前言：本站為你精心整理了土地儲(chǔ)備資金管理論文范文，希望能為你的創(chuàng)作提供參考價(jià)值，我們的客服老師可以幫助你提供個(gè)性化的參考范文，歡迎咨詢。

一、土地儲(chǔ)備資金管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.土地儲(chǔ)備資金自有規(guī)模小，資金來(lái)源單一土地儲(chǔ)備資金是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定征收、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買、收回土地以及對(duì)其進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)等所需的資金。因此，該資金投資規(guī)模大，周轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)較其他資金而言較大。如果土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)自身?yè)碛幸欢ǖ馁Y金規(guī)模，在資金急需時(shí)能夠在一定時(shí)間采用一定方式籌集一定資金的話尚能承擔(dān)土地儲(chǔ)備資金所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，大多數(shù)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的自有資金規(guī)模相當(dāng)小，資金來(lái)源也比較單一，主要是商業(yè)銀行的貸款，據(jù)調(diào)查，商業(yè)銀行貸款在土地儲(chǔ)備金的規(guī)模中竟占到80%以上，商業(yè)銀行利率較高，一旦不能及時(shí)歸還，整個(gè)資金鏈條將受到影響，這無(wú)疑又加大了土地儲(chǔ)備資金的風(fēng)險(xiǎn)。雖然，關(guān)于土地儲(chǔ)備資金的相關(guān)政策規(guī)定：“財(cái)政部門從繳入地方國(guó)庫(kù)的土地出讓收入中，劃出一定比例的資金，建立國(guó)有土地收益資金，主要用于土地收購(gòu)儲(chǔ)備?！钡堑降讋澇龆啻蟊壤馁Y金，并沒(méi)有相應(yīng)的細(xì)則進(jìn)行規(guī)定。況且，各地方財(cái)政情況不同，對(duì)土地儲(chǔ)備資金的認(rèn)識(shí)程度也不同。因此，在實(shí)際的操作過(guò)程中，各地對(duì)土地儲(chǔ)備資金提取的基數(shù)和比例也各不相同，造成土地儲(chǔ)備資金自有規(guī)模小，來(lái)源單一，結(jié)構(gòu)失衡，難以抵御一定的風(fēng)險(xiǎn)。

2.土地儲(chǔ)備資金周轉(zhuǎn)周期滯后于貸款期限造成高額的財(cái)務(wù)費(fèi)用土地儲(chǔ)備資金來(lái)源單一，主要依靠商業(yè)貸款。按照中國(guó)人民銀行對(duì)土地儲(chǔ)備資金貸款的相關(guān)規(guī)定，商業(yè)銀行對(duì)于儲(chǔ)備項(xiàng)目的貸款最長(zhǎng)不能超過(guò)兩年。而對(duì)于土地儲(chǔ)備的實(shí)際操作來(lái)說(shuō)，土地征收時(shí)雖有經(jīng)政府批準(zhǔn)并予以公告和相應(yīng)的補(bǔ)償條例，但在征地拆遷中仍面臨重重困難，拆遷標(biāo)準(zhǔn)難以滿足住戶要求，出現(xiàn)“釘子戶”，不僅增加征收難度，而且耽誤了工期，客觀上增加了土地收儲(chǔ)資金成本；即便土地征收完畢，還要進(jìn)行相應(yīng)的道路維修、保證一定的綠化率、水電暖正常供應(yīng)、相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施完善后才可出讓，出讓后資金的回籠也需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。從土地的征收、開(kāi)發(fā)、出讓再到資金的收回，這個(gè)過(guò)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)兩年。土地儲(chǔ)備資金周轉(zhuǎn)周期嚴(yán)重滯后于銀行貸款周期，造成的直接后果是貸款本金不能及時(shí)歸還，同時(shí)還產(chǎn)生大量的利息和滯納金，這筆巨大的財(cái)務(wù)費(fèi)用無(wú)疑給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)帶來(lái)巨大的負(fù)擔(dān)，長(zhǎng)此以往整個(gè)資金鏈條將會(huì)中斷，后果不堪設(shè)想。

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)和政府的干預(yù)給土地儲(chǔ)備資金帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)“房地產(chǎn)市場(chǎng)具有固有的周期性，各個(gè)周期中的拐點(diǎn)是由市場(chǎng)、政策、資金流等多種因素共同決定，很難通過(guò)一定的手段進(jìn)行預(yù)測(cè)。雖然，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的作用是通過(guò)土地儲(chǔ)備資金來(lái)調(diào)控土地市場(chǎng)，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，防止出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)也會(huì)給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)帶來(lái)直接的影響?！薄痹谖覈?guó)，土地儲(chǔ)備資金執(zhí)行的是收支兩條線管理，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣時(shí)，土地出讓產(chǎn)生的收益大部分歸入地方財(cái)政；而房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條時(shí)，土地流拍比例較高，出讓的土地資金難以回籠，成本難以彌補(bǔ)，此時(shí)，地方財(cái)政能否給予支持直接決定土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的資金鏈條能否正常運(yùn)行?！贝送猓捎谖覈?guó)的土地具有公有性質(zhì)，土地屬于國(guó)家或者集體所有，為了保證集體的利益，政府會(huì)通過(guò)一定的規(guī)章制度、政策的制定、稅收優(yōu)惠、協(xié)議出讓等一系列的措施進(jìn)行干預(yù)。而這種干預(yù)是不以市場(chǎng)變動(dòng)為基礎(chǔ)的，具有非市場(chǎng)性。往往這種干預(yù)滯后于市場(chǎng)調(diào)節(jié)，造成土地資源配置的不合理，影響土地儲(chǔ)備資金的使用效率。

4.土地儲(chǔ)備資金所面臨的其他風(fēng)險(xiǎn)土地儲(chǔ)備資金面臨的其他風(fēng)險(xiǎn)主要包括：一是，政策變動(dòng)給土地儲(chǔ)備資金帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；例如：金融、房地產(chǎn)和其他相關(guān)政策變動(dòng)直接影響土地儲(chǔ)備資金。央行上調(diào)存貸款利率、提高存款準(zhǔn)備金額度、提高貸款門檻，土地儲(chǔ)備資金的融資成本直接受到影響。“又如，國(guó)家銀根緊縮，市場(chǎng)中流通資金不足，造成的直接后果是土地儲(chǔ)備資金融資困難；再如國(guó)家稅收的調(diào)整也會(huì)對(duì)土地儲(chǔ)備資金的管理帶來(lái)一系列的不利影響；二是，資金的籌集規(guī)模和資金的回籠周期滯后于土地的收購(gòu)和開(kāi)發(fā)，造成資金鏈條斷裂。目前，舊城改造如火如荼，為了加快舊城改造，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)迅速、大規(guī)模地收購(gòu)、儲(chǔ)備土地，而這需要龐大的資金支持，倘若資金籌集不足、出讓土地資金難以迅速回籠的話，整個(gè)資金鏈條將迅速崩裂；三是，在土地出讓過(guò)程中，由于各種不確定因素的出現(xiàn)，難免造成土地流拍或者以低于成本的價(jià)格成交，造成資金不能及時(shí)回籠或者虧本收回等?！?/p>

二、對(duì)于土地儲(chǔ)備資金管理存在的風(fēng)險(xiǎn)提供的幾點(diǎn)建議

1.拓寬土地儲(chǔ)備資金的融資渠道，改善結(jié)構(gòu)，合理規(guī)劃用途創(chuàng)新和拓展儲(chǔ)備資金的融資渠道，增加土地儲(chǔ)備資金的規(guī)模，改善土地儲(chǔ)備的結(jié)構(gòu)，擺脫對(duì)商業(yè)銀行貸款的依賴，不僅降低了土地儲(chǔ)備資金的風(fēng)險(xiǎn)，也提高了土地儲(chǔ)備資金的使用效率。新的融資模式可以通過(guò)以下幾點(diǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)：

(1)央行給予一定的政策支持，降低土地儲(chǔ)備資金的貸款門檻并給予一定的政策優(yōu)惠：如降低利率、延長(zhǎng)貸款周期、延長(zhǎng)還款周期，對(duì)于不能及時(shí)歸還的貸款能減收或免收滯納金等；

(2)“根據(jù)自身實(shí)際，效仿企業(yè)發(fā)行債券、保險(xiǎn)、信托、中期票據(jù)等方式進(jìn)行社會(huì)融資，其收益應(yīng)高于銀行同期利率，當(dāng)然這種情況需要結(jié)合自身實(shí)際進(jìn)行可行性探討與探索。

(3)積極爭(zhēng)取擁有一定閑置資金的機(jī)構(gòu)的支持。例如，社保機(jī)構(gòu)和住房公積金管理中心等機(jī)構(gòu)存在一定的閑置資金，可采用一定的方式獲取此類機(jī)構(gòu)的支持。土地儲(chǔ)備資金是以政府為擔(dān)保的公益基金，具有一定的安全性和穩(wěn)定性，既可增加土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的融資規(guī)模，又可提高社保機(jī)構(gòu)和公積金管理機(jī)構(gòu)的收益，對(duì)其具有一定的吸引力。

(4)效仿期貨市場(chǎng)，進(jìn)行平衡交易。根據(jù)市場(chǎng)變動(dòng)情況，購(gòu)買、出讓土地期權(quán)，最大限度的少市場(chǎng)變動(dòng)、部門協(xié)調(diào)、基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)等因素帶來(lái)的不確定性?！薄按送?，在融資渠道和融資規(guī)模有一定保證的前提下，還應(yīng)合理規(guī)劃土地儲(chǔ)備金的用途，最大限度提高土地儲(chǔ)備金的收益。可以依據(jù)年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃、上年度土地儲(chǔ)備費(fèi)用結(jié)合年度儲(chǔ)備土地坐落、原用途、前期開(kāi)發(fā)程度等情況，科學(xué)擬定土地儲(chǔ)備費(fèi)用、合理安排土地儲(chǔ)備融資規(guī)模。土地儲(chǔ)備融資資金應(yīng)按照?？顚Ｓ?、封閉管理的原則嚴(yán)格監(jiān)管。不得將土地儲(chǔ)備貸款用于城市建設(shè)以及其他與土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)的項(xiàng)目?！?/p>

2.建立土地儲(chǔ)備資金的內(nèi)部控制體系，防范資金安全風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)大、有效的內(nèi)部控制機(jī)制是土地儲(chǔ)備資金正常、安全運(yùn)行的有力保障，對(duì)于深化房地產(chǎn)改革，促進(jìn)土地集約化利用，推動(dòng)城市建設(shè)，保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有重要作用?！敖⒔∪行У膬?nèi)控體系首先要有一個(gè)良好的內(nèi)控環(huán)境。良好的內(nèi)控環(huán)境需要從戰(zhàn)略上、組織機(jī)構(gòu)、人員配置、人力資源管理等方面進(jìn)行綜合管理；其次，良好的內(nèi)控體系，需要有效的控制措施來(lái)保障。財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)根據(jù)實(shí)際情況制定有效的控制措施。如：不相容職位相互分離、定期輪崗換崗、授權(quán)審批控制、績(jī)效考核控制等?！贝送猓M(jìn)一步增強(qiáng)同級(jí)審計(jì)部門和財(cái)政部門對(duì)土地儲(chǔ)備資金的使用進(jìn)行審計(jì)檢查，確保土地儲(chǔ)備資金的安全。

3.建立土地儲(chǔ)備資金的預(yù)警應(yīng)急機(jī)制，及時(shí)應(yīng)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)變化無(wú)常、各種政策法規(guī)層出不窮，而這些都會(huì)對(duì)土地儲(chǔ)備資金帶來(lái)嚴(yán)重影響。“因此土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)和政策法規(guī)的變化，并據(jù)此建立有效的預(yù)警應(yīng)急機(jī)制，以應(yīng)對(duì)各種突發(fā)情況。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以自行建立，也可委托具有一定資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)城市土地的規(guī)模、需求、結(jié)構(gòu)進(jìn)行全面調(diào)研，獲取準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息，分析市場(chǎng)發(fā)展方向，制定一定時(shí)期內(nèi)土地儲(chǔ)備的發(fā)展規(guī)劃，對(duì)于可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，制定一定應(yīng)急機(jī)制，盡可能的將風(fēng)險(xiǎn)降低到最低?！?/p>

4.加強(qiáng)督查考核“建立年度績(jī)效考核，通過(guò)制定一系列的考核評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行考核，如年度土地收儲(chǔ)計(jì)劃實(shí)施率、儲(chǔ)備項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)進(jìn)度等，對(duì)于違反規(guī)定的單位和各人，將依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定處理?！?/p>

作者：樊月琴單位：寧波市鎮(zhèn)海區(qū)財(cái)政局