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土地規(guī)劃資質(zhì)管理辦法范文第1篇

關(guān)鍵詞：交通工程；前期準備

一、前期工作重點

建設(shè)項目前期工作按基建程序分，一般包括：預(yù)可行性報告（項目建議書）、工程可行性報告、核準、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計、建設(shè)準備等階段。 重點一：成立項目籌建處或項目公司、代建指揮部。重點二：編制評估報告，取得批復(fù)文件。項目決策階段，要遵循“十?八”原則，即編制好十個專項評估報告，與八個評估審核單位建立溝通協(xié)調(diào)機制，其中土地預(yù)審、環(huán)境評估是前期工作的重中之重，是項目通過省發(fā)改委核準立項的必要條件。 重點三：施工前的征地拆遷工作。它是工程建設(shè)的先行官，也是控制工程工期和成本的關(guān)鍵所在，同時也關(guān)系到老百姓的切身利益，是確保工程順利推進的前提和保障。

二、工作難點

難點一：土地預(yù)審難。《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》規(guī)定，核準或者批準建設(shè)項目前，應(yīng)當依照規(guī)定完成預(yù)審，未經(jīng)預(yù)審或者預(yù)審未通過的，不得批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收，不得辦理供地手續(xù)。建設(shè)項目可行性研究報告中應(yīng)當包含土地利用的章節(jié)，內(nèi)容包括規(guī)劃選址情況、用地總規(guī)模和用地類型、補充耕地資金落實情況等。土地預(yù)審是項目核準的重要環(huán)節(jié)，沒有預(yù)審意見或預(yù)審未通過的，不得核準或批準建設(shè)項目。土地預(yù)審前必須由有資質(zhì)單位編制土地規(guī)劃調(diào)整方案并報土地管理部門批準，待土地規(guī)劃調(diào)整方案批復(fù)后才能辦理土地預(yù)審。難點二：耕地占補平衡難。根據(jù)《國土資源部關(guān)于嚴格耕地占補平衡管理的緊急通知》和《關(guān)于進一步加強土地開發(fā)墾造耕地項目管理的通知》要求。 難點三：基本農(nóng)田補劃補建難。任何單位和個人不得擅自改變或者占用。國家和省人民政府批準立項的能源、交通、水利、軍事設(shè)施等重點建設(shè)項目選址，確實無法避開基本農(nóng)田保護區(qū)，需要占用基本農(nóng)田，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者征用土地的，應(yīng)當經(jīng)省人民政府審核同意后，報國務(wù)院批準。同時，用地單位應(yīng)當按照國家和省人民政府的規(guī)定繳納耕地占用稅、耕地開墾費等有關(guān)稅費。 難點四：征地拆遷安置難。征地標準和補償安置方案直接涉及老百姓切身利益，如何平衡工程造價和維護老百姓利益是工作難點。

三、工作方法

方法一：按照節(jié)約集約用地原則，盡可能地核減用地規(guī)模。 遵守土地利用總體規(guī)劃，對項目可行性方案根據(jù)實際情況及時調(diào)整和修改，盡可能地核減少用地規(guī)模。方法二：健全建設(shè)用地標準體系，優(yōu)化工程建設(shè)用地標準。 在滿足功能和安全要求的前提下，按照節(jié)約集約用地的原則，重新審改現(xiàn)有各類工程項目建設(shè)用地標準。方法三：熟練運用土地法律法規(guī)，規(guī)范有序破解征遷難點。 高速公路從方案比選到項目實施往往要經(jīng)歷幾年的時間，其間國家政策的變化、土地地域的差異、土地現(xiàn)狀的改變、地方經(jīng)濟的發(fā)展等等都要求我們要合法、合理、合情處理前期征遷工作中所遇到的問題。我們在做好土地復(fù)墾、占補平衡、農(nóng)保外移等工作的同時，更應(yīng)該把工作的重點放在房屋拆遷、三線遷移、改路改河等涉及地方切身利益的具體工作中，只有切實做好了每一個環(huán)節(jié)工作，取得了地方政府的支持和理解，才能充分發(fā)揮地方政府的作用，徹底解決征遷工作的“瓶頸”問題。方法四：重點控制企業(yè)和民居拆遷，做好群眾思想工作。 牢固樹立以人為本的思想，維護好老百姓的利益。工程前期離不開老百姓的支持，要把征地拆遷和長遠的地方規(guī)劃結(jié)合起來，堅持群眾利益無小事的原則，“公開、公平、公正”地執(zhí)行征地補償政策，既要保證工程建設(shè)的順利進行，又要切實保障群眾的利益。方法五：加強與當?shù)卣疁贤▍f(xié)調(diào)，抓住有利時機開展工作。 指揮部要與沿線鄉(xiāng)鎮(zhèn)村各級政府保持良好的溝通，隨時掌握動拆遷進度，利用有利時機開展工作。發(fā)現(xiàn)有可能拖延交地的前兆時，應(yīng)及時聯(lián)系交涉，查明原因，盡早處理。

四、做好工程開工前的幾點建議

做好交通工程項目的前期工作，首先要了解和掌握國家經(jīng)濟和社會發(fā)展的有關(guān)政策、法規(guī)和規(guī)劃。在項目前期工作進入實施階段后，一方面要加強內(nèi)部管理，提高工作人員素質(zhì)，使其熟練掌握項目管理的方針政策和業(yè)務(wù)知識，落實工作責任制，提高辦事效率和服務(wù)意識，另一方面要緊緊依靠各級政府、沿線村鎮(zhèn)及相關(guān)職能部門和廣大人民群眾的大力支持。

首先：成立交通工程前期領(lǐng)導(dǎo)小組。 成立由市政府主要領(lǐng)導(dǎo)掛帥的領(lǐng)導(dǎo)小組，由市發(fā)改委、國土、環(huán)保、財稅、建設(shè)、交通、規(guī)劃、林業(yè)、水利、農(nóng)業(yè)、航道、海事、文物、地質(zhì)等部門主要領(lǐng)導(dǎo)參加，定期召開協(xié)調(diào)辦公會，對耕地占補平衡和基本農(nóng)田補劃補建等難點問題統(tǒng)一考慮解決，提高辦事效率，協(xié)調(diào)交通工程前期工作和建設(shè)過程中政府各部門之間關(guān)系。同時，組建交通工程前期工作辦公室，負責可行性研究、項目建議書等設(shè)計文件編制委托、上報等工作。

其次：工程代建指揮部要落實前期工作責任制。 代建指揮部要梳理出一套專業(yè)化、規(guī)范化的工作流程，并且用規(guī)章制度加以約束。通過明確崗位職責，責任到人，將各部門的工作職責納入流程的對應(yīng)環(huán)節(jié)，實現(xiàn)專業(yè)分工基礎(chǔ)上的有機合作，加強內(nèi)部管理提高隊伍凝聚力、執(zhí)行力，落實前期工作責任制，明確項目各環(huán)節(jié)、各崗位的崗位職責和一系列工作程序和制度。同時必須克服前期管理的隨機性，聚集各方力量，提高前期工作效率和工作質(zhì)量。

最后：加強人才隊伍建設(shè)。 前期工作對人才隊伍素質(zhì)要求越來越高，需要從業(yè)者既懂工程技術(shù)，又有一定的實踐經(jīng)驗，并且熟練掌握前后政策銜接，善于做人的思想工作。而從目前從事前期工作的隊伍狀況來看，整體存在年齡老化、學歷偏低、主要靠經(jīng)驗辦事的問題，與新時期前期工作需要從經(jīng)驗型向科學型發(fā)展不相適應(yīng)。

土地規(guī)劃資質(zhì)管理辦法范文第2篇

堅持以科學發(fā)展觀為指導(dǎo)，以規(guī)范集體土地建設(shè)行為為目的，以街道辦事處為實施主體，區(qū)街聯(lián)動，分級負責，聯(lián)合執(zhí)法，迅速遏制集體土地亂搭亂建違法建設(shè)的多發(fā)勢頭，規(guī)范城市建設(shè)秩序，保護群眾生命安全。

二、總體目標和工作原則

（一）總體目標：此次專項整治工作要以防控新亂搭亂建違法建設(shè)、分批拆除現(xiàn)有亂搭亂建違法建設(shè)為主要目標。新亂搭亂建違法建設(shè)拆除率要達到100％。

通過完善集體土地違法建設(shè)查處工作機制和考評辦法，區(qū)級相關(guān)部門制定城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地規(guī)劃管理規(guī)定，修訂城中村管理辦法等工作，建立長效工作機制，規(guī)范集體土地上的建設(shè)行為。

（二）工作原則：堅持“區(qū)街聯(lián)動、以街為主”，按照“分工負責、屬地管理、綜合治理、突出重點、責任追究、安全穩(wěn)定”的原則組織實施。

三、整治范圍和內(nèi)容

（一）整治范圍：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上的亂搭亂建違法建設(shè)行為。

（二）整治內(nèi)容：

1、村民住房上的擅自擴建、加建行為；

2、城中村改造前的亂搭亂建、非法牟利行為；

3、集體土地（非宅基地）上未辦理手續(xù)實施的亂搭亂建，假借“城中村改造”、“新農(nóng)村建設(shè)”、“陣地建設(shè)”之名進行的違法建設(shè)，“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)及其它建設(shè)行為。

四、工作任務(wù)和責任分工

（一）區(qū)政府成立治理集體土地違法建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組(以下簡稱區(qū)治違領(lǐng)導(dǎo)小組)，研究決定集體土地建設(shè)管理辦法和處理違法行為的重大事項。區(qū)治違領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室(以下簡稱區(qū)治違辦)，負責制定有關(guān)政策和總體工作方案，協(xié)調(diào)督導(dǎo)專項整治工作，辦公室設(shè)在區(qū)城改辦。

（二）各街辦是此次專項治理工作的實施主體和責任主體，應(yīng)成立由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)牽頭的組織機構(gòu)，確定工作人員。區(qū)城改辦是此次專項治理工作的牽頭單位，要制定工作措施、計劃，具體負責組織國土、規(guī)劃、建住、安監(jiān)、城管執(zhí)法、公安等部門，聯(lián)合執(zhí)法，堅決處置亂搭亂建違法建設(shè)，消除安全隱患。

（三）村（居）民住房上的擅自擴建、加建行為由各街辦直接負責，規(guī)劃、城改、安監(jiān)、城管執(zhí)法等部門從保證人民群眾生命財產(chǎn)安全的角度配合作出處理決定。

（四）區(qū)城改辦負責全區(qū)集體土地上房屋建設(shè)的審核與管理，堅決處置亂搭亂建違法建設(shè)行為。

（五）國土分局負責組織對集體土地上未批先建的不法行為進行查處，作出處理決定，對違反《中華人民共和國土地管理法》的責任人堅決移交監(jiān)察、公安部門，并追究相關(guān)責任人黨政紀及刑事責任。

（六）規(guī)劃分局要協(xié)助國土部門對亂搭亂建違法建設(shè)行為進行認定，須拆除的下達《限期拆除通知書》。

（七）區(qū)城管執(zhí)法局、監(jiān)察局、公安分局要在區(qū)治違辦的統(tǒng)一組織下，積極配合亂搭亂建違法建設(shè)的集中拆除工作，公安部門要維護好拆除現(xiàn)場秩序，監(jiān)察部門要對履行職責不力、參與違法建設(shè)的黨政工作人員按照相關(guān)規(guī)定嚴肅處理，保證集中拆除工作順利進行。

（八）區(qū)建設(shè)和住房保障局負責對參與違法建設(shè)的施工、設(shè)計、監(jiān)理單位資質(zhì)進行處理。

（九）區(qū)法制辦負責提供政策法規(guī)方面的支持。

（十）區(qū)治違辦負責協(xié)調(diào)供電部門和市自來水總公司，配合專項治理工作，必要時對有關(guān)亂搭亂建違法建設(shè)項目采取停電、停水措施。

五、工作步驟和時間安排

（一）宣傳教育階段

召開區(qū)治違領(lǐng)導(dǎo)小組會議，安排部署專項整治工作，下發(fā)專項整治工作方案。以區(qū)政府名義轉(zhuǎn)發(fā)《市人民政府關(guān)于治理集體土地亂搭亂建違法建設(shè)的通告》。

各街辦要充分利用各種途徑，就此次集中整治工作的目的和意義，進村（社區(qū)）入戶進行宣傳，國土、規(guī)劃、安監(jiān)、城改等部門要配合各街辦做好《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等相關(guān)法律法規(guī)的宣傳工作，積極爭取轄區(qū)廣大群眾的理解和支持，促進集中整治工作扎實深入開展。區(qū)委宣傳部要對我區(qū)此次專項整治工作適時進行宣傳。

（二）調(diào)查認定階段

各街辦對本轄區(qū)內(nèi)集體土地上亂搭亂建等違法建設(shè)情況進行調(diào)查摸底，分類匯總登記后上報區(qū)治違辦。由區(qū)治違辦牽頭，組織城改、規(guī)劃、安監(jiān)等部門對在村民住房上的擅自擴建、加建行為提出處理意見；由國土部門對在非宅基地上的亂搭亂建等違法建設(shè)進行認定，提出處理意見，須拆除的由規(guī)劃行政主管部門下達《限期拆除通知書》，對實施違法建設(shè)行為的責任主體和責任人，移交公安部門處理；由區(qū)城改辦對列入城改前期準備工作城中村中的亂搭亂建等違法建設(shè)行為進行認定，提出處理意見。

在調(diào)查認定的同時，各街辦要繼續(xù)開展摸排，在3月19日前確定第二批擬拆除對象。國土、規(guī)劃、城改等部門也要加大巡查力度，將須拆除的違法建設(shè)名單上報區(qū)治違辦備案，開展集中拆除工作。

（三）集中拆除階段

在各相關(guān)部門對亂搭亂建違法建設(shè)進行調(diào)查認定、作出處理決定、下達《限期拆除通知書》的基礎(chǔ)上，由區(qū)治違辦協(xié)調(diào)，統(tǒng)一時間，組織城管執(zhí)法、國土、規(guī)劃、安監(jiān)、城改、公安等部門聯(lián)合通告，實施集中。

對在專項整治期間仍進行亂搭亂建的，要堅決予以處理，并追究相關(guān)當事人的責任。

（四）建立長效機制階段

1、建立協(xié)調(diào)機制，提高治違工作效率。區(qū)政府成立治違組織領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，公布投訴電話，制定獎勵措施，有效遏制集體土地上亂搭亂建等違法建設(shè)行為。

2、建立巡查制度，及時查處違法建設(shè)。自本方案和市政府通告之日起，城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地上要堅決杜絕新出現(xiàn)的亂搭亂建違法建設(shè)。各街辦要承擔起本轄區(qū)內(nèi)違法建設(shè)巡查制止責任，安排專人對集體土地上的所有建筑進行錄像登記，堅持每天巡查，及時掌握違建動態(tài)。發(fā)現(xiàn)亂搭亂建等違法建設(shè)，應(yīng)立即進行制止，并按職責分工分別向區(qū)治違辦、城改、國土部門報告。

規(guī)劃、國土、城改、城管執(zhí)法、交通等部門在區(qū)治違辦的協(xié)調(diào)下，聯(lián)合執(zhí)法，及時對亂搭亂建違法建設(shè)進行調(diào)查處理。須拆除的，由規(guī)劃行政主管部門認定，并下達《限期拆除通知書》，由區(qū)治違辦組織拆除；屬臨建和其它亂搭亂建的由區(qū)城管執(zhí)法局組織處置。區(qū)治違辦應(yīng)同時將發(fā)現(xiàn)的問題和處理的情況向市治違辦報告。

3、建立考評體系，落實治違責任。由區(qū)治違辦制定集體土地亂搭亂建等違法建設(shè)專項治理工作的考評辦法，納入?yún)^(qū)綜合考評體系。各街辦與各村(居委會)簽訂目標管理責任書，層層落實治理集體土地違法建設(shè)的責任。對于街辦未發(fā)現(xiàn)或發(fā)現(xiàn)未報的，各職能部門接到報告未及時處理的，將追究其責任。對工作不力或利用集體土地亂搭亂建牟利的領(lǐng)導(dǎo)干部，紀檢監(jiān)察部門要依法嚴肅處理。

六、保障措施

（一）提高認識，加強領(lǐng)導(dǎo)。各街辦、區(qū)政府各有關(guān)部門要充分認識此次專項整治工作的重要性和艱巨性，把這項工作作為當前的一項中心任務(wù)，盡快成立整治工作領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，制定工作計劃和措施，確定負責人和聯(lián)系人，報區(qū)治違辦備案。

（二）強化宣傳，營造氛圍。要重視宣傳，特別是農(nóng)村地區(qū)，加大相關(guān)法律法規(guī)的宣傳和教育力度，積極爭取轄區(qū)群眾的理解和支持，共同參與監(jiān)管。宣傳部門要客觀、準確、及時地跟蹤報道整治工作動態(tài)，公開曝光典型違法建設(shè)案例，宣傳我區(qū)的工作成效，營造良好的輿論氛圍。

土地規(guī)劃資質(zhì)管理辦法范文第3篇

第二條本市轄區(qū)范圍內(nèi)項目建設(shè)用地的監(jiān)督管理，適用本暫行規(guī)定。

第三條土地受讓人應(yīng)當按《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定的期限足額交納土地出讓金；土地受讓人應(yīng)依照《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》確定的時間和條件將出讓土地交付給土地受讓人。

第四條土地受讓人應(yīng)當按《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》和建設(shè)用地批準文件規(guī)定的土地用途、動工期限、城市規(guī)劃要求開發(fā)、利用土地。

第五條動工開發(fā)期限是指土地交付日期起至《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定動工開發(fā)期限建滿日期或批準文件規(guī)定的動工開發(fā)期限。

第六條規(guī)范國有建設(shè)用地供應(yīng)行為

（一）嚴格審查土地來源。供應(yīng)新增建設(shè)用地的，必須依法取得省級以上人民政府批準文件，并按法律法規(guī)規(guī)定的征地安置補償標準簽定了土地征收補償協(xié)議，征地補償?shù)母鞣N費用全部到位；供應(yīng)存量土地的，必須提供土地收儲協(xié)議或有關(guān)土地產(chǎn)權(quán)的證明材料；原則上執(zhí)行“熟地供應(yīng)”政策；未經(jīng)依法批準或土地權(quán)屬不清的，一律不予辦理供地手續(xù)。

（二）嚴格把握土地規(guī)劃指標。房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃設(shè)計條件必須符合國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定穩(wěn)定住房價格的意見》規(guī)定，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，不得出具別墅類房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計條件；工業(yè)用地的規(guī)劃設(shè)計條件必須符合國土資源部《關(guān)于和實施（工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標）的通知》（國土資發(fā)[2008]24號）及《江西省建設(shè)用地指標》等有關(guān)規(guī)定；其他用地的規(guī)劃設(shè)計條件必須符合《江西省建設(shè)用地指標》等有關(guān)規(guī)定。

（三）嚴格把握土地價格。工業(yè)用地不得低于最低價標準，即11.2萬元/畝；經(jīng)營性用地不得低于市場評估價；劃撥用地價格不得低于土地征收補償費用、報批規(guī)費、房屋拆遷安置補償費用以及相關(guān)稅費之和；土地價格必須實行集體研究決定。

（四）嚴格做好土地供應(yīng)基礎(chǔ)工作。根據(jù)建設(shè)用地供應(yīng)計劃，市國土局向市規(guī)劃局提出征詢土地供應(yīng)規(guī)劃設(shè)計指標的函；市規(guī)劃局按規(guī)定提出宗地規(guī)劃條件；市國土局擬定建設(shè)用地供應(yīng)工作方案，經(jīng)土地供應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)小組研究同意；根據(jù)市土地供應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)小組研究的結(jié)果，擬定國有建設(shè)用地使用權(quán)供應(yīng)工作方案。宗地面積150畝以內(nèi)的，報經(jīng)市人民政府批準后實施。宗地面積150畝至300畝的，呈鷹潭市國土局審查同意后，報市人民政府批準后實施。宗地面積300畝以上的呈鷹潭市國土局和省國土資源廳審查同意后，報市人民政府批準后實施。

（五）嚴格做好土地供應(yīng)工作。市國土局按規(guī)定編制土地出讓供應(yīng)文件；出讓公告；受理申請，進行資質(zhì)審查，接受報名登記，組織答疑及實地踏勘；按規(guī)定確定底價，在拍賣會或決標前半個小時，召開市土地供應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議，集體決定土地出讓底價；按規(guī)定出讓方式實施決標；簽訂《成交確認書》；土地成交10個工作日內(nèi)，將土地供應(yīng)信息錄入土地供應(yīng)系統(tǒng)，并報上級國土部門備案；簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，整理資料并歸檔；市財政局會同市土地儲備中心負責按《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定收（催）繳土地出讓金；土地受讓方繳清土地出讓金后，按規(guī)定辦理土地登記手續(xù)。按規(guī)定核發(fā)《建設(shè)用地批準書》或《劃撥土地決定書》。未繳清土地出讓金的，不得核發(fā)《國有建設(shè)用地土地使用權(quán)證》。

第七條強化建設(shè)用地使用管理

（一）建立供地備案制度。市國土部門按照“供一宗、錄一宗”的原則，在土地成交（或批準之日起）10個工作日內(nèi)，將土地供應(yīng)信息及時錄入土地供應(yīng)系統(tǒng)，并報上級國土部門備案。

（二）建立試行收取用地保證金制度。房地產(chǎn)開發(fā)項目用地按土地出讓價款的2%-5%收繳用地保證金，工業(yè)項目用地按土地出讓價款的1%-2%收繳用地保證金，其他用地按土地價款的0.5%-1%收繳用地保證金。具體管理辦法由市國土部門與財政部門另行制定。

（三）建立建設(shè)用地信息公開制度。市國土部門要及時向社會公開供地計劃、供地結(jié)果等動態(tài)信息和情況，并按規(guī)定在有關(guān)網(wǎng)站進行公布。建設(shè)項目用地經(jīng)依法批準后，市國土部門要按規(guī)定核發(fā)《建設(shè)用地批準書》；建設(shè)用地單位在取得《建設(shè)用地批準書》之日起5個工作日內(nèi)將《建設(shè)用地批準書》等有關(guān)資料的信息在施工現(xiàn)場醒目的位置公開懸掛，接受全社會的監(jiān)督。

（四）建立建設(shè)用地跟蹤管理制度。市國土部門參與建設(shè)用地項目的規(guī)劃設(shè)計、方案評審等工作，嚴格按土地出讓合同或劃撥決定書的約定，對建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件、投資強度、開工竣工時間等進行審查并出具審查意見。未通過審查或?qū)彶橐庖姴缓细竦模幸?guī)劃部門不得批準發(fā)放工程建設(shè)規(guī)劃許可證；經(jīng)依法批準進行施工的，由市規(guī)劃部門牽頭，會同市國土、建設(shè)、房管、城管等相關(guān)部門進行實地放（驗）線；在建設(shè)過程中，市國土部門定期或不定期地組織對建設(shè)項目進展情況進行檢查。房地產(chǎn)開發(fā)項目的，每季度不少于1次，其他項目的每半年不少于1次；其他部門也要按職責要求加強跟蹤管理。

（五）建立土地用途管制制度。嚴格執(zhí)行土地出讓合同和劃撥決定書約定的土地用途建設(shè)項目投資額、產(chǎn)業(yè)政策、開竣工時間、規(guī)劃設(shè)計條件、繳納土地價款、違約責任等內(nèi)容。確需改變規(guī)劃設(shè)計條件等相關(guān)內(nèi)容的，必須經(jīng)市人民政府批準，并按規(guī)定補交土地價款；對非經(jīng)營性用地改變?yōu)榻?jīng)營性用地的，明確市人民政府依法收回土地使用權(quán)，重新依法出讓。

（六）建立商品房預(yù)售登記備案制度。商品房預(yù)售人依法辦理商品房預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證之日起10個工作日內(nèi)，到市國土部門辦理備案手續(xù)。同時，應(yīng)當將商品房預(yù)售合同報市國土部門進行登記備案。

（七）建立建設(shè)項目用地竣工驗收制度。市人民政府組織有關(guān)部門對已建成的建設(shè)項目進行竣工驗收時，市國土部門著重對建設(shè)項目用地和履行土地出讓合同、劃撥決定書、商品房預(yù)售備案登記、建設(shè)項目用地信息公示等情況逐項進行驗收，并出具檢查核驗意見，檢查核驗不合格的，不得通過竣工驗收。工業(yè)項目竣工后，由園區(qū)管委會組織發(fā)改、規(guī)劃、國土、環(huán)保、經(jīng)貿(mào)等部門對產(chǎn)業(yè)政策執(zhí)行情況、投資情況、土地產(chǎn)出效率、環(huán)境保護政策落實情況以及容積率、綠地率、建筑密度、開竣工時間、配套辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地比例等指標和要求進行驗收。

（八）建立部門聯(lián)動制度。市國土部門做好土地供應(yīng)和項目用地竣工驗收以及日常監(jiān)管工作；市發(fā)改部門要做好項目的審核、核準和備案工作；市規(guī)劃部門要做好建設(shè)項目供地前規(guī)劃設(shè)計條件的編制、審批工作和供地后的規(guī)劃檢查工作；市監(jiān)察部門要做好對土地供應(yīng)過程監(jiān)督工作，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正處理；其他相關(guān)職能部門要積極配合做好有關(guān)報審工作；各建設(shè)項目主管部門要嚴格督促用地單位依法依規(guī)、節(jié)約集約使用土地。強化執(zhí)法。對未取得合法用地手續(xù)的建設(shè)項目，市發(fā)改部門不得辦理項目審批、核準手續(xù)；市規(guī)劃部門不得辦理建設(shè)規(guī)劃許可；市建設(shè)部門不得發(fā)放施工許可證；市電力和市政公用部門不得通電、通水、通氣；市國土部門不得受理土地登記申請；市房管部門不得辦理房產(chǎn)所有權(quán)登記手續(xù)；市金融機構(gòu)不得發(fā)放貸款；未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)占用農(nóng)用地設(shè)立企業(yè)的，工商部門不得登記。對未按規(guī)定繳清土地價款的，市國土部門不得發(fā)放《國有土地使用權(quán)證》；市規(guī)劃、建設(shè)等部門不得辦理報建手續(xù)；市房管部門不得辦理商品房預(yù)售手續(xù)。市國土、規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)部門按職責要求加大對違法違規(guī)行為的查處力度，對違反法律法規(guī)和弄虛作假的，要依法嚴肅處理，并追究有關(guān)責任人員的責任。

第八條因不可抗力或者政府行為造成動工開發(fā)延期的，土地受讓人應(yīng)當在動工開發(fā)期限屆滿三十日前，依法申請辦理延長動工開發(fā)期限；因不可抗力或者政府行為造成的建設(shè)工期延遲的，土地受讓人應(yīng)當在建設(shè)工期屆滿三十日前，申請辦理延長建設(shè)工期，經(jīng)批準延期的，最多不超過一年。

第九條根據(jù)《閑置土地處置辦法》的有關(guān)規(guī)定，土地受讓人依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定期限未動工開發(fā)建設(shè)的，其土地認定為閑置土地。具有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地：

（一）《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》或者建設(shè)用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)期限，自國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同生效或核發(fā)建設(shè)用地批準書之日起滿一年未動工開發(fā)的；

（二）已動工開發(fā)建設(shè)，但已開發(fā)建設(shè)的土地面積占應(yīng)動工開發(fā)總面積不足三分之一，或者已投資額占項目總投資額（不含土地出讓金）不足百分之二十五，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的；

（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第十條閑置土地按下列標準計算收取土地閑置費

（一）閑置一年以上、不足一年半的，按土地出讓金總額的百分之十計收；

（二）閑置一年半以上、不足兩年的，按土地出讓金總額的百分之二十計收。

閑置以劃撥方式供地的，以征地費用總額按以上標準收取土地閑置費。

土地受讓人拒交土地閑置費用，由市國土局責令限期繳納；逾期不繳納的，依法申請人民法院強制執(zhí)行。

第十一條土地閑置兩年以上的，無償收回其未使用部分的土地使用權(quán)。對不符合法定收回條件的，通過改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入土地儲備等途徑及時處置，充分利用。

第十二條工業(yè)項目建筑容積率、建筑密度、投資總額、單位用地面積投資強度等任何一項指標未達到約定標準的，土地受讓人必須按實際差額部分占約定標準的比例，支付相當于同比例土地使用權(quán)出讓金的違約金，并限期整改到位。工業(yè)項目的綠地率、相關(guān)配套設(shè)施用地所占比例等任一項超過約定標準，土地受讓人要按相當于土地使用權(quán)出讓金總額的0.5%繳納違約金，并依法進行處理。達不到生產(chǎn)規(guī)模，甚至只建廠房不進行生產(chǎn)的“隱形土地閑置”，通過責令整改、協(xié)商收回、依法收回、置換等方式進行處理。

第十三條對未按合同約定繳納土地出讓金的，日按未繳金額的1‰標準收取滯納金。對不按合同約定使用土地的，責令停止建設(shè)，并依法進行處理。

第十四條對未經(jīng)依法批準，擅自改變土地出讓規(guī)劃條件的，由市規(guī)劃局限期改正，確實難以改正且不影響城市規(guī)劃的，經(jīng)依法處罰后，按市場價補交地價款。

第十五條本暫行規(guī)定之日前，凡本市有關(guān)建設(shè)用地監(jiān)督管理的規(guī)定與本暫行規(guī)定相抵觸的，按本暫行規(guī)定執(zhí)行。

土地規(guī)劃資質(zhì)管理辦法范文第4篇

摘 要 國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控、人口結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)剛性需求可能存在逐步的弱化、社會經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)的變化,將會抑制商品房價格持續(xù)走高,包括商品房在內(nèi)的商品利潤也將趨于社會平均水平,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,更多的是必須走內(nèi)生性發(fā)展道路。針對這一命題,本文從成本控制角度出發(fā),較為詳細地論述了房地產(chǎn)這一特殊商品的成本構(gòu)成,并從成本構(gòu)成中全面分析影響房地產(chǎn)開發(fā)成本增大的主要因素并提出通過外部調(diào)控和企業(yè)內(nèi)部管理兩個方面來進行成本控制,以達到真正有效實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞 成本構(gòu)成 外部調(diào)控 全面成本控制

內(nèi)生是指靠自身發(fā)展,外生則主要指依靠外部力量。近十幾年來,對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展,更多的主要集中在市場開拓等外生因素上,而對于內(nèi)生性發(fā)展問題則涉及較少。我們認為,國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控、人口結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)剛性需求可能存在的弱化、社會經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)的變化,將會抑制商品房價格持續(xù)走高,包括商品房在內(nèi)的商品利潤也將趨于社會平均水平,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,更多的是必須走內(nèi)生性發(fā)展道路。我們同時認為,降低成本是內(nèi)生性發(fā)展的十分重要途徑。因此,本文先從房地產(chǎn)開發(fā)的成本構(gòu)成出發(fā),對房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制淺作探討。

一、房地產(chǎn)開發(fā)的成本構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)的成本構(gòu)成包括:土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公建配套設(shè)施費及開發(fā)間接費等。

(一)土地費用

土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金,土地征用費或拆遷安置補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種:協(xié)議出讓,招標出讓,拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中,土地費用約占總成本的30%-50%左右,而且逐年呈上漲趨勢。因此,土地價格決定了房子的基礎(chǔ)價格。

(二)前期工程費

前期工程費主要指開發(fā)項目的前期規(guī)劃,設(shè)計費,可行性研究費,水文、地質(zhì)勘察費,測繪費等土地開發(fā)費用,在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低,一般不會超過5%。

(三)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費指為開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的費用,包括開發(fā)項目的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)境、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等費用。該項費用約占成本的10%。

(四)建筑安裝工程費

建筑安裝工程費指房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程,設(shè)備及安裝工程費用等,又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從目前來看,約占整個成本的30%左右。

(五)公建配套設(shè)施費

公建配套設(shè)施費指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施(如學校、幼兒園、醫(yī)院、居委會等)和各種營利性的配套設(shè)施(如商店、銀行、超市等)等所發(fā)生的費用。

(六)銷售費用

銷售費用指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售部門以及專設(shè)機構(gòu)在銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用。一般不超過整個銷售額的3%。

(七)管理費用

管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用,在整個成本構(gòu)成所占比例很小。

(八)財務(wù)費用

在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。它的大小與所開發(fā)項目的大小、融資額度的多少有密切關(guān)系,所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。

(九)稅費

稅費包含兩部分:一部分是稅收,包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅等;另一部分是行政性費用,主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用,各地標準不一樣。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下的影響因素

(一)土地供應(yīng)價格上升

據(jù)統(tǒng)計,從2003年開始,全國很多地區(qū)土地交易價格持續(xù)保持較高上漲幅度。以某市為例,在該市行政區(qū)內(nèi)的同一地段,2006年取得土地樓面地價為2524元/每平方米,2007年9月取得土地樓面地價為7096元/每平方米,到2010年3月取得土地樓面地價竟為16144元/每平方米,相比2006年增長6.39倍。

(二)市政公共設(shè)施由開發(fā)企業(yè)承擔,加大企業(yè)成本開支

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不但要承擔房屋建設(shè)任務(wù),還要承擔諸如道路、自來水、污水、電力、電信、綠化等的建設(shè)費用,而且甚至要承擔諸如學校、幼兒園、居委會、衛(wèi)生站、公園等各種非盈利性的公用設(shè)施。這些本應(yīng)由政府負擔的項目移嫁由開發(fā)企業(yè)負責,加重成本開支的同時,無形增加了消費者的負擔。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅賦偏重

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要繳納的各種稅種綜合計算,企業(yè)稅收負擔可達到15%左右。況且,現(xiàn)在稅務(wù)部門對所得稅收采取預(yù)征的政策,從收到預(yù)收房款之日起就開始征收。例如:預(yù)收到100萬元房款,就必須將11.80萬元先交稅,剩下88.20萬元才能用于工程的開發(fā)建設(shè)。雖然說依法納稅是每個企業(yè)應(yīng)盡的社會責任,但交納時間提前,進一步減緩了房企的資金流速。

(四)融資渠道相對薄弱,財務(wù)成本居高不下

長期以來,我國房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道多是通過銀行間接融資,而通過股票市場、債券市場、基金、信托、外資、民間資本等直接融資的很少。按目前商品房預(yù)售管理辦法規(guī)定,只有“四證”齊全,同時企業(yè)自有資金要達到項目總投資額的35%,銀行才可發(fā)放項目貸款。并且建筑主體要達到30%以上的形象進度,方可取得房屋預(yù)售許可證,才可預(yù)售。按央行規(guī)定,商品房只有達到主體封頂才可發(fā)放按揭貸款。按項目周期3年計算,每平方米利息成本將達到350元―500元不等。如果銷售不暢,財務(wù)成本更不可預(yù)測。

(五)建材價格波動,帶動建安成本提高

建筑所需原材料中鋼材,水泥,木材三大材所占比重最大,近幾年來價格均有大幅度上漲,以鋼材為例,建筑需要最多的螺紋鋼和各種線材,今年的價格較去年平均漲幅達近700元,有的最多每噸漲幅達1000多元,建材價格的上漲,直接影響了建安成本提高。

(六)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制意識淡薄

歷年來我國企業(yè)采用的是一種以計劃價格為基礎(chǔ),以事后核算為重點的靜態(tài)成本管理方式,受傳統(tǒng)觀念以及房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高回報的利潤率的影響,導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏成本競爭意識。企業(yè)往往忽視成本管理,浪費很大,財務(wù)人員只是根據(jù)合同來控制項目的開發(fā)成本,對開發(fā)產(chǎn)品形成全過程的成本控制卻顯得力不從心。

三、如何有效地控制房地產(chǎn)開發(fā)成本

(一)外部調(diào)控

1.強化土地供應(yīng)管理,控制土地供應(yīng)總量,降低地價

(1)加強政府調(diào)控,力求土地供需總量平衡。政府應(yīng)根據(jù)市場需求作好土地供應(yīng)量的測算,提供適量的供應(yīng)維持動態(tài)平衡,使土地價格平穩(wěn)上漲,甚至維持相對平衡的價格,避免因總量不足導(dǎo)致炒地之風盛行,地價狂漲。

(2)加大土地后期監(jiān)管。政府做好土地規(guī)劃的同時加大土地監(jiān)管,一方面要加大交地力度,使本年度的土地供應(yīng)量真正體現(xiàn)至開發(fā)量上來。另一方面要建立強制退出機制,應(yīng)當明確規(guī)定對超過規(guī)定期限而未進行開發(fā)的土地在進行合理性補償后要強制性收回,以保持足量的用地規(guī)模。

2.加大對房地產(chǎn)開發(fā)審批環(huán)節(jié)的效率

從現(xiàn)狀看,大部分地方政府能認真落實國家已出臺的各項清理收費政策,對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域的各項不合理收費進行了清理整頓。但是對審批手續(xù)的時效仍未能加以重視,只有提高審批效率,才能加快土地量轉(zhuǎn)化成開發(fā)量,降低資金占用成本。

3.完善市政配套,履行政府職責,合理分攤城市公共設(shè)施費用

對應(yīng)由政府負擔的市政配套設(shè)施,政府應(yīng)切實負起責任。不能再通過變相方式繼續(xù)轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)企業(yè)頭上,對確需由開發(fā)企業(yè)承擔的市政配套設(shè)施,應(yīng)引進競爭機制,避免壟斷性經(jīng)營加重開發(fā)企業(yè)負擔。

4.開拓金融業(yè)務(wù),增強產(chǎn)業(yè)活力,降低利息費用

真正完善的房地產(chǎn)融資體系必須是兩條腿走路,一是間接融資,依靠銀行;二是直接融資,通過股票市場、債券市場、基金、信托等渠道。因此,積極推行金融機制改革,適當對房地產(chǎn)業(yè)輔以支持,如發(fā)行住房投資基金,企業(yè)債券,降低房地產(chǎn)企業(yè)股票上市門檻等。

5.充分發(fā)揮政府職能,加強市場宏觀調(diào)控力度,維持物價平穩(wěn)

政府應(yīng)通過利率調(diào)整和控制貨幣發(fā)行量調(diào)節(jié)經(jīng)濟運行,抑制通貨膨脹和維持物價穩(wěn)定。通過市場這個無形之手,優(yōu)化建材產(chǎn)業(yè)配置,特別是鋼鐵、水泥等對房地產(chǎn)開發(fā)息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)予以重點關(guān)注,使其既保證具有適當生產(chǎn)規(guī)模,又具有一定競爭格局,確保價格維持合理水平,保持建材市場的健康發(fā)展。穩(wěn)定的物價水平不但可以降低建材價格,而且最終導(dǎo)致降低房屋建安成本。

(二)加強開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理,全面控制成本

1.樹立全面成本觀念,并貫徹至企業(yè)每一員工

目前有許多的房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)沒有實行 “全員、全過程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些企業(yè)認為既然成本管理的重點在設(shè)計階段,其他階段的成本不管理也影響不大;有些企業(yè)認為成本管理是成本管理部門的事情,與企業(yè)的普通員工扯不上關(guān)系;有些企業(yè)認為成本構(gòu)成中最重要的是材料和設(shè)備,所以其他的成本費用就無關(guān)緊要;其實這些都是錯誤的觀念,任何微小的成本、任何的成本要素都應(yīng)該納入成本管理的范圍,同時企業(yè)的成本是由于企業(yè)全體員工的活動而產(chǎn)生的,所以全面成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本控制的核心。

2.做好規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制

控制建設(shè)工程成本,首先應(yīng)從設(shè)計開始,因為設(shè)計是工程項目付諸實施的龍頭,是工程建設(shè)的靈魂,是控制建設(shè)成本的關(guān)鍵。設(shè)計費一般只占項目總成本的1%左右,但對成本的影響程度達70%―90%。其措施,主要是以下幾個方面:

(1)加強設(shè)計階段的經(jīng)濟論證

設(shè)計階段是工程建設(shè)的重要環(huán)節(jié),它決定整個工程項目的規(guī)模、建筑方案、結(jié)構(gòu)方案。設(shè)計方案優(yōu)化與否,直接影響著工程總造價,影響著工程建設(shè)的綜合效益。在方案比較時,可以采用成本――效益分析方法,在滿足工程結(jié)構(gòu)以及使用功能的前提下,依據(jù)經(jīng)濟指標選擇設(shè)計方案。設(shè)計單位在技術(shù)經(jīng)濟分析中應(yīng)大力開展價值工程方法的應(yīng)用。

(2)實行限額設(shè)計

所謂限額設(shè)計,就是按照批準的設(shè)計任務(wù)書和投資估算,在保證功能要求的前提下,控制初步設(shè)計以及按照批準的初步設(shè)計總概算,控制施工圖設(shè)計。同時,各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下,按分配的投資額控制設(shè)計,嚴格控制設(shè)計中不合理的設(shè)計變更,保證工程竣工結(jié)算不突破總投資額。

(3)要加強設(shè)計出圖前的審核工作

加強出圖前的審核工作,將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計階段所設(shè)計的成果來看,設(shè)計方案的不足或缺陷加以克服時,所花費的代價最小,可取得的效果最好。在設(shè)計出圖前加強對設(shè)計圖紙的審核管理工作,以求得提高設(shè)計質(zhì)量,避免將設(shè)計的不足帶到施工階段,減少不必要的浪費。

3.嚴格控制建安成本,降低工程造價

(1)招標投標階段的成本控制

招投標階段是有效實行項目管理和控制工程造價的核心。通過招投標開發(fā)商擇優(yōu)選擇施工單位或材料、設(shè)備供應(yīng)商,這對工程項目投資乃至質(zhì)量、進度的控制都有至關(guān)重要的作用。要對施工單位資質(zhì)進行嚴格審查,必要時應(yīng)進行實地考察,防止施工質(zhì)量低劣、財務(wù)狀況差、信譽差的施工單位混入投標單位之列。優(yōu)秀的施工企業(yè)具有足夠的技術(shù)實力,不僅使施工企業(yè)自身的生產(chǎn)、經(jīng)營實現(xiàn)高效、優(yōu)質(zhì)、低耗,也使施工企業(yè)能夠有實力在工程造價上給建設(shè)單位合理的優(yōu)惠。

(2)施工階段的成本控制

施工階段是資金投入的最大階段,是招投標工作的延伸,是合同的具體化。加強施工控制,就是加強履約行為的管理。該階段成本控制的主要工作為:

①抓好合同管理,減少工程索賠。在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實行有效控制。要做到事前把關(guān),主動監(jiān)控,嚴格審核工程變更,計算各項變更對成本的影響,減少不必要的工程費用支出,避免成本失控。另外,對施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時提出反索賠,使成本得到有效控制。

①從技術(shù)措施上展開項目成本的有效控制。在組織住宅小區(qū)的施工,安排開工計劃時,要考慮到附屬配套及大、小市政工程能否與住宅工程同步進行,盡量不發(fā)生臨時供水、供電、供熱的費用,并減少二次施工造成的人力、物力、財力的浪費。同時,材料費一般占直接工程費的70%左右,而直接費的高低影響到間接費的高低,因此,選用新工藝、新材料,是提高勞動生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。

(3)竣工階段的成本控制

凡結(jié)算工程必須按設(shè)計圖紙及合同規(guī)定全部完成,要有竣工驗收單,如有甩項應(yīng)在驗收單中注明,結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減帳的清理,重點做好材料價差及竣工調(diào)價的審定工作,審核時應(yīng)與原招標文件對照,凡系標底內(nèi)已含項目不能重復(fù)出現(xiàn)。

4.財務(wù)成本的控制