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土地管理法補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文第1篇

關(guān)鍵詞：集體土地；征收；補(bǔ)償；法律制度

中圖分類號：F321．1 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：C 文章編號：0439－8114（2012）17－3894-03

Analysis on the Compensation Standard of Collective Land Expropriation

YANG Jun

（Pingdingshan University， Pingdingshan 467000， Henan，China）

Abstract： The existing collective land expropriation compensation standard has neglected collective land ownership of the rural collective． Ownership equity requires requisition compensation fairness． The establishment of a fair collective land expropriation compensation standard should be considered value that collective land sustainably security households food security， collective land is continued to provide a source of cash income， collective land sustainably provides jobs， scarce rights to contract for management of land， based on the principle of the market pricing， make compensations for lost territory farmers’ existing property， unemployment risk， social security， scarcity of rights to contract for management of land， safeguard farmers’ rights of enjoying land appreciation．

Key words： collective land； expropriation； compensation； legal system

農(nóng)村城市化進(jìn)程中大量集體土地被征收轉(zhuǎn)為國有土地，國家依據(jù)《土地管理法》及一系列配套的規(guī)范性文件對農(nóng)村集體和農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償，并且引入征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)動態(tài)調(diào)整機(jī)制，但是囿于《土地管理法》第四十七條征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的原則性規(guī)定，農(nóng)村集體組織獲得的征收補(bǔ)償仍然偏低，并引發(fā)農(nóng)民生活水平下降、就業(yè)無著落等問題，這已經(jīng)成為影響社會穩(wěn)定的重要因素之一。有數(shù)據(jù)顯示，1999年以來，64．7％的失地農(nóng)民得到一次性征地補(bǔ)償，平均金額為每畝（667 m2）18 739元，而征地賣地平均價格每畝達(dá)到778 000元，是征收價格的40多倍［1］。確立公平的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已成為現(xiàn)階段征地補(bǔ)償制度改革最核心的問題。

1 現(xiàn)有的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)忽視了農(nóng)村集體對集體土地的所有權(quán)

《土地管理法》第四十七條是現(xiàn)行征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的法定標(biāo)準(zhǔn)，其確定了按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。中國《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定耕地的承包期為30年。這大概是現(xiàn)行補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中“30倍”的來源依據(jù)。以原土地上的前3年平均年產(chǎn)值為基數(shù)，再按限定的倍數(shù)計(jì)算征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這是按照土地產(chǎn)出價值補(bǔ)償，顯然忽視了農(nóng)村集體作為集體土地的所有者主體，忽視了集體土地的稀缺性價值。因此，現(xiàn)行的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)只對集體土地被征收后農(nóng)民的收益性損失進(jìn)行了彌補(bǔ)，而對集體土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓沒有彌補(bǔ)，屬于不完全補(bǔ)償［2］。

2 所有權(quán)的平等性要求征收補(bǔ)償?shù)墓叫?/p>

中國土地所有權(quán)分為國有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)兩類。在《土地管理法》和《物權(quán)法》等法律中明確規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收并給予補(bǔ)償。

土地管理法補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文第2篇

一、本次征用土地的范圍是：*新區(qū)*鎮(zhèn)新生勞動村（村隊(duì)組）；征用耕地面積為0公頃（畝），征用非耕地面積為0.05838公頃（畝），地上附著物主要有。合計(jì)征地面積為0.05838公頃（合畝）。

二、土地補(bǔ)償費(fèi)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、支付對象和支付方式

本市征用耕地或其他農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按*市物價局、財政局《各區(qū)、縣耕地補(bǔ)償費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《常年蔬菜鄉(xiāng)鎮(zhèn)耕地補(bǔ)償費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行，征用非農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)按耕地補(bǔ)償費(fèi)的50%計(jì)算。．土地補(bǔ)償費(fèi)支付給被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，支付方式為現(xiàn)金。

三、地上附屬物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、支付對象和支付方式

地上附屬物按現(xiàn)行的財物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。青苗補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按*市物價局、財政局《關(guān)于調(diào)整本市征地青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》執(zhí)行。附屬物和青苗補(bǔ)償費(fèi)支付給所有者，支付方式為現(xiàn)金。

四、征地范圍內(nèi)房屋拆遷補(bǔ)償安置

（一）房屋拆遷四至范圍為：

（二）本區(qū)域征地拆遷居住房屋補(bǔ)償安置方式為：

1、貨幣補(bǔ)償：貨幣補(bǔ)償金額按《*市征用集體土地拆遷房屋補(bǔ)償安置若干規(guī)定》規(guī)定的公式計(jì)算。

2、與貨幣補(bǔ)償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換：調(diào)換的產(chǎn)權(quán)房屋坐落于，每平方米市場價為元（人民幣，下同）。

3、具備條件的區(qū)域易地新建住房：易地新建房屋的土地位于

（三）拆遷非居住房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償，按《*市征用集體土地拆遷房屋補(bǔ)償安置若干規(guī)定》執(zhí)行。

（四）區(qū)（縣）人民政府確定本區(qū)域新建多層商品住房每平方米土地使用權(quán)基價為元。

（五）區(qū)（縣）人民政府確定本區(qū)域每平方米建筑面積價格補(bǔ)貼為元（易地新建的每平方米為元）。

五、有關(guān)征地勞動力安置補(bǔ)償按市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，由勞動和社會保障部門負(fù)責(zé)實(shí)施。

六、被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人對本公告內(nèi)容有不同意見的或者要求舉行聽證會的，請于20*年4月6日前以村委會（村集體經(jīng)濟(jì)組織）或村民小組為單位提出書面意見，送達(dá)*市*新區(qū)征地事務(wù)署。途期視作無意見。聯(lián)系人：李及立聯(lián)系地址：*市*新區(qū)新川路508號。

土地管理法補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文第3篇

2004年5月,某市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃,拆除了李某265平方米的房屋,并收回了其房屋占用的410平方米土地使用權(quán),用于廣場建設(shè)｡市政府根據(jù)現(xiàn)行房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)定,對李某給予了貨幣補(bǔ)償｡但李某對此不滿意,多次找市政府討說法,要求市政府對其土地使用權(quán)給予補(bǔ)償｡雙方各執(zhí)一詞,協(xié)商未果,于是李某一紙?jiān)V狀將市政府告上法院,要求法院判令市政府對其土地使用權(quán)依法給予補(bǔ)償｡

法院受理該案后,審判人員有四種不同觀點(diǎn)｡一種觀點(diǎn)認(rèn)為,根據(jù)國務(wù)院55號令《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條第二款的規(guī)定,市政府可以無償收回李某的劃撥土地使用權(quán),用于公益事業(yè)建設(shè)｡第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,根據(jù)國務(wù)院法制辦《關(guān)于2001年11月1日以后實(shí)施的拆遷,貨幣補(bǔ)償款中包括對土地使用權(quán)的補(bǔ)償》的規(guī)定,直接判定市政府勝訴｡第三種觀點(diǎn)認(rèn)為,根據(jù)《立法法》的規(guī)定,《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的法律效力高于國務(wù)院《城市房屋拆遷條例》,因此,在涉及土地使用權(quán)補(bǔ)償問題上應(yīng)適用《土地管理法》､《城市房地產(chǎn)管理法》,而不應(yīng)適用其他法律法規(guī)｡第四種觀點(diǎn)認(rèn)為,房地產(chǎn)既是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一體,也是財產(chǎn)權(quán)利和實(shí)體財產(chǎn)的混合體,因此,應(yīng)在明確區(qū)分被拆遷人房地產(chǎn)中的房屋實(shí)體財產(chǎn)和土地使用權(quán)財產(chǎn)權(quán)利的前提下,才能明確房屋和土地使用權(quán)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),才能分清被拆遷人應(yīng)獲得多少補(bǔ)償｡在房地產(chǎn)市場價格偏高和土地使用權(quán)權(quán)益未知的情況下,以房地產(chǎn)市場價格為依據(jù),評估確定被拆遷人的貨幣補(bǔ)償金額值得探討｡因?yàn)槌值诙N觀點(diǎn)的審判人員占多數(shù),所以本案以市政府的勝訴而告終,但被拆遷人李某對此審判結(jié)果仍存在疑問｡

本案雖以市政府勝訴而告終,但這一案件暴露出來的問題值得深思｡筆者認(rèn)為,第一種觀點(diǎn)以國務(wù)院55號令為依據(jù),認(rèn)為應(yīng)判決被拆遷人敗訴是不妥當(dāng)?shù)?這顯然是適用法律不當(dāng)｡因?yàn)閲鴦?wù)院55號令第四十七條第二款同《土地管理法》第五十八條規(guī)定相抵觸｡第二種觀點(diǎn)直接適用國務(wù)院法制辦文件,判令市政府勝訴是值得商榷的｡第三種觀點(diǎn)適用《土地管理法》審理本案是恰當(dāng)?shù)?但忽視了拆遷補(bǔ)償中的地價因素｡第四種觀點(diǎn)則道出了房屋拆遷中土地產(chǎn)權(quán)評估補(bǔ)償缺失的問題｡

現(xiàn)行房屋拆遷補(bǔ)償評估制度的主要缺陷

法規(guī)政策相抵觸和不銜接等問題,為拆遷雙方留下紛爭隱患｡眾所周知,房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一體,房產(chǎn)和地產(chǎn)密不可分｡拆遷人拆遷房屋不是為了拆遷而拆遷,而是要通過拆遷取得被拆遷人的土地使用權(quán),再進(jìn)行開發(fā)建設(shè),從而實(shí)現(xiàn)土地效益的最大化｡房屋拆遷的結(jié)果之一,就是被拆遷人的土地使用權(quán)被收回｡因此,顯化土地使用權(quán)的價值,對土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償,對拆遷雙方來說,都是非常重要的｡有關(guān)法律對此也有明確規(guī)定｡《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條規(guī)定:“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán),在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下,根據(jù)社會公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根據(jù)土地使用者使用土地的年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償｡”《土地管理法》第五十八條規(guī)定,“有下列情形之一的,由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),可以收回國有土地使用權(quán):(一)為公共利益需要使用土地的;(二)為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改造,需要調(diào)整使用土地的……｡依照前款第(一)項(xiàng)､第(二)項(xiàng)的規(guī)定收回土地使用權(quán)的,對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償｡”從上述規(guī)定可以看出,對房屋拆遷中的土地使用權(quán)給予適當(dāng)補(bǔ)償是恰當(dāng)?shù)?#65377;但是,從《城市房屋拆遷條例》關(guān)于以房地產(chǎn)的市場評估價格確定貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定可以看出,該規(guī)定沒有體現(xiàn)對土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膯栴}｡這顯然同《土地管理法》､《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定不銜接｡雖然國務(wù)院法制辦文件明確規(guī)定,貨幣補(bǔ)償中包括對土地使用權(quán)的補(bǔ)償,但由于對被拆遷人補(bǔ)償中沒有顯化對土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)膬r格,所以仍然難以使被拆遷人信服,從而引發(fā)拆遷雙方很多矛盾｡

土地使用權(quán)取得方式不同,地上房屋補(bǔ)償相同,“公平”背后是“不公平”｡房地產(chǎn)是實(shí)體財產(chǎn)和財產(chǎn)權(quán)利的結(jié)合體,房地產(chǎn)權(quán)利人擁有的房屋所有權(quán)是實(shí)體財產(chǎn),其房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是財產(chǎn)權(quán)利｡由于我國實(shí)行的是土地公有制,并且實(shí)行土地所有權(quán)和使用權(quán)分離制度,因此,房地產(chǎn)權(quán)利人所擁有的土地使用權(quán)是由所有權(quán)派生出來的,土地使用權(quán)權(quán)益的大小,主要取決于土地使用權(quán)取得方式､土地使用權(quán)面積､土地使用年限､土地區(qū)位等因素｡在這些因素中,土地使用權(quán)的取得方式是決定因素｡按照房地產(chǎn)管理法律規(guī)定,以出讓等有償使用方式取得的土地使用權(quán)在合同約定的年期內(nèi),土地使用者享有完整的財產(chǎn)權(quán)益｡以劃撥方式取得的土地使用權(quán),土地使用者僅享有部分土地財產(chǎn)權(quán)益｡因此,如果被拆遷房屋的土地使用權(quán)不同,其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該不同｡問題是《城市房屋拆遷條例》規(guī)定,以房地產(chǎn)市場評估價格確定貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~,這一規(guī)定實(shí)際上是以房地產(chǎn)的完全市場價值給予補(bǔ)償,也就是說,是按出讓方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)價格來補(bǔ)償｡這樣,劃撥土地上的房地產(chǎn)和出讓土地上的房地產(chǎn)就將得到相同的補(bǔ)償,結(jié)果是,劃撥土地使用權(quán)房地產(chǎn)的被拆遷人就多得了一筆出讓金或相當(dāng)于出讓金的補(bǔ)償,而出讓土地使用權(quán)房地產(chǎn)的被拆遷人理應(yīng)多得補(bǔ)償,反而卻同劃撥土地使用權(quán)的被拆遷戶得到的補(bǔ)償一樣多,這顯然有失公平,不符合民法的基本原則｡

地產(chǎn)價值沒有顯化,地價評估缺位｡房產(chǎn)和地產(chǎn)的地位和價值是不同的,地產(chǎn)在房地產(chǎn)中處于主導(dǎo)和基礎(chǔ)的地位,而房產(chǎn)處于依附從屬的地位,沒有離開土地單獨(dú)存在的房屋,但是存在沒有建設(shè)房屋的土地｡地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)價值的主體組成部分,被拆遷房屋的價值也是如此｡這兩個部分的價值需要通過地價和房價的評估,才能得到準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)｡房地產(chǎn)市場價格就是房產(chǎn)價格和土地價格的結(jié)合體｡

《城市房地產(chǎn)管理法》確定了房地產(chǎn)價格定期公布制度､房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)成交價格申報制度｡其第三十三條第二款規(guī)定,“房地產(chǎn)價格評估應(yīng)當(dāng)遵循公正､公平､公開的原則,按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序,以基準(zhǔn)地價､標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ),參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估｡”從上述法律規(guī)定可以看出,離開了地價和地價評估的房地產(chǎn)價格評估是不完整的,也是不真實(shí)的｡房屋拆遷的評估從本質(zhì)上說,應(yīng)屬于房地產(chǎn)價格評估的范圍,應(yīng)當(dāng)按照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條第二款的規(guī)定,評估地價,顯化地產(chǎn)｡但問題是,《城市房屋拆遷條例》和建設(shè)部《關(guān)于房屋拆遷估價的指導(dǎo)意見》,均對地價和地價評估只字未提,只是規(guī)定按照房地產(chǎn)市場評估確定貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~｡同時,由于房地產(chǎn)市場評估技術(shù)規(guī)范不統(tǒng)一､內(nèi)涵不明確等問題,該規(guī)定在實(shí)踐中難以有效地實(shí)施｡另一方面,由于我國實(shí)行房地產(chǎn)評估資質(zhì)分部門管理的辦法,再加之房屋拆遷評估的管理屬于房產(chǎn)或建設(shè)部門,大多數(shù)的房屋拆遷評估業(yè)務(wù)是由房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)的,因此,房屋拆遷評估中的地價評估和地產(chǎn)的顯化,也就無從談起了｡事實(shí)上,土地使用面積､土地區(qū)位､土地使用年限､土地使用權(quán)取得方式及土地用途是影響被拆遷人補(bǔ)償?shù)闹匾蛩?如果不對這些因素加以顯化,不僅造成被拆遷人之間的不公平,也弱化了政府管理地價的職能｡

構(gòu)建新型補(bǔ)償評估制度

針對現(xiàn)行拆遷房屋補(bǔ)償評估的缺陷,應(yīng)依照《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》進(jìn)行完善,總的思路應(yīng)是保障權(quán)益､明晰產(chǎn)權(quán)､健全規(guī)范､分別顯化､兼顧公平､促進(jìn)穩(wěn)定｡

土地管理法補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文第4篇

關(guān)鍵詞:城中村;失地農(nóng)民;法律保障

一、“城中村”失地農(nóng)民的保障現(xiàn)狀及存在的問題

(一)有關(guān)土地征收的具體法律法規(guī)存在矛盾或含混不清

現(xiàn)行土地法律規(guī)定農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民以后,原屬于其成員集體所有的土地屬于國有土地。這一規(guī)定突破了1954年憲法有關(guān)征地只能“為了公共利益”這一限制條件的規(guī)定,實(shí)際上為征收農(nóng)地轉(zhuǎn)用非農(nóng)建設(shè)提供了一種合法形式。但是產(chǎn)生了一個矛盾:對于非公共利益的農(nóng)地轉(zhuǎn)用,不經(jīng)過征地是違憲,因?yàn)椴环稀叭砍鞘型恋貫閲型恋亍钡膽椃?zhǔn)則;征地也違憲,因?yàn)椴环蠟榱恕肮怖妗辈趴烧鞯貞椃?zhǔn)則。又比如,《土地管理法》第16條規(guī)定“土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議,由當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的,由人民政府處理”。但土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程爭議發(fā)生的原因有那些情況,爭議發(fā)生后如何處理,法律沒有確切規(guī)定。因此,在征地過程中農(nóng)民的權(quán)益受到損害時,利用法律無法有效地保障自己的合法權(quán)益。

(二)對“公共利益”范圍界定不明確

我國現(xiàn)行《憲法》第10條第3款規(guī)定:“國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”該規(guī)定可以理解為要對集體所有土地進(jìn)行征收,就一定得符合公共利益的,非為公共利益,不得對集體土地進(jìn)行征收。但具體什么情況下征地才符合“公共利益”,哪些征地目的不是為了“公共利益”,這些卻沒有明確規(guī)定。就目前來說,國家只要是為了“公共利益”的需要隨時都可以對農(nóng)民集體所有的土地實(shí)行強(qiáng)制征收,并且按照《土地管理法實(shí)施條例》第25條的規(guī)定對征收這種法律行為任何單位和個人不得提出異議,如對征收土地的補(bǔ)償費(fèi)用有異議也只能提請批準(zhǔn)征地的政府裁決,但征收補(bǔ)償、安置爭議不影響征收土地方案的實(shí)施。而且對土地征收的目的是否是為了“公共利益”也沒有嚴(yán)格的審查機(jī)制。在我國《土地管理法》中,既沒有土地征收申請、批準(zhǔn)前,有關(guān)機(jī)關(guān)對土地征收目的合法性的事前審查,也沒有土地征收被批準(zhǔn)后,被征收人認(rèn)為土地征收目的不具有合法性時的事后審查。只規(guī)定了土地征收必須經(jīng)過國務(wù)院或省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn),對被征收人認(rèn)為土地征收目的不符合法律規(guī)定時的救濟(jì)機(jī)制也沒有任何規(guī)定。

(三)法律規(guī)定的征地補(bǔ)償偏低

《土地管理法》第47條是現(xiàn)行征地補(bǔ)償?shù)闹饕梢罁?jù)。該條第1款規(guī)定:“征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償?！卑凑胀恋卦杏猛狙a(bǔ)償,不能反映土地的位置、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均耕地面積等影響土地價格的因素,其實(shí)質(zhì)是將土地僅僅看作一種生產(chǎn)資料,沒有考慮到土地負(fù)載的眾多社會功能和農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán),從根本上忽視了土地私益性;該條第2款規(guī)定:“征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六到十倍?！恳粋€需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是,每公頃被征耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。”根據(jù)該規(guī)定,征地(耕地)補(bǔ)償分為土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)三種,其本質(zhì)不是對土地價值的補(bǔ)償,而是對地上物的補(bǔ)償;具體補(bǔ)償數(shù)值主要根據(jù)該土地被征用前三年的平均年產(chǎn)值來加以確定,對各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和種植結(jié)構(gòu)、農(nóng)業(yè)耕地水平的差異缺乏體現(xiàn),無法反映被征土地的區(qū)位價值,同時使得補(bǔ)償價值極易波動,導(dǎo)致同一區(qū)位地塊補(bǔ)償價格懸殊;孤立地考慮耕地作為農(nóng)作物生產(chǎn)的年產(chǎn)值,忽視了被征耕地一旦轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地所飆升的級差價值,農(nóng)民被排除在土地增值利益的分配之外。該條第6款規(guī)定:“依照本條第2款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi),尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的,經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn),可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是,土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不能超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍?！边@是我國征地補(bǔ)償?shù)姆ǘㄗ罡邩?biāo)準(zhǔn)。土地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員賴以生存的基礎(chǔ),失去土地的農(nóng)民的損失除集體土地承包使用權(quán)所能創(chuàng)造的實(shí)際價值外,還包括生活保障,就業(yè)安置等方面的損失,即使是根據(jù)法律規(guī)定的最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),也是明顯偏低。

(四)對非農(nóng)用地的征用安置補(bǔ)償法律沒有規(guī)定

我國的《土地管理法》對征用農(nóng)民集體所有的農(nóng)用地的補(bǔ)償方法做出了比較明確的規(guī)定,但對征用農(nóng)民集體土地中非農(nóng)業(yè)用地的實(shí)施方法和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒有做出具體的規(guī)定與解釋?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》雖然對房屋拆遷補(bǔ)償、安置方法做出了比較具體的規(guī)定,但該條例的實(shí)施對象僅限于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地,不適用于針對農(nóng)民集體土地上房屋及附屬物的拆遷行為;而2004年1月1日起施行的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》也同樣沒有包含適用于上述問題的規(guī)定。2004年11月由國土資源部正式公布的《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》,確定了新的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則,允許征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)突破由《土地管理法》所規(guī)定的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)按統(tǒng)一年產(chǎn)值30倍計(jì)算的上限。另外也涉及到了可制定區(qū)片綜合地價的內(nèi)容,以及比從前更為靈活的征地安置措施。但是針對非農(nóng)用地,特別是農(nóng)民宅基地等土地的征用補(bǔ)償,依然未做出較為明確的規(guī)定。

二、健全和完善“城中村”失地農(nóng)民法律保障機(jī)制的思考

(一)完善法律規(guī)范,健全法律體系

由于“城中村”農(nóng)民的宅基地與城市居民的房屋用地的性質(zhì)和來源有很大區(qū)別,村民又不能享受城市政府提供給城市居民的許多社會保障,絕不能套用《城市房屋拆遷安置條例》;同時,“城中村”又是農(nóng)民土地被征用后的最后居留地,不能適用《土地管理法》規(guī)定的征地補(bǔ)償辦法。為此,必須進(jìn)行新的立法,或修訂現(xiàn)行法律,使政府的改革行為合法,保障農(nóng)村和農(nóng)民的合法權(quán)益不受侵犯,保護(hù)集體資產(chǎn)、個人財產(chǎn)不被損害;對“城中村”的拆遷安置和土地征用行為予以規(guī)范,做到有法可依,有法必依。在土地收益的分配上盡可能對村民和投資方有利。完善對征收農(nóng)村宅基地的補(bǔ)償和拆遷安置的法律規(guī)定。就“城中村”中以房屋為主的農(nóng)民私有財產(chǎn)的拆遷安置補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)制定相關(guān)法律,確定法律適用,使其在“城中村”改造的實(shí)踐中有法可依。完善《中華人民共和國土地管理法》、土地征用條例的修訂與實(shí)施,從法律上建立完善土地征用目的合法性審查機(jī)制,建立征地價格及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)聽證制度、土地征用爭議司法仲裁制度。地方政府可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定分配機(jī)制、安置辦法、管理體制操作程序,對村集體組織獲得國家的土地補(bǔ)償后的使用或者分配做出具體規(guī)定。要修改行法律法規(guī)關(guān)于農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地不能出租、轉(zhuǎn)讓和抵押等的規(guī)定,只要符合土地利用規(guī)劃,只要在嚴(yán)格的土地用途管制之內(nèi),應(yīng)當(dāng)通過開發(fā)商和土地所有者進(jìn)行平等的談判,讓土地所有者――農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織與用地方直接談判和交易。

(二)明確界定“公共利益”,避免侵犯農(nóng)民合法的土地權(quán)益

世界上大多數(shù)國家都規(guī)定國家征用土地的權(quán)利僅限于公共利益的需要。我國只是原則性地規(guī)定了土地征收必須符合“公共利益”,但具體什么是符合“公共利益”,卻沒有明確規(guī)定,這種方法給予了國家行政機(jī)構(gòu)極大的自由裁量權(quán),也給予了國家司法機(jī)構(gòu)極大的法律解釋權(quán),他可以確定某種特定用途是否符合公共需要的性質(zhì),因此我國應(yīng)采取更為明確的立法方式確定“公共利益”的范圍。規(guī)范土地征收程序,以保障土地征收的公平正義。在土地征收過程中,要注重被征收土地者在整個過程中的參與,保證在征用農(nóng)民土地的過程中土地權(quán)利人有充分的參與權(quán)和知情權(quán)。讓他們在征收的目的性、征收的范圍、征收補(bǔ)償安置和補(bǔ)償安置費(fèi)用在使用、管理方面都有充分的發(fā)表意見的機(jī)會,并能夠采取足夠的措施保護(hù)其合法權(quán)益。

(三)確定合理的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),按時兌現(xiàn)補(bǔ)償款

一是逐步提高土地征用補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。土地征用補(bǔ)償要充分考慮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)民收入增長的實(shí)際。應(yīng)該以農(nóng)民征地補(bǔ)償費(fèi)全部進(jìn)入社保測算能領(lǐng)到城區(qū)最低生活保障金作為參照系,將現(xiàn)行補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高。這僅僅是靜態(tài)預(yù)期補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),今后應(yīng)逐步調(diào)升。國家應(yīng)該通過立法,提高土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),并確保征地補(bǔ)償安置經(jīng)費(fèi)支付到位。政府要通過壟斷土地一級市場,適當(dāng)降低稅、費(fèi),調(diào)整土地出讓收益分配比例,提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

二是在統(tǒng)一征地中逐步推行土地“片區(qū)綜合價”。堅(jiān)持市場化方向,根據(jù)城市發(fā)展總體規(guī)劃,按地段、地類等將城市土地劃分成若干個區(qū)片,每一區(qū)片確定一個相對合理的基準(zhǔn)地價,在統(tǒng)一征地時,實(shí)行統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。合理的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以保護(hù)農(nóng)民的權(quán)益為基本出發(fā)點(diǎn),同時兼顧補(bǔ)償?shù)墓胶侠硇?。處理要考慮土地征用前的價值外,還要考慮土地的區(qū)位、土地的預(yù)期收益、供求狀況、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等因素。合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是按照公平的市場價格兼顧政府財政的承受能力給予補(bǔ)償。在土地權(quán)利的市場價可以確定的地方,如城市郊區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)普遍采取“公平市場價”的方法,在公平市場價難以確定的地方,以公平市場價為基準(zhǔn),同時規(guī)定最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),即定下限不定上限,但補(bǔ)償不得低于最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

(四)以保障農(nóng)民權(quán)益為核心改革土地制度

首先,要明晰土地所有權(quán)的真正主體。推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的股份制改革,將包括土地在內(nèi)的集體資產(chǎn)核資折股,量化到農(nóng)民個人,組建初級股份合作社,讓每一個村民擁有一份相應(yīng)的股權(quán),按股給農(nóng)民分紅利。只有實(shí)行這種土地農(nóng)民所有制,才能真正實(shí)現(xiàn)“耕者有其田”,使農(nóng)民的土地權(quán)益從根本上得到保護(hù)。其次,要合理界定土地使用權(quán)主體的權(quán)利范圍。明確農(nóng)民土地使用權(quán)是涵蓋承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)、抵押權(quán)、入股權(quán)、繼承權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)的具有交換價值的獨(dú)立資產(chǎn)。再次,要完善土地征收制度。把現(xiàn)行強(qiáng)制性的行政征收行為轉(zhuǎn)變?yōu)榻灰仔缘氖袌鲑徺I行為,積極推進(jìn)農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地直接進(jìn)入市場流轉(zhuǎn),打破國家對土地一級市場的壟斷,實(shí)現(xiàn)集體土地與國有土地同樣用途、同等價格、同樣收益的目標(biāo)。允許和鼓勵農(nóng)民以租賃、參股等方式參與土地收益的二次分配,獲得長期穩(wěn)定的收益。

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土地管理法補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文第5篇

關(guān)鍵詞：土地管理；資源優(yōu)化配置；耕地保護(hù)

1 引言

進(jìn)入21世紀(jì)以來，我國經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)，年經(jīng)濟(jì)增長常常保持在8%以上，這在世界范圍內(nèi)都是鮮有的。伴隨著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的是對土地資源的更大需求。一方面，我國城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的腳步從未停歇，并且在穩(wěn)步推進(jìn)中，各地高樓林立、拔地而起，興建廠房，對建設(shè)用地的需求不斷加大；另一方面，我國人口基數(shù)大，雖然國家積極控制人口增長的速度，但無法改變?nèi)丝谠鲩L的趨勢，因而對糧食的需求可謂空前巨大，從而也增大了對耕地的需求，這對我國耕地數(shù)量少，質(zhì)量差的現(xiàn)狀是嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。因此，現(xiàn)階段討論如何優(yōu)化配置土地資源，具有戰(zhàn)略性的重要意義。

2 我國土地管理制度的現(xiàn)狀

我國的土地管理法律最主要、最根本的是《土地管理法》，近年來國家又陸續(xù)頒布并實(shí)施了城市房地產(chǎn)、國有土地轉(zhuǎn)讓等方面的法律，土地管理法律體系不斷完善。我國現(xiàn)行的《中華人民共和國土地管理法》歷經(jīng)了三次修訂。該法對土地的所有權(quán)和使用權(quán)、土地利用總體規(guī)劃、耕地保護(hù)、建設(shè)用地、監(jiān)督檢查、法律責(zé)任做了詳細(xì)的規(guī)定。我國的土地管理制度最基本的依據(jù)就是《土地管理法》。我國土地管理的內(nèi)容主要包括：

①通過制定并嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)的政策法規(guī)，作為強(qiáng)化土地管理的保障；

②通過準(zhǔn)確、全面的對土地狀況進(jìn)行調(diào)查，并根據(jù)科學(xué)的評判體系進(jìn)行評估；

③通過土地登記等管理手段，明確土地使用權(quán)與所有權(quán)的所屬關(guān)系，強(qiáng)化各方的權(quán)利與義務(wù)，維護(hù)土地權(quán)益，調(diào)動各方積極性；

④構(gòu)建完善的土地統(tǒng)計(jì)制度，便于對土地資源的相關(guān)資料進(jìn)行整理，以促進(jìn)土地管理工作的開展；

⑤合理規(guī)劃與運(yùn)用土地，加強(qiáng)國家對土地資源的優(yōu)化配置；

⑥加強(qiáng)土地利用情況的監(jiān)管，對于不合理利用土地的違法事件進(jìn)行嚴(yán)厲查處

目前我國土地資源狀況不容樂觀，為此我國制定并執(zhí)行的是有史以來最嚴(yán)格的土地管理制度。

3 我國土地管理制度在資源優(yōu)化配置中存在的問題

3.1 土地管理體制存在的問題

從2004年起，我國確定實(shí)行土地垂直管理體制，其目的是要加強(qiáng)中央政府的領(lǐng)導(dǎo)權(quán)力，限制各地方政府的權(quán)力。然而這種垂直管理體制仍不成熟，會產(chǎn)生一些新的問題。首先，現(xiàn)行土地管理體制給予中央政府過多的管理土地的權(quán)力，同時對地方政府管理土地的權(quán)力限制過多，在現(xiàn)實(shí)中許多問題往往只有地方政府能看到，地方政府有解決問題的積極性，但卻無權(quán)管理，放任不管必然會造成負(fù)面的影響，這必然會打擊地方政府的積極性，中央政府與地方政府的矛盾日益突出。其次，中央政府的領(lǐng)導(dǎo)權(quán)力雖然得到加強(qiáng)，但業(yè)務(wù)、人事、后勤保障等事務(wù)仍然是由地方政府來管理，這樣無形中增強(qiáng)了地方政府操作的靈活性，地方政府能夠操控垂直管理的力度，其往往不會全力配合實(shí)施中央政府定下的目標(biāo)，使土地管理過程經(jīng)常受到阻礙。

3.2土地征收制度中存在的問題

3.2.1公共利益的界定方式不規(guī)范

公共利益是一定社會條件下或特定范圍內(nèi)不特定多數(shù)主體利益相一致的方面，將“公共利益"列入土地管理法，表明了土地征收的前提和目的所在。“公共利益”的內(nèi)涵如果沒有明確界定，將使土地征收缺失其價值標(biāo)準(zhǔn)，不僅會使土地資源的分配變得無根據(jù)、不合理，同時也會損害到農(nóng)村土地的所有權(quán)。

3.2.2征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低，農(nóng)民無話語權(quán)

雖然我國對征地補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)事宜有明確規(guī)定，但是不夠具體。關(guān)于各種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)只是模糊的說由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定，也就是說農(nóng)民到底能拿到多少補(bǔ)償是由各級政府裁定，補(bǔ)償?shù)碾S意性很大，政府在征地過程中處于優(yōu)勢地位，既征地，又制定標(biāo)準(zhǔn)，而農(nóng)民毫無話語權(quán)，只有被動接受的權(quán)利，而沒有商討與反駁的權(quán)利。

3.3 耕地保護(hù)制度存在的問題

首先，從耕地的種植用途角度考慮，、對于大多數(shù)農(nóng)民來說，種植業(yè)的比較收益普遍偏低，特別是近幾年城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)民多數(shù)離開農(nóng)村，走向城鎮(zhèn)，而放棄耕種，因此農(nóng)民對耕地保護(hù)的積極性也不強(qiáng)烈。其次，從耕地變更為建設(shè)用地角度考慮，地方政府往往只考慮短期利益，耕地轉(zhuǎn)建設(shè)用地能夠很輕松的幫助地方政府增加政績，因而地方政府存在減少耕地的利益動機(jī)。根據(jù)《土地管理法》，耕地被征用將會獲得征地補(bǔ)償費(fèi)，農(nóng)村集體也是受益者，因此，農(nóng)村集體也有減少耕地的利益需求。由以上兩方面分析可以看出，現(xiàn)行耕地保護(hù)制度存在利益主體關(guān)系不協(xié)調(diào)的矛盾，這種不協(xié)調(diào)關(guān)系就是使保護(hù)耕地工作無法切實(shí)落到實(shí)處、造成耕地不斷減少的重要原因。

4完善我國現(xiàn)行的土地管理制度的措施

4.1 改革利益分配機(jī)制

中央政府應(yīng)充分意識到土地資源的珍貴與稀缺，以及土地資源在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、維護(hù)國家穩(wěn)定中的重要作用，充分協(xié)調(diào)各方經(jīng)濟(jì)主體的利益關(guān)系，對出讓土地所有權(quán)所獲得的收益進(jìn)行合理分配，利益分配務(wù)必科學(xué)合理，還需要將財權(quán)與事權(quán)相統(tǒng)一，讓中央政府所占份額增大，而降低地方政府的份額，從經(jīng)濟(jì)上最大限度阻斷地方政府受利益驅(qū)使的不良念頭，健全土地垂直管理體制，進(jìn)一步明確中央政府與地方政府在土地管理問題上的權(quán)責(zé)利關(guān)系，從而減少雙方在工作中的博弈和摩擦，讓土地管理工作高效運(yùn)行。

4.2 完善土地征收程序，建立科學(xué)的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

土地征收權(quán)是國家特有的權(quán)力，由于這種權(quán)力過于強(qiáng)大，并且能產(chǎn)生很大的收益，地方政府往往缺乏對權(quán)力敬畏，就會濫用土地征收權(quán)，以獲取高額利益并提升政績。因此，必須完善土地征收程序，在法律法規(guī)的框架下，對土地征收行為進(jìn)行全面規(guī)制。可以制定一部《土地征收法》，對土地征收的細(xì)節(jié)內(nèi)容進(jìn)行規(guī)定，其中最重要、最核心的是要讓土地征收程序公開透明、分配公平{效、制約有效。完善的土地征收程序可以有效避免農(nóng)民權(quán)益收到侵害，土地資源可以得到合理利用。

土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)必須改革，要用市場化的運(yùn)作手段，實(shí)現(xiàn)與市場的對接。對于土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等項(xiàng)目的補(bǔ)償價格，都應(yīng)根據(jù)實(shí)時的市場價格來進(jìn)行計(jì)算得出，通過這樣的算法可以大大提高征地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓補(bǔ)償過程更加公平合理。更合理的建議是讓政府推出市場，放棄其作為市場交易主體的身份，讓土地使用者直接和集體土地所有人簽訂協(xié)議，讓土地所有者在自愿的條件下做出決定，而政府只負(fù)責(zé)審核其征收行為是否合法合規(guī)。只有建立科學(xué)合理的土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，才能最大限度的保障被征土地者的權(quán)益不受損害，讓土地的價值最大化，土地資源才能得到優(yōu)化配置。

4.3 完善耕地保護(hù)機(jī)制

應(yīng)該通過建立適當(dāng)?shù)募顧C(jī)制，來提高地方政府對于耕地保護(hù)的積極性。中央政府應(yīng)通過績效考核的方式，制定合理的獎勵標(biāo)準(zhǔn)。在考察績效的時候，一定要認(rèn)真嚴(yán)格，實(shí)事求是，以耕地的質(zhì)量和面積雙變量為考核標(biāo)準(zhǔn)。對于給予的獎勵，其獎勵數(shù)額不能過低，如果過低則會失去激勵的意義，因此獎勵數(shù)額要合理。對于耕地保護(hù)效果較好的區(qū)域，應(yīng)進(jìn)行額外的嘉獎。反之，績效較差的地區(qū)，或非法利用耕地的，應(yīng)收回其當(dāng)年的耕地保護(hù)費(fèi)，并給予相應(yīng)懲罰。

參考文獻(xiàn)：

[1]國土資源部.2012國土資源公報[R].2012.