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房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理制度范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程；精細(xì)化管理

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

引言

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，同時(shí)在社會(huì)文明推動(dòng)之下的人們對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的要求不斷提高，粗放型的管理模式難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)管理工作的突破。精細(xì)化管理模式是順應(yīng)時(shí)代潮流產(chǎn)生的新興管理方式，也是促使房地產(chǎn)業(yè)適應(yīng)外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的內(nèi)在要求。因此，在新的發(fā)展形勢(shì)下，面對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的要求標(biāo)準(zhǔn)不斷升高，如何實(shí)施房地產(chǎn)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理，提高房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。

一、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理的現(xiàn)狀分析

自從推行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起來(lái)，但是由于我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的時(shí)間較短，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)多以中小型企業(yè)為主，在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理方面存在著許多的問(wèn)題：第一，在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目上存在著管理不規(guī)范的情況，多采用粗放型的管理模式；第二，部分房地產(chǎn)企業(yè)中沒(méi)有科學(xué)合理的管理制度，依舊采用專制的“人治”手段，管理松散、低效，不能進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)監(jiān)督和激勵(lì)，難以調(diào)動(dòng)工作人員的積極性；第三，房地產(chǎn)業(yè)從事管理工作的工作人員素質(zhì)參差不齊，管理水平較低，無(wú)法實(shí)現(xiàn)管理的精細(xì)化；第四，房地產(chǎn)業(yè)在財(cái)務(wù)管理上存在過(guò)度控制成本的狀況，沒(méi)有立足房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的全局，忽略了材料使用、局部建設(shè)的細(xì)節(jié)問(wèn)題，容易導(dǎo)致“豆腐渣”工程[1]。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理的有效對(duì)策探究

1、轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)管理理念，提高精細(xì)化管理認(rèn)識(shí)

由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步晚、發(fā)展時(shí)間短，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程項(xiàng)目的管理不夠規(guī)范，多采用傳統(tǒng)的粗放型管理手段，無(wú)法提升企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)力，也不能滿足人民對(duì)房地產(chǎn)業(yè)日益提高的要求。對(duì)此，首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變自己的管理理念，從傳統(tǒng)的管理理念中解放出來(lái)，認(rèn)識(shí)到精細(xì)化管理對(duì)于提高房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力、促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要性，將精細(xì)化管理納入到房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理工作中來(lái)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)要充分考慮到社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)者需求和工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，綜合三方訴求，在工作中嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的精細(xì)化管理工作，切實(shí)提高房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的有效性。

2、標(biāo)準(zhǔn)化招標(biāo)、提高建設(shè)項(xiàng)目合同管理的規(guī)范化水平

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制中，如何選擇一個(gè)優(yōu)質(zhì)的合作單位尤為重要，優(yōu)質(zhì)的合作單位不但能有利于成本的控制，還能創(chuàng)造更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，所以在項(xiàng)目的招標(biāo)階段，應(yīng)有一套標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)程序，公開(kāi)、公平、公正的選取中標(biāo)單位。在確定中標(biāo)單位后工程項(xiàng)目各項(xiàng)工作的實(shí)施都是圍繞合同整體目標(biāo)來(lái)運(yùn)行，針對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目合同而言，主要是指開(kāi)發(fā)主體與設(shè)計(jì)、施工等單位，以建設(shè)工程任務(wù)為基準(zhǔn)，從而簽訂的一種合同，具有經(jīng)濟(jì)屬性，因此有效的工程項(xiàng)目管理和成本控制是通過(guò)有效的合同管理來(lái)實(shí)現(xiàn)的。同時(shí)，在建設(shè)工程項(xiàng)目合同中還規(guī)定了各自履行的義務(wù)及解決爭(zhēng)議的方法。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，樓盤施工質(zhì)量、成本、進(jìn)度與企業(yè)產(chǎn)品生命周期及獲利空間息息相關(guān)，而施工質(zhì)量、成本與進(jìn)度控制均由合同的履行來(lái)體現(xiàn)。由此可見(jiàn)，強(qiáng)化建設(shè)工程項(xiàng)目合同管理，正確處理合同糾紛及索賠等尤為重要[2]。

3、打造房地產(chǎn)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理隊(duì)伍

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理的工作人員是管理工作的實(shí)施者、執(zhí)行者，他們的素質(zhì)高低直接關(guān)系到房地產(chǎn)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理效率的高低。但是目前房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員素質(zhì)參差不齊，管理水平較低，根本無(wú)法實(shí)行管理工作的精細(xì)化。

針對(duì)上述問(wèn)題，我們必須打造一支高素質(zhì)的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理隊(duì)伍。第一，把好入職關(guān)，在進(jìn)行招聘工作時(shí)，一定要全面考察應(yīng)聘者的精細(xì)化管理能力和職業(yè)道德素養(yǎng)，切實(shí)招聘到“雙高”人才。第二，做好在職管理人員的培訓(xùn)工作，定期讓管理人員進(jìn)修，或者邀請(qǐng)社會(huì)管理精英到企業(yè)進(jìn)行管理經(jīng)驗(yàn)的講座，促進(jìn)管理人員管理工作的心得交流，促進(jìn)管理人員管理理念的創(chuàng)新、管理能力的提高。第三，做好管理人員的監(jiān)督評(píng)價(jià)和激勵(lì)工作，引導(dǎo)、督促他們切實(shí)在管理工作中落實(shí)精細(xì)化管理，提高管理工作人員的工作積極性。

4、完善房地產(chǎn)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理制度

在部分房地產(chǎn)企業(yè)中沒(méi)有制定科學(xué)合理、精細(xì)明確的管理制度，也沒(méi)有全面的評(píng)價(jià)監(jiān)督機(jī)制和獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，導(dǎo)致房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中權(quán)責(zé)不明，發(fā)生問(wèn)題后，找不到負(fù)責(zé)人員，也無(wú)法調(diào)動(dòng)工作人員的工作積極性。為了解決上述問(wèn)題，我們必須制定精確、細(xì)致的管理制度，從房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)到?jīng)Q策，從原料購(gòu)進(jìn)到施工，從工作人員的管理到成本的計(jì)算，從全局到細(xì)節(jié)，都要制定出明確的管理制度，責(zé)任到人，保障在出現(xiàn)問(wèn)題后能夠找到相關(guān)的負(fù)責(zé)人，提高工作人員的責(zé)任心。還要制定科學(xué)的監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制，綜合領(lǐng)導(dǎo)評(píng)價(jià)、同事互評(píng)、自評(píng)，全面地評(píng)價(jià)工作人員。除此之外，要制定一些激勵(lì)機(jī)制，對(duì)于表現(xiàn)突出的工作人員“論功行賞”，比如可以發(fā)福利、獎(jiǎng)金，還可以開(kāi)表彰大會(huì)表?yè)P(yáng)，號(hào)召其他工作人員向其學(xué)習(xí)。

5、健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目監(jiān)理制度

要想提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體管理水平。必須要注意一下幾個(gè)方面的內(nèi)容:首先健全監(jiān)理制度，構(gòu)建全方位監(jiān)理機(jī)制。重視監(jiān)理單位資質(zhì)管理，針對(duì)監(jiān)理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)而言，必須要依據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況，適當(dāng)予以提高處理，預(yù)防惡性競(jìng)爭(zhēng)。與此同時(shí)，必須要加大教育培訓(xùn)力度，提升監(jiān)理人員的綜合素質(zhì);正確處理建設(shè)單位、監(jiān)理單位、承建單位三者之間的關(guān)系。建設(shè)單位與監(jiān)理單位具有合同約定關(guān)系，當(dāng)監(jiān)理委托的合同一旦確定，則建設(shè)單位不可干涉監(jiān)理工作;建設(shè)單位必須要積極發(fā)揮協(xié)調(diào)與監(jiān)督作用，對(duì)監(jiān)理工作進(jìn)行全面檢查[3]。

6、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)成本控制的精細(xì)化管理

成本精細(xì)化管理是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理的重要組成部分，關(guān)系到房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量，也關(guān)系到房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的效益。但是在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)業(yè)在財(cái)務(wù)管理上存在過(guò)度控制成本的狀況，導(dǎo)致房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中出現(xiàn)了忽略細(xì)節(jié)、粗制濫造的問(wèn)題。故此，我們必須實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的成本精細(xì)化管理。首先，要在保障房地產(chǎn)工程項(xiàng)目高質(zhì)量的基礎(chǔ)和前提下，實(shí)現(xiàn)成本最優(yōu)化利用，在施工中不能一味追求經(jīng)濟(jì)利益，使用劣質(zhì)材料；其次，在進(jìn)行成本規(guī)劃時(shí)，一定要立足整個(gè)工程項(xiàng)目的全局，并且要注重工程項(xiàng)目的每一細(xì)節(jié)（材料、設(shè)備、工作人員、空間合理性等），避免出現(xiàn)“豆腐渣”工程。

7、強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制

強(qiáng)化質(zhì)量控制，有助于及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工問(wèn)題，分析施工工藝與合同要求、設(shè)計(jì)要求是否相符，經(jīng)由繪制動(dòng)態(tài)過(guò)程控制圖與施工作業(yè)流程圖，可保證施工質(zhì)量。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目部而言，必須要構(gòu)建全方位的現(xiàn)場(chǎng)管理模式，領(lǐng)導(dǎo)層要樹(shù)立質(zhì)量意識(shí)，以達(dá)合同質(zhì)量控制目標(biāo)。此外，必須要強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)層的管理意識(shí)，定期開(kāi)展工程部經(jīng)理會(huì)議，對(duì)質(zhì)量控制與安全管理進(jìn)行綜合部署，充分調(diào)動(dòng)監(jiān)理人員的工作積極性，強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量驗(yàn)收。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和人們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)要求的提高，精細(xì)化管理成為房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的重要模式。因此，在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，我們應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)管理理念，提高精細(xì)化管理認(rèn)識(shí)，完善房地產(chǎn)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理制度，打造房地產(chǎn)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理隊(duì)伍，注重綠色施工，保護(hù)工程項(xiàng)目的周邊環(huán)境，提高精細(xì)化管理的靈活性和有效性。

參考文獻(xiàn)：

[1]薛春屹.基于新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在問(wèn)題思考[J].價(jià)值工程，2012(26):49－50．

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理制度范文第2篇

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 精細(xì)化管理

一、引言

隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的越發(fā)激烈以及國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策機(jī)制的不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理面臨的壓力越來(lái)越大，在新的復(fù)雜市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要贏得生存發(fā)展，就必須進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部管理，特別是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理方面，應(yīng)該更加注重有效的質(zhì)量管理和成本控制，通過(guò)精細(xì)化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的整體管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

二、精細(xì)化管理概念以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施精細(xì)化管理的必要性

精細(xì)化管理是企業(yè)現(xiàn)代化管理理念與管理技術(shù)的有機(jī)融合，重點(diǎn)是通過(guò)對(duì)企業(yè)項(xiàng)目中細(xì)節(jié)、流程的優(yōu)化控制，來(lái)進(jìn)一步提高整體運(yùn)轉(zhuǎn)效率，進(jìn)而達(dá)到降低成本、提高質(zhì)量和效益的目的?，F(xiàn)代化的精細(xì)化管理應(yīng)用實(shí)施，需要綜合運(yùn)用各種信息化、系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化和程序化的手段，對(duì)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作中的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行精密的組織設(shè)計(jì)和協(xié)調(diào)管理。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中實(shí)施精細(xì)化管理的必要性主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理方面分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有明顯的項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、投資成本過(guò)高、成本控制管理難度過(guò)大的問(wèn)題，整個(gè)項(xiàng)目從建設(shè)初期到最后投入使用，都面臨著較大的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，真正確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目效益的實(shí)現(xiàn)，必須采取精細(xì)化的管理模式，及時(shí)解決房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中存在的各種問(wèn)題，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范控制能力。

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展面臨的外部環(huán)境方面，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的不斷發(fā)展變化，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也相繼出臺(tái)了一系列的調(diào)控管理政策。適應(yīng)這些政策要求，真正確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的控制管理，通過(guò)精細(xì)化的管理手段，來(lái)保證房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境變化，進(jìn)而增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)生存能力。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題分析

第一，項(xiàng)目全面成本控制管理不足。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)管理過(guò)程中，對(duì)于成本控制管理沒(méi)有全面的認(rèn)識(shí)，認(rèn)為只要加強(qiáng)采購(gòu)、實(shí)施階段的成本管理即可，對(duì)于全面系統(tǒng)的成本控制管理重視不夠，造成了成本控制管理還沒(méi)有完全覆蓋到項(xiàng)目建設(shè)管理工作的各個(gè)環(huán)節(jié)，成本控制效果不佳。此外，在成本控制管理方法上，仍然是主要采用傳統(tǒng)落后的事后成本控制管理方法，成本控制管理制度也存在較多的缺失，導(dǎo)致了成本控制管理目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。

第二，管理制度化以及規(guī)范化水平不高。確保整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利推進(jìn)，必須有相對(duì)較為健全完善的制度體系作為保障，但是現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為了加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，忽略了制度具體落實(shí)控制，造成項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)展過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)各種問(wèn)題，甚至影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理協(xié)調(diào)不夠。由于對(duì)項(xiàng)目缺少精細(xì)化的籌劃設(shè)計(jì)，造成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)了協(xié)調(diào)管理方面的問(wèn)題。特別是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本、質(zhì)量和進(jìn)度方面的協(xié)調(diào)管理不足，目標(biāo)管理在實(shí)際的執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)了偏差，影響了整體效益目標(biāo)最大化的實(shí)現(xiàn)。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理組織實(shí)施

第一，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理的組織保障。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中實(shí)施精細(xì)化管理，首先，應(yīng)該建立精細(xì)化的組織管理保障體系，特別是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理模式進(jìn)行改進(jìn)，構(gòu)建全新的項(xiàng)目精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理架構(gòu)，明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、造價(jià)管理、工程施工、計(jì)劃管理等各個(gè)部門在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理中的責(zé)任，并注重加強(qiáng)各個(gè)部門之間的溝通協(xié)調(diào)和相互配合，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理的順利推進(jìn)實(shí)施。其次，應(yīng)該完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理的機(jī)制保障，特別是建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目考核機(jī)制，對(duì)各個(gè)責(zé)任部門在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的責(zé)任履行情況進(jìn)行考核，加強(qiáng)激勵(lì)管理，以確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。此外，還應(yīng)該注重加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程中的聯(lián)動(dòng)保障管理，增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作的合力，確保整體管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

第二，以成本、質(zhì)量和進(jìn)度作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理的關(guān)鍵。成本、質(zhì)量和進(jìn)度這三要素，是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的關(guān)鍵所在。在成本的精細(xì)化管理方面，應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，建立科學(xué)有效的成本費(fèi)用控制管理系統(tǒng)，健全開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)算管理體系，全面地設(shè)置管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本等費(fèi)用成本科目，以及固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等資本性支出，對(duì)項(xiàng)目成本實(shí)施預(yù)算管理。同時(shí)，嚴(yán)格按照預(yù)算計(jì)劃對(duì)各種成本費(fèi)用支出進(jìn)行預(yù)算審批，特別是加強(qiáng)預(yù)算外的預(yù)算追加和預(yù)算調(diào)整控制，以確保預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，真正降低成本費(fèi)用支出。在質(zhì)量精細(xì)化管理方面，應(yīng)該建立質(zhì)量精細(xì)化管理體系，明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量、施工過(guò)程質(zhì)量、質(zhì)量通病防范、竣工驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化的控制管理，防范各種質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生。在進(jìn)度的精細(xì)化管理方面，則應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況等，綜合考慮成本控制、質(zhì)量控制、資源消耗等實(shí)際情況，制定項(xiàng)目進(jìn)度任務(wù)書(shū)，并加強(qiáng)進(jìn)度控制監(jiān)督，確保進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

第三，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范控制管理。風(fēng)險(xiǎn)防范控制管理也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理的重要內(nèi)容，在具體的管理工作開(kāi)展過(guò)程中，應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目情況，認(rèn)真研究國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)政策及相關(guān)規(guī)定，并開(kāi)展市場(chǎng)分析和預(yù)判，進(jìn)一步確定項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)和方向，并對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)可能給項(xiàng)目帶來(lái)的不利影響進(jìn)行全面分析。同時(shí)，還應(yīng)該注重項(xiàng)目的前期論證和可行性研究，按照項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)隱患有針對(duì)性地制定風(fēng)險(xiǎn)防范體系，規(guī)避經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。此外，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，還應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部控制管理，完善內(nèi)控體系，做到依法合規(guī)審慎經(jīng)營(yíng)，切實(shí)規(guī)避各類風(fēng)險(xiǎn)隱患問(wèn)題。

第四，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程中的組織協(xié)調(diào)管理。組織協(xié)調(diào)管理在項(xiàng)目建設(shè)管理中具有非常關(guān)鍵的作用。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)不同階段，適時(shí)、準(zhǔn)確地加強(qiáng)協(xié)調(diào)管理，提高項(xiàng)目運(yùn)行的效率和效益。重點(diǎn)加強(qiáng)與設(shè)計(jì)部門、監(jiān)理部門和施工部門之間的協(xié)調(diào)，在項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)建設(shè)、項(xiàng)目管理制度建設(shè)，進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、安全控制、成本控制，項(xiàng)目建設(shè)的現(xiàn)場(chǎng)管理、生產(chǎn)要素管理、技術(shù)管理、合同管理、信息管理、協(xié)調(diào)管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、竣工驗(yàn)收和回訪管理等方面有針對(duì)性地制定管理計(jì)劃，并通過(guò)專門的管理機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理工作之間的協(xié)調(diào)有序，以確保項(xiàng)目嚴(yán)格按照進(jìn)度計(jì)劃、質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)和成本管控要求有序進(jìn)展。

五、結(jié)語(yǔ)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中實(shí)施項(xiàng)目精細(xì)化管理，應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況，以成本、質(zhì)量和進(jìn)度管理作為目標(biāo)，并完善組織管理和制度保障，真正提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的精細(xì)化水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體管理水平的提高。

（作者單位為濰坊晨琳經(jīng)貿(mào)股份有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 薛萃.淺談做好項(xiàng)目精細(xì)化管理應(yīng)抓好的五個(gè)環(huán)節(jié)[J].山西建筑，2011（31）：244-245.

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理制度范文第3篇

【Keywords】real estate enterprise；contract management；project cost management

【中圖分類號(hào)】F293.33 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號(hào)】1673-1069（2017）04-0009-02

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合約管理的必要性

1.1 可以保障項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，需要經(jīng)歷很多的程序，其涉及的范圍不僅包括土地、建筑材料、管理、財(cái)務(wù)等部分，同時(shí)由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程所涉及的時(shí)間很長(zhǎng)，工期的計(jì)劃和設(shè)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)十分重要，在項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，難免出現(xiàn)責(zé)任不明確，施工界面模糊，以及在合同簽訂時(shí)權(quán)利義務(wù)劃分不清晰，這些都會(huì)產(chǎn)生計(jì)劃以外的開(kāi)支，從而導(dǎo)致施工成本的增加，更可能出現(xiàn)的是合同在管理的過(guò)程中，因?yàn)殡S著施工情況的變化出現(xiàn)了變更，變更過(guò)程中沒(méi)有及時(shí)地簽訂補(bǔ)充合同而導(dǎo)致的索賠和糾紛。在合約制定和規(guī)劃的階段就對(duì)其進(jìn)行有效管理，就能有效保證施工的進(jìn)度和質(zhì)量。

1.2 可以降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，科學(xué)有效的合約管理不僅能夠完善施工過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)，還能夠有效降低施工的風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目進(jìn)行時(shí)，需要各種人力、物力相結(jié)合，每一個(gè)環(huán)節(jié)都存在不同的風(fēng)險(xiǎn)，而施工與合同擬定需要提前進(jìn)行，所以合同的簽訂能夠有效控制施工中存在的風(fēng)險(xiǎn)以及成本的不確定性。

合約管理能夠有效預(yù)防各類風(fēng)險(xiǎn)并對(duì)成本加以控制主要表現(xiàn)為以下兩點(diǎn)。第一，節(jié)約時(shí)間。施工過(guò)程中若是能夠嚴(yán)格按照合約管理的條款執(zhí)行，則能夠在規(guī)定的時(shí)間完成各階段的任務(wù)，就能夠降低風(fēng)險(xiǎn)。第二，合約管理能夠?_保施工在可控的范圍內(nèi)，并且能將整體施工的進(jìn)度和環(huán)節(jié)精準(zhǔn)地進(jìn)行規(guī)劃，所以合約管理是貫穿于施工全過(guò)程的，其不僅降低了施工的違約風(fēng)險(xiǎn)，還降低了資金的風(fēng)險(xiǎn)，以及相應(yīng)的決策風(fēng)險(xiǎn)，以此達(dá)到了控制成本的目的。

2 合約規(guī)劃的成本控制現(xiàn)狀分析

2.1 編制階段

在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制的過(guò)程中，很多企業(yè)在項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)的銜接過(guò)程中存在對(duì)接不全面的情況，這樣就導(dǎo)致前期的成本控制數(shù)據(jù)和后期的成本控制信息數(shù)據(jù)出現(xiàn)偏差，甚至很多數(shù)據(jù)出現(xiàn)了重復(fù)的情況。所以建議在合同編制階段對(duì)相應(yīng)的成本策劃進(jìn)行有效的規(guī)劃，避免出現(xiàn)合約規(guī)劃失效的情況。再者，合同的內(nèi)容和界限是十分重要的，若是在編制的過(guò)程中合同內(nèi)容和界限不明確，就會(huì)直接導(dǎo)致后期的成本出現(xiàn)偏差，進(jìn)而會(huì)出現(xiàn)后期對(duì)合同做出更改和調(diào)整，影響合同規(guī)劃的整體效果等情況。

2.2 執(zhí)行階段

首先，在執(zhí)行階段合同所涉及的內(nèi)容和范圍非常廣，而執(zhí)行的過(guò)程中也是多個(gè)合同同時(shí)執(zhí)行，在合同執(zhí)行有效的同時(shí)應(yīng)該在整體的成本中減去合同的實(shí)際發(fā)生金額。其次，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目施工之前需要擬定的合同數(shù)量非常大，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，最多的時(shí)候甚至可以達(dá)到400多份，很多企業(yè)在合同擬定的時(shí)候沒(méi)有對(duì)其進(jìn)行很好的匯總和整理，導(dǎo)致合同的管理出現(xiàn)了混亂。因?yàn)槊恳环莺贤际且环蒿L(fēng)險(xiǎn)，而沒(méi)有提前做好分配則會(huì)影響合同在施工中起到的約束作用，也會(huì)加重工作人員的工作量，而影響工程的進(jìn)展。第三，在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，會(huì)存在費(fèi)用余量的情況，余量的表現(xiàn)直接反映出了施工的整體運(yùn)轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，而對(duì)余量管理的不得當(dāng)就會(huì)導(dǎo)致成本的支出增加，所以在合同執(zhí)行的階段需要對(duì)成本的余量進(jìn)行科學(xué)有效的規(guī)劃，以此達(dá)到節(jié)約成本的目的。

2.3 動(dòng)態(tài)成本分析階段

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要及時(shí)對(duì)成本的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和審核，這樣就能夠避免出現(xiàn)成本超支的情況，若是在合同執(zhí)行的過(guò)程中有超支的跡象就應(yīng)提前做好相應(yīng)的預(yù)案，避免出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)損失。在眾多的房地產(chǎn)企業(yè)合約管理中，雖然對(duì)成本支出的情況有所記錄，但是卻存在上報(bào)時(shí)間滯后的情況，這樣便有可能讓成本管理存在風(fēng)險(xiǎn)。如果對(duì)成本數(shù)據(jù)反饋不及時(shí)，必然影響動(dòng)態(tài)成本的數(shù)據(jù)信息，這樣的動(dòng)態(tài)成本分析階段嚴(yán)重影響了整個(gè)的項(xiàng)目推進(jìn)實(shí)施。

2.4 成本后評(píng)估階段

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工之后，應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行評(píng)估。所謂成本后評(píng)估就是通過(guò)對(duì)每個(gè)階段制定的目標(biāo)成本和實(shí)際執(zhí)行成本進(jìn)行對(duì)比分析，分析結(jié)算和施工階段成本的差異，并得出相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。在對(duì)項(xiàng)目的整體施工進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，形成書(shū)面報(bào)告應(yīng)提交到相關(guān)部門。

在眾多的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，或多或少都存在成本管理體系不完善的情況，所以在成本統(tǒng)計(jì)中很多數(shù)據(jù)都缺失或與實(shí)際不符，而且由于房地產(chǎn)企業(yè)的員工流動(dòng)相對(duì)頻繁，這些因素都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)數(shù)據(jù)失真，在新員工接手的時(shí)候，就需要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行重新整理和計(jì)算，不僅影響工作效率，也影響項(xiàng)目的進(jìn)展，還可能會(huì)出現(xiàn)成本損失和經(jīng)濟(jì)損失的嚴(yán)重情況。

3 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合約管理對(duì)項(xiàng)目成本的控制措施

3.1 完善合同管理制度

在房地?a企業(yè)項(xiàng)目成本控制的過(guò)程中，合同管理起到了非常大的作用。因?yàn)楹贤粌H制約著成本變化，而且合同的簽訂也能夠推動(dòng)項(xiàng)目的整體進(jìn)展，所以完善合同的管理制度是企業(yè)發(fā)展的必要條件。針對(duì)合同管理建立的制度，應(yīng)該以我國(guó)基礎(chǔ)法律為建設(shè)框架，將制度中的條款科學(xué)化、合理化，讓管理制度更加具有一定的保障，而且完善合同管理制度還能夠降低項(xiàng)目管理內(nèi)耗，提高企業(yè)的效益以及減少施工過(guò)程中的損失。

3.2 完善運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)體系

在任何企業(yè)中員工的團(tuán)隊(duì)都是企業(yè)建設(shè)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此。在房地產(chǎn)企業(yè)中設(shè)有專業(yè)的合約人員對(duì)合同進(jìn)行管理，這些管理人員必須擁有非常專業(yè)的合同管理知識(shí)，在合約管理團(tuán)隊(duì)中，應(yīng)該做到人員分工明確，責(zé)任分明，而且相互之間能夠很好地進(jìn)行配合，對(duì)合同的擬定和管理能夠盡心盡力，充分發(fā)揮重要的協(xié)調(diào)和約束作用。合約管理人員在工作過(guò)程中，應(yīng)不斷對(duì)合同的簽訂和執(zhí)行情況進(jìn)行溝通探討，以此提高合同的質(zhì)量，在合同管理方面，不斷創(chuàng)新管理方式，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)高效的發(fā)展。

3.3 完善人員素質(zhì)

人員素質(zhì)的高低直接影響到企業(yè)管理的質(zhì)量，所以房地產(chǎn)企業(yè)合約管理人員的素質(zhì)提升也成為企業(yè)發(fā)展的焦點(diǎn)。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合約管理人員大多在管理方面比較精通，但是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程施工專業(yè)知識(shí)方面，相比稍顯欠缺，所以在人員素質(zhì)培養(yǎng)的過(guò)程中，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)合約管理人員項(xiàng)目工程全過(guò)程的專業(yè)培訓(xùn)，能夠讓合約管理人員了解并熟悉工程的進(jìn)展情況以及相關(guān)專業(yè)知識(shí)。

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理制度范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 稅收征管 對(duì)策

改革開(kāi)放30多年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展,成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)稅收成為地方稅收的主要來(lái)源之一。近年來(lái)，溫州市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在自我發(fā)展和宏觀調(diào)控中不斷發(fā)展壯大，總體上呈現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展的格局，成為推動(dòng)溫州市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)和重要支撐。但在發(fā)展過(guò)程中以及稅務(wù)部門管理的過(guò)程中也出現(xiàn)了一些新情況和新問(wèn)題，本文僅從稅收征管角度探討溫州市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)征管情況。

一、溫州市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的稅源征管情況

（一）溫州市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管體制

2002年以前，市本級(jí)房開(kāi)企業(yè)歸市地稅局直屬一分局征管，其余按照屬地管理原則分屬四個(gè)區(qū)分局征收。2002年，溫州市區(qū)地稅新征管模式到位，市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收集中歸屬直屬一分局進(jìn)行征管，即溫州市級(jí)和所轄四個(gè)區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行集中統(tǒng)一征收管理，做到了征管政策口徑一不致性、無(wú)差別。同時(shí)，2001年12月根據(jù)《關(guān)于溫州市區(qū)征管范圍具體劃分意見(jiàn)的通知》（溫地稅征[2001]186號(hào)）文件精神，市區(qū)所有外駐溫建筑企業(yè)稅收均由直屬一分局征收，為掌握房地產(chǎn)業(yè)稅源在建筑開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)信息奠定了良好的基礎(chǔ)。

（二）溫州市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅源收入情況

房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，已成為各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎產(chǎn)業(yè)，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)發(fā)揮了積極作用。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在稅收上體現(xiàn)得非常明顯。以溫州市區(qū)為例，房地產(chǎn)業(yè)稅收收入（不含國(guó)稅部門征收的企業(yè)所得稅，下同），從2002年的38.52億元增加到2011年的20.64億元，平均每年增長(zhǎng)14.23%，遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)氐腉DP增長(zhǎng)與地方稅收收入增長(zhǎng)幅度。

市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收收入每年均占市本級(jí)（含四個(gè)區(qū)）地稅收入的45%以上，2008年至2011年，直屬一分局組織的房地產(chǎn)稅收（不含國(guó)稅部門征收的企業(yè)所得稅與二手房轉(zhuǎn)讓稅收）占市本級(jí)地方稅收收入的比重分別是16.71%、17.94%、17.48%、19.49%，占比逐年提升。

二、溫州市區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)征管現(xiàn)狀

（一）會(huì)計(jì)核算不規(guī)范，導(dǎo)致納稅申報(bào)額不實(shí)

會(huì)計(jì)法和稅法均要求房地產(chǎn)企業(yè)核算時(shí)應(yīng)遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制和配比性原則，而從該市現(xiàn)狀來(lái)看，很多企業(yè)財(cái)務(wù)核算存在著諸多不規(guī)范現(xiàn)象，如： 1、以房產(chǎn)抵償債務(wù)不計(jì)應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額，用商品房抵頂銀行借款本息，抵頂應(yīng)支付的建安工程款、廣告費(fèi)用、水電費(fèi)用等支出直接記入應(yīng)付款科目，不計(jì)銷售收入，不申報(bào)納稅；2、預(yù)收房款延期計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，在開(kāi)具發(fā)票、結(jié)清房款、辦理房屋權(quán)證之前的預(yù)售階段，將收取的購(gòu)房定金或誠(chéng)意金，存入個(gè)人賬戶、關(guān)聯(lián)單位賬戶或者銷售公司賬戶，延遲繳納相關(guān)稅金；3、房屋已竣工但未決算的，以收入、成本無(wú)法準(zhǔn)確反映為由，不申報(bào)納稅；同時(shí)將部分可投入使用房屋出租給他人，但租金收入不納入會(huì)計(jì)核算，不申報(bào)納稅。4、虛增成本，加大費(fèi)用。如利用地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)廣告和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)可無(wú)限期結(jié)轉(zhuǎn)移后的規(guī)定，通過(guò)虛開(kāi)高開(kāi)宣傳費(fèi)的方式，增加企業(yè)成本。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，成本核算混亂

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建設(shè)周期較長(zhǎng)，大部分的成本費(fèi)用發(fā)生在前期，對(duì)這部分費(fèi)用是按初期“開(kāi)辦費(fèi)”還是“工程成本”對(duì)待，稅務(wù)部門和企業(yè)之間意見(jiàn)無(wú)法統(tǒng)一。特別是開(kāi)辦期跨年度，且第二個(gè)年度有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)，直接影響其招待費(fèi)等費(fèi)用的核算。部分企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行連續(xù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目決算期又有意無(wú)意地滯后，成本無(wú)法及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)，甚至存在工程項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收且交付使用，仍然不結(jié)轉(zhuǎn)收入，導(dǎo)致應(yīng)納稅所得額無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算；還有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是跨地域滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，且同時(shí)開(kāi)發(fā)幾個(gè)項(xiàng)目。稅務(wù)機(jī)關(guān)一般都以年度為單位，但事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目決算要等到整個(gè)項(xiàng)目工程通過(guò)驗(yàn)收之后才能進(jìn)行，也就是說(shuō)，一天沒(méi)通過(guò)驗(yàn)收，項(xiàng)目本身就不能算出利潤(rùn)，這就給房地產(chǎn)行業(yè)稅源監(jiān)控帶來(lái)困難。

（三）稅務(wù)機(jī)關(guān)與房地產(chǎn)企業(yè)管理對(duì)象不統(tǒng)一

稅收的管理對(duì)象是企業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)象是項(xiàng)目，因此稅務(wù)機(jī)關(guān)很難按戶確認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)納稅人的年度財(cái)務(wù)收入和應(yīng)稅收入，或是根據(jù)配比原則通過(guò)成本費(fèi)用、資產(chǎn)規(guī)模等分析手段確認(rèn)申報(bào)收入的合理性。這些給房地產(chǎn)行業(yè)的稅源控管造成很大的困難。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，有意無(wú)意地不分項(xiàng)目設(shè)立成本明細(xì)，而將完工和未完工的多個(gè)項(xiàng)目成本混在一起，導(dǎo)致賬面暫時(shí)性虧損或隱瞞巨額利潤(rùn)；

（四）外部信息來(lái)源滯后，過(guò)多依賴事后管理

房地產(chǎn)涉及到國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、房管、招投標(biāo)中心、國(guó)稅、地稅等多個(gè)部門，由于沒(méi)有建立統(tǒng)一信息共享機(jī)制，部門之間的信息傳輸渠道不暢，稅務(wù)機(jī)關(guān)不能及時(shí)掌握有關(guān)情況，大部分管理信息的獲取仍然依靠征管人員的工作責(zé)任心，通過(guò)下戶走房或通過(guò)電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等媒體，或通過(guò)詢問(wèn)部分關(guān)聯(lián)度相對(duì)密切的單位，才能獲取相關(guān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)信息。稅務(wù)機(jī)關(guān)獲取信息渠道過(guò)窄、來(lái)源渠道不暢、信息滯后、過(guò)多依賴事后管理等現(xiàn)狀，影響了稅務(wù)機(jī)關(guān)有效實(shí)施科學(xué)化、精細(xì)化管理。另外，目前溫州市信息共享的外部合力仍未能全面形成，缺乏相應(yīng)的激勵(lì)制約手段，信息共享未能實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制全面落實(shí)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的對(duì)策和建議

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理制度范文第5篇

摘要：財(cái)務(wù)預(yù)算管理在企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)決策和未來(lái)發(fā)展中有著至關(guān)重要的作用。對(duì)于這些年高速發(fā)展與增長(zhǎng)的房地產(chǎn)行業(yè)而言，為確保經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)，實(shí)行合理的財(cái)務(wù)預(yù)算管理是非常有必要的。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理特點(diǎn)；財(cái)務(wù)預(yù)算管理問(wèn)題；解決策略

一、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的主要特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)是投入資金多,建設(shè)周期長(zhǎng),投資風(fēng)險(xiǎn)高，負(fù)債率也高，所以健康的現(xiàn)金流預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的重要基礎(chǔ)?，F(xiàn)金流財(cái)務(wù)預(yù)算的重要性大于利潤(rùn)表預(yù)算和資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)算。

房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期的發(fā)展過(guò)程中，工程項(xiàng)目是房地產(chǎn)企業(yè)最主要的項(xiàng)目管理過(guò)程，那么在項(xiàng)目發(fā)展和建設(shè)過(guò)程中，財(cái)務(wù)成本管理是非常重要的一項(xiàng)內(nèi)容，主要就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的周期比較長(zhǎng)、跨度久，同時(shí)涉及到的業(yè)務(wù)范圍也比較廣，要想做好成本開(kāi)支的控制是比較難的，因此做好工程項(xiàng)目的成本預(yù)算控制，使得工程項(xiàng)目預(yù)算成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的核心，從而做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是非常重要的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理存在的問(wèn)題

1.預(yù)算和管理目標(biāo)互相脫節(jié)

通常在預(yù)算管理過(guò)程中，要想做好預(yù)算控制和管理目標(biāo)互相適應(yīng)是非常難的，原本的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)也缺乏一定的管理體系，因此很多的房地產(chǎn)企業(yè)都是采用傳統(tǒng)的預(yù)算方式進(jìn)行預(yù)算控制和管理操作，在進(jìn)行預(yù)算編制和控制的過(guò)程中，需要在年度經(jīng)營(yíng)整體的經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)條件下進(jìn)行年度預(yù)算的控制。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)于項(xiàng)目預(yù)算控制缺乏系統(tǒng)的管理，使得項(xiàng)目在投資、建設(shè)等過(guò)程中都缺乏必要的認(rèn)識(shí)控制，造成企業(yè)在預(yù)算工作開(kāi)展過(guò)程中缺乏相應(yīng)的數(shù)據(jù)支持，造成預(yù)算控制的不合理性。

2.缺乏預(yù)算體系和管理制度

在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，尤其是項(xiàng)目預(yù)算在財(cái)務(wù)控制管理過(guò)程中，由于企業(yè)項(xiàng)目實(shí)施單位的各種預(yù)算管理沒(méi)有建立相應(yīng)的系統(tǒng)的、有效的組織關(guān)系，使得整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算控制和管理缺乏必要的組織管理體系，也使得企業(yè)的管理制度不夠全面，造成房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中預(yù)算控制的認(rèn)識(shí)缺乏，使得整個(gè)預(yù)算控制流于形式，缺乏必要的考核機(jī)制，使得預(yù)算目標(biāo)和監(jiān)督變成了空談。

3.預(yù)算管理相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)缺乏，預(yù)算實(shí)施效果不佳

房地產(chǎn)企業(yè)通常為了獲得較好的市場(chǎng)份額，獲得較多的經(jīng)濟(jì)利益，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中，通常都會(huì)通過(guò)一切手段來(lái)降低工程項(xiàng)目的投資和費(fèi)用支出，在施工過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)搶進(jìn)度、趕工程的現(xiàn)象，這也是豆腐渣工程頻繁出現(xiàn)的原因，或者是在設(shè)計(jì)階段，缺乏系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)和財(cái)務(wù)預(yù)算控制，從而使得在施工運(yùn)行過(guò)程中，對(duì)于實(shí)際情況考慮不足，造成施工圖紙需要不斷地進(jìn)行變更，甚至出現(xiàn)了大量的費(fèi)用支出，造成施工實(shí)際結(jié)算和初期預(yù)算控制管理之間較大的出入，甚至在工程項(xiàng)目竣工結(jié)算時(shí)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超出了施工圖紙的預(yù)算范圍。

4.缺乏有效的管理控制機(jī)制和分析控制機(jī)制

企業(yè)沒(méi)有獲得準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，甚至在獲得數(shù)據(jù)的情況下，也沒(méi)有對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的分析和管理，使得財(cái)務(wù)管理的執(zhí)行狀況卻不能夠同步運(yùn)行，無(wú)法對(duì)預(yù)算執(zhí)行進(jìn)行有效地控制，使得企業(yè)在完成項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理預(yù)算控制時(shí)，沒(méi)有做到及時(shí)地、全面地的預(yù)算分析和管理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的問(wèn)題研究對(duì)策

1.貫徹全面預(yù)算管理的觀念

房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)全面預(yù)算管理給予足夠的重視，管理層要從根本上加強(qiáng)對(duì)預(yù)算管理重要性的認(rèn)識(shí)，通過(guò)對(duì)預(yù)算管理工作的開(kāi)展內(nèi)容、開(kāi)展過(guò)程以及開(kāi)展效果有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)和評(píng)價(jià)，從而能夠針對(duì)預(yù)算管理目標(biāo)制定相應(yīng)的預(yù)算管理計(jì)劃和制度，并且鼓勵(lì)企業(yè)員工集體參與財(cái)務(wù)預(yù)算管理。

2.做好企業(yè)全面預(yù)算管理制度和考核體系建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)在完成企業(yè)的全面預(yù)算管理體制建設(shè)過(guò)程中，一方面需要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)和經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)地分析和整理管理，另一方面需要建立一套完善的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本預(yù)算控制指標(biāo)，根據(jù)項(xiàng)目中涉及到費(fèi)用科目進(jìn)行詳細(xì)的成本數(shù)據(jù)積累，從而在進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的過(guò)程中，需要不斷地完善和改進(jìn)企業(yè)自身的成本建設(shè)，形成一定的費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本預(yù)算管理過(guò)程中出現(xiàn)的難題，需要認(rèn)真地對(duì)責(zé)任中心進(jìn)行明確，制定詳細(xì)的責(zé)任管理制度，從而做到崗位職責(zé)和部門管理職責(zé)，降低問(wèn)題的發(fā)生概率，界定預(yù)算目標(biāo)，編制預(yù)算，匯總，復(fù)核與審批，從而能夠達(dá)到控制預(yù)算管理目標(biāo)和計(jì)劃實(shí)施的全面管理制度。

強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算工作的執(zhí)行力度，必須完善房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算考核機(jī)制的建設(shè)。財(cái)務(wù)部門應(yīng)該及時(shí)的掌握房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門在執(zhí)行房地產(chǎn)預(yù)算計(jì)劃過(guò)程中的反饋信息，以便于準(zhǔn)確的掌握房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)開(kāi)支計(jì)劃。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理部門應(yīng)該按照這些反饋信息并套用相應(yīng)的考核標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)不同部門的財(cái)務(wù)預(yù)算工作開(kāi)始情況進(jìn)行考核，并依據(jù)相應(yīng)的激勵(lì)考核措施，提高房地產(chǎn)采取預(yù)算計(jì)劃的執(zhí)行度。

3.運(yùn)用信息化手段對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算進(jìn)行管理

基礎(chǔ)工作的內(nèi)容包括房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)數(shù)據(jù)記錄、定額應(yīng)用、成本與計(jì)劃，工作量測(cè)算，標(biāo)準(zhǔn)化工作，信息收集工作等?；A(chǔ)工作管理的加強(qiáng)，可以為企業(yè)提供更加精準(zhǔn)的預(yù)算數(shù)據(jù)，從而為企業(yè)全面預(yù)算管理提供鋪墊。

房地產(chǎn)企業(yè)管理部門應(yīng)該借助于信息化的手段來(lái)開(kāi)展。按照房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)信息標(biāo)準(zhǔn)，并建立房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)管理數(shù)據(jù)庫(kù)，確保財(cái)務(wù)管理信息化的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。

4.應(yīng)用科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理方法和程序

（1）一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)2～3 年或更長(zhǎng)的時(shí)間，不確定性因素多，編制預(yù)算不僅反映年度財(cái)務(wù)狀況，而且反映項(xiàng)目綜合情況，因此，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算應(yīng)側(cè)重現(xiàn)金流量的預(yù)算管理，在方法上要求從粗到細(xì)，先從宏觀上做好項(xiàng)目投資進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，再細(xì)化分解，針對(duì)每一份合同單獨(dú)制定付款計(jì)劃，并匯總制定企業(yè)周、月、年度計(jì)劃，最后實(shí)行跟蹤管理。合理安排好編制周期。在編制周期上，應(yīng)按年，季，月，甚至按周安排資金預(yù)算的編制、調(diào)整，分析和監(jiān)控，保持資金鏈的正常運(yùn)行。

（2）運(yùn)用科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理程序，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理目標(biāo)進(jìn)行分解，強(qiáng)化預(yù)算的責(zé)任控制管理。企業(yè)應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的職能部門劃分責(zé)任單元主題，并將財(cái)務(wù)預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)分解到不同的職能部門作為子目標(biāo)付諸實(shí)施，進(jìn)而通過(guò)定期的考核監(jiān)督，提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃的執(zhí)行力度，避免由于控制管理力度不足導(dǎo)致各項(xiàng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理做事流于形式。

四、結(jié)論

財(cái)務(wù)預(yù)算可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供預(yù)先的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)救和防范措施，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的今天，競(jìng)爭(zhēng)也愈加激烈，風(fēng)險(xiǎn)也越大，所以財(cái)務(wù)預(yù)算管理體制是房地產(chǎn)企業(yè)不可或缺的一部分。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視財(cái)務(wù)預(yù)算管理的重要性，結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，采用切實(shí)可行的財(cái)務(wù)預(yù)算管理方法和程序，深化和加強(qiáng)目標(biāo)成本管理，形成全面的科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系。

參考文獻(xiàn)：

[1]解志翔.房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在問(wèn)題的思考.[M]財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版）,2011.01.