土地流轉和土地征收的區(qū)別
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土地流轉和土地征收的區(qū)別范文第1篇
關鍵詞：宅基地；使用權；流轉；驅動力
中圖分類號：F325.25文獻標志碼：A文章編號：1673-291X(2008)09-0039-02
國家規(guī)定，農村宅基地流轉只有國家征收征用和集體組織內部流轉兩種合法形式，但實際上農村宅基地的流轉十分普遍，特別是在城市郊區(qū)。農村宅基地的普遍流轉必然有其驅動力，概括來說宅基地流轉的驅動力主要包括城鎮(zhèn)發(fā)展驅動、經濟發(fā)展驅動、經濟利益驅動、文化傳統(tǒng)驅動、國家制度政策驅動等。根據宅基地流轉主體的不同，可將宅基地使用權流轉分為國家征收征用流轉、農村集體組織轉用流轉、農村居民自發(fā)流轉。由于流轉主體的不同，其相應的流轉動力也應是不同的。
一、國家征收征用流轉驅動力
國家征收征用流轉是國家因經濟建設與發(fā)展的需要，依靠國家強制力從農村集體手中或農村居民手中征收征用宅基地。征收是不僅使用權發(fā)生改變，所有權也發(fā)生了改變；征用只是使用權發(fā)生改變，所有權不發(fā)生改變。但無論是征收還是征用，其使用權都發(fā)生了流轉。本文不將征收與征用加以區(qū)別，統(tǒng)一稱為“征用”。
國家因經濟社會建設發(fā)展需要產生了征用農村集體土地的內在需求，農村宅基地作為農村集體土地的重要組成部分也必然列在其中。國家征用宅基地的內在需求包括城市規(guī)模擴張的需求、經濟發(fā)展的需求、區(qū)際聯(lián)系的需求等，這些需求構成了宅基地征用的內在動力；國家征用宅基地所依靠的強制力具體表現(xiàn)為各種法律法規(guī)和政策的制定與實施，這些正式制度的實施形成一種外在動力，即制度誘致力，來保證宅基地征用的實現(xiàn)；地方各級政府所擁有的政治權利引致其自身的利益需求，這種利益需求形成了一種新的農村集體土地征用的外在動力，利益驅動力。
1.城市規(guī)模擴張
城鎮(zhèn)化和工業(yè)化是人類社會發(fā)展的必然趨勢。諾瑟姆（Ray M. Northam）把城鎮(zhèn)化過程分成三個階段，即初期發(fā)展緩慢階段、中期加速階段、后期緩慢停滯階段。周一星（1995）認為[1]，我國的城鎮(zhèn)化已從初期階段邁入中期加速階段。城鎮(zhèn)化的中期發(fā)展階段不僅表現(xiàn)為城市數量的增加，更表現(xiàn)為城市規(guī)模的迅猛擴張。在中期發(fā)展階段，由于城市具有“優(yōu)越的區(qū)位條件、便捷的交通網絡和較發(fā)達的通訊、郵電設施，使城市具有發(fā)展某些主導職能部門的優(yōu)勢，并有主導職能部門相繼發(fā)展的‘乘數效應’帶動其他相關行政、經濟職能部門的相繼發(fā)展?！盵2]城市的加速發(fā)展吸引了人口、勞動力、土地、資本等大量生產要素向城市集中，促使城市規(guī)模不斷向外擴張，城市周圍的大量集體土地通過征用轉為城市用地，農村宅基地的使用權也由農村居民轉給了地方政府和其他相關主體。
2.經濟發(fā)展驅動
經濟發(fā)展擴大了對物流、信息流、資金流等的需求，掀起了基礎設施建設的，農村集體土地被大量征用，基礎設施建設占用的宅基地也被一并征用過來，推動了農村宅基地的流轉。同時，經濟的發(fā)展提高了人們的生活水平，人們對居住環(huán)境、生活環(huán)境、交通便捷等的要求越來越高。城市規(guī)模的不斷擴張給居民帶來了居住環(huán)境惡化、交通擁擠等眾多的城市問題，城市中工業(yè)企業(yè)特別是重污染企業(yè)的發(fā)展不僅受到城市日益高昂的地價的制約，也受到城市居民的抵制。工業(yè)企業(yè)要進一步發(fā)展，必須搬離市區(qū)。工業(yè)企業(yè)的新建不僅需要廠房辦公用地，還需要配套設施用地，這必然導致大量的農村集體土地被征用，宅基地的征用也不可避免。
3.制度誘致力
2004年修正的《中華人民共和國土地管理法》第2條第4款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或征用并給與補償。”第2條第5款規(guī)定：“國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外?！钡?3條第1款規(guī)定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外?！钡?3條第2款規(guī)定：“前款所依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地?！避囋１螅?004）分析了土地征用制度在農地轉為城市建設用地的動力作用，指出：“由于土地征用制度具有一定的強制性，而相應的土地規(guī)劃制度和土地保護制度因內在的種種缺陷，實施執(zhí)行的強度遠遠不如土地征用制度，各級地方政府在運用其征地權時往往將征用制度的強制性發(fā)揮到了極致，在征用范圍上農戶沒有發(fā)言權，在補償費用上農戶更沒有發(fā)言權，這種征用權缺乏有效的監(jiān)督和制約的制度促進了農用地征用流轉的加速，甚至出現(xiàn)農用地征用規(guī)模遠遠大于地方經濟發(fā)展對非農建設用地需求的情況?！彪m然宅基地的征用比農地征用復雜一些，代價高一些，但由于國家對農地征用的管制越來越嚴，同時鼓勵農村建設用地整理，將城市建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤，加上征用土地的巨大利益誘惑，征用農村宅基地也就成了必然趨勢。
4、經濟利益驅動
征用宅基地雖然相對于征用農地要付出較高的代價，但相對于國有土地使用權出讓價格，單位面積宅基地征用補償費僅相當于國有土地使用權出讓價格的幾分之一甚至十幾分之一。巨大的利潤空間促使地方基層政府利用新農村建設的時機，加大農村建設用地整理的力度，置換出更多的城市建設用地指標，征用更多的農村集體土地。
二、農村集體組織轉用流轉驅動力
農村集體組織轉用流轉的驅動力主要表現(xiàn)為經濟利益驅動，這種表現(xiàn)在城鎮(zhèn)郊區(qū)、特別是大城市郊區(qū)表現(xiàn)得特別突出。
隨著經濟的發(fā)展、人們生活水平的提高、城市規(guī)模的擴大、城市人口的增加，對城市住房的需求越來越大，再加上對房產投機投資，造成各城市房價一路飆升。目前城鎮(zhèn)房價已與普通城鎮(zhèn)居民收入嚴重失衡，房價已大大超過居民的購買力，這從各界紛紛要求政府控制房價的呼聲日益高漲就可窺見一斑。作為理性的城鎮(zhèn)居民在買不起市區(qū)住房的情況下，定會將目光投向郊區(qū)價格較為低廉的“村產房”，也就是“小產權房”。
農村集體組織是農村集體土地所有權代表，作為理性的代表來說，其必然為本集體組織謀取更大的利益。由于非農建設用地的收益遠遠高于農地農用的收益，市區(qū)房價一再高漲，“小產權房”存在較大的市場，農村集體土地所有權代表必將集體的土地轉為宅基地進行“小產權房”開發(fā)。況且集體非農建設用地使用權出讓的收益如何分配和使用，目前法律法規(guī)尚無明確規(guī)定，農村集體土地所有權代表對這一部分收益具有完全的支配權。利用宅基地進行房地產開發(fā)存在巨大的利益空間，必會激發(fā)農村集體組織運用各種手段將集體土地轉為宅基地，就是違反國家有關土地的法律法規(guī)也在所不惜。何況他們還會采取規(guī)避法律法規(guī)的做法呢？如各地普遍存在的“以租代征”就是明顯的例證。
三、農村居民自發(fā)流轉驅動力
農村居民自發(fā)流轉宅基地包括宅基地繼承、買賣、出租等，其驅動力主要是經濟利益驅動和文化傳統(tǒng)驅動。
1.經濟利益驅動
經濟利益驅動應是農村居民自發(fā)流轉宅基地的主要驅動力。2004年修正的《中華人民共和國土地管理法》第62條第1款規(guī)定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準”。但由于種種原因，一戶多宅現(xiàn)象還比較突出，農戶住不了那么多宅基地，特別是在城市購買了商品房的農戶，遇到合適的買主就會將宅基地賣掉。
出租宅基地主要是出租房屋連帶出租宅基地，這種現(xiàn)象主要出現(xiàn)在城鎮(zhèn)郊區(qū)，特別是在“城中村”中。20世紀90年代中后期，城市蔓延和郊區(qū)化進程加速，城市邊緣區(qū)土地被大量征用，原有農村聚落為城建用地所包圍或納入城建用地范圍，成為“城中村”[3]。城市的擴張吸引了大量的外來人口，“排外的住房政策”使外來人口只能從“城市住房體系”之外尋找住房；租賃、尤其是租賃私房，成為外來人口獲取住房的主要方式[3]?！俺侵写濉币揽績?yōu)越的區(qū)位，低廉的價格成為外來人口首要的房源地。城市郊區(qū)農村宅基地的大量流轉是在經濟利益驅動下伴隨著外來人口大量涌入城市而自發(fā)形成的，是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然產物。
2.文化傳統(tǒng)驅動
社會的發(fā)展產生了兩種文明，即城市文明和鄉(xiāng)村文明，兩種文明相互影響、相互吸引、共同發(fā)展，由此產生了城鄉(xiāng)之間的流動。城鄉(xiāng)之間流動促進了城鄉(xiāng)文化信息交流，使農村居民認識了城鄉(xiāng)之間的差異，形成更高層次的心理需求，產生進入城市成為城市人的欲望[4]，當條件成熟時，就會誘致其進城定居。其在農村的房產和宅基地，特別是“一戶多宅”的，就會想辦法進行流轉。同樣，城鎮(zhèn)居民也受到鄉(xiāng)村文明的吸引，特別是農村優(yōu)美的自然環(huán)境、淳樸的鄉(xiāng)情、清新的空氣等成為吸引城鎮(zhèn)居民的引致力。雖說當前農村落后的基礎設施會對這種需求有很大的約束，但隨著新農村建設的推進，農村各種條件的改善，這種需求必將會越來越大。
繼承是文化傳統(tǒng)驅動力促進農村宅基地流轉的另一種形式。雖然我國法律法規(guī)規(guī)定：農村宅基地不能繼承，但幾千年的中華傳統(tǒng)：上輩的東西遺傳給下輩是天經地義的。在農民眼里，農村宅基地和其房產、樹木等附著物一樣，都是農民的私產，很多都是其祖上一輩一輩傳下來的，既是祖宗留下來的寶貴遺產，也包含對先人追思的深厚情感。
風水說也是文化傳統(tǒng)驅動力表現(xiàn)形式之一。中國幾千年來，農村建房就講究風水一說，許多農戶宅基地流轉就是受了風水的影響。
參考文獻：
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土地流轉和土地征收的區(qū)別范文第2篇
關鍵詞：城鄉(xiāng)一體 土地市場 構建
由于我國的市場經濟的快速發(fā)展和不斷滲透，土地市場在城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)中的一致性發(fā)展在很大的程度上已經具有了可以實行的可能。城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)的社會經濟的發(fā)展性的戰(zhàn)略，它的本質是要摒棄以往的城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)的分離式發(fā)展的方式，實施城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)的發(fā)展體系，城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)一起向市場經濟的系統(tǒng)進行過渡。城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)的一體土地的市場建設的重點與難點主要是名詞的土地市場的建設，有很多的學者都對這方面有很多的研究。
一、目前我國建設城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場所出現(xiàn)的問題
（一）現(xiàn)在實行的制度對集體的土地使用權利方面的流轉方面限制地很嚴格
我國現(xiàn)在的法律與制度都禁止進行集體土地的出讓、轉讓以及租給非農用的構建，集體的土地擁有者不可以自行更改土地的用途。對集體的土地擁有權的流轉，國家對此同樣有非常嚴格的制約，跨越鄉(xiāng)村組的承租和受讓集體的存量構建使用地等，都一定要把原來的集體土地變?yōu)閲械?，才可以被允許進行轉讓和流通。這給企業(yè)造成了非常大的壓力，對集體經濟的組織實現(xiàn)集體土地效益最大化也是非常不利的。
（二）一味的城市化建設造成城鄉(xiāng)之間的差異越來越大
現(xiàn)在所實行的土地市場政策為了政府的亂用土地的征收權利、利用土地的經營進行利益的牟取以及開發(fā)商大量地圈地提供了方便，還有了法律政策的保證，產生了土地的城市化的現(xiàn)象已經大大地超出了人口的城市化現(xiàn)象，這樣的結果使得城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)只之間的差異變得非常大。但是真正的健康城市化的建設應該是城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)一起進步，城市的居民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民達到共同的富裕。
（三）小產權房的熱銷，導致產權交易的混亂情況
小產權房也被叫做鄉(xiāng)產權房，主要是在鄉(xiāng)村的集體土地上所構建的房子，國家不給下發(fā)房子的產權證明，只是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)的政府或是村委會進行證明的所有權的房子，不但沒有土地的證明，也沒有房產方面的證明。這樣的鄉(xiāng)產權房盡管沒有這兩個證明，不可以進行正常的市場方面的交易，但是因為房價太高而造成許多城市中的居民沒有能力購買房子，所以他們購買了鄉(xiāng)產權房。已經購買的城市房子的人們非常地重視政府對鄉(xiāng)產權房交易的處理，要是能夠進行合乎法律的流轉，不但會違反了法律上的制度，還對購買了高價格的房子的人們不公平，比較可能使政府和居民之間產生矛盾。
（四）集體的土地使用權缺少時間的制約，這會對土地的交易有影響
從現(xiàn)在的集體土地的使用權的使用時間的政策規(guī)劃來分析，主要是實行年期的時間政策不能確定時間期限，當這種年期結束的時候使用人的有關財產方面的歸屬權是不明確的，而且會存在著財產充公的可能性。這樣一來就會限制了土地的使用人對土地投資方面的積極性，甚至還影響了耕地的專業(yè)化經營，讓農場的投資人、魚塘的投資人都不想要出租或是接受流轉年期太短的土地和魚塘的使用權利。
二、建設城鄉(xiāng)一體化的土地市場的重要性
根據現(xiàn)在所實行的法律，國家如果是為了公共的利益需求，允許根據法律對土地進行征收或是征用，但是要給予相應的補償。因為缺少嚴謹的對公共利益內容上的辨別，特別是缺少清晰的區(qū)別公益性土地的使用已經經營性土地使用之間的界限，鄉(xiāng)村的土地已經變成了城市建設所使用土地的無限制的供應源頭。并且還有各個地區(qū)的政府受到城市經營概念的影響，土地的農用轉變成非農用的行為與膨脹的狀況難以得到控制。這樣的情況是對農用的耕地保護方面的基本國策的嚴峻挑戰(zhàn)。因為農用土地不可以進行直接的市場化，農民所擁有的房子就沒有了商業(yè)價值，所以，農村的勞動力就被轉移和他們在鄉(xiāng)村的建設有很多地方都已經空了，導致了鄉(xiāng)村的土地資源的極度浪費。
城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)的一體化土地的市場框架的本質與優(yōu)點：本質主義是城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地市場的合理統(tǒng)一化，是通過國家的有效的宏觀調控的環(huán)境下土地的市場對資源起到了有效的調整功能。優(yōu)點：一、能夠保證與實行村民所擁有的土地財產方面的權利，二、能夠對規(guī)范政府、村民以及開發(fā)商的相關土地行為和他們之間產生的經濟方面的效益有很大的幫助，三、對土地的資源合理化的可持續(xù)使用起到了幫助，四是對村民能夠分享城市化的結構與社會的和諧有了很大的幫助。
三、建設城鄉(xiāng)一體的土地市場原則與方式
（一）建設城鄉(xiāng)一體的土地市場的原則
1、嚴格地闡明公益性內容的原則
我國現(xiàn)在所實行的有關土地方面的法律都說明了如果國家是為了公益性的需求，就能夠對集體的土地進行征收或者是征用，但是卻都缺少了對公益性內容的具體闡明。而實際上，許多的政府對土地的征用或是征收都不是為了公益性的利益。所以，在這里提出建議，可以將公益性的內容具體為盈利性質的與不是盈利性質的。具有盈利性質，能夠使用征收的辦法，將其轉變成國有化，并且給予使用人一些不錯，而非盈利性質 ，能夠使用征用的辦法，不更改使用權的情況下，更改期所有權，并給予使用人一些補償。
2、保證農民的利益不被損壞的原則
因為隨意地征收集體的土地，導致了村民的利益被嚴重地侵犯，形成了村民與政府機構之間的矛盾，并引起糾紛，這些會造成嚴重的社會失衡的原因之一?，F(xiàn)在因為法律的保護，村民對自己權利的保護意識也不斷地在提高，所以，建設城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)的一體的土地市場，必須要根據法律來執(zhí)行，保護村民的自身權益。
（二）建設城鄉(xiāng)一體的土地市場的方式
1、健全土地的征收與征用的市場
不管是征收或是征用，都要將公共的利益作為基礎。所以，公益性的工程才可以進行征收或是征用。我國現(xiàn)在在征收與征用方面的補償標準很低，需要考慮一下借用城市中的拆遷的補償方式，按照集體的土地所有權的市場價格進行補充，這樣會更加地公平些。
2、使國有的廢棄土地被二次流轉
伴隨著城市的不斷發(fā)展與工業(yè)土地使用的一再擴展，在一些城鄉(xiāng)結合的區(qū)域，有的因為房子的拆遷所造成的廢棄土地，經過征用手續(xù)的辦理，就屬于了國有資產。讓這些被廢棄掉的土地再進行二次地使用，可以推進土地資源的節(jié)約使用。
3、建設集體土地的使用權流轉的市場
我國的相關法律的規(guī)定已經制約了集體的土地使用權的正常流轉，在很大程度上損害了集體的經濟利益，并且對程序一體的土地市場的建設也造成了阻礙。所以，一定要建設一個集體的土地使用權的流轉市場。不但能夠讓集體的土地進行項目的建設，還能夠讓集體經濟的組織在土地的使用流轉上得到收益。
總 結：
我國的關于農村改革的政策在土地的改革方面有著很多的標準，這些標準的制定，就說明了我國在構建城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)的一體化市場的發(fā)展方面，已經有了很大的進步。現(xiàn)在，國土資源的相關部門已經把我國的城鄉(xiāng)一體的土地市場的建設列為了重點的項目之一，與鄉(xiāng)村的土地所有權方面的流轉政策也相繼地出現(xiàn)，更加有利于我國的城鄉(xiāng)一體的土地市場的構建。
參考文獻：
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土地流轉和土地征收的區(qū)別范文第3篇
關鍵詞：城市化；法治；秩序
中圖分類號：DF127 文獻標識碼：A 文章編號：1673-2596（2013）11-0031-03
2001年諾貝爾經濟學獎得主、美國哥倫比亞大學經濟學教授約瑟夫?斯蒂格利茨曾將中國的城市化視為21世紀對世界影響最大的兩件事之一。當前，我國正處于快速發(fā)展的城市化階段，城市化進程必然會對城鄉(xiāng)社會秩序產生影響。
一、城市房屋拆遷及政府與房屋被征收所有權人的利益博弈
城市化不可避免地涉及到對城市的規(guī)劃、改造以及對部分城市居民房屋的征收、補償和安置。房屋是城市居民重要的財產，如果不能公正、合理地補償、安置，必然會引發(fā)房屋被征收者的不滿、抗爭。近年來，因城市房屋拆遷引發(fā)的房屋被征收居民上訪、“自焚”、被“活埋”、暴力抵抗等事件屢見報端，這讓我們不得不反思我國的城市房屋拆遷制度。國務院在城市房屋拆遷方面先后頒布了三部行政法規(guī)，即1991年通過的《城市房屋拆遷管理條例》、2001年修訂的《城市房屋拆遷管理條例》以及2011年公布的《國有土地上房屋征收與補償條例》。2001年修訂的《城市房屋拆遷管理條例》和1991年通過的《城市房屋拆遷管理條例》一脈相承。《城市房屋拆遷管理條例》沒有區(qū)分公益拆遷和商業(yè)拆遷，政府單方面制定補償標準。而實際在商業(yè)拆遷中，政府為了最大化土地使用權轉讓收益，對房屋被征收所有權人的補償標準就不會太高。在房屋征收程序方面，這兩部拆遷條例都將拆遷設置成行政許可模式，由政府給拆遷人頒發(fā)許可證，由拆遷人與被拆遷人達成拆遷協(xié)議，而政府躲在幕后。一旦達不成拆遷協(xié)議，當事人只能向行政機關請求行政裁決，對行政裁決不服才可以提起行政訴訟，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行，而政府還可以強制拆遷。這兩部先后實行的拆遷條例使得城市房屋拆遷變成了政府、拆遷人、被拆遷人之間的一場利益博弈。政府改造城市的任務由開發(fā)商的商業(yè)行為完成，權力和資本很容易結盟，而房屋被征收者的利益則被漠視，這也是近年城市房屋拆遷引起民眾抗爭的根源。
國務院2011年的《國有土地上房屋征收與補償條例》與先前的《城市房屋拆遷管理條例》相比，在保護公民財產權、規(guī)范國家權力方面有了很大突破，但其本身也存在亟待改進之處，如征收城市房屋的同時收回土地使用權，行政機關只對房屋進行補償，而對未到期的土地使用權不進行補償，這很有可能使被征收房屋所有權人得不到充分合理的補償。此外，《國有土地上房屋征收與補償條例》雖然明確規(guī)定為了社會公共利益，市、縣人民政府才能作出房屋征收的決定，但我國目前對城市房屋商業(yè)拆遷如何運作并沒有相關法律規(guī)定，而《國有土地上房屋征收與補償條例》的落實仍需要不斷深入理解與把握，難免不會有地方政府想“渾水摸魚”。在巨大的利益面前，現(xiàn)實中有些地方政府及開發(fā)商并不會遵守《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關規(guī)定。而隨著民眾權利意識的覺醒，由城市房屋征收引起的糾紛即使經過了司法程序，仍有部分房屋被征收權利人對裁判結果不會心悅誠服。實踐中，我們也看到，《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布后，拆遷糾紛，甚至血案仍時有發(fā)生，并對城市社會秩序產生影響。
二、政府對農村土地征收及政府與失地農民的博弈
隨著城市人口的增長、經濟社會事務的發(fā)展，城市必然會在空間上擴張，這就涉及到城市對周邊農村土地的征收。自1994年我國實行分稅制以來，在中央和地方政府關系上出現(xiàn)了“財權上移、事權下移”的局面，地方政府財力不足。在這種情況下，征收城市周邊農村土地并有償轉讓就成為地方政府的生財之道，“土地財政”盛行。
征收城市周邊農村土地自然要對失地農民進行補償。根據《土地管理法》的規(guī)定，征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及土地上附著物和青苗的補償費；土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。很顯然，這種以產值定補償的方法并未充分考慮市場因素，補償標準明顯偏低。有些地方政府為謀求自身利益，甚至會壓低對失地農民的補償標準。土地是農民基本的社會保障，一旦失地農民利益受損，就容易產生紛爭。由于征地規(guī)模較大，涉及失地農民的數量較多，一旦糾紛得不到解決，很容易引發(fā)失地農民與地方政府、開發(fā)商之間的沖突，失地農民會自發(fā)組織維權抗爭。據中國社科院長期研究農村問題的學者于建嶸統(tǒng)計，2004年至2009年五年間，每年發(fā)生的農地沖突約占全國發(fā)生的的25%，占農村群體性突發(fā)事件的65%左右。許多政府官員也已經公開承認土地是誘發(fā)農村的主要因素，乃至認同：50%以上的中國農村地區(qū)群體性抗議事件都是由于農地遭到地方政府強行暴力征占造成的。越來越多的事實和研究都表明，中國的農地沖突已成為當前及今后相當長的一段時間內影響農村社會穩(wěn)定和發(fā)展的首要問題[1]。
因征地而失去家園的農民進入城市，他們的身份也將轉變?yōu)槭忻??！氨怀鞘谢钡乃麄兓蛟S還沒有做好充分的準備，就不得不面對進城后謀生方式、生活方式的轉變。而失地農民城市生活的狀態(tài)不僅關涉自身利益，而且會直接影響城市社會秩序。失地農民的適應過程是被動的，政府的安置保障措施將會直接影響到失地農民進城后的生存狀態(tài)。對失地農民的征地補償是否足夠？失地農民的住房是否妥善解決？失地農民是否參加城市居民醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、享受低保？政府是否對失地農民進行職業(yè)培訓或引導自主創(chuàng)業(yè)？這些問題的解決與城市秩序的發(fā)展走向密切相關。只有失地農民在城里“安居樂業(yè)”，這種由失地農民向市民的轉變才可以說是成功的。如果失地農民進城后境遇惡化，淪為城市貧民，這就將成為影響城市管理秩序新的社會問題。
三、政府采取措施引導農民變市民對城市秩序的影響
改革開放以來，大量農民自愿進城，經商或打工，一些“成功人士”在城市定居，已融入城市生活。但大部分打工農民像候鳥一樣往返于城鄉(xiāng)之間，他們脫離農業(yè)生產，大部分時間生活在城市，但大多享受不到城里人的福利待遇。這種現(xiàn)象被一些學者稱為“半城市化”。
農民工的“半城市化”并不是真正的城市化。近年來，一些地方政府嘗試將農民變市民的改革。自2005年開始，天津、重慶、北京、廣東、成都、嘉興、無錫先后開始農民變市民實踐。自2011年下半年開始，筆者的家鄉(xiāng)――寧夏平羅縣采取以下措施，促進農民向城鎮(zhèn)有序轉移：（1）降低農民進城的戶籍準入門檻，規(guī)定在縣城有住房、經商或就業(yè)等相關情況的，可以辦理城市戶籍；（二）保留進城進鎮(zhèn)落戶農民土地承包經營權和宅基地使用權；（三）農民首次進城鎮(zhèn)購房享受優(yōu)惠政策；（四）對進城農民就業(yè)進行培訓、扶持；（五）進城農民養(yǎng)老、醫(yī)療、子女入學等方面保障到位。寧夏平羅縣農民變市民的惠民政策吸引大批農民進城，僅2011年，就有2萬農民轉變?yōu)槭忻瘛?/p>
寧夏平羅縣農民變市民的實踐為我國城市化提供了鮮活的經驗材料。中國政法大學的學者蔣立山認為：“從法學意義上說，中國的城市化本質上是一場權利運動，即中國公民開始享有遷徙自由權和部分城市居民享有‘市民權利’向惠及包括農村居民的公民權利轉化的過程?！盵2]城市化不僅僅是對農民戶籍身份的變動，更是身份背后的權益共享，否則城市化后的農民就有被社會邊緣化的危險。寧夏平羅縣的城市化實踐表明，政府應當做出把農民轉變?yōu)槭忻竦木唧w規(guī)劃，在戶籍、住房、就業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療、子女教育等方面提供制度設計和保障。農民具有很強的實用理性，他們會在農村務農與進城謀生的“期望收益”之間理性地做出自己的選擇。
幾億農民進入城市，這本身就是對城市秩序的挑戰(zhàn)。進城農民融入城市社會的程度、在城市境遇的好壞、進城農民與原住居民融合的程度都會對城市秩序產生直接或間接的影響。不僅如此，“億萬農民的城市化發(fā)展必然產生或伴生諸多的社會問題和矛盾，而且還將有一個持續(xù)的過程。在高速發(fā)展的城市化中，中國的社會在克服舊有社會問題的同時，也必然產生新的社會問題。”[3]城市化意味著人口向城市聚集，人口不斷膨脹就會影響到城市社會生活的各個方面，催生出一系列的城市社會問題，迫使政府必須有所作為。以就業(yè)為例，城市化并不能自動解決轉化為市民的農民的就業(yè)問題，政府要為農民進城就業(yè)創(chuàng)造更多的機會。政府還需要對進城農民進行培訓，鼓勵進城農民就業(yè)或自主創(chuàng)業(yè)。為了應對城市化進程中人口、就業(yè)、住房、交通、生態(tài)、教育、治安等社會問題帶來的壓力，城市的管理者要以城市資源環(huán)境承載力作為城市化發(fā)展的重要考量因素，在城市規(guī)劃、住房建設、公共服務、社區(qū)管理上做出通盤、周密的安排。托克維爾在《舊制度與大革命》中分析法國大革命時認為，許多國家發(fā)生大革命，發(fā)生秩序的混亂，不是因為不改革，恰恰是因為改革。城市化對我國當前社會來講是一場深刻的變革，更需要周密的思考，做出理性的安排，才不致于引發(fā)因變革而導致的秩序動蕩。
四、城市化對農村社會秩序的影響
城市化不僅對城市產生影響，而且對傳統(tǒng)的農村社會秩序也產生了沖擊。一些農民進城打工，一些農民在政府引導下轉變?yōu)槭忻?，他們保留在農村的土地經營權的流轉就不可避免了。一些進城打工農民或轉變?yōu)槭忻竦霓r民將其保留在農村的土地交給其他村民耕種，收取報酬或不收取。當然，在農村土地經營權流轉方面，一些地方也出現(xiàn)了制度創(chuàng)新。2006年，在寧夏平羅縣興起了土地信用合作社。土地信用合作社是一種農村土地經營權流轉中介組織，這種土地流轉的成功模式實際上已在全國推廣。隨著在城市站穩(wěn)腳跟，一些進城農民會選擇放棄在農村的土地承包經營權和宅基地使用權而獲得補償，這就需要建立農村土地承包經營權、宅基地使用權退出機制。隨著土地流轉規(guī)模不斷擴大，土地集約經營就具有了現(xiàn)實可能性，家庭農場、股份制農場等新興事物在農村出現(xiàn)也不再是“癡人說夢”。寧夏平羅縣已在探索農村土地承包經營權和宅基地使用權退出機制，設立了土地承包經營權、農民宅基地和房屋產權退出收儲基金，并已實踐操作。家庭農場也成為重點培育模式，截止2013年4月，寧夏平羅縣已成立家庭農場107個，流轉土地5.57萬畝。以上農村改革實踐已讓我們看到了城市化對農村經濟生活產生的連鎖反應。
隨著城市化的發(fā)展，農村會因人煙稀少、空房增多而顯得有些“凋敝”，甚至一些地方還出現(xiàn)了“村落的終結”。中國傳統(tǒng)的農村秩序似乎已衰落，但我們并不是看不到希望，一種新興的現(xiàn)代農村秩序即將產生。為了開發(fā)進城農民放棄的分散各處的宅基地，農村原有居住格局就會改變，為了生產生活的方便，必然會形成統(tǒng)一、現(xiàn)代的農村新社區(qū)。這種農村新社區(qū)或許與城市的設施并無太大區(qū)別。隨著土地承包經營權在農村大規(guī)模流轉、集約化經營的發(fā)展，留在農村的農民就會逐步轉變?yōu)榧彝マr場主或現(xiàn)代農業(yè)工人，他們的生產方式、生活方式、價值觀念都會發(fā)生變化，一種基于市場經濟和合同規(guī)則基礎上的新型人際關系就會形成，這不是預言，而是現(xiàn)實生活中已發(fā)生的真實的改變?！暗?，認為鄉(xiāng)村社會和鄉(xiāng)下人將來變得和大城市的情況一樣，這是一種過于簡單化的幻想?！盵4]這種新型的農村社會秩序依然有別于城市秩序，有其獨特的“田園色彩”。
五、余論
城市化是人類社會發(fā)展的必然趨勢，但不可否認的是城市化也不可避免地伴隨著一些社會矛盾、社會沖突。在法律層面上，城市化中出現(xiàn)的社會沖突大多最終會歸結為權利和權力的沖突?！肮と?、農民、市民等群體為了自身利益采取集體上訪、游行示威等方式表達自己的訴求和意愿，本來應該被看作是在行使公民正常的利益表達權利，卻被當成了影響穩(wěn)定的‘’?！盵5]穩(wěn)定的社會秩序是我們追求的目標，但“不要將民眾的利益表達與社會穩(wěn)定對立起來，不要將公民正當的利益訴求與表達視為不穩(wěn)定因素”[6]。只有維護了民眾的基本權利，才能最終維護社會的穩(wěn)定。我國歷史上“治亂循環(huán)”的規(guī)律表明，社會秩序惡化的主要責任承擔者往往是政府，是政府的恣意妄為導致民眾不滿進而引發(fā)社會矛盾尖銳。英國的霍布斯曾將政府比作《圣經》上的海怪――利維坦，它的強大既可以保護民眾的利益，當然也可能會損害民眾的利益，所以才有了將權力關進制度的籠子里之類的說法。在城市化進程中，政府要約束自己的行為，不能以“維穩(wěn)”為借口，侵害民眾的合法利益。
當下，我國正處在社會轉型期，社會結構和利益格局都在發(fā)生深刻變化，所以產生各種利益矛盾和社會沖突是很正常的，也是不可避免的。社會沖突具有雙重功能。社會沖突一方面會產生社會問題，耗費社會資源，破壞社會秩序；但另一方面，不涉及社會基本矛盾、不沖擊核心價值的社會沖突也具有促進社會發(fā)展的功能。美國社會學家科賽就強調過沖突在社會系統(tǒng)中的正面功能[7]。所以，政府應以平常心對待城市化進程中的社會沖突與秩序問題，將社會沖突納入法律框架，理性地加以解決。
參考文獻：
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土地流轉和土地征收的區(qū)別范文第4篇
關鍵詞：小產權房；所有權；土地流轉
中圖分類號：F321.1文獻標識碼：A
所謂“小產權房”，是指在農村集體土地上，由享有該土地所有權的鄉(xiāng)鎮(zhèn)府或村委會單獨或聯(lián)合開發(fā)商開發(fā)建設住宅，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)府或村委會制作房屋權屬證書向城市居民銷售的房屋。但雙方約定沒有國家的土地使用權證和房屋所有權證，只有村集體發(fā)放的房屋所有證明，所以其不具法律效力。
一、“小產權房”暴露出的土地制度缺陷
1、土地所有權主體不清晰。我國法律規(guī)定，“農村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有外，屬于農民集體所有?！备鶕恋毓芾矸ㄒ?guī)定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營和管理?！苯Y合以上兩條，集體經濟組織或村民委員會有權對村民集體所有的土地進行經營和管理，因此在集體土地上開發(fā)“小產權房”應當屬于合法行為。但土地管理法同時又規(guī)定：“農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農地建設?！睆倪@一點來看集體組織開發(fā)“小產權房”又屬于違法行為。由此可見，現(xiàn)行農村土地產權制度存在明顯缺陷。
我國現(xiàn)行的農村土地產權制度，是八十年代初農村經濟體制改革時確立起來的，主要形式為家庭聯(lián)產承包經營。此經營方式改變了原來時期有名無實、殘缺不全的農地產權關系，在當時曾經極大地調動了廣大農民的積極性。但是，在家庭聯(lián)產承包經營中，土地所有權和使用權缺乏嚴格的界定，未形成明晰的產權關系。
我國的法律規(guī)定，“農村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有外，屬于農民集體所有。”從這條規(guī)定可以看出，農村土地所有權的主體是集體，但是屬于哪一級集體所有，集體成員的邊界有多大，集體所有者包括哪些權利和義務等卻不是很清楚。法律規(guī)定的不明確導致所有權主體缺位。盡管新《土地管理法》第十條規(guī)定，“集體所有的土地依照法律屬于村農民集體所有，由村集體經濟組織或村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農村集體經濟組織經營、管理”。這些規(guī)定表面上確定了農村土地集體所有權的主體，但集體概念的多樣性導致了農村土地所有權主體模糊不清的現(xiàn)象。這種土地產權主體的多元化必然導致三級產權主體為爭奪所有權而發(fā)生沖突，造成對農民土地產權的隨意侵害，農民也形不成有效的、穩(wěn)定的預期，必然降低土地產權制度的有效性。
2、土地征收制度不健全?！靶‘a權房”是農民將集體所有制土地用于房地產開發(fā)，并且是由村民委員會辦理房屋產權證。而改變農村集體所有制土地用途，必須要按照法律程序辦理審批手續(xù)，“小產權房”這種變相轉讓土地使用權的行為，顯然是違法的。然而另一方面，政府卻通過征收補償的方式，先將農村集體土地轉為國有土地，再出讓給開發(fā)商用于商品房開發(fā)，以獲得高額財政收入。這明顯是對農民權利和利益的剝奪，也暴露出目前我國農村土地征收制度的缺陷。
《土地管理法》規(guī)定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，也就是說農村集體土地不能直接進入市場，必須先征為國有，然后再行出讓。《土地管理法》第二條又規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征收?！闭畡t根據用地的需要，以《土地管理法》中的這些規(guī)定為依據，對農村集體土地進行強制性征收，完全不考慮農民的意愿。在農戶的利益沒有得到足夠重視的情況下，他們便在集體土地上進行房地產開發(fā)，即利用小產權住房的開發(fā)獲取利益。
3、農村土地流轉制度不完善?！靶‘a權房”的大量出現(xiàn)，有其一定的必然性?，F(xiàn)如今城鎮(zhèn)房地產市場火暴，房價快速上漲，利用集體所有的土地進行房地產開發(fā)可以獲得相當可觀的收益，這也成為農村集體開發(fā)小產權房的根本動力。但是，這種將集體土地轉向房地產市場的流轉方式只看到了眼前利益，而沒有考慮未來市場的風險和不確定性，造成諸多隱患?，F(xiàn)行農村土地流轉制度的不完善，主要表現(xiàn)在相關法律法規(guī)制度的不健全。盡管我國現(xiàn)有的法律制度也規(guī)定了農村的土地使用權可以依法轉讓，但對于轉讓的具體范圍、形式、程序、價格等等，都缺乏專門的法律法規(guī)約束。
二、對農村土地制度的創(chuàng)新性思考
1、明確農村集體土地所有權主體。從農村土地產權制度改革入手，創(chuàng)新土地集體所有的組織形式，確立農民是農村集體土地所有權主體?，F(xiàn)行法律雖然規(guī)定農村土地歸農民集體所有，但在集體所有制下，誰真正擁有土地實際上并不明晰，集體與農民之間的權益關系很模糊。
考察農村土地產權制度創(chuàng)新遲滯的深層原因，主要是土地所有權與使用權兩者之間的本末倒置思維，這也是影響農民合法土地權益得到切實保障的關鍵之一。不可否認，多年來政府出臺和修改了許多相關的法律法規(guī)，以保障農民的土地權益，如“承包經營權”、“繼承權”、“占有權”、“轉讓權”等權利。但現(xiàn)實中農民的合法權益卻得不到保障，被大肆地侵害。究其原因，主要是因為長期以來沒有準確把握土地所有權和使用權兩者的因果關系。其實，土地所有權與經營權是兩個性質不同的權益，前者是土地財產權益的根本問題即歸屬問題，后者是從前者分解出來的單個具體權益問題；后者從屬于前者，是前者的派生物?；煜敭a權與經營權的本質區(qū)別或將兩者混為一談、或滿足于條文詞匯上的農民權益保護，卻置農民土地所有權于不顧而侈談所謂農民土地權益及如何保障農民土地權益問題，怎能找到保障農民土地權益問題的正確方案？因此，在農村土地產權制度改革中，應當改變長期以來在土地所有權與使用權兩者之間本末倒置的思維，明確農村土地本來就歸農民，讓農民真正擁有土地權益是目前農村土地產權改革的關鍵所在。
2、改革征地制度。在工業(yè)化、城市化的進程中，大量農業(yè)用地轉變?yōu)榻ㄔO用地，這是一種必然趨勢。但在目前形勢下，農業(yè)用地轉變?yōu)榻ㄔO用地，必須由政府征用轉變?yōu)閲型恋睾笤俪鲎屖褂脵?，顯然，這與目前的社會主義市場經濟體制不相適應，需要進行改革。
首先，要明確界定“公共利益”的含義，從而對政府動用征地權的項目范圍做出嚴格的限制，將土地征用真正限定在公益性的公共設施建設和公用事業(yè)上。縮小政府征地的范圍，控制土地的征用規(guī)模，從根本上摒棄侵犯農民財產權的非公共利益目的的征地行為。其次，從法律上規(guī)定集體土地所有權和國家所有權在地位上是平等的，集體土地可以上市流轉。這樣，就為經營性建設用地來源提供了制度保證，土地使用者可以不再僅僅依賴于國有土地，使用土地的公司、企業(yè)、房地產經營者可以直接與農民集體經濟組織交易，真正由市場來調控土地的供求平衡，這一制度安排，可以同時實現(xiàn)公平和效率雙重目標。
3、進一步推進農村土地流轉制度。工業(yè)化進程與農村的城鎮(zhèn)化進程，能夠為農村土地的流轉創(chuàng)造條件，但為了促進土地的規(guī)范、有序流轉，今后土地的流轉形式也需要多樣化?？梢詤⒄諊H上通用的一些做法，如買賣、租賃、招標、抵押、入股等等，然后根據各地自身情況選擇合適的土地流轉方式。同時，政府也應該加強宏觀調控，完善相關的法律法規(guī)，建立健全土地流轉市場的運作與管理方法。嚴格控制農村集體建設用地，規(guī)范土地審批制度，制止以各種名義圈地的違法行為。如果小產權房得不到控制繼續(xù)發(fā)展下去，將會有更多的土地被惡意侵占用來搞房地產開發(fā)，耕地面積將無法得到保障。
三、結束語
土地流轉和土地征收的區(qū)別范文第5篇
關鍵詞：房地產 稅制 現(xiàn)狀 改革
1 現(xiàn)行房地產稅制存在的主要問題
隨著經濟復蘇，房地產市場活躍，房地產稅收也成為人們關注的焦點，房地產稅費制度中存在的一些問題也引起我們的深入思考。隨著房地產市場發(fā)展，房地產稅制中存在諸多問題已突現(xiàn)出來，已不能體現(xiàn)稅收再分配調節(jié)功能，也不適應緩和社會矛盾的迫切要求，更不適應促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)實要求。
1.1 重視流轉環(huán)節(jié)，輕視持有階段 房地產持有階段課稅少、稅負輕；而流通環(huán)節(jié)，多個稅種同時課征。房地產的稅種主要集中在前三個開發(fā)投資環(huán)節(jié)，也就是流轉環(huán)節(jié)，即流轉稅種;而占有和交易環(huán)節(jié)相對較輕，即保有稅輕。而流轉稅是間接稅。它具有可轉嫁性，這部分稅轉嫁給了購房者，由購房者負擔。這也是房價居高的一個原因。另一個現(xiàn)象是不對個人非營業(yè)性住房征房產稅，這相當于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有，助長了土地投機，導致了高房價與高空置率的存在。一邊是商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴重關注的時候了。
1.2 稅收制度不統(tǒng)一，內外稅制違公平 內企及境內居民適用房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費和城市房地產稅?，F(xiàn)行內外分開、房土分開的房地產稅制下，外資企業(yè)保有土地時的稅收成本幾乎為零，其稅負明顯小于內資企業(yè)。這種“超國民待遇”，內外區(qū)別對待的房地產稅制將大大損害內資企業(yè)的利益，影響稅收的公平性原則。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內外資企業(yè)競爭起點不同，稅負不公，不利于統(tǒng)一市場的構建和市場經濟體制的培育發(fā)展。
1.3 稅收立法層次低，征稅依據不充分 按稅收法定原則，沒有法律依據，國家就不能征稅、任何人不得被要求納稅。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其法律依據是由國務院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規(guī)，級次較低。
1.4 征稅范圍狹窄，調節(jié)力度較弱 納稅人使用土地的面積作為計稅依據顯然不符合房地產稅的發(fā)展趨勢。這種簡單的計征方法雖然在操作上比較簡便，但卻造成納稅人在保有土地時的稅收成本偏低，致使納稅人可以不在乎土地的稅收成本，低效率地使用土地。與房產有限使用的特性相比，土地具有長期使用、不可再生等特征，因此土地是一種稀缺性資源，其經濟價值較房產更高。而在目前的房地產稅制下，高價值的土地資源卻承擔著低水平的稅負。
房產稅限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，還把行政機關、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業(yè)費的機構、個人居住用房等房產列為免稅對象；土地使用稅也排除了農村土地，僅限于對城鎮(zhèn)土地征稅。房地產稅范圍過窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。
1.5 稅費不清，費高于稅 目前，我國涉及房地產開發(fā)、銷售全過程的所有稅收，約占建設成本的12%；而如配套費等各類規(guī)費卻達到41%。
1.6 配套制度不健全，稅收征管難度大 我國稅制改革，需要進行財產評估的稅種和數量很多，而房地產評估業(yè)起步較晚，既不規(guī)范也不成熟。房產評估制度作為房地產稅收的主要輔助手段很不健全，目前還無法幫助實現(xiàn)房地產稅收的順利征收，稅收征管難度大。
2 房地產稅制改革思路
2.1 合并稅種，開征物業(yè)稅 把房產稅、城市房地產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費，以及屬于稅收性質的其他收費，合并為全國統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。國際通用的做法是對經營性的房產按高檔稅率課征，非營業(yè)性的房產按低檔稅率課征，對居民住宅的保有課稅，實行低稅政策。
2.1.1 擴大征收范圍，確定征免界限。一是取消個人所有非營業(yè)性住房免稅的規(guī)定，對占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實行高稅率，而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房，而買得起的人因持有成本過低，就多買多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應專項使用，作為廉租房、經濟適用房建設專項基金，鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)積極建設廉租房和經濟適用房，也可作為對符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補貼，抑制目前我國逐漸拉大的收入差距，緩和社會矛盾，構建和諧社會。二是取消對事業(yè)單位有關免稅的規(guī)定，把非公益性事業(yè)單位和社會團體用地用房納入征稅范圍。三是把農村的工商營業(yè)用房和高標準住房納入征稅范圍。
2.1.2 對房產稅以評估市場價作為計稅依據?，F(xiàn)行房產稅一是從價計征，是以房產余值作為計稅依據；二是從租計征，以租金收入作為計稅依據。按歷史成本價余值征收，使得稅收收入與房地產價值背離，國家不能分享土地增值收益，還將承擔通貨膨脹損失；從租計征的則對其實際租金難以把握，且對經營行為又征營業(yè)稅，有交叉之弊；而且對同一宗房地產按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大，造成偷稅空間。目前對房產雖是從價征收房產稅，但過多依賴會計制度確認計稅依據的方法也存在諸多問題。例如，由于納稅人對會計制度的理解不同造成計稅依據的不統(tǒng)一，由于房產取得形式和取得時間的不同造成計稅依據內容的不一致，等等。
2.1.3 對土地使用稅應按類型和用途分別制定稅率。現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實行固定稅額的辦法，一是國家不能及時分享土地增值收益；二是稅率過低，且不同等級土地之間的稅額差距太小，體現(xiàn)不了調節(jié)級差收入的作用，對促使土地使用者節(jié)約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉(xiāng)經濟的發(fā)展，許多地方城鄉(xiāng)結合部難以區(qū)分，分設在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同，也會產生稅負差別；四是部分減免稅規(guī)定，不利于一些占地面積大而經濟效益差的企業(yè)加強自身的經營管理，影響企業(yè)間的平等競爭。對個人住房按類型、經過評估的市場價格采用三四級超額累進稅率制。
2.1.4 全國稅率應有彈性。我國地域廣闊，經濟發(fā)展極不平衡，全國不宜采用統(tǒng)一稅率。可設立一個彈性控制區(qū)間，各地根據經濟發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內選擇適用的稅率。
2.2 提高立法級次，下放管理權限 中央制定物業(yè)稅對稅法要素做原則性規(guī)定，而由省級立法機關或政府制定細則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護中央的稅制統(tǒng)一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調動地方政府的積極性，逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。
2.3 完善各項配套改革措施 一是建立和完善房地產登記制度，全面掌握房地產各方面情況，找準征稅目標。二是建立和完善以房地產市場價格為依據的價格評估體系。三是注意房地產稅制改革與其他稅制之間的協(xié)調。房地產稅制的變動，將關系到有關房地產業(yè)的多項稅收和收費，要把該項改革和整體稅制完善結合起來，處理好相關稅種之間的關系。
參考文獻：
