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投資方案的財(cái)務(wù)可行性范文第1篇

[關(guān)鍵詞] 指標(biāo)運(yùn)用 獨(dú)立方案 互斥方案 多方案組合

合理選擇適當(dāng)?shù)臎Q策方法，是項(xiàng)目投資決策的關(guān)鍵，利用項(xiàng)目投資決策評價(jià)指標(biāo)作為決策的標(biāo)準(zhǔn)，做出最終的決策。項(xiàng)目投資決策評價(jià)指標(biāo)主要有折現(xiàn)指標(biāo)和非折現(xiàn)指標(biāo)。折現(xiàn)指標(biāo)主要有：凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、獲利指數(shù)、內(nèi)部收益率。非折現(xiàn)指標(biāo)主要有：投資利潤率、靜態(tài)投資回收期。

一、獨(dú)立方案的評價(jià)

獨(dú)立方案財(cái)務(wù)可行性評價(jià)與投資決策可以同時(shí)進(jìn)行，評價(jià)財(cái)務(wù)可行性也就是對其做出最終決策的過程。如果某一投資方案的所有評價(jià)指標(biāo)均處于可行區(qū)間，即同時(shí)滿足以下條件，該方案完全具備財(cái)務(wù)可行性。

凈現(xiàn)值NPV≥0、凈現(xiàn)值率NPVR≥0、獲利指數(shù)PI≥1、內(nèi)部收益率IRR≥i。投資利潤率ROI≥基準(zhǔn)(設(shè)定)投資利潤率、包括建設(shè)期的投資回收期PP≤n/2(即項(xiàng)目計(jì)算期的一半)、不包括建設(shè)期的投資回收期PP’≤P/2(即項(xiàng)目經(jīng)營期的一半)。

如果在評價(jià)時(shí)主要指標(biāo)處于可行區(qū)間(如:NPV≥0、NPVR≥0、PI≥1、IRR≥i。)但次要或輔助指標(biāo)處于不可行區(qū)間(如:PP> n/2、PP’>P/2或ROI

如果某一投資方案的所有評價(jià)指標(biāo)均處于不可行區(qū)間，即同時(shí)滿足以下條件，則可以斷定該方案無論從哪一個(gè)方面看都不具備財(cái)務(wù)可行性，或完全不具備財(cái)務(wù)可行性，應(yīng)當(dāng)徹底放棄該投資方案。NPV

如果在評價(jià)過程中發(fā)現(xiàn)NPV

注意的問題:

1.主要評價(jià)指標(biāo)(折現(xiàn)指標(biāo))在評價(jià)財(cái)務(wù)可行性的過程中起主導(dǎo)作用。當(dāng)投資利潤率、投資回收期的評價(jià)結(jié)論與凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、獲利指數(shù)、內(nèi)部收益率等主要指標(biāo)的評價(jià)結(jié)論發(fā)生矛盾時(shí)，應(yīng)當(dāng)以主要指標(biāo)的評價(jià)結(jié)論為準(zhǔn)。

2.利用折現(xiàn)指標(biāo)對同一投資方案進(jìn)行評價(jià)和決策，會得出完全相同的結(jié)論。

二、多個(gè)互斥方案的比較決策

當(dāng)有兩個(gè)或兩個(gè)以上方案可供選擇時(shí)，如果選擇其中某一方案而舍棄其他方案，這種決策稱為選擇互斥的決策?；コ夥桨傅臎Q策必須以方案具備財(cái)務(wù)可行性為前提。多個(gè)互斥方案比較決策是指在每一個(gè)入選方案已具備財(cái)務(wù)可行性的前提下，利用具體決策方法比較各個(gè)方案的優(yōu)劣，利用評價(jià)指標(biāo)從各個(gè)被選方案中最終選出一個(gè)最優(yōu)方案的過程。

原始投資額不等，但項(xiàng)目計(jì)算期相等的多方案比較決策一般采用差額投資內(nèi)部收益率法。當(dāng)差額投資內(nèi)部收益率指標(biāo)大于或等于基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率時(shí)，原始投資額大的方案較優(yōu)；反之，則投資額少的方案為優(yōu)。該方案通常被用于更新改造的項(xiàng)目的投資決策中。差額投資內(nèi)部收益率的計(jì)算過程和計(jì)算技巧同內(nèi)部收益率完全一致，只是所依據(jù)的是差量凈現(xiàn)金流量。

原始投資額不等，特別是項(xiàng)目計(jì)算期不同的多方案比較決策一般采用年等額凈回收額法，在該方法下，所有方案中年等額凈回收額最大的方案即為最優(yōu)方案。

某方案年等額凈回收額=該方案凈現(xiàn)值×回收系數(shù)（或年金現(xiàn)值系數(shù)的倒數(shù)）。

某企業(yè)擬投資建設(shè)一條新生產(chǎn)線。現(xiàn)有三個(gè)方案可供選擇:A方案的原始投資額1250萬元,項(xiàng)目計(jì)算期11年,凈現(xiàn)值958.7萬元;B方案的原始投資額1100萬元,項(xiàng)目計(jì)算期10年,凈現(xiàn)值920萬元；C方案的凈現(xiàn)值-12.5萬元；行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率10%。做出最終投資決策。

A方案和B方案的凈現(xiàn)值均大于零，都具有財(cái)務(wù)可行性。C方案的凈現(xiàn)值小于零，不具有財(cái)務(wù)可行性。

A方案的年等額凈回收額=A方案的凈現(xiàn)值×1/(P/A,10%,11)=958.7×1/6.49506=147.6(萬元);B方案的年等額凈回收額=B方案的凈現(xiàn)值×1/(P/A,10%,10）=920×1/6.14457=149.7(萬元);B方案優(yōu)于A方案,所以B方案為最優(yōu)方案。

三、相容選擇的決策

當(dāng)有兩個(gè)或兩個(gè)以上方案可供選擇時(shí)，如果選擇其一而無需舍棄其他方案(即可以同時(shí)選擇多個(gè)方案)，這種決策稱為相容選擇的決策(又稱投資組合的決策)。

決策時(shí)需要考慮以下問題:

第一，如果企業(yè)可用資本無數(shù)量限制，可按每一項(xiàng)目的凈現(xiàn)值大小排序，順序選擇有利可圖的方案進(jìn)行組合決策。

第二，如果企業(yè)可用資本有數(shù)量限制，即不能投資于所有可接受的項(xiàng)目時(shí)，可按下列原則處理:

1.按凈現(xiàn)值率的大小排序，在可用資金范圍內(nèi)優(yōu)先選擇凈現(xiàn)值率大的方案進(jìn)行組合;

2.某一組合使用資金總額不得超過可用資金的數(shù)額，否則即為無效組合;

3.每一組合應(yīng)為有效組合，如果某一組合含于另一組合內(nèi)(如A、B項(xiàng)目組合含于A、B、C項(xiàng)目組合內(nèi))，該組合(如A、B項(xiàng)目組合)即為無效組合；

4.各組合的最優(yōu)選擇標(biāo)準(zhǔn)是：組合的凈現(xiàn)值總額最大(往往是既最大限度地利用了資金又使綜合凈現(xiàn)值率最大的組合)。

總之，在主要考慮投資效益的條件下，多方案比較決策的主要依據(jù)，就是能否保證在充分利用資金的前提下，獲得盡可能多的凈現(xiàn)金流量。

投資方案的財(cái)務(wù)可行性范文第2篇

摘 要 怎樣合理、高效的利用好這些資金，就成了工程造價(jià)管理方面一個(gè)非常值得研究的問題。

關(guān)鍵詞 政府投資 決策因素 造價(jià)管理

一、政府投資項(xiàng)目造價(jià)管理上存在的主要問題

（一）前期準(zhǔn)備工作不足

做好項(xiàng)目的前期工作是控制工程造價(jià)的前提。然而少數(shù)部門偏重于形象工程，往往會忽略了對項(xiàng)目方案進(jìn)行嚴(yán)格的科學(xué)論證，使得方案選擇缺乏科學(xué)性、投資估算不夠準(zhǔn)確、造價(jià)控制的總目標(biāo)模糊，以致使項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)合理性、實(shí)施可行性等各重要方面無法得到保證，造成了政府投資的非競爭項(xiàng)目的造價(jià)難以控制。

（二）決策階段的造價(jià)控制易被忽視

投資決策的正確性是工程造價(jià)合理性的前提。決策階段的工作內(nèi)容對項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、工程造價(jià)及建成后的運(yùn)營成本起著決定性的作用，因此決策階段是造價(jià)控制的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。

二、政府投資項(xiàng)目決策階段對造價(jià)管理的重要影響

投資決策是對擬建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行論證，對不同建設(shè)方案進(jìn)行比較和判斷，并做出準(zhǔn)確合理決定和選擇的過程。一般來說項(xiàng)目決策的正確與否，直接關(guān)系到項(xiàng)目建設(shè)的成敗，同時(shí)也關(guān)系到項(xiàng)目造價(jià)的高低和投資經(jīng)濟(jì)效果的好壞。對于政府投資項(xiàng)目來說，投資決策的正確與否主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

（一）項(xiàng)目決策的正確性是工程造價(jià)合理性的前提

項(xiàng)目決策正確就是優(yōu)選了最佳的投資方案，達(dá)到了合理配置資源，能夠估算出工程造價(jià)，并且在實(shí)施最優(yōu)投資方案過程中，有效控制工程造價(jià)。項(xiàng)目決策失誤主要體現(xiàn)在投資建設(shè)項(xiàng)目失誤，建設(shè)地點(diǎn)選擇錯(cuò)誤，不合理的投資方案等方面。決策失誤將會給政府和社會直接帶來人力、物力及財(cái)力的浪費(fèi)，甚至巨大損失。因此，要達(dá)到工程造價(jià)的合理性，首先要保證項(xiàng)目決策的正確性，避免決策失誤。

（二）項(xiàng)目決策的內(nèi)容是決定工程造價(jià)的基礎(chǔ)

決策階段的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的決策，對項(xiàng)目工程造價(jià)有著重大影響，特別是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定、建設(shè)地點(diǎn)的選擇、工藝的評選、設(shè)備選用等，直接關(guān)系到工程造價(jià)的高低。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，投資決策階段對工程造價(jià)的影響程度達(dá)到了80-90%，在建設(shè)階段，決策階段對造價(jià)的控制工作對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性的影響高達(dá)95%-100%。

（三）項(xiàng)目決策深度影響投資估算的精確度

投資決策的過程，是一個(gè)由淺入深、不斷深化的過程，不同的工作階段，不同的決策深度，投資估算的準(zhǔn)確度也不同。在項(xiàng)目建議書階段，投資估算的誤差率一般在士30%以內(nèi)；在詳細(xì)可行性研究階段，投資估算的誤差率應(yīng)在土20%以內(nèi)。隨著決策深度深入，投資估算的誤差率在降低。另外，在項(xiàng)目建設(shè)各階段中，即決策階段、初步設(shè)計(jì)階段、技術(shù)設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段、工程招投標(biāo)及承發(fā)包階段、施工階段以及竣工驗(yàn)收階段，相應(yīng)地形成的投資估算、設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、承包合同價(jià)、結(jié)算價(jià)及竣工決算。在工程造價(jià)之間存在著前者控制后者，后者補(bǔ)充前者的作用關(guān)系。

（四）政府投資項(xiàng)目決策階段的造價(jià)控制措施

1.做好項(xiàng)目決策前準(zhǔn)備工作

做好項(xiàng)目投資預(yù)測，詳細(xì)收集有關(guān)料，如社會環(huán)境、地質(zhì)情況、項(xiàng)目所在地狀況、主要材料設(shè)備價(jià)格、大宗材料采購、社會情況等。需要作國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)的項(xiàng)目還要收集更多資料。造價(jià)人員要對大量資料的準(zhǔn)確性、可靠性做認(rèn)真分析，確保投資預(yù)測和經(jīng)濟(jì)分析的準(zhǔn)確性。

2.做好可行性研究報(bào)告

可行性研究是對建設(shè)項(xiàng)目在技術(shù)、工程、經(jīng)濟(jì)等方面是否合理和可行性進(jìn)行全面系統(tǒng)的分析、論證，最后提出評價(jià)?？尚行匝芯繄?bào)告是確定建設(shè)項(xiàng)目和編制設(shè)計(jì)文件的主要依據(jù)，因此，它的全面性、深度、投資估算的準(zhǔn)確性，都對建設(shè)項(xiàng)目投資決策起著舉足輕重的作用。我國規(guī)定，初步設(shè)計(jì)總概算和可行性研究報(bào)告投資估算誤差為±10％。

3.全面細(xì)致編制投資估算

投資估算是指在整個(gè)投資決策過程中，依據(jù)詳實(shí)的資料，對建設(shè)項(xiàng)目的投資數(shù)額進(jìn)行估計(jì)。在投資決策過程中，主要要對建設(shè)工程造價(jià)進(jìn)行估算。因此，對建設(shè)項(xiàng)目準(zhǔn)確和全面地估算，是項(xiàng)目可行性研究和決策階段造價(jià)管理的重要任務(wù)。若誤差較大，必將導(dǎo)致決策失誤。

4.建立財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)體系

財(cái)務(wù)評價(jià)是依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法和參數(shù)》規(guī)定，根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，在財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用估算以及編制財(cái)務(wù)輔助報(bào)表的基礎(chǔ)上，編制財(cái)務(wù)報(bào)表計(jì)算財(cái)務(wù)分析指標(biāo)，考察和分析項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和財(cái)務(wù)生存能力，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性是項(xiàng)目可行性研究的核心內(nèi)容，其評價(jià)結(jié)論是項(xiàng)目取舍的重要決策依據(jù)，是投資決策、融資決策以及銀行申貸的依據(jù)。因此財(cái)務(wù)評價(jià)是對造價(jià)管理的合理性、科學(xué)性的一個(gè)系統(tǒng)性約束和考量。

5.科學(xué)選優(yōu)

投資方案的財(cái)務(wù)可行性范文第3篇

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告主要作用

企業(yè)投融資

此類研究報(bào)告通常要求市場分析準(zhǔn)確、投資方案合理、并提供競爭分析、營銷計(jì)劃、管理方案、技術(shù)研發(fā)等實(shí)際運(yùn)作方案。

國家發(fā)改委立項(xiàng)

此文件是根據(jù)《中華人民共和國行政許可法》和《國務(wù)院對確需保留的行政審批項(xiàng)目設(shè)定行政許可的決定》而編寫，是大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目立項(xiàng)的基礎(chǔ)文件，國家發(fā)改委根據(jù)可行性研究報(bào)告進(jìn)行核準(zhǔn)、備案或批復(fù)，決定某個(gè)項(xiàng)目是否實(shí)施。另外醫(yī)藥企業(yè)在申請相關(guān)證書時(shí)也需要編寫可行性研究報(bào)告。

銀行貸款申請

商業(yè)銀行在貸款前進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估時(shí)，需要項(xiàng)目方出具詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，對于國內(nèi)銀行，該報(bào)告由甲級資格單位出具，通常不需要再組織專家評審,部分銀行的貸款可行性研究報(bào)告不需要資格，但要求融資方案合理，分析正確，信息全面。另外在申請國家的相關(guān)政策支持資金 、工商注冊時(shí)往往也需要編寫可行性研究報(bào)告，該文件類似用于銀行貸款的可研報(bào)告。

申請進(jìn)口設(shè)備免稅

主要用于進(jìn)口設(shè)備免稅用的可行性研究報(bào)告，申請辦理中外合資企業(yè)、外資企業(yè)項(xiàng)目確認(rèn)書的項(xiàng)目需要提供項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

境外投資項(xiàng)目核準(zhǔn)

企業(yè)在實(shí)施走出去戰(zhàn)略，對國外礦產(chǎn)資源和其他產(chǎn)業(yè)投資時(shí)，需要編寫可行性研究報(bào)告報(bào)給國家發(fā)展和改革委或省發(fā)改委，需要申請中國進(jìn)出口銀行境外投資重點(diǎn)項(xiàng)目信貸支持時(shí)，也需要可行性研究報(bào)告。

投資方案的財(cái)務(wù)可行性范文第4篇

關(guān)鍵詞：工程造價(jià)；管理；質(zhì)量

從工程造價(jià)管理的基礎(chǔ)工作和造價(jià)控制方面著手，結(jié)合我國實(shí)際情況，提出幾點(diǎn)思考與建議。以提高投資效益和節(jié)約建設(shè)資金為目的。但是，要實(shí)行工程造價(jià)管理改革不是輕而易舉的事，需要我們共同來研究對策，摸索出更能適應(yīng)建筑業(yè)發(fā)展需要的工程造價(jià)管理模式。

一、建設(shè)項(xiàng)目決策階段的造價(jià)控制

建設(shè)項(xiàng)目投資的決策控制，即在建設(shè)前期階段進(jìn)行工程項(xiàng)目的機(jī)會研究、初步可行性研究、編制項(xiàng)目建議書以及編制投資估算，進(jìn)行環(huán)境影響評價(jià)、財(cái)務(wù)評價(jià)、國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)和社會評價(jià)等可行性研究分析的工作。在這一階段，投資方為選取最具經(jīng)濟(jì)效益的建設(shè)方案，在決策項(xiàng)目開展可行性研究之初，委托造價(jià)咨詢單位對擬建項(xiàng)目進(jìn)行市場調(diào)查和投資測算、資金籌措、風(fēng)險(xiǎn)分析、項(xiàng)目的盈利能力及償還能力的分析，對決策項(xiàng)目的選定、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的擬定提供多個(gè)方案，以便投資方優(yōu)選出最佳的投資方案，在經(jīng)濟(jì)上對項(xiàng)目做出合理、準(zhǔn)確的投資決策。這是進(jìn)行項(xiàng)目決策的前提和基礎(chǔ)，對建設(shè)工程的造價(jià)及項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益具有決定性的影響。

二、招投標(biāo)階段的造價(jià)控制

大家都知道，工程造價(jià)是工程招投標(biāo)的核心部分，建設(shè)工程作為商品進(jìn)入市場，應(yīng)該有其合理的價(jià)格，但是在現(xiàn)實(shí)中，招標(biāo)單位總是以較低的期望價(jià)格和較高的質(zhì)量要求及盡可能短的工期為出發(fā)點(diǎn)發(fā)出要約邀請，而投標(biāo)單位在當(dāng)前市場供求失衡的情況下，一般都以滿足其條件而作出相應(yīng)妥協(xié)，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟(jì)的必然結(jié)果，但也給建設(shè)行業(yè)的改革和發(fā)展帶來很大影響，工程質(zhì)量也得不到保證，由于價(jià)低，施工企業(yè)就在材料、設(shè)備的價(jià)格上大做文章，其結(jié)果是“豆腐渣”工程不斷涌現(xiàn)，不僅給國家?guī)斫?jīng)濟(jì)損失，而且還危及人民生命安全。許多活生生的例子就在我們身邊發(fā)生，給我們血的教訓(xùn)。因此，我們在工程招投標(biāo)的實(shí)施過程中，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國招投標(biāo)法》，把好“三關(guān)”，一是認(rèn)真把好招標(biāo)審定關(guān)；二是把好評標(biāo)定標(biāo)關(guān)，限制最低中標(biāo)；三是把好施工合同簽訂關(guān)，保證合同簽訂與招標(biāo)文件和中標(biāo)條件的一致性。堅(jiān)持在公正、公平、公開的原則上利用市場的合理競爭達(dá)到優(yōu)勝劣汰的目的。并且通過培訓(xùn)學(xué)習(xí)不斷提高標(biāo)底標(biāo)書的編制質(zhì)量和評標(biāo)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。工程招投標(biāo)是按競爭方式以合理的最低造價(jià)來擇優(yōu)選擇施工企業(yè)的一種有效機(jī)制，此階段工作的結(jié)果直接影響工程的建安造價(jià)。

在此階段，投資方為控制工程造價(jià)，委托造價(jià)咨詢單位協(xié)助制定招標(biāo)計(jì)劃；清楚各專業(yè)圖紙的內(nèi)容，編制工程量清單和招標(biāo)工程標(biāo)底；協(xié)助評審?fù)稑?biāo)書，提出評標(biāo)建議；明確界定包干費(fèi)、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)等特殊取費(fèi)的內(nèi)容和范圍，用鮮明準(zhǔn)確的語言、文字認(rèn)真編寫招標(biāo)文件的條款；協(xié)助投資方綜合考慮施工單位的信譽(yù)、人員素質(zhì)、工程施工組織設(shè)計(jì)、質(zhì)量保證措施等條件。由于投標(biāo)企業(yè)施工方案的優(yōu)劣，直接影響工程的建安造價(jià)，應(yīng)特別注意不能忽視施工方案對造價(jià)的影響，協(xié)助投資方簽訂合同。合同作為貫穿整個(gè)施工過程和結(jié)算過程的合約，是確定工程造價(jià)的主要依據(jù)，對工程造價(jià)的控制起著十分重要的作用。初步明確工程項(xiàng)目的結(jié)算方式，合同價(jià)變更的規(guī)定，材料、設(shè)備的供應(yīng)方式，分包工程的管理等方面的內(nèi)容，避免“低報(bào)價(jià)、高索賠”的發(fā)生，提醒投資方注意建設(shè)工期對工程造價(jià)的影響。

三、如何更好地提高工程設(shè)計(jì)質(zhì)量，控制工程造價(jià)

首先，要從項(xiàng)目可行性研究抓起。因?yàn)轫?xiàng)目可行性研究報(bào)告是國家（或主管部門）下達(dá)實(shí)際任務(wù)書、核準(zhǔn)投資額地重要依據(jù)，所以前期項(xiàng)目可行性研究工作要深入細(xì)致，估算準(zhǔn)確，制定建設(shè)規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)要從實(shí)際出發(fā)，尊重科學(xué)，適當(dāng)考慮遠(yuǎn)期發(fā)展，不能過高或過低。

其次要充分重視初步設(shè)計(jì)（或三階段設(shè)計(jì)中的擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)）階段。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一經(jīng)批準(zhǔn)，投資估算也就確定，它是投資的最高限額，初步設(shè)計(jì)概算不得超過投資估算。設(shè)計(jì)單位要認(rèn)真研究已批準(zhǔn)的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，確定項(xiàng)目在指定地點(diǎn)和規(guī)定的建設(shè)期限內(nèi)，擬建工程項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性和經(jīng)濟(jì)上的可能性，保證正確選擇場地和主要資源，正確擬定項(xiàng)目建設(shè)的主要技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，合理地確定總投資和主要技術(shù)指標(biāo)。初步設(shè)計(jì)質(zhì)量越好，越深入細(xì)致，設(shè)計(jì)概算才能越準(zhǔn)確越符合實(shí)際，才能真正起到控制預(yù)算的作用，才能有效地防止概算超估算。

投資方案的財(cái)務(wù)可行性范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資項(xiàng)目；可行性研究

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究是在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策階段，對項(xiàng)目的投資環(huán)境和條件等內(nèi)容進(jìn)行較為深入的調(diào)查研究，制定、分析和評價(jià)各種投資方案的可能性、技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)合理性。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究是投資決策、資金籌措、實(shí)施操作、立項(xiàng)審批的重要依據(jù)之一。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一般具有投入多、風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)，對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的可行性研究，是控制投資風(fēng)險(xiǎn)、確保合理開發(fā)的基礎(chǔ)性條件，甚至關(guān)系到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈虧成敗。

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的作用

（1）作為項(xiàng)目投資方的決策依據(jù)?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)的第一個(gè)環(huán)節(jié)，根據(jù)可行性研究的研究分析結(jié)論，項(xiàng)目投資方會進(jìn)行研讀并最終決定是否投資該項(xiàng)目和投資規(guī)模等事項(xiàng)。（2）作為項(xiàng)目主管方的審批依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)就擬投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目編制申請報(bào)告，報(bào)送項(xiàng)目審批核準(zhǔn)機(jī)關(guān)申請審核批準(zhǔn)。項(xiàng)目申請報(bào)告中所含最重要的文件之一就是項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。項(xiàng)目審批核準(zhǔn)機(jī)關(guān)是否批準(zhǔn)該項(xiàng)目，很大程度在于項(xiàng)目可行性研究是否科學(xué)、合法、合理，是否具有理想的經(jīng)濟(jì)和社會效益。（3）作為項(xiàng)目籌資的重要參考資料。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一般是高投入高風(fēng)險(xiǎn)，不進(jìn)行深入的可行性分析研究，一般很難對外籌資。銀行等金融企業(yè)、投資公司等財(cái)務(wù)戰(zhàn)略投資者是在承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較小、項(xiàng)目具有足夠的還款能力的情況下，才可能給予項(xiàng)目貸款。（4）作為項(xiàng)目進(jìn)行前期工作的依據(jù)。項(xiàng)目的前期工作包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、人員招聘、施工準(zhǔn)備等，在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究中，都會提及各項(xiàng)工作安排的時(shí)間表。如無其他情況的改變，一般應(yīng)根據(jù)該計(jì)劃行事。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究階段的劃分

（1）投資機(jī)會研究。投資機(jī)會研究是指對項(xiàng)目投資者選擇投資機(jī)會和方向提出輪廓性建議，目的是在特定的地區(qū)內(nèi)，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策，同時(shí)結(jié)合資源條件和市場供求等條件尋找并選擇合適有利的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。投資機(jī)會研究一般依靠粗略的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析，主要是從投資收益等角度研究投資的可能性，進(jìn)行投資機(jī)會的選擇和鑒別，引起高層決策者的投資意向。投資機(jī)會研究的結(jié)果允許誤差在30%之內(nèi)，研究費(fèi)用占投資總額的0.1%～0.2%。如果初步證明項(xiàng)目投資的設(shè)想是盈利并且可行的，則可以再進(jìn)行更深入細(xì)致的研究分析。（2）初步可行性研究。初步可行性研究是指對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中一些重要環(huán)節(jié)和關(guān)鍵問題進(jìn)行專題研究，進(jìn)一步說明投資項(xiàng)目的價(jià)值所在。研究分析的關(guān)鍵問題主要包括：分析投資機(jī)會研究的結(jié)論；有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究；在擁有詳盡資料的基礎(chǔ)上進(jìn)行測算并作出是否進(jìn)一步研究的決定等等。初步可行性研究階段的結(jié)果允許誤差在20%之內(nèi)，研究費(fèi)用占投資總額的0.25%～1.25%。通過初步可行性研究，可以對項(xiàng)目的盈利和前景做進(jìn)一步的分析和判斷。（3）詳細(xì)可行性研究。詳細(xì)可行性研究是項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)和關(guān)鍵步驟。其主要是對項(xiàng)目從技術(shù)和財(cái)務(wù)等方面進(jìn)一步探討可能性和合理性，對項(xiàng)目提出結(jié)論性意見并最終形成正式的可行性研究報(bào)告。詳細(xì)可行性研究的結(jié)果允許誤差在10%之內(nèi)，研究費(fèi)用占投資總額的比例根據(jù)項(xiàng)目大小不同而有所不同，一般在投資總額的0.2%～3%之內(nèi)。另外，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對于限額以上的大、中型項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，須經(jīng)有權(quán)審批的單位委托有資質(zhì)的咨詢評估公司就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行充分的分析論證和評價(jià)。未經(jīng)該程序的項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批和組織建設(shè)。其主要內(nèi)容包括：全面審核報(bào)告中反映的各項(xiàng)情況是否真實(shí)存在；全面審核各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算、參數(shù)選擇是否正確；從企業(yè)、社會和國家等方面綜合分析和判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)和社會效益；分析并最終判斷項(xiàng)目可行性研究的可靠性和客觀性，對項(xiàng)目作出最終的投資決策提供專業(yè)的評價(jià)意見。

三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的基本內(nèi)容

根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度的不同，可行性研究的內(nèi)容各有側(cè)重，不盡相同。本文以廣東省DQ房地產(chǎn)投資項(xiàng)目為例，具體探討可行性研究基本內(nèi)容的以下幾個(gè)方面：第一部分是介紹DQ當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。具體可從當(dāng)?shù)氐牡乩砦恢?、交通情況、人口數(shù)量、生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資額、社會消費(fèi)品零售總額等方面進(jìn)行資料和數(shù)據(jù)的收集，以作為項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)背景資料。第二部分是DQ當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)行業(yè)市場分析。具體可從房地產(chǎn)市場宏觀的政策法規(guī)和市場行情，結(jié)合DQ當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供給和需求進(jìn)行理論和數(shù)據(jù)分析，以作為項(xiàng)目研究的重要決策資料。第三部分是項(xiàng)目概述。具體包括項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目地塊的權(quán)屬人及相關(guān)方、項(xiàng)目的地理位置和現(xiàn)狀、土地面積、土地成本、主要建設(shè)條件和規(guī)劃要點(diǎn)（包括容積率、建筑密度、綠化率等）。第四部分是規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的選擇。根據(jù)上述當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)行業(yè)市場分析、項(xiàng)目概述和規(guī)劃要點(diǎn)，進(jìn)行市場供求現(xiàn)狀分析及預(yù)測，服務(wù)對象分析，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測并最終制定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，選擇并確定商住、商業(yè)或其他建設(shè)方案，制定租售計(jì)劃，確定擬建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置和建筑方案選擇。第五部分是經(jīng)濟(jì)及社會效益評價(jià)。一是根據(jù)規(guī)劃要點(diǎn)，預(yù)算項(xiàng)目的投資總額，并計(jì)算出項(xiàng)目的稅后利潤、總投資回報(bào)率、自有資金投資回報(bào)率等多項(xiàng)指標(biāo)；如規(guī)劃要點(diǎn)尚不確定，可選擇幾個(gè)最接近的規(guī)劃要點(diǎn)，計(jì)算出多個(gè)方案。二是投資效益評價(jià)，財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)主要有投資回報(bào)率（ROI），內(nèi)含報(bào)酬率（IRR），凈現(xiàn)值（NPV），投資回收期（PP）等等，可根據(jù)項(xiàng)目的不同，選取其中的幾項(xiàng)指標(biāo)作為評價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的依據(jù)。可從國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)、項(xiàng)目環(huán)境效益等進(jìn)行社會及綜合效益評價(jià)。第六部分是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估，采取定量和定性兩種分析方法。定量分析主要采取臨界點(diǎn)分析，一般以內(nèi)部收益率10%為限來確定最低銷售價(jià)格和最高建安費(fèi)用。定性分析則需要對經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行分析，并得出相應(yīng)的具體對策及預(yù)案。第七部分是現(xiàn)金流量以及資金籌措。主要包括：現(xiàn)金流量年度流入和流出的具體安排計(jì)劃、資金的籌集方案和籌集成本、項(xiàng)目的還貸能力分析等。第八部分是開發(fā)思路和項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度。主要包括開發(fā)項(xiàng)目的管理模式、機(jī)構(gòu)設(shè)置、管理人員的配備方案、人員聘用及培訓(xùn)計(jì)劃、項(xiàng)目管理費(fèi)用預(yù)算等等。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度主要前期開發(fā)進(jìn)度和工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃，具體包括各個(gè)單項(xiàng)工程的開工和竣工時(shí)間，施工進(jìn)度安排，建設(shè)場地布置，施工隊(duì)伍選擇等等。第九部分是研究結(jié)論及建議。根據(jù)上述研究分析結(jié)果，對投資項(xiàng)目是否具有可行性作出明確的結(jié)論性意見，同時(shí)針對投資項(xiàng)目存在的一些關(guān)鍵問題提出具體的建議供高層決策。一份優(yōu)秀的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告應(yīng)是編制依據(jù)真實(shí)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容豐富完整；報(bào)告文本格式要規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)，附圖、附表、附件齊全；報(bào)告表述形式盡量圖文并茂，具有數(shù)字化、圖表化和直觀化的特點(diǎn)；報(bào)告的深度和廣度能夠滿足投資決策的需要。

四、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中的關(guān)鍵問題

1.市場定位。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目最重要的關(guān)鍵問題之一就是市場定位，應(yīng)以適量的超前意識，對項(xiàng)目進(jìn)行合理的規(guī)劃和定位。一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一般需要兩年以上，這段時(shí)間內(nèi)的法律政策、市場環(huán)境和消費(fèi)行為觀念可能會有變化，有時(shí)甚至變化甚大。如何適應(yīng)變化，這就需要掌握變化的走勢，找準(zhǔn)項(xiàng)目準(zhǔn)確的市場定位。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的市場定位就是需要在深入細(xì)致的房地產(chǎn)市場調(diào)查、研究、分析的基礎(chǔ)上，選定目標(biāo)市場，確定項(xiàng)目檔次，圈定消費(fèi)群體。市場定位要與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向保持一致，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略包括品牌戰(zhàn)略、管理戰(zhàn)略和經(jīng)營戰(zhàn)略等。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目必須以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，發(fā)揮企業(yè)核心競爭力，體現(xiàn)企業(yè)競爭優(yōu)勢，構(gòu)建并發(fā)揚(yáng)壯大所屬企業(yè)和產(chǎn)品的品牌，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。市場定位要具有實(shí)實(shí)在在的可行性，其中項(xiàng)目實(shí)施的可行性是指由于房地產(chǎn)市場處在不斷地變化之中，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的市場定位必須充分考慮項(xiàng)目實(shí)施的可行性，以免開發(fā)后賣不出去、租不出去形成資金回籠壓力；同時(shí)要根據(jù)所在區(qū)域、地塊特性、項(xiàng)目規(guī)模和優(yōu)勢來分析開發(fā)和入市的好時(shí)機(jī)，設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度。而所謂的經(jīng)濟(jì)評價(jià)的可行性則是要運(yùn)用定量與定性分析、動態(tài)與靜態(tài)分析、微觀效益與宏觀效益分析等多種分析相結(jié)合的方法，準(zhǔn)確分析項(xiàng)目各種經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)并確定項(xiàng)目的可行性。

2.風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)動態(tài)的過程，它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點(diǎn)，難以在項(xiàng)目研究階段即對開發(fā)過程中的有關(guān)費(fèi)用和收益情況作出精確的測定。在經(jīng)濟(jì)評價(jià)中的數(shù)據(jù)有很大一部分來自對未來的估算，使得依據(jù)這些數(shù)據(jù)計(jì)算出的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)存在某種不確定性，這可能給房地產(chǎn)投資項(xiàng)目帶來一些風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要對各種不確定性因素的變化情況，以及這些變化對投資者的收益的影響進(jìn)行詳細(xì)分析。風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)完整的過程。項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理是指用系統(tǒng)的、動態(tài)的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，以減少項(xiàng)目開發(fā)過程中的不確定因素，按邏輯順序可以分為風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)評估、風(fēng)險(xiǎn)回避與轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)損失的處理等五個(gè)步驟。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析的方法一般有敏感性分析和盈虧平衡分析等。敏感性分析是指從眾多的不確定性因素中找出對投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析和測算其對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點(diǎn)分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法。各種各樣的不確定因素（投資、成本、銷售量、產(chǎn)品價(jià)格、項(xiàng)目期間等）的變化會影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時(shí)，就會影響方案的取舍。售價(jià)和租金是房地產(chǎn)項(xiàng)目最主要的不確定性因素，能否實(shí)現(xiàn)預(yù)定的租售價(jià)格，是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的關(guān)鍵。

3.財(cái)務(wù)效益評價(jià)。財(cái)務(wù)效益評價(jià)是指根據(jù)國家的財(cái)務(wù)、稅收等制度，對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈利、償債能力等項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析和評價(jià)。財(cái)務(wù)評價(jià)是定性和定量分析相結(jié)合，以定量計(jì)算為主。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況具體通過財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)反映，如以是否考慮時(shí)間因素分類，可以將其分為靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)和動態(tài)評價(jià)指標(biāo)兩種。靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)是指在不考慮資金的時(shí)間價(jià)值的情況下，考察項(xiàng)目盈利能力的一種財(cái)務(wù)效益評價(jià)指標(biāo)，在分析工期短的小型項(xiàng)目投資時(shí)有一定程度的使用價(jià)值，而對于大中型的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，則只在投資機(jī)會研究和初步可行性分析階段有所應(yīng)用。現(xiàn)在比較常見的靜態(tài)分析指標(biāo)主要有：投資利潤率、靜態(tài)投資回收期等。動態(tài)評價(jià)指標(biāo)則是考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，它能夠更加科學(xué)全面地反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益指標(biāo)，因而在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析的應(yīng)用較為普遍。現(xiàn)在比較常用的動態(tài)評價(jià)指標(biāo)主要有：凈現(xiàn)值、內(nèi)部回報(bào)率、動態(tài)投資回收期和盈利指數(shù)等。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]譚術(shù)魁.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營[M].上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2006

[2]陳弘.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析[J].經(jīng)濟(jì)評論.2004（2）