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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；預(yù)售收入；確認(rèn)

一、目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售收入確認(rèn)的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)之一，商品房銷售收入是其最重要的資金來(lái)源，對(duì)銷售收入正確的確認(rèn)及計(jì)量是財(cái)務(wù)工作的一個(gè)重要方面。然而，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房銷售收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)并不統(tǒng)一，尤其是預(yù)售商品房收入的確認(rèn)問(wèn)題，出現(xiàn)了企業(yè)財(cái)務(wù)人員理解的隨意性、職業(yè)判斷的任意性、賬務(wù)處理的多樣性等混亂局面，給股東、債權(quán)人等依據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行決策造成了一定的困擾。

2006年2月15日財(cái)政部頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，要求自2007年1月1起，各大中型企業(yè)普遍實(shí)施，其他企業(yè)可以選擇實(shí)施。為了盡快的與國(guó)際準(zhǔn)則接軌，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》自開(kāi)始施行之日起，經(jīng)過(guò)了幾次修改，但關(guān)于收入準(zhǔn)則并沒(méi)有大的改動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售收入確認(rèn)問(wèn)題亦沒(méi)有出具專門(mén)的解釋或者規(guī)定。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售收入確認(rèn)混亂的原因

造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售收入確認(rèn)混亂的原因多種多樣，錯(cuò)綜復(fù)雜，概況起來(lái)主要包括以下三點(diǎn)：

1.缺乏統(tǒng)一明確的制度規(guī)定

在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》頒布之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要依據(jù)【93】財(cái)會(huì)字第2號(hào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》確認(rèn)商品房銷售收入，該制度第501號(hào)科目“經(jīng)營(yíng)收入”第二條指出，“轉(zhuǎn)讓、銷售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票結(jié)算帳單提交買(mǎi)主時(shí)，作為銷售實(shí)現(xiàn)”。但其關(guān)于具體何時(shí)算“移交”完畢未做詳細(xì)解釋，給各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)留有足夠的思考空間。

隨著《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的大面積推開(kāi)，行業(yè)制度的規(guī)定已經(jīng)逐漸被準(zhǔn)則所取代，【93】財(cái)會(huì)字第2號(hào)雖沒(méi)有明文廢止，但其早已名存實(shí)亡，甚至很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)忘記了它的存在。

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》（2006）對(duì)一般商品銷售收入確認(rèn)制定了五個(gè)必須滿足的條件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房當(dāng)然要滿足《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》之規(guī)定，但房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房存在開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高，產(chǎn)品附加值高等特點(diǎn)，為了及早的回籠資金，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，縮減開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)商一般采取預(yù)售的銷售方式。由于商品房預(yù)售是一種先銷售后建設(shè)的特殊的銷售方式，不同與一般的會(huì)計(jì)處理，對(duì)于這種特殊商品的特殊銷售方式，收入準(zhǔn)則及其解釋并沒(méi)有給出具體的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)人員在依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)其收入進(jìn)行確認(rèn)時(shí)，需要大量的職業(yè)判斷，久而久之便形成了計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的局面。

2.對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的解讀存在差異

不同企業(yè)的財(cái)務(wù)人員處于不同的生產(chǎn)和工作環(huán)境中，擁有不同的工作經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)水平。再加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的內(nèi)在特殊性，財(cái)務(wù)人員在應(yīng)用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》處理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問(wèn)題時(shí)便產(chǎn)生了職業(yè)判斷的選擇性，對(duì)收入標(biāo)準(zhǔn)理解的隨意性，使得不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)有很大的不同。另外，有部分房地產(chǎn)公司為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)，抓住尚無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)點(diǎn)確認(rèn)明確標(biāo)準(zhǔn)的漏洞，有意粉飾報(bào)表，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)尚非常的混亂。

3.財(cái)務(wù)人員刻意與稅法規(guī)定保持一致

現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅法上確認(rèn)收入原則，執(zhí)行的是國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)。根據(jù)文件精神，“企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入?！币簿褪钦f(shuō)稅法意義上的計(jì)稅收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)是合同簽訂標(biāo)準(zhǔn)。而會(huì)計(jì)上，根據(jù)財(cái)政部2006年2月15日頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》（第14號(hào)第二章）之規(guī)定，企業(yè)銷售商品，必須同時(shí)滿足五個(gè)條件時(shí)確認(rèn)收入。即，會(huì)計(jì)與稅法關(guān)于商品房銷售收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的規(guī)定存在很大差異。

目前，還存在相當(dāng)企業(yè)，為了配合稅務(wù)檢查，刻意保持與稅法的一致性，采取稅收為導(dǎo)向的預(yù)售收入確認(rèn)方法，造成了會(huì)計(jì)信息的不準(zhǔn)確、不真實(shí)。

三、改進(jìn)建議

針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售收入確認(rèn)如此混亂的局面及其產(chǎn)生的主要原因，筆者經(jīng)慎重考慮提出以下改進(jìn)建議：

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，增強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的理解和掌握，以提供對(duì)報(bào)表使用者更加真實(shí)、準(zhǔn)確的信息。

2.財(cái)務(wù)人員要區(qū)分財(cái)務(wù)制度與稅收法規(guī)的不同，嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)的賬務(wù)處理。

3.財(cái)政部委派相關(guān)部門(mén)及早制定并下發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)的具體標(biāo)準(zhǔn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]中華人民共和國(guó)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（2006）[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2006.03

[2]財(cái)政部會(huì)計(jì)司編寫(xiě)組.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解（2010）[M].人民出版社，2010.12

[3]財(cái)政部.[93]財(cái)會(huì)字第2號(hào)―房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度[Z].1993.07

[4]國(guó)家稅務(wù)總局.國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)―關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知[Z]，2009.03

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文第2篇

（一）商品房銷售收入的確認(rèn)不夠規(guī)范

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于商品房開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，所耗資金量大，其商品具有較高的價(jià)值，這就決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)的商品房采取預(yù)收定金或預(yù)收賬款和分期收款或按揭貸款方式銷售。在收入確認(rèn)時(shí)，有的單位收到預(yù)收定金或預(yù)收賬款時(shí)確認(rèn)收入，有的辦理按揭貸款手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。從而造成稅收計(jì)算和財(cái)務(wù)成果核算不準(zhǔn)確等混亂現(xiàn)象。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用與售價(jià)缺乏配比性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，一是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，前期開(kāi)發(fā)要投入大量的資金，發(fā)生大量的開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用，期間費(fèi)用當(dāng)年必須確認(rèn)為營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)成本又不能結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)成品成本，當(dāng)年內(nèi)發(fā)生的預(yù)收賬款也不能確認(rèn)為收入。形成開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入不能配比。二是企業(yè)所開(kāi)發(fā)的商品房的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，造成售價(jià)與其成本不夠配比。三是企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)沒(méi)有考慮房屋的樓層、朝向等因素，得出的經(jīng)營(yíng)成果也不具有真實(shí)性。

（三）收益評(píng)價(jià)體系不夠完善

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)前期，資金投入量較大，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未完工前總成本和單位成本也無(wú)法確定，只有在項(xiàng)目完工后才能確認(rèn)項(xiàng)目的總成本和單位成本，從而確認(rèn)為收入，這時(shí)企業(yè)利潤(rùn)才能實(shí)現(xiàn)。因此，僅以會(huì)計(jì)報(bào)表的凈利潤(rùn)和費(fèi)用比率等傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)考核企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，不利于監(jiān)督管理部門(mén)和社會(huì)對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)和考核。

（四）信息披露不夠全面、及時(shí)

按照新《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和信息披露規(guī)范，存在如下問(wèn)題：一是會(huì)計(jì)信息披露內(nèi)容格式過(guò)于“僵化”，導(dǎo)致一些應(yīng)該披露的重要信息無(wú)法顯示出來(lái)。二是會(huì)計(jì)信息披露內(nèi)容具有一定的滯后性。三是披露的會(huì)計(jì)信息大多是按照歷史成本計(jì)量，與其現(xiàn)時(shí)的時(shí)間價(jià)值相脫節(jié)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在問(wèn)題形成的原因

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中存在上述四方面問(wèn)題形成的主要原因有：一方面制度缺失是形成上述問(wèn)題的客觀原因。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的具體業(yè)務(wù)流程和會(huì)計(jì)工作的具體特點(diǎn)，現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》不能準(zhǔn)確做出具體的規(guī)范，不利于企業(yè)操作，從而產(chǎn)生如此亂象。另一方面企業(yè)經(jīng)營(yíng)者盲目追求利益最大化是問(wèn)題形成的主觀原因。對(duì)不應(yīng)計(jì)入收入的預(yù)收賬款計(jì)入收入，開(kāi)發(fā)成本后移，影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

三、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)策

（一）進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度，規(guī)范核算行為

目前執(zhí)行的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》是財(cái)政部1993年1月制定的，部分內(nèi)容已不適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展，需進(jìn)一步規(guī)范和完善。一是與目前執(zhí)行的新《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（具體準(zhǔn)則）》不相適應(yīng)。二是與目前日趨發(fā)展經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不相適應(yīng)。三是按現(xiàn)行的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》核算內(nèi)容已無(wú)法準(zhǔn)確地反映稅收征管所需數(shù)據(jù)。

（二）正確使用新《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，準(zhǔn)確確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，建設(shè)部制定了《商品房銷售管理辦法》，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入時(shí)必須符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)是按《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的商品房預(yù)銷售和現(xiàn)房銷售確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，另一個(gè)是按新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中規(guī)定的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入確認(rèn)條件，前者是主營(yíng)業(yè)務(wù)收入實(shí)現(xiàn)的前提。根據(jù)規(guī)定，以預(yù)售方式出售商品房，應(yīng)當(dāng)在該預(yù)售項(xiàng)目取得“三書(shū)一證一表”（即住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)、建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表）時(shí)，并與買(mǎi)受方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，結(jié)清購(gòu)房款或取得索取憑證，確認(rèn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。對(duì)具備現(xiàn)房銷售條件，應(yīng)當(dāng)在與買(mǎi)受方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，收取房款或取得索取憑證，取得“三書(shū)一證一表”后，確認(rèn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。對(duì)尚未辦理土地分割手續(xù)的，已具備上述現(xiàn)房交付條件也可確認(rèn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。對(duì)以按揭方式銷售的商品房，對(duì)已具備上述交付條件的，以按揭貸款到賬日確認(rèn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。

（三）使用合理的方法，進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用的核算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按現(xiàn)行《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定的成本核算項(xiàng)目，歸集開(kāi)發(fā)成本。對(duì)已竣工房屋應(yīng)按“約當(dāng)量比例法”在各樓層間分配開(kāi)發(fā)成本。即按照當(dāng)期已竣工房屋的區(qū)位系數(shù)和每棟樓樓層系數(shù)折合成一個(gè)綜合系數(shù)乘以該樓層的建筑面積作為樓層當(dāng)量，即約當(dāng)量，然后按照該期某項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本總額除以該期約當(dāng)量總和得出該項(xiàng)成本的分配率，以此按照各樓層的約當(dāng)量分別計(jì)算各樓層開(kāi)發(fā)成本。對(duì)每一樓層的開(kāi)發(fā)成本再按各樓層的每套房屋的建筑面積平圴分配到每套房屋，得出每套房屋的開(kāi)發(fā)成本，據(jù)此作為銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)依據(jù)?？缙谄陂g費(fèi)用（如樓盤(pán)展示費(fèi)用和樣板房裝修費(fèi)等），通過(guò)“遞延資產(chǎn)”科目核算，按比例攤銷，以保證年度財(cái)務(wù)報(bào)告的準(zhǔn)確性。

（四）建立完善的收益評(píng)價(jià)體系

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中存在其自身特點(diǎn)，因此在收益評(píng)價(jià)體系的建立時(shí)應(yīng)有其特殊性，既要反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的盈利能力、資金結(jié)構(gòu)狀況，同時(shí)，還要反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)債能力和企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。盈利能力指標(biāo)主要包括銷售凈利率、凈資產(chǎn)收益率（ROE）和總資產(chǎn)收益率（ROA）。資產(chǎn)結(jié)構(gòu)指標(biāo)主要包括流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比率、長(zhǎng)期股權(quán)投資占總資產(chǎn)的比率、其他長(zhǎng)期資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比率等構(gòu)成。償債能力指標(biāo)體系包括流動(dòng)比率、速動(dòng)比率和資產(chǎn)負(fù)債率等構(gòu)成。企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力指標(biāo)主要包括應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)率、現(xiàn)金流量比率等構(gòu)成。在評(píng)價(jià)企業(yè)的各項(xiàng)指標(biāo)時(shí)，應(yīng)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的某一開(kāi)發(fā)周期的指標(biāo)作為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，否則，不利于真實(shí)地反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)實(shí)績(jī)。

（五）擴(kuò)大信息披露的內(nèi)容，提高信息披露的質(zhì)量

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文第3篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)信息失真；治理

由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和產(chǎn)品特點(diǎn)，一部分房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不是采取正當(dāng)途徑增加收入，降低成本，而利用現(xiàn)行房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度中收入和成本費(fèi)用確認(rèn)與計(jì)量方法存在的自由度和現(xiàn)性稅收制度存在的種種問(wèn)題，從而造成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真。但是，在目前國(guó)內(nèi)研究中，多數(shù)文獻(xiàn)都是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的具體會(huì)計(jì)核算或者單純從稅制改革角度進(jìn)行探討，很少?gòu)男畔⑹д嬖虻确矫孢M(jìn)行論述。本文將在理論探討與案例分析相結(jié)合的基礎(chǔ)之上，探尋我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)失真的原因與對(duì)策。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的定義與成因

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)成本的核算和銷售收入的確認(rèn)兩個(gè)方面。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)起步較晚，相關(guān)制度和法規(guī)還不健全，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收人與費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算中還存在許多問(wèn)題。這些問(wèn)題導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真。

(一)會(huì)計(jì)信息失真的定義

美國(guó)會(huì)計(jì)學(xué)會(huì)(AAA)認(rèn)為會(huì)計(jì)本質(zhì)上不是一個(gè)計(jì)價(jià)過(guò)程，而是漿歷史成本分配給當(dāng)前及以后的財(cái)務(wù)年度。這里對(duì)“真實(shí)收益”的分歧同樣蔓延到資產(chǎn)的計(jì)量上，因?yàn)槭找娲_定與資產(chǎn)計(jì)量可視作是同一枚硬幣的兩面。因此，從這個(gè)角度看來(lái)，對(duì)會(huì)計(jì)信息失真進(jìn)行治理的終極目標(biāo)就是對(duì)會(huì)計(jì)信息真實(shí)性這一客觀存在的無(wú)限逼近?？梢?jiàn)，會(huì)計(jì)的確認(rèn)與計(jì)量環(huán)節(jié)是形成“真實(shí)”會(huì)計(jì)信息的關(guān)鍵。如果這兩個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題，必將難保會(huì)計(jì)信息“客觀公允”。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的主要原因就在于收入與成本費(fèi)用確認(rèn)與計(jì)量環(huán)節(jié)上的不規(guī)范。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真原因分析

1　收入確認(rèn)與計(jì)量問(wèn)題

目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)條件存在著以下幾種定義和解釋《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理辦法》規(guī)定，工程竣工驗(yàn)收合格并交付買(mǎi)方驗(yàn)收確認(rèn)，收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后確認(rèn)收入?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，應(yīng)在商品房已經(jīng)移交并已將發(fā)票結(jié)算賬單提交買(mǎi)方時(shí)，作為銷售實(shí)現(xiàn)。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，同時(shí)滿足下列條件，收入才能予以確認(rèn)：(1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；(2)既沒(méi)有保留與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；(3)收入的金額能夠可靠地計(jì)量；(4)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)。在實(shí)際操作過(guò)程中，由于收入確認(rèn)的規(guī)定不詳，一些開(kāi)發(fā)商以此作為操縱利潤(rùn)手段粉飾會(huì)計(jì)報(bào)表，誤導(dǎo)公眾和有關(guān)機(jī)構(gòu)。因此，規(guī)范和統(tǒng)一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的原則和方法已成為當(dāng)務(wù)之急。

2　成本費(fèi)用確認(rèn)與計(jì)量問(wèn)題眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集的行業(yè)，有接近70的資金來(lái)自銀行，發(fā)生較高的借款費(fèi)用是不可避免的。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)借款費(fèi)用進(jìn)行正確的會(huì)計(jì)處理就顯得極其重要。新準(zhǔn)則實(shí)施從2007年1月1日開(kāi)始只在上市公司中強(qiáng)制執(zhí)行，而非上市公司則鼓勵(lì)實(shí)施。這也表明，一方面，上市公司與非上市公司在會(huì)計(jì)處理方面還有很大的自由度。另一方面，新舊準(zhǔn)則的轉(zhuǎn)化與銜接還需要一段較長(zhǎng)時(shí)期，這也決定了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)收入與成本費(fèi)焉確認(rèn)和計(jì)量問(wèn)題難以統(tǒng)一，從而各企業(yè)有服務(wù)于企業(yè)特定目標(biāo)的會(huì)計(jì)政策選擇動(dòng)機(jī)并導(dǎo)致相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)后果。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真治理的對(duì)策

(一)建立和完善行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系

房地產(chǎn)行業(yè)在費(fèi)用核算、成本結(jié)算、收入確認(rèn)等方面都具有其特殊性，原《房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)制度》對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算的規(guī)定和要求，相對(duì)于現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》更具體并具有更強(qiáng)的針對(duì)性。然而，中國(guó)最新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會(huì)計(jì)事項(xiàng)由國(guó)家統(tǒng)一制定，在構(gòu)成上缺乏完整性和系統(tǒng)性。而一些會(huì)計(jì)分支尚未納入會(huì)計(jì)規(guī)范體系。同時(shí)目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒(méi)有相關(guān)其體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范，使該行業(yè)的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范和一致，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)信息的可比性和有用性。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)缺乏更詳細(xì)的指引準(zhǔn)則和制度，使企業(yè)會(huì)計(jì)人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規(guī)范的會(huì)計(jì)處理，導(dǎo)致企業(yè)成本不實(shí)、賬目不清、數(shù)據(jù)不真等情況。因此我們認(rèn)力，應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基礎(chǔ)上，補(bǔ)充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。這些業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的制定將會(huì)大大縮小利潤(rùn)操縱空間，為會(huì)計(jì)信息失真治理奠定制度基礎(chǔ)。

(二)完善行業(yè)收入與成本費(fèi)用確認(rèn)準(zhǔn)則指引

鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類公司收人實(shí)現(xiàn)的特點(diǎn)，延遲或提前“確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言并不困難。那么，怎樣將最新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》細(xì)化就變得特別重要了。在建立了收入確認(rèn)一般標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對(duì)特殊業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引，讓所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)方法。針對(duì)上述情況，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)同時(shí)具備以下條件(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與客戶簽訂了正式的商品房銷售臺(tái)同，并履行了相關(guān)法律手續(xù)；(2)房屋已竣工并經(jīng)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格，房屋藏積已經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)測(cè)量確定；(3)房屋經(jīng)驗(yàn)收后，客戶對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、面積、付款方式均已確認(rèn)，買(mǎi)賣(mài)雙方辦妥房屋移交手續(xù)；(4)收入的金額能夠可靠地計(jì)量。我們知道，收入與支出(成本費(fèi)用)之差就是利潤(rùn)。我們認(rèn)為，收入與成本費(fèi)用確認(rèn)準(zhǔn)則的細(xì)化必將減少房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)確認(rèn)與計(jì)量方面的任意性，將大大縮減企業(yè)會(huì)計(jì)政策選擇的范圍。這對(duì)提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量是大有裨益的，是從制度上治理會(huì)計(jì)信息失真的必然選擇。

(三)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性，企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表有較大的調(diào)整空間，因此應(yīng)該進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須額外披露的各類相關(guān)信息的內(nèi)容和要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)該增加以下披露內(nèi)容：(1)披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況。因?yàn)樵陧?xiàng)目未竣工前，預(yù)售收入不能結(jié)轉(zhuǎn)，但預(yù)售情況亦能反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，現(xiàn)時(shí)因?yàn)楦髌髽I(yè)的預(yù)售政策不同，不同的預(yù)售政策對(duì)企業(yè)各期財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的影響較大，如此投資者很難在財(cái)務(wù)報(bào)告中獲得預(yù)售的會(huì)計(jì)信息。(2)增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成等額外的信息。(3)在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息的披露。(4)增加質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)的披露。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文第4篇

【摘要】本文從房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)的角度分析房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的手段，提出從“收入確認(rèn)”、“改革損益表”、“信息披露”等三個(gè)方面規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理。

【關(guān)鍵字】盈余管理；房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)核算

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。盡管國(guó)家自2003年以來(lái)一直在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，特別是在2010年，出臺(tái)了“史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策”，但房?jī)r(jià)一直在上漲。房地產(chǎn)公司在獲得巨額的利潤(rùn)的同時(shí)也給社會(huì)帶來(lái)了不穩(wěn)定因素，威脅了宏觀經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。

1 房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理研究的意義

房地產(chǎn)行業(yè)由于其會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)而存在顯著的盈余管理空間。房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理不僅誤導(dǎo)投資者決策，也影響政府部門(mén)的宏觀調(diào)控決策。過(guò)度的盈余管理造成房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮的假象，且有利于房地產(chǎn)商抬高價(jià)格。而過(guò)高的房?jī)r(jià)不利于社會(huì)穩(wěn)定。根據(jù)國(guó)外經(jīng)典的研究成果，房地產(chǎn)泡沫一旦發(fā)生破滅，可能要持續(xù)三到五年的時(shí)間。

歷次會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái)都被認(rèn)為是救火式出臺(tái)，證券市場(chǎng)出了問(wèn)題，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則就出來(lái)救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。

因此，研究并規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為是理論界、事務(wù)界和政府部門(mén)的重要課題。

2 房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)及其對(duì)應(yīng)的盈余管理手段

2.1 無(wú)法統(tǒng)一界定銷售收入的確認(rèn)時(shí)間

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算收入的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計(jì)量。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，銷售商品收入確認(rèn)的四個(gè)條件為，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。從上述規(guī)定可以看出，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品通常是采用預(yù)售方式和分期付款方式進(jìn)行銷售。采用預(yù)售形式時(shí)，大致需要經(jīng)過(guò)以下環(huán)節(jié)：簽訂預(yù)售合同及收取部分預(yù)售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買(mǎi)方驗(yàn)收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等。由于對(duì)銷售收入的確認(rèn)——風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移——存在不同的理解，所以會(huì)計(jì)人員可根據(jù)公司需要自行選擇環(huán)節(jié)作為收入確認(rèn)的時(shí)間，由此進(jìn)行盈余管理。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般采用預(yù)收款的方式收取售房款。相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)房屋竣工驗(yàn)收并與房屋購(gòu)買(mǎi)者辦妥了相關(guān)的手續(xù)后，就應(yīng)該將預(yù)收款項(xiàng)確認(rèn)為銷售收入。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常會(huì)采取措施來(lái)拖延“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為銷售收入的時(shí)間，比如拖延所開(kāi)發(fā)的房屋的竣工時(shí)間，或者拖延辦理相關(guān)的手續(xù)，從而減少當(dāng)期的銷售收入，減少當(dāng)期稅款的繳納。

2.2 銷售收入的計(jì)量模式存在可選擇性

2007年1月1日開(kāi)始施行的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系在堅(jiān)持歷史成本基礎(chǔ)的前提下，引入了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式。準(zhǔn)則明確規(guī)定以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的基準(zhǔn)模式，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

當(dāng)存在兩種可供選擇的計(jì)量模式時(shí)，公司會(huì)根據(jù)需要進(jìn)行選擇。有研究表明經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不理想的上市公司，通過(guò)變更投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策，增加公允價(jià)值變動(dòng)收益、調(diào)節(jié)業(yè)績(jī)、提高凈利潤(rùn)，在扭虧、免于退市、摘牌時(shí)，公允價(jià)值是個(gè)救市良方。2

2.3 成本和收入難以配比

配比原則是指以實(shí)現(xiàn)的收入與所發(fā)生的費(fèi)用的直接聯(lián)系為基礎(chǔ)，將所有與收入產(chǎn)生有關(guān)的成本在同一會(huì)計(jì)期間轉(zhuǎn)為費(fèi)用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開(kāi)發(fā)完成到確認(rèn)收入需要數(shù)年時(shí)間，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。3

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般都會(huì)同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)樓盤(pán)，每個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)工時(shí)間不同，并且時(shí)間較長(zhǎng)，這樣就會(huì)有多期樓盤(pán)存在于一個(gè)會(huì)計(jì)期間情況的出現(xiàn)。當(dāng)期完工結(jié)轉(zhuǎn)的樓盤(pán)的成本，應(yīng)該按照配比原則記入賬面。但是房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)根據(jù)自身的需要任意的分配當(dāng)期完工樓盤(pán)應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)某杀?，以此?lái)調(diào)節(jié)當(dāng)期的利潤(rùn)。

3 如何規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理

3.1 明確收入確認(rèn)的環(huán)節(jié)

收入確認(rèn)環(huán)節(jié)的不確定性為公司進(jìn)行盈余管理帶來(lái)了空間。各公司采取不同的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)不利于行業(yè)內(nèi)各公司之間的對(duì)比。因此，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》在建立了收入確認(rèn)一般標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對(duì)特殊業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引，讓所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)方法，從而使企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告所提供的收入信息能反映企業(yè)的實(shí)際價(jià)值。

3.2 更新收益觀念，改革傳統(tǒng)損益表

在傳統(tǒng)損益表的基礎(chǔ)上增加一項(xiàng)其他全面收益。從金額來(lái)講，全面收益=凈收益+其他全面收益。因使用公允價(jià)值而產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益是已經(jīng)確認(rèn)但未實(shí)現(xiàn)的損益，所以可以將這些己確認(rèn)但未實(shí)現(xiàn)的損益應(yīng)反映在其他全面收益中，這種損益不代表企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。傳統(tǒng)損益表將巨額已確認(rèn)未實(shí)現(xiàn)損益反映在凈收益中，但即使企業(yè)利用公允價(jià)值確認(rèn)了巨額利潤(rùn)也不能說(shuō)明這個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，確認(rèn)了巨額虧損也不能說(shuō)明這個(gè)企業(yè)面臨倒閉?？梢?jiàn)，如果采取這種會(huì)計(jì)方式，那么部分企業(yè)將不再熱衷于利用公允價(jià)值進(jìn)行盈余管理，房地產(chǎn)企業(yè)也不會(huì)因?yàn)槔麧?rùn)波動(dòng)太大而回避公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量。同時(shí)，其他全面收益與凈收益分開(kāi)列示，能使會(huì)計(jì)信息使用者一目了然，哪些是已實(shí)現(xiàn)損益、哪些是未實(shí)現(xiàn)損益，能使損益信息更加全面有用。

3.3 擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高信息含量

為滿足信息使用者的需求，必須對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露體系進(jìn)行改革，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須額外披露的各類相關(guān)信息的內(nèi)容和要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)該披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況；增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成等額外信息的披露；在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息的披露；增加投資計(jì)劃及風(fēng)險(xiǎn)的披露；質(zhì)量保證金的披露。同時(shí)，應(yīng)在其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中充分揭示其各種風(fēng)險(xiǎn)，而不應(yīng)僅限于抵押風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)表附注中應(yīng)增加風(fēng)險(xiǎn)披露的內(nèi)容，就企業(yè)尚在開(kāi)發(fā)的土地、工程項(xiàng)目等面臨的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行說(shuō)明，提高風(fēng)險(xiǎn)的透明度。

注釋:

[1]馮昀 郭洪濤，盈余管理問(wèn)題對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制定的影響【J】，消費(fèi)導(dǎo)刊，2007.11

[2]王卓瑛，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的動(dòng)因研究【J】，內(nèi)蒙古電大學(xué)刊，2009(6)

[3]胡葬在，蘇霜，樓學(xué)問(wèn).論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性，財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì).2005年3月

參考文獻(xiàn)

[1]陳冬華等，宏觀調(diào)控、政治成本與盈余管理——基于中國(guó)房地產(chǎn)上市公司的實(shí)證研究，2010.7

[2]張寧，歷史成本、公允價(jià)值計(jì)量的利弊及相適應(yīng)的會(huì)計(jì)計(jì)量模式【J】，魅力中國(guó)，2010（3）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 會(huì)計(jì)核算

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，作為房地產(chǎn)企業(yè)重要組成部分的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)系統(tǒng)受到的關(guān)注度也是越來(lái)越高。作為一項(xiàng)特殊的商品，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特殊性及其在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式上的特殊性決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算上的特殊性。而隨著關(guān)注度的提升，房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算方面的問(wèn)題也是暴露得越來(lái)越明顯。

一、會(huì)計(jì)科目設(shè)置問(wèn)題

縱觀近年來(lái)出臺(tái)的會(huì)計(jì)制度，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算設(shè)置很大障礙的重要原因，是缺少專門(mén)設(shè)置用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目和核算辦法。然而據(jù)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度中涉及會(huì)計(jì)科目設(shè)置的說(shuō)明，其中有一條很明確：“在不影響對(duì)外提供統(tǒng)一財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的前提下，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況自行增設(shè)某些會(huì)計(jì)科目”。依據(jù)這一說(shuō)明的規(guī)定，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，如果執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》或者現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的，即可在執(zhí)行相適用的會(huì)計(jì)制度規(guī)定基礎(chǔ)上，增設(shè)下列會(huì)計(jì)科目，專門(mén)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算。這主要包括如下五個(gè)方面：

（一）增設(shè)“開(kāi)發(fā)成本”科目

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本不同于一般的商品生產(chǎn)企業(yè)，其成本就包括前期的拆遷補(bǔ)償款，土地出讓金、受讓價(jià)款和相關(guān)的稅費(fèi)，也包括后期的開(kāi)發(fā)結(jié)束房屋的驗(yàn)收成本；即包括前期的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、工程費(fèi)、配套設(shè)備費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等，也包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、上交有關(guān)部門(mén)管理的維修費(fèi)和分?jǐn)偟拈g接開(kāi)發(fā)費(fèi)用等。還包括工程實(shí)施過(guò)程中產(chǎn)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用。開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算對(duì)于“無(wú)形資產(chǎn)———土地使用權(quán)”的開(kāi)發(fā)和利用是非常關(guān)鍵的。

（二）增設(shè)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的費(fèi)用除了有形的直觀的，還包括間接的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，即為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的除應(yīng)由行政管理部門(mén)承擔(dān)的費(fèi)用以外的各項(xiàng)費(fèi)用。這實(shí)際相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)中的“制造費(fèi)用”。

（三）增設(shè)“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品就是建設(shè)好的房產(chǎn)，這也奧檢驗(yàn)和驗(yàn)收，其中也會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的費(fèi)用，“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目就是針對(duì)這一點(diǎn)而設(shè)。

（四）增設(shè)“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目

由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，其商品——建設(shè)好的房屋，可以使用權(quán)和所有權(quán)相分離，該科目即是核算用于出租經(jīng)營(yíng)但尚未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的土地和房屋。

（五）增設(shè)“周轉(zhuǎn)房”科目

隨著城市化，新農(nóng)村建設(shè)的不斷深入，拆遷工作也是如火如荼的進(jìn)行與發(fā)展，該科目即是用于核算安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋。

二、收入確認(rèn)問(wèn)題

房地產(chǎn)商品銷售不同于普通的商品，往往采用預(yù)售、分期收款銷售等方式。這是由房地產(chǎn)商品周期長(zhǎng)，耗資大，具有較高價(jià)值性等特點(diǎn)決定的。這就要求房地產(chǎn)銷售要以取得預(yù)售許可證和銷售許可證為前提，在此基礎(chǔ)上，再經(jīng)過(guò)簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款——簽訂正式銷售合同——工程竣工驗(yàn)收合格并交付買(mǎi)方驗(yàn)收確認(rèn)——收取房款——辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等一系列環(huán)節(jié)?！耙燥L(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)”，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》中的這一規(guī)定，在理論上雖具有合理性和邏輯性，但也是對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷能力提出了更高的要求。如何在實(shí)際的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)，仍是有很大的爭(zhēng)議則，其焦點(diǎn)問(wèn)題在于確認(rèn)收入應(yīng)屬哪一環(huán)節(jié)，核心問(wèn)題是是否轉(zhuǎn)移了在商品所有權(quán)上的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬。根據(jù)多年的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為，在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為中，這時(shí)簽訂的房地產(chǎn)銷售合同，不論收款與否，均不應(yīng)在實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)之列。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收款，這是不符合收入確認(rèn)條件的。房屋在未經(jīng)買(mǎi)方驗(yàn)收認(rèn)可之前，所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬也仍未未轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方，這也是不符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》的規(guī)定，所以筆者認(rèn)為不能確認(rèn)收入。

三、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不明確，會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露不足

在房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算過(guò)程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)的核算期限比較長(zhǎng)，核算金額較大，核算的業(yè)務(wù)種類比較繁多，而且核算內(nèi)容往往是復(fù)雜多變的，這就造成了在實(shí)際的會(huì)計(jì)核算中，核算數(shù)據(jù)常常明確性不夠。這帶來(lái)的直接后果就是在會(huì)計(jì)核算之時(shí)，費(fèi)用和成本計(jì)算不精準(zhǔn)，收入與支出無(wú)法匹配，不能及時(shí)而準(zhǔn)確的反映房地長(zhǎng)企業(yè)當(dāng)期的收支情況，造成實(shí)際費(fèi)用和收益與企業(yè)的預(yù)期相偏離。會(huì)計(jì)信息不能及時(shí)，全面的反映在會(huì)計(jì)核算上，這是房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不明確的另一不良后果，在一些違規(guī)操作的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中，企業(yè)后期的財(cái)務(wù)報(bào)表不夠全面和準(zhǔn)確，不能及時(shí)正確的反映企業(yè)的收支狀況。由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，其在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，資本運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)都“隱藏”其中，鑒于此因，房地產(chǎn)企業(yè)的披露風(fēng)險(xiǎn)信息就需要更加的充分，從而達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的。在現(xiàn)行的法律經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，在相關(guān)的披露信息法規(guī)中已增加了企業(yè)披露信息，不過(guò)從實(shí)際的操作情況看，僅僅局限于現(xiàn)行法規(guī)中所規(guī)定的會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

四、小結(jié)

作為百姓衣食住行的重要方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)于地方和國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)于整個(gè)國(guó)家GDP的拉動(dòng)，對(duì)于社會(huì)的穩(wěn)定都是非常重要的，因此房地產(chǎn)企業(yè)在為百姓提供更多更好居住空間的同時(shí)，也能夠把守自身的“度”，在會(huì)計(jì)核算中對(duì)嚴(yán)于律己，使企業(yè)的運(yùn)行軌道更加的健康和順暢！

參考文獻(xiàn):