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土地增值稅論文范文第1篇

論文摘要：土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，其重要性不亞于營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，由于對企業(yè)的利潤影響較大，故加強對土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點、清算條件、銷售收入確認，開發(fā)產(chǎn)品計稅扣除成本的審核，并針對減免稅優(yōu)惠政策采取了相應(yīng)的清算辦法。

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，對企業(yè)的利潤影響較大，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之～，因而對其進行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法計算增值額，實行四級超率累進稅率計算征收。

計算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。其中：①增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負擔(dān)高于企業(yè)所得稅。例如增值額不超過扣除項目金額50％的部分，稅率為3O％等等。

由于超率累進稅率的特點是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負，企業(yè)必須千方百計地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率?，F(xiàn)從以下幾個方面闡述清算的具體方法。

l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)自行進行土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

(2)對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

對前款所列第③項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

2正確確定清算計稅單位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅清算時，應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算：對于分期開發(fā)的項目，應(yīng)以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。

3認真審核銷售收入的真實性

企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其他有關(guān)資料，制定銷售明細表：對銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)差異進行核實：對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進行核對；對銷售價格進行評估時，審核其真實性。

4認真審核計稅的扣除項目

(1)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》[國稅發(fā)(2006)187號]第四條第一款規(guī)定：“扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。合法有效憑證為：土地規(guī)費專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營性收入專用發(fā)票等。②前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。合法有效憑證為：服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。③建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。

主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費應(yīng)提供服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。合法有效憑證為：非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑤公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。合法有效憑證為：電動門、智能化系統(tǒng)、信報箱、路燈設(shè)施、健身運動設(shè)施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑥開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。合法有效憑證為：提供工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)。⑦與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等，必須以各種完稅(費)憑證為依據(jù)。

(2)在審核扣除項目過程中，應(yīng)注意的事項：①計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。如拆遷補償費不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強調(diào)是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。③扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區(qū)分開發(fā)成本與開發(fā)費用，稅務(wù)機關(guān)決不允許將開發(fā)費用計入開發(fā)成本中的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和開發(fā)問接費用等。④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分攤的。⑤納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。特別是建筑安裝發(fā)票應(yīng)該在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具。⑥將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。土地增值稅法規(guī)定，利息費用要單獨計算，不計入開發(fā)成本，更不得計入加計扣除基數(shù)。⑦對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準。

(3)扣除項目金額分攤方法：①成本受讓、分期分批開發(fā)的成本費用分攤。企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。②多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用分攤。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。③同一個項目多種產(chǎn)品共同的成本費用分攤。對企業(yè)既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額。

5靈活運用減免稅優(yōu)惠政策

土地增值稅論文范文第2篇

1.分散收入籌劃法

土地增值稅按次征收，根據(jù)每次清算時的增值率來確定稅率，增值率越高，計算土地增值稅時所采用的稅率就越高。增值率共有四個臨界線，20%是第一個臨界線，房地產(chǎn)企業(yè)所建設(shè)的普通住宅在出售時，如果增值率在20%以內(nèi)，那么就免征土地增值稅。第二個臨界線是50%，超過20%但未超過50%的增值部分適用30%的稅率。第三個臨界線是100%，超過50%但未超過100%的增值部分適用40%的稅率。最后一個臨界線是200%，超過100%但未超過200%的增值部分按照50%的稅率進行征收，而超過200%的增值部分則按照60%的稅率進行征收。由此可見，合理分解房地產(chǎn)銷售收入，使計算土地增值稅的收入項目金額降低，是減少土地增值稅支出的一個有效方法。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)房屋的過程中，涉及的工序和業(yè)務(wù)眾多。對于一些能夠獨立核算的工序和業(yè)務(wù)，企業(yè)可以根據(jù)其性質(zhì)及適用的稅收政策加以分解或加以組合。首先，能夠不作為土地增值稅收入項目的應(yīng)當(dāng)完全剝離開來。為此，企業(yè)需要認真研讀土地增值稅收入項目的相關(guān)內(nèi)容，深入了解收入項目的審核標準，進而結(jié)合企業(yè)自身的收入來源找出剝離對象，以降低計算土地增值稅時的收入項目金額。其次，各個分散的工序和業(yè)務(wù)往往具有不同的組合方式，通常都存在一個合理降低稅收支出的最佳組合方式。房地產(chǎn)企業(yè)可以將所有收入支出項目進行分解，然后系統(tǒng)性地計算各種組合方式的實際稅收支出，從而找出能夠合理降低稅負的方法。

2.合理定價籌劃法

計算土地增值稅時的收入項目金額直接與房屋的售價相關(guān)，因而房地產(chǎn)企業(yè)的定價策略是對土地增值稅支出金額起決定性作用的重要因素之一。企業(yè)對其稅收進行籌劃，最終的目的是實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展目標，而不僅僅是減少其稅收的支出。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在對其土地增值稅進行籌劃時，不能僅考慮稅收支出，而應(yīng)該從企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展目標出發(fā)，進行全面的籌劃。在為其待出售房屋進行定價時，將稅收考慮在內(nèi)，以特定的經(jīng)營發(fā)展目標為出發(fā)點，進行合理定價，是房地產(chǎn)企業(yè)對其土地增值稅進行稅收籌劃的有效方式。如果企業(yè)目前的經(jīng)營目標是利潤最大化，那么就可以據(jù)此來計算有效的定價區(qū)間。土地增值稅的稅率共有五個，分別是0，30%，40%，50%和60%，對應(yīng)著20%，50%，100%和200%的房地產(chǎn)增值率。企業(yè)首先根據(jù)增值率的四個臨界點以及相關(guān)稅收政策計算出相應(yīng)的最高定價系數(shù)，然后根據(jù)利潤最大化原則計算出最低定價系數(shù)，從而確定有效的定價區(qū)間。最后，企業(yè)只需要根據(jù)扣除項目金額即成本來選擇不同的定價區(qū)間，再參考市場銷售情況以及同行業(yè)類似房屋的銷售價格確定最終的房屋出售價格。

二、從扣除項目角度進行稅收籌劃

1.土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)籌劃

土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本對房地產(chǎn)企業(yè)來說是兩項最大的成本，同時也是土地增值稅的扣除項目中金額較大的兩項。因而，在制定稅收籌劃方案時，應(yīng)當(dāng)對土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本給予足夠的重視。與此相關(guān)的稅收籌劃主要從企業(yè)經(jīng)營計劃層面入手，具體體現(xiàn)在開發(fā)項目的規(guī)劃和選擇上，這也是一種事前籌劃的思想。在計劃開發(fā)項目的前期，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)當(dāng)具有稅收籌劃的意識，在比較各個開發(fā)項目的土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本的同時，也要充分考慮其對土地增值稅的影響。雖然此時各種信息都還不充分，內(nèi)外部環(huán)境也還存在較大的不確定性，但還是需要在事前做一份大致的預(yù)算。土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的兩大主要成本，往往可以根據(jù)現(xiàn)有信息和以往的開發(fā)經(jīng)驗做出一個初略的估計。在做初步預(yù)算時，只要將土地增值稅考慮其中，不僅關(guān)注土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本本身對企業(yè)利潤的影響，還充分考慮其對土地增值稅的影響，那么就能夠?qū)椖康挠宰龀龈訙蚀_的預(yù)測，使企業(yè)的選擇更加合理。

2.利息支出相關(guān)籌劃

根據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在進行房產(chǎn)開發(fā)的過程中所發(fā)生的利息支出，在計算土地增值稅時有兩種扣除方式。第一種是將其利息支出予以據(jù)實扣除，但不得超過按照商業(yè)銀行的同類同期貸款利率所計算出的金額。除此之外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用則按照取得對應(yīng)土地使用權(quán)所支付的金額和房產(chǎn)開發(fā)所付出成本的金額之和的5%以內(nèi)予以計算并扣除。其適用條件是房地產(chǎn)企業(yè)的該利息支出能夠按照所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)項目計算分攤，并且能夠提供相關(guān)金融機構(gòu)的貸款證明。第二種是利息支出連帶其他房地產(chǎn)開發(fā)費用一并作為房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照取得對應(yīng)土地使用權(quán)所支付的金額與房產(chǎn)開發(fā)所付出成本的金額之和的10%以內(nèi)予以計算并扣除。其適用條件是房地產(chǎn)企業(yè)不能夠按照所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)項目計算并分攤相應(yīng)的利息支出，或者不能夠提供相關(guān)金融機構(gòu)的貸款證明。由此可以看出，雖然兩種扣除方式的適用條件不同，但對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是具有一定選擇性的，特別是當(dāng)企業(yè)能夠按照不同的房產(chǎn)項目對其利息支出進行恰當(dāng)?shù)挠嬎惴謹偛⒛軌蛱峁┫嚓P(guān)金融機構(gòu)的貸款證明時，企業(yè)可以在兩種扣除方式之間進行自由的選擇。經(jīng)過初步分析就可以發(fā)現(xiàn)，利息支出如果在所有開發(fā)費用中占比較大，那么采用第一種據(jù)實扣除的方式將更有利，而當(dāng)利息支出在所有開發(fā)費用中占比較小時，則采用第二種一并扣除的方式會更好。

3.代收費用相關(guān)籌劃

土地增值稅論文范文第3篇

論文關(guān)鍵詞：成本會計，開發(fā)成本，土地增值稅

 

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指從事土地、房屋建設(shè)的開發(fā)、銷售、出租等生產(chǎn)經(jīng)營活動的企業(yè)。房地產(chǎn)投資項目具有資金投入大，建投資風(fēng)險高，成本核算環(huán)節(jié)多，設(shè)周期長等特點。這就更需要房地產(chǎn)企業(yè)在成本的計算方面要精打細算，力求以最少的成本耗費獲取經(jīng)濟利益的最大化。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本算就顯得尤為重要。本文將從房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中成本項目的設(shè)置和成本項目設(shè)置與土地增值稅的結(jié)合上進行探討。以求得出適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算模式。

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人增收的一種稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房和商品性土地的過程中，取得了增值收入，應(yīng)該征收土地增值稅。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本核算的過程中如果不能準確設(shè)置成本項目，就會使賬目混亂。導(dǎo)致企業(yè)自身和稅務(wù)局不能準確計算增值額，不能準確計算出土地增值稅。從而導(dǎo)致企業(yè)和稅務(wù)機關(guān)的矛盾。而從另一方面來看開發(fā)成本，也不利于企業(yè)自身稅務(wù)籌劃，達到經(jīng)濟利益的最大化。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)遵循土地增值稅的相關(guān)規(guī)定設(shè)置成本項目。

計算土地增值稅最重要的是扣除項目的確定，稅法準予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中扣除項目包括以下幾項：

一、取得土地使用權(quán)所支付的金額

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本

1、土地征用費及拆遷補償費。

指為取得開發(fā)權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括土地征用費、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、拆遷補償費、安置及動遷支出、回遷房建造費、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。

2、前期工程費。

指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

3、建筑安裝工程費。

指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用，主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。

4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。

指在開發(fā)項目過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。

5、公共配套設(shè)施費。

指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

6、開發(fā)間接費。

指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出，主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。

三、房地產(chǎn)開發(fā)費用

本項目是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。

四、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金

五、其他扣除項目

企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，應(yīng)按房屋成本核算對象和成本項目進行歸集中國知網(wǎng)論文數(shù)據(jù)庫。一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以獨立的開發(fā)項目為成本核算對象。開設(shè)的成本項目就可以按照以上規(guī)定開設(shè)。其中第一項取得土地使用權(quán)所支付的金額和第二項房地產(chǎn)開發(fā)成本很容易找到成本費用的承擔(dān)對象，所發(fā)生的金額應(yīng)在“開發(fā)成本”賬戶中進行歸集。“開發(fā)成本”科目可開設(shè)六個成本項目，分別是土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。企業(yè)會計準則規(guī)定，企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認為無形資產(chǎn)。土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計入所建造的房屋建筑物成本。所以，房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)商品房所支付的土地出讓金等應(yīng)計入“開發(fā)成本”的土地征用及拆遷補償費這一成本項目。另外，企業(yè)還應(yīng)設(shè)置“開發(fā)間接費用”賬戶，反映所發(fā)生的間接費用，月末再分配轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本”。企業(yè)設(shè)置“開發(fā)成本”賬戶來歸集開發(fā)直接成本意義重大開發(fā)成本，注意體現(xiàn)在：

1、為土地增值稅納稅申報表的填列提供依據(jù)

土地增值稅納稅申報表扣除項目分為五項，其中第一項和第二項和開發(fā)成本有關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開設(shè)開發(fā)成本明細賬，成本項目同上，歸集企業(yè)所發(fā)生的開發(fā)成本，銷售產(chǎn)品時，可直接根據(jù)開發(fā)成本明細賬的發(fā)生額填列土地增值稅納稅申報表。

2、為計算房地產(chǎn)開發(fā)費用和其他扣除項目提供方便

《土地增值稅實施細則》規(guī)定，納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出并能提供金融機構(gòu)貸款證明的，最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)；納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除，加計扣除金額=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%。

由上可見，開設(shè)“開發(fā)成本”賬戶并準確計算開發(fā)成本對于房地產(chǎn)開發(fā)費用和其他扣除項目的計算提供極大的方便。

在計算房地產(chǎn)開發(fā)費用的過程中，我們可以看到有兩種計算方法。兩種方法在不同條件下適用。但是企業(yè)卻能夠控制是否按照按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出這一核算要點。企業(yè)的借款有專門借款和一般借款。專門借款在取得時即規(guī)定用途，一般因?qū)ｉT借款產(chǎn)生的利息能夠歸集到特定的成本核算對象，而因一般借款產(chǎn)生的利息則很難歸集到特定的成本核算對象，企業(yè)一般作為期間費用核算。為了達到節(jié)稅的目的，企業(yè)應(yīng)在首先了解本地區(qū)的稅法政策，假定某地區(qū)土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例采用國家最高標準。然后，企業(yè)再估算企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)時的借款利息支出，如果借款利息較大，其實際數(shù)大于（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%，則應(yīng)準確按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出并能提供金融機構(gòu)貸款證明開發(fā)成本，此時稅務(wù)部門則會按照第一種方式計算房地產(chǎn)開發(fā)費用，從而達到節(jié)稅的目的。如果企業(yè)由于資金比較充裕，很少向銀行等金融機構(gòu)貸款，這方面的利息支出相應(yīng)地就比較少。這時，如果按照第一種方法計算，則扣除項目金額會較少，而按照第二種方法計算則扣除項目金額會較多。此時企業(yè)則應(yīng)將利息費用都作為期間費用核算。

3、為成本分析提供依據(jù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往通過結(jié)構(gòu)比率分析法來分析其成本構(gòu)成內(nèi)容的變化。主要是通過計算某成本核算對象的各個組成部分占總體的比重來分析。各組成部分金額來源于開發(fā)成本明細賬的各項目金額。

綜上所述，將土地增值稅實施細則和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算結(jié)合，并按照土地增值稅的相關(guān)規(guī)定設(shè)置成本賬戶，可以極大方便會計信息需求者理解成本核算過程和結(jié)果，并可在不違背國家稅法相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，選擇有利于本企業(yè)節(jié)稅的會計核算方式，從而達到企業(yè)經(jīng)濟利益的最大化。

土地增值稅論文范文第4篇

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè),稅收籌劃,籌劃風(fēng)險

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產(chǎn)公司要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據(jù)企業(yè)本身的特點采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢是通用的基本手法之一，而稅收負擔(dān)的輕重是直接影響其成本高低的一個重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮其生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略時，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財務(wù)成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當(dāng)關(guān)鍵。

二、稅收籌劃的基本理論及依據(jù)

稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律法規(guī)）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排，以達到少繳稅或遞延納稅目標的一系列謀劃活動。其理論依據(jù)為：1.稅收調(diào)控理論與稅收籌劃稅收調(diào)控理論認為政府利用稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟實質(zhì)上是通過稅收利益差別來引導(dǎo)納稅主體行為使之產(chǎn)生正向影響，實現(xiàn)一定的社會、經(jīng)濟目標。正是這種稅收調(diào)控使得稅收產(chǎn)生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負擔(dān)最有效的途徑。稅收調(diào)控納稅主體行為是通過彈性稅負來誘導(dǎo)納稅主體行為的，因此在稅收負擔(dān)有差異或有彈性的領(lǐng)域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價格理論和稅收籌劃?，F(xiàn)代財政理論認為稅收的本質(zhì)是國家提供公共產(chǎn)品的價格。因為公共產(chǎn)品的提供需要支付費用，政府就需要通過向社會成員征稅來補償。由于公共物品具有消費的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動就自然產(chǎn)生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃?？扑沟钠髽I(yè)契約理論認為:“企業(yè)實質(zhì)是一系列契約的聯(lián)結(jié)”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一。”企業(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關(guān)系人一方的企業(yè)就有動力和機會進行一些安排，以實現(xiàn)企業(yè)的價值或稅后利潤最大化的目標。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅收籌劃的部分方法

房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅等，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點進行具有自身特色的稅收籌劃。在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何能夠?qū)崿F(xiàn)良好業(yè)績，獲得企業(yè)的利潤?除了進行合理的價格策略外，進行合理的稅收籌劃方案也起著至關(guān)重要的作用。下面簡要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:

1.利用公司的組織形式進行稅收籌劃，設(shè)立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，可以適當(dāng)考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數(shù)很多，就可以享受到起征點帶來的稅收優(yōu)惠。因此，在實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨設(shè)立具有法人地位的銷售公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合理的定價將房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓給銷售公司，再由銷售公司進行第三方銷售，從而能夠人為地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。2.利用公共配套設(shè)施投入扣除《土地增值稅實施細則》規(guī)定:可以對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和加計20%扣除。在市場接受的范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)募哟蠊才涮自O(shè)施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點，提高產(chǎn)品的競爭力。同時也能夠提高銷售價格。比如:可以在小區(qū)內(nèi)有限的空間內(nèi)增設(shè)體育設(shè)施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設(shè)立會所和在頂層設(shè)立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應(yīng)的隱私也能夠受到保護。這些項目均可以列入到開發(fā)成本里進行加計扣除。

四、充分關(guān)注稅收的籌劃風(fēng)險

風(fēng)險管理是經(jīng)濟主體通過對風(fēng)險的確認和評估，采用合理的經(jīng)濟手段及技術(shù)手段對風(fēng)險加以控制，規(guī)避或減少風(fēng)險損失的一種管理活動。稅收籌劃風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因為沒有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒有準確和及時的繳納稅款，從而引發(fā)稅務(wù)機關(guān)對企業(yè)進行檢查、調(diào)整、處罰等等，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風(fēng)險更難于掌握，所以，在進行稅收籌劃時，企業(yè)可以通過采取以下措施加強風(fēng)險管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關(guān)注稅收政策的變化趨勢。由于企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的多變形、復(fù)雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟情況的變化或為配合政策的需要而不斷修正和完善。企業(yè)在進行納稅籌劃時，應(yīng)充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的稅收政策及其變動情況，在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風(fēng)險，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權(quán)威性，可靠性，科學(xué)性。稅收籌劃是一項高層次的理財活動和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學(xué)科，涉及法律、稅收、會計、財務(wù)、金融、企業(yè)管理等多方面的知識，具有很強的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化。籌劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負高低，而要著眼于整體稅負的輕重。一項成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結(jié)果。優(yōu)化選擇的標準不是稅收負擔(dān)最小，而是在稅收負擔(dān)相對較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。

參考文獻

1 李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據(jù),財政研究,2003年第5期.

土地增值稅論文范文第5篇

一、《付文》的核心內(nèi)容

會計實務(wù)中存在先繳納稅金后計提稅金的特殊情況，即存在按稅法先交稅金，按會計基礎(chǔ)（權(quán)責(zé)發(fā)生制）后計提稅金的情況。對此，《付文》提出：使用“遞延收益”科目核算先交后提的稅金（特別是營業(yè)稅，文中五個案例中有三個案例涉及營業(yè)稅）。文章認為，在按稅法規(guī)定先期繳納稅金時可巧用“遞延收益”科目，借記“遞延收益”科目，以后按權(quán)責(zé)發(fā)生制計提稅金時，再貸記“遞延收益”科目，少交的差額貸記“應(yīng)交稅費”科目，以后繳納差額時借記“應(yīng)交稅費”科目。其理由是：提前繳納的稅金對企業(yè)來說日后可以不交或少交，其實質(zhì)為一種收益，遞延到以后會計期間。

二、問題分析

筆者認為該做法值得商榷。

一是理由不成立。按稅法先交稅，日后可不交或少交，其實質(zhì)不是一種收益。因為先期交稅不涉及損益類賬戶，只涉及負債類和資產(chǎn)類賬戶。稅金的先交后提無非是提前交稅，與常見的稅金先提后交并無本質(zhì)區(qū)別，只是交稅時間不同而已。

二是先行繳納的稅金并非“遞延收益”。“遞延收益”無論是從字面理解還是會計準則角度理解，都應(yīng)該是先期已收到但按權(quán)責(zé)發(fā)生制應(yīng)當(dāng)遞延到后期確認的收入或收益。先繳納的稅金并非遞延收益，因為后期處理并未增加后期收入或收益，也未減少后期費用；相反后續(xù)計提稅金時借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“遞延收益”科目，是增加費用。

三是核算復(fù)雜化，有悖于會計實務(wù)簡化原則。《付文》對稅金核算使用了兩個會計科目：應(yīng)交稅費和遞延收益，使稅金核算復(fù)雜混亂。同時文章也未對“遞延收益”科目期末借方余額如何在資產(chǎn)負債表列示進行說明。

四是“應(yīng)交稅費”科目不能充分集中反映稅金計提和繳納情況。應(yīng)交額、已交額和欠交額未全部在“應(yīng)交稅費”科目反映：按照稅法提前交的在“遞延收益”科目核算，計提稅費扣除遞延收益部分才在“應(yīng)交稅費”科目核算。企業(yè)照章納稅未能清晰地反映在賬簿中，不利于納稅申報表的填列，也不便于正確填列資產(chǎn)負債表“應(yīng)交稅費”項目。

五是可理解性差，不利于稅務(wù)機關(guān)進行稅務(wù)檢查。按《付文》的意見，“遞延收益”科目易出現(xiàn)借方余額，如果“遞延收益”科目借方余額以負數(shù)填列資產(chǎn)負債表“遞延收益”項目，難以理解，不便于稅務(wù)人員閱讀財務(wù)報表、檢查賬簿記錄。

三、正確做法

筆者認為，“遞延收益”和“應(yīng)交稅費”科目就是負債類科目，繳納稅金借記“應(yīng)交稅費”科目即可，不必使用“遞延收益”科目。筆者認為，正確做法應(yīng)該是：先期交稅時，借記“應(yīng)交稅費”科目，貸記“銀行存款”科目，“應(yīng)交稅費”科目期末借方余額以負數(shù)列入資產(chǎn)負債表“應(yīng)交稅費”項目；后續(xù)按權(quán)責(zé)發(fā)生制計提稅金時，借記“營業(yè)稅金及附加”等科目，貸記“應(yīng)交稅費”科目。待“應(yīng)交稅費”科目出現(xiàn)貸方余額時再繳納稅金，借記“應(yīng)交稅費”科目，貸記“銀行存款”科目。

依《付文》案例二：2012年3月某市乙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過拍賣方式獲得市區(qū)土地進行商品房開發(fā)，商品房可售面積為10萬平方米。2012年8月商品房取得預(yù)售許可證并開始預(yù)售，均價為7000元/米2。截止2012年12月底累計預(yù)售商品房5萬平方米，收取預(yù)售款35000萬元。2013年1～11月累計預(yù)售商品房2萬平方米，收取預(yù)售款14000萬元。2013年12月正式銷售商品房，截止2013年底累計銷售商品房7.6萬平方米，商品房銷售合同適用的印花稅率為0.05%，2013年商品房開發(fā)成本總計為48000萬元。當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)規(guī)定：土地增值稅預(yù)征率為2%，適用的土地使用稅稅率為2元/米2。

有關(guān)會計處理如下：

2012年乙企業(yè)會計處理如下：

①借：銀行存款 35000

貸：預(yù)收賬款 35000

②借：應(yīng)交稅費―應(yīng)交土地增值稅

700（35000×2%）

―應(yīng)交營業(yè)稅

1750（35000×5%）

―應(yīng)交城建稅

122.5（1750×7%）

―應(yīng)交教育費附加

52.5（1750×3%）

貸：銀行存款 2625

不考慮其他因素，2012年末“應(yīng)交稅費”科目借方余額2625萬元，則在資產(chǎn)負債表“應(yīng)交稅費”項目時填“-2625萬”。

2013年會計處理如下：

①借：銀行存款 14000

貸：預(yù)收賬款 14000

②借：銀行存款 4200

預(yù)收賬款 49000（35000+14000）

貸：主營業(yè)務(wù)收入

53200（7.6×7000）

③借：主營業(yè)務(wù)成本

36480（48000÷10×7.6）

貸：開發(fā)產(chǎn)品 36480

④借：營業(yè)稅金及附加 3990

貸：應(yīng)交稅費―應(yīng)交土地增值稅

1064（53200×2%）

―應(yīng)交營業(yè)稅

2660（53200×5%）

―應(yīng)交城建稅

186.2（2660×7%）

―應(yīng)交教育費附加

79.8（2660×3%）

⑤借：應(yīng)交稅費―應(yīng)交土地增值稅

364

―應(yīng)交營業(yè)稅 910

―應(yīng)交城建稅 63.7

―應(yīng)交教育費附加

27.3

貸：銀行存款 1365

⑥借：管理費用―土地使用稅 4

―印花稅 26.6

貸：銀行存款 26.6

應(yīng)交稅費―土地使用稅 4

《付文》中案例三、案例四與案例二類似。可見在這三個案例中用“應(yīng)交稅費”科目代替“遞延收益”科目，不僅順理成章，不影響權(quán)責(zé)發(fā)生制，還符合現(xiàn)行《企業(yè)會計準則應(yīng)用指南》的規(guī)定。