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商業(yè)綜合體優(yōu)秀案例范文第1篇

關(guān)鍵詞： 城市規(guī)劃；城市綜合體；建設(shè)開(kāi)發(fā)

中圖分類號(hào)：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

Abstract: this article with the urban planning for professional basic view, in conjunction with the relevant real estate development management knowledge, through the domestic and international successful cases, summarizes the concept of complex from the city and the origin of it analyzes the characteristics, and then some of the development of urban complex factors of planning analysis, understand its base, analyzes its space organization of function, improve the structure and finally to a new city dalian axis concept design, for example, combined with the present situation of the construction of the urban complex put forward some ideas, in order to China's urban planning and construction is complex with a little help.

Key words: urban planning; Urban complex; Construction development

引言

城市綜合體是城市發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，當(dāng)城市建設(shè)在經(jīng)歷了將住宅和商業(yè)嚴(yán)格區(qū)分的時(shí)代后，人們發(fā)現(xiàn)，單一的用地模式已經(jīng)越來(lái)越不能滿足人們的生活居住要求，不能適應(yīng)城市的迅速發(fā)展，開(kāi)創(chuàng)一種嶄新的城市開(kāi)發(fā)模式就成為城市建設(shè)者們面臨的課題，城市綜合體模式自然而然的登上時(shí)代的舞臺(tái)。城市綜合體開(kāi)發(fā)是當(dāng)今城市建設(shè)的熱點(diǎn)，逐漸代表城市的發(fā)展能力。

1 城市綜合體的概念及發(fā)展歷程

1.1城市綜合體的概念

城市綜合體是建筑綜合體的升級(jí)版，所謂“城市綜合體”，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、會(huì)議、文娛、交通樞紐等城市功能在空間上進(jìn)行組合。城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。

1.2城市綜合體的發(fā)展歷程

1.2.1第一代城市綜合體

第一代綜合體即20世紀(jì)30年代至50年代的美國(guó)郊區(qū)購(gòu)物中心，如美國(guó)新澤西花園購(gòu)物中心。大多選擇在高速公路的附近，以一組建筑綜合體或者商業(yè)建筑群為主，把一系列零售商店、超級(jí)市場(chǎng)組織在一起，而其周圍則是大面積的停車場(chǎng)，是后期城市綜合體的雛形。

1.2.2第二代城市綜合體

第二代城市綜合體即20世紀(jì)60年代至70年代的舊城中心建筑綜合體。在這個(gè)階段，西方國(guó)家由于經(jīng)濟(jì)、政治、文化所引發(fā)的社會(huì)矛盾引起了人們對(duì)城市歷史文化價(jià)值的思考，其主要形式有購(gòu)物中心以及早期歷史建筑改造成的建筑綜合體，如洛克菲勒中心。

圖1.洛克菲勒中心平面圖圖2.洛克菲勒中心鳥(niǎo)瞰

1.2.3第三代城市綜合體

第三代城市綜合體于20世紀(jì)70年代末至今，即城市區(qū)域開(kāi)發(fā)。由于社會(huì)的發(fā)展，人們的生活觀念發(fā)生了很大改變，其娛樂(lè)形式的多元化及游憩空間互相融合形成了多姿多彩的新城市生活，在城市的局部地區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、統(tǒng)一建設(shè)、協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)，如加拿大多倫多伊頓中心等。

在中國(guó)，城市綜合體作為一種“泊來(lái)品”，直到九十年代才相繼出現(xiàn)，如北京的國(guó)際貿(mào)易中心、上海的新天地等。

2 城市綜合體規(guī)劃要素分析

城市綜合體發(fā)展到第3代的區(qū)域開(kāi)發(fā)，已經(jīng)無(wú)法用單一建筑思維去設(shè)計(jì)組織，通過(guò)以往城市綜合體開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)可以看到，一個(gè)成功的城市綜合體必然需要規(guī)劃控制，它不能無(wú)的放矢的隨處建造，也不能毫無(wú)限制的膨脹開(kāi)發(fā)，更不會(huì)是一蹴而就的。

2.1 規(guī)劃選址要求

（1）城市綜合體開(kāi)發(fā)所在位置通常要求為城市的核心區(qū)，具有一定的人流和消費(fèi)基礎(chǔ)。

（2）需要擁有交通便捷這一區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

（3）需要具備完善的生活系統(tǒng)。

2.2 規(guī)劃周期分析

城市綜合體開(kāi)發(fā)周期跟城市經(jīng)濟(jì)能力和地塊選址有關(guān)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中必須要有商務(wù)辦公、商業(yè)休閑、酒店餐飲和公寓住宅四大核心功能。一般要求開(kāi)發(fā)商要有能力結(jié)合城市規(guī)劃目標(biāo)有計(jì)劃的控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏，一般需要3～5年的開(kāi)發(fā)周期，新城區(qū)開(kāi)發(fā)相對(duì)快些，如杭州萬(wàn)象城（規(guī)劃周期5年）；而由于舊城改造等原因，在市中心區(qū)域開(kāi)發(fā)的周期往往較長(zhǎng)，通常采取片區(qū)逐步分期開(kāi)發(fā)的模式，如上海新天地（整體開(kāi)發(fā)約15年，開(kāi)發(fā)程序如下表）。

圖3. 上海新天地鳥(niǎo)瞰

3 城市綜合體空間組織

對(duì)一個(gè)城市進(jìn)行城市綜合體開(kāi)發(fā)前，要分析研究該城市的各種零售功能、商務(wù)辦公功能以及其他具體功能的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)還要分析各功能場(chǎng)所的空間選擇習(xí)慣，結(jié)合所需的輔助配套條件（如交通方式、貨物運(yùn)輸?shù)龋┑囊蟪潭?，才能確定城市綜合體規(guī)劃中每一種功能的地價(jià)區(qū)位的位序，為了實(shí)現(xiàn)城市綜合體內(nèi)各個(gè)物業(yè)綜合價(jià)值的最大化，不同類型的物業(yè)依據(jù)其商業(yè)價(jià)值最大化的原則進(jìn)行空間組織。

3.1 空間布局分析

3.1.1立體化空間布局形式

立體化空間布局指在城市綜合體中利用空間豎向?qū)用鎭?lái)組織和布置各功能區(qū)域的混合。這一混合使用的形式一般表現(xiàn)為城市綜合體的建筑內(nèi)部是由多種不同的使用功能在不同層面上相互組合而成。而在其地面層上多是公共性質(zhì)的功能空間，如商業(yè)零售、服務(wù)大廳等；高層部分則集聚的是相對(duì)私人化的功能空間，如辦公、公寓等。

3.1.2平行空間組合形式

平行空間組合形式是指在同一空間層面上同類功能空間的組織布局的混合使用方式。該類型的產(chǎn)生是由于城市綜合體中同類功能的組合使用存在競(jìng)爭(zhēng)性、互補(bǔ)性、輔的功能關(guān)系，例如辦公、商廈附近的餐飲功能等。在使用平行空間組合形式布局時(shí)需要在同一范圍層面上對(duì)這些同類功能使用進(jìn)行準(zhǔn)確推測(cè)，空間分布上規(guī)劃組合布局適當(dāng)，才能夠達(dá)到城市綜合體經(jīng)濟(jì)收益增長(zhǎng)的目的。

3.1.3多時(shí)間區(qū)段的空間混合組合形式

由于城市綜合體在其運(yùn)作過(guò)程中明顯會(huì)受到時(shí)間段的影響，因此出現(xiàn)了利用服務(wù)時(shí)間區(qū)段的交叉來(lái)使用各功能空間的組合形式。通過(guò)把不同時(shí)間段的功能組合在同一系列的空間區(qū)域中，空間使用能夠持續(xù)較長(zhǎng)的時(shí)間，能得到空間的充分利用，這即是多時(shí)間區(qū)段混合組合的形式。在城市綜合體同一區(qū)域中，利用一天不同時(shí)間段的特性，靈活的調(diào)動(dòng)不同功能不斷運(yùn)轉(zhuǎn)，從而使得城市綜合體擁有更高的空間使用效率，這是保持城市綜合體持續(xù)活力的最有效手段。

3.1.4多活動(dòng)層次的空間混合組合形式

在城市綜合體中的人群行為各有不同，一類是以工作目的為主的人群，這類人群在室外活動(dòng)的流動(dòng)速度比較快，在室內(nèi)滯留的時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，有固定的休息時(shí)間；另一類是以購(gòu)物娛樂(lè)目的為主的人群，與前類人群不同，這些人群在室外有較長(zhǎng)的逗留時(shí)間。無(wú)論哪類人群都伴有偶發(fā)性和多樣性的其它活動(dòng)行為，如休息、集會(huì)、進(jìn)餐、社交等活動(dòng)。因此，多活動(dòng)層次是指活動(dòng)內(nèi)容多元化的組合方式，在城市綜合體的空間組合上要注重活動(dòng)空間的主次排列、層次結(jié)構(gòu)以及多元化的使用特性，尤其各公共空間之間的聯(lián)系，需要公共活動(dòng)特質(zhì)相互鏈接。

3.2 功能組織分析

由于城市綜合體的包容性，因此它的功能選擇的范圍很寬。從成功的實(shí)踐中來(lái)看，功能組織不合理是造成城市綜合體失敗的重要原因。而這其中，最核心的問(wèn)題是如何能做到各種功能的目標(biāo)客群一致，又能做到有效的交叉互動(dòng)。解決這一問(wèn)題的關(guān)鍵在于綜合體內(nèi)部功能的組織，城市綜合體中各物業(yè)功能的確定是一個(gè)非常復(fù)雜的過(guò)程，與城市的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)、地域文化等要素息息相關(guān)，同時(shí)又由其開(kāi)發(fā)選址區(qū)域所決定。

3.2.1功能組織影響因素

（1）地塊規(guī)劃指標(biāo)、政府要求；

（2）市場(chǎng)狀況；

（3）項(xiàng)目的整體定位；

（4）開(kāi)發(fā)單位預(yù)期的收益目標(biāo)。

3.2.2功能組織的區(qū)域性

（1）在城市商務(wù)集中的CBD地區(qū)，一般以寫(xiě)字樓、酒店、服務(wù)式公寓的開(kāi)發(fā)為主，零售只作為配套服務(wù)功能，主要客群針對(duì)高端的商務(wù)、企業(yè)職員等，成功案例如新加坡新達(dá)城等。

（2）在城市傳統(tǒng)的購(gòu)物街區(qū)，零售所占的比重往往超過(guò)商務(wù)類需求，利用商業(yè)綜合體的人流聚集特質(zhì)，提升商業(yè)的品質(zhì)，其針對(duì)客群面往往較廣，面向全市，成功案例如上海新天地等。

（3）在城市新開(kāi)發(fā)區(qū)域，除了有一定的商務(wù)類需求外，安插些生活類、社區(qū)型的商業(yè)元素也比較容易獲得成功，針對(duì)人群以項(xiàng)目周邊3-5公里內(nèi)的城市消費(fèi)人群為主，成功案例如香港太古城等。

4 大連某新城中軸概念方案簡(jiǎn)介

4.1 項(xiàng)目前期分析

4.1.1區(qū)位分析

本項(xiàng)目位于大連某新城中軸所在的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)上，處于兩大商圈之間，未來(lái)與機(jī)場(chǎng)新區(qū)城市副中心之間形成很好的人氣和呼應(yīng)效果，有條件成為一個(gè)綜合性城市副中心級(jí)別、商業(yè)繁榮、人氣旺盛的區(qū)域。

規(guī)劃用地內(nèi)東側(cè)和北側(cè)為建成的經(jīng)濟(jì)適用房和商品房居住片區(qū)，用地中心為已修建的大型城市綠地公園?，F(xiàn)狀對(duì)外交通主要依靠一條主干路，與將要建設(shè)的快速路、輕軌線、小公汽等共同形成新城的交通網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)新城與大連主城區(qū)和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的便捷聯(lián)系。

4.1.2定位分析

城市綜合體是一個(gè)可以將建筑與城市道路、廣場(chǎng)、公園等要素結(jié)合起來(lái)的城市場(chǎng)所；同時(shí)它還具有很高的城市開(kāi)放性，通常將城市開(kāi)放空間、建筑公共空間和交通空間等要素融合起來(lái)，形成具有開(kāi)放性、立體性和連續(xù)性的公共空間體系。

通過(guò)前期的分析，根據(jù)該項(xiàng)目的區(qū)位條件和發(fā)展方向，我們將該項(xiàng)目定位為城市綜合體，一個(gè)綜合性的區(qū)域。一個(gè)成功的城市綜合體最終會(huì)成為一個(gè)區(qū)域、城市的標(biāo)志，同時(shí)會(huì)成為一個(gè)城市居民娛樂(lè)消費(fèi)的中心。希望將該綜合體項(xiàng)目做成一個(gè)大連積聚人脈的目的地，成為大連的城市標(biāo)志之一。

4.2 方案設(shè)計(jì)

4.2.1規(guī)劃目標(biāo)

本次規(guī)劃希望能追求多功能及其層面間的“協(xié)同作用”創(chuàng)造的整體效應(yīng)。并且在項(xiàng)目中強(qiáng)化城市的特征，不僅僅針對(duì)特定的使用人群，城市公園和城市綜合體應(yīng)為廣大公眾提供“公共空間”。確定空間形態(tài)特征，營(yíng)造戲劇化的空間特質(zhì)。

規(guī)劃方案以一根流動(dòng)的綠飄帶（即立體步行空間）為出發(fā)點(diǎn)，將各個(gè)功能子系統(tǒng)串聯(lián)起來(lái)，以中央公園為核心，形成一串流動(dòng)的音符，組成一段浪漫的旋律，成為舞動(dòng)的浪漫之城，成為新城的價(jià)值引爆點(diǎn)和標(biāo)志性名片。

4.2.2空間結(jié)構(gòu)

方案采用“一軸一帶四BLOCK”的空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行布局?！耙惠S”即中央公園的綠色休閑軸；“一帶”即立體步行系統(tǒng)，由地面步行空間、地上連廊和地下通道組成，這一帶將四個(gè)BLOCK和中央公園有機(jī)的連接起來(lái)成為一個(gè)整體?！八腂LOCK”即辦公、酒店、商業(yè)、公寓四個(gè)功能子系統(tǒng)。

圖4. 方案總平面圖

圖5. 夜景鳥(niǎo)瞰圖

圖6. 空間結(jié)構(gòu)分析

4.2.3功能布局

在功能布局方面采用了3種模式來(lái)分別營(yíng)造“四BLOCK”――即辦公、酒店、商業(yè)、公寓四個(gè)功能子系統(tǒng)的不同場(chǎng)所體驗(yàn)。（1）標(biāo)志性建筑群――超高層酒店及辦公。（2）景觀型商業(yè)中心。（3）多功能公寓――Box-living的居住模式。

圖7. 功能布局分析

4.2.4交通組織

方案通過(guò)地下層、地面層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下、地上交通和公共空間貫穿起來(lái)，形成立體步行交通體系；同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車場(chǎng)、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹(shù)型”（Access Tree）體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間，將四個(gè)功能子系統(tǒng)有機(jī)串聯(lián)起來(lái)，形成流暢的動(dòng)線，為進(jìn)入其中的人們提供了戲劇化的步行體驗(yàn)。

圖8.交通系統(tǒng)分析

5 結(jié)語(yǔ)

一個(gè)成功的城市綜合體項(xiàng)目是一個(gè)城市文化與靈魂的標(biāo)簽；是一個(gè)城市的名片；是一個(gè)城市商業(yè)價(jià)值最大化的體現(xiàn)；是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的發(fā)動(dòng)機(jī)。城市綜合體對(duì)加快城市商業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代、再造城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)、升級(jí)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)起到不可估量的作用。

在中國(guó)，城市綜合體開(kāi)發(fā)一般具備四個(gè)要素：1，城市的中心和副中心地段；2，公共交通樞紐；3，具有或者相鄰城市的優(yōu)秀自然景觀或公共資源；4，有利的政策。我們的城市能滿足這些條件的機(jī)會(huì)很多，商人地產(chǎn)逐利的欲望也很多，但是城市的土地和人口只有這么多，在城市綜合體建設(shè)如火如荼的今天，我們的城市到底能承載多少。中國(guó)有句老話：“過(guò)猶不及”，城市綜合體尤其應(yīng)該嚴(yán)格的通過(guò)規(guī)劃論證把關(guān)，依靠科學(xué)的方法統(tǒng)籌去實(shí)現(xiàn)這一利城利民的工程。

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商業(yè)綜合體優(yōu)秀案例范文第2篇

關(guān)鍵詞：軌道交通樞紐綜合體　流線　空間環(huán)境　標(biāo)識(shí)

中圖分類號(hào)：TU997

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004－8537(2011)09－0171－05

引言

20世紀(jì)90年代初，美國(guó)新城市主義代表人物之一的彼得，卡爾索普(PeterCalthorpe)提出TOD(Transport OrientedDevelopment)理論，即以軌道交通或公共汽車站點(diǎn)為核心進(jìn)行高密度的城市開(kāi)發(fā)。TOD強(qiáng)調(diào)區(qū)域的增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)應(yīng)與公共交通的發(fā)展方向一致；用混合使用的、適于步行的規(guī)劃原則取代現(xiàn)狀普遍存在的單一用途的區(qū)控制(Zoning)原則：城市設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)面向公共領(lǐng)域，以人的尺度為導(dǎo)向，而不是傾向于私人領(lǐng)域和小汽車尺度(王志誠(chéng)，2009)。TOD模式在區(qū)域?qū)用嫦抡狭斯步煌ㄅc土地利用的關(guān)系，把城市交通樞紐的定位上升到城市發(fā)展的核心節(jié)點(diǎn)，引導(dǎo)合理的城市結(jié)構(gòu)，是達(dá)到土地集約利用和城市可持續(xù)發(fā)展的有效途徑。

“軌道交通樞紐綜合開(kāi)發(fā)”(StationIntegrated Development，簡(jiǎn)稱SlD)，是在TOD理念引導(dǎo)下軌道交通樞紐綜合開(kāi)發(fā)的直接體現(xiàn)。它通常指“在考慮站點(diǎn)交通功能的前提下，通過(guò)站點(diǎn)與上蓋建筑及周邊建筑、物業(yè)一體化建設(shè)、整體規(guī)劃、統(tǒng)籌發(fā)展，將不同類別空間有機(jī)融合在一起，實(shí)現(xiàn)功能互利以及土地的集約利用(梁正，陳水英，2008)?！?/p>

軌道交通樞紐綜合體建筑(本文簡(jiǎn)稱SID建筑)，是圍繞軌道交通樞紐建造的復(fù)合功能建筑。這種建筑一般直接連接軌道交通站點(diǎn)，多數(shù)情況又同時(shí)連接公交樞紐。SID建筑體現(xiàn)了對(duì)交通資源(軌道、公交、汽車、自行車等)的綜合利用和對(duì)其它功能(商業(yè)、辦公、娛樂(lè)、餐飲等)的統(tǒng)籌布置，通過(guò)地上、地下、室內(nèi)與室外空間的三維應(yīng)用，整合建筑與城市空間。本文討論了SID建筑設(shè)計(jì)的主要問(wèn)題，并以近期完成的北京市房山線長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)站軌道交通樞紐綜合體設(shè)計(jì)為例，介紹對(duì)SID建筑的認(rèn)識(shí)。

軌道交通樞紐綜合體設(shè)計(jì)的主要問(wèn)題

軌道交通樞紐綜合體是多功能綜合、全方位服務(wù)、一體化空間和立體化拓展的綜合性項(xiàng)目，是“復(fù)雜城市生活在一個(gè)特定空間中的延續(xù)”(李澍，2007)。在國(guó)內(nèi)建成的軌道交通樞紐綜合體建筑大多存在著諸如交通流線組織混亂、功能配置不合理、公共空間組織的整體性差、公共空間環(huán)境質(zhì)量不高、公共空間導(dǎo)向性差(徐婷婷，2008)等諸多問(wèn)題。近年來(lái)TOD開(kāi)發(fā)在國(guó)內(nèi)方興未艾，對(duì)軌道交通樞紐綜合體設(shè)計(jì)提出了嚴(yán)肅的課題。

作為國(guó)際知名的擅長(zhǎng)大型的綜合性商業(yè)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)公司，RTKL在近20年來(lái)完成了許多軌道交通樞紐綜合體建筑的設(shè)計(jì)。通過(guò)對(duì)相關(guān)案例的研究，我們發(fā)現(xiàn)成功的交通樞紐建筑設(shè)計(jì)通常要很好的解決以下幾個(gè)問(wèn)題：①交通組織；②功能組織；③空間布局；④景觀環(huán)境；⑤標(biāo)識(shí)系統(tǒng)；⑥公共設(shè)施。

1、交通組織

交通組織是一個(gè)樞紐綜合體建筑是否成功的最關(guān)鍵的因素之一。通常來(lái)說(shuō)，樞紐綜合體建筑要解決好以下幾個(gè)方面：①對(duì)外交通聯(lián)系；②流線系統(tǒng)；③交通接駁；④停車系統(tǒng)。

交通樞紐綜合體建筑要與周邊內(nèi)城市區(qū)域有順暢的人行與車行聯(lián)系，保證乘客可以方便的進(jìn)、快速的出。對(duì)公共汽車、出租車、私家車、自行車等車行流線與乘客、顧客(購(gòu)物休閑人群)等人行流線要合理安排，避免交叉。對(duì)于需要換乘的客流，要設(shè)置短捷的換乘路線，使乘客在合理的時(shí)間內(nèi)到達(dá)換乘站點(diǎn)。對(duì)于不需要換乘的乘客提供多種選擇，既可以直接疏散到周邊區(qū)域，也可以選擇在綜合體建筑里購(gòu)物、吃飯或者會(huì)見(jiàn)朋友。SID建筑通常利用分層的方法解決不同交通流線的關(guān)系。在設(shè)計(jì)上需要分析換乘人群、購(gòu)物休閑人群的行為特征，提供多條通道與多向疏散口，通向換乘點(diǎn)、城市街道或者商業(yè)、文化等其它功能區(qū)域。此外還要注意通道、樓梯、大廳、出入口等不同功能區(qū)的連接順暢，盡量減少轉(zhuǎn)角設(shè)計(jì)(顧靜航，2008)。在人流通過(guò)量大的地段也不宜設(shè)置立柱，自動(dòng)售貨機(jī)等設(shè)施阻擋流線，走道要考慮足夠的寬度，設(shè)置易于辨認(rèn)的引導(dǎo)等。在停車系統(tǒng)的設(shè)計(jì)上，要根據(jù)不同的組織形式一停車換乘(P+R)或者接送換乘(K+R)，設(shè)置置相應(yīng)的停車位置、空間和進(jìn)出流線。

2、功能組織

人流的集中是商業(yè)開(kāi)發(fā)的基本條件，而交通站點(diǎn)是人流最集中的區(qū)域之一，因此軌道站點(diǎn)周邊是最適宜進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)的地段。現(xiàn)代生活的快節(jié)奏，使得大多數(shù)人偏向在上下班的路途中購(gòu)買生活用品，因?yàn)檫@樣更節(jié)省時(shí)間。以往的軌道站點(diǎn)功能單一，或者僅有零星商業(yè)配套，不能滿足實(shí)際的需求，也損失了巨大商機(jī)。而實(shí)際的訴求又促生了自發(fā)的、無(wú)序的小型零售攤點(diǎn)，造成站點(diǎn)區(qū)域的混亂狀態(tài)。

交通樞紐綜合體建筑解決了這些問(wèn)題。小型商業(yè)如快餐廳、咖啡店、便利店、郵局、報(bào)刊，大型商業(yè)如百貨商店，購(gòu)物超市，以及特色商業(yè)如藥店、時(shí)裝店、音像片店等，甚至健身房、電影院等休閑場(chǎng)所，都可以落戶交通樞紐綜合體。站點(diǎn)的區(qū)位和功能需求決定各功能部分的比例、分配和業(yè)態(tài)布局。在功能組織和人流動(dòng)線設(shè)計(jì)上，需要處理好商業(yè)等功能與交通換乘的關(guān)系，盡量不影響交通換乘的效率，又最大限度地利用人流集散帶來(lái)的商業(yè)價(jià)值。

從另一個(gè)角度講，交通樞紐綜合體為乘客提供“購(gòu)物消費(fèi)”和“時(shí)間消費(fèi)”的樂(lè)趣，方便乘客消磨時(shí)間，分流人群，提供文化休閑，文化傳播的功能，同時(shí)也增加了經(jīng)濟(jì)效益，彌補(bǔ)由于低票價(jià)造成的軌道交通運(yùn)營(yíng)成本的損失(圖1)。

3、空間布局

軌道交通樞紐綜合體由于綜合了各種交通工具的換乘過(guò)程以及各種功能空間的組合，空間關(guān)系復(fù)雜。在空間設(shè)計(jì)上，首先要建立清晰易辨認(rèn)的空間結(jié)構(gòu)，保證空間有明確的導(dǎo)向性。清晰可讀的空間結(jié)構(gòu)可以讓客人很快地理解，容易在空間內(nèi)定位自己而不會(huì)走失，因此也就避免因迷失方向造成的重復(fù)運(yùn)動(dòng)。對(duì)環(huán)境空間的認(rèn)知度也直接影響人的安全感和舒適感。其次，換乘空間、廣場(chǎng)、步行道等需要整體的、立體化的空間布局，提供室內(nèi)空間、室外空間、灰空間(半室內(nèi)，指有屋頂遮擋而無(wú)墻的空間)的銜接、過(guò)渡和滲透，形成活躍有節(jié)奏感的空間序列。在垂直關(guān)系上還可以利用下沉廣場(chǎng)、共享中庭等方式，使得不同高度上產(chǎn)生空間呼應(yīng)和視覺(jué)聯(lián)系，這種聯(lián)系對(duì)于商業(yè)和休閑人群具有強(qiáng)烈的吸引和導(dǎo)向性，也同時(shí)增加了空間的趣味感。此外，設(shè)計(jì)上要保證各種空間之間平穩(wěn)的轉(zhuǎn)換，比如高度、溫度、濕

度，光環(huán)境的漸進(jìn)，可以給乘客一種舒適的體驗(yàn)而不是辛苦的往復(fù)(圖2、3)。

4、景觀環(huán)境

對(duì)于軌道交通樞紐綜合體來(lái)說(shuō)，把景觀自然的結(jié)合到建筑中，將大大提高綜合體的環(huán)境品質(zhì)。走出地鐵、公交的人群需要透透氣，而逛商店累了的人群也想找個(gè)地方坐坐。更有許多人希望在這里會(huì)見(jiàn)朋友。這些實(shí)際的功能都需要舒適的休息環(huán)境。植被可以凈化空氣，擋雨避日，分割空間，水體可以降溫，提供倒影和美妙的聲音，雕塑小品可以提供視覺(jué)焦點(diǎn)，定義空間，增添藝術(shù)氣氛。景觀設(shè)施水平連接了室內(nèi)外空間，垂直上可以連接不同的高度，提供一種接近自然的環(huán)境。人們?cè)谶@里可以欣賞植被的蔥綠、巖石的班駁，草坪上的點(diǎn)點(diǎn)陽(yáng)光，和溪流、瀑布或池塘里跳躍的鯉魚(yú)，在空中花園中盡享體驗(yàn)式購(gòu)物的樂(lè)趣。優(yōu)秀的景觀環(huán)境充分滿足了人的心理和心理需求，可以吸引更多的人流，留住更多的商業(yè)機(jī)會(huì)(圖4)。

5、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)

交通樞紐綜合體功能復(fù)合，空間多層次，除了建筑空間設(shè)計(jì)上要保證易于辨別的空間特征，還需要提供室內(nèi)外空間的良好的識(shí)別系統(tǒng)，來(lái)幫助人們?cè)诘厣虾偷叵陆ㄖ写_定方位和辨認(rèn)方向。交通樞紐綜合體的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)要建立有秩序的識(shí)別等級(jí)和系統(tǒng)(功能、出入口、空間、設(shè)施等)，確立合理的標(biāo)識(shí)間距(例如對(duì)于比較長(zhǎng)的通道要重復(fù)設(shè)置標(biāo)識(shí))和標(biāo)識(shí)位置(標(biāo)識(shí)應(yīng)設(shè)置在每一個(gè)出入口及通道交叉口和空間節(jié)點(diǎn))，而且要做到清晰、簡(jiǎn)單、易于理解。標(biāo)識(shí)應(yīng)醒目，對(duì)人的視覺(jué)產(chǎn)生強(qiáng)烈的沖激效果，可以利用獨(dú)特的圖案和顏色標(biāo)志，突出標(biāo)識(shí)強(qiáng)烈的視覺(jué)效果，以有效、快速地吸引人們的注意力(徐婷婷，2038)。

標(biāo)識(shí)種類包括平面標(biāo)識(shí)(文字、圖象標(biāo)識(shí))和三維標(biāo)識(shí)。平面標(biāo)識(shí)，尤其是樞紐交通指引功能的標(biāo)識(shí)，其立字、語(yǔ)言，符號(hào)等等通常采用國(guó)家統(tǒng)一規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及國(guó)際慣用的符號(hào)。而三維標(biāo)識(shí)一般用于商業(yè)、休閑等功能的空間引導(dǎo)，尤其作為特色地標(biāo)，起到展示和宣傳的作用，也可以提高空間的趣味性和環(huán)境的品質(zhì)(圖5)。

6、公共設(shè)施

由于人流大量聚集的特性，在交通樞紐綜合體中設(shè)計(jì)中要注意提供足夠的公共設(shè)施，滿足照明、引導(dǎo)、休息、飲水、如廁、丟棄廢物等人的基本需求。這些設(shè)施的位置要避免干擾主要人行流線，同時(shí)易于被人群找到和使用?；驹O(shè)施的布置間距和密度也要根據(jù)人的實(shí)際生理特點(diǎn)和客流量分布確定。在設(shè)計(jì)上，這些設(shè)施應(yīng)該盡量納入環(huán)境設(shè)計(jì)的總體風(fēng)格，在色彩、材質(zhì)、尺度、符號(hào)系統(tǒng)上相互協(xié)調(diào)。公共設(shè)施的方便程度和質(zhì)量決定了人的感知舒適度，直接影響人是否愿意在一個(gè)空間停留的可能性，因此也是衡量樞紐綜合體建筑品質(zhì)的重要指標(biāo)之一，絕對(duì)不可小視。

以上對(duì)于交通樞紐綜合體建筑設(shè)計(jì)上的幾個(gè)最關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行了初步的論述。實(shí)際上，不管是對(duì)外聯(lián)系、流線設(shè)計(jì)、空間布局還是標(biāo)識(shí)、環(huán)境、設(shè)施的創(chuàng)造，都需要以人的使用需求和舒適度為出發(fā)點(diǎn)，因?yàn)橹挥羞@些方面的成功才能使整個(gè)綜合體建筑的功能最好地發(fā)揮，提升其在區(qū)域中的綜合價(jià)值。以下以RTKL近期完成的北京市房山線長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)站軌道交通樞紐綜合體設(shè)計(jì)為例，進(jìn)一步論證以上觀點(diǎn)。

實(shí)例－北京市房山線長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)站軌道交通樞紐綜合體設(shè)計(jì)

1、項(xiàng)目概況

在北京市確立為世界城市的宏觀發(fā)展背景下，房山區(qū)面臨發(fā)展的重要機(jī)遇。國(guó)內(nèi)知名企業(yè)的接連進(jìn)駐房山，也讓整個(gè)區(qū)域的發(fā)展有了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。作為2009年北京南城發(fā)展的重要區(qū)域一房山依托CSD中央購(gòu)物區(qū)的商業(yè)構(gòu)想推出后，成為北京乃至津冀地區(qū)關(guān)注的焦點(diǎn)。2009年萬(wàn)科斥資超50億元，在房山長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)先后拿下兩塊地，標(biāo)志著長(zhǎng)陽(yáng)的發(fā)展正式步入進(jìn)行時(shí)。

軌道交通房山線是北京市西南重要的交通干線，2009年RTKL與北京市建筑設(shè)計(jì)研究院合作完成了北京軌道交通房山線長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)站及周邊用地一體化規(guī)劃設(shè)計(jì)方案深化。該深化方案被吸納入新版控規(guī)并成為長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)站區(qū)域建設(shè)發(fā)展的依據(jù)。2010年6月，北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司正式委托RTKL進(jìn)行北京市房山線長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)站軌道交通樞紐綜合體建筑設(shè)計(jì)。

本項(xiàng)目基地位于北京市五環(huán)路和六環(huán)路之間，房山長(zhǎng)陽(yáng)京良路以南。建筑向北連接軌道交通房山線長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)站，向南連接停車樓，向西、向東分別與城市連接項(xiàng)目總占地1.55hm2，總建筑面積約53000m2(圖6)。

2、設(shè)計(jì)概念

本設(shè)計(jì)體現(xiàn)出“聯(lián)系、交融，低碳、人本”的主要概念，充分體現(xiàn)樞紐建筑對(duì)人流的疏散和疏導(dǎo)功能，滿足軌道交通和公交的無(wú)縫換乘需求。方案創(chuàng)造與周邊地塊的地上、地下的多層級(jí)聯(lián)系，同時(shí)通過(guò)多種功能的組合，以景觀中庭為紐帶，連接各種功能區(qū)域，滿足不同人群的要求(圖7，8)。

根據(jù)北京市規(guī)劃院交通所提供的長(zhǎng)陽(yáng)客運(yùn)樞紐規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，公交樞紐部分需要滿足每天56544人次的客流要求，其中區(qū)內(nèi)公交38400人，共5條線路：市區(qū)公交18144人，共3條線路。本方案共設(shè)11個(gè)公交停靠站臺(tái)，21個(gè)公交車泊車位，約270個(gè)地下停車位。此外，還包括17個(gè)地面臨時(shí)停靠位。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，本樞紐還配置了公安、公交樞紐指揮及業(yè)務(wù)用房等功能。

3、交通流線設(shè)計(jì)

合理有效的疏散人流和車流是軌道交通樞紐綜合體建筑的主要素求之一。本次設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)了人行、車行的多層立體化疏導(dǎo)策略，通過(guò)地下通道、天橋等的設(shè)置將乘車人流，換乘人流、購(gòu)物休閑人流、辦公人流等進(jìn)行分流，既滿足了快捷疏導(dǎo)人群進(jìn)出的要求以及地鐵和公交的無(wú)縫換乘，又創(chuàng)造了豐富的過(guò)程體驗(yàn)，為購(gòu)物休閑等功能提供便利(圖9)。

進(jìn)出本地塊的車流包括公交車、出租車、公安及公交辦公車輛、服務(wù)性車輛、私家車、自行車等。本設(shè)計(jì)分析了各種車輛的運(yùn)行流線需求，制定了地塊內(nèi)部和對(duì)外的流線，確定了合理的出入口位置，妥善處理與周邊道路交通的關(guān)系，避免車流間的交叉和對(duì)區(qū)域交通的不利影響。

4、建筑設(shè)計(jì)

長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)站軌道交通樞紐綜合體地上9層，地下2層，總高50m。平面圍繞景觀中庭布置相關(guān)功能，景觀退臺(tái)與天橋加強(qiáng)了各層間的空間聯(lián)系與視覺(jué)聯(lián)系，提供豐富愉悅的空間體驗(yàn)。建筑南部為公交樞紐站和商業(yè)休閑功能。二層向北與地鐵長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)站站廳層連接。辦公部分位于基地北部，可以作為整個(gè)項(xiàng)目的視覺(jué)地標(biāo)，并為乘坐地鐵和輕軌到達(dá)的人們打造一個(gè)夢(mèng)幻的入口空間。建筑采用流動(dòng)的屋頂形態(tài)，隱喻軌道交通樞紐綜合體的動(dòng)感本質(zhì)，以提高戲劇性反差效果，并反映綠色景觀的有機(jī)特質(zhì)(圖10，11，12)。

結(jié)語(yǔ)

商業(yè)綜合體優(yōu)秀案例范文第3篇

報(bào)告總結(jié)，全國(guó)品牌企業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：第一，調(diào)整產(chǎn)品策略，以合理、多元化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和不斷提升的產(chǎn)品口碑契合市場(chǎng)主流需求，實(shí)現(xiàn)品牌影響力的穩(wěn)步提升。第二，均衡布局與深耕重點(diǎn)區(qū)域相結(jié)合，持續(xù)強(qiáng)化品牌輻射力。

國(guó)有品牌房企積極謀求多元化

研究機(jī)構(gòu)評(píng)出“2013中國(guó)房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值”Top10，從榜單可以看出，國(guó)有品牌企業(yè)積極開(kāi)展多元業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，愈發(fā)注重對(duì)城市可持續(xù)發(fā)展價(jià)值的挖掘，實(shí)現(xiàn)更深遠(yuǎn)的品牌影響。國(guó)有品牌企業(yè)2012年銷售額均值達(dá)到297.56億元，同比增長(zhǎng)26.22%，平均進(jìn)入城市達(dá)21.4個(gè)，較上年增加2.3個(gè)。國(guó)有背景的全國(guó)品牌企業(yè)2013品牌價(jià)值均值為81.49億元。

國(guó)有背景的全國(guó)品牌企業(yè)發(fā)展表現(xiàn)出如下特點(diǎn)：第一，抓住城鎮(zhèn)化發(fā)展機(jī)遇，積極拓展多元化業(yè)務(wù)，進(jìn)一步豐富企業(yè)品牌內(nèi)涵。中信地產(chǎn)借助多年積累的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和品牌優(yōu)勢(shì)，2012年已在遼東半島、環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角等經(jīng)濟(jì)圈多個(gè)城市打造了23個(gè)旅游度假系列產(chǎn)品；首創(chuàng)置業(yè)2012年創(chuàng)新性地提出“城市綜合營(yíng)運(yùn)模式”，以住宅產(chǎn)業(yè)新型綜合體業(yè)務(wù)線為核心，有效融合養(yǎng)老地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)模式，通過(guò)各產(chǎn)業(yè)之間的連橫整合實(shí)現(xiàn)了良好的品牌協(xié)同效應(yīng)。第二，堅(jiān)持履行社會(huì)責(zé)任，提升城市價(jià)值。招商地產(chǎn)已形成可持續(xù)發(fā)展的綠色生態(tài)開(kāi)發(fā)理念、綜合的社區(qū)資源整合開(kāi)發(fā)能力、租售并舉的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形態(tài)、完善的全程服務(wù)體系四大核心價(jià)值體系，被譽(yù)為中國(guó)地產(chǎn)界“城市運(yùn)營(yíng)”、“可持續(xù)發(fā)展”最早的實(shí)踐者和成功典范。

專業(yè)領(lǐng)先品牌房企注重核心競(jìng)爭(zhēng)力打造

經(jīng)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，專業(yè)領(lǐng)先品牌房企十分注重品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力的打造，致力于提升產(chǎn)品品質(zhì)、強(qiáng)化產(chǎn)品特質(zhì)，其發(fā)展特點(diǎn)體現(xiàn)在：第一，依托專業(yè)領(lǐng)域，鑄造專業(yè)特色，深度挖掘品牌價(jià)值，構(gòu)建品牌專業(yè)優(yōu)勢(shì)。融匯地產(chǎn)以“復(fù)合型的大盤運(yùn)作，高起點(diǎn)的城市運(yùn)營(yíng)，可持續(xù)的規(guī)模開(kāi)發(fā)”為核心競(jìng)爭(zhēng)力，堅(jiān)持“有山有水”的“山水觀”，先后在全國(guó)開(kāi)發(fā)了以融匯千畝桂湖、融匯溫泉城為代表的溫泉旅游度假大盤，一躍成為國(guó)內(nèi)溫泉旅游度假地產(chǎn)行業(yè)的新標(biāo)桿。第二，為品牌價(jià)值注入人文情懷，構(gòu)建和諧人居理念。卓越集團(tuán)定位為CBD商務(wù)標(biāo)桿和城市人居引領(lǐng)者，通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的深度挖掘，已開(kāi)發(fā)出卓越商務(wù)系列、卓越蔚藍(lán)系列、卓越城市上居系列等多條成熟產(chǎn)品線。

住宅品牌項(xiàng)目均為品牌房企精雕細(xì)琢的成熟產(chǎn)品，已經(jīng)形成了統(tǒng)一的產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，其發(fā)展軌跡顯現(xiàn)出如下特點(diǎn)。第一，全國(guó)項(xiàng)目品牌通過(guò)不斷提升項(xiàng)目品質(zhì)，積累良好的口碑以獲得更高的認(rèn)知度。中海1號(hào)系列將中海的精品理念滲透至產(chǎn)品的每一個(gè)細(xì)節(jié)，以優(yōu)化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃全方位滿足城市高端人居的極致需求，締造出地標(biāo)級(jí)產(chǎn)品的經(jīng)典案例。第二，全國(guó)項(xiàng)目品牌承載濃厚的人文理念，通過(guò)產(chǎn)品品牌內(nèi)涵展示企業(yè)文化價(jià)值觀。孔雀城將現(xiàn)代詩(shī)意生態(tài)小鎮(zhèn)的風(fēng)格有機(jī)融入規(guī)劃設(shè)計(jì)之中；綠城·金華御園涵蓋法式別墅、法式合院、法式排屋和景觀高層四類高端物業(yè)，采用“整體設(shè)計(jì)、整體營(yíng)造”的空間規(guī)劃理念，項(xiàng)目品牌特色濃郁。

商業(yè)地產(chǎn)品牌企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：第一，加強(qiáng)細(xì)分市場(chǎng)定位，產(chǎn)品組合日益豐富。寶龍針對(duì)各類細(xì)分市場(chǎng)采取不同產(chǎn)品組合的發(fā)展策略，在定位鮮明的“寶龍城市廣場(chǎng)”系列基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)充了定位于城市休閑度假的“寶龍?zhí)斓亍?、定位于旅游區(qū)域商業(yè)需求的“寶龍城”等產(chǎn)品線，產(chǎn)品組合更趨多元；隆基泰和依據(jù)不同市場(chǎng)定位，建立并完善其“專業(yè)市場(chǎng)”、“城市綜合體”、“城市商業(yè)中心”三類商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，打造的“泰禾廣場(chǎng)”、“未來(lái)城”等產(chǎn)品系列品牌，以“產(chǎn)品專業(yè)化、營(yíng)銷品牌化、運(yùn)營(yíng)創(chuàng)意化、理念人性化”來(lái)升級(jí)城市功能，樹(shù)立了城市新名片。第二，創(chuàng)新業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)模式，進(jìn)行全國(guó)化復(fù)制，擴(kuò)大品牌影響力。東方銀座集團(tuán)秉承“涵養(yǎng)一生高貴”的品牌口號(hào)，形成了以城市綜合體開(kāi)發(fā)為核心，高端商業(yè)、五星酒店運(yùn)營(yíng)及高端酒店式物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)品牌的綜合開(kāi)發(fā)模式，品牌影響力持續(xù)擴(kuò)展。

優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)品牌項(xiàng)目伴隨著商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，把握商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，充分整合內(nèi)外部資源，通過(guò)不斷契合消費(fèi)者需求、增強(qiáng)產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，形成了鮮明的品牌特色，具體如下：第一，品牌綜合體項(xiàng)目繼續(xù)強(qiáng)化多業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)，成為城市功能高效整合的重要載體。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)準(zhǔn)確把握城市文化和發(fā)展脈絡(luò)，融合了大型商業(yè)中心、城市步行街、五星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、公寓等多種業(yè)態(tài)類型，并且注重豐富和完善業(yè)態(tài)組合，形成集購(gòu)物、餐飲、文化、娛樂(lè)等多種功能于一體的國(guó)際化、現(xiàn)代化大型城市綜合體，持續(xù)創(chuàng)造“締造都市魅力中心”的奇跡；重慶高科·重慶涉外商務(wù)區(qū)以外事、外企、外資“三外”為核心，引入國(guó)際流行的商務(wù)與居住結(jié)合的新商務(wù)中心概念，集甲級(jí)5A寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店、大型高檔購(gòu)物中心、大型娛樂(lè)中心、時(shí)尚街區(qū)為一體，成為24小時(shí)服務(wù)的“城中之城”，為重慶涉外經(jīng)濟(jì)打造高標(biāo)準(zhǔn)的外事服務(wù)、商務(wù)辦公、文化交流和特色消費(fèi)平臺(tái)，充分展現(xiàn)項(xiàng)目品牌的國(guó)際影響力。第二，商業(yè)地產(chǎn)品牌項(xiàng)目向精細(xì)化、體驗(yàn)化發(fā)展。華潤(rùn)萬(wàn)象城構(gòu)建購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑與時(shí)尚生活等多元素為一體的“現(xiàn)代化、一站式”消費(fèi)中心，創(chuàng)造全新的消費(fèi)概念和生活體驗(yàn)，確立“華潤(rùn)萬(wàn)象城”品牌在業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先地位；泰禾廣場(chǎng)注重購(gòu)物環(huán)境的營(yíng)造，打造與世界高品質(zhì)消費(fèi)體驗(yàn)同步的商業(yè)綜合體，以充滿人性化和“一切以客戶為中心”的卓越服務(wù)新概念，樹(shù)立購(gòu)物中心行業(yè)新標(biāo)桿，提升了項(xiàng)目高端商業(yè)形象及城市地標(biāo)的價(jià)值。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)品牌企業(yè)發(fā)展特點(diǎn)體現(xiàn)為：第一，不斷開(kāi)展業(yè)務(wù)產(chǎn)品創(chuàng)新，大力發(fā)展跨業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)綜合體以契合市場(chǎng)需求。聯(lián)東集團(tuán)以聯(lián)東U谷為品牌，于2013年開(kāi)創(chuàng)“科技研發(fā)綜合體”即旗下第三大產(chǎn)品線體系，以研發(fā)設(shè)計(jì)企業(yè)為核心，打造集科技研發(fā)樓宇、低密度總部、高層辦公樓、商業(yè)配套于一體的綜合業(yè)態(tài)，品牌影響持續(xù)向縱深發(fā)展；百世金谷高度重視產(chǎn)品創(chuàng)新和品牌建設(shè)，致力于創(chuàng)造超越客戶期望值的產(chǎn)品與服務(wù)，其“產(chǎn)業(yè)生態(tài)體”創(chuàng)新型模式通過(guò)圈層融合的理念將生產(chǎn)圈層、產(chǎn)業(yè)圈層和生活圈層互相融合，形成資金、資源以及平臺(tái)的聚合效應(yīng)，樹(shù)立了企業(yè)獨(dú)特的品牌形象。第二，完善園區(qū)增值服務(wù)，持續(xù)提升園區(qū)核心競(jìng)爭(zhēng)力。光谷聯(lián)合以“城市建設(shè)與開(kāi)發(fā)的資源整合者、方法創(chuàng)新者、過(guò)程控制者和綜合服務(wù)者”為企業(yè)發(fā)展定位，致力于打造入園企業(yè)一站式服務(wù)平臺(tái)，企業(yè)逐步具備了全產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)綘I(yíng)運(yùn)服務(wù)能力，園區(qū)品牌滿意度明顯增強(qiáng)。

旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有周期長(zhǎng)、配套要求高、資金投入大等特點(diǎn)，更加需要企業(yè)擁有較深厚的品牌積淀來(lái)支持，其表現(xiàn)出以下發(fā)展特點(diǎn)：第一，注重整合多方資源，配套設(shè)施不斷完善?！皽婧Ｒ皇表?xiàng)目作為實(shí)力集團(tuán)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的標(biāo)桿典范，貫穿休閑、養(yǎng)生、度假三大產(chǎn)業(yè)主題，構(gòu)筑了復(fù)合型旅游休閑度假小鎮(zhèn)，為商務(wù)和休閑旅游創(chuàng)造最高價(jià)值體驗(yàn)；在“夢(mèng)云南”系列項(xiàng)目產(chǎn)品的打造過(guò)程中，云南城投整合國(guó)際一流的旅游度假產(chǎn)品資源，強(qiáng)化與華僑城、希爾頓集團(tuán)、洲際酒店集團(tuán)、悅榕集團(tuán)等戰(zhàn)略合作關(guān)系，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合保障產(chǎn)品品質(zhì)，深化品牌價(jià)值。第二，強(qiáng)調(diào)品牌個(gè)性，重視產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)品功能，滿足客戶差異化的需求。歡樂(lè)谷項(xiàng)目承襲華僑城獨(dú)有的創(chuàng)想文化內(nèi)核，打造世界領(lǐng)先的高科技游樂(lè)設(shè)施，以“動(dòng)感、時(shí)尚、激情”的品牌個(gè)性豐富產(chǎn)品內(nèi)涵，提供多元化旅游休閑方式和都市旅游產(chǎn)品，締造了文化主題旅游產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最具代表性的特色品牌；恒大海上威尼斯項(xiàng)目以生態(tài)、環(huán)保、健康為主題，在產(chǎn)品質(zhì)量上嚴(yán)格執(zhí)行“新精品標(biāo)準(zhǔn)”，打造了集酒店、會(huì)議、飲食、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、保健與商業(yè)于一體的多功能綜合旅游度假居住區(qū)，多方面滿足客戶個(gè)性化需求。

各大房企成功的品牌塑造經(jīng)驗(yàn)證實(shí)，品牌是提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、履行服務(wù)承諾的重要保證，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，品牌已成為驅(qū)動(dòng)企業(yè)快速發(fā)展的重要引擎。2013中國(guó)房地產(chǎn)品牌企業(yè)在2012年以來(lái)充分發(fā)揮品牌的市場(chǎng)作用，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)凸顯：1.品牌謀定市場(chǎng)：品牌企業(yè)充分發(fā)揮品牌影響力的引擎作用，驅(qū)動(dòng)其進(jìn)一步綁定市場(chǎng)需求，有效幫助企業(yè)獲取品牌溢價(jià)、提升品牌區(qū)域延伸能力、提高銷售速度、擴(kuò)大市場(chǎng)占有率等，品牌優(yōu)勢(shì)成為品牌企業(yè)在市場(chǎng)深度調(diào)整中獲勝的關(guān)鍵；2.品牌主導(dǎo)經(jīng)營(yíng)：品牌企業(yè)進(jìn)一步完善品牌管理職能體系、強(qiáng)化品牌組合的協(xié)同作用，以“品牌主導(dǎo)型”經(jīng)營(yíng)有效輔助企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)延伸與區(qū)域拓展，持續(xù)挖掘品牌效應(yīng)的最大價(jià)值；3.品牌提升形象：品牌企業(yè)圍繞“以客戶為中心”的品牌傳播渠道，注重傳統(tǒng)媒體與新媒體、全國(guó)化與全面化的互動(dòng)傳播，有效提升品牌傳播邊際效益的同時(shí)，品牌三度（忠誠(chéng)度、美譽(yù)度、知名度）也顯著提升；4.品牌引聚資源：品牌企業(yè)憑借良好的品牌形象，通過(guò)多渠道低成本融資，同時(shí)補(bǔ)充土地資源儲(chǔ)備，獲得政府或品牌企業(yè)項(xiàng)目合作支持，以不斷升級(jí)的品質(zhì)和服務(wù)吸引大量?jī)?yōu)質(zhì)客戶，實(shí)現(xiàn)全方位資源的優(yōu)化整合，為企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)張和可持續(xù)發(fā)展提供源源動(dòng)力。

策劃品牌企業(yè)市場(chǎng)集中度提升

此次會(huì)還同時(shí)公布了《2013中國(guó)房地產(chǎn)策劃品牌價(jià)值研究報(bào)告》，研究指出：伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)向上發(fā)展，策劃品牌企業(yè)憑借專業(yè)能力不斷獲得開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)可；同時(shí)，品牌企業(yè)市場(chǎng)份額逐步增加，市場(chǎng)集中度持續(xù)提升，品牌影響力不斷擴(kuò)大。

策劃企業(yè)市場(chǎng)前景大好，為此，研究機(jī)構(gòu)給出如下建議：一方面，品牌企業(yè)通過(guò)整合自身資源，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化：世聯(lián)地產(chǎn)2012年一手物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額2111億元，成為首家突破2000億元規(guī)模的商，市場(chǎng)份額提升至3.28%，主要得益于企業(yè)實(shí)施“大客戶拓展、大區(qū)域裂變和核心成熟城市領(lǐng)先”三大策略，各分公司升級(jí)迅速，共同促進(jìn)世聯(lián)地產(chǎn)的快速發(fā)展；思源經(jīng)紀(jì)在2012年6月份成立南方大區(qū)，通過(guò)優(yōu)化區(qū)域公司合理分配企業(yè)資源，進(jìn)一步推進(jìn)全國(guó)化布局；同策咨詢依托完善的服務(wù)體系、專業(yè)的技術(shù)人才、豐富的社會(huì)資源先后成立20多家控股子公司，截至2012年底已經(jīng)覆蓋了全國(guó)56個(gè)城市，持續(xù)推進(jìn)全國(guó)化布局，借助布局城市的升級(jí)，企業(yè)在2012年一手物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額630億元；博思堂以專業(yè)、信譽(yù)和創(chuàng)利能力享譽(yù)業(yè)內(nèi)，已形成輻射華東的“博思堂”品牌，同時(shí)在企業(yè)品牌延伸方面成就斐然，通過(guò)開(kāi)展投資咨詢、廣告企劃、二手房中介、裝飾裝潢等業(yè)務(wù)，形成了“博仕會(huì)”、“博屋館”等一系列市場(chǎng)品牌，向成為品牌地產(chǎn)最具價(jià)值的綜合服務(wù)商進(jìn)發(fā)；在致力于成為房地產(chǎn)全程行銷策劃服務(wù)機(jī)構(gòu)的使命下，新景祥經(jīng)過(guò)16年的發(fā)展，業(yè)務(wù)遍布上海、北京、天津、福建、浙江、江蘇等17個(gè)省市自治區(qū)，市場(chǎng)份額穩(wěn)固。

商業(yè)綜合體優(yōu)秀案例范文第4篇

[關(guān)鍵詞]地下空間、綜合體、多維城市、無(wú)縫銜接、公交樞紐用地、鋪裝組成

中圖分類號(hào)：U412.38 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

從天上到地下！園區(qū)在經(jīng)過(guò)多年快速擴(kuò)張，不斷挑戰(zhàn)新高的同時(shí)，開(kāi)發(fā)理念已經(jīng)開(kāi)始走向更深層次。如何走向國(guó)際化且集約型的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新模式？蘇州首個(gè)地下商業(yè)綜合項(xiàng)目——星海生活廣場(chǎng)以其全新理念和定位，對(duì)這個(gè)問(wèn)題作了最好的說(shuō)明。目前，星海生活廣場(chǎng)的主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)竣工，與輕軌一號(hào)線同步投入運(yùn)行。

星海生活廣場(chǎng)項(xiàng)目是蘇州地區(qū)首個(gè)地下空間開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，與蘇州軌道交通一號(hào)線（星海街站）無(wú)縫對(duì)接。大部分筑處于地面以下,地面為公共綠地，與地面建筑相比，工程內(nèi)的溫度較低且較穩(wěn)定，波動(dòng)范圍小。地下建筑的冷熱負(fù)荷均比地面建筑少，節(jié)能方面有突出的優(yōu)勢(shì)。同時(shí),設(shè)計(jì)遵照“地盡其用”的原則，立體布局，以達(dá)到“節(jié)約用地”的目的；以可持續(xù)發(fā)展為導(dǎo)向，充分結(jié)合現(xiàn)有條件，合理控制成本。注重空間的再塑造，充分考慮利用植物及現(xiàn)代環(huán)保的建筑材料，建立集環(huán)保、展示、休閑、交流、購(gòu)物、餐飲等多功能于一體的綜合體。創(chuàng)造多種形態(tài)的現(xiàn)代生活空間環(huán)境。

一、建筑專業(yè)設(shè)計(jì)主要特點(diǎn)

1、總體布局：

星海生活廣場(chǎng)雄踞湖西CBD正中央，處星海街以西、蘇華路南北兩側(cè)，總投資4.2億元，總建筑面積5.22萬(wàn)㎡，分南北兩個(gè)廣場(chǎng)，共地下三層。項(xiàng)目倡導(dǎo)“多維城市”的設(shè)計(jì)理念，融自然、城市功能與城市人生活便利于一體。充分借鑒日本、新加坡等成熟的地下空間開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，與軌道1號(hào)線同步設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)。地面以多個(gè)入口直入地下商業(yè)，負(fù)二層與星海街站地下站廳層無(wú)縫銜接，從輕軌出來(lái)，可直通周邊的建行、農(nóng)行、環(huán)球188、蘇州信托、恒宇等寫(xiě)字樓。

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)：

本項(xiàng)目位于蘇州工業(yè)園區(qū)湖西CBD，設(shè)計(jì)充分利用有利條件為“城市CBD中心區(qū)”創(chuàng)造一個(gè)地標(biāo)性景觀廣場(chǎng)，成為辦公環(huán)境中的“城市客廳”?；乇眰?cè)為公交樞紐用地，南側(cè)臨相門塘，西側(cè)為規(guī)劃中的兩棟超高層建筑，東接最為城市主干道的星海街。地塊分別布置在蘇州軌道交通一號(hào)線的南北兩側(cè)，同時(shí)也作為軌道交通一號(hào)線的“星海街站”出口，是城市時(shí)尚生活的體現(xiàn)，人氣的聚集與疏散地。規(guī)劃方案結(jié)合周邊的商業(yè)、辦公用地，合理布置建筑功能及有效地組織人流，充分利用景觀空間營(yíng)造一個(gè)提供開(kāi)放的活動(dòng)，停車，休閑購(gòu)物中心。

3、單體設(shè)計(jì)特點(diǎn)：

根據(jù)功能定位及空間景觀序列，將南北地塊相對(duì)劃分為動(dòng)、靜兩個(gè)區(qū)域，作為人流活躍的下沉廣場(chǎng)區(qū)域以及成環(huán)繞狀相對(duì)安靜的綠化景觀區(qū)。下沉廣場(chǎng)的兩組可以滿足地下人流的快速疏散要求，此外人群還可以享受一種更為靜謐、舒適的步行體驗(yàn)，由室外臺(tái)階上至地面景觀廣場(chǎng)，又可通過(guò)出入口進(jìn)入地下一層商業(yè)區(qū)。整個(gè)地面景觀注重細(xì)節(jié)塑造，充分利用植物，鋪地及現(xiàn)代環(huán)保的材料營(yíng)造科技、生活、文化三大主題。在南側(cè)基地緊鄰相門塘處，布設(shè)了濱水休閑景觀區(qū)。

下沉廣場(chǎng)位于相對(duì)標(biāo)高-3.700米，由較大面積的鋪裝組成并利用一定面積的挑空區(qū)域?qū)⑹彝獾年?yáng)光引入地下二層。不僅豐富了建筑空間，同時(shí)也令原本相對(duì)封閉的空間增添一些色彩。作為進(jìn)入地下空間和車站的主要集散地，下沉廣場(chǎng)通過(guò)兩組樓梯和扶梯可直接將人流引導(dǎo)至地面，并利用同等數(shù)量的樓梯與地下二層相接。與下沉廣場(chǎng)面相接的地下一層商業(yè)空間由于軌道交通而擁有了商機(jī)，地下廣場(chǎng)的室外區(qū)域則提供了人們休憩和聚會(huì)的良好場(chǎng)所。

4、建筑消防

星海生活廣場(chǎng)消防系統(tǒng)在設(shè)計(jì)建設(shè)中存在兩大難題。一是“疏散”難題，與一般建筑相比，地下空間相對(duì)密閉，發(fā)生火災(zāi)后煙熱和有毒氣體很難有效排出；同時(shí)，由于氣流作用，人員疏散方向往往與煙熱上排方向相同，增加逃生和救援難度。星海生活廣場(chǎng)處于園區(qū)CBD核心位置，總建筑面積超過(guò)5萬(wàn)平方米，與軌道交通車站無(wú)縫對(duì)接，商業(yè)客流和軌道客流多向密集交叉；第二個(gè)難題是沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，據(jù)介紹，星海生活廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)啟動(dòng)于2007年，當(dāng)時(shí)在國(guó)內(nèi)與軌道交通車站共用消防疏散空間的大型地下商業(yè)空間少見(jiàn)，在消防規(guī)劃設(shè)計(jì)上沒(méi)有可以借鑒參考的具體案例。

針對(duì)兩大難題，星海生活廣場(chǎng)項(xiàng)目在全市首次引進(jìn)了“性能化防火設(shè)計(jì)”等多個(gè)消防設(shè)計(jì)建設(shè)理念。“性能化防火設(shè)計(jì)”是個(gè)系統(tǒng)工程，一旦發(fā)生火災(zāi)，可量化火災(zāi)危險(xiǎn)性、危害性，將火災(zāi)后果“圈定”在預(yù)定規(guī)模內(nèi);在建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上，星海生活廣場(chǎng)采用“空間互借”的設(shè)計(jì)手法，突破了密閉環(huán)境的限制，通過(guò)露天區(qū)域的廣場(chǎng)和公共景觀區(qū)，把地鐵站廳層拓展到地下空間，形成地下“開(kāi)放式”空間，為消防疏散創(chuàng)造基礎(chǔ)性條件；在逃生通道設(shè)計(jì)上，根據(jù)空間格局分布情況，設(shè)置了22個(gè)防火分區(qū)，每個(gè)分區(qū)設(shè)置兩個(gè)專用寬尺度逃生通道，確保緊急情況下大規(guī)模人員疏散能力；在保障上，規(guī)劃建設(shè)了蘇州地區(qū)最大的兩個(gè)露天下沉式廣場(chǎng)作為安全緩沖區(qū)，為疏散和救援提供充足的空間保障；在疏散標(biāo)識(shí)設(shè)置上，首次在我市采用了稀土自發(fā)光標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，該系統(tǒng)在電源中斷的情況下，可自身持續(xù)發(fā)光10多個(gè)小時(shí)；同時(shí)，在廣場(chǎng)周邊的商鋪內(nèi)首次使用了櫥窗噴淋保護(hù)系統(tǒng)，火災(zāi)發(fā)生時(shí)可有效阻隔火勢(shì)蔓延。

該項(xiàng)目創(chuàng)下蘇州市多個(gè)建筑消防系統(tǒng)“首次”記錄的星海生活廣場(chǎng)不僅填補(bǔ)了我市大型地下空間消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)建設(shè)的空白，同時(shí)還得到公安部消防局、江蘇省公安廳、江蘇省消防總隊(duì)等上級(jí)部門的認(rèn)可，成為江蘇省大型地下空間建設(shè)的“消防樣板間”。

二、結(jié)構(gòu)專業(yè)設(shè)計(jì)主要特點(diǎn)

星海街地下空間為三層全地下建筑，分為南區(qū)和北區(qū)。南區(qū)與北區(qū)之間為蘇州城市軌道1#線星海街地下站點(diǎn)，南區(qū)和北區(qū)地下二層均與軌道站點(diǎn)對(duì)接，并作為軌道站點(diǎn)出入口。地下三層為汽車庫(kù)和設(shè)備用房，地下二層為汽車庫(kù)和商業(yè)，地下一層為商業(yè)，地下二層地下一層靠近軌道站點(diǎn)處有下沉廣場(chǎng)兼作軌道站點(diǎn)出入口。

抗震設(shè)防烈度為6度，對(duì)應(yīng)于設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.05g，設(shè)計(jì)地震分組為第一組。建筑抗震設(shè)防類別為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防類(丙類)，根據(jù)工程地質(zhì)勘察報(bào)告，建筑場(chǎng)地類別為Ⅲ類場(chǎng)地。本工程南區(qū)和北區(qū)與軌道站點(diǎn)之間均設(shè)置沉降變形縫，采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)體系，框架抗震等級(jí)為四級(jí)。樓屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)。

地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為丙級(jí)，基礎(chǔ)采用“鉆孔灌注樁+筏板”組成的樁筏基礎(chǔ)，樁兼作抗拔樁，樁徑600mm，樁長(zhǎng)20米。

三、各設(shè)備專業(yè)設(shè)計(jì)主要特點(diǎn)：

1、電氣專業(yè)：

本工程大量采用新設(shè)備、新工藝，達(dá)到節(jié)能降耗，提高使用質(zhì)量和安全，降低維護(hù)費(fèi)用及難度；配電系統(tǒng)中使用高性能開(kāi)關(guān)，使上下級(jí)選擇性配合更準(zhǔn)確合理，限制了故障面，提高用電可靠性。公共走道及車庫(kù)部分設(shè)置燈光控制系統(tǒng)，根據(jù)日照強(qiáng)度和使用環(huán)境來(lái)對(duì)燈具進(jìn)行智能化控制。通過(guò)BA系統(tǒng)的運(yùn)作，有效控制空調(diào)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)零能耗的目標(biāo)。

電氣設(shè)備采用大量節(jié)能設(shè)備，如低損耗干式變壓器（SCB10系列）、低功耗控制保護(hù)設(shè)備，高效節(jié)能熒光燈（T5）及電子鎮(zhèn)流器，且就地加電容補(bǔ)償功率因素至0.9，減少線路損耗，并通過(guò)燈光控制系統(tǒng)來(lái)達(dá)到節(jié)能目的。

2、暖通專業(yè)：

采用2臺(tái)額定制熱量為400kW的風(fēng)冷熱泵式機(jī)組作為所有區(qū)域的冬季空調(diào)熱源.選用2臺(tái)額定制冷量為2250kW的封閉型離心式冷水機(jī)組作為所有區(qū)域的夏季空調(diào)冷源. 空調(diào)循環(huán)水系統(tǒng)采用閉式兩管制系統(tǒng),管道為異程式,集水器處設(shè)靜態(tài)平衡調(diào)閥,用以初調(diào)管道的水力平衡.各AHU空調(diào)器及CAU吊頂空調(diào)器的回水管上設(shè)電動(dòng)動(dòng)態(tài)平衡調(diào)節(jié)閥,根據(jù)空調(diào)回風(fēng)溫度進(jìn)行調(diào)節(jié). 排煙風(fēng)機(jī)與空調(diào)系統(tǒng)的回風(fēng)機(jī)合用,設(shè)雙速風(fēng)機(jī),平時(shí)風(fēng)機(jī)低速運(yùn)行, 進(jìn)行空調(diào)房間的回風(fēng)兼排風(fēng),火災(zāi)時(shí)高速運(yùn)行,對(duì)房間和走道排煙。

因本工程為地下商業(yè)建筑，冬季熱負(fù)荷較小，因此選用風(fēng)冷熱泵式機(jī)組作為所有區(qū)域的冬季空調(diào)熱源，風(fēng)冷熱泵放置地面綠化帶內(nèi)，可取消地下室鍋爐房。排煙風(fēng)機(jī)與空調(diào)系統(tǒng)的回風(fēng)機(jī)、回風(fēng)管與排煙管合用，節(jié)約排煙風(fēng)管及設(shè)備初投資。

3、給排水專業(yè)：

生活給水系統(tǒng)充分采用市政管網(wǎng)直供的方式，利用市政管道的壓力，避免二次污染。南區(qū)和北區(qū)合用一套消防給水系統(tǒng)，為確保消防給水安全，在地庫(kù)頂板上設(shè)置了18噸的消防水箱，消火栓泵和噴淋泵均一用一備；與下沉廣場(chǎng)相通的室內(nèi)外窗采用冷卻水幕系統(tǒng)保護(hù)，噴頭采用窗櫥噴頭。地下一～三層的衛(wèi)生間排水采用整體式污水提升裝置，避免了普通“集水坑+潛污泵”衛(wèi)生條件差、維護(hù)工作量大的缺點(diǎn)；各廚房含油污水由整體式隔油器處理后再提升排至室外污水管網(wǎng)；為確保下沉廣場(chǎng)雨水排水的安全，每個(gè)下沉廣場(chǎng)均設(shè)2套獨(dú)立排水系統(tǒng)。

潔具采用節(jié)水龍頭，大便器采用容積小于6L的水箱;冷卻塔采用超低噪音節(jié)能型矩形塔，降低噪聲，避免飄水。

商業(yè)綜合體優(yōu)秀案例范文第5篇

我今天講的是被迫做的，但是做得很成功。怎么樣尋找自己的方向呢？這個(gè)項(xiàng)目本身在沈陽(yáng)的西塔位置，靠近沈陽(yáng)的西邊，他買地的時(shí)候，政府上這個(gè)地方容積率4.5，高度沒(méi)有限制，理論上說(shuō)蓋一百多米作住宅也沒(méi)有問(wèn)題，我們把這個(gè)地拍了，拍下來(lái)之后發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，在北邊隔了一個(gè)馬上，上邊的住宅四層政府說(shuō)一快都不能動(dòng)，高度能不受限制嗎？拍地之前，他去找過(guò)我，我說(shuō)先幫他看看地，幫他算算，他說(shuō)不用，問(wèn)題沒(méi)有，說(shuō)拍完地之后找我，地拍下來(lái)之后，我算了一下，容積率最多做到3，加入原來(lái)預(yù)計(jì)每平米賣1萬(wàn)元的話，容積率一下下了30－40％，房子每平要賣到1.5萬(wàn)元才能賺錢，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的壓力太大了，怎么辦呢？只能做商業(yè)建筑，盡管風(fēng)險(xiǎn)很大，但只能這樣做，住宅還要做，但要把商業(yè)比例大大提高。所以以后在拍地的時(shí)候，一定要先做清楚調(diào)查研究。既然要這樣做，甲方問(wèn)我，說(shuō)高老師，我們要把這個(gè)項(xiàng)目做好，降低風(fēng)險(xiǎn)，很多人說(shuō)商業(yè)定位的問(wèn)題，我也看了很多書(shū)，根據(jù)這么多年工作總結(jié)，我給大家介紹三句話，聽(tīng)了之后覺(jué)得定位也沒(méi)什么難。第一叫：研究透競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。你在研究做任何一個(gè)商業(yè)規(guī)劃的時(shí)候，不知道干什么的時(shí)候，先看看你的對(duì)手在干什么，在作地的時(shí)候，首先要把自己的對(duì)手研究透徹，我們?cè)诳春芏鄨?bào)告、包括設(shè)計(jì)公司搞的建筑方案的時(shí)候，他的策劃報(bào)告研究的都是附近有多少項(xiàng)目、售價(jià)多少、賣得怎么樣、賣出去多少？這樣的報(bào)告對(duì)搞項(xiàng)目的效果不大，只知道銷售，不知道成本怎么性？

第二怎么賣出去的，盈利的模式是什么？你把競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷售、成本、盈利模式都要調(diào)查清楚。跟你差不多的情況都要調(diào)查清楚。第二叫：我們要比對(duì)手領(lǐng)先一點(diǎn)點(diǎn)就可以了，我經(jīng)常碰到很多人跟我講“高老師我的建筑一定要做成北京最好的、沈陽(yáng)最好的、大連最高的標(biāo)志性的，領(lǐng)先三十年”這樣的話。對(duì)建筑師來(lái)講，認(rèn)為這樣的項(xiàng)目根本沒(méi)有必要，你要領(lǐng)先30年，30年后的價(jià)值你今天能賣出去嗎？你賣不出去怎么樣領(lǐng)先30年，沒(méi)有這個(gè)必要。所以，商業(yè)建筑最怕就是把他當(dāng)成一個(gè)標(biāo)志性建筑或者紀(jì)念性建筑來(lái)做，不管你拿了多好的地，當(dāng)時(shí)多么熱血沸騰，千萬(wàn)不要對(duì)自己的建筑提出不切實(shí)際的。好的建筑師、優(yōu)秀的建筑師就是能讓你的項(xiàng)目比別人強(qiáng)，而又強(qiáng)得恰到好處，特別是商業(yè)建筑，商業(yè)建筑往往處于城市里最核心的地位。第三叫：滿足顧客（城市）的需求（唯一才是忠誠(chéng)）。商業(yè)建筑往往被政府有關(guān)部門作為城市一個(gè)形象來(lái)要求，所以大家千萬(wàn)要注意，作為城市形象要求沒(méi)有問(wèn)題，但是你如何保證客戶的唯一性啊，不是說(shuō)你是城市的標(biāo)志性建筑，他就一定到你這里來(lái)買東西。我給大家舉個(gè)例子，我平時(shí)抽“555”，這里沒(méi)有，我就買了別的煙，我會(huì)不會(huì)為了買一盒煙飛到北京去呢？建筑師如何幫你做一些，做什么呢？不是做得多少豪華、多么高，而是做出你的個(gè)性，作出你這個(gè)地方?jīng)]有的。

當(dāng)時(shí)我妻子也是看中了我的個(gè)性。滿足了城市形象，不是你的最終目的，你的目的是做出自己的個(gè)性。最近我又發(fā)展出新三條（三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)）：第一條：現(xiàn)在的商業(yè)技術(shù)已經(jīng)從簡(jiǎn)單的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)變成了盈利模式的競(jìng)爭(zhēng)（賣點(diǎn)不要過(guò)分，景觀、節(jié)能都一樣，唯有系統(tǒng)的方法是永恒的）。北京的王府井、上海第一百貨公司、國(guó)貿(mào)等等，裝修、擺設(shè)不要于歐洲國(guó)家的任何一個(gè)商店，我們差在整個(gè)盈利模式、系統(tǒng)有問(wèn)題，在整個(gè)商業(yè)建筑、規(guī)劃的時(shí)候，把眼光多向盈利模式方面發(fā)展，而不是產(chǎn)品，產(chǎn)品的問(wèn)題差距不大。用系統(tǒng)的觀點(diǎn)來(lái)看問(wèn)題。第二條：只比對(duì)手領(lǐng)先一點(diǎn)點(diǎn)（短時(shí)間和平面）變成產(chǎn)業(yè)鏈的競(jìng)爭(zhēng)（持續(xù)和立體的）時(shí)機(jī)?，F(xiàn)在是產(chǎn)業(yè)鏈的競(jìng)爭(zhēng)，不是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)。第三條：滿足購(gòu)房者（鋪面投資者、商業(yè)投資者）的需求變成滿足城市間競(jìng)爭(zhēng)的需求。這有點(diǎn)象我們做股票，大家發(fā)現(xiàn)不管你做那支股票，不能肯定賺錢，但是當(dāng)大勢(shì)很好的時(shí)候，一般都能夠賺錢。你要想清楚你這個(gè)商業(yè)建筑在城市是什么樣的位置？這個(gè)城市是什么樣的城市？我在濟(jì)南也講過(guò)，北京是個(gè)什么樣的城市呢？北京是一個(gè)政治中心，所以說(shuō)北京是中國(guó)的班長(zhǎng)，中國(guó)的副班長(zhǎng)在哪里？上海，上海的城市是女性化的。沈陽(yáng)是什么城市？是班里的體育委員，體育特別好，但是沈陽(yáng)的學(xué)習(xí)很用功，但成績(jī)不太好，沈陽(yáng)這個(gè)城市是男的。大連呢？大連是女的，是班里的班花。沈陽(yáng)根本不看大連，直接跟班長(zhǎng)聯(lián)系。所以在沈陽(yáng)跟在大連做項(xiàng)目完全是兩回事。建筑師在使用自己建筑風(fēng)格和手法的時(shí)候，不同城市要采用不同的風(fēng)格，北京的建筑搬到上海去，沒(méi)法看，倒過(guò)來(lái)也一樣。上海的東方之珠搬到北京來(lái)，北京人肯定不接受。為什么因?yàn)樯虾Ｊ歉卑嚅L(zhǎng)，出身是買辦，北京不接受，北京是一個(gè)重要的城市。所以什么叫好項(xiàng)目？你一定要忘了，城市間是有競(jìng)爭(zhēng)的。

建筑設(shè)計(jì)在商業(yè)里面是要幫助甲方做一套動(dòng)態(tài)的經(jīng)營(yíng)體系（企業(yè)的一套經(jīng)營(yíng)盈利模式），是一個(gè)過(guò)程，圖紙是結(jié)論。體系如何建立？八個(gè)字：頭兩個(gè)“標(biāo)準(zhǔn)”。離開(kāi)了標(biāo)準(zhǔn)，什么都別談，所有商業(yè)建筑沒(méi)有必要做得最好，要做得合適，標(biāo)準(zhǔn)是基本要求。二是“次序”。功能、空間、環(huán)境之間的關(guān)系。商業(yè)建筑很大問(wèn)題是消防和緊急疏散的問(wèn)題，人流如何處理？三是“尺度”。我現(xiàn)在的感覺(jué)國(guó)內(nèi)所有商業(yè)建筑尺度普遍存在的問(wèn)題都是尺度偏大。都覺(jué)得房子蓋得越多越好，其實(shí)如果按照一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)，比較正規(guī)的購(gòu)物中心來(lái)講，可以用銷售面積和使用面積一般不超過(guò)50％，可是我們的尺度普遍都偏大，大部分都要要求做70－80％。四是“語(yǔ)言”。不同的城市不同的項(xiàng)目，使用什么樣的語(yǔ)言都可以，但一定要用對(duì)。另外還有五大系統(tǒng)。第一要把功能系統(tǒng)弄得很清楚，支撐功能系統(tǒng)一定是空間系統(tǒng)，但是商業(yè)建筑非常重要的特點(diǎn)就是必須有一個(gè)引導(dǎo)系統(tǒng)。因?yàn)樯虉?chǎng)是個(gè)公共場(chǎng)所，誰(shuí)都去，你不能上個(gè)廁所老問(wèn)別人，這不行，不管賣什么，不能哪個(gè)都問(wèn)別人，所以這套引導(dǎo)系統(tǒng)和將來(lái)銷售的效率是成正比的。所以引導(dǎo)系統(tǒng)很重要。還有一個(gè)叫符號(hào)系統(tǒng)和顏色系統(tǒng)。符號(hào)系統(tǒng)大家都知道，顏色系統(tǒng)在商業(yè)建筑中也很重要。

時(shí)間關(guān)系，我的理論不說(shuō)了。

下面給大家講一個(gè)具體的項(xiàng)目。

大家看，當(dāng)時(shí)是這樣一塊地，這塊地我剛才跟大家講了，買地的時(shí)候甲方政府說(shuō)可以做到4.5，但真正只能做到3，所以必須要做商業(yè)建筑才能賺錢。做這個(gè)項(xiàng)目首先對(duì)沈陽(yáng)要有個(gè)認(rèn)識(shí)，沈陽(yáng)是班里的體育委員，學(xué)習(xí)非常刻苦和用功。看著同省的美女大連跟班長(zhǎng)北京勾勾搭搭心里很不是滋味，所以沈陽(yáng)說(shuō)要從生產(chǎn)型的城市往消費(fèi)型的城市來(lái)轉(zhuǎn)變。我們要努力發(fā)展這個(gè)城市的貿(mào)易和商業(yè)。在城市多功能結(jié)構(gòu)中，市場(chǎng)中心功能將隨著正式能級(jí)的提高，取代制造中心功能而成為核心功能。這符號(hào)未來(lái)城市發(fā)展的趨勢(shì)，沈陽(yáng)很缺這個(gè)東西。

再講規(guī)劃定位：商業(yè)建筑發(fā)展趨勢(shì)是向綜合性發(fā)展，但是光蓋社區(qū)商店還是不行，不能賺錢，商業(yè)建筑的另一個(gè)于是趨勢(shì)是和旅游業(yè)結(jié)合起來(lái)的。比如說(shuō)一塊手表在店里賣5元錢，打上三亞天涯海角紀(jì)念品能賣50元，在酒店里可能能賣500元。這就是旅游的價(jià)值。沈陽(yáng)是東北大城市里面韓國(guó)人訪問(wèn)最多的，西塔又是朝鮮人的故居區(qū)，所以我們要把沈陽(yáng)建成除了紐約以外，世界上最大的韓國(guó)人居住的地方，要想辦理吸引那些消費(fèi)能力強(qiáng)的人來(lái)。因?yàn)樗浅r人聚居區(qū)，語(yǔ)言相通。再開(kāi)始做基地研究，這塊地原來(lái)說(shuō)要做溶劑率研究、日照研究、選址研究和交通組織研究。這塊地因?yàn)楹竺嬗姓趽醯膯?wèn)題，蓋房子南邊要高，北方要低，所以房子的容積率就做不出來(lái)了。昨天老師講的是先策劃后規(guī)劃，我的觀點(diǎn)是策劃和規(guī)劃應(yīng)該同步進(jìn)行。否則策劃沒(méi)有量的概念，策劃是不成立的，規(guī)劃沒(méi)有建筑經(jīng)濟(jì)的概念，規(guī)劃也是不成立。規(guī)劃是給你的建筑模式搭一個(gè)平臺(tái)。

所以我們要考驗(yàn)他的總體布局的時(shí)候，就從一個(gè)以未來(lái)盈利的產(chǎn)業(yè)鏈入手，而不是從房子入手，現(xiàn)在做商業(yè)不是從賣什么入手，是整個(gè)地方，建這個(gè)商業(yè)，靠什么賺錢這里入手?，F(xiàn)在城市的商業(yè)建筑一般的領(lǐng)軍人物不是購(gòu)物中心，而是叫酒店群，往往是一個(gè)五星級(jí)或者四星級(jí)酒店起領(lǐng)軍作用。商業(yè)總希望有錢人來(lái)買，什么地方是有錢人聚居的地方呢？就是星級(jí)酒店，而且酒店可以蓋得很高，很容易成為城市的商業(yè)中心。我們把酒店、購(gòu)物中心、酒店公寓作為龍頭。而且商業(yè)要向旅游業(yè)發(fā)展，我們這個(gè)地方正好做旅游房地產(chǎn)，或者叫商業(yè)房地產(chǎn)加旅游房地產(chǎn)，我們給他安排了步行街，現(xiàn)在很多新的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)做了很多步行街，但我覺(jué)得步行街不可以濫用。只有兩種情況下可以用：第一是老舊城區(qū)要做改造，要做步行街，可以做。第二種是旅游商業(yè)區(qū)可以做步行街，因?yàn)槁糜问强少I可不買，是來(lái)玩的，所以在旅游勝地，或者以旅游為主的商業(yè)做步行街效果特別好。所以我就安排了做步行街。步行街要有3.5的容積率，那怎么辦，地下我做步行街，上面做了SOHO公寓，就是可以居住，又可以做小公司辦公的區(qū)域，這種效果非常好。SOHO臨街兩棟樓基本沒(méi)人住，全是小公司的辦公室。本身商業(yè)街不適合居住，但是全蓋成寫(xiě)字樓風(fēng)險(xiǎn)太大，所以做這種SOHO比較灰色的產(chǎn)品。大家逛街逛累了怎么辦？大家要吃啊。所以在步行街旁邊專門做了韓國(guó)料理。吃了東西，很舒服了，想干什么？想唱歌了。吃飽了喝足了，再唱唱歌，搞點(diǎn)精神文明活動(dòng)。唱歌完了想干什么？想睡覺(jué)。我們拐過(guò)來(lái)做了高保安公寓。