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土地市場(chǎng)法評(píng)估范文第1篇

關(guān)鍵詞：縣級(jí)城市；土地價(jià)格；土地評(píng)估

DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2015.24.080

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，受環(huán)境以及城市建設(shè)規(guī)模等因素的影響，城市土地的價(jià)格也在不斷的發(fā)生著變化，縣級(jí)城市土地價(jià)格雖然沒有大中城市波動(dòng)大，但是相對(duì)來說也有很大幅度的變化。為了滿足社會(huì)發(fā)展與土地資源需要之間的平衡，我國的城市土地價(jià)格評(píng)估體系也適當(dāng)?shù)淖龀隽苏{(diào)整，由間接方式轉(zhuǎn)變成直接方式，這對(duì)推動(dòng)我國土地市場(chǎng)的發(fā)展起到了很大的作用。

1 土地價(jià)格

土地在我國是一種稀缺資源，且土地為不可再生資源，所以在土地供給彈性極其微小，那么我們就可以認(rèn)為土地供給的總量是不變的。所以對(duì)土地價(jià)格的影響完全由市場(chǎng)需求來決定[1]?？h級(jí)城市土地占有量相對(duì)較少，但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，工廠和城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，使得縣級(jí)城市的土地需求量增加，從而使土地的價(jià)格有所上調(diào)。相反，如果經(jīng)濟(jì)蕭條，建設(shè)用地需求量少，土地價(jià)格也會(huì)有所下降。

土地位置具有不可變更性，這導(dǎo)致土地市場(chǎng)不同于其他的商品市場(chǎng)，在土地轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)移的生產(chǎn)使用權(quán)，而不是所有權(quán)。根據(jù)我國法律的規(guī)定，城市的土地所有權(quán)是國家的，任何個(gè)人、團(tuán)體都不具有土地所有權(quán)。所以城市用地的價(jià)格是土地使用權(quán)的價(jià)格而不是所有權(quán)的價(jià)格。

土地價(jià)格還與自身因素有關(guān)，不同土地之間存在著價(jià)格高低的差異。土地的自身因素可以分為位置因素、權(quán)益因素以及實(shí)物因素。位置因素，是指土地位置具有不可變更性，所以土地的位置直接影響著使用者使用的便利程度，根據(jù)土地位置的便利度，土地價(jià)格存在高低差異。比如，對(duì)于需要運(yùn)輸?shù)墓S建設(shè)用地，靠近公路、鐵路的土地在價(jià)格方面就具有較高的優(yōu)勢(shì)。權(quán)益因素，指建設(shè)用地使用權(quán)的年限、建設(shè)限制等因素對(duì)土地價(jià)格的影響。實(shí)物因素，指土地自身面積、地形、地況等因素對(duì)土地價(jià)格的影響。

2 土地評(píng)估

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的崛起，土地市場(chǎng)也得到了很好的發(fā)展，這使得土地資源的有效開發(fā)和利用提上了政府部門的工作日程[2]。國家對(duì)土地利用高度重視，并頒布了一系列的土地制度改革措施，以此來完善土地市場(chǎng)，從而使我國的經(jīng)濟(jì)能夠穩(wěn)定、健康的可持續(xù)發(fā)展。城市土地價(jià)格的上漲，給城市居民的生活和工作都造成了很大的影響，縣級(jí)城市居民生活也受到了很大的沖擊?？h級(jí)城市居民平均工資水平相對(duì)不高，快速上漲的土地價(jià)格給居民的住房及工作都帶來了很大的壓力。因此，縣級(jí)城市土地價(jià)格評(píng)估體系構(gòu)建成為了有關(guān)部門的工作重點(diǎn)?？茖W(xué)合理的對(duì)土地資源開發(fā)和利用，可以有效的推動(dòng)土地市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展。為了能夠減小人們的生活壓力，提高人們的生活水平，政府部門和城市經(jīng)濟(jì)需要聯(lián)手對(duì)城市土地價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控，建立科學(xué)的城市土地價(jià)格評(píng)估體系，使土地價(jià)格浮動(dòng)得到有效的控制。

我國目前對(duì)城市土地價(jià)格評(píng)估的依據(jù)主要是《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》，通過規(guī)程的具體條例規(guī)定，全面分析影響土地價(jià)格的因素，并對(duì)每個(gè)因素做出針對(duì)性的評(píng)價(jià)，通過多個(gè)因素相加對(duì)城市中的不同位置、不同種類、不同用途的土地進(jìn)行測(cè)算從而做出土地質(zhì)量評(píng)價(jià)[3]。通過各個(gè)因素的分析、對(duì)比以及結(jié)合土地的位置、種類、用途從而對(duì)土地進(jìn)行級(jí)別劃分，可分為住宅用地、商用地、工業(yè)用地以及綜合用地。在此基礎(chǔ)上根據(jù)規(guī)程的相關(guān)規(guī)定將規(guī)劃的土地級(jí)別作為土地市場(chǎng)建議的基礎(chǔ)，再結(jié)合實(shí)際土地市場(chǎng)交易情況，通過因素分析、對(duì)比、土地價(jià)格平均值、土地最有效等方法對(duì)城市土地價(jià)格評(píng)估，從而確定城市土地的最終基準(zhǔn)價(jià)格。

3 城市土地價(jià)格評(píng)估的建議

3.1 有效平衡土地的供求

市場(chǎng)價(jià)格受供求關(guān)系影響，供大于求引起價(jià)格下調(diào)，供不應(yīng)求導(dǎo)致價(jià)格上漲。土地市場(chǎng)同樣受到供求關(guān)系的影響，所以政府有關(guān)部門要加大宏觀調(diào)控的力度，使土地市場(chǎng)的供求關(guān)系平衡，穩(wěn)定土地價(jià)格。

3.2 合理應(yīng)用預(yù)期收益

部分土地投資商，會(huì)在投資前對(duì)土地進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，并合理的進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，以此來確定投資預(yù)期收益[4]。由此看來，城市土地價(jià)格評(píng)估對(duì)土地投資的預(yù)期收益有很大的幫助。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大背景下，土地市場(chǎng)不斷的發(fā)展，使得土地價(jià)格的高低決定了土地投資收益的大小，所以為了提高土地投資預(yù)期收益的準(zhǔn)確性，保證投資人的利益，在土地價(jià)格評(píng)估過程中要將土地投資預(yù)期收益與土地原來的收益情況進(jìn)行比較、分析，并結(jié)合土地市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?、趨?shì)以及國家政策等進(jìn)行綜合分析。

3.3 保證土地有效使用

土地的用途具有多樣性，不同的行業(yè)中土地扮演著不同的的地位，同時(shí)也會(huì)帶來不同的利益。這導(dǎo)致土地在不同的行業(yè)中利用價(jià)值有所不同，所以在土地市場(chǎng)交易中不僅要注重經(jīng)濟(jì)利益，還要保證土地利用率最大化，使土地資源得到充分的利用。在對(duì)城市土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，要確保土地使用率最大化，保證土地資源科學(xué)合理分配，進(jìn)一步推動(dòng)土地市場(chǎng)的發(fā)展。

4 結(jié)語

綜上所述，城市土地的價(jià)格及土地評(píng)估對(duì)城市居民的生活和工作都有很大的影響。特別是縣級(jí)城市居民收入不高，就業(yè)機(jī)會(huì)較少，土地價(jià)格的上漲將嚴(yán)重影響居民的生活水平。這就要求土地管理部門要做好土地評(píng)估工作，全面考慮各種因素，結(jié)合國家的法律法規(guī)使城市土地得到有效的利用，穩(wěn)定土地價(jià)格。

參考文獻(xiàn)：

[1]李瑞新.淺談我國城市土地價(jià)格評(píng)估的影響因素[J].科技與企業(yè)，2013（13）：303-303.

[2]俞曉寧.解析城市土地價(jià)格及土地評(píng)估[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2015（03）：2-2.

土地市場(chǎng)法評(píng)估范文第2篇

關(guān)鍵詞：土地；開發(fā)；管理；手段分析；措施

土地資源作為人類生存和發(fā)展的基本物質(zhì)基礎(chǔ)，對(duì)人類的發(fā)展起到重要的作用。然而，在現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展中，土地資源逐步緊缺，必須要加強(qiáng)土地資源的合理管理，才能應(yīng)對(duì)城市化的發(fā)展要求。因而，我國對(duì)土地資源的開發(fā)管理，實(shí)行土地增值收益分配和管理。土地資源的開發(fā)和使用與政府職能直接相關(guān)，所以長期以來都是經(jīng)濟(jì)和政治領(lǐng)域的敏感話題。一般情況下，我國的土地管理都是使用土地產(chǎn)權(quán)安全性的管理，將土地管理納入法律法規(guī)管轄的范圍，進(jìn)行合理的產(chǎn)權(quán)界定。政府只有平衡了自己與土地使用者的關(guān)系，才能在土地增值管理中促進(jìn)土地市場(chǎng)的公平。

1 土地管理的手段分析

在我國，土地管理制度對(duì)于調(diào)整土地關(guān)系，合理利用土地具有重要的作用。在實(shí)際的土地管理操控中，國家擁有土地的所有權(quán)，再將土地管理的權(quán)利授予政府或是專業(yè)的土地行政管理部門。在1987年，我國建立了土地有償使用制度，為政府管理土地和收取增值效益提供重要的制度保障。對(duì)于土地增值收益的管理，一般采用三種管理手段，包括征收土地使用權(quán)的出讓費(fèi)和土地稅收，完善土地儲(chǔ)備制度，完善配套的公共設(shè)施等。

對(duì)于土地有償使用制度，主要是收取土地出讓金，當(dāng)一定的租約期限截止，可以變更土地的使用條件，對(duì)土地進(jìn)行重新估價(jià)，再確定地價(jià)。在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，所獲得的土地增值稅可以將其中的一部分以合理的形式交歸政府。但是，在實(shí)際的土地開發(fā)管理中，由于我國沒有建立相應(yīng)的房地產(chǎn)年稅制度，土地的轉(zhuǎn)讓增稅基本屬于土地使用者的。一般而言，修建地鐵道路時(shí)，可以引起該地區(qū)的相關(guān)物業(yè)的增值，在一些基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和改建空間環(huán)境等相關(guān)物業(yè)獲取的增值稅，都不會(huì)歸政府所有。同樣的，如果政府行為引起的土地和物業(yè)貶值，也不會(huì)對(duì)土地的使用者進(jìn)行補(bǔ)償，導(dǎo)致土地市場(chǎng)的極度不公平。

對(duì)于公共設(shè)施的建設(shè)，政府需要承擔(dān)巨大的投資成本，可以給一些集團(tuán)和個(gè)人帶來便利。但是，出于集團(tuán)和個(gè)人行為時(shí)，集團(tuán)和個(gè)人也需要承擔(dān)相應(yīng)的成本負(fù)擔(dān)。這種極度不穩(wěn)定的土地市場(chǎng)情況，不利于土地開發(fā)吸收社會(huì)投資。土地儲(chǔ)備制度可以增強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控，一定程度上可以加強(qiáng)土地物價(jià)的管理。同時(shí)，土地開發(fā)商自行提供完整的配套公用設(shè)施，也可以促進(jìn)公共投資的成本回收，有利于節(jié)約政府的投資。

2 加強(qiáng)土地開發(fā)管理的措施

我國雖為土地資源大國，但由于地形和氣候的影響，城市的布局和發(fā)展不平衡。現(xiàn)今的城鎮(zhèn)土地利用情況不太樂觀，為了長遠(yuǎn)的土地資源利用，我國要加強(qiáng)土地的開發(fā)和管理，從而促進(jìn)土地資源的可持續(xù)利用。對(duì)于土地利用中的不合理之處，需要進(jìn)行相關(guān)改進(jìn)。

2.1 規(guī)范土地開發(fā)管理的地籍管理，制定合理的土地權(quán)益登記系統(tǒng)

針對(duì)于我國的土地利用實(shí)際情況，需要盡快完善地籍管理和土地權(quán)益登記系統(tǒng)，從而不斷促進(jìn)土地管理和市場(chǎng)評(píng)估。由于相關(guān)體系的建立是個(gè)長遠(yuǎn)復(fù)雜的過程，需要在實(shí)際的土地管理中不斷進(jìn)行相關(guān)制度的更新，加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的全面了解，為土地市場(chǎng)評(píng)估提供重要的依據(jù)。縱觀國外的土地管理，在土地登記法中引入電子土地權(quán)屬系統(tǒng)，降低了土地交易的成本，促進(jìn)了土地市場(chǎng)的管理。以此類推，對(duì)于我國的土地市場(chǎng)，準(zhǔn)確的土地信息也至關(guān)重要。在完善土地信息管理中，需要完善土地市場(chǎng)評(píng)估體系，對(duì)土地的地價(jià)和使用規(guī)劃信息進(jìn)行記錄，從而不斷指導(dǎo)政府的規(guī)劃和決策，合理量化土地價(jià)值，促進(jìn)稅收體系的完整建設(shè)。

2.2 政府需要加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控

一般而言，土地的開發(fā)管理受到政府部門的宏觀調(diào)控管轄，對(duì)于規(guī)范土地增值收益具有巨大的作用。政府對(duì)土地市場(chǎng)的管理，逐步取消多個(gè)部門對(duì)土地使用的批示，極大地抑制了土地管理中的投機(jī)行為。同時(shí)，對(duì)于土地的管理，需要加強(qiáng)土地法規(guī)和稅收的管理將政府土地管理中產(chǎn)生的土地增值收益均分給公眾。在實(shí)際的土地管理操作中，政府需要進(jìn)行宏觀調(diào)控的合理干預(yù)，掌握干預(yù)的“度”，避免出現(xiàn)過度管理的失靈現(xiàn)象。

2.3 實(shí)行耕地保護(hù)制度，促進(jìn)土地資源的集約化利用

在土地資源的開發(fā)利用中，首先要確保農(nóng)業(yè)用地，對(duì)占用農(nóng)業(yè)用地的方案要進(jìn)行嚴(yán)格的審批，加大對(duì)耕地的保護(hù)。而且，劃歸基本的農(nóng)田保護(hù)范圍，確保農(nóng)民的基本利益，引導(dǎo)農(nóng)民自覺保護(hù)土地。同時(shí)，對(duì)于每年的年度土地使用計(jì)劃，需要合理規(guī)劃建筑用地的規(guī)模，健全土地市場(chǎng)的管理機(jī)制，倡導(dǎo)集約用地。

2.4 合理開發(fā)土地，進(jìn)行高效的土地復(fù)墾

土地資源的合理使用，可以推進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的建設(shè)。對(duì)廢棄土地的復(fù)墾，需要遵循國家的土地資源可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，加大對(duì)荒廢土地的綜合整治，可以擴(kuò)大耕地和建筑用地的范圍。特別是建筑事業(yè)的發(fā)展中，對(duì)土地資源的建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)，可以實(shí)行土地資源租賃制，提高政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力，規(guī)范土地市場(chǎng)的發(fā)展，引導(dǎo)土地資源的使用。

綜述全文，我國的土地資源在城市化發(fā)展的推動(dòng)下，出現(xiàn)建筑用地緊缺的現(xiàn)象。為了加強(qiáng)土地資源的合理開發(fā)使用，需要加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控，加強(qiáng)土地市場(chǎng)的規(guī)范管理，促進(jìn)土地資源的高效利用。而且，在土地資源使用的相關(guān)制度上要加強(qiáng)管理，建立健全相關(guān)的土地保護(hù)制度和地籍管理，提高土地資源的使用效率。

[參考文獻(xiàn)]

[1]吳春，趙旭.如何加強(qiáng)土地的開發(fā)管理[J].中小企業(yè)管理與科技，2009（12）.

[2]趙莉莉.實(shí)施土地管理執(zhí)法監(jiān)督的對(duì)策[J].科技信息，2010（15）.

[3]張鵬.我國土地管理法制建設(shè)現(xiàn)狀及存在問題[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2009（16）.

土地市場(chǎng)法評(píng)估范文第3篇

規(guī)范土地市場(chǎng)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展

——第15個(gè)全國“土地日”電視講話

今天是第15個(gè)全國“土地日”。今年“土地日”的宣傳主題是“節(jié)約集約用地，促進(jìn)科學(xué)發(fā)展”。

當(dāng)前，我國已進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)、加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)新的發(fā)展階段，我縣也已跨入全國百強(qiáng)縣行列。人多地少、土地資源不足的我縣縣情，決定了我們必須始終堅(jiān)持十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的基本國策。近年來，國土資源管理工作在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，圍繞中心，服務(wù)大局，土地市場(chǎng)建設(shè)取得了明顯成效。主要體現(xiàn)在：

一是國有土地使用權(quán)市場(chǎng)配置進(jìn)程逐步加快，土地使用權(quán)價(jià)格的市場(chǎng)形成機(jī)制初步確立。嚴(yán)格按照法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行國有土地有償使用制度，對(duì)經(jīng)營性國有土地使用權(quán)出讓全面實(shí)行了招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式，國有土地使用權(quán)市場(chǎng)交易日趨活躍。去年我縣拍賣地價(jià)款首次突破億元大關(guān)，達(dá)到3.4288億元，有力地支持了我縣城市化建設(shè)。

二是土地用途管制制度得到全面實(shí)施，政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控能力進(jìn)一步加強(qiáng)。一方面，我們嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，另一方面，積極盤活存量建設(shè)用地，優(yōu)化建設(shè)用地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu)，實(shí)施土地收購儲(chǔ)備，不斷增強(qiáng)政府調(diào)控土地市場(chǎng)的能力。去年，全年儲(chǔ)備土地15宗，面積32.1710公頃。

三是土地市場(chǎng)建設(shè)取得明顯進(jìn)展，市場(chǎng)服務(wù)體系初步形成?？h國土資源交易大廳于2002年6月10日正式開張，土地使用權(quán)交易更加便利、公開和公平。

但是，在看到成績的同時(shí)，我們也應(yīng)清醒地看到，目前我縣土地資產(chǎn)通過市場(chǎng)配置的比例不高，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓私下交易、劃撥土地非法入市，隱形交易仍然存在，國有土地收益流失尚未從根本上遏制，政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力有待于進(jìn)一步加強(qiáng)。針對(duì)我縣土地市場(chǎng)存在的問題，借此今年土地日之際，我代表縣政府就加強(qiáng)我縣土地市場(chǎng)管理講四點(diǎn)意見：

一是要進(jìn)一步提高政府的宏觀調(diào)控能力和水平。要科學(xué)編制、嚴(yán)格實(shí)施土地利用總體規(guī)劃。在正確運(yùn)用行政手段的同時(shí)，積極完善法律、經(jīng)濟(jì)手段，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)。要加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)運(yùn)行的監(jiān)測(cè)和分析，公開市場(chǎng)信息，建立快速反應(yīng)機(jī)制，適時(shí)調(diào)控土地市場(chǎng)。

二是要提高土地供應(yīng)市場(chǎng)優(yōu)化配置程度。要進(jìn)一步完善經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，規(guī)范協(xié)議供地行為，建立和完善協(xié)議供地的價(jià)格評(píng)估和集體決策制度。同時(shí)要深入研究集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)機(jī)制，積極推進(jìn)依法取得、符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。

三是要進(jìn)一步規(guī)范土地使用權(quán)交易行為。嚴(yán)格土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理，提高土地市場(chǎng)公開程度，保障土地供應(yīng)和交易中的平等競(jìng)爭，實(shí)現(xiàn)公開、公平、公正的土地市場(chǎng)交易。

四是要加大力度治理整頓土地市場(chǎng)秩序。要按照全國治理整頓土地市場(chǎng)秩序工作部署“一要抓緊、二要從嚴(yán)”的要求，切實(shí)提高全社會(huì)對(duì)土地資產(chǎn)重要性的認(rèn)識(shí)，加大對(duì)土地非法交易的打擊力度，認(rèn)真清理土地隱形市場(chǎng)，進(jìn)一步增加土地政府收益，促進(jìn)我縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。

同志們，土地市場(chǎng)建設(shè)管理涉及各行各業(yè)，需要社會(huì)各界的重視和支持，希望廣大干部群眾能在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，處理好經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與土地資產(chǎn)管理的關(guān)系，合理利用好每一寸土地，為我縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展再作新的貢獻(xiàn)。

一、宣傳主題

節(jié)約集約用地，促進(jìn)科學(xué)發(fā)展

二、宣傳口號(hào)

1、十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國的基本國策

2、保護(hù)耕地就是保護(hù)我們的生命線

3、落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，堅(jiān)決遏制亂占耕地現(xiàn)象

4、嚴(yán)格土地管理，構(gòu)建和諧社會(huì)

5、堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，珍惜每一寸土地

6、嚴(yán)格按照規(guī)劃使用土地

7、切實(shí)保護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益

8、節(jié)約集約用地，促進(jìn)科學(xué)發(fā)展

9、嚴(yán)格用地標(biāo)準(zhǔn)，推行集約用地

10、嚴(yán)格土地執(zhí)法，規(guī)范土地市場(chǎng)

11、嚴(yán)把土地供應(yīng)閘門，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展

12、但存方寸地，留與子孫耕

第15個(gè)全國“土地日”宣傳主題和宣傳口號(hào)

一、宣傳主題

節(jié)約集約用地，促進(jìn)科學(xué)發(fā)展

二、宣傳口號(hào)

1、十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國的基本國策

2、保護(hù)耕地就是保護(hù)我們的生命線

3、落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，堅(jiān)決遏制亂占耕地現(xiàn)象

4、嚴(yán)格土地管理，構(gòu)建和諧社會(huì)

5、堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，珍惜每一寸土地

6、嚴(yán)格按照規(guī)劃使用土地

7、切實(shí)保護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益

8、節(jié)約集約用地，促進(jìn)科學(xué)發(fā)展

9、嚴(yán)格用地標(biāo)準(zhǔn)，推行集約用地

10、嚴(yán)格土地執(zhí)法，規(guī)范土地市場(chǎng)

11、嚴(yán)把土地供應(yīng)閘門，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展

12、但存方寸地，留與子孫耕

全國土地日的由來

為了深入宣傳《土地管理法》，堅(jiān)定不移地貫徹土地基本

國策，增強(qiáng)全社會(huì)的土地資源危機(jī)意識(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)我國的土地管理工作，1991年5月24日國務(wù)院第83次常務(wù)會(huì)議決定，把每年的6月25日，確定為全國土地日。今年是第14個(gè)全國土地日，主題是：堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀珍惜每一寸土地。

歷年土地日宣傳主題

1991年的第一個(gè)全國土地日的宣傳主題是：土地與國情；

1992年的第二個(gè)全國土地日的宣傳主題是：土地與改革；

1993年的第三個(gè)全國土地日的宣傳主題是：土地與經(jīng)濟(jì)；

1994年的第四個(gè)全國土地日的宣傳主題是：土地與市場(chǎng)；

1995年的第五個(gè)全國土地日的宣傳主題是：土地與法制；

1996年的第六個(gè)全國土地日的宣傳主題是：土地與發(fā)展——保護(hù)我們的生命線；

1997年的第七個(gè)全國土地日的宣傳主題是：土地與國家——愛護(hù)我們的家園；

1998年的第八個(gè)全國土地日的宣傳主題是：土地與未來——集約用地，造福后代；

1999年的第九個(gè)全國土地日的宣傳主題是：依法行政，合理用地；

2000年的第十個(gè)全國土地日的宣傳主題是：保護(hù)耕地——為了美好的明天。

2001年的第十一個(gè)全國土地日的宣傳主題是：規(guī)劃用地，利國利民。

2002年的第十二個(gè)全國土地日的宣傳主題是：規(guī)范土地市場(chǎng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

土地市場(chǎng)法評(píng)估范文第4篇

關(guān)鍵詞:城市土地 管理 對(duì)策

進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步推進(jìn)、中國加入WTO組織、全面建設(shè)小康社會(huì)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速等，這些重大社會(huì)變革和進(jìn)步都會(huì)對(duì)我國城市土地的利用、經(jīng)營、管理等產(chǎn)生直接的或間接的影響。在新的歷史時(shí)期，如何加強(qiáng)城市土地的管理呢？筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾方面入手。

一、明晰土地產(chǎn)權(quán)，加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理

1、明晰土地產(chǎn)權(quán)主體

由于中國土地產(chǎn)權(quán)主體法律界定上的模糊，導(dǎo)致土地國家所有制實(shí)際上成為國家名義上所有，地方政府實(shí)際控制管理，中央與地方政府形成委托關(guān)系，地方政府擁有委托權(quán)的現(xiàn)狀。中央與地方權(quán)利與利益的博弈，致使地方政府濫用土地權(quán)利。因此，應(yīng)在法律上對(duì)城市土地所有權(quán)主體給予清晰地界定，厘清中央與地方政府在土地權(quán)利中的相互地位和關(guān)系，明確前者的控制管理方式渠道、后者的權(quán)限范圍，以及兩者的利益分配。通過政府監(jiān)察和公眾監(jiān)督對(duì)地方政府權(quán)力進(jìn)行約束，使土地配置能夠反映國家與地方利益的協(xié)調(diào)。

2、細(xì)化土地權(quán)能

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深入，豐富和完善土地相關(guān)權(quán)利束法律體系，對(duì)土地使用權(quán)的各權(quán)力層次進(jìn)行細(xì)化分割和明確規(guī)定，形成科學(xué)的權(quán)力層次體系。適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和現(xiàn)實(shí)需要建立如土地發(fā)展權(quán)、地上通行權(quán)、空間使用權(quán)、地役權(quán)等土地權(quán)權(quán)能，有效地促進(jìn)城市土地的管理和使用效率。

3、建立土地權(quán)屬信息管理系統(tǒng)

結(jié)合全國土地調(diào)查，盡快建立全覆蓋的土地權(quán)屬信息資料數(shù)據(jù)庫。建立功能強(qiáng)大、技術(shù)先進(jìn)的土地權(quán)屬管理信息系統(tǒng)平臺(tái)。加強(qiáng)土地權(quán)屬變更信息的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。采取措施督促土地使用者及時(shí)辦理土地使用的相關(guān)手續(xù)，例如，將土地使用證與房屋產(chǎn)權(quán)證捆綁辦理，對(duì)不及時(shí)辦理土地使用手續(xù)者進(jìn)行罰款或適當(dāng)減短其土地使用年限等。土地權(quán)屬變更信息要及時(shí)輸入土地管理信息系統(tǒng)，并及時(shí)進(jìn)行相關(guān)統(tǒng)計(jì)和分析。

二、調(diào)整土地價(jià)格機(jī)制，規(guī)范土地市場(chǎng)行為

1、建立城市土地基準(zhǔn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)

基準(zhǔn)地價(jià)的測(cè)算是在土地定級(jí)的基礎(chǔ)上，利用市場(chǎng)交易的歷史和近期資料，通過分析土地的經(jīng)濟(jì)效益得出的各級(jí)別土地的平均地價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)的制定應(yīng)對(duì)地區(qū)差異和用途差異給出明確的科學(xué)劃分。隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市土地基準(zhǔn)價(jià)也應(yīng)隨之而呈現(xiàn)不斷提高的趨勢(shì)。隨著城市建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施投入的加大和投入布局的變化，土地的級(jí)別劃分也會(huì)產(chǎn)生變化。另外，土地市場(chǎng)供需變化也會(huì)影響基準(zhǔn)地價(jià)的高低。因此，土地基準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)該是一個(gè)動(dòng)態(tài)的系統(tǒng)，應(yīng)該隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)而進(jìn)行調(diào)整。在調(diào)整中，既要注重地價(jià)的長期不斷提高趨勢(shì)和大尺度周期性，使基準(zhǔn)地價(jià)的形成反映長期的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)和土地市場(chǎng)狀況，又要考慮土地市場(chǎng)的波動(dòng)所導(dǎo)致的地價(jià)的相應(yīng)變化，反映適時(shí)的動(dòng)態(tài)。應(yīng)開發(fā)建立城市土地基準(zhǔn)地價(jià)動(dòng)態(tài)信息系統(tǒng)，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，并對(duì)監(jiān)測(cè)結(jié)果進(jìn)行經(jīng)常性的。

2、加強(qiáng)土地市場(chǎng)制度建設(shè)和監(jiān)管力度

為防止政府在土地一級(jí)市場(chǎng)濫用權(quán)力，操縱土地價(jià)格，應(yīng)加強(qiáng)土地市場(chǎng)制度建設(shè)和監(jiān)管力度。加大“招拍掛”出讓土地的比重，對(duì)土地招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的程序進(jìn)行嚴(yán)格的法制化管理和監(jiān)督，使土地價(jià)格在市場(chǎng)機(jī)制下自然形成。并將土地市場(chǎng)的各類信息，包括招投標(biāo)程序、招投標(biāo)信息、招投標(biāo)結(jié)果等對(duì)社會(huì)進(jìn)行公布，以利于公眾監(jiān)督。嚴(yán)格落實(shí)工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，杜絕為招商引資等地方利益以超低價(jià)出讓土地，導(dǎo)致國有資產(chǎn)和國家利益的流失，以及對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的擾亂。嚴(yán)格落實(shí)省以下垂直管理和土地出讓金收支兩條線制度，使土地征用和土地出讓與地方政府的利益分離開來，由省級(jí)和國家政府對(duì)土地收益進(jìn)行重新分配，避免地方政府權(quán)力的無度擴(kuò)大和由此而產(chǎn)生的尋租行為。

三、完善城市土地儲(chǔ)備制度

1、建立政府授權(quán)委托下的土地儲(chǔ)備市場(chǎng)運(yùn)營機(jī)制

由于土地儲(chǔ)備制度主體角色的雙重性，導(dǎo)致制度目標(biāo)的難以實(shí)現(xiàn)或異化，也使土地收購儲(chǔ)備行為在市場(chǎng)與政府之間難以界定，影響其規(guī)范性，導(dǎo)致價(jià)格的混亂。因此，必須要先理順土地儲(chǔ)備制度主體也即土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的角色和定位。土地儲(chǔ)備一是要實(shí)現(xiàn)政府目標(biāo)，二是要通過市場(chǎng)運(yùn)作，必須把目標(biāo)主體和運(yùn)營主體分割開來，尤其在利益關(guān)系上分割開來，才能實(shí)現(xiàn)公共目標(biāo)和規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)作的雙贏。應(yīng)建立政府授權(quán)委托下的土地儲(chǔ)備市場(chǎng)運(yùn)營機(jī)制，由政府授權(quán)具有雄厚資金實(shí)力和高級(jí)經(jīng)營資質(zhì)的企業(yè)，進(jìn)行完全市場(chǎng)化運(yùn)作。為保證政府目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，政府委托時(shí)應(yīng)有對(duì)企業(yè)的限制性法律規(guī)定，企業(yè)對(duì)存量土地的收購以及出租、出售項(xiàng)目立項(xiàng)要由政府批準(zhǔn)，政府派監(jiān)督小組常駐企業(yè)，對(duì)其運(yùn)營進(jìn)行全程監(jiān)督。同時(shí)也要有相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制。

2、建立土地儲(chǔ)備監(jiān)督評(píng)估體系

建立一種高度透明的信息機(jī)制，將城市規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃等政府管理的約束指標(biāo)向社會(huì)公開，土地收購或出讓、出租項(xiàng)目的信息提前公示，及時(shí)出讓、出租的結(jié)果，建立土地儲(chǔ)備相關(guān)信息定期的制度，以利于政府、行業(yè)組織以及全社會(huì)對(duì)土地收購儲(chǔ)備運(yùn)行的監(jiān)督。設(shè)置土地儲(chǔ)備的績效評(píng)估體系和制度。評(píng)價(jià)指標(biāo)主要針對(duì)公共利益的實(shí)現(xiàn)程度，對(duì)每一項(xiàng)目均進(jìn)行相應(yīng)評(píng)估，并定期進(jìn)行階段性評(píng)估，評(píng)估結(jié)果向社會(huì)公布，評(píng)估結(jié)果低于政府規(guī)定要求的取消企業(yè)被授權(quán)資格。

3、開拓資金籌集渠道

探索多渠道籌集資金方式，引入土地資產(chǎn)證券化和土地產(chǎn)業(yè)投資基金，吸引社會(huì)資金投入土地收購儲(chǔ)備領(lǐng)域，共享土地增值收益，化解融資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)有利于提高社會(huì)對(duì)被授權(quán)企業(yè)的關(guān)注和監(jiān)督。加強(qiáng)土地儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，規(guī)定項(xiàng)目貸款比例，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，定期進(jìn)行預(yù)警通報(bào)，及時(shí)化解風(fēng)險(xiǎn)。

四、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)

由于政府壟斷農(nóng)村集體土地進(jìn)入市場(chǎng)的特權(quán)，征地補(bǔ)償與土地出讓之間又有巨大利益空間，導(dǎo)致政府濫用征地權(quán)力，擴(kuò)大征地范圍，謀取巨額利益。改變這一弊端，僅靠征地制度改革難以實(shí)現(xiàn)，關(guān)鍵是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)，從根本上打破政府壟斷征地特權(quán)的局面。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)，使農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，土地價(jià)格和用途在符合規(guī)劃的前提下由市場(chǎng)決定，才能使農(nóng)民的利益獲得根本保障，也能從本質(zhì)上杜絕農(nóng)村土地隱形市場(chǎng)存在的土壤。農(nóng)村集體土地與城市建設(shè)用地相比，集約利用程度和投入產(chǎn)出效率存在巨大差別，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)可以盤活農(nóng)村建設(shè)用地，提高土地集約利用水平，從而降低土地的總量需求，有利于耕地保護(hù)的實(shí)現(xiàn)。地方政府通過規(guī)范收取財(cái)產(chǎn)稅可以獲得持續(xù)的財(cái)政收入。

土地市場(chǎng)法評(píng)估范文第5篇

關(guān)鍵詞：土地供應(yīng)時(shí)機(jī)；不確定性環(huán)境；實(shí)物期權(quán)法

中圖分類號(hào)：F301-2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1008-5831（2013）01-0045-05

土地供應(yīng)政策參與國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控發(fā)揮了重要作用。國家通過土地供應(yīng)量的控制和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的管制實(shí)現(xiàn)對(duì)住房價(jià)格的調(diào)控[1-2]，完善土地供應(yīng)方式影響居住用地市場(chǎng)[3]，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等多種手段調(diào)控土地供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)準(zhǔn)入、土地價(jià)格等，實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)[4]。部分研究表明[5]，由于受調(diào)控主體、城市土地市場(chǎng)運(yùn)行狀況、調(diào)控的體制環(huán)境及實(shí)施機(jī)制、政策工具自身特性的綜合影響，土地供應(yīng)政策發(fā)揮作用與效果存在時(shí)滯。因此，設(shè)定一定的指標(biāo)來反映政策工具的“超前”或“滯后”，提高政府對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)的預(yù)測(cè)、判斷能力，把握好調(diào)控力度及調(diào)控時(shí)間，根據(jù)用地需求變化適時(shí)調(diào)整供地量，把握好供地節(jié)奏和時(shí)機(jī)，有利于房價(jià)的穩(wěn)定和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

城市土地需求差異轉(zhuǎn)換、市場(chǎng)競(jìng)爭加劇、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境時(shí)好時(shí)壞、銀根時(shí)緊時(shí)松、利率變化等因素導(dǎo)致土地市場(chǎng)行情的動(dòng)態(tài)性和不確定性，行情的不確定性變化要求地方政府具有一定應(yīng)變能力，能在變化的行情中把握土地供應(yīng)策略和時(shí)機(jī)。土地是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的直接生產(chǎn)要素，土地供應(yīng)成為調(diào)控過熱房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接有效工具，要兼顧土地供應(yīng)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。因此，如何分析、應(yīng)對(duì)土地市場(chǎng)行情的不確定性，有必要探討土地供應(yīng)時(shí)機(jī)問題。 一、土地供應(yīng)的實(shí)物期權(quán)