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土地收益還原法范文第1篇

[關(guān)鍵詞]加油站;收益還原

一、加油站用地特點(diǎn)分析

1.位置極其重要并且分布離散性強(qiáng)

加油站作為一種經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，一般情況下，各加油站的建筑質(zhì)量、用料、工藝和設(shè)備設(shè)施條件差異不大，對(duì)其經(jīng)營(yíng)收益的影響也不大，加油站的經(jīng)營(yíng)收益主要取決于其坐落位置的臨路條件和交通車流量，另外其車輛進(jìn)出口條件等對(duì)其經(jīng)營(yíng)效益也都有影響。因此，位于相同區(qū)域的相同規(guī)模、設(shè)備條件和相同價(jià)格水平的兩個(gè)加油站，可能因?yàn)榕R道路條件不同、交通車流量不同等，經(jīng)營(yíng)收益有天壤之別。應(yīng)該說(shuō)加油站用地的價(jià)格主要取決于位置，位置條件決定下的價(jià)格更是加油站房地產(chǎn)價(jià)格的主要構(gòu)成成分。

另外，不像其他商業(yè)房地產(chǎn)往往沿街分布或成片聚集，加油站之間一般都有一定的距離，位置分布離散性較強(qiáng)。由于導(dǎo)致加油站位置條件優(yōu)劣的因素是多方面的，加油站之間的可比性也相對(duì)較差。

2.存在行業(yè)壟斷利潤(rùn)

目前加油站仍是政府管制較嚴(yán)的一種行業(yè)，加油站的經(jīng)營(yíng)有一定的壟斷性，從一定程度上具有外部資金難以進(jìn)入的特性，行業(yè)利潤(rùn)率具有保護(hù)性、唯一性、排他性，其行業(yè)回報(bào)率高于社會(huì)平均資本化率。

二、加油站評(píng)估的特殊性

1.加油站的價(jià)值包括特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值，而且這部分價(jià)值的權(quán)重比較大。另外還包括一些動(dòng)產(chǎn)（如加油器、油罐車等）。因此最理想的估價(jià)方法是收益還原法，通過(guò)剝離專營(yíng)權(quán)收益來(lái)求取房地產(chǎn)產(chǎn)生的凈收益。

2.加油站的收益除區(qū)位條件的影響外，經(jīng)營(yíng)管理水平等因素對(duì)其收益影響也很大。所以對(duì)加油站價(jià)格的評(píng)估必須要弄清其客觀收益、成本、和有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，才能科學(xué)、合理的評(píng)估加油站的土地價(jià)格。

三、估價(jià)技術(shù)路線分析

分析與估價(jià)對(duì)象處同一供需區(qū)內(nèi)加油站的經(jīng)營(yíng)資料,得到正常經(jīng)營(yíng)狀況和有關(guān)條件下的銷售收入和銷售成本,測(cè)算同一供需區(qū)內(nèi)加油站的年平均銷售收入,扣除年平均運(yùn)營(yíng)費(fèi)用得到年房地客觀總收益,再?gòu)闹锌鄢O(shè)備折舊費(fèi)、合理利潤(rùn)及相關(guān)稅費(fèi)等得到年房地純收益,從房地純收益中扣除房屋純收益得到土地純收益。根據(jù)剝離出的土地純收益,以及確定合理的土地還原利率可測(cè)算出土地價(jià)格。加油站獲取收益的方式主要是通過(guò)油品的銷售，賺取油品的批發(fā)零售差價(jià)獲取利潤(rùn)極個(gè)別的附帶經(jīng)營(yíng)小型商店，待估宗地的價(jià)值也正是體現(xiàn)帶它獲取收益的能力上，所以首選收益還原法進(jìn)行評(píng)估。

1.收益還原法公式的選用

收益還原法的一般公式為:

P=a1/(1+r1)+a2/[(1+r1)(1+r2)]+an/[(1+r1)(1+r2)(1+r3)]

式中:a1,a2…an分別為未來(lái)各年的純收益;r1,r2…rn分別為未來(lái)各年的還原利率。使用年限n可以根據(jù)《國(guó)有土地使用證》確定,但是對(duì)于a1,a2…an年純收益和r1,r2…rn還原利率,卻是在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)難以確定的變數(shù),因此在實(shí)際操作中上述公式的應(yīng)用是很困難的。而正由于a1,a2…an和r1,r2…rn都是變量及未知數(shù),無(wú)論怎樣假設(shè)它們的變化(等差遞增或等比遞增等)其最終都是一種預(yù)測(cè),都經(jīng)不起時(shí)間的考驗(yàn),使得公式的應(yīng)用條件受到限制,而且誤差更大。因此假定a和r每年不變,使得公式得以簡(jiǎn)化。

實(shí)際應(yīng)用在加油站評(píng)估中的收益還原法公式:

P=(A-A1-A2)/r[1-1/(1+r)n]

其中:P為土地總價(jià)格;

A為加油站年房地客觀總收益;

A1為加油站房地出租年總費(fèi)用;

A2為加油站建筑物、構(gòu)筑物的純收益；

r為加油站土地還原率;

n為加油站土地收益年期。

加油站年房地客觀總收益A=銷售收入-銷售成本-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用-設(shè)備折舊-經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)-應(yīng)交稅費(fèi)。加油站房地出租年總費(fèi)用A1=建(構(gòu))筑物維修費(fèi)+建(構(gòu))筑物管理費(fèi)+建(構(gòu))筑物折舊費(fèi)+建(構(gòu))筑物保險(xiǎn)費(fèi)+稅費(fèi)。

2.相關(guān)技術(shù)參數(shù)的確定

凈利潤(rùn)的確定：根據(jù)行業(yè)連續(xù)三年的平均利潤(rùn)率確定

流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等其他資產(chǎn)及其收益率的確定：可根據(jù)經(jīng)營(yíng)者提供的連續(xù)三年的經(jīng)審計(jì)的會(huì)計(jì)報(bào)表確定其流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等其他資產(chǎn)的取值，該類資產(chǎn)的收益率根據(jù)待估宗地的實(shí)際情況確定。

加油站年純收益的確定：加油站建筑物及土地部分的收益為：

凈利潤(rùn)-（流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等其他資產(chǎn)的收益）資本化率的確定：以一年期定期存款利率加上特許經(jīng)營(yíng)壟斷利潤(rùn)及風(fēng)險(xiǎn)利率確定為估價(jià)對(duì)象的資本化率。加油站行業(yè)屬于壟斷性行業(yè)，從一定程度上具有外部資金難以進(jìn)入的特性，行業(yè)的利潤(rùn)率具有保護(hù)性，其行業(yè)回報(bào)率應(yīng)高于社會(huì)平均資本化率。具體數(shù)據(jù)及計(jì)算過(guò)程略。

四、應(yīng)注意的問(wèn)題

1.資產(chǎn)負(fù)債表及損益表應(yīng)該是企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)狀況的真實(shí)反映，由于該表須上報(bào)稅務(wù)部門，以核實(shí)該企業(yè)在一定時(shí)期上繳的稅額，因此我們須認(rèn)識(shí)到該表的保守性。由于操作的規(guī)范性，對(duì)該表應(yīng)客觀對(duì)待，敢于提出問(wèn)題，才能真正了解該表的真實(shí)含義。

土地收益還原法范文第2篇

所謂特殊用地，就是非傳統(tǒng)的住宅、商業(yè)、工業(yè)等單一用途或主要用途的占地項(xiàng)目。即使傳統(tǒng)的住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，也不可避免留有部分建筑物底層商業(yè)、裙樓商業(yè)及地下車庫(kù)等收益性房產(chǎn)，實(shí)際變成綜合性房地產(chǎn)。更何況互聯(lián)網(wǎng)浪潮之后，部分人員只需幾臺(tái)電腦、租間住戶，即可變身成為創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，亦宅亦商。至于工業(yè)與商業(yè)的混合體，則多在產(chǎn)業(yè)型城鎮(zhèn)出現(xiàn)，如義烏小商品城、濰坊風(fēng)箏之鄉(xiāng)、白溝箱包城等地，均是“前店后廠”“家庭作坊式”企業(yè)，當(dāng)?shù)赝恋刈C書(shū)也多用“混合用地”來(lái)模糊界限。

根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011），城鄉(xiāng)用地共分為2大類、9中類、16小類，雖說(shuō)涵蓋了大多數(shù)城鄉(xiāng)現(xiàn)存行業(yè)，但如創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生態(tài)停車場(chǎng)、動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園、供應(yīng)設(shè)施用地等名稱，均無(wú)法與傳統(tǒng)的三大類（商業(yè)、住宅、工業(yè)）相匹配或者修正。而之所以提及傳統(tǒng)三大類，即是與各地的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系有關(guān)。

二、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

涉及特殊用地的評(píng)估業(yè)務(wù)，一般估價(jià)人員第一反應(yīng)，即是從本地基準(zhǔn)地價(jià)及修正體系中尋找可參考的用途，能直接匹配最好，不能匹配，也想方設(shè)法尋找價(jià)值近似的理由加以說(shuō)明，向預(yù)期的標(biāo)準(zhǔn)用途趨同。但是各地基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告，往往無(wú)法窮盡各種用途的修正因素或提煉出該類用途的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。這一方面是由政府招標(biāo)和項(xiàng)目預(yù)算決定的，不可能大范圍地進(jìn)行調(diào)查并對(duì)各類用途的地價(jià)及影響因素面面俱到，但另一方面也是便于使用，畢竟將各種用途統(tǒng)一歸類到“商住工”三大類，總比細(xì)分成十余種地價(jià)體系清晰明了。但在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，往往涉及爭(zhēng)議性土地價(jià)格時(shí)，特殊用地的測(cè)算與解釋是審核報(bào)告的扣分項(xiàng)和技術(shù)爭(zhēng)端發(fā)起的源頭，尤其是涉訟司法評(píng)估，可能僅僅因?yàn)闆](méi)有二級(jí)地類的修正參數(shù)，便會(huì)拖延案件的審理，及至申請(qǐng)更換評(píng)估機(jī)構(gòu)、申請(qǐng)技術(shù)裁決等。

早在2008年，沈陽(yáng)基準(zhǔn)地價(jià)便有各種用途的二級(jí)修正系數(shù)，對(duì)于估價(jià)人員具有極大的參考性和可操作性。自2011年以后，各地的基準(zhǔn)地價(jià)更新，北京、武漢、?？?、廣州等基準(zhǔn)地價(jià)，多數(shù)都添加了用途修正參數(shù)表，對(duì)醫(yī)療、科教、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、養(yǎng)老、殯葬等特殊用地，均提出適宜本地經(jīng)濟(jì)狀況的參考用途和修正系數(shù)。通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，即可順利完成特殊用地的評(píng)估測(cè)算。即使待估宗地所在地的基準(zhǔn)地價(jià)沒(méi)有用途修正，也可通過(guò)比較城市規(guī)模、經(jīng)濟(jì)水平等外在型指標(biāo)，可選用待估宗地所在地臨近的、規(guī)模近似的不同城鎮(zhèn)的用途修正體系進(jìn)行測(cè)算，作為參考。

三、市場(chǎng)比較法及期日修正參數(shù)

作為評(píng)估方法的鼻祖，市場(chǎng)比較法在特殊用地評(píng)估項(xiàng)目中似乎用處不大。原因有三：首先，作為市場(chǎng)比較法的案例來(lái)源，選取時(shí)要剔除拍賣成交、抵押轉(zhuǎn)讓案例以及協(xié)議出讓的數(shù)據(jù)，這樣既可以排除現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)氣氛對(duì)成交價(jià)格的干擾，也避免人情關(guān)系對(duì)抵押、轉(zhuǎn)讓價(jià)格的哄抬，更能避免政府招商引資或歷史原因?qū)Τ山粌r(jià)格的不利影響。其次，在土地市場(chǎng)網(wǎng)上關(guān)于出讓宗地的具體用途，并不像出讓合同或產(chǎn)權(quán)證書(shū)上寫的清晰準(zhǔn)確，具體開(kāi)發(fā)指標(biāo)及用途分?jǐn)偙壤矝](méi)有可研報(bào)告描述的詳實(shí)確切，只能通過(guò)簡(jiǎn)單的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)名稱來(lái)選取案例，這就進(jìn)一步縮小了可選案例的范圍。最后，即使成交案例的價(jià)格可信，那么對(duì)于心理預(yù)期價(jià)位高企的委托方來(lái)講，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)是“過(guò)去時(shí)”，而非將要“招拍掛”或者抵押可用的預(yù)期價(jià)格，不代表估價(jià)期日的土地市場(chǎng)地價(jià)水平。那么，期日修正不足以修正這個(gè)偏差么？

期日修正參數(shù)，本身即作為基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法應(yīng)用的一個(gè)參數(shù)，廣泛應(yīng)用于市場(chǎng)比較法與基準(zhǔn)地價(jià)法的測(cè)算過(guò)程中，在剩余法（假設(shè)開(kāi)發(fā)法）中，也應(yīng)用于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)租售價(jià)格的動(dòng)態(tài)分析。目前各主要評(píng)估機(jī)構(gòu)的及優(yōu)秀土地評(píng)估報(bào)告，采用的多為中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)網(wǎng)公布的105個(gè)城市的地價(jià)增長(zhǎng)率及地價(jià)指數(shù)。但在應(yīng)用中有部分專家指出，該指數(shù)是綜合該城市不同用途、不同區(qū)域的平均性指標(biāo)，針對(duì)各個(gè)區(qū)的地價(jià)變動(dòng)幅度，是否可以直接使用？如果不可直接使用，又應(yīng)該參照哪個(gè)指標(biāo)來(lái)拆解落實(shí)？畢竟待估宗地所在區(qū)域的單個(gè)地價(jià)指標(biāo)，也僅僅是構(gòu)成整個(gè)城市地價(jià)指標(biāo)的一個(gè)權(quán)重因子。更何況目前地價(jià)指數(shù)，測(cè)算過(guò)程多用當(dāng)前商品房的租售r格及征地價(jià)格來(lái)測(cè)算，并加入土地市場(chǎng)不同地塊的成交價(jià)格，自身即帶有一定的市場(chǎng)盲目性。

市場(chǎng)比較法在選取特殊用地案例時(shí)，可以在有限的可用案例周邊，選取相同供需圈、近似規(guī)模、可修正容積率及個(gè)別因素的傳統(tǒng)用途案例，將可用案例與傳統(tǒng)用途案例修正到同一條件下進(jìn)行價(jià)格對(duì)比，即可推算出該特殊用途地價(jià)水平與傳統(tǒng)某一用途地價(jià)的具體比例。

在實(shí)踐中，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法與市場(chǎng)比較法，是最常使用的兩種方法。但是由于城市建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別區(qū)域更新速度較快，即使2015年公布實(shí)施的基準(zhǔn)地價(jià)，其測(cè)算內(nèi)容和數(shù)據(jù)也是采用2012年或者2013年基準(zhǔn)期日的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，更新速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)發(fā)展，并且根據(jù)《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于實(shí)施〈城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程〉和〈城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程〉有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)土資廳發(fā)〔2015〕12號(hào)）內(nèi)容，“基準(zhǔn)地價(jià)每3年應(yīng)全面更新一次；超過(guò)6年未全面更新的，在土地估價(jià)報(bào)告中不再使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法”，大部分城鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的適用性較差。因此，收益還原法或剩余法就成為必然的技術(shù)方法選擇。

四、剩余法和收益還原法

剩余法在測(cè)算特殊用地時(shí)，有其得天獨(dú)厚的優(yōu)越條件，畢竟在揣摩委托方心理預(yù)期的角度，是從“假設(shè)開(kāi)發(fā)”的角度進(jìn)行項(xiàng)目預(yù)期，價(jià)格水平和開(kāi)發(fā)成本更貼近市場(chǎng)，可信度高，說(shuō)服力強(qiáng)。在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，要對(duì)待估宗地的用途有針對(duì)性地調(diào)查。比如教育用地要調(diào)查估價(jià)項(xiàng)目周邊相同類型學(xué)校的入學(xué)率、住宅小區(qū)適齡人口、入學(xué)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、附加項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、防護(hù)設(shè)施建安成本、相關(guān)稅費(fèi)減免政策等指標(biāo)，養(yǎng)老用地要調(diào)查區(qū)域內(nèi)養(yǎng)老院數(shù)量、不同檔次床位數(shù)量及比例、托護(hù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、醫(yī)務(wù)用房建安標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)稅費(fèi)減免政策等指標(biāo)。

相對(duì)來(lái)說(shuō)，收益還原法是剩余法的落實(shí)。因?yàn)楫吘故Ｓ喾ㄊ恰凹僭O(shè)開(kāi)發(fā)”，按照預(yù)期收益原則來(lái)測(cè)算，而收益還原法則更多的考慮已建成項(xiàng)目并投入運(yùn)營(yíng)的特殊不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。這也是剩余法和收益還原法的原理所在：收益還原法是測(cè)算每年毛收入扣除各項(xiàng)費(fèi)用后的凈收益及到期轉(zhuǎn)售收入，用適當(dāng)還原率折現(xiàn)，并根據(jù)剩余年期，直接推算出不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值；剩余法則是先假設(shè)不動(dòng)產(chǎn)收入，扣除修建成本和合理利潤(rùn)、利息，得出不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。因此，針對(duì)已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的不動(dòng)產(chǎn)抵押或者轉(zhuǎn)讓，收益還原法適用性較強(qiáng)；而如果是廢棄待拆不動(dòng)產(chǎn)，或規(guī)劃出讓的空地，則更適用于剩余法。

針對(duì)特殊用地采用收益還原法評(píng)估，一方面可以索要估價(jià)對(duì)象運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)近三年的財(cái)務(wù)報(bào)表以更詳實(shí)的反應(yīng)估價(jià)不動(dòng)產(chǎn)的資金流；另一方面也要體現(xiàn)“最高最佳使用”原則，進(jìn)行區(qū)域調(diào)查，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特殊用途進(jìn)行合理預(yù)判，既不能完全依賴運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)給出的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，喪失評(píng)估行業(yè)獨(dú)立性，也要保持客觀客觀公正，對(duì)該行業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和地價(jià)水平保持合理警惕性，避免出現(xiàn)價(jià)值偏離或技術(shù)違規(guī)。

五、成本逼近法和建安成本、利潤(rùn)率

作為最體現(xiàn)謹(jǐn)慎原則和嚴(yán)格按照“有法必依”原則來(lái)測(cè)算各項(xiàng)稅費(fèi)、積算土地價(jià)格構(gòu)成的成本逼近法，其實(shí)并不適用于特殊用地的測(cè)算，原因就在于一個(gè)參數(shù)：利潤(rùn)率。

作為評(píng)估重要參數(shù)的利潤(rùn)率，不光針對(duì)剩余法中開(kāi)發(fā)成本起著一定作用，也是成本逼近法中僅次于土地還原率的重要參數(shù)。關(guān)于利潤(rùn)率的來(lái)源，一般來(lái)自于估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象從事行業(yè)的預(yù)判，但是在成本逼近法中沒(méi)有一個(gè)合理有效的依據(jù)，這個(gè)參數(shù)的確定極易招致各級(jí)評(píng)審專家的責(zé)難。有的機(jī)構(gòu)選取近年行業(yè)報(bào)告，有的機(jī)構(gòu)選取省級(jí)行業(yè)分析，甚至有的機(jī)構(gòu)就直接照搬委托方提供的可研數(shù)據(jù)，這都或多或少地偏離了評(píng)估行業(yè)賴以生存的公平、獨(dú)立、客觀的基本原則。

關(guān)于成本逼近法的土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T 18507-2014）6.4.7的表述：“土地開(kāi)發(fā)總投資應(yīng)計(jì)算合理利潤(rùn)，按照開(kāi)發(fā)性質(zhì)和各地實(shí)際情況，確定開(kāi)發(fā)中各項(xiàng)投資的客觀回報(bào)率，測(cè)算土地開(kāi)發(fā)應(yīng)取得的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)”。而剩余法中利潤(rùn)則表述為：“開(kāi)發(fā)項(xiàng)目客觀利潤(rùn)一般以土地或不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值或全部預(yù)付資本的一定比例計(jì)算。利潤(rùn)率宜采用同一市場(chǎng)上類似土地或不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率”。

那么，有沒(méi)有一個(gè)既可以滿足成本逼近法中關(guān)于行業(yè)利潤(rùn)率，又可以滿足剩余法中關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)利潤(rùn)率的客觀、公正性指標(biāo)呢？有。可以查閱v年國(guó)務(wù)院國(guó)資委財(cái)務(wù)監(jiān)督與考核評(píng)價(jià)局編制的《企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值》一書(shū)。該書(shū)既按照工業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、農(nóng)林牧副漁等不同劃分行業(yè)種類，同時(shí)在每種行業(yè)中有關(guān)于利潤(rùn)率的優(yōu)秀值、良好值、平均值、較低值乃至較差值等不同等級(jí)參數(shù)，可引為客觀公正的評(píng)估測(cè)算數(shù)據(jù)來(lái)源。

土地收益還原法范文第3篇

關(guān)鍵詞：土地估價(jià)；剩余法；運(yùn)用。

中圖分類號(hào)：F301.23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

在土地估價(jià)測(cè)算時(shí)，通用的估價(jià)方法一般有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、路線價(jià)法等，在土地估價(jià)實(shí)務(wù)中，除了常用的市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法外，剩余法也得到了廣泛的運(yùn)用，而且剩余法比較適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的土地估價(jià)，尤其在土地市場(chǎng)發(fā)育相對(duì)滯后的小鄉(xiāng)鎮(zhèn)的宗地地價(jià)評(píng)估更是得到較多的運(yùn)用。

一、剩余法定義

剩余法是通行的地價(jià)評(píng)估方法之一，又稱假設(shè)開(kāi)發(fā)法，是在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建造房屋的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、銷售稅費(fèi)等后的價(jià)格余額來(lái)確定待估土地價(jià)格的方法。其公式如下:

V=A-B-C

式中：V--待估土地價(jià)格；

A--開(kāi)發(fā)完成后的土地總價(jià)格或房地產(chǎn)總價(jià)格；

B--整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本；

C--開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)。

或者分解為：

總地價(jià)＝預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)－建筑開(kāi)發(fā)成本－投資利息－投資利潤(rùn)－銷售稅費(fèi)

二、剩余法是綜合的估價(jià)方法

從剩余法計(jì)算公式可以看出，剩余法評(píng)估地價(jià)必須確定開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)和整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。確定開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)不是簡(jiǎn)單的土地總價(jià)與房屋建筑物總價(jià)的加和，而必須根據(jù)宗地的最佳開(kāi)發(fā)利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)變化趨勢(shì)，采用市場(chǎng)比較法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法結(jié)合進(jìn)行；對(duì)于開(kāi)發(fā)完成后擬采用出租或自營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)的土地或房地產(chǎn)價(jià)值，也可以根據(jù)同一市場(chǎng)狀況采用收益還原法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法來(lái)確定其價(jià)值。在估價(jià)實(shí)際中，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育成熟度不同，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育成熟完善區(qū)域，市場(chǎng)交易比較活躍，比較容易找到與預(yù)估房地產(chǎn)相類似的案例，可以選擇市場(chǎng)比較法進(jìn)行；而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育相對(duì)滯后的區(qū)域，如鄉(xiāng)鎮(zhèn)、擬開(kāi)發(fā)區(qū)等，不易于找到三個(gè)以上與預(yù)估房地產(chǎn)相類似的成交案例，則一般通過(guò)調(diào)查市場(chǎng)租金水平確定預(yù)估房地產(chǎn)最有可能的客觀租金水平，再用收益還原法將出租純收益轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)價(jià)格。無(wú)論是選用市場(chǎng)比較法還是收益還原法估價(jià)，最后都必須再通過(guò)數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法或建立數(shù)學(xué)模型最終確定開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)。而整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切費(fèi)用的總和，如建筑開(kāi)發(fā)成本、投資利息、投資利潤(rùn)及銷售稅費(fèi)等，涉及所有成本的累加。在求取建筑開(kāi)發(fā)成本時(shí)一般對(duì)費(fèi)用發(fā)生數(shù)額進(jìn)行累加，采用成本法計(jì)算而來(lái)。因此，就剩余法本身的計(jì)算過(guò)程，就是通過(guò)運(yùn)用其他估價(jià)方法來(lái)求取其基本計(jì)算項(xiàng)目，之后進(jìn)行相應(yīng)數(shù)學(xué)計(jì)算求得宗地地價(jià)，其他估價(jià)方法選用的適宜度與測(cè)算結(jié)果的精確度都直接影響到剩余法估價(jià)地價(jià)的精確度。綜上，剩余法的運(yùn)用也是其他估價(jià)方法的綜合運(yùn)用，而非簡(jiǎn)單的數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法。

根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的要求，宗地評(píng)估所選用估價(jià)方法不應(yīng)少于兩種，故在土地估價(jià)報(bào)告中還應(yīng)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等其他估價(jià)方法測(cè)算，通過(guò)兩種估價(jià)方法求出的結(jié)果最后綜合確定宗地地價(jià)。因此，采用剩余法估價(jià)就勢(shì)必要運(yùn)用另外一種估價(jià)方法，并對(duì)相互的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行對(duì)比驗(yàn)證，印證估價(jià)結(jié)果的合理性。

故采用剩余法進(jìn)行土地估價(jià)作業(yè)時(shí)，無(wú)論是從剩余法本身要求還是從估價(jià)報(bào)告應(yīng)用而言，它都與其他估價(jià)方法發(fā)生了關(guān)聯(lián)。在估價(jià)時(shí)，保持與其他估價(jià)方法的密切運(yùn)用，既保證了自身估價(jià)結(jié)果的精確度也印證了運(yùn)用該方法的適宜性及結(jié)果的合理性。因此，剩余法不是一種孤立運(yùn)用的估價(jià)方法，反而是一種綜合的估價(jià)方法。

三、剩余法估價(jià)的具體思路

剩余法在土地評(píng)估中得到了廣泛的運(yùn)用，適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的土地估價(jià)，一般用于待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的土地估價(jià)；僅將土地開(kāi)發(fā)整理成可供直接利用的土地估價(jià)；現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估。無(wú)論是哪種情況，剩余法的實(shí)際運(yùn)用一般有二種思路，即所謂的傳統(tǒng)估價(jià)方法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。

傳統(tǒng)估價(jià)方法是假設(shè)在估價(jià)基準(zhǔn)日，在待開(kāi)發(fā)土地上通過(guò)最佳開(kāi)發(fā)利用方式建成房地產(chǎn)，通過(guò)測(cè)算于估價(jià)基準(zhǔn)日市場(chǎng)條件下的房地產(chǎn)價(jià)值，扣減估價(jià)基準(zhǔn)日市場(chǎng)條件下的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用以及建成該房地產(chǎn)所占用資金利息、利潤(rùn)等，最終得到估價(jià)基準(zhǔn)日地價(jià)。

現(xiàn)金流量折現(xiàn)法是模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從取得土地、開(kāi)發(fā)建設(shè)一直到經(jīng)營(yíng)銷售的過(guò)程，通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，各個(gè)時(shí)點(diǎn)所發(fā)生的全部現(xiàn)金流入、流出（主要包括開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等），折現(xiàn)到估價(jià)基準(zhǔn)日，以所預(yù)測(cè)未來(lái)現(xiàn)金流入的折現(xiàn)值，扣減所預(yù)測(cè)未來(lái)各項(xiàng)現(xiàn)金流出的折現(xiàn)值，最終得到估價(jià)基準(zhǔn)日的地價(jià)。

從理論上講，這兩種思路測(cè)算出的估價(jià)結(jié)果應(yīng)該比較接近，但是，在實(shí)踐中，同一估價(jià)對(duì)象運(yùn)用兩種思路測(cè)算出的估價(jià)結(jié)果卻往往有較大差異，這是由于二者存在著一定的區(qū)別，從二者的定義即可見(jiàn)一斑。（1）現(xiàn)金流量折現(xiàn)法考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，以復(fù)利的方式出發(fā)，運(yùn)用折現(xiàn)方式，考慮不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)的資金變化情況，最后進(jìn)行累加和扣減；而傳統(tǒng)估價(jià)方法則從估價(jià)基準(zhǔn)日的市場(chǎng)狀況出發(fā)，直接考慮利息和利潤(rùn)作為資金的時(shí)間成本和投資機(jī)會(huì)成本對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。（2）現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的利息和利潤(rùn)不作為具體的現(xiàn)金流，而體現(xiàn)在折現(xiàn)率中，而傳統(tǒng)估價(jià)方法將利息和利潤(rùn)作為“成本”組成的一部分進(jìn)行扣減，利息和利潤(rùn)需要單獨(dú)列項(xiàng)計(jì)算。從以上區(qū)別可以看出，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算過(guò)程比較復(fù)雜，但比較合理，測(cè)算結(jié)果比較精確，且具有較強(qiáng)的現(xiàn)勢(shì)性；而傳統(tǒng)估價(jià)方法測(cè)算過(guò)程相對(duì)簡(jiǎn)單，測(cè)算結(jié)果比較粗略，具有一定的參考價(jià)值，因此在估價(jià)時(shí)應(yīng)盡量運(yùn)用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行估價(jià)。但實(shí)際上，由于不確定性的客觀存在，對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流入、流出的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)具有較大難度，折現(xiàn)率確定的合適與否也將極大地接影響估價(jià)結(jié)果，因此此思路的在土地估價(jià)實(shí)務(wù)運(yùn)用中有一定難度，仍多以傳統(tǒng)估價(jià)方法為主。

四、剩余法估價(jià)的難點(diǎn)與對(duì)策

1、宗地的最佳利用方式。在估價(jià)實(shí)務(wù)中，我們可以通過(guò)相關(guān)的規(guī)劃條件與規(guī)劃指標(biāo)（如宗地的用途、位置、使用年期、界內(nèi)外面積、建筑限高、建筑密度、容積率等）確定其開(kāi)發(fā)利用方式，但在規(guī)劃條件不夠明確的前提下如何確定最佳開(kāi)發(fā)利用方式呢？比如，某一宗待開(kāi)發(fā)的城鎮(zhèn)住宅用地，在一定的容積率條件下，開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅用房和配套商業(yè)用房面積比例多少合適？住宅中建設(shè)多層和小高層或高層的面積比例多少合適？配套車庫(kù)車位比例多少合適......要從不同的利用方式中最終確定最佳利用方式并非簡(jiǎn)單的事，涉及到一些工程建筑基本知識(shí)，造價(jià)知識(shí)、國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定等，所以估價(jià)師應(yīng)盡可能多的獲取宗地相關(guān)資料，認(rèn)真分析宗地的規(guī)劃條件和規(guī)劃指標(biāo)，結(jié)合宗地的實(shí)際情況，綜合考慮區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)趨勢(shì)、結(jié)合開(kāi)發(fā)商具體實(shí)際等事項(xiàng)而定。宗地的最佳利用方式確定為剩余法的運(yùn)用奠定了基礎(chǔ)。

2、確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)。

確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)可采用市場(chǎng)比較法和收益還原法結(jié)合長(zhǎng)期趨勢(shì)法進(jìn)行。它不是簡(jiǎn)單的類似房地產(chǎn)銷售價(jià)格，而是通過(guò)比較分析與預(yù)測(cè)后得出的合理市場(chǎng)交易價(jià)格，它必須考慮開(kāi)發(fā)周期（成片開(kāi)發(fā)或分期開(kāi)發(fā)）與銷售進(jìn)度（開(kāi)始預(yù)售時(shí)間和完成銷售時(shí)間），否則將會(huì)影響該總價(jià)值的準(zhǔn)確性。 另外還應(yīng)考慮其所使用土地的具體情況，如土地的剩余使用年限。比如，商業(yè)住宅綜合用地的法定最高出讓使用年限為50年，城鎮(zhèn)住宅用地的法定最高出讓使用年限為70年，在這兩宗性質(zhì)不同的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)所呈現(xiàn)出來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也應(yīng)有不同，土地的剩余使用年限制約了開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格。

3、利息的計(jì)算。在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的預(yù)付資本如購(gòu)地稅費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、建筑工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等的投入時(shí)間和方式并不相同，有的是一次性付清，有的是均勻投入，有的是按比例投入，所以在確定利息時(shí)，必須根據(jù)其各自在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所占用的時(shí)間長(zhǎng)短和當(dāng)時(shí)的貸款利率高低進(jìn)行計(jì)算，計(jì)息時(shí)間不得與確定的開(kāi)發(fā)周期相矛盾。

4、利潤(rùn)的計(jì)算。在利潤(rùn)計(jì)算時(shí)，利潤(rùn)率的選取必須與計(jì)算基數(shù)的口徑相一致，無(wú)論采取直接成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率中的哪一種，若采用與之相對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)來(lái)估算，所得出的結(jié)果都是相同的。利潤(rùn)的計(jì)算更多體現(xiàn)的是行業(yè)客觀利潤(rùn)水平，而折現(xiàn)率（體現(xiàn)利潤(rùn)這塊）的確定則更多的是體現(xiàn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，估價(jià)中應(yīng)該能夠予以區(qū)分。

5、折現(xiàn)率的確定。折現(xiàn)率又稱資本化率，是現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的重要參數(shù)，它并不類似于房地產(chǎn)還原率或土地還原率，它屬于投資報(bào)酬率，包含了無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（即體現(xiàn)了資金的利率和利潤(rùn)率），由于在未來(lái)建設(shè)過(guò)程中面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)等的不確定性，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償額相應(yīng)也就不確定，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定就比較困難，直接影響了折現(xiàn)率的合理確定。因此，估價(jià)師必須充分了解經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)狀況，只有在充分了解和掌握上述數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的判斷才能較為客觀合理。

土地收益還原法范文第4篇

關(guān)鍵詞:農(nóng)村土地流轉(zhuǎn);評(píng)估環(huán)節(jié);注意問(wèn)題

1市場(chǎng)比較法在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)評(píng)估中的注意問(wèn)題分析

一是在采用這一方法對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)評(píng)估時(shí)，應(yīng)緊密結(jié)合其交易情況和日期以及區(qū)域因素和個(gè)別因素等進(jìn)行修正，由于其比較基準(zhǔn)不同，主要將其分成直接比較法和間接比較法。其中，直接比較法，主要是:待估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×情況修正×期日修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正。而間接比較法，主要是根據(jù)可比實(shí)例價(jià)格、正常交易情況、估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格、同一區(qū)域價(jià)格、相同條件價(jià)格等對(duì)待估對(duì)象價(jià)格。二是在選擇比較案例時(shí)，應(yīng)始終堅(jiān)持以下原則:(1)確保首選耕作制度和地區(qū)相同，再次選類似的地區(qū);(2)土地的利用類型相同;(3)價(jià)格類型相同，亦或是具有可比性;(4)成交日期和估價(jià)期日相近，但是必須在3年之內(nèi);(5)正常交易，或者可修正交易屬于正常交易;(6)比較實(shí)例必須大于等于3個(gè)。三是在比較案例調(diào)查時(shí)，其成交價(jià)格應(yīng)結(jié)合其價(jià)格類型與計(jì)量單位來(lái)確定，在交易過(guò)程中，需要結(jié)合農(nóng)地定級(jí)估價(jià)成果資料以及自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)、特殊條件等帶來(lái)的影響，最終確定交易合同，并在交易合同中對(duì)付款的方式和付款的時(shí)間進(jìn)行確定。

2收益還原法在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)評(píng)估中的注意問(wèn)題分析

一是在收益原則方面，主要是堅(jiān)持客觀性、全面性、地域分異的原則。就客觀性原則來(lái)看，其產(chǎn)出主要是在耕作制度確定的前提下，結(jié)合復(fù)種指數(shù)條件，得出的正常使用和經(jīng)營(yíng)以及持續(xù)穩(wěn)定前提下得出的產(chǎn)量。就費(fèi)用來(lái)看，主要是年平均的客觀總費(fèi)用。就全面性原則來(lái)看，其產(chǎn)出主要是主產(chǎn)品與副產(chǎn)品。其成本主要農(nóng)地維護(hù)費(fèi)與生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品費(fèi)用。就地域分異原則來(lái)看，主要是在收集評(píng)估地塊的產(chǎn)出成本和生產(chǎn)成本。二是在收集內(nèi)容上，主要包含農(nóng)產(chǎn)品的總量、價(jià)格以及生產(chǎn)成本。在收集時(shí)，至少要有三年以上的數(shù)據(jù)，對(duì)類似地塊產(chǎn)出以及產(chǎn)量修正。收集近三年的市場(chǎng)批發(fā)價(jià)格和收購(gòu)價(jià)格的平均值。并按照年份確定耕作制度。三是在年總收益計(jì)算時(shí)，就生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用地而言，主要是結(jié)合主副產(chǎn)品以及旅游收入。在租賃經(jīng)營(yíng)用地上，主要包含租金收入和保證金的利息。四是在確定土地還原利率時(shí)，主要是采用租價(jià)比方法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法。在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)值進(jìn)行分析，由于地域風(fēng)險(xiǎn)存在較大的差異，加上自然風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的雙重性，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格波動(dòng)較大，所以需要對(duì)其參考值進(jìn)行合理的確定。五是在計(jì)算收益價(jià)格時(shí)，由于生產(chǎn)成本難以控制和把控，除了自然因素之外，收益受到經(jīng)營(yíng)者自身的資金和知識(shí)以及勞務(wù)程度等方面帶來(lái)的影響較大，所以需要采用客觀收益。當(dāng)收益不足，或者市場(chǎng)價(jià)格變化影響較大時(shí)，應(yīng)采取多年平均收益來(lái)計(jì)算收益價(jià)格。

3成本逼近法在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)評(píng)估中的注意問(wèn)題分析

一是在土地取得費(fèi)確定時(shí)，對(duì)于農(nóng)田四荒地使用權(quán)的取得，主要是采取承包和拍賣以及招標(biāo)和公開(kāi)協(xié)商的方式來(lái)取得，而土地取得費(fèi)則需要采取競(jìng)標(biāo)和競(jìng)價(jià)與雙方協(xié)議的方式來(lái)確定。而針對(duì)農(nóng)村的集體組織、大型國(guó)有農(nóng)場(chǎng)尚未開(kāi)發(fā)或者擱荒農(nóng)地取得時(shí)，主要是采空區(qū)對(duì)外出租的方式來(lái)確定，而承租人則需要支付一定的租金作為土地的取得費(fèi)。而在二次轉(zhuǎn)包時(shí)，主要是將剩余年限土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)包給后續(xù)承包人，并支付相應(yīng)租金獲得土地取得費(fèi)。二是在對(duì)農(nóng)地開(kāi)發(fā)費(fèi)用確定時(shí)，主要是采取工程預(yù)算、類似工程費(fèi)用比較的方式來(lái)確定。也可以根據(jù)國(guó)土管理的農(nóng)地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目投資標(biāo)準(zhǔn)等作為參考。而在確定稅費(fèi)時(shí)，主要是對(duì)營(yíng)業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加稅等進(jìn)行確定。而在確定開(kāi)發(fā)利息時(shí)，主要是對(duì)計(jì)息項(xiàng)目、周期、方式、利率等。在確定開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，主要是對(duì)計(jì)算方式、利潤(rùn)率進(jìn)行確定。在確定增值收益時(shí)，應(yīng)對(duì)增值收益的構(gòu)成進(jìn)行明確，結(jié)合增值收益率，對(duì)計(jì)算價(jià)格進(jìn)行確定，并對(duì)年期、區(qū)位進(jìn)行修正。

4剩余法在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)評(píng)估中的注意問(wèn)題分析

一是對(duì)待評(píng)估流轉(zhuǎn)農(nóng)地進(jìn)行調(diào)查，主要是結(jié)合其自然因素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)以及特殊因素帶來(lái)的影響，并對(duì)農(nóng)地權(quán)利狀況進(jìn)行確定。而對(duì)其最有效的利用方式進(jìn)行確定時(shí)，主要是對(duì)其農(nóng)地投產(chǎn)比進(jìn)行評(píng)價(jià)，結(jié)合其自然和社會(huì)經(jīng)濟(jì)以及區(qū)域情況等，對(duì)其最有效的利用方式進(jìn)行確定。也可以通過(guò)對(duì)待估流轉(zhuǎn)農(nóng)地所在區(qū)域的產(chǎn)投比，對(duì)其最終的利用方式進(jìn)行確定。二是對(duì)流轉(zhuǎn)農(nóng)地開(kāi)發(fā)之后對(duì)其價(jià)格進(jìn)行估算時(shí)，主要生長(zhǎng)期市場(chǎng)比較和收益還原以及長(zhǎng)期趨勢(shì)等方法進(jìn)行確定。在采用長(zhǎng)期趨勢(shì)法，主要是及時(shí)的獲取數(shù)據(jù)資料，并強(qiáng)化對(duì)其的處理，選擇農(nóng)地價(jià)格的影響因素以及價(jià)格影響因素的量化，并建立和應(yīng)用預(yù)測(cè)模型。三是對(duì)流轉(zhuǎn)土地的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行確定，主要包含農(nóng)地基本設(shè)施費(fèi)用、土地熟化費(fèi)用、稅費(fèi)和利息以及利潤(rùn)等。待估流轉(zhuǎn)農(nóng)地的價(jià)格=開(kāi)發(fā)之后的農(nóng)地價(jià)格－開(kāi)發(fā)成本－開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

5結(jié)語(yǔ)

綜上所述，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中評(píng)估環(huán)節(jié)注意的問(wèn)題較多，市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法和剩余法是最為常見(jiàn)的評(píng)估方法，在實(shí)際應(yīng)用中，需要注意的問(wèn)題較多，因而必須引起我們的重視，才能更好地對(duì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

參考文獻(xiàn):

［1］韋慧云，張煦．農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)時(shí)土地評(píng)估需注意的問(wèn)題［J］．品牌，2015，(09):88，90．

土地收益還原法范文第5篇

關(guān)鍵詞 農(nóng)地資源；市場(chǎng)價(jià)值；非市場(chǎng)價(jià)值；收益還原法；條件價(jià)值評(píng)估法（CVM）；江漢平原

中圖分類號(hào) F301．3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A

文章編號(hào) 1002-2104（2007）03-0085-05

農(nóng)地作為人類賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，提供糧食、蔬菜、木材等實(shí)物型產(chǎn)品，以及開(kāi)敞空間、景觀、生物多樣性、文化服務(wù)等非實(shí)物型生態(tài)服務(wù)，為人類帶來(lái)巨大的社會(huì)福利?？茖W(xué)、合理地評(píng)估農(nóng)地價(jià)值，尤其農(nóng)地的非市場(chǎng)價(jià)值，形成完整的資源成本核算體系，一方面能夠彌補(bǔ)市場(chǎng)機(jī)制作用不足給農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策帶來(lái)的影響，緩解我國(guó)農(nóng)地流失的形勢(shì)；另一方面，可以修訂和完善我國(guó)當(dāng)前的農(nóng)地分等定級(jí)成果，為制定和實(shí)施農(nóng)地生態(tài)保護(hù)政策，實(shí)行開(kāi)發(fā)和保護(hù)并舉的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方針，確定農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的生態(tài)損失、補(bǔ)償機(jī)制等提供理論依據(jù)。江漢平原既是我國(guó)重要的商品糧、棉、油生產(chǎn)基地，又是中部密集的城鎮(zhèn)帶，對(duì)其農(nóng)地資源價(jià)值的研究可以為協(xié)調(diào)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)地保護(hù)的現(xiàn)實(shí)矛盾，探尋兩者的均衡提供重要的決策依據(jù)。

1 農(nóng)地資源價(jià)值構(gòu)成

西方效用價(jià)值理論和環(huán)境價(jià)值理論的發(fā)展推動(dòng)農(nóng)地價(jià)值理論的提升，自然資源由無(wú)價(jià)向有價(jià)的實(shí)質(zhì)性突破也逐漸改變傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)農(nóng)地價(jià)值停留在狹義經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出價(jià)值上的認(rèn)識(shí)局限，農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值研究引起相關(guān)學(xué)者的關(guān)注。據(jù)Navrud對(duì)Broker 及Stoll地區(qū)農(nóng)地保護(hù)在水資源質(zhì)量改善上的非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值占總價(jià)值的63%[1]；三菱綜合研究所對(duì)日本全國(guó)水田的非市場(chǎng)價(jià)值研究，日本水田的非市場(chǎng)價(jià)值達(dá)12兆日元，是水田經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出價(jià)值的4倍[2]。非市場(chǎng)價(jià)值是農(nóng)地價(jià)值中無(wú)法忽略的重要組成，若忽視農(nóng)地客觀存在這部分價(jià)值，必然會(huì)低估農(nóng)地經(jīng)營(yíng)和農(nóng)地保護(hù)的效益，而以此為依據(jù)制定的農(nóng)地制度改革和其他相關(guān)政策也會(huì)發(fā)生扭曲，最終導(dǎo)致政策失靈。

農(nóng)地價(jià)值包括農(nóng)地提供農(nóng)副產(chǎn)品可計(jì)量的市場(chǎng)價(jià)值和提供開(kāi)敞空間、維護(hù)生物多樣性、保障國(guó)家糧食安全等所具有的非市場(chǎng)價(jià)值。其中，市場(chǎng)價(jià)值是農(nóng)地資源目前的使用價(jià)值或經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出效益，傳統(tǒng)價(jià)值理論中所指的價(jià)值部分，也是早期研究中的期望消費(fèi)者剩余（expected consumer surplus）。農(nóng)地的非市場(chǎng)價(jià)值作為無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)交易實(shí)現(xiàn)、而又客觀存在的價(jià)值部分，涵括農(nóng)地的選擇價(jià)值（option value）、饋贈(zèng)價(jià)值（bequest value）和存在價(jià)值（existence value）。其中，選擇價(jià)值是指人們雖然現(xiàn)在不使用農(nóng)地資源的某項(xiàng)效益或功能，但是未來(lái)可能會(huì)需要使用，于是為了確保未來(lái)能夠隨時(shí)可用，消費(fèi)者現(xiàn)在愿意提前支付的代價(jià)[3]；存在價(jià)值也稱內(nèi)在價(jià)值，是人們?yōu)榇_保農(nóng)地的各項(xiàng)服務(wù)功能能夠繼續(xù)長(zhǎng)時(shí)間存在所愿意支付的價(jià)值；饋贈(zèng)價(jià)值是一種“持續(xù)發(fā)展”的理念，是人們基于代際公平，為讓子孫后代將來(lái)能夠繼續(xù)利用農(nóng)地事先支付一定的代價(jià)來(lái)保護(hù)資源，避免資源被過(guò)度的利用和濫用。非市場(chǎng)價(jià)值設(shè)置上，一些學(xué)者[4,5]認(rèn)為現(xiàn)有評(píng)價(jià)技術(shù)可以區(qū)別市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值，但企圖將選擇價(jià)值、存在價(jià)值和饋贈(zèng)價(jià)值分開(kāi)仍有困難，它們之間在意義上存在一定程度的重疊。因此，結(jié)合國(guó)內(nèi)外研究經(jīng)驗(yàn)，評(píng)估農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值時(shí)為避免嵌入效果、出現(xiàn)人為高估，按居民對(duì)農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值的整體支付意愿進(jìn)行調(diào)查。

2 江漢平原農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估

2．1 農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估技術(shù)

農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估常用方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本法等。我國(guó)農(nóng)地市場(chǎng)發(fā)育不完善，交易資料缺乏，農(nóng)地經(jīng)濟(jì)價(jià)值高低主要由收益能力決定，因此收益還原法是當(dāng)前農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的首選方法。收益還原法認(rèn)為土地價(jià)格是土地收益，即地租的資本化，土地價(jià)格的高低取決于土地收益的大小[6]。計(jì)算公式為：

式中：P為農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值；a為單位農(nóng)地年凈收益；r為還原率。

2．2 農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估

2．2．1 數(shù)據(jù)來(lái)源

依據(jù)江漢平原農(nóng)地資源分布狀況和所轄市縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，選取武漢、仙桃和漢川三市縣作為典型調(diào)查區(qū)，隨機(jī)抽查520戶農(nóng)民，回收有效問(wèn)卷501份。其中，武漢選擇黃陂（橫店鎮(zhèn)、灄口鎮(zhèn)）、江夏（鄭店、流芳、紙坊）、蔡甸（玉賢鎮(zhèn)、山鎮(zhèn)）、東西湖（徑河農(nóng)場(chǎng)、新溝農(nóng)場(chǎng)）作為抽樣區(qū)，隨機(jī)入戶調(diào)查210戶農(nóng)民，有效樣本202份；仙桃市走訪干河、西流河、長(zhǎng)墑口、沙湖、彭場(chǎng)及胡場(chǎng)6鄉(xiāng)鎮(zhèn)20個(gè)村莊，隨機(jī)抽查農(nóng)戶180戶，有效樣本176份；漢川市隨機(jī)抽查新河、劉隔、分水、沉湖、脈旺、城隍6鄉(xiāng)鎮(zhèn)20個(gè)村莊的130戶農(nóng)民，有效樣本123份。調(diào)查了解受訪農(nóng)戶的人口、土地面積、種植結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)投入、農(nóng)業(yè)稅費(fèi)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、補(bǔ)貼等經(jīng)濟(jì)資料，為分析農(nóng)地的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出、估算經(jīng)濟(jì)價(jià)值提供詳實(shí)可靠的數(shù)據(jù)源。

2．2．2 樣本特征

①受訪農(nóng)戶土地資源稟賦。江漢平原受訪農(nóng)民戶均經(jīng)營(yíng)農(nóng)地0．488 hm2，標(biāo)準(zhǔn)差0．549 3。其中，土地流轉(zhuǎn)或已脫離農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的有24戶，占樣本的4．94%；經(jīng)營(yíng)規(guī)模在0．4 hm2以上的有198戶，占40．75%；經(jīng)營(yíng)規(guī)模超過(guò)0．666 7hm2的種田大戶占17．91%。②受訪農(nóng)戶農(nóng)業(yè)收入情況。501戶受訪農(nóng)戶除從事農(nóng)業(yè)種植外，農(nóng)閑時(shí)間外出打工、從事兼業(yè)活動(dòng)的有313戶，占樣本的62．48%；單純以農(nóng)業(yè)種植營(yíng)生的有188戶，占37．52%。受自然資源及農(nóng)地產(chǎn)投效率影響，江漢平原農(nóng)民主要選擇稻肥、麥稻、油稻、早晚雙季稻、麥棉、油棉、豆棉等耕作制度。④農(nóng)業(yè)收入占家庭收入的比例情況。調(diào)查表明，2004年江漢平原受訪農(nóng)戶年均收入15 156．86元（標(biāo)準(zhǔn)差11 526．01），家庭收入構(gòu)成中農(nóng)業(yè)收入所占的平均比例為37%（標(biāo)準(zhǔn)差35%）。其中，農(nóng)業(yè)收入占家庭年收入比例在50%以下的家庭占70．79%，農(nóng)業(yè)收入比例在50%～80%和80%以上的家庭分別占10．55%和18．66%。

2．2．3 農(nóng)地凈收益的確定

農(nóng)地凈收益為農(nóng)地產(chǎn)值加上補(bǔ)貼扣除生產(chǎn)成本、人工成本、稅費(fèi)所得到的凈值。其中，農(nóng)地產(chǎn)值、補(bǔ)貼、生產(chǎn)成本和稅費(fèi)為實(shí)際調(diào)查數(shù)據(jù)，人工成本因各家勞力投入不同，標(biāo)準(zhǔn)不一，按《湖北省農(nóng)村統(tǒng)計(jì)年鑒2004》的平均數(shù)據(jù)取值。生產(chǎn)成本包括種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、水電費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、役畜費(fèi)等經(jīng)常性物質(zhì)費(fèi)用、以及管理費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅金、農(nóng)田水利設(shè)施的維修費(fèi)、折舊費(fèi)等固定成本。數(shù)據(jù)整理后，江漢平原各調(diào)查區(qū)農(nóng)地凈收益見(jiàn)表1。其中，江漢平原的均值按各調(diào)查區(qū)的樣本加權(quán)平均得到。

2．2．4 農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值估算

對(duì)江漢平原501戶農(nóng)民種植情況的調(diào)查統(tǒng)計(jì)表明，單位農(nóng)地的純收入呈明顯的正態(tài)分布趨勢(shì)。根據(jù)正態(tài)分布區(qū)間估計(jì)，當(dāng)總體δ2已知，均值μ的雙側(cè)1-α置信區(qū)間為：

3 江漢平原農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估

3．1 農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估技術(shù)

非市場(chǎng)價(jià)值不存在直接的交易市場(chǎng)，難以用市場(chǎng)價(jià)格直接衡量，只有通過(guò)非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估技術(shù)估算，代表性的技術(shù)有條件價(jià)值評(píng)估法(Contingent Value Method， CVM)、旅游成本法（Travel Cost Method，TCV）和享樂(lè)定價(jià)法（Hedonic price Method，HPM）。但HPM、TCM與CVM相比較，屬事后評(píng)估法，僅能推估當(dāng)期資源的使用價(jià)值，難以包含非市場(chǎng)價(jià)值中的選擇價(jià)值。為此，衡量農(nóng)地較為完整的非市場(chǎng)價(jià)值，CVM是當(dāng)前唯一可行的評(píng)估方法，也是目前應(yīng)用最廣泛、最成熟的方法[7,8]。CVM是利用效用最大化原理，采用問(wèn)卷調(diào)查，模擬市場(chǎng)揭示消費(fèi)者對(duì)環(huán)境物品和服務(wù)的偏好，并推導(dǎo)消費(fèi)者的支付意愿，從而最終得到公共物品非利用經(jīng)濟(jì)價(jià)值的一種研究方法[9]。CriacyWantrup最早提出CVM的基本思想，認(rèn)為通過(guò)調(diào)查可了解人們對(duì)公共物品的支付意愿，從而衡量自然資源的價(jià)值[10,11]。1963年David首次將CVM應(yīng)用到實(shí)踐，評(píng)估緬因州林地宿營(yíng)、狩獵的娛樂(lè)價(jià)值。隨后Randall、Ives和Eastmand進(jìn)一步闡釋CVM的理論優(yōu)點(diǎn)和特性，從此該方法逐漸地被廣泛應(yīng)用于自然資源的休憩娛樂(lè)、狩獵和美學(xué)效益的經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)估[12]，成為20世紀(jì)后半葉資源環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的主要理論改進(jìn)之一[13]。經(jīng)過(guò)半個(gè)世紀(jì)的發(fā)展，CVM已成為評(píng)價(jià)非市場(chǎng)環(huán)境物品價(jià)值最常用、最有效的分析工具。

3．2 江漢平原農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估

CVM評(píng)估農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值的基本思路在于：以問(wèn)卷調(diào)查的方式引導(dǎo)受訪居民進(jìn)入假想的市場(chǎng)環(huán)境，直接詢問(wèn)其保存農(nóng)地所愿意支付的價(jià)格（Willingness To Pay，WTP），揭示消費(fèi)者對(duì)農(nóng)地的偏好程度及支付意愿，并把樣本擴(kuò)展到研究區(qū)域整體，用平均支付意愿乘以研究區(qū)域的家庭戶數(shù)，估算出農(nóng)地環(huán)境改善所能帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益。

3．2．1 調(diào)查過(guò)程

針對(duì)受益群體的特征差異及其與農(nóng)地生活聯(lián)系的緊密程度，調(diào)查對(duì)象分為農(nóng)戶和市民兩類。其中，農(nóng)戶樣本選擇江漢平原農(nóng)地分布較多且經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同的武漢、漢川、仙桃3個(gè)典型市縣的21個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行隨機(jī)調(diào)查，總樣本520份。城鎮(zhèn)居民樣本305份，根據(jù)3市縣城市居民的家庭戶數(shù)，結(jié)合調(diào)查群體的年齡、文化程度、職業(yè)類型等個(gè)人特征進(jìn)行隨機(jī)抽樣。采用面對(duì)面的調(diào)查方式，調(diào)查問(wèn)卷的回收率很高，排除一些有明顯錯(cuò)誤的問(wèn)卷(如前后矛盾、胡亂回答、關(guān)鍵信息嚴(yán)重殘缺等)，回收有效問(wèn)卷789份，占調(diào)查問(wèn)卷的95．64%。其中，農(nóng)戶回收有效問(wèn)卷501份，占樣本的96．35%；市民調(diào)查回收有效問(wèn)卷288份，占樣本的94．43%。

江漢平原789戶受訪居民中愿意保護(hù)農(nóng)地的有677戶，占樣本的85．80%；不愿意參與農(nóng)地保護(hù)的有112戶，占14．20%。受訪居民拒絕參與農(nóng)地保護(hù)的主要原因有：①?zèng)]有多余的錢和時(shí)間參與農(nóng)地保護(hù)活動(dòng)（38．98%）；②農(nóng)地保護(hù)是政府的職責(zé)（18．64%）；③誰(shuí)破壞誰(shuí)保護(hù)（17．80%）；④活動(dòng)沒(méi)有作用或其他原因（22．04%）。

3．2．2 數(shù)據(jù)處理標(biāo)準(zhǔn)

為真實(shí)地模擬居民的支付意愿，問(wèn)卷設(shè)計(jì)結(jié)合實(shí)際，受訪居民可選擇捐錢或義務(wù)勞動(dòng)兩種方式保護(hù)農(nóng)地。調(diào)查表明，愿意參與農(nóng)地保護(hù)的居民有677戶，占有效樣本的85．80%。其中以義務(wù)勞動(dòng)保護(hù)農(nóng)地的有450戶，占66．47%；為基金會(huì)捐錢的有227戶，占33．53%。我國(guó)勞動(dòng)力富余，77．33%的農(nóng)民樂(lè)意在農(nóng)閑時(shí)間以勞動(dòng)方式參與農(nóng)地保護(hù)，44．93%市民也愿意義務(wù)勞動(dòng)保護(hù)農(nóng)地。為此，在進(jìn)行價(jià)值處理時(shí)，需要將義務(wù)勞動(dòng)參與農(nóng)地保護(hù)的居民支付意愿按其同期的機(jī)會(huì)工資折成貨幣價(jià)值。問(wèn)卷調(diào)查時(shí)詢問(wèn)受訪居民的日均工資水平，江漢平原受訪居民的日均工資標(biāo)準(zhǔn)如表3。同時(shí)，為降低策略性偏差，保證數(shù)據(jù)的真實(shí)、可靠性，根據(jù)CV不得大于個(gè)人收入的原則[14]，在數(shù)據(jù)處理時(shí)剔除邊緣投標(biāo)，將居民年均支付意愿大于家庭

年收入10%以上的數(shù)據(jù)作異常樣本剔除。

3．2．3 受訪居民保護(hù)農(nóng)地的最高支付意愿分析

按上述數(shù)據(jù)處理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，江漢平原受訪農(nóng)戶和城鎮(zhèn)居民保存不同類型農(nóng)地的偏好及支付意愿如表4所示。

從受訪居民參與農(nóng)地保護(hù)的支付情況分析，江漢平原受訪農(nóng)戶對(duì)水田的偏好程度最高，旱地、水域僅次，林地和園地相對(duì)較低。江漢平原農(nóng)地以水田和旱地為主，受訪農(nóng)民普遍愿意保存自家擁有經(jīng)營(yíng)權(quán)和使用權(quán)的農(nóng)地，因此水田和旱地保護(hù)的響應(yīng)意愿最高。從支付數(shù)額高低分析，受訪農(nóng)民對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出較高的園地支付意愿最高，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值較高及資源豐富的水域和灌溉水田的支付意愿僅次于園地，旱地和林地則較低。而城市居民則普遍對(duì)當(dāng)前流失速度最快且與生活聯(lián)系最直接、最緊密的耕地的支付意愿最高。

3．2．4 江漢平原農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值估算

江漢平原現(xiàn)有居民6 001 659戶，其中農(nóng)民3 764 275戶，市民2 237 384戶。以受訪居民對(duì)農(nóng)地保護(hù)的平均參與率和戶均最高支付意愿為參考，乘以江漢平原當(dāng)前家庭戶數(shù)，可估算出轄區(qū)內(nèi)居民對(duì)不同類型農(nóng)地資源的保護(hù)意愿，進(jìn)一步推估出農(nóng)地資源的非市場(chǎng)價(jià)值(見(jiàn)表5)。

估算表明，從受訪居民保護(hù)農(nóng)地的支付意愿出發(fā)，江漢平原各類型農(nóng)地資源中，園地的非市場(chǎng)價(jià)值最高，其次是林地，水域及耕地的非市場(chǎng)價(jià)值較低。單位農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值的高低與資源稟賦顯著相關(guān)，資源越豐富的農(nóng)地類型，非市場(chǎng)價(jià)值愈低；反之，越稀缺的資源，非市場(chǎng)價(jià)值愈高。江漢平原居民對(duì)農(nóng)地資源的年均保護(hù)意愿達(dá)280 536．40萬(wàn)元，單位農(nóng)地資源的非市場(chǎng)價(jià)值48 658元/hm2。

4 江漢平原農(nóng)地資源總價(jià)值

綜合農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值的估算單價(jià)，可以評(píng)估出江漢平原現(xiàn)有不同類型農(nóng)地資源的總價(jià)值。江漢平原現(xiàn)有農(nóng)地資源的非市場(chǎng)價(jià)值高達(dá)1 246．82億元，約是仙桃市2004年生產(chǎn)總值138．47億元的9倍，是農(nóng)地資源價(jià)值構(gòu)成中無(wú)法忽略的重要組成部分。其中，耕地資源的整體保護(hù)效益達(dá)4 563．28億元，無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)交易體現(xiàn)的非市場(chǎng)價(jià)值有545．30億元，占耕地總價(jià)值的11．95%；江漢平原現(xiàn)有園地資源保護(hù)效益為623．09億元，市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值分別占67．79%和32．21%；林地和水域的非市場(chǎng)價(jià)值分別為225．64億元和275．20億元。

5 結(jié) 論

傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)農(nóng)地價(jià)值的認(rèn)識(shí)僅停留在單純的或狹義的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出價(jià)值上，忽略農(nóng)地提供開(kāi)敞空間、景觀、生物多樣性、文化服務(wù)、社會(huì)保障、糧食安全等公共物品所具有的非市場(chǎng)價(jià)值。運(yùn)用收益還原法及CVM分別對(duì)江漢平原不同類型農(nóng)地的市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，較為科學(xué)地評(píng)估出農(nóng)地的總價(jià)值，摸清農(nóng)地資源的價(jià)值構(gòu)成。江漢平原目前無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)交易實(shí)現(xiàn)的農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值達(dá)1 246．82億元，其中，耕地、園地及水域用地的非市場(chǎng)價(jià)值在農(nóng)地資源價(jià)值中所占比例份額分別為11.95%、32．21%和8．57%，是農(nóng)地資源價(jià)值無(wú)法忽略的重要組成部分。農(nóng)地價(jià)值的貨幣化計(jì)量，能夠解決較多的實(shí)際問(wèn)題。例如，對(duì)不同類型農(nóng)地價(jià)值的估算可為“耕地占補(bǔ)平衡”制度實(shí)現(xiàn)從數(shù)量平衡向質(zhì)量平衡管理模式轉(zhuǎn)變，建立有效的評(píng)價(jià)和監(jiān)督機(jī)制提供一定測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)和參考依據(jù)；可進(jìn)一步完善征地補(bǔ)償制度，彌補(bǔ)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)缺乏非市場(chǎng)價(jià)值的不足，為確定合理的征地區(qū)片綜合地價(jià)提供直接參考依據(jù)。

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The Total Value of Agricultural Land Resource in Jianghan Plain

CAI Yinying ZONG Qi2 ZHANG Anlu1

(1．College of land Management, Huazhong Agricultural University, Wuhan Hubei 430070,China; 2．State Key Laboratory

of Agricultural Microbiology, Huazhong Agricultural University, Wuhan Hubei 430070,China)

Abstract Evaluating the total value of agricultural land is an important task in the fields of resource and environmental economics． This is both in terms of providing objective evidence to support decisions about ruralurban land conversions, and potentially to decrease the loss of high value agricultural land． Using income approach and CVM, we can evaluate the total value of different type of agricultural land in Jianghan Plain． Nowadays, the total nonmarket value of agricultural land is 124.682×109 Yuan, which including cultivated land, orchard, forest and wetland． Among that, the total value of cultivated land is 456.328×109Yuan, and its proportion of nonmarket value is 11．95%． The orchards and wetlands' total value are 62.309×109Yuan and 321.006×109Yuan; their proportions of nonmarket value are 32．21% and 8．57%． The total nonmarket value of forests is 22.564×109Yuan, forest resource's nonmarket value is almost 85704 Yuan per hectare．