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【摘要】房地產(chǎn)信貸風險，是指因房地產(chǎn)開發(fā)商或購房人無力償清商業(yè)銀行貸款出現(xiàn)的風險。隨著我國房地產(chǎn)市場進入嚴冬期，作為商業(yè)銀行比較重要的房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)來說，如不加強管理將面臨極大的損失風險，進而影響商業(yè)銀行的可持續(xù)發(fā)展。為此，筆者對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險的識別與防范策略進行了分析和研究，希望對商業(yè)銀行在房地產(chǎn)信貸活動中降低信貸風險有所裨益。本文首先簡要說明了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸和風險的主要類型，然后分析了商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理存在的主要問題，最后提出了相應(yīng)的防范策略。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)信貸風險風險管理商業(yè)銀行

一、房地產(chǎn)信貸及風險概述

(一)房地產(chǎn)信貸主要類型

房地產(chǎn)信貸按照用途主要可分為土地開發(fā)、商品房、商業(yè)地產(chǎn)貸款，對上述貸款一般采用信用、保證貸款、抵押貸款和質(zhì)押方式進行。對信貸進行分類，由于其風險不同，有助于商業(yè)銀行進行分類管理，進而降低貸款風險。

（二）房地產(chǎn)信貸風險類型

一是市場風險。雖然房地產(chǎn)是否存在泡沫或者泡沫何時破滅基本不可量化預(yù)測，但以下種種跡象表明市場風險正在逐漸增大，比如存量房不斷增加、房地產(chǎn)價格和居民收入比逐年增加、房地產(chǎn)價格和價值嚴重背離、炒房者不斷增加、剛性購買需求不斷減少，如果商業(yè)銀行一味追求利潤而不考慮這些市場風險，無疑加大了商業(yè)銀行的信貸風險。二是政策風險。對銀行房地產(chǎn)信貸來說，政策性風險一般是指我國政府的貨幣政策、財政政策、產(chǎn)業(yè)政策等對銀行信貸業(yè)務(wù)產(chǎn)生的風險。比如消極的貨幣政策往往伴隨著利率上升，由于投資的供求被打破，住房價格往往下降，住房抵押品贖回權(quán)增加，發(fā)生信貸和流動性危機的幾率急劇增加。三是系統(tǒng)性風險。由于商業(yè)銀行通過同業(yè)拆借或者銀行間債券市場交易后互有負債或者資產(chǎn)，當一家負債較大的銀行出現(xiàn)支付不能的情況，就會影響其他銀行的支付能力，嚴重者將導(dǎo)致系統(tǒng)性風險。四是信用風險。信用風險是指借款者由于開發(fā)商投資開發(fā)的項目失敗、以投資為目的的購房者在房地產(chǎn)價格嚴重下跌時違約等原因?qū)е碌牟荒芮鍍斮J款的風險。

二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理存在的主要問題

（一）全員風險意識淡薄

商業(yè)銀行信貸相關(guān)人員，除了專門在風險管理部門工作的員工之外，大多數(shù)風險意識比較淡薄，突出表現(xiàn)在一是信貸部門的員工出于提高經(jīng)營業(yè)績和獲取獎金的需要，往往在辦理信貸過程中，不認真履行銀行的風險識別和評估程序，加大了貸款風險；二是商業(yè)銀行的管理層比較重視短期銀行利潤，這樣容易忽視信貸風險對長期利潤的影響；三是信貸部門以外的信貸相關(guān)工作人員認為房地產(chǎn)信貸有抵押物，往往不重視對貸款人的可持續(xù)發(fā)展能力的調(diào)研工作，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究報告不認真甚至不分析其中蘊含的風險因素，而且對抵押物的價格或未來的走勢不重視，盲目信賴房地產(chǎn)價格評估人員的職業(yè)道德。

（二）商業(yè)銀行信用風險管理能力有待提高

一是很多國有銀行雖然進行了股份制改造，但是貸款決策審批權(quán)力往往過于集中少數(shù)人手中，這種情況往往導(dǎo)致其雖然有了比較健全的信用風險管理制度，但是該制度被少數(shù)人架空，已流于形式，起不到應(yīng)有的作用；二是銀行授信部門的獨立性不強，導(dǎo)致其對信貸部門的盲目放貸行為約束力不足；三是對不良貸款的形成的真正原因不能進行量化分析，因此不是很難追責，就是對責任追究的力度不夠，起不到責任追究的效果，很難消除信貸人員為了自己利益最大化而損害銀行利益的行為。

（三）操作風險的管理不夠完善

很多商業(yè)銀行對信貸操作風險不夠重視，信貸管理手段很難達到預(yù)期的目標。比如不嚴格執(zhí)行總行的信貸標準，擅自降低準入門檻，甚至出現(xiàn)違規(guī)放貸的違紀行為，導(dǎo)致對“五證”不齊全或是自有資金占開發(fā)項目總投資低于30%房地產(chǎn)項目簽訂貸款合同；又如很多貸款人以流動資金貸款名義進行房地產(chǎn)開發(fā)，而銀行不置可否，不嚴格跟蹤貸款的用途；再如變相降低首付比例，對房地產(chǎn)虛假提高評估價格的行為采取默認的態(tài)度。上述行為無形中增加了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的操作風險。

（四）商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸相關(guān)人綜合業(yè)務(wù)技能亟待提高

很多商業(yè)銀行的信貸人員對風險防控方面的知識欠缺，同時又缺乏相應(yīng)的后續(xù)教育培訓(xùn)或自學(xué)的補救措施，久而久之造成該部分人員的綜合業(yè)務(wù)技能嚴重背離其工作崗位的需要。例如部分員工不僅信貸知識欠缺致使風險防范意識較差，同時又對房地產(chǎn)行業(yè)知識的掌握不夠深入徹底，很難適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)信貸風險管理的現(xiàn)實需要。

（五）對個人住房貸款信用風險的違約估計不足

一般來說商業(yè)銀行對個人發(fā)放的住房貸款，短則五年，長則二十多年，屬于典型的中長期信貸。根據(jù)貨幣的時間價值和風險理論,這樣的貸款的風險會因不斷積累而提高，因此其風險是逐步顯現(xiàn)的。比如目前我國房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，房地產(chǎn)價格放緩或者已經(jīng)進入下降通道，加上我國經(jīng)濟發(fā)展速度放緩，老齡社會的出現(xiàn)等等原因,個人住房貸款變成不良貸款的幾率逐漸增大。對此我國的商業(yè)銀行顯然準備不足，一是對個人住房貸款事前調(diào)查主要依靠房地產(chǎn)中介和開發(fā)商，信貸風險評估不足；二是對房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)或抵押物的資產(chǎn)保全機制沒有建立有效的管理制度；三是房地產(chǎn)信貸證券化市場由于不成熟還不能有效轉(zhuǎn)移風險。

三、商業(yè)銀行對房地產(chǎn)信貸風險防范策略

（一）完善信貸操作流程，減少信貸操作風險

再好的風險管理方案，如果相關(guān)執(zhí)行人的意識不夠，將很難執(zhí)行到位。因此商業(yè)銀行必須重視信貸相關(guān)人員的風險意識的培養(yǎng)工作。一是嚴格執(zhí)行既定的信貸條件，堅決杜絕放松信貸條件的違規(guī)貸款行為；二是加強對信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)督工作，紀檢、監(jiān)察以及風險管理和內(nèi)部審計部門要對操作風險進行聯(lián)合檢查，為違規(guī)貸款一查到底并追究相關(guān)人員的責任；三是使用先進的風險識別方法，逐漸減少人工控制風險的經(jīng)驗主義行為。

（二）加強商業(yè)銀行的信貸管理，達到目的和手段的完美統(tǒng)一

1.在提供風險識別能力的基礎(chǔ)上，不斷完善風險管理系統(tǒng)。

事后補救風險措施，雖然可以起到亡羊補牢的作用，但為了更好地降低信貸風險，商業(yè)銀行應(yīng)當不斷完善風險管理系統(tǒng)。一是進行房地產(chǎn)信貸風險進行定性分析，比如對信貸對象的風險進行分類、對房地產(chǎn)市場風險進行調(diào)查分析、對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策進行調(diào)研和分析；二是重視信貸風險的量化分析工作，充分認識到量化模型對信貸風險分析的重要作用。

2.為了有效避免認為因素增加的信貸風險，要建立剛性的責任追究機制。

一是將信貸審批部門、管理部門、評估部門進行分設(shè)，并明確相應(yīng)的權(quán)力和義務(wù)；二是明確上述三個獨立部門的工作流程，并定期由內(nèi)部審計部門審核執(zhí)行情況，對不按照規(guī)定流程工作的部門進行懲戒；三是建立上述三個部門獨立工作報告制度，并由銀行管理層審核其報告，不斷總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn)。

3.重視貸后風險。

凡事需有始有終，加強貸后風險管理不是可有可無的工作，相反，商業(yè)銀行只有加強此方面的管理才能更好地控制信貸風險。一是建立單獨的貸后風險管理部門，對每筆貸款進行無縫管理，直到收回為止；二是隨時掌握貸款對象的經(jīng)營情況，嚴格監(jiān)督信貸資金的約定用途；三是明確信貸風險責任，并規(guī)定對風險的專門管理流程和辦法，要求責任人落實。

4.提高銀行信貸人員風險防范知識。

商業(yè)銀行的授信人員目前尚未完全掌握房地產(chǎn)信貸的風險評估方法，如很多信貸工作人員雖然基本掌握了信貸基礎(chǔ)知識，但對房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營流程、風險特點方面掌握的還不夠，對國家宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)整并主動地控制房地產(chǎn)信貸風險的意識還欠缺。要想解決此方面的問題，筆者認為一是對現(xiàn)有的信貸人員進行風險知識的培訓(xùn)；二是引進高素質(zhì)的房地產(chǎn)信貸方面的專門人才；三是注意高素質(zhì)的人才和現(xiàn)有信貸人員的融合問題，防止新老觀念的碰撞產(chǎn)生矛盾。

（三）建立個人住房貸款信用風險違約估計系統(tǒng)

為了減少個人住房貸款變成不良貸款的幾率，筆者認為商業(yè)銀行應(yīng)該提前做好準備工作，一是重視個人住房貸款事前調(diào)查工作；二是完善房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)管理或抵押物的資產(chǎn)保全機制；三是逐漸通過房地產(chǎn)信貸證券化轉(zhuǎn)移風險。

四、總結(jié)

總之，商業(yè)銀行應(yīng)當根據(jù)不同的房地產(chǎn)信貸類型和信貸風險種類對風險進行有針對性的分類管理，認真梳理本文提出的房地產(chǎn)貸款風險管理存在的主要問題，并舉一反三，在不斷提高全員信貸風險管理意識的基礎(chǔ)上，要做好完善信貸操作流程，不斷降低信貸操作風險；完善貸后風險管理；逐漸提高信貸人員職業(yè)技能；建立剛性的責任追究機制等方面改善自身問題，為銀行的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

參考文獻

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[3]王宇光.中國銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款面臨的風險分析與判斷.當代經(jīng)濟科學(xué)，2014(4).

作者：崔吉賢 單位：對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)國際經(jīng)貿(mào)學(xué)院