前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)管理范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)管理范文第1篇

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)管理 課程內(nèi)容 教學(xué)方法與手段 創(chuàng)新培養(yǎng)模式

中圖分類號：G642 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1673-9795（2014）04（b）-0023-03

不動產(chǎn)管理是一門新興的、應(yīng)用性較強(qiáng)的專業(yè)課程，它堅持理論聯(lián)系實際，把不動產(chǎn)管理的基本原理與我國不動產(chǎn)管理領(lǐng)域改革發(fā)展的實踐密切結(jié)合起來，為學(xué)生分析不動產(chǎn)問題提供系統(tǒng)的理論知識和科學(xué)方法，提高學(xué)生在正確理論指導(dǎo)下研究解決實際問題的能力和方法，是自然地理與資源環(huán)境、人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃（不動產(chǎn)管理）、土地資源管理、不動產(chǎn)經(jīng)營等專業(yè)的專業(yè)基礎(chǔ)課和主要特色課程。

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)社會的迅速發(fā)展，特別是市場經(jīng)濟(jì)對權(quán)屬清晰、權(quán)責(zé)明確的產(chǎn)權(quán)制度要求越來越高，我國現(xiàn)行不動產(chǎn)管理制度產(chǎn)生了越來越多的弊端，難以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需要，引起了相關(guān)部門的高度重視。十八屆三中全會提出轉(zhuǎn)變政府職能必須深化機(jī)構(gòu)改革，這在一定程度上也推動了國家層面建立不動產(chǎn)登記局的進(jìn)程。2013年11月20日總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，要求將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個部門承擔(dān)，理順部門職責(zé)關(guān)系，減少辦證環(huán)節(jié)。會議明確一是由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。二是建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息依法依規(guī)互通共享。三是推動建立不動產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng)，保證不動產(chǎn)交易安全，保護(hù)群眾合法權(quán)益[1]。

我國不動產(chǎn)管理出現(xiàn)目前這種局面，也與現(xiàn)行專業(yè)設(shè)置有一定的關(guān)系，長期以來，忽視不動產(chǎn)管理方面的教學(xué)和研究，專業(yè)設(shè)置中沒有不動產(chǎn)管理專業(yè)。根據(jù)調(diào)查了解，華南地區(qū)只有廣州大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院“資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理”專業(yè)設(shè)置了不動產(chǎn)管理方向，開設(shè)了不動產(chǎn)管理及相關(guān)課程培養(yǎng)不動產(chǎn)管理專業(yè)型人才，目前已經(jīng)培養(yǎng)六屆畢業(yè)生畢業(yè)。社會對掌握不動產(chǎn)管理學(xué)基礎(chǔ)知識和能力的復(fù)合型人才越來越緊俏，迫切需要能夠靈活運用所學(xué)不動產(chǎn)管理理論和相關(guān)法律法規(guī)解決實踐中出現(xiàn)的不動產(chǎn)市場、不動產(chǎn)經(jīng)營和不動產(chǎn)管理等問題。要求不動產(chǎn)管理教學(xué)承擔(dān)增強(qiáng)學(xué)生的理論知識水平，鍛煉學(xué)生分析和解決問題的技能，樹立可持續(xù)發(fā)展理念的教學(xué)任務(wù)，達(dá)到為社會長期輸送不動產(chǎn)管理高級復(fù)合人才的教學(xué)目標(biāo)。目前全國尚未編寫統(tǒng)一的不動產(chǎn)管理教材，各高校往往結(jié)合自己的區(qū)位優(yōu)勢編寫部分講義或者專題材料。因此，嘗試對不動產(chǎn)管理課程內(nèi)容、教學(xué)方法與手段、教學(xué)實踐、考核方式等方面進(jìn)行改革與探索就非常重要。

1 不動產(chǎn)管理課程設(shè)置基本情況

1.1 課程的性質(zhì)、地位、作用和任務(wù)

不動產(chǎn)管理是人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃（不動產(chǎn)管理）、土地資源管理等專業(yè)基礎(chǔ)課程。該課程是一門應(yīng)用性課程，是在本專業(yè)理論和相關(guān)課程學(xué)習(xí)以后，以各種類型的不動產(chǎn)的經(jīng)營服務(wù)管理為核心，研究不動產(chǎn)市場的特點、市場研究方法、不動產(chǎn)管理的內(nèi)容、方法與技能。通過學(xué)習(xí)使學(xué)生了解不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)理論、不動產(chǎn)管理制度，不動產(chǎn)金融等基礎(chǔ)理論；掌握不動產(chǎn)市場分析、不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、不動產(chǎn)稅收與評估、不動產(chǎn)規(guī)劃管理、不動產(chǎn)交易市場管理、不動產(chǎn)經(jīng)營管理、不動產(chǎn)服務(wù)管理、不動產(chǎn)資產(chǎn)管理、不動產(chǎn)信息化管理等[2]。使學(xué)生對不動產(chǎn)管理有一個全面的了解，能勝任國土資源管理、規(guī)劃、調(diào)查，房地產(chǎn)管理中資產(chǎn)經(jīng)營管理、中介服務(wù)、物業(yè)咨詢服務(wù)及不動產(chǎn)管理服務(wù)企事業(yè)的工作。

1.2 課程教學(xué)的目的和要求

（1）通過本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解不動產(chǎn)的概念、類型、開發(fā)建設(shè)、區(qū)域分布特征，不動產(chǎn)管理的基本理論與研究方法，了解國內(nèi)外不動產(chǎn)管理研究的前沿與發(fā)展趨勢。

（2）通過本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生認(rèn)識不動產(chǎn)管理市場的特點與類型，掌握基本的市場研究內(nèi)容與方法。

（3）通過本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握不動產(chǎn)管理的目的、基本內(nèi)容、方法和要求。

（4）通過本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握不動產(chǎn)管理的技能技巧。

1.3 課時要求與安排

本課程需要安排56學(xué)時，其中32學(xué)時理論教學(xué)課時，24學(xué)時實踐教學(xué)課時，最好同一學(xué)期進(jìn)行，需要學(xué)生使用電腦上機(jī)練習(xí)不動產(chǎn)管理相關(guān)技術(shù)軟件，要求配實驗員一名。

1.4 課程與其它課程的聯(lián)系

本課程的先修課程主要有：管理學(xué)原理、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、市場營銷學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)估價、物業(yè)管理概論、土地資源管理等。

2 課程內(nèi)容的改革與創(chuàng)新

為打破不動產(chǎn)管理課程沒有現(xiàn)成教材的局面，筆者聯(lián)合華南地區(qū)多所高校教師初步完成《不動產(chǎn)管理》一書的編寫，該書內(nèi)容大致可以分為以下三個部分。

第一部分為不動產(chǎn)管理概述和理論基礎(chǔ)。不動產(chǎn)管理概述的內(nèi)容包括不動產(chǎn)的含義、分類和特點；不動產(chǎn)管理的含義、職能、特征及其發(fā)展；還具體介紹了土地管理，房產(chǎn)管理和其他不動產(chǎn)資源管理。不動產(chǎn)管理的理論基礎(chǔ)包括區(qū)位理論、城市地租理論、資源配置理論、服務(wù)理論等，此外還包括不動產(chǎn)管理制度分析。

第二部分為不動產(chǎn)服務(wù)管理。內(nèi)容包括不動產(chǎn)服務(wù)管理概述；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與管理、物業(yè)設(shè)施管理與物業(yè)管理；不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、土地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理；不動產(chǎn)資源信息化管理，信息系統(tǒng)的建設(shè)、管理及開發(fā)。

第三部分為不動產(chǎn)經(jīng)營管理。不動產(chǎn)經(jīng)營管理概述，包括不動產(chǎn)租賃管理、投資管理和融資管理，還有不動產(chǎn)資本經(jīng)營和不動產(chǎn)證券化；不動產(chǎn)資產(chǎn)管理，包括國有資產(chǎn)管理、組織資產(chǎn)管理（企業(yè)）、商業(yè)資產(chǎn)管理、個人資產(chǎn)管理和跨國公司的不動產(chǎn)管理；不動產(chǎn)資源的規(guī)劃管理，內(nèi)容包括不動產(chǎn)資源分析，評估與規(guī)劃修編，目前主要涉及多規(guī)融合、規(guī)劃實施評估與修改、房屋資源規(guī)劃及其影響因素等；不動產(chǎn)交易市場管理[3]，內(nèi)容包括不動產(chǎn)交易與不動產(chǎn)交易市場、不動產(chǎn)交易市場的分類與特點，土地市場交易管理時機(jī)的選擇、持有的土地和市場的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)市場、銷售市場和二、三級市場管理，資本交易市場管理；不動產(chǎn)市場分析，內(nèi)容包括不動產(chǎn)市場概述、不動產(chǎn)市場調(diào)查、不動產(chǎn)市場需求與供給分析、不動產(chǎn)市場區(qū)位分析和不同類型不動產(chǎn)市場分析；不動產(chǎn)稅費（收）與評估，內(nèi)容包括我國稅收制度的建立與發(fā)展與不動產(chǎn)稅收對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響，不動產(chǎn)稅收的屬性、功能，不動產(chǎn)投資環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)、占有環(huán)節(jié)、所得環(huán)節(jié)的課稅[4]，介紹美國、法國、臺灣及香港的不動產(chǎn)稅收，不動產(chǎn)評估與方法。

教學(xué)內(nèi)容的設(shè)置希望通過對不動產(chǎn)進(jìn)行概述，同時介紹其管理理論，使學(xué)生能在學(xué)習(xí)之初對相關(guān)概念及其原理有較全面的認(rèn)識，為不動產(chǎn)的學(xué)習(xí)奠定堅實的理論基礎(chǔ)；然后闡述不動產(chǎn)服務(wù)的相關(guān)管理，在原有的理論基礎(chǔ)上進(jìn)一步深入學(xué)習(xí)，通過理論聯(lián)系實際的學(xué)習(xí)，目的是為了培養(yǎng)和提高學(xué)生從基本的不動產(chǎn)知識上升到能夠擁有較高層次服務(wù)管理能力的跳躍；最后講述了不動產(chǎn)的經(jīng)營管理，內(nèi)容主要包括資產(chǎn)、市場、稅收等，使學(xué)生了解不動產(chǎn)經(jīng)營方面的相應(yīng)知識。教學(xué)內(nèi)容從概念入手，由表及里的闡述不動產(chǎn)的邊緣知識，具有較強(qiáng)的實用性和可操作性，結(jié)構(gòu)緊湊、層層推進(jìn)，內(nèi)容全面、到位，對于有意愿鍛煉從事不動產(chǎn)管理方面能力的學(xué)生而言，具有很好的指導(dǎo)作用；對于非本專業(yè)的學(xué)生來講，本書也可以起到提綱挈領(lǐng)的點睛之效。

3 課程教學(xué)方法與手段的改革與創(chuàng)新

3.1 傳統(tǒng)教學(xué)與現(xiàn)代多媒體相結(jié)合

不動產(chǎn)管理課程采用傳統(tǒng)教學(xué)與多媒體技術(shù)相結(jié)合的教學(xué)手段。對課程重點難點知識采用傳統(tǒng)教學(xué)方法講解，實行傳統(tǒng)“黑板+粉筆”式教學(xué)[5]，增強(qiáng)學(xué)生對重點難點知識的理解與記憶；以多媒體教學(xué)方式豐富課堂內(nèi)容，實行“多媒體課件演示+網(wǎng)絡(luò)課堂互動”，拓寬學(xué)生知識面。根據(jù)不動產(chǎn)管理課程具體篇、章、節(jié)教學(xué)內(nèi)容、特點和教學(xué)目標(biāo)的設(shè)置，將兩種教學(xué)手段有機(jī)結(jié)合起來，實現(xiàn)傳統(tǒng)教學(xué)方法與多媒體技術(shù)的靈活轉(zhuǎn)換使用，以多媒體教學(xué)促進(jìn)傳統(tǒng)教學(xué)的改革創(chuàng)新，全面優(yōu)化課堂教學(xué)，充分帶動學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，極大提高課堂教學(xué)的效率。具體實施環(huán)節(jié)，采用創(chuàng)新式的教學(xué)模式，即將傳授式教學(xué)、互動式教學(xué)與研討式教學(xué)相結(jié)合[6]。對于不動產(chǎn)管理相關(guān)概念知識與理論基礎(chǔ)，主要采用傳授式的教學(xué)；對于不動產(chǎn)經(jīng)營管理、不動產(chǎn)交易市場管理、不動產(chǎn)市場分析等學(xué)生有較大的發(fā)揮空間的，可以采用互動式教學(xué)；對于不動產(chǎn)資源信息化管理，可以采用研討式教學(xué)方式，教師課前布置任務(wù)，把學(xué)生分成若干小組，每個小組扮演不同角色，到課上從所扮演角色的利益出發(fā)闡述自己的觀點，這樣既可以使大家通入課堂，也可以讓大家今后參與工作可以從多角度進(jìn)行思考問題。此外，也可以用展示法就某個內(nèi)容讓學(xué)生用PPT進(jìn)行講解。

3.2 理論結(jié)合典型案例分析法

在不動產(chǎn)管理課程教學(xué)過程中，在原有傳統(tǒng)教學(xué)的基礎(chǔ)上，采用理論與案例相結(jié)合的方式[7]。這種方式不僅可以活躍課堂氣氛，調(diào)動學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性，而且促進(jìn)學(xué)生積極思考，增強(qiáng)了老師與學(xué)生之間的互動性，使課堂教學(xué)不只是老師單方面的授課形式，而是一個充滿學(xué)習(xí)樂趣的探討過程。案例導(dǎo)入的使用可以充分吸引學(xué)生的好奇點，讓學(xué)生帶著疑問、目的去聽課，既提高課堂效率也讓學(xué)生記憶猶新；通過具體某一部分內(nèi)容的案例分析，既可以考察學(xué)生對特定內(nèi)容的掌握情況以及運用水平，又豐富了教學(xué)內(nèi)容；綜合內(nèi)容的案例分析讓學(xué)生把不動產(chǎn)管理課程中所學(xué)到知識點進(jìn)行全面、靈活地運用于現(xiàn)實的生活中，提高綜合分析、解決問題的能力，把學(xué)以致用真正做到實處，為學(xué)生畢業(yè)后在工作崗位中創(chuàng)造良好業(yè)績奠定堅實的基礎(chǔ)。

教師在備課過程中選取的案例緊跟時代的腳步，具有突出的代表性，對時事熱點及時反饋到教學(xué)當(dāng)中。如不動產(chǎn)資源的規(guī)劃管理，以市級土地利用規(guī)劃為例子，需要對土地利用的現(xiàn)狀以及存在的問題進(jìn)行分析，針對不同的問題進(jìn)行規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計；不動產(chǎn)稅費（收）與評估，以世界各國的不動產(chǎn)稅為案例；不動產(chǎn)服務(wù)管理，以房地產(chǎn)企業(yè)的客戶服務(wù)中心為案例；不動產(chǎn)資源的信息化管理，以市級國土資源和房屋管理局的系統(tǒng)為例開展典型案例的教學(xué)分析。目前我國不動產(chǎn)的統(tǒng)一管理還處于不斷完善階段，相關(guān)部門或者負(fù)責(zé)人會經(jīng)常一些新消息，教師在教學(xué)過程中就會把相關(guān)的資料或者視頻運用到課堂上，讓學(xué)生了解最近的進(jìn)展。

4 課程教學(xué)實踐的改革與創(chuàng)新

商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)管理范文第2篇

[關(guān)鍵詞]保險資金；不動產(chǎn)；投資；風(fēng)險

保險資金的運用是保險公司將積聚的保險資金部分地用于投資，使保險資金保值增值的經(jīng)營活動，是與保險公司收益密切相關(guān)的重要環(huán)節(jié)。由于我國的保險行業(yè)起步較晚，加之保險公司和被保險人權(quán)利義務(wù)在執(zhí)行時間上的不確定性，保險公司對保險資金的運用存在很大的經(jīng)營性風(fēng)險，因此，我國保險資金的運用一直受到較為嚴(yán)格的管控。作為一種全新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，保險資金不動產(chǎn)投資的風(fēng)險管理已成為業(yè)內(nèi)和理論界爭論和探索的前沿?zé)狳c問題，本文將對作為保險資金不動產(chǎn)投資的主要風(fēng)險及如何防范進(jìn)行深入研究。

一、保險資金不動產(chǎn)投資中主要幾種風(fēng)險

（一）融資性售后包租風(fēng)險

近年來，隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展，售后包租的交易模式逐漸產(chǎn)生，即開發(fā)商在房產(chǎn)銷售時承諾在未來一段時間內(nèi)承租或代為出租投資人所購買房產(chǎn)的交易行為。售后包租又分為經(jīng)營性售后包租和融資性售后包租，兩者的區(qū)別在于投資人購買房產(chǎn)時是否獲得產(chǎn)權(quán)。對于融資性售后包租，開發(fā)商出售的是虛擬產(chǎn)權(quán)，若保險公司投資不動產(chǎn)后委托開發(fā)商進(jìn)行經(jīng)營管理，則必須以獲得真實產(chǎn)權(quán)為前提，在此基礎(chǔ)上，選取具有一定規(guī)模、資質(zhì)、經(jīng)營管理能力和信譽的大型房地產(chǎn)企業(yè)作為交易對手，并對其進(jìn)行全面、嚴(yán)格的法律盡職調(diào)查，從而避免開發(fā)商可能存在的融資性售后包租風(fēng)險。

（二）違約風(fēng)險

一般情況下，對于保險公司來說，購置期房相對于購置現(xiàn)房更具有價格優(yōu)勢，有利于降低購樓成本，提高投資收益率，但與此同時，購置期房也使得保險公司面臨著開發(fā)商在約定交付日無法按時完工或無法滿足建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的違約風(fēng)險。此外，保險公司委托開發(fā)商對所購房產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營管理，在委托期限內(nèi)，開發(fā)商需要按約定向保險公司支付房產(chǎn)經(jīng)營收益。若屆時開發(fā)商因經(jīng)營管理能力欠缺或其他原因無法達(dá)到盈利標(biāo)準(zhǔn)并按約定支付經(jīng)營收益，降導(dǎo)致保險資金收益受損。對于上述違約風(fēng)險，保險公司一方面可與開發(fā)商設(shè)立共管賬戶，約定購房款僅能用于標(biāo)的房產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，從而保障建設(shè)工程的順利完工；另一方面，保險公司可以要求開發(fā)商對項目完工及未來收益返還提供抵押擔(dān)保、質(zhì)押擔(dān)?；虮ＷC擔(dān)保等。

（三）委托風(fēng)險

1、資金運用風(fēng)險。該模式中，保險公司對購置房產(chǎn)進(jìn)行委托經(jīng)營，使房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)發(fā)生了分離。開發(fā)商受保險公司委托，在委托期限內(nèi)代表其對房產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)、租賃、經(jīng)營和管理等資產(chǎn)管理相關(guān)工作，收取相關(guān)收益，并代為支付資產(chǎn)管理相關(guān)費用。對于房產(chǎn)經(jīng)營中的資金流入和流出，若缺乏有效地監(jiān)管和審計措施，則同樣會給保險公司帶來資金損失。對此，保險公司應(yīng)在委托管理期間，一是委托托管銀行對共管賬戶的資金流向進(jìn)行日常監(jiān)管；二是于年度結(jié)算日前，與開發(fā)商共同聘請獨立第三方對該賬戶的物業(yè)收入、物業(yè)支出及成本費用扣減額等情況進(jìn)行審計，并出具相關(guān)財務(wù)報告；三是委派財務(wù)人員負(fù)責(zé)監(jiān)督項目資金的運用情況。

2、物業(yè)管理風(fēng)險。委托期限內(nèi)，開發(fā)商或其聘請的物業(yè)管理公司的經(jīng)營理念與管理能力，直接決定了目標(biāo)物業(yè)的整體品質(zhì)及未來發(fā)展方向。在委托期結(jié)束后，開發(fā)商應(yīng)將目標(biāo)物業(yè)交還給保險公司繼續(xù)經(jīng)營管理，若屆時由于開發(fā)商經(jīng)營管理不善或其出于自身利益考慮將優(yōu)質(zhì)租戶轉(zhuǎn)移，將導(dǎo)致房產(chǎn)出租率或租金水平無法達(dá)到合理水平，從而對后續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生不利影響，增加保險公司招租及管理成本。為避免開發(fā)商無法有效履行經(jīng)營管理職責(zé)，保險公司可與開發(fā)商在合同中約定，在房產(chǎn)經(jīng)營權(quán)交還保險公司的時點，開發(fā)商需使所經(jīng)營房產(chǎn)當(dāng)年的租金水平達(dá)到一個預(yù)設(shè)值，該值由保險公司根據(jù)委托管理期間每年承諾的收益率、可接受的出租率及租金水平計算得出。

二、保險資金投資不動產(chǎn)的風(fēng)險管理

房地產(chǎn)項目雖然收益較高，但是一旦出現(xiàn)泡沫或者劇烈波動，將對保險公司的經(jīng)營造成不小的打擊。房地產(chǎn)市場資金密集性的特征，決定了保險公司一旦在該市場受到損失，必將是非常巨大的，而最終的承受者將是廣大投保人。出于保護(hù)投保人利益以及保險資金安全的考慮，監(jiān)管機(jī)構(gòu)也應(yīng)加強(qiáng)對保險商投資房地產(chǎn)的引導(dǎo)與規(guī)整；同時，保險公司也應(yīng)該未雨綢繆，建立健全保險資金投資不動產(chǎn)風(fēng)險管理機(jī)制

（一）內(nèi)部風(fēng)險控制體系

保險公司必須建立完備的風(fēng)險控制體系，特別是要根據(jù)《保險資金運用風(fēng)險控制指引》的要求，建立運營規(guī)范、管理高效的保險資金運用風(fēng)險控制體系，針對包括不動產(chǎn)投資在內(nèi)的各項資金投向制定相應(yīng)的風(fēng)險控制策略；同時，保險公司要加強(qiáng)風(fēng)險技術(shù)系統(tǒng)管理，不斷提高對投資風(fēng)險的分類、識別、量化和評估能力，能夠迅速有效的應(yīng)對風(fēng)險事件的發(fā)生；此外，由于不動產(chǎn)投資種類和模式繁多，也要注重對操作風(fēng)險的監(jiān)控和管理。

（二）外部監(jiān)管機(jī)制

在我國不動產(chǎn)市場仍不夠規(guī)范、保險公司自我約束機(jī)制和風(fēng)險控制體系尚未健全的情況下，監(jiān)管層必須在鼓勵保險公司積極探索的同時，加強(qiáng)對其投資不動產(chǎn)的外部監(jiān)管。總體監(jiān)管思路上仍要以償付能力監(jiān)管為重點，以便使保險公司在償付能力約束下更為自主地進(jìn)行不動產(chǎn)投資。

商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)管理范文第3篇

一、發(fā)達(dá)國家保險公司不動產(chǎn)投資概況

一近年來不動產(chǎn)直接投資比例顯著下降

世紀(jì)年代以來，金融創(chuàng)新的蓬勃發(fā)展大大豐富了可供投資的金融工具，甚至將不動產(chǎn)也加以證券化。歐美保險公司不斷持有更多的債券和股票，從而減少了對于不動產(chǎn)的直接投資，使其占總資產(chǎn)的比例顯著降低。此外，股市長期走牛、互助保險公司的“撤除互助化”，由于公司治理等方面的差異，互助保險公司被認(rèn)為比股份保險公司持有更多不動產(chǎn)投資潮流以及美國保險業(yè)風(fēng)險資本監(jiān)管規(guī)則等也起到了一定的促進(jìn)作用。

二壽險、非壽險公司不動產(chǎn)直接投資比例差別不大

從美國的情況來看，年壽險業(yè)不動產(chǎn)直接投資占總資產(chǎn)比例為，非壽險業(yè)不動產(chǎn)直接投資占總資產(chǎn)比例為，兩者相差個百分點；到了年，兩者都變成了；××年，兩者之差也僅為。從日本的情況來看，年不動產(chǎn)直接投資占總資產(chǎn)比例，壽險業(yè)為，非壽險業(yè)為，兩者相差個百分點；年，非壽險業(yè)高出壽險業(yè)個百分點；××年，非壽險業(yè)僅高出壽險業(yè)?？梢?，壽險、非壽險公司不動產(chǎn)直接投資比例差別并不大，且近年來有進(jìn)一步縮小的趨勢。

三案例借鑒：美國國際集團(tuán)的不動產(chǎn)投資

始創(chuàng)于年，是世界領(lǐng)先的保險公司，經(jīng)營范圍覆蓋全球多個國家和地區(qū)。主要的業(yè)務(wù)分為類：壽險、非壽險、金融服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)和資產(chǎn)管理，其中壽險和非壽險是最核心的業(yè)務(wù)?！痢聊?，實現(xiàn)營業(yè)收入億美元，資產(chǎn)總額達(dá)到億美元。其中，保險類資產(chǎn)億美元，絕大多數(shù)是債券，占比高達(dá)；不動產(chǎn)投資為億元，約占。

于年設(shè)立了專門負(fù)責(zé)不動產(chǎn)投資的子公司——全球不動產(chǎn)投資公司。該公司廣泛參與辦公、工業(yè)、住房、零售和醫(yī)院等不動產(chǎn)投資，各項占比如圖所示。進(jìn)行不動產(chǎn)投資具有鮮明的利潤導(dǎo)向，它投資的興趣并不在于將不動產(chǎn)用來構(gòu)建投資組合或者簡單的將資產(chǎn)的一部分轉(zhuǎn)換為不動產(chǎn)，而是明確要求有豐厚的利潤空間。因此，在不動產(chǎn)投資方面比較激進(jìn)，特別崇尚反經(jīng)濟(jì)周期投資理念，在世界多個市場尋找經(jīng)濟(jì)衰退所帶來的潛在機(jī)遇。到年，除在美國擁有項不動產(chǎn)外，還在亞洲擁有項、在歐洲項、拉丁美洲項、其他地區(qū)項。在投資方式上，全球不動產(chǎn)投資公司主要采取下設(shè)一些開發(fā)公司和參與投資基金來進(jìn)行投資。年以來，已經(jīng)參與了個私人性質(zhì)的權(quán)益基金包括不動產(chǎn)基金，總投資約億美元，基金的合資方主要是養(yǎng)老基金。在投資此類基金時，目標(biāo)收益率要求在以上。

二、我國保險公司不動產(chǎn)投資現(xiàn)狀

與發(fā)達(dá)國家保險業(yè)發(fā)展相比，我國保險業(yè)起步較晚，保險公司在投資方面經(jīng)驗非常欠缺，不動產(chǎn)投資上也經(jīng)歷了較大起落。年恢復(fù)辦理國內(nèi)保險業(yè)務(wù)后幾年，保險公司的資金基本上進(jìn)入到了銀行，形成銀行存款，幾乎沒有進(jìn)行不動產(chǎn)投資。年至年，在外部經(jīng)濟(jì)增長過熱、業(yè)內(nèi)又無章可循的情況下，保險公司盲目投資于房地產(chǎn)、有價證券、信托、貸款等，形成了較大數(shù)量的不良資產(chǎn)。年以來，國家先后頒布《保險法》等有關(guān)金融法律法規(guī)，使得保險公司投資范圍受到嚴(yán)格限制，不動產(chǎn)投資被迫停止。

目前，我國保險公司擁有的不動產(chǎn)比例不大，但基本上為自用或者是以往遺留下來的沉淀資產(chǎn)，很難藉此產(chǎn)生盈利。中國人壽集團(tuán)的情況就很具代表性見圖。底，中國人壽總資產(chǎn)億元，不動產(chǎn)占比，為億元。這其中房屋建筑物又占據(jù)了絕大多數(shù)，達(dá)到億元；以盈利為目的投資物業(yè)僅為億元，占不動產(chǎn)投資的?！痢聊晖顿Y物業(yè)實現(xiàn)投資收益億元，資產(chǎn)收益率僅為。

三、我國保險公司不動產(chǎn)投資前景及策略分析

一不動產(chǎn)投資放開是必然趨勢

為進(jìn)一步拓寬保險資金投資渠道，提高保險資金運用效率，完善保險公司資產(chǎn)負(fù)債管理，非常有必要放開保險公司對不動產(chǎn)的投資。我國《保險法》第條第款規(guī)定，“保險公司的資金運用，限于在銀行存款、買賣政府債券、金融債券和國務(wù)院規(guī)定的其他資金運用形式”，這意味著只要經(jīng)過國務(wù)院批準(zhǔn)，保險公司就可以在不修改《保險法》的條件下實現(xiàn)對不動產(chǎn)的投資。從近期監(jiān)管機(jī)構(gòu)多次表態(tài)來看，不動產(chǎn)投資正處于研究階段，其放開已經(jīng)是必然趨勢。

二投資范圍和比例

在投資范圍上，主要包括房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也可包括土地上面的其他附著物，如林木等。其中，房地產(chǎn)包括工業(yè)、商業(yè)、住宅用房地產(chǎn)；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括高速公路、港口、石油儲備基礎(chǔ)設(shè)施、東北老工業(yè)基地建設(shè)等。聯(lián)系到我國將要舉辦年奧運會和年世博會，保險資金也可被允許參與投資這兩個大型重點建設(shè)工程項目。不動產(chǎn)投資比例上，可結(jié)合國外規(guī)范參見表和我國實際情況設(shè)定在—之間，而無須對壽險、非壽險公司加以區(qū)分。

×表部分國家和地區(qū)保險公司不動產(chǎn)投資比例上限單位：

×＇＇國家和地區(qū)

×＇＇＇＇美國

×＇＇＇＇德國

×＇＇＇＇日本

×＇＇＇＇臺灣

×＇＇＇＇韓國

×＇＇＇＇新加坡

×＇＇＇＇不動產(chǎn)投資比例上限

×＇＇

×＇＇

×＇＇

×＇＇

×＇＇

×＇＇

資料來源：金融會計

作為不動產(chǎn)投資的突破口，保險資金可首先被允許投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。保險資金特別是壽險資金具有長期性、穩(wěn)定性等特點，而基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)具有投資金額大、建設(shè)和運營周期長、投資回報穩(wěn)定和安全的特點。兩者很好的結(jié)合起來，不僅可以支持國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)，還可以提高保險資金使用效率，實現(xiàn)雙贏的格局?！痢聊暝氯?，《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》出臺，明確提出“鼓勵和促進(jìn)保險資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施和重點建設(shè)工程項目”，也在最高層次上為保險公司投資不動產(chǎn)指明了方向。

三投資模式

保險公司投資不動產(chǎn)應(yīng)以間接投資為主，直接投資為輔。這是因為保險公司資金運用追求“安全性”、“流動性”和“贏利性”的“三性”平衡，不宜過多直接持有不動產(chǎn)。國際保險業(yè)的投資也是如此，保險公司越來越多的持有證券資產(chǎn)包括不動產(chǎn)證券而非直接持有不動產(chǎn)。

間接投資模式：

一證券化模式。購買不動產(chǎn)公司或項目的股票和債券來進(jìn)行投資，在享有更大流動性的同時獲取投資收益。

二信托模式。保險公司委托信托公司進(jìn)行不動產(chǎn)投資，可以有效利用信托資產(chǎn)破產(chǎn)隔離制度，在確保資金安全的情況下獲取收益。版權(quán)所有，全國公務(wù)員共同的天地!

三委托貸款或銀保聯(lián)合貸款模式。保險公司委托銀行貸款給不動產(chǎn)企業(yè)或項目，發(fā)揮銀行在貸款方面的專業(yè)優(yōu)勢，也可與銀行聯(lián)合起來共同放貸。

四抵押貸款模式。貸款人以不動產(chǎn)為抵押向保險公司申請借款，保險公司在這種方式下放貸也相當(dāng)安全。發(fā)達(dá)國家保險公司就大量使用這種方式進(jìn)行不動產(chǎn)投資。

五產(chǎn)業(yè)投資基金模式。保險公司以發(fā)起人身份組建產(chǎn)業(yè)投資基金，專門投向房地產(chǎn)、建設(shè)工程項目等。美國很多不動產(chǎn)投資者都采用不動產(chǎn)投資信托的方式，國內(nèi)的平安保險公司不久前也向有關(guān)部門申報設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金。

直接投資模式：

一金融租賃模式。保險公司可以發(fā)揮資金規(guī)模優(yōu)勢購置大型機(jī)器設(shè)備，并以金融租賃方式出租給受租人以獲取穩(wěn)定收益。

二直接參與模式。保險公司直接出資購置房地產(chǎn)以供出售或出租，還可以直接投資興建基礎(chǔ)設(shè)施和工程項目。

需要指出的是，目前我國正在積極探索資產(chǎn)證券化，初期試點有建設(shè)銀行的房地產(chǎn)抵押貸款證券化和國家開發(fā)銀行的基礎(chǔ)設(shè)施貸款證券化。隨著試點的成功及其后更大范圍的推廣實施，不動產(chǎn)證券化將日益普及，保險公司間接投資不動產(chǎn)投資的市場環(huán)境也將更加成熟和完善。

四投資風(fēng)險管理

保險公司內(nèi)部風(fēng)險控制。

保險公司必須建立完備的風(fēng)險控制體系，特別是要根據(jù)《保險資金運用風(fēng)險控制指引》的要求，建立運營規(guī)范、管理高效的保險資金運用風(fēng)險控制體系，針對包括不動產(chǎn)投資在內(nèi)的各項資金投向制定相應(yīng)的風(fēng)險控制策略；同時，保險公司要加強(qiáng)風(fēng)險技術(shù)系統(tǒng)管理，不斷提高對投資風(fēng)險的分類、識別、量化和評估能力，能夠迅速有效的應(yīng)對風(fēng)險事件的發(fā)生；此外，由于不動產(chǎn)投資種類和模式繁多，也要注重對操作風(fēng)險的監(jiān)控和管理。

商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)管理范文第4篇

大資管時代真真切切來到身邊，錢不是問題，花錢反倒成了問題。好的商業(yè)模式、好項目、好團(tuán)隊成為地產(chǎn)大資管時代的關(guān)鍵熱詞。投資商之間的項目爭奪已演變成貼身巷戰(zhàn)。

15分鐘談成一單大生意

賽富不動產(chǎn)基金合伙人王戈宏是國內(nèi)新派白領(lǐng)公寓創(chuàng)始人。由他主導(dǎo)和操盤的天安門北河沿新派白領(lǐng)公寓（CYPA）隆重開業(yè)。這是“從來不投房地產(chǎn)”的賽富首席合伙人閆焱所投資的第一個涉“房”項目。位于國貿(mào)附近的第二個白領(lǐng)公寓——森德大廈也已完成收購，目前進(jìn)入設(shè)計整改階段。賽富不動產(chǎn)基金收購森德大廈的價格并不高，70年產(chǎn)權(quán)，單價為2.2萬元/平方米，而周邊物業(yè)的單價已達(dá)4萬-5萬元/平方米。未來，賽富不動產(chǎn)計劃在上海、廣州、深圳繼續(xù)收購物業(yè)。

最讓人稱奇的是，王戈宏說服閆焱投資白領(lǐng)公寓，僅僅用了15分鐘。王戈宏回憶道，2012年4月，他回國創(chuàng)建白領(lǐng)公寓基金。在一個論壇上偶遇閆焱。在短短15分鐘交談之后，閆焱便初步確定了與王戈宏合作的意向。第二次見面時，閆焱帶來了公司整個投資團(tuán)隊，與其相談甚歡，并讓律師當(dāng)場起草了合作協(xié)議，這一次會晤也僅僅用了15分鐘。

王戈宏的白領(lǐng)公寓模式是受到美國同類產(chǎn)品啟發(fā)派生的。王戈宏注意到，2008年次貸危機(jī)以來，公寓REITs每年的平均收益率超過40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于REITs全行業(yè)平均8%-12%的收益率。這使得公寓REITs的投資人在賺得滿盆后，又加大對新公寓的收購與建造，出租公寓市場越來越繁榮。為簡單驗證一個城市出租公寓的數(shù)量，王戈宏從首都華盛頓市區(qū)沿著355公路向馬里蘭州驅(qū)車行進(jìn)（這條公路貫穿兩三個重要的商業(yè)、辦公和居住區(qū)，房利美、萬豪酒店總部、喬治華盛頓大學(xué)就在馬路兩旁），僅短短15公里，各種層次的出租公寓就有30多家。

王戈宏假扮成找房子的人，由一家公寓的工作人員帶著參觀。這家公寓有250個房間，管理人員不到10個。公寓REITs都是連鎖經(jīng)營，在同一個地區(qū)，維修人員可以共享，易耗維修品等也可以集中采購、配送，運營成本很低。其最大的成本，就是租戶退租后的公寓翻新成本。

據(jù)《丹佛商業(yè)評論》報道，王戈宏曾

經(jīng)求學(xué)的城市丹佛（是美國有線電視的中心，第二個高科技基地），2010年公寓REITs的各項收益指標(biāo)排名全美第一，出租率達(dá)94.7% （全美平均92.2%），租金同比增長4.6%（全美平均增長2.5%）。而目前丹佛的平均公寓租金為每單元每月874美元。

再回到我們身邊，如果全國有超過20座城市像北京那樣，施行強(qiáng)有力的限購政策的話，那白領(lǐng)只能租房立家了。但問題是，類似于美國的標(biāo)準(zhǔn)化的連鎖白領(lǐng)公寓產(chǎn)品國內(nèi)幾乎沒有。

王戈宏由此聯(lián)想到，中國白領(lǐng)的家到底會在哪里呢？他的想法得到了閆焱的認(rèn)可。閆焱認(rèn)為，中國未來最大的消費群體是白領(lǐng)。讓白領(lǐng)用不到30%的工資，租下最好商圈的住宅，生活、工作、娛樂都在30分鐘生活圈內(nèi)完成，可以實現(xiàn)幸福地居住。閆焱斷定白領(lǐng)公寓將來是一個非常大的朝陽產(chǎn)業(yè)。

在白領(lǐng)公寓商業(yè)模式設(shè)計上，王戈宏采取了租賃和收購相結(jié)合的兩種運作模式：整租下某物業(yè)數(shù)十年的整體經(jīng)營權(quán)，出租給在周邊寫字樓上班的白領(lǐng)；同時發(fā)起賽富不動產(chǎn)基金，對外募集資金后收購核心地段物業(yè)，進(jìn)行改造和精裝修后出租給白領(lǐng)。

王戈宏聲稱，賽富不動產(chǎn)運用REITs的經(jīng)營結(jié)構(gòu)、管理結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)運作項目，未來一旦REITs資本市場開放，這些健康的資產(chǎn)就可以上市。

“我們的腳都是沾滿泥的”

嘉實基金總裁趙學(xué)軍曾這樣說：“我若不做這個投資，就沒法吃到大資管這塊肉?！本唧w到怎么吃這塊肉？趙學(xué)軍不走尋常路。

2012年9月，嘉實基金總裁趙學(xué)軍聯(lián)合英國高富諾基金管理公司與原漢威資本的核心團(tuán)隊，獨家組建了一個專注投資于大中華區(qū)的私募地產(chǎn)基金管理平臺——嘉實地產(chǎn)投資管理有限公司，原漢威資本創(chuàng)始人和前行政總裁任榮出任嘉實地產(chǎn)的行政總裁。

嘉實地產(chǎn)總部設(shè)于香港，該團(tuán)隊之前管理過4只美元基金，管理資產(chǎn)規(guī)模逾35億美元，與華潤、萬科、金融街和國內(nèi)多家大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有多個成功的戰(zhàn)略合作，整體基金年化回報扣除費用后均超過20%，是當(dāng)時亞洲最大的房地產(chǎn)私募股權(quán)基金之一。

一家國有信托機(jī)構(gòu)高管透露：“嘉實和我們信托公司的思路不一樣。我們搶的是銀行的客戶，做債權(quán)投資，以量取勝，做大規(guī)模，盡可能地占有客戶；嘉實地產(chǎn)則更看重項目的本質(zhì)，他們每一單都做得很大，時間長，充分享有項目股權(quán)所帶來的長期回報。”

每一單都做得很大、時間長，意味著嘉實地產(chǎn)投資要變身成開發(fā)商的角色？如果是這樣，這就要求其團(tuán)隊成員同時有金融和開發(fā)經(jīng)驗。

嘉實地產(chǎn)基金副總裁陳文杰稱，“嘉實地產(chǎn)專注于投資國內(nèi)大型零售及商業(yè)物業(yè)。團(tuán)隊的成員都有超過12年以上資深地產(chǎn)和金融相關(guān)的海內(nèi)外背景。我們用國外通行的房地產(chǎn)基金操作模式，先募集投資人所承諾的資金，然后在投資期內(nèi)完成項目儲備、盡調(diào)和投資；但最關(guān)鍵的，與其他資本市場上的純財務(wù)投資人不同，我們采取主動式資產(chǎn)管理的機(jī)制，經(jīng)理人的腳都是沾滿泥的，每個項目都要親自進(jìn)到工地去看落實情況，從CEO到分析師都要奉行這套準(zhǔn)則。”

“團(tuán)隊的核心競爭力在于對零售商業(yè)物業(yè)的定位、工程管理和運營管理，過去我們做合資的項目，IRR很難突破18%，但只要是我們持有100%股權(quán)的商業(yè)項目，透過自身的資產(chǎn)管理及增值服務(wù)，項目回報IRR一般都可以超過25%?！标愇慕苷f。

如何讓腳上都沾滿泥的團(tuán)隊賣命干活？趙學(xué)軍為嘉實地產(chǎn)投資設(shè)計的公司股權(quán)結(jié)構(gòu)是：嘉實基金占股50%，高富諾及任榮團(tuán)隊占股共50%。嘉實地產(chǎn)透過嘉實基金在國內(nèi)的銷售網(wǎng)絡(luò)及資本市場的優(yōu)勢，為房地產(chǎn)基金產(chǎn)品與國內(nèi)各方資金渠道打造了一個完整的平臺。同時，嘉實地產(chǎn)輔以其本身原有的美元品牌及投資人覆蓋，加上高富諾基金在全球的布局，形成了一個雙幣服務(wù)的房地產(chǎn)私募基金公司。

基金做地產(chǎn)，高管團(tuán)隊下沉到項目中去，通過股權(quán)捆綁，形成激勵約束機(jī)制?；鶎嵉禺a(chǎn)投資趟出一條資管新路。

夾層基金驅(qū)動鼎暉投資

鼎暉投資董事總經(jīng)理、夾層基金業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人胡寧這樣宣稱，“大資管時代的來臨預(yù)示金融機(jī)構(gòu)的牌照優(yōu)勢將逐漸被淡化，牌照紅利時代將來會結(jié)束，金融機(jī)構(gòu)最核心的競爭力還是如何為客戶做好資產(chǎn)管理，為他們帶來更安全、更高收益的金融產(chǎn)品?！?/p>

鼎暉的準(zhǔn)備工作做得很早。2011年，PE起家的鼎暉投資觀察到，黑石集團(tuán)、阿波羅等國際大型機(jī)構(gòu)開始向綜合型的另類投資體系發(fā)展，尤其重視夾層基金業(yè)務(wù)。當(dāng)年8月，鼎暉夾層基金團(tuán)隊成立，提前應(yīng)對大資管時代的轉(zhuǎn)型。

鼎暉董事長吳尚志從平安信托和其他優(yōu)秀機(jī)構(gòu)招募了資管團(tuán)隊，團(tuán)隊帶頭人曾為平安信托累計投資金額300億元，合作對象包括中信、金地、綠城、雅居樂、宋都集團(tuán)等。

鼎暉夾層基金的募資方式是主動管理型，不是通過銀行理財產(chǎn)品和資金池，而是通過各大銀行代銷，用的是鼎暉夾層基金品牌，并向投資人闡明擬投資的儲備項目。2012年兩只夾層基金就募集了20多億元。

鼎暉夾層基金的資金結(jié)構(gòu)有三層：開發(fā)商資金作為劣后級，銀行類金融機(jī)構(gòu)資金是優(yōu)先級，鼎暉基金則在這兩層資金之間提供夾層股權(quán)投資服務(wù)。對優(yōu)先級投資人而言，由于有鼎暉基金和開發(fā)商資金做劣后，其資金具有較高的安全系數(shù)；同時優(yōu)先級投資人又為鼎暉夾層基金做了杠桿，提高鼎暉基金的收益。因此，鼎暉夾層基金使安全性和收益都能得到保障。

鼎暉夾層投資的決策機(jī)制沿襲了鼎暉投資一貫的穩(wěn)健決策風(fēng)格，董事長吳尚志、總裁焦震都是投資委員會的核心成員。

在產(chǎn)品模式上，鼎暉夾層基金通過股權(quán)、債權(quán)的結(jié)合，通過可轉(zhuǎn)債、優(yōu)先債、次級債、股權(quán)回購、股權(quán)分配等手段，實現(xiàn)固定收益類產(chǎn)品、固定+超額收益、股權(quán)+回購、危機(jī)（DistressHedge）投資等多種產(chǎn)品的投資。

也就是說，鼎暉不但在項目設(shè)計中可通過信托、有限合伙、項目股權(quán)方面靈活設(shè)計結(jié)構(gòu)化安排，實現(xiàn)各類收益與項目進(jìn)度的匹配，而且可對存在短期經(jīng)營危機(jī)的項目進(jìn)行投資，或收購資金鏈斷裂的優(yōu)質(zhì)項目，退出方式要求開發(fā)商回購或按固定高息回購；也可對公開發(fā)行的高息危機(jī)債券和可轉(zhuǎn)債金融產(chǎn)品進(jìn)行投資。

鼎暉夾層基金堅持設(shè)計簡單的交易結(jié)構(gòu)，以利于投后的資產(chǎn)管理。例如，GP管理公司的收益不與項目利潤掛鉤，而是與項目銷售價格掛鉤。銷售價格可在網(wǎng)上公開查詢，價格上漲一定范圍，鼎暉的收益就隨之增加一個點?！昂唵蔚慕灰捉Y(jié)構(gòu)最易于管理，很多基金公司無法避免開發(fā)商隱藏利潤的難題，就是交易結(jié)構(gòu)設(shè)計的太復(fù)雜?！焙鷮幷f。

鼎暉夾層投資與信用團(tuán)隊于2011年11月對上海項目進(jìn)行了總規(guī)模4億元、一年期的債權(quán)投資。該次投資通過信托計劃的方式發(fā)行，由鼎暉認(rèn)購其中的約1.4億元信托份額，另外約2.6億元由鼎暉主導(dǎo)公開募集。募得資金向交易對手100%控股的青浦公司（滿足“432”規(guī)定）以信托計劃提供一年期借款。每半年付息，到期還本。

商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)管理范文第5篇

在整個大資管行業(yè)中，公募基金是最具代表性的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)形態(tài)，按份募集、組合投資，管理人按照持有人利益優(yōu)先原則履行謹(jǐn)慎勤勉職責(zé)，基金持有人按份承擔(dān)風(fēng)險、獲取收益。與其他資產(chǎn)管理業(yè)態(tài)相比，公募基金最大的優(yōu)勢是《基金法》賦予了基金財產(chǎn)的獨立性地位，信托法律關(guān)系落實到產(chǎn)品運作各個層面，包括風(fēng)險自擔(dān)的產(chǎn)品設(shè)計和銷售規(guī)范、強(qiáng)制托管制度、每日估值制度、信息披露制度、公平交易制度以及嚴(yán)格的監(jiān)管執(zhí)法，是投資者權(quán)益保護(hù)最為充分的大眾理財行業(yè)。

截至2016年底，公募基金資產(chǎn)規(guī)模達(dá)9.16萬億元，產(chǎn)品數(shù)量達(dá)3867只，是我國A股市場持股比例最高的專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者。公募基金個人有效賬戶數(shù)達(dá)到2億戶，85%的基金賬戶資產(chǎn)規(guī)模在5萬元以下。自開放式基金成立以來至2016年末，偏股型基金年化收益率平均為16.52%，超出同期上證綜指平均漲幅8.77個百分點；債券型基金年化收益率平均為8.05%，超出現(xiàn)行3年期銀行定期存款基準(zhǔn)利率5.3個百分點；公募基金已經(jīng)成為普惠金融的典型代表，為上億消費者創(chuàng)造了巨大收益和金融便利。公募基金在助力養(yǎng)老金保值增值方面也做出重大貢獻(xiàn)。截至2015年底，全國社?；鹳Y產(chǎn)規(guī)模約1.91萬億元，成立14年來年化收益率達(dá)到8.8%，超過同期年均通貨膨脹率6.4個百分點，資產(chǎn)增值效果顯著?；鸸芾砉咀鳛槿珖绫；鹱钪饕奈型顿Y資產(chǎn)管理人，在18家管理人中占16席，管理了超過40%的全國社?；鹳Y產(chǎn)，在機(jī)構(gòu)投資者中樹立了良好聲譽。

二、公募基金出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡，遭遇發(fā)展困境

一是投資工具屬性弱化，資本市場買方功能受到削弱。2012年以來，銀、證、保等各類金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)規(guī)模呈爆發(fā)式增長，但是，運作最為規(guī)范、真正做到“賣者有責(zé)、買者自負(fù)”的公募基金規(guī)模僅有9.16萬億元，占比不足10%。以精選標(biāo)的為目標(biāo)的股票型基金份額規(guī)模自2013年以來持續(xù)下降，與2012年末相比減少52.6%（2015年提高股票型基金持倉下限也是重要因素）。與此同時，混合型基金大量興起，精選個股、長期投資讓位于趨勢擇時，對投資標(biāo)的內(nèi)在價值的關(guān)注讓位于短期波動收益，投資工具屬性弱化。2008年以來，公募基金持有A股總市值的比重持續(xù)下降，由歷史最高的7.9%下降到歷史最低的3.4%。公募基金的價值投資、長期投資功能嚴(yán)重弱化，無論是作為大眾理財?shù)膶I(yè)化工具，還是作為資本市場的買方代表，公募基金的主體地位遠(yuǎn)未體現(xiàn)。

二是資金流入流出波動大，缺少長期投資生態(tài)鏈條。從資金來源看，公募基金以散戶化投資為主，真正的長期機(jī)構(gòu)資金占比很小，養(yǎng)老金、保險資金等有長期配置需求的資金主要通過專戶管理，對公募基金無法起到支持作用。產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)育不足，過多依賴外部銷售渠道，代銷關(guān)系削弱了公募基金募集職責(zé)，銷售利益最大化加劇頻繁申贖，公募基金認(rèn)申贖總量與資產(chǎn)余額之比達(dá)到320%，其中，貨幣型基金認(rèn)申贖總量與資產(chǎn)余額之比高達(dá)550%；從持有期限看，多數(shù)基金投資者并沒有把基金作為長期配置工具，平均持有期短，少于一年的占44%，少于三年的占67%。

三是公司治理偏離信托要求，投資人利益無法在治理層面得到充分保證。與上市公司類似，公募基金同樣面臨國有股話語權(quán)獨大，股權(quán)治理僵化，董事會功能受限、受托責(zé)任履行不充分等問題，股東利益尤其是大股東利益主導(dǎo)管理人行為和管理績效評價。從基金公司與投資者的關(guān)系看，公司治理困境導(dǎo)致公募基金過于追求短期規(guī)模和業(yè)績增長，投資人利益無法在治理層面得到充分保證；從基金公司與員工的關(guān)系看，公司治理困境導(dǎo)致對人才專業(yè)價值重視不足，缺少長效激勵約束機(jī)制，核心人才隊伍不穩(wěn)定，多年來人才流失嚴(yán)重，2015年基金經(jīng)理離職率達(dá)24.4%，創(chuàng)歷史新高（2016年有所降低，為12.5%）。

四是投資運作短期化，缺少長期核心價值。當(dāng)前，短期功利主義是制約公募基金行業(yè)發(fā)展的重要原因，結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品、定增基金、定制基金等短期資金驅(qū)動型產(chǎn)品層出不窮，短期化行為突出。公募基金如果不能投資于未來，那么自身也就沒有未來。環(huán)境保護(hù)、社會責(zé)任和公司治理即ESG原則是公募基金投資于未來的重要標(biāo)準(zhǔn)，全球諸多有影響力的機(jī)構(gòu)投資者已經(jīng)建立并遵循比較規(guī)范的ESG投資基準(zhǔn)，有力推動了公募基金的發(fā)展，我國還停留在少數(shù)探索性實踐階段，缺少系統(tǒng)的、與我國資本市場和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型需求相匹配的ESG投資與評價體系。

五是大資管法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，沖擊信托文化根基。從整個資產(chǎn)管理行業(yè)看，各類資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的上位法既有《基金法》，也有《商業(yè)銀行法》、《信托法》、《保險法》，導(dǎo)致在監(jiān)管層面，既有信托關(guān)系主導(dǎo)的突出投資人利益優(yōu)先原則的監(jiān)管規(guī)則，也有民商關(guān)系主導(dǎo)的遵從平等合同主體地位的監(jiān)管規(guī)則，受托財產(chǎn)法律屬性不清晰，相關(guān)主體受托責(zé)任不明確，出現(xiàn)大量信貸業(yè)務(wù)與投資業(yè)務(wù)混同、違背委托人根本利益的現(xiàn)象，“剛性兌付”、“資金池”、“通道”、高杠桿結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品等違背資產(chǎn)管理本質(zhì)的業(yè)務(wù)屢禁不止，助長了投機(jī)文化，沖擊大眾理財本質(zhì)和信托文化根基。分業(yè)式監(jiān)管疊加以機(jī)構(gòu)為主的監(jiān)管，導(dǎo)致大資管行業(yè)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)各異，監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)務(wù)性質(zhì)發(fā)生錯配，風(fēng)險無法得到充分披露和有效監(jiān)管，監(jiān)管空白和監(jiān)管套利帶來的負(fù)面影響已十分突出。

三、公募基金的出路與供給側(cè)改革方向

以公募基金為代表的資產(chǎn)管理I需要一場全面的供給側(cè)改革，完成行業(yè)的自我革命，真正承擔(dān)起提供普惠金融和推動產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的責(zé)任。

一是按實質(zhì)重于形式原則統(tǒng)一行業(yè)法律基礎(chǔ)和監(jiān)管規(guī)則。應(yīng)當(dāng)推動《證券法》和《基金法》成為規(guī)范資本市場各類活動的根本大法，擺脫部門法束縛，強(qiáng)化功能監(jiān)管，統(tǒng)一同類業(yè)務(wù)行為規(guī)則。資產(chǎn)管理業(yè)應(yīng)當(dāng)全面遵循《基金法》作為信托關(guān)系專門法所確立的各項原則和規(guī)范，根據(jù)公開募集和非公開募集兩類產(chǎn)品的特征制定針對性監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一公私募產(chǎn)品運作規(guī)范。公募類產(chǎn)品必須滿足面向非特定對象募集的特定要求，保證產(chǎn)品結(jié)構(gòu)簡單，低杠桿或無杠桿，保證高流動性和申贖自由；私募類產(chǎn)品必須滿足合格投資者要求，對投資者進(jìn)行充分信息披露。各類資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)均必須杜絕資金池業(yè)務(wù)，杜絕“保底保收益”，嚴(yán)守不“剛性兌付”的底線，回歸“賣者盡責(zé)”、“買者自負(fù)”的受托理財本質(zhì)。

二是完善股權(quán)治理和激勵約束，建設(shè)行業(yè)信用文化。應(yīng)積極推進(jìn)基金管理公司健全以董事會為核心的公司治理機(jī)制，強(qiáng)化管理層信托責(zé)任和行業(yè)信用管理，推動基金管理公司股權(quán)構(gòu)成多元化，鼓勵專業(yè)人士、成熟私募機(jī)構(gòu)參與設(shè)立基金管理公司。在私募基金領(lǐng)域，已經(jīng)初步形成登記備案、資金募集、合同指引、內(nèi)部控制、信息披露、投資顧問到資金托管和中介服務(wù)的完整自律規(guī)則體系，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會將依托法律法規(guī)和自律規(guī)則要求，積極打造私募行業(yè)機(jī)構(gòu)、人員誠信數(shù)據(jù)庫，為從業(yè)人員建立完整的從業(yè)信用記錄，使私募基金管理人成為公募基金管理人的合格后備軍。公募基金管理人要優(yōu)化激勵約束機(jī)制，培養(yǎng)投資管理人的風(fēng)險控制意識，以及對公司和客戶利益的忠誠；堅持持有人利益優(yōu)先原則，產(chǎn)品的業(yè)績表現(xiàn)和風(fēng)險控制相結(jié)合，打造股東、員工、持有人利益協(xié)調(diào)一致的可持續(xù)發(fā)展平臺；創(chuàng)造鼓勵創(chuàng)新、容忍失敗的發(fā)展環(huán)境。

三是系統(tǒng)推進(jìn)ESG責(zé)任投資，發(fā)揮公募基金長期價值。在基礎(chǔ)資產(chǎn)端，應(yīng)建立上市公司ESG評價指標(biāo)體系，出臺上市公司ESG相關(guān)信息披露指引，基于ESG信息披露開展對上市公司踐行ESG有效性的評價，最終建立符合中國國情、價值觀統(tǒng)一、真正創(chuàng)造長期收益的上市公司ESG指數(shù)。在投資工具端，應(yīng)建立公募基金ESG投資評價體系，改變短期規(guī)模業(yè)績導(dǎo)向，鼓勵公募基金真正發(fā)揮買方優(yōu)勢和專業(yè)化價值，根據(jù)被投企業(yè)公司治理、社會與環(huán)境義務(wù)的改善和長期價值創(chuàng)造進(jìn)行投資決策，提升長期回報能力。在資產(chǎn)配置端，應(yīng)推動有稅收遞延優(yōu)惠支持的三支柱養(yǎng)老金建設(shè)，將短期理財資金轉(zhuǎn)化為以長期投資為目標(biāo)的個人賬戶養(yǎng)老金或公募型FOF產(chǎn)品，遵循ESG原則進(jìn)行長期資產(chǎn)配置，從資金端約束資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的投資行為，形成投資人、資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、企業(yè)經(jīng)營者利益一致、行動一致的良性發(fā)展機(jī)制。由上市公司ESG評價體系與信息披露、基金ESG指數(shù)以及長期資金ESG配置基準(zhǔn)構(gòu)成的ESG發(fā)展原則有利于全面改善中國資本市場基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量，激發(fā)經(jīng)濟(jì)增長的技術(shù)新動能，推動上市公司和公募基金履行社會公民責(zé)任，為全社會貢獻(xiàn)長期價值增長。

四是發(fā)展不動產(chǎn)證券化和公募REITs，豐富長期投資工具。在綠色發(fā)展和經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效過程中，將產(chǎn)生大量具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)公共基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)項目，對這些公共基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)項目進(jìn)行資產(chǎn)證券化并上市交易，通過公募REITs完成標(biāo)的挑選和組合持有，可以極大地拓展傳統(tǒng)資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的廣度和深度。不動產(chǎn)證券化+公募REITs可以實現(xiàn)公共不動產(chǎn)的社會化投資和長期持有，讓長期資金與長期資產(chǎn)通過股權(quán)而非債權(quán)的方式有效對接，縮短融資鏈條，切實降低實體經(jīng)濟(jì)部門杠桿率。公募REITs可以充分發(fā)揮公募基金運作規(guī)范、監(jiān)管透明的制度優(yōu)勢，在傳統(tǒng)股票和債券之外，為公眾投資于優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)、獲取長期穩(wěn)健收益提供專業(yè)化工具，為全民共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果提供理想渠道。