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摘要:房地產(chǎn)開發(fā)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)中一種系統(tǒng)性的管理方式，必須在特定的時(shí)間范圍內(nèi)，通過對(duì)領(lǐng)導(dǎo)、控制、計(jì)劃、組織等相關(guān)手段的綜合應(yīng)用，形成臨時(shí)性組織并保障預(yù)計(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。開發(fā)管理對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量水平的重要性是非常突出的。本文即分析房地產(chǎn)開發(fā)管理的主要價(jià)值，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)管理工作的特點(diǎn)進(jìn)行分析，進(jìn)而在階段劃分基礎(chǔ)之上對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)管理的主要要點(diǎn)進(jìn)行研究，望能夠引起相關(guān)人員的關(guān)注與重視。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)管理特點(diǎn)策略

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)體系中的支柱與基礎(chǔ)，其所開發(fā)房屋工程項(xiàng)目的質(zhì)量?jī)?yōu)劣將直接關(guān)系到消費(fèi)者的切身利益，乃至對(duì)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展也有非常重要的影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者必須以長(zhǎng)遠(yuǎn)性的戰(zhàn)略目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，探討技術(shù)管理領(lǐng)域中的各種措施與策略。通過有效的開發(fā)管理工作，能夠最大限度的保障房地產(chǎn)項(xiàng)目管理實(shí)踐達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，從而促進(jìn)項(xiàng)目綜合實(shí)力的提高。本文即重點(diǎn)針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)管理的特點(diǎn)以及相關(guān)要點(diǎn)進(jìn)行分析。

1房地產(chǎn)開發(fā)管理價(jià)值分析

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高與完善，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系中所取得的成就是非?？捎^的。同時(shí)在經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)不斷加深的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)所處的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境更加的激烈。無論是對(duì)于任何行業(yè)而言，項(xiàng)目管理工作的開展都可以說發(fā)揮著統(tǒng)領(lǐng)性的作用。無論是對(duì)于企業(yè)或工程項(xiàng)目而言，只有確保管理工作的開展質(zhì)量，才能夠使企業(yè)或工程項(xiàng)目?jī)?nèi)部各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)階段的工作局面更加有序與良好，從而形成一個(gè)穩(wěn)定的工作狀態(tài)。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，開發(fā)管理工作會(huì)在不同程度上受到質(zhì)量因素、施工因素、進(jìn)度因素、成本因素的影響，且對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身發(fā)展也有重大影響。通過實(shí)施系統(tǒng)全面的開發(fā)管理工作，能夠最大限度的確保施工作業(yè)順利開展，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。總的來說，為提高房地產(chǎn)企業(yè)的整體質(zhì)量水平，達(dá)到預(yù)計(jì)目標(biāo)，企業(yè)必須以科學(xué)有效的方法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施管理，從而為企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升“添磚加瓦”。

2房地產(chǎn)開發(fā)管理特點(diǎn)分析

從整體角度上來看，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理工作的開展具有壽命周期、復(fù)雜系統(tǒng)、以及明確階段這三個(gè)方面的特點(diǎn)，具體分析如下:

(1)房地產(chǎn)開發(fā)管理具有壽命周期特點(diǎn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的核心內(nèi)涵是對(duì)一次性的房地產(chǎn)工作展開全方位的規(guī)劃與控制，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠在預(yù)計(jì)期限內(nèi)達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)功能。一旦房地產(chǎn)工程的目標(biāo)達(dá)成與實(shí)現(xiàn)，那么對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其自身的存在價(jià)值就會(huì)消除，從而解體。從這一角度上來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理工作的壽命周期性特點(diǎn)是可以預(yù)知與客觀存在的。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)管理具有復(fù)雜系統(tǒng)性特點(diǎn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理過程中涉及到多個(gè)構(gòu)成部門，開發(fā)管理工作的開展需要覆蓋大量學(xué)科與組織，應(yīng)用綜合性知識(shí)解決在開發(fā)管理實(shí)踐中出現(xiàn)的一系列問題。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，開發(fā)管理工作的實(shí)踐缺乏可借鑒的經(jīng)驗(yàn)，執(zhí)行過程中內(nèi)外部環(huán)境存在大量的不確定因素，這決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)管理是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作。同時(shí)，在展開開發(fā)管理實(shí)踐時(shí)，需要將不同組織、不同經(jīng)歷的工作人員合理組織在一個(gè)臨時(shí)性的開發(fā)管理組織內(nèi)，通過相互協(xié)調(diào)與溝通的方式，以項(xiàng)目成本、技術(shù)、進(jìn)度等限制性條件為基礎(chǔ)，最大限度的滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。從上述分析可知，在這些復(fù)雜多變的因素影響下，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理體現(xiàn)出了復(fù)雜性與系統(tǒng)性的特點(diǎn)，且將直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)管理質(zhì)量水平。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)管理具有階段性特點(diǎn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)管理實(shí)踐有非常明確的階段性特點(diǎn)，開發(fā)管理實(shí)踐中的各個(gè)階段可以依據(jù)任務(wù)類型作出明確的劃分(也可以根據(jù)關(guān)鍵決策進(jìn)行劃分)，根據(jù)所處階段的不同，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理的基本定義以及主要工作內(nèi)容也有不同的表現(xiàn)。一般來說，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，開發(fā)管理應(yīng)當(dāng)結(jié)合階段性特點(diǎn)展開實(shí)踐，及時(shí)突出需要完成的多種任務(wù)，制定合理的開發(fā)目標(biāo)，并指導(dǎo)對(duì)管理措施的實(shí)施與執(zhí)行。

3房地產(chǎn)開發(fā)管理階段性要點(diǎn)

根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程，可以將開發(fā)管理工作的關(guān)注重點(diǎn)換分為包括開發(fā)建議書、可行性研究、設(shè)計(jì)、建設(shè)實(shí)施、以及竣工驗(yàn)收在內(nèi)的五個(gè)階段。以下即而在階段劃分基礎(chǔ)之上對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)管理的主要要點(diǎn)進(jìn)行研究。

(1)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建議書階段開發(fā)管理要點(diǎn):

建議書開發(fā)階段的管理任務(wù)是評(píng)估建設(shè)項(xiàng)目是否契合國家長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃以及基本要求，深入研究項(xiàng)目建設(shè)在人力、物力、財(cái)力等方面的投入，管理人員應(yīng)當(dāng)盡可能的深入研究項(xiàng)目地點(diǎn)、資源、方案、建設(shè)周期、以及建設(shè)規(guī)模等內(nèi)容，展開詳盡的調(diào)查研究，方可為下一環(huán)節(jié)開發(fā)工作的開展提供保障。

(2)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段開發(fā)管理要點(diǎn):

在可行性研究階段中多以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為委托單位，通過審定的有關(guān)工程設(shè)計(jì)、工程咨詢的單位對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的可行性進(jìn)行研究。在本階段中應(yīng)當(dāng)深入技術(shù)、經(jīng)濟(jì)層面的分析，對(duì)擬建設(shè)項(xiàng)目的可行性以及多種擬建設(shè)方案的性能進(jìn)行綜合對(duì)比，進(jìn)而提出科學(xué)且客觀的評(píng)價(jià)意見。該意見經(jīng)咨詢單位與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙方確認(rèn)可行性后撰寫具體報(bào)告。報(bào)告經(jīng)批準(zhǔn)后需直接作為投資項(xiàng)目確定以及設(shè)計(jì)文件編制的依據(jù)。本階段具有非常特殊科學(xué)屬性，是開發(fā)管理中必須引起重視的課題之一，絕對(duì)不可跳過或疏略該階段，盲目決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的啟動(dòng)與否。

(3)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段開發(fā)管理要點(diǎn):

本階段開發(fā)工作的重點(diǎn)是從技術(shù)層面、經(jīng)濟(jì)層面等針對(duì)擬建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施工作進(jìn)行周密且嚴(yán)謹(jǐn)?shù)陌才?，?duì)決策內(nèi)容進(jìn)行具象化處理，并以此作為施工建設(shè)組織的依據(jù)。本階段中開發(fā)管理應(yīng)當(dāng)以具體工藝條件為前提開展，必須結(jié)合具體項(xiàng)目建設(shè)情況以及企業(yè)的能力水平，杜絕出現(xiàn)因設(shè)計(jì)失誤而導(dǎo)致施工成本增加的問題。

(4)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段開發(fā)管理要點(diǎn):

本環(huán)節(jié)中是極易出現(xiàn)質(zhì)量問題階段。結(jié)合現(xiàn)行國家工程項(xiàng)目建設(shè)規(guī)范與要求來看，房地產(chǎn)建設(shè)實(shí)施階段應(yīng)當(dāng)杜絕墊資、讓利等問題的出現(xiàn)，積極通過工程招標(biāo)的方式公開選擇中標(biāo)單位。同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)避免在公開招標(biāo)下潛藏的私自議標(biāo)問題，更應(yīng)嚴(yán)禁缺乏施工設(shè)計(jì)圖的私自議標(biāo)問題，避免因資金不足導(dǎo)致施工單位在項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施中出現(xiàn)偷工減料或使用低等材料的問題。

(5)房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段開發(fā)管理要點(diǎn):

在本階段中開發(fā)工作的基本任務(wù)是全面考核建設(shè)工作的執(zhí)行與實(shí)施情況，檢查工程項(xiàng)目建設(shè)工作的開展是否能夠與房地產(chǎn)方設(shè)計(jì)要求相符合，同時(shí)也是檢驗(yàn)工程質(zhì)量最終環(huán)節(jié)。在該階段中，開發(fā)管理應(yīng)當(dāng)以對(duì)竣工驗(yàn)收章程以及順序的制定為前提，加強(qiáng)對(duì)隱性工程的驗(yàn)收，為工程結(jié)算提供依據(jù)，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠按期驗(yàn)收辦理。

4結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的背景下最為關(guān)注的課題在于如何優(yōu)化資源配置，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)健康長(zhǎng)效發(fā)展，并保障自身經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。為達(dá)到以上目標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須基于對(duì)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)的準(zhǔn)確把握與預(yù)測(cè)，引入現(xiàn)代化的開發(fā)管理工作手段對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)踐管理，以完善開發(fā)管理工作質(zhì)量與水平，確保項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。本文以上分析中論述了房地產(chǎn)開發(fā)管理的價(jià)值、特點(diǎn)、以及階段性工作要點(diǎn)，望能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)管理實(shí)踐工作的開展提供意見與建議，以確保房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

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作者：駱宏達(dá) 單位：建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司