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商業(yè)綜合體的發(fā)展前景范文第1篇

商業(yè)配套進(jìn)入“3G”時(shí)代

以體驗(yàn)式商業(yè)為核心的商業(yè)配套形式，將帶領(lǐng)商業(yè)綜合體全面邁向“3G”時(shí)代，從而引發(fā)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的重大變革。而對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，則是如何順應(yīng)這種變化，從中尋找到更多的投資機(jī)會(huì)。

何謂的“3G”時(shí)代商業(yè)綜合體？如果將大賣場(chǎng)加酒店或是寫字樓為主要組合形式的傳統(tǒng)模式形容為“2G”時(shí)代商業(yè)綜合體，那么，隨著大型居住社區(qū)的發(fā)展壯大，帶來(lái)的直接影響就是人口數(shù)量大規(guī)模聚集以及消費(fèi)需求的改變，從而對(duì)商業(yè)形態(tài)提出了新的要求。也就是說(shuō)，在此基礎(chǔ)上的升級(jí)版商業(yè)配套，可以視為“3G”時(shí)代商業(yè)綜合體。

與傳統(tǒng)相比，“3G”時(shí)代商業(yè)綜合體最大的不同在于注入了體驗(yàn)式商業(yè)業(yè)態(tài)，商業(yè)零售的核心作用更加明顯，同時(shí)在一定程度上出現(xiàn)了“去大賣場(chǎng)”趨勢(shì)；此外這種商業(yè)綜合體更為注重與公共交通尤其是軌道交通的接駁緊密程度。

洲聯(lián)集團(tuán)（WWW5A）總顧問(wèn)劉力表示，此前很多商業(yè)綜合體是以酒店或?qū)懽謽亲鳛檎麄€(gè)綜合體的核心，因?yàn)榭梢酝ㄟ^(guò)高星級(jí)酒店提升綜合體的檔次，通過(guò)寫字樓的租售帶動(dòng)綜合體的人氣，零售商業(yè)往往只是“花瓶”，要么是為了迎合其它物業(yè)的銷售，要么只是滿足內(nèi)部其它物業(yè)的配套功能。但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，以酒店和寫字樓為核心的商業(yè)綜合體有減少的趨勢(shì)，取而代之的是零售商業(yè)為核心的綜合體日益增多。

劉力認(rèn)為，產(chǎn)生這種轉(zhuǎn)變的根本原因在于酒店和寫字樓這兩種物業(yè)類型所承載的業(yè)態(tài)已不再適合商業(yè)綜合體的發(fā)展需求。在奢華酒店市場(chǎng)已相對(duì)飽和的情況下，商業(yè)綜合體的定位不再適合經(jīng)濟(jì)型酒店進(jìn)駐。而同時(shí)寫字樓有高端化專業(yè)聚集的趨勢(shì)，與商業(yè)綜合體的形式也有沖突。這樣的變化在上海已經(jīng)有所反映，如位于上海閔行區(qū)的南方購(gòu)物中心西側(cè)，就建造了一座總建筑面積達(dá)6.4萬(wàn)平方米的友誼商場(chǎng)項(xiàng)目，業(yè)態(tài)則主要以零售業(yè)為主，主要銷售國(guó)際二線品牌為主的服飾、鐘表等。

另外一個(gè)值得注意的變化是“去賣場(chǎng)化”。賣場(chǎng)作為商業(yè)綜合體的主力店，促成了許多項(xiàng)目的成功，這樣的案例比比皆是。但隨著大賣場(chǎng)在國(guó)內(nèi)布局的完成，已再無(wú)新開大賣場(chǎng)的空間，尤其是市中心區(qū)域，更是無(wú)法容納大賣場(chǎng)，因此新開的商業(yè)綜合體中，不再考慮這種業(yè)態(tài)。

商業(yè)綜合體與共同交通直接的接駁也變得更為緊密。劉力表示，隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的新一輪高峰，在公共交通的節(jié)點(diǎn)必然出現(xiàn)眾多的商業(yè)綜合體，其意圖也非常明顯，就是分享公共交通的人流，做足地塊價(jià)值。

商業(yè)地產(chǎn)更受追捧

而從宏觀層面來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)必將因?yàn)闃鞘姓{(diào)控而更受投資者關(guān)注。

“新八條”的出臺(tái)，對(duì)投機(jī)性和投資性需求會(huì)形成嚴(yán)厲打擊。據(jù)漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部近日獲得的門店反饋來(lái)看，包括“限購(gòu)”、“二套房首付六成”和“全額營(yíng)業(yè)稅”的具體措施，對(duì)房產(chǎn)投資有著巨大的影響。

具體來(lái)看，新“限購(gòu)”政策對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，禁止向其售房。由此可以看出，新“限?gòu)”政策實(shí)際上已經(jīng)剝奪了投資性需求的購(gòu)房權(quán)利?！岸追渴赘读伞薄ⅰ叭~營(yíng)業(yè)稅”以及房產(chǎn)稅試點(diǎn)等具體措施，使得房產(chǎn)投資在交易、持有等環(huán)節(jié)的成本都大幅上升，這在很大程度上也能夠抑制投資需求。

專家分析認(rèn)為，宏觀調(diào)控力度的加大，商品住宅投資已無(wú)多少機(jī)會(huì)，這迫使部分社會(huì)資金尋找新的出路，商業(yè)地產(chǎn)勢(shì)必成為新的出口。這種變化其實(shí)在去年已經(jīng)得到體現(xiàn)，2010 年商業(yè)地產(chǎn)銷售面積、銷售額增速均高于市場(chǎng)平均水平。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房銷售面積10.43 億平方米，比上年增長(zhǎng)10.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)29.9%，較住宅銷售面積要高出20個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額5.25 萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)18.3%，其中商業(yè)地產(chǎn)增幅更是高達(dá)46.3%，比住宅高出近32個(gè)百分點(diǎn)。

掘金“3G”商業(yè)綜合體

針對(duì)商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢(shì)，投資者應(yīng)調(diào)整自己的投資策略，順應(yīng)變化，從而讓投資收益最大化。

專家表示，投資者需要把握的總體方向是選擇適合零售類業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)。上海五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅表示，目前還有部分商業(yè)綜合體在規(guī)劃中考慮了酒店和寫字樓物業(yè)，從大的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，這兩種物業(yè)的功能將會(huì)偏離商業(yè)綜合體的定位，從而淪為“配角”，這無(wú)疑會(huì)影響到其投資收益。而隨著零售類業(yè)態(tài)在商業(yè)綜合體中地位的加強(qiáng)，其租金水平會(huì)不斷走高，進(jìn)而影響到物業(yè)本身的價(jià)值，因此零售類商業(yè)物業(yè)的發(fā)展前景要好于酒店和寫字樓物業(yè)。

當(dāng)然，對(duì)于區(qū)域商業(yè)特色的研究也不能忽略。鄒毅指出，區(qū)域特色商業(yè)可以吸引消費(fèi)者購(gòu)物的傾向，以形成比較優(yōu)勢(shì)，有利于消費(fèi)者進(jìn)行比較和選擇，因此具有利潤(rùn)的提升空間。這種消費(fèi)者的偏好傾向決定了這是商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)發(fā)展方向，區(qū)域特色商業(yè)在消費(fèi)者的強(qiáng)烈偏好下可以形成對(duì)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的有效需求，因此區(qū)域特色商業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)發(fā)展方向。但如果商業(yè)物業(yè)的定位與區(qū)域商業(yè)特色不相符，便無(wú)法吸引到消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)，從而影響到物業(yè)本身的升值潛力。

商業(yè)綜合體的發(fā)展前景范文第2篇

產(chǎn)業(yè)基地呼喚服務(wù)配套

開發(fā)區(qū)以發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，目前累計(jì)興辦外商投資企業(yè)600余家、中資企業(yè)2000余家，常住和暫住人口約為22萬(wàn)人，企業(yè)眾多，人口密集，建設(shè)完善的配套商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)顯得十分必要。近年來(lái)，開發(fā)區(qū)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，將現(xiàn)代服務(wù)業(yè)作為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)的方向。結(jié)合產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，開發(fā)區(qū)將其商業(yè)定位為“門戶商業(yè)”。

對(duì)于“門戶商業(yè)”，開發(fā)區(qū)管委會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局副局長(zhǎng)張斌的解讀是，既要滿足開發(fā)區(qū)與市區(qū)居民的需要，又要符合上海、蘇州等地客商的需求，為開發(fā)區(qū)及周邊的企業(yè)和居民帶來(lái)完善的商業(yè)配套服務(wù)。

無(wú)錫人潘紅強(qiáng)，是星湖智選假日酒店總經(jīng)理。2011年受總公司委派，他來(lái)到了環(huán)境優(yōu)美、格調(diào)雅致的星湖·101廣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)這家國(guó)際連鎖酒店。他說(shuō)，一年多的時(shí)間，隨著酒店的蒸蒸日上，他也見證了星湖101廣場(chǎng)的逐步興盛。這里良好的工作環(huán)境和一站式的生活配套，讓他感到十分滿意和舒心。

門戶商業(yè)版圖初具雛形

發(fā)展門戶商業(yè)，自然離不開對(duì)商業(yè)中心的規(guī)劃和建設(shè)。據(jù)張斌介紹，關(guān)于開發(fā)區(qū)商業(yè)中心的規(guī)劃，有兩個(gè)明確的區(qū)域。一個(gè)區(qū)域以能達(dá)商務(wù)區(qū)為中心。其中，能達(dá)商務(wù)區(qū)又以星湖大道為界，分為南北兩片。北片以發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的總部經(jīng)濟(jì)、軟件信息、服務(wù)外包、商貿(mào)物流等產(chǎn)業(yè)為主。在建的項(xiàng)目有12個(gè)，已經(jīng)建成的項(xiàng)目17個(gè)，完成投資50億元。南片以星湖街區(qū)、101廣場(chǎng)為主導(dǎo)，主要發(fā)展酒店餐飲、文化旅游、休閑娛樂(lè)、購(gòu)物和商務(wù)辦公等為一體的綜合商業(yè)項(xiàng)目。

2013年，星湖街區(qū)東擴(kuò)項(xiàng)目計(jì)劃啟動(dòng)。一個(gè)多元化的大型商業(yè)中心——星湖商業(yè)綜合體，即將呼之欲出。星湖商業(yè)綜合體項(xiàng)目，占地12萬(wàn)平方米，將引進(jìn)購(gòu)物中心、百貨等多種業(yè)態(tài)形式，對(duì)星湖街區(qū)原有業(yè)態(tài)補(bǔ)充和提升。同時(shí)，星湖商業(yè)綜合體的業(yè)態(tài)將與市區(qū)的南大街商圈形成合理區(qū)分，使兩者互為補(bǔ)充，并相得益彰。

另外，這里還在籌備建成一個(gè)集汽車銷售和汽車文化產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)為一體的汽車城。規(guī)劃面積為1000畝，預(yù)期引入40多個(gè)一線汽車品牌。汽車影院、汽車俱樂(lè)部等一些在國(guó)外已十分成熟的業(yè)態(tài)，或?qū)⒁肫渲小?013年，南通車管所的檢測(cè)中心和上牌中心也將在這里設(shè)立分中心。在汽車城，市民將享受到一站式購(gòu)車體驗(yàn)。就目前的形勢(shì)看來(lái)，開發(fā)區(qū)正在運(yùn)營(yíng)的17家汽車4S店，2012年的營(yíng)業(yè)收入超過(guò)40億元，完成投資約5億元，汽車城的發(fā)展前景十分看好。

此外，該區(qū)域還將著重開發(fā)高端地產(chǎn)項(xiàng)目，已有包括華潤(rùn)、景瑞、置業(yè)等7家房地產(chǎn)公司入駐，開發(fā)的體量在190萬(wàn)平方米左右，投資總額超過(guò)100億元。如今，在能達(dá)商務(wù)區(qū)核心區(qū)內(nèi)，328米的“新地標(biāo)”潤(rùn)華國(guó)際已經(jīng)封頂，30多幢高樓在建或籌建中。

開發(fā)區(qū)商業(yè)中心另一個(gè)區(qū)域，是以通富路為主軸的中心區(qū)域，規(guī)劃建成一個(gè)成熟的品牌商業(yè)集聚區(qū)。樂(lè)天瑪特、紅星美凱龍、大地物流等30多家倉(cāng)儲(chǔ)、配送等物流及商貿(mào)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)匯集于此。在通富路品牌商業(yè)集聚區(qū)內(nèi)，人氣項(xiàng)目集中，投資規(guī)模大，項(xiàng)目品質(zhì)高。其中，南通工業(yè)博覽城、吉寶湖畔居、沃爾瑪SAM店、SM綜合體等一大批正在建設(shè)和正在推進(jìn)的重大項(xiàng)目，為通富路品牌商業(yè)集聚區(qū)的發(fā)展鋪平道路。

憧憬繁盛新商圈

商業(yè)綜合體的發(fā)展前景范文第3篇

駿馬伯樂(lè)齊聚一堂，集思廣益求突破。作為第三屆中國(guó)餐飲業(yè)博覽會(huì)系列亮點(diǎn)活動(dòng)之一，吸引了政府相關(guān)部門負(fù)責(zé)人，各地知名旅游、酒店和餐飲集團(tuán)的董事長(zhǎng)及高管代表，投資旅游地產(chǎn)或酒店的房地產(chǎn)開發(fā)商，商業(yè)地產(chǎn)之酒店與餐飲品牌招商項(xiàng)目，大型旅游娛樂(lè)綜合體，還有參與及支持飯店業(yè)發(fā)展的金融界、國(guó)際著名投行，國(guó)內(nèi)外主流媒體，集聚了300多位杰出代表，可謂是青梅煮酒侃資本，濠鏡論道謀發(fā)展！

本屆論壇深入探討了餐飲業(yè)的最新動(dòng)態(tài)，分析中國(guó)餐飲業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)，研究加快餐飲企業(yè)和資本市場(chǎng)對(duì)接的合作模式，創(chuàng)新餐飲業(yè)投融資管道，聚焦資本助推下餐飲品牌的建設(shè)和發(fā)展，探索如何打造中國(guó)的世界餐飲品牌。

聚焦行業(yè)融資引領(lǐng)新動(dòng)向

中國(guó)餐飲企業(yè)無(wú)論是在本土，還是在境外的股票市場(chǎng)，上市企業(yè)寥寥可數(shù)。與此同時(shí)，2009年以來(lái)披露的餐飲融資項(xiàng)目數(shù)量呈逐年下降趨勢(shì)，融資總額在不斷觸底，行業(yè)急需資本杠桿撬開餐飲可持續(xù)發(fā)展大門。

在本屆論壇上，餐飲企業(yè)將把目前在發(fā)展過(guò)程中遇到的最困難、最關(guān)心、最關(guān)鍵和最緊迫的問(wèn)題提出，并探討解決方案。俏江南集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)張?zhí)m就創(chuàng)新投融資模式，打造中國(guó)的世界餐飲品牌發(fā)表主題演講；高盛（亞洲）有限公司董事總經(jīng)理許明茵就企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的培育及私募基金選擇餐飲企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)表專題演講；高盛高華證券有限責(zé)任公司董事總經(jīng)理/中國(guó)股本融資部聯(lián)李星就餐飲企業(yè)利用資本市場(chǎng)做大做強(qiáng)之法及關(guān)注事項(xiàng)發(fā)表專題演講。此外，兩場(chǎng)精彩紛呈的圓桌對(duì)話，受到歡迎。

專業(yè)平臺(tái)為餐飲融資保駕護(hù)航

商業(yè)綜合體的發(fā)展前景范文第4篇

關(guān)鍵詞：地鐵上蓋；綜合物業(yè)；開發(fā)

中圖分類號(hào)：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

在城市發(fā)展區(qū)域擴(kuò)展的進(jìn)程中，隨著地下軌道交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)規(guī)模的快速增長(zhǎng)，城市可利用土地資源的有限性使得大力發(fā)展地鐵綜合物業(yè)的趨勢(shì)在城市建設(shè)中越來(lái)越明顯。地鐵綜合物業(yè)包含地鐵與地下空間及上蓋物業(yè)三者密切結(jié)合形成的一個(gè)綜合體，在地鐵綜合物業(yè)的設(shè)計(jì)過(guò)程中，需要吸收借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，在實(shí)踐中不斷提高設(shè)計(jì)能力，完善地鐵綜合物業(yè)設(shè)計(jì)。

1 地鐵綜合物業(yè)的形成背景

目前國(guó)內(nèi)大城市中心屬于快速增長(zhǎng)階段，城市中心區(qū)的快速增長(zhǎng)帶來(lái)了一系列的城市問(wèn)題：地價(jià)不斷上漲、交通擁擠、環(huán)境惡化……這些都是我們生活在城市中切身體會(huì)到的問(wèn)題。人們已經(jīng)從發(fā)展高層建筑，向高空要空間逐步開始過(guò)渡到發(fā)展地下空間，由此增強(qiáng)城市功能，改善城市環(huán)境，滿足現(xiàn)代人對(duì)城市的種種需求?，F(xiàn)代城市需要立體化開發(fā)，地鐵這種地下交通方式應(yīng)運(yùn)而生，地鐵方便了城市人的交通出行，為地下空間帶來(lái)客流，也為地下商業(yè)的發(fā)展帶來(lái)無(wú)限商機(jī)，如何處理地鐵與上蓋物業(yè)及地下空間的關(guān)系，成為目前城市建設(shè)的關(guān)鍵問(wèn)題?？傮w來(lái)看，地鐵綜合物業(yè)開發(fā)有著特殊的優(yōu)勢(shì)。

據(jù)了解，我國(guó)目前幾座大都市修建地鐵，投資幾乎全部采取國(guó)家獨(dú)資，部分由地方政府從銀行貸款，靠發(fā)行債券融資。但是，從地鐵運(yùn)營(yíng)經(jīng)濟(jì)收益情況來(lái)看，全部是靠政府給予政策財(cái)政補(bǔ)貼虧損運(yùn)營(yíng)?？渴燮笔栈氐馁Y金，連支付銀行的貸款利息都不夠，甚至都不夠給員工開工資的。這不僅是我國(guó)，世界上絕大部分地鐵也都是虧損運(yùn)營(yíng)。

如何解決這個(gè)問(wèn)題，是擺在地鐵建設(shè)者面前一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。而發(fā)展地鐵綜合物業(yè)，將地鐵帶來(lái)的“人流”轉(zhuǎn)化為商業(yè)的“客流”，剛好可以從某種程度上解決上述地鐵運(yùn)營(yíng)的資金問(wèn)題，因此，如何協(xié)調(diào)好地鐵與地鐵商業(yè)的關(guān)系，成為當(dāng)今發(fā)展地鐵商業(yè)的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。而在這個(gè)問(wèn)題上，香港地鐵無(wú)疑給大家提交了一個(gè)很好的答案，那就是大力發(fā)展地鐵沿線的物業(yè)，在享受地鐵運(yùn)營(yíng)后帶來(lái)物業(yè)增值的同時(shí)，通過(guò)整合各種資源實(shí)現(xiàn) “借雞下蛋”，產(chǎn)生良性循環(huán)機(jī)制，形成長(zhǎng)期盈利。

2 地鐵綜合物業(yè)的開發(fā)模式與功能定位

地鐵綜合物業(yè)就建筑分類來(lái)說(shuō)應(yīng)該屬于典型的城市綜合體，而這種建筑類型由于具有與地鐵無(wú)縫連接的特性，在城市綜合體中備受關(guān)注。地鐵的發(fā)展促使城市向近郊或遠(yuǎn)郊擴(kuò)展，無(wú)形中把人們衣、食、住、行四大要素中的住與行連在一起，也就是將地鐵跟物業(yè)聯(lián)合起來(lái)。于是，在融合了所有需求的組合因素之后，地鐵物業(yè)不可避免地造就了新的商業(yè)中心。像地處香港九龍東的九龍灣區(qū)，短短十多年，由人口稀疏的工廠區(qū)變成商住活動(dòng)頻繁的動(dòng)感小區(qū)。地鐵綜合物業(yè)目前采用的開發(fā)模式是首先向政府取得發(fā)展車站上層及地下空間的權(quán)利，之后尋求合作伙伴，利用發(fā)展商的資金，繳付土地費(fèi)用，建造大型住宅、寫字樓和商場(chǎng)。出售物業(yè)所得利潤(rùn)，則由地鐵公司與發(fā)展商共享。地鐵公司歷年出售物業(yè)所獲得的利潤(rùn)，全部用于地鐵建設(shè)。由于地鐵大大改善了沿線的交通狀況，使沿線各站形成許多新的繁華地區(qū)，沿線地產(chǎn)不斷增值。地鐵建設(shè)方充分利用這一優(yōu)勢(shì)，在地鐵建設(shè)中把沿線地產(chǎn)開發(fā)“捆綁”在一起。將地下車站大廳與地下空間和上層物業(yè)無(wú)縫銜接，同時(shí)發(fā)展。

由于地處地鐵站 (特別是換乘站) 的周邊區(qū)域，地鐵綜合物業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用地鐵的便捷性和聚集效應(yīng)，帶動(dòng)人流和人氣。在功能定位和業(yè)態(tài)上應(yīng)以商業(yè)為核心，同時(shí)兼顧寫字樓、公寓、酒店。其中商業(yè)物業(yè)所占比例宜為50﹪左右，其余為公寓及寫字樓 (酒店)。在經(jīng)營(yíng)策略上應(yīng)借鑒香港地鐵 “只租不售”的理念，同時(shí)在管理上應(yīng)提供商戶以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，對(duì)商戶采取優(yōu)勝劣汰，以達(dá)到商城物業(yè)、租客和顧客三贏的局面。當(dāng)然，地鐵綜合物業(yè)首先應(yīng)協(xié)調(diào)好其與城市發(fā)展的關(guān)系，順勢(shì)而為，充分利用所在區(qū)位對(duì)于不同物業(yè)的需求，定位出合適的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，這樣才能充分發(fā)揮地鐵帶來(lái)的價(jià)值。

地鐵綜合物業(yè)是地鐵建設(shè)的產(chǎn)物，更是城市化進(jìn)程的產(chǎn)物。隨著物質(zhì)生活與工作節(jié)奏的提高，高效便捷成為了人們對(duì)生活與學(xué)習(xí)的基本要求。人們不僅要享受現(xiàn)代交通帶來(lái)的快捷，同時(shí)，還需要在生活與工作上得到更多的便捷，以節(jié)省有限的時(shí)間。所以說(shuō)，地鐵綜合物業(yè)這種交通優(yōu)勢(shì)無(wú)可替代，而又融合了商業(yè)、辦公、酒店、公寓于一身的綜合業(yè)態(tài),其發(fā)展前景相當(dāng)樂(lè)觀。

3 地鐵綜合物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)

地鐵綜合物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)在符合城市總體規(guī)劃前提下，以人為本，滿足其功能多樣性對(duì)空間的不同需求，實(shí)現(xiàn)城市空間尺度的變化和統(tǒng)一，將環(huán)境綠化與建筑景觀相互穿插與融合，做到與周邊環(huán)境有機(jī)結(jié)合，塑造和諧統(tǒng)一的城市空間形象。在對(duì)地鐵車站站點(diǎn)為載體進(jìn)行的上蓋及周邊的物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)把握好以下原則:

3.1 地鐵站點(diǎn) 100 m 的核心范圍內(nèi)盡量布置商業(yè)設(shè)施及高密度的商住綜合樓;

3.2 地鐵站點(diǎn) 100 m ～ 300 m 范圍內(nèi)可適當(dāng)提高住宅用地及辦公用地的比重;

3.3 地鐵站點(diǎn)周邊 300 m ～ 500 m 的用地范圍內(nèi)以住宅開發(fā)為主，并有良好的配套服務(wù)，使站點(diǎn)周圍形成集公共交通樞紐、住宅、商業(yè)、辦公、娛樂(lè)等功能的城市綜合體;

4 地鐵綜合物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)

由于涉及地鐵跟上蓋建筑與地下空間三者互相聯(lián)系，密不可分，因此，地鐵建設(shè)在工期、技術(shù)、安全、質(zhì)量和管理等方面都存在特殊性，在地鐵綜合物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)中，應(yīng)充分考慮以下因素:

4.1 充分考慮環(huán)境因素，突出環(huán)境優(yōu)勢(shì)，妥善處理地下空間、地平面和建筑物的關(guān)系，體現(xiàn)地鐵綜合物業(yè)獨(dú)特的建筑魅力；

4.2 注重居住區(qū)的私密性和商業(yè)商務(wù)區(qū)的開放性充分考慮環(huán)境因素，突出處理好不同分區(qū)間的銜接過(guò)渡；

4.3 強(qiáng)調(diào)功能分區(qū)的動(dòng)靜分離，功能空間的布置應(yīng)錯(cuò)落有致、變化豐富、和諧統(tǒng)一；

4.4與地鐵站廳直接連通的區(qū)域，可通過(guò)共享空間將地下商業(yè)與地上商業(yè)相連通，形成一個(gè)大的商業(yè)綜合體；

4.5站廳層與地下空間盡量平層相接，使客流從站廳到地下商業(yè)共享空間減少空間分割的感覺，形成一個(gè)整體；

4.6由于一般情況下，都是地鐵先期進(jìn)行施工，而上蓋物業(yè)和地下空間滯后進(jìn)行，在地鐵設(shè)計(jì)階段要求建筑設(shè)計(jì)前期介入，配合完成地鐵與地下空間和上蓋物業(yè)的結(jié)構(gòu)預(yù)留和基礎(chǔ)設(shè)計(jì)。

4.7 在地鐵綜合物業(yè)工程技術(shù)限制的范圍內(nèi)，選擇科學(xué)合理的結(jié)構(gòu)形式，實(shí)現(xiàn)建筑體型的變化和統(tǒng)一；

4.8 堅(jiān)持低碳性，積極引入低碳理念，將地鐵綜合體打造成節(jié)能環(huán)保的低碳建筑、綠色建筑。

5 地鐵上蓋物業(yè)建設(shè)中需要注意的問(wèn)題

當(dāng)然，我們還應(yīng)看到，雖然地鐵上蓋物業(yè)有著其獨(dú)特的一面，但是，與單體建筑、商業(yè)地產(chǎn)及大規(guī)模的區(qū)域建筑都有著不同的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)模式和開發(fā)理念。因此，有必要對(duì)其進(jìn)行單獨(dú)的分析和研究，為新的地鐵物業(yè)開發(fā)建設(shè)者提供一些借鑒。地鐵上蓋物業(yè)關(guān)鍵歸根結(jié)底在于項(xiàng)目功能整體定位上，在這個(gè)問(wèn)題上必須解決好四個(gè)問(wèn)題: 首先，不能把地鐵綜合物業(yè)看作是一個(gè)“獨(dú)立體”，而應(yīng)充分考慮與城市規(guī)劃、城市環(huán)境、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系，只有這樣才能更高效地利用城市土地、提升城市功能。其次，由于項(xiàng)目規(guī)模大、功能復(fù)合性強(qiáng)，在開發(fā)和經(jīng)營(yíng)、管理的運(yùn)作過(guò)程中，需要雄厚的資金并整合各種資源，因此資本運(yùn)作和資源整合的效果關(guān)系到項(xiàng)目的成敗。第三，要充分挖掘項(xiàng)目的社會(huì)價(jià)值，獲得政府與省會(huì)各界的廣泛支持。最后，還需要科學(xué)的綜合管理能力。無(wú)論是項(xiàng)目前期的定位、設(shè)計(jì)、空間考慮，以及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的制定還是后期的運(yùn)營(yíng)管理，都需要科學(xué)的運(yùn)籌安排。

6 結(jié)束語(yǔ)

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，一座擁有幾百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)人口的大都市，交通擁擠是最令人頭痛的事。到過(guò)北京的人都會(huì)感到，盡管交通發(fā)達(dá)，但由于人口密度過(guò)大，交通緊張狀況仍然不盡人意。不管你辦事有多著急，也經(jīng)常遇到因交通堵塞而耽擱許多寶貴時(shí)間。有時(shí)即便坐在出租車?yán)?，其速度比自行車也快不了多少。這一情況，如果不是地鐵每天疏散150 萬(wàn)左右人口，北京城市交通擁擠狀況更是難以預(yù)料。地鐵，是一座城市融入國(guó)際大都市現(xiàn)代化交通的顯著標(biāo)志。它不僅是一個(gè)國(guó)家的國(guó)力和科技水平的實(shí)力展現(xiàn)，而且是解決大都市交通緊張狀況最理想的交通方式。

參考文獻(xiàn)：

商業(yè)綜合體的發(fā)展前景范文第5篇

關(guān)鍵詞：地下空間；

1.背景

隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，西安形成了以明城區(qū)為核心的中心城區(qū)，這里人流密集，交通擁擠，地面建筑無(wú)法滿足高密度人口的需要。因此，利用地下空間將部分商業(yè)、交通、娛樂(lè)、倉(cāng)儲(chǔ)功能轉(zhuǎn)入地下，既可以緩解中心城區(qū)商業(yè)、交通、人口擁擠的現(xiàn)象，又可以增加城市使用面積，提高經(jīng)濟(jì)效益。伴隨著東大街地鐵建設(shè)的發(fā)展，地鐵建設(shè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)作用也日漸顯著。本文就是坐著通過(guò)對(duì)東大街地下空間實(shí)地調(diào)研的基礎(chǔ)上結(jié)合地鐵建設(shè)，合理規(guī)劃地下空間，實(shí)現(xiàn)城市的集約化發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展。

2.東大街地下空間發(fā)展?jié)摿Ψ治?/p>

東大街是西安市商業(yè)繁華地段之一，產(chǎn)業(yè)集中，交通擁堵，人車混行，城市問(wèn)題突顯。東大街兩旁匯集各種名牌的服裝店、餐飲、娛樂(lè)等場(chǎng)所。而在東大街沿線的各色小吃更是絡(luò)繹不絕。另外購(gòu)物方面除了臨街的各種品牌的專賣店之外，還有開元、民生以及在建的萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)等大型綜合購(gòu)物場(chǎng)所。金融機(jī)構(gòu)、教育、醫(yī)療設(shè)施配套齊全。城內(nèi)多數(shù)是老建筑物，無(wú)法成片拆遷，可供開發(fā)的土塊都很小，所以開發(fā)地下空間資源成為解決問(wèn)題的有效辦法。住宅建筑較少，多數(shù)將來(lái)會(huì)外遷，為地下空間開發(fā)提供有力條件。地下空間的開發(fā)不僅要考慮地質(zhì)、土壤等工程設(shè)計(jì)的因素，還要考慮地下空間與地上空間在功能、空間關(guān)系，以及與周圍建筑和城市未來(lái)發(fā)展之間的關(guān)系，讓地下空間的開發(fā)帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)和文化發(fā)展。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，將地下空間的面積和名稱進(jìn)行整理得出（如表一）。

3.東大街地下空間開發(fā)動(dòng)因

3.1消費(fèi)群體廣泛

滿足消費(fèi)者需求是商業(yè)街生存和發(fā)展的基本條件，也是商業(yè)街保持活力的關(guān)鍵因素。西安市最著名的精品專賣店大都匯集于此，因此東大街成為西安最繁華、最主要的購(gòu)物區(qū)。東大街周邊高校、住宅眾多，消費(fèi)群體廣泛。休閑娛樂(lè)和旅游等新型功能需求興起，迫使東大街全面改造和整合?；谙M(fèi)群體不斷擴(kuò)展，探索東大街發(fā)展的路徑研究，對(duì)于東大街的規(guī)劃具有很強(qiáng)的指導(dǎo)意義。

3.2商業(yè)、辦公及酒店建筑眾多

東大街原有一批發(fā)展繁榮和附有特色的大型商業(yè)綜合體，包括商業(yè)、餐飲、停車、住宿、娛樂(lè)、休閑等為一體的商業(yè)綜合體，這些具有足夠吸引力的大型商業(yè)綜合體逐漸將地上人流引入地下空間，實(shí)現(xiàn)人車分流，發(fā)揮地下空間的資源優(yōu)勢(shì)。目前，隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，東大街處于發(fā)展變化的活躍期。其原有購(gòu)物功能逐步衰落和弱化，急需進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

3.3地下交通及人防工程

隨著西安地鐵建設(shè)的不斷發(fā)展，在建地鐵六號(hào)線途徑東大街，長(zhǎng)41.08千米，共設(shè)車站26座，長(zhǎng)樂(lè)門地下通道已經(jīng)建成。東大街地下人防工程繁多，布置也較分散，地鐵建設(shè)應(yīng)該考慮結(jié)合現(xiàn)有地下人防工程進(jìn)行，充分發(fā)揮人防工程的優(yōu)勢(shì)。開發(fā)時(shí)應(yīng)盡可能地兼具防護(hù)功能，增強(qiáng)城市的防災(zāi)能力，城市人防工程應(yīng)與城市地下空間統(tǒng)一規(guī)劃。

3.4保護(hù)古城風(fēng)貌

西安是六朝古都，有著豐富的文化資源和悠久的歷史，對(duì)文物古跡的保護(hù)工作十分重視，大量的文物古跡和傳統(tǒng)建筑使這里的地面建筑的高度和容積率有很大的限制。在東大街的建設(shè)中，為了不破壞古城風(fēng)貌，建筑高度有一定限制，鐘樓和長(zhǎng)樂(lè)門附近建筑高度和層數(shù)都有明確規(guī)定。在開發(fā)地下空間時(shí)，應(yīng)該避免在視覺上造成對(duì)古建筑的影響，保留古城風(fēng)貌的完整性，開發(fā)地下空間為其提供了可供發(fā)展的有效措施。

4現(xiàn)狀存在問(wèn)題

4.1開發(fā)力度不夠

1）地下空間開發(fā)深度不夠

東大街地下空間利用工程包括單建式工程和附建式工程，西安的單建工程少，附建工程多。目前東大街還缺少比較有規(guī)模的地下街、地下快速路。開發(fā)層次主要還是以地下一到二層為主，缺少長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，基本是運(yùn)營(yíng)者或投資者獨(dú)立開發(fā)，缺少統(tǒng)一和系統(tǒng)的規(guī)劃意識(shí)。開發(fā)規(guī)模比較小，無(wú)法形成系統(tǒng)的地下商業(yè)體系，阻礙地下空間長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

2）地下空間分布不均勻

東大街地下空間開發(fā)總量呈現(xiàn)由西向東依次減少。西側(cè)大型商業(yè)綜合體較多，地下空間總面積也較大，這里人流量車流量較大：向東人流和車流則呈現(xiàn)逐漸減少的趨勢(shì)。

3）地下空間開發(fā)面積小

地下空間開發(fā)面積主要在1000~5000的居多，5000以上的大型地下空間開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量相對(duì)較少，例如開元商場(chǎng)、興正元商場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建項(xiàng)目）、新天地尹時(shí)達(dá)地下面積超過(guò)5000以外，許多建筑地下空間的面積還保持在1000以下。地下空間難以形成規(guī)模，對(duì)以后地下空間的全面開發(fā)造成阻力，造成資源的浪費(fèi)。

4.2地下空間利用率低

地下空間根據(jù)功能的不同使用率也不同，東大街地下空間一般為賓館、酒店、商業(yè)及地下停車場(chǎng)，根據(jù)使用情況的調(diào)研，得出不同形式地下空間的使用情況并不理想（如表二）。即使有地下空間，由于使用不方便和設(shè)計(jì)的缺陷，地下空間的利用率仍然不高。

表二 東大街地下空間利用率

4.3獨(dú)立分散開發(fā)

東大街商業(yè)建筑地下空間開發(fā)相對(duì)獨(dú)立，缺乏統(tǒng)一的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，開發(fā)商自行開發(fā)地下空間，往往缺乏對(duì)該地塊及其該地段和周圍建筑之間關(guān)系的合理的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致地下空間開發(fā)相對(duì)分散。產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清晰，管理混亂，缺少對(duì)地下空間資源的共享意識(shí)。

4.4人車混行

東大街交通量和人流量很大，這里東郊車站較多，人們往往擁擠在車站周圍，造成地面交通的擁堵，形成安全隱患，由于地鐵建設(shè)還不夠完善，地面交通狀況仍然相對(duì)混亂。

4.5功能單一

東大街地下空間功能主要以商業(yè)、停車場(chǎng)、庫(kù)房及設(shè)備用房為主，這種單一的功能布局不能打破傳統(tǒng)的地下空間的束縛，沒(méi)有發(fā)揮地下空間的優(yōu)勢(shì)，缺少文化建筑，例如博物館、圖書館在東大街的數(shù)量相對(duì)較少，對(duì)這些采光要求不高的建筑，完全可以將其放在地下，更能發(fā)揮地下空間的優(yōu)勢(shì)。

4.6管理混亂

東大街地下空間的管理比較混亂，許多地下空間的歸屬不明確，經(jīng)常出現(xiàn)有很多投資者共同使用地下空間的現(xiàn)象，還有些商家將地下室作為居住空間出租給別人，存在許多安全隱患，制定科學(xué)合理的管理制度是商業(yè)街區(qū)繁榮發(fā)展的保障。

4. 與地鐵建設(shè)相結(jié)合

4.1地鐵建設(shè)與周邊建筑的結(jié)合

地鐵建設(shè)與地下空間的開發(fā)相結(jié)合，正在修建的地鐵六號(hào)線貫穿東大街，將地鐵與周邊大型地下空間通過(guò)地下通道連接，例如在開元商場(chǎng)和興正元，人們可以通過(guò)地下通道直接抵達(dá)這些建筑的內(nèi)部，不僅可以縮短路徑、節(jié)約時(shí)間，還可以將一部分人流引入地下空間。

4.2形成地下空間體系

地下空間作為特殊條件下的人工環(huán)境，與地面空間相比，在空間環(huán)境的創(chuàng)造上具有很大的局限性，處理不當(dāng)，容易使購(gòu)物者甚至身處地下的經(jīng)營(yíng)者產(chǎn)生許多消極的心理反應(yīng)，。地下商業(yè)街應(yīng)注意相互連同，結(jié)合地上建筑的功能和空間形態(tài)，將建筑與建筑的地下空間通過(guò)通道連接起來(lái)，形成四通八道的地下空間網(wǎng)。

5.建議

5.1分層開發(fā)

根據(jù)調(diào)研，東大街即將在東大街設(shè)置鐘樓、大差事兩座地鐵站，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，東大街地下空間的功能和地面建筑功能的不同，其開發(fā)措施也不同：

1）淺層地下空間的開發(fā)應(yīng)該結(jié)合地面道路的狀況進(jìn)行，結(jié)合城市地面道路統(tǒng)一規(guī)劃。

2）大型的地下公共建筑往往結(jié)合廣場(chǎng)、綠地進(jìn)行，滿足人流的疏散要求。例如騾馬市

廣場(chǎng)。

3）地下通道結(jié)合地下空間進(jìn)行，形成地下交通系統(tǒng)，在大型建筑地下空間形成連接。

5.2多功能的地下空間開發(fā)

地下空間的特點(diǎn)之一是環(huán)境相對(duì)安靜，利用這一特點(diǎn)，將博物館、圖書館等這些采光要求不高，同時(shí)需要環(huán)境相對(duì)安靜的建筑布置咋地下空間，可以較好的解決地上空間不足的狀況，又可以提高東大街的文化品位，使其更加具有吸引力。

5.3地上與地下建筑協(xié)調(diào)發(fā)展

地下空間開發(fā)結(jié)合地上建筑，地下空間的規(guī)劃要與地面建筑使用相關(guān)，要與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，在城市繁華地段建立地下商業(yè)街、地下綜合體和大型娛樂(lè)場(chǎng)所。要根據(jù)地上建筑的不同特點(diǎn)，規(guī)劃建設(shè)地下建筑。

5.4完善管理制度

完善地下空間的管理體制和運(yùn)營(yíng)機(jī)制，明確地下空間產(chǎn)權(quán)歸屬、地下空間使用權(quán)出讓價(jià)格等問(wèn)題予以科學(xué)界定。制定相應(yīng)的地下空間技術(shù)、環(huán)境、安全、防火疏散等規(guī)范。

6.結(jié)語(yǔ)

城市地下空間是城市的寶貴資源，對(duì)城市現(xiàn)有地下空間現(xiàn)狀的調(diào)研和分析工作，可以為城市地下空間設(shè)計(jì)以及長(zhǎng)遠(yuǎn)建設(shè)提供科學(xué)依據(jù)，對(duì)西安東大街地下空間現(xiàn)狀的分析可以幫助我們?cè)谠O(shè)計(jì)時(shí)結(jié)合現(xiàn)有狀況，作出更加合理和科學(xué)的建設(shè)方案，實(shí)現(xiàn)地下空間建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展，使城市的發(fā)展更優(yōu)化。

參考文獻(xiàn)：

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