來(lái)通過(guò)貫徹落實(shí)上級(jí)政策規(guī)定、開展開發(fā)企業(yè)清理活動(dòng)、加大執(zhí)法監(jiān)管力度等多項(xiàng)舉措，進(jìn)一步規(guī)范了全市開發(fā)市場(chǎng)秩序。但是因受市場(chǎng)監(jiān)管體制的不健全、監(jiān)管手段的不完善等多方面原因影響，雖然全市市場(chǎng)開發(fā)秩序較從前有了明顯改善，但與市委、市政府既定目標(biāo)還是有一定差距的，也還尚未達(dá)到市民群眾的滿意目標(biāo)。

2、在窗口服務(wù)的品質(zhì)上有差距。盡管今年年初以來(lái)，我們把局窗口單位建設(shè)作為重點(diǎn)工作來(lái)抓，市政務(wù)中心產(chǎn)權(quán)辦證窗口、房地產(chǎn)檔案館、商品房網(wǎng)簽站點(diǎn)等窗口單位的服務(wù)質(zhì)量、社會(huì)滿意度等方面都有了較大提高，但是在服務(wù)意識(shí)、創(chuàng)新意識(shí)和責(zé)任意識(shí)等方面還是有一定差距，主要表現(xiàn)在照舊辦事的多創(chuàng)新服務(wù)的少、被動(dòng)辦事的多主動(dòng)服務(wù)的少等，窗口服務(wù)的手段和方式較多沿用老套路、老辦法。

3、在棚改工作的推進(jìn)上有差距。在全市棚戶區(qū) 改造工作上，我們組建了以一名副局長(zhǎng)牽頭總攬、多名精干力量組成的專門班子，全年主要負(fù)責(zé)抓好全市棚改工作推進(jìn)，在縣市區(qū)業(yè)務(wù)指導(dǎo)和任務(wù)督導(dǎo)上花了大量精力，但是目前來(lái)看，與時(shí)間過(guò)半任務(wù)過(guò)半的目標(biāo)還有差距，完成全年改造任務(wù)也還有較大壓力。目前全市情況，全市正在抓緊城市棚戶區(qū)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，各縣市區(qū)只完成3211戶，占計(jì)劃的33.3%、為民辦實(shí)事任務(wù)的57.8%，僅有桃源和西湖完成了全年拆遷協(xié)議簽訂任務(wù)；而還有少部分縣市還停留在具體項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、立項(xiàng)、報(bào)建等前期工作上，工作進(jìn)展比較緩慢。特別是國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作更為緩慢，各個(gè)縣市區(qū)目前基本還處于項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段。

二、下半年經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)

總體上看，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)還有較大上升空間。房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前較快穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢(shì)將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)。

（一）宏觀調(diào)控仍將繼續(xù)。從目前國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)來(lái)看，總理多次提到將鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成效，預(yù)計(jì)今年中央針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控仍將持續(xù)，調(diào)控的主要目的仍是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，因此全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的走向?qū)Q定調(diào)控政策的力度。總體而言，中央再出臺(tái)重大調(diào)控政策的可能性不大，主要是新國(guó)八條等政策的貫徹落實(shí)，同時(shí)可能出臺(tái)配套政策。

（二）市場(chǎng)整體呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。____年市城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地成交面積達(dá)到1544畝，隨著這些土地的開發(fā)，____年市場(chǎng)供應(yīng)量將明顯增加，尤其是今年下半年市場(chǎng)可能迎來(lái)供應(yīng)高峰，在購(gòu)房需求仍比較旺盛的情況下，隨著市場(chǎng)供應(yīng)量的增加，____年市城區(qū)商品房銷售量將平穩(wěn)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)上升，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

（三）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，開發(fā)商資金壓力增大。一方面，隨著市場(chǎng)供應(yīng)量的增加，____年供不應(yīng)求的局面緩解，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有所加劇。另一方面，由于今年房地產(chǎn)信貸政策比較嚴(yán)，開發(fā)企業(yè)融資難度仍然較大，同時(shí)，今年我市出臺(tái)了一系列加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管的政策，如加強(qiáng)項(xiàng)目資本金監(jiān)管，加強(qiáng)了預(yù)售資金監(jiān)管，提高了預(yù)售分期規(guī)模，預(yù)售條件進(jìn)一步嚴(yán)格，這些對(duì)開發(fā)企業(yè)的資金鏈有了更高的要求，在一定程度上增大了開發(fā)企業(yè)的資金壓力。

二、下段工作安排

對(duì)于今年下半年的工作安排，我們將緊緊圍繞市委、市政府的工作目標(biāo)，嚴(yán)格對(duì)照全局全年工作要點(diǎn)，結(jié)合上半年工作中存在的問(wèn)題，從十個(gè)方面來(lái)集中抓好工作：

一是繼續(xù)加大市場(chǎng)監(jiān)管力度。結(jié)合上半年全市開發(fā)企業(yè)清理情況，認(rèn)真抓好開發(fā)企業(yè)資質(zhì)清理與整頓，加快擬訂出臺(tái)《常德市開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》、《常德市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)管理考核辦法》等規(guī)范性文件，進(jìn)一步健全市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制，嚴(yán)格落實(shí)工作措施。重點(diǎn)是要處理好培育發(fā)展市場(chǎng)和落實(shí)調(diào)控政策措施、規(guī)范市場(chǎng)行為和服務(wù)企業(yè)、提高市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防控能力和查處違法案件的問(wèn)題，促進(jìn)全市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

二是進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理。重點(diǎn)是要在規(guī)范物業(yè)行為、提升服務(wù)水平、加強(qiáng)日常監(jiān)管等方面下足功夫，整體提升全市物業(yè)服務(wù)管理能力水平；與此同時(shí)，充分利用文明城市創(chuàng)建工作契機(jī)，進(jìn)一步強(qiáng)化措施，集中力量，加快推進(jìn)市城區(qū)敞開式物業(yè)小區(qū)試點(diǎn)工作，全面確保完成實(shí)事考核任務(wù)。

三是加強(qiáng)維修資金管理。要深入開展調(diào)研，結(jié)合周邊兄弟城市的交存標(biāo)準(zhǔn)與我市現(xiàn)行的維修、維護(hù)和改造的實(shí)際情況，認(rèn)真做好維修資金歸集標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整工作，加快《常德市房屋維修資金監(jiān)督管理辦法》的修改工作，進(jìn)一步健全資金監(jiān)管措施與辦法。

四是加快信息化建設(shè)。加快對(duì)現(xiàn)行信息系統(tǒng)的改造升級(jí)，實(shí)現(xiàn)全市房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)對(duì)接，建立健全房產(chǎn)信息采集和機(jī)制，著重抓好房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、二手房交易等信息的采集與公開。

五是支持常德經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。按照“工業(yè)新城、城市新區(qū)”的發(fā)展定位，積極支持經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。認(rèn)真籌備開展好支持經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)的工作聯(lián)席會(huì)，促進(jìn)開發(fā)區(qū)全面開展房地產(chǎn)各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作，規(guī)范開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)行為。

六是加快棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)。加快房屋征收機(jī)構(gòu)建立，依法推進(jìn)房屋征收，積極爭(zhēng)取各職能部門工作支持，強(qiáng)化縣市區(qū)工作督促指導(dǎo)，有力推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造工作任務(wù)，全面完成今年棚改工作考核指標(biāo)。

七是加強(qiáng)內(nèi)務(wù)管理。圍繞紀(jì)律檢查、工作督導(dǎo)、暗訪暗查等方面，加強(qiáng)機(jī)關(guān)內(nèi)務(wù)管理，著重提升窗口辦證服務(wù)水平，集中抓好文秘工作、車輛管理、機(jī)關(guān)大樓改造、辦公室合理調(diào)配等多項(xiàng)工作。

八是開展好執(zhí)法培訓(xùn)。以深入開展全市“公平執(zhí)法年”活動(dòng)為契機(jī)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)執(zhí)法管理。認(rèn)真開展好執(zhí)法工作人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，著力提高辦事辦案工作水平。