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土地流轉(zhuǎn)具體實(shí)施辦法范文第1篇

一、指導(dǎo)思想

進(jìn)一步放寬城鎮(zhèn)落戶條件，降低城鎮(zhèn)落戶的準(zhǔn)入門檻，特別是縣城和重點(diǎn)中心鎮(zhèn)落戶條件的政策，打破城鄉(xiāng)戶籍制度壁壘。以具有合法固定住所和連續(xù)的工作，并且已簽訂勞動(dòng)合同為基本條件，建立居住地登記戶口管理制度，促進(jìn)符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)落戶，并享有與當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民同等的權(quán)益，促進(jìn)我縣城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

二、指導(dǎo)原則

（一）農(nóng)村居民進(jìn)城落戶采取自愿原則；

（二）在城鎮(zhèn)居住的農(nóng)村居民，選擇享受城市政策待遇的，實(shí)行城市居民制度，本人和隨遷人員享受城鎮(zhèn)居民待遇；

（三）在城鎮(zhèn)居住的農(nóng)村居民，選擇享受農(nóng)村政策待遇的，實(shí)行城市居住制度；

（四）以鼓勵(lì)在我縣縣城、重點(diǎn)中心鎮(zhèn)落戶為主；

（五）其他政策性項(xiàng)目的農(nóng)村居民轉(zhuǎn)戶，按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

三、規(guī)定條件

（一）凡申請(qǐng)?jiān)谖铱h落戶的以下農(nóng)村居民，須在我縣首次繳納城鎮(zhèn)企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)即可辦理進(jìn)城落戶手續(xù)。主要包括：

1．在我縣連續(xù)工作并已簽訂勞動(dòng)合同或本人在工商、稅務(wù)部門注冊(cè)開辦各類經(jīng)濟(jì)實(shí)體，且具有合法固定住所（租住房應(yīng)有合法租住合同）的本縣農(nóng)村居民；

2．在我縣興辦企業(yè)3年以上且依法納稅的外地農(nóng)村居民；

3．在我縣縣城或重點(diǎn)中心鎮(zhèn)購(gòu)買商品房的本縣農(nóng)村居民；

4．在我縣縣城或重點(diǎn)中心鎮(zhèn)有固定住所（購(gòu)商品房或租住房3年以上）及合法穩(wěn)定收入的外地農(nóng)村居民；

5．夫妻一方屬我縣非農(nóng)業(yè)戶口且有固定住房的，可申請(qǐng)另一方農(nóng)村居民及其子女辦理進(jìn)城落戶手續(xù)；

6．我縣高中以上學(xué)歷的農(nóng)村居民；

7．擁有碩士研究生及以上學(xué)歷（學(xué)位）的畢業(yè)生或擁有中高級(jí)技術(shù)職稱的外地農(nóng)村居民；

8．因政府按照相關(guān)政策統(tǒng)一征用土地的失地農(nóng)民；

9．在城鎮(zhèn)自主創(chuàng)業(yè)、經(jīng)本人申請(qǐng)出讓宅基地及承包地的農(nóng)村居民；

10．入伍前為農(nóng)業(yè)戶口的復(fù)轉(zhuǎn)軍人，現(xiàn)為農(nóng)村居民的；

11．在我縣縣城或重點(diǎn)中心鎮(zhèn)有固定住房且符合投靠條件的外地居民。

（二）凡符合條件的農(nóng)村居民本人及舉家均可自愿遷入城市落戶。

（三）所有按照本政策落戶的人員，戶口3年內(nèi)不得在縣內(nèi)遷移。

四、鼓勵(lì)政策

（一）對(duì)舉家在城鎮(zhèn)居住生活，家庭內(nèi)未分配承包地的人員可以按規(guī)定享受城市教育、醫(yī)療、就業(yè)等城鎮(zhèn)居民政策待遇。其余仍在農(nóng)村繼續(xù)保留宅基地、承包地，享受農(nóng)村優(yōu)惠政策者，實(shí)行城市居住制度，不享受城鎮(zhèn)居民政策待遇。

（二）我縣的農(nóng)村居民舉家遷入城鎮(zhèn)并自愿退出原有宅基地和承包地的給予一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助。具體標(biāo)準(zhǔn)為：退出的宅基地轉(zhuǎn)為耕地，土地指標(biāo)由我縣統(tǒng)一使用，由縣政府按每戶實(shí)際退出的宅基地以當(dāng)?shù)赝恋卣饔玫钠骄鶅r(jià)格給予一次性的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助，主要用于農(nóng)村居民在城鎮(zhèn)落戶時(shí)的住房補(bǔ)貼；退出的承包地，由集體流轉(zhuǎn)，按當(dāng)?shù)亓鬓D(zhuǎn)費(fèi)用加農(nóng)業(yè)直補(bǔ)的平均值以10年計(jì)算給予一次性補(bǔ)貼，主要用于農(nóng)村居民在城鎮(zhèn)落戶后的醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)等費(fèi)用補(bǔ)貼。以上補(bǔ)貼資金由縣政府相關(guān)部門依照國(guó)家、省、市政府出臺(tái)的政策制訂具體操作辦法。

（三）對(duì)核準(zhǔn)落戶的農(nóng)村居民，遷入地和遷出地不得收取任何費(fèi)用。

（四）按照居民制度落戶的農(nóng)村居民，可享受城市保障性住房、教育、衛(wèi)生以及按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行城鎮(zhèn)居民的各類社會(huì)保險(xiǎn)政策待遇。對(duì)在遷出地已參加了農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)和新型農(nóng)村合作醫(yī)療的農(nóng)村居民及其配偶和直系親屬，按照省、市政府出臺(tái)的相關(guān)政策規(guī)定與現(xiàn)有養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)政策銜接。

（五）按照居民制度落戶的農(nóng)村居民，享受城鎮(zhèn)相關(guān)的就業(yè)扶持和就業(yè)優(yōu)惠政策，縣人社部門要根據(jù)這部分群體的培訓(xùn)意愿，積極組織具備資質(zhì)的職業(yè)技能培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，采取政府“購(gòu)買服務(wù)”的辦法，為其提供免費(fèi)職業(yè)能力培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)等，提高其就業(yè)能力。并為其提供各項(xiàng)免費(fèi)的就業(yè)服務(wù)和就業(yè)援助，幫助盡快實(shí)現(xiàn)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)。

五、組織機(jī)構(gòu)和要求

（一）成立由縣政府縣長(zhǎng)任組長(zhǎng)，縣政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)任副組長(zhǎng)，縣政府辦、縣發(fā)改委、縣人社局、縣公安局、縣財(cái)政局、縣國(guó)土資源局、縣農(nóng)業(yè)局、縣住建局、縣城鄉(xiāng)統(tǒng)籌辦、縣教育局、縣民政局負(fù)責(zé)同志為成員的協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)工作小組，具體負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的落實(shí)，并制訂實(shí)施辦法。

土地流轉(zhuǎn)具體實(shí)施辦法范文第2篇

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員對(duì)農(nóng)村集體所有或者國(guó)家所有的依法由農(nóng)村集體使用的土地，通過土地承包合同享有的占有、使用、收益和流轉(zhuǎn)的權(quán)利。對(duì)農(nóng)業(yè)用地等自然資源的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，屬于用益物權(quán)，具有流轉(zhuǎn)性。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中保留(土地)承包權(quán)、轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)(土地經(jīng)營(yíng)權(quán))。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，是擁有農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人在保留(土地)承包權(quán)的前提下，將土地使用權(quán)（土地經(jīng)營(yíng)權(quán)）轉(zhuǎn)移給第三人的行為。在穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的合理流轉(zhuǎn)，是農(nóng)業(yè)發(fā)展的必然選擇。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)關(guān)系著農(nóng)民的根本利益，必須依法、慎重進(jìn)行。

1法定的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)在我國(guó)相關(guān)法律上得到充分的肯定?！锻恋毓芾矸ā返?條規(guī)定，“土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！薄段餀?quán)法》第128條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)?！薄段餀?quán)法》沒有區(qū)分不同類型的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)方式。《農(nóng)村土地承包法》第二章“家庭承包”第五節(jié)“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)”第32條規(guī)定，“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”。這里的流轉(zhuǎn)方式主要針對(duì)以農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的每一個(gè)農(nóng)戶家庭全體成員為一個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位，作為承包人承包農(nóng)民集體的耕地、林地、草地等農(nóng)業(yè)用地?！稉?dān)保法》第34條規(guī)定，抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押。但對(duì)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地使用權(quán)則嚴(yán)格限制，不允許抵押。

2實(shí)踐中的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式的分析

2.1轉(zhuǎn)包承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，受讓方依照轉(zhuǎn)包合同規(guī)定的條件對(duì)轉(zhuǎn)包方負(fù)責(zé)。轉(zhuǎn)包方是享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶，受讓方是承受土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包的農(nóng)戶。受讓方享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)使用的權(quán)利，獲取承包土地的收益，并向轉(zhuǎn)包方支付轉(zhuǎn)包費(fèi)。轉(zhuǎn)包無需經(jīng)發(fā)包方許可，但轉(zhuǎn)包合同需向發(fā)包方備案。根據(jù)《物權(quán)法》和《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，雙方根據(jù)當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和社會(huì)條件簽訂轉(zhuǎn)包合同，以確定雙方的權(quán)利和義務(wù)。目前轉(zhuǎn)包這一種流轉(zhuǎn)方式采取口頭方式進(jìn)行的平均達(dá)到60%以上，即使有書面協(xié)議，協(xié)議的條款不規(guī)范、不齊全、不具體的情況也很普遍。加上流轉(zhuǎn)期限比較短且不穩(wěn)定，大多數(shù)轉(zhuǎn)包合同關(guān)系可能隨時(shí)終止。這種狀況極易引發(fā)糾紛，而且一旦發(fā)生糾紛往往又難以解決，受讓方在土地上的投入和造成的損失無法收回、得不到補(bǔ)償，受讓方利益的保護(hù)不能充分保護(hù)，從而給農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定埋下隱患

2.2出租承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定期限租賃給他人(包括個(gè)人、集體、企業(yè)或其他組織)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。出租后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。承租方按出租時(shí)約定的條件對(duì)承包方負(fù)責(zé)。農(nóng)民出租土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)無需經(jīng)發(fā)包方許可，但出租合同需向發(fā)包方備案。通常情況下，承租方要向出租方支付租金。如北京市有農(nóng)民向筆者進(jìn)行法律咨詢：在耕地性質(zhì)的建設(shè)設(shè)施農(nóng)業(yè)大棚，建設(shè)完之后在租賃期內(nèi)，出租方停止租賃或遇到拆遷占地，出租期限到期是否可以續(xù)租？續(xù)租的權(quán)利和義務(wù)？耕地性質(zhì)的建設(shè)設(shè)施農(nóng)業(yè)大棚是可以流轉(zhuǎn)的。遇到拆遷，合同解除，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償承租方。根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》(農(nóng)業(yè)部2005年第47號(hào)令)規(guī)定，縣級(jí)以上人民政府農(nóng)業(yè)行政主管(或農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理部門)依照同級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)及合同管理的指導(dǎo)。采取出租方式流轉(zhuǎn)的，租賃合同期限要遵照《合同法》的規(guī)定，不得超過20年。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過20年。北京市2010年5月出臺(tái)《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作意見》，規(guī)定流轉(zhuǎn)期限超過5年的，應(yīng)建價(jià)格調(diào)整機(jī)制，明確調(diào)整時(shí)限和幅度，分時(shí)段確定流轉(zhuǎn)價(jià)格。轉(zhuǎn)租期限到期后再續(xù)簽《土地流轉(zhuǎn)合同》，續(xù)租的權(quán)利和義務(wù)依照合同規(guī)定。

2.3互換承包方之間為方便耕作或者各自需要，對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包地塊進(jìn)行交換，同時(shí)交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。土地互換根據(jù)組織者的不同，主要有2種形式：1）由村組集體出面促成的互換。某些鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村進(jìn)行土地整理，統(tǒng)籌規(guī)劃產(chǎn)業(yè)帶，農(nóng)戶通過換地，從事自己愿意的種植方式。2）農(nóng)戶自發(fā)組織的互換。承包方之間為各自需要或者方便耕種管理，通過自愿平等協(xié)商，對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包地塊進(jìn)行交換?；Q的流轉(zhuǎn)方式可以占到流轉(zhuǎn)總面積65%以上。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換只是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的改變，不是土地用途和承包義務(wù)的改變。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換后，受讓方依然按照承包方承包時(shí)確定的土地的用途使用土地，履行承包義務(wù)?；Q土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的當(dāng)事人雙方同屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織，必須具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力?；Q方式流轉(zhuǎn)承包土地的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案。采取互換方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，當(dāng)事人申請(qǐng)辦理土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)登記的，縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)行政（或農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理）主管部門應(yīng)當(dāng)予以受理，并依照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證管理辦法》的規(guī)定辦理。未經(jīng)登記的，不可對(duì)抗善意第三人?；Q方式靈活，互換雙方可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行溝通，可以對(duì)不等值部分進(jìn)行適當(dāng)實(shí)物和現(xiàn)金補(bǔ)償。

2.4轉(zhuǎn)讓承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源，經(jīng)承包方申請(qǐng)和發(fā)包方同意，將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)讓渡給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶，由該農(nóng)戶履行土地承包合同的權(quán)利和義務(wù)。這種現(xiàn)象主要集中在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的農(nóng)村、近城郊區(qū)和廠礦工業(yè)區(qū)附近，原承包方在有了穩(wěn)定的來自二、三產(chǎn)業(yè)的非農(nóng)收入后，不必再依賴土地來維持生存，按程序?qū)⑼恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)讓渡給其他農(nóng)戶，原承包方的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)隨之終止。這一流轉(zhuǎn)方式占到實(shí)際流轉(zhuǎn)總面積的不到10%。在農(nóng)村稅費(fèi)改革及免除農(nóng)業(yè)稅之前，個(gè)別農(nóng)戶因耕地收益少，或是有其他收入來源，不愿耕作土地。為避免土地撂荒和上繳稅費(fèi)，經(jīng)村委會(huì)協(xié)調(diào)，將其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)讓渡給了其他農(nóng)戶。近年來，隨著惠農(nóng)政策實(shí)施和土地收益增加，以此種方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)趨勢(shì)是不斷減少。

2.5代耕舉家外出或主要?jiǎng)诹ν獬鰟?wù)工的農(nóng)戶，又不愿意放棄土地，委托給他人代為耕種，原有的承包關(guān)系不改變，收益分配由當(dāng)事人雙方協(xié)商解決。這種方式實(shí)踐中操作簡(jiǎn)便，手續(xù)簡(jiǎn)單，一些精明的農(nóng)民，通過股份制、聯(lián)辦或獨(dú)辦等方式購(gòu)買農(nóng)機(jī)具組建農(nóng)機(jī)代耕隊(duì)，走村串戶攬業(yè)務(wù)，把聯(lián)系方式印成名片發(fā)送給缺少勞力的農(nóng)戶，農(nóng)戶預(yù)先和農(nóng)機(jī)代耕隊(duì)簽訂委托耕種合同，代耕隊(duì)承擔(dān)保質(zhì)保量完成耕作的義務(wù)，并根據(jù)收割、犁地、播種等農(nóng)活的輕重收取費(fèi)用。這種新的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式的推出，受到眾多外出務(wù)工或勞力不足的農(nóng)戶的歡迎。北京市《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作意見》規(guī)定，除代耕期不足1年不需簽訂書面流轉(zhuǎn)合同外，所有農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)都須依法簽訂書面合同。以前沒簽訂合同的需補(bǔ)簽。集體經(jīng)濟(jì)組織流轉(zhuǎn)確權(quán)土地的，須經(jīng)民主討論決定并進(jìn)行公示。

3農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式的發(fā)展

土地流轉(zhuǎn)涉及數(shù)億農(nóng)民切身利益，事關(guān)農(nóng)業(yè)發(fā)展、農(nóng)民增收以及農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式又有了新的變化。

3.1土地流轉(zhuǎn)方式更加多樣化各地不斷提高的土地流轉(zhuǎn)發(fā)生率，表明了經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件變化對(duì)新制度安排的強(qiáng)烈需求，也是農(nóng)村生產(chǎn)關(guān)系適應(yīng)生產(chǎn)力發(fā)展的客觀要求，反映了以土地為代表的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素要求合理流動(dòng)和優(yōu)化配置的緊迫性。但是法定的家庭承包的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)方式只有轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等方式，不能入股、抵押。這樣的規(guī)定跟不上農(nóng)村改革的實(shí)際發(fā)展，也限制了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)。法律應(yīng)當(dāng)進(jìn)行適時(shí)的修改，增加流轉(zhuǎn)方式。

3.1.1入股實(shí)行家庭承包方式的承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為股權(quán)，自愿聯(lián)合從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。入股應(yīng)在承包方間進(jìn)行，主體只限于農(nóng)戶，是農(nóng)戶之間自愿聯(lián)合。1）登記注冊(cè)。有條件的村民組到工商管理部門注冊(cè)農(nóng)村土地專業(yè)合作社，成立董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)，制訂有關(guān)章程和制度等。2）作價(jià)入股。承包農(nóng)戶將自己的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作價(jià)入股，加入農(nóng)村土地專業(yè)合作社。入股后原承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變，股份合作終止時(shí)，入股土地應(yīng)退回原承包農(nóng)戶。3）簽訂協(xié)議。合作社與入股農(nóng)戶戶主簽訂入股協(xié)議，確定保底分紅。協(xié)議一式四份，合作社、入股農(nóng)戶、發(fā)包方及鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包管理部門各執(zhí)一份。4）統(tǒng)一發(fā)包。由合作社將入股土地調(diào)整集中連片后，對(duì)外統(tǒng)一發(fā)包，發(fā)展高效農(nóng)業(yè)。同時(shí)，合作社每年年底進(jìn)行年終結(jié)算，實(shí)行二次分紅。

3.1.2抵押家庭土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為一種可以轉(zhuǎn)讓的用益物權(quán)，作為農(nóng)戶的主要財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)允許其依抵押方式流轉(zhuǎn)。當(dāng)前資金不足已經(jīng)成為我國(guó)農(nóng)村土地規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的瓶頸。擴(kuò)大融資渠道，獲得足夠的資金是發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的一大要?jiǎng)?wù)。應(yīng)以十七屆三中全會(huì)《決定》為指導(dǎo)，堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)作和政策引導(dǎo)相結(jié)合，在保障農(nóng)村居民基本生產(chǎn)生活條件情況下，進(jìn)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款。農(nóng)戶、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)合作組織或涉農(nóng)企業(yè)在不改變土地占有和農(nóng)業(yè)用途的條件下，以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，進(jìn)行融資。抵押當(dāng)事人按照土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值或雙方認(rèn)可的價(jià)值簽訂抵押合同和貸款合同，辦理抵押登記手續(xù)，金融機(jī)構(gòu)據(jù)此發(fā)放貸款。

土地流轉(zhuǎn)具體實(shí)施辦法范文第3篇

關(guān)鍵詞：失地農(nóng)民；養(yǎng)老保險(xiǎn)；制度安排

一、建立失地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)的緊迫性

失去土地對(duì)農(nóng)民生活具有重大影響。一方面，農(nóng)民失去了一項(xiàng)最重要的家庭財(cái)富。在我國(guó)城市化進(jìn)程中，土地的增值空間巨大。我國(guó)《土地承包法》賦予農(nóng)民對(duì)土地的使用權(quán)、流轉(zhuǎn)權(quán)、收益權(quán)以及繼承權(quán)。失去土地對(duì)農(nóng)民來講等于失去了一項(xiàng)最重要的家庭財(cái)富。另一方面，農(nóng)民失去了一項(xiàng)最穩(wěn)定的就業(yè)崗位。在我國(guó)的城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)下，農(nóng)業(yè)仍是農(nóng)民最基本的就業(yè)崗位。失去土地后，農(nóng)民由于缺乏相應(yīng)的文化素質(zhì)和勞動(dòng)技能，很難在城鎮(zhèn)就業(yè)。最重要的一方面是，失地農(nóng)民失去了最可靠的養(yǎng)老保障。農(nóng)民擁有土地時(shí)，可以家庭耕種或轉(zhuǎn)讓出租獲得收益，保障老年生活。失去土地后，農(nóng)民基本失去了生活來源，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)用無處籌集，老后生活十分困難。

據(jù)國(guó)土資源部2002 年底測(cè)算，在征地過程中，每征用一畝地將造成1.4個(gè)農(nóng)民失去土地。近7年來全國(guó)有近億畝耕地被征用。因失地而成為“務(wù)農(nóng)無地，上班無崗，低保無分”的“三無農(nóng)民”達(dá)4000多萬。這一社會(huì)群體的問題如果處理不好，必將成為我國(guó)社會(huì)穩(wěn)定的巨大隱患和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大難題。在我國(guó)農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)制度尚未健全完善的情況下，失地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)工作基本上處于剛剛起步的階段。4000多萬的失地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)的覆蓋范圍非常有限，同時(shí)各地的具體制度安排也有很大差異，統(tǒng)籌層次不高。做好失地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)工作已經(jīng)是我國(guó)農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)工作的重中之重。

二、失地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的具體安排

失地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)制度應(yīng)該本著：“政府保障為主，個(gè)人保障為輔，制度和資金來源可持續(xù)”的原則來設(shè)計(jì)。要堅(jiān)持一次性補(bǔ)償與長(zhǎng)期性代繳養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)相結(jié)合的方式，把失地農(nóng)民逐步納入城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)體系。長(zhǎng)期性代繳養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)是失地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)的核心工作。具體實(shí)施辦法可以按照不同的年齡段采取不同的繳費(fèi)比例，按各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平確定繳費(fèi)數(shù)額，并且需要逐步提高失地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)的統(tǒng)籌層次。

對(duì)于男性年齡在60周歲以上，女性年齡在55周歲以上的失地農(nóng)民，地方社會(huì)保障部門根據(jù)每年養(yǎng)老保險(xiǎn)金水平，按15年期限，從政府土地征用收益中扣除一部分資金用于養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)用的支付，個(gè)人不負(fù)擔(dān)繳費(fèi)。從失地的當(dāng)月起，開始領(lǐng)取養(yǎng)老保險(xiǎn)。

對(duì)于男性年齡在45—60周歲之間，女性年齡在40—55周歲之間的失地農(nóng)民應(yīng)加入到城鎮(zhèn)靈活就業(yè)人員養(yǎng)老保險(xiǎn)項(xiàng)目中。靈活就業(yè)人員養(yǎng)老保險(xiǎn)繳費(fèi)年限與失地農(nóng)民實(shí)際年齡之間的差額即為實(shí)際繳費(fèi)年限。每年所需繳納的費(fèi)用由政府，集體，個(gè)人三方共同承擔(dān)。政府負(fù)擔(dān)的部分從政府土地征用收益中扣除再加專項(xiàng)的財(cái)政撥款，集體承擔(dān)部分從土地補(bǔ)償費(fèi)和集體經(jīng)濟(jì)積累中提取，失地農(nóng)民個(gè)人繳納的部分每年定期自我支付。具體比例要合理，政府出資應(yīng)在50％以上，集體出資應(yīng)在30％左右，個(gè)人出資在20％左右，堅(jiān)持政府保障為主，個(gè)人保障為輔的原則。失地農(nóng)民達(dá)到繳費(fèi)年限后，可以領(lǐng)取養(yǎng)老保險(xiǎn)金。

對(duì)于男性45周歲以下，女性40周歲以下的失地農(nóng)民，當(dāng)?shù)厣鐣?huì)保障部門的主要任務(wù)是促進(jìn)勞動(dòng)力再就業(yè)，應(yīng)從集體獲得的土地補(bǔ)償費(fèi)中，提出一部分就業(yè)培訓(xùn)專用資金，使失地農(nóng)民掌握新的勞動(dòng)技能，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，加快就業(yè)進(jìn)程。當(dāng)這部分失地農(nóng)民自謀職業(yè)后，應(yīng)參加城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)項(xiàng)目，憑借失地農(nóng)民身份證明，享受一定的養(yǎng)老保險(xiǎn)繳費(fèi)的優(yōu)惠待遇。同時(shí)也應(yīng)特別注意農(nóng)村低保人員失地后的養(yǎng)老保險(xiǎn)安排，對(duì)于失地低保人員，社會(huì)保障部門應(yīng)不分年齡差別，對(duì)其實(shí)施城鎮(zhèn)最低生活保障。

三、實(shí)施失地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)所需要注意的問題

1.堅(jiān)持“先就業(yè)，再保障”的原則，從被動(dòng)的“輸血”方式向主動(dòng)的“造血”方式轉(zhuǎn)變。傳統(tǒng)的失地農(nóng)民土地補(bǔ)償方式都是一次性的貨幣補(bǔ)償，包括搬遷費(fèi)用、住房安置費(fèi)用、就業(yè)培訓(xùn)費(fèi)用、養(yǎng)老補(bǔ)助費(fèi)用等。一次性貨幣補(bǔ)償方式存在許多不合理的地方，安置費(fèi)用在失地農(nóng)民手中得不到有效利用，往往會(huì)出現(xiàn)投資失誤現(xiàn)象。同時(shí)一次性安置費(fèi)用的補(bǔ)償水平也較低，根本無法對(duì)失地農(nóng)民的老后生活進(jìn)行保障。所以必須堅(jiān)持“一次性補(bǔ)償與長(zhǎng)期性代繳養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)”相結(jié)合的制度。保障失地農(nóng)民生活的關(guān)鍵是促進(jìn)失地農(nóng)民的就業(yè)工作，使失地農(nóng)民盡快向城鎮(zhèn)自謀職業(yè)者轉(zhuǎn)變，而不是僅僅依靠土地補(bǔ)償費(fèi)用和政府補(bǔ)貼生活，充分發(fā)揮失地農(nóng)民的自保作用，從被動(dòng)的“輸血”方式向主動(dòng)的“造血”方式轉(zhuǎn)變。

2.制度建立時(shí)，要特別注意“公平問題”。失地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)替代率要達(dá)到較高水平，與城鎮(zhèn)居民的養(yǎng)老保險(xiǎn)水平相一致，防止失地農(nóng)民生活水平下降現(xiàn)象的產(chǎn)生。農(nóng)業(yè)部提供的數(shù)據(jù)顯示，自2001年以來，因征地引發(fā)的農(nóng)民群體上訪事件呈激增之勢(shì)，占農(nóng)民上訪案件總數(shù)的70％左右，而最集中的問題表現(xiàn)在征用土地的補(bǔ)償水平過低，沒有穩(wěn)定合理的養(yǎng)老保險(xiǎn)。由此可見建立失地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)制度必須考慮到“公平問題”。如果失地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)替代率過低，勢(shì)必會(huì)影響失地農(nóng)民的情緒，造成嚴(yán)重的社會(huì)問題和不穩(wěn)定因素。

3.需要做好失地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)向城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)過渡的銜接工作。失地農(nóng)民在城市化過程中，會(huì)逐漸轉(zhuǎn)變成城鎮(zhèn)居民。失地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)制度也應(yīng)做好向城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)過渡的銜接工作。各地應(yīng)參考已經(jīng)建立的城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，來建立失地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)制度。在繳費(fèi)費(fèi)率，繳費(fèi)年限，待遇水平上做到協(xié)調(diào)一致，為銜接工作打好基礎(chǔ)。對(duì)于在一定時(shí)期內(nèi)，主動(dòng)加入城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)的失地農(nóng)民應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低養(yǎng)老保險(xiǎn)中個(gè)人的繳費(fèi)比例，提高失地農(nóng)民參加城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)的積極性。

四、建立失地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的意義

1.制度的建立有利于保障失地農(nóng)民的老后生活，切實(shí)解決“三農(nóng)問題”，加快城市化進(jìn)程。據(jù)筆者了解浙江省失地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)工作在全國(guó)做得較好，但是保障水平也較低，低于每月215元的農(nóng)村最低生活保障水平。建立了失地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)制度后，政府、集體、個(gè)人三方共同籌資負(fù)擔(dān)，必然提高養(yǎng)老保險(xiǎn)的給付水平。從一定意義上來說，解決失地農(nóng)民的養(yǎng)老問題，對(duì)于促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力的流動(dòng)，充分利用我國(guó)土地資源，縮小城鄉(xiāng)差距都有重要作用，最終促進(jìn)“三農(nóng)問題”的解決，并且逐步加快我國(guó)城市化進(jìn)程。

2.制度的建立是完善我國(guó)農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)的重要一步。據(jù)專家估計(jì)，到2030年我國(guó)失地農(nóng)民群體將達(dá)到1.1億人，失地農(nóng)民占我國(guó)農(nóng)村人口的比例將逐步提高。從人數(shù)上來講，失地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的建立對(duì)我國(guó)農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的完善具有重要意義。同時(shí)還要看到，目前我國(guó)的農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)工作不容樂觀，國(guó)家尚未出臺(tái)具體的實(shí)施辦法，各地自主建立的農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)制度有存在很大的差異性，總體來講對(duì)農(nóng)民的養(yǎng)老保障水平也較低。所以，在這種情況下，建立失地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)制度就顯得尤為重要。

3.制度的建立是改變我國(guó)城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的有效措施。改變我國(guó)城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重點(diǎn)是發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，而發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)必然會(huì)涉及到農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題。如果解決不好失地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)問題，必然會(huì)影響到農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)和征用土地問題，阻礙農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不利于城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的改善。同時(shí)，失地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)工作與失地農(nóng)民的就業(yè)工作兩者相互促進(jìn)，可以很大程度上提高農(nóng)村的人力資本水平，從勞動(dòng)主體上促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，調(diào)整我國(guó)城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。

參考文獻(xiàn)：

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土地流轉(zhuǎn)具體實(shí)施辦法范文第4篇

關(guān)鍵詞：城鄉(xiāng)土地增減掛鉤；兩規(guī)耦合；土地級(jí)差收益

嚴(yán)格保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策，也是現(xiàn)實(shí)發(fā)展的客觀要求。在當(dāng)前快速發(fā)展時(shí)期，發(fā)展對(duì)土地需求巨大，耕地快速流失；保障農(nóng)業(yè)、糧食安全又要求切實(shí)保護(hù)耕地。深入分析這一矛盾的根源，協(xié)調(diào)土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)兩規(guī)耦合，具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

1 已有文獻(xiàn)的研究

關(guān)于兩規(guī)耦合問題，由于在現(xiàn)實(shí)中的普遍性引起廣泛的關(guān)注，也有大量這方面的研究，主要內(nèi)容可歸類為如下幾個(gè)方面：

1.1兩規(guī)沖突的主要原因

兩規(guī)沖突的原因，主要體現(xiàn)在技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃體系、規(guī)劃內(nèi)容、規(guī)劃管理等方面。

首先，兩規(guī)的規(guī)劃內(nèi)容和用地分類的不同（蕭昌東，1998；朱才斌，1999），這是兩規(guī)沖突的基本前提；兩規(guī)工作路線不一樣、兩規(guī)預(yù)測(cè)的方法不一樣、現(xiàn)階段的兩規(guī)均為靜態(tài)規(guī)劃，難以在動(dòng)態(tài)發(fā)展中進(jìn)行協(xié)調(diào)（朱才斌，1999）。其次，由于編制方法和目的的差異，城市規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃在城市建設(shè)用地規(guī)模的確定上有差異，在規(guī)劃城市建設(shè)用地范圍的確定上兩者不盡一致，建設(shè)項(xiàng)目可行性研究階段可能出現(xiàn)分歧（呂維娟、楊陸銘、李延新，2004）。第三，由于從屬于兩個(gè)不同的管理部門，部門職能、管理目標(biāo)不一樣，從而加大了兩規(guī)耦合的難度，如兩規(guī)在法律層面、規(guī)劃體系層面存在不協(xié)調(diào)（謝杰琦，2008），面對(duì)沖突時(shí)缺乏有效的協(xié)調(diào)程序（呂維娟、楊陸銘、李延新，2004）。

1.2兩規(guī)耦合的對(duì)策

針對(duì)兩規(guī)耦合存在的問題，關(guān)于如何促進(jìn)兩規(guī)耦合，從技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃體系、規(guī)劃內(nèi)容、規(guī)劃管理等多個(gè)方面進(jìn)行了探討（蕭昌東，1998；朱才斌，1999；曹榮林，2001；呂維娟、楊陸銘、李延新，2004；謝杰琦，2008）），尤其是2008年5月17日中國(guó)土地學(xué)會(huì)、中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì)在北京共同舉辦的“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌與‘兩規(guī)’協(xié)調(diào)”小型高層論壇，可以說是多年來研究與實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，形成了如下主要對(duì)策：形成“兩規(guī)”互認(rèn)制度；統(tǒng)一用地分類標(biāo)準(zhǔn)，建立年度基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)制度；明確“兩規(guī)”保護(hù)的底線；市縣級(jí)土地利用總體規(guī)劃要進(jìn)行分區(qū)，設(shè)定分區(qū)管制規(guī)則，與同級(jí)的城市（鄉(xiāng)）規(guī)劃分區(qū)以及主體功能區(qū)規(guī)劃相協(xié)調(diào)；完善規(guī)劃編制和管理體制；將“兩規(guī)”協(xié)調(diào)報(bào)告列為兩個(gè)規(guī)劃必備的前期專題研究報(bào)告，作為國(guó)土資源部門和建設(shè)部門督察的依據(jù)；建立部門聯(lián)合工作機(jī)制；建立每5年進(jìn)行一次規(guī)劃實(shí)施評(píng)價(jià)的制度等對(duì)策，可以說這是多年來研究與實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)（中國(guó)土地學(xué)會(huì)、中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì)，2008）。

1.3小結(jié)

從以上的研究可以看出，關(guān)于兩規(guī)耦合存在的問題主要是集中在法律主體、管理方法以及規(guī)劃方法、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等方面展開的，相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施也主要是從這些方面展開的。

但應(yīng)該看出，從一個(gè)實(shí)施性的規(guī)劃角度入手，利益平衡是其得以順利實(shí)施的重要前提。當(dāng)前這些對(duì)問題的剖析和提出的對(duì)策都是自上而下來分析的，多著眼于政府的視角。而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，作為“被調(diào)整”的微觀主體，公平的利益待遇是其必然要求，因此需要從平衡利益的視角來對(duì)落實(shí)兩規(guī)耦合的對(duì)策進(jìn)行全新的分析。

2 城鄉(xiāng)土地增減掛鉤——落實(shí)兩規(guī)耦合重要手段

由前面的分析看出，從技術(shù)手段來看，落實(shí)兩規(guī)耦合已經(jīng)有了一套比較成熟的方法。但難以落實(shí)的主要原因在于土地在空間上的流動(dòng)受到很大的阻力。根本原因在于土地空間流通缺乏一個(gè)有效的利益平衡機(jī)制，使得土地難以從低收益用途轉(zhuǎn)向高收益用途。在當(dāng)前城鎮(zhèn)化的大背景下，落實(shí)“城鄉(xiāng)土地增減掛鉤”是重要的對(duì)策，即城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤，從以宅基地為主的村莊占地中騰出土地復(fù)墾，指標(biāo)可以拿到城里來用。

2.1政策基礎(chǔ)

關(guān)于促進(jìn)農(nóng)村土地節(jié)約集約利用方面，國(guó)家有一些規(guī)定，如一戶一宅制度。但關(guān)鍵是如何來落實(shí)這些目標(biāo)。從根本上講，這是一個(gè)利益協(xié)調(diào)問題，即如何實(shí)現(xiàn)對(duì)農(nóng)村補(bǔ)償，以退出農(nóng)村不集約的用地。2004年《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》提出“鼓勵(lì)農(nóng)村建設(shè)用地整理，城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加要與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤”，國(guó)土資源部在2008年《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》進(jìn)一步給出了實(shí)施辦法。這為我國(guó)城鄉(xiāng)土地增減掛鉤提供了制度基礎(chǔ)。

2.2土地級(jí)差收益

在我國(guó)當(dāng)前的二元土地制度、經(jīng)濟(jì)水平狀況下，城鄉(xiāng)土地價(jià)格呈現(xiàn)巨大的價(jià)格落差。而根據(jù)國(guó)家的有關(guān)政策，若能從以宅基地為主的村莊占地中騰出土地復(fù)墾，這個(gè)指標(biāo)可以拿到城里來用，置換出的土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，則土地出讓、房地產(chǎn)、工業(yè)開發(fā)等方面可帶來巨大的升值空間。而置換出的土地所用的費(fèi)用相對(duì)很小。較大的土地級(jí)差收益是保證城鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)掛鉤得以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)機(jī)制。

3 城鄉(xiāng)土地增減掛鉤與兩規(guī)耦合

兩規(guī)耦合在政策上、在利益機(jī)制上都具有可行性，因此配套合理的規(guī)劃方法，對(duì)于推進(jìn)兩規(guī)耦合具有重大意義。

3.1合理分配置換出來的土地指標(biāo)

土地指標(biāo)分配重點(diǎn)要考慮給村莊本身和所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的分配問題。1980年代，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)異軍突起，1990年代以后很多地區(qū)衰落，即使在21世紀(jì)入世后的大發(fā)展時(shí)期，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)也并未重現(xiàn)當(dāng)年的輝煌；后來發(fā)展起來的鄉(xiāng)鎮(zhèn)更多的表現(xiàn)為城市功能向鄉(xiāng)村的延伸，而非鄉(xiāng)鎮(zhèn)自身的成功。造成這種原因，除了在規(guī)模經(jīng)濟(jì)、技術(shù)水平等方面的客觀因素限制外，歧視性的政策是重要原因，如用地指標(biāo)的分配優(yōu)先供給高等級(jí)的城市。其實(shí)當(dāng)前許多村鎮(zhèn)仍有很多非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，如民間工藝品、農(nóng)副產(chǎn)品加工等，這類企業(yè)往往污染低、集聚要求低、地方性強(qiáng)；若能給予村鎮(zhèn)一定比例的生產(chǎn)性用地指標(biāo)，自用、出租或轉(zhuǎn)讓，可為村鎮(zhèn)提供重要的經(jīng)濟(jì)保障，對(duì)于村鎮(zhèn)發(fā)展具有重要的意義。

3.2合理分配用途轉(zhuǎn)換帶來的土地增值

在當(dāng)前各地的操作中，一些地方往往僅按成本價(jià)給予宅基地和房屋以補(bǔ)充，由此衍生的土地增值農(nóng)民往往分享較少。在這種情況下，被流轉(zhuǎn)的農(nóng)民獲得補(bǔ)償往往少于即使按低價(jià)出售的新居，不利于未來的社會(huì)穩(wěn)定。其實(shí)，由于區(qū)位的變遷、用途的轉(zhuǎn)換，流轉(zhuǎn)的土地指標(biāo)將帶來土地價(jià)值的大幅度增加。立足于社會(huì)和諧和可持續(xù)發(fā)展，至少應(yīng)按宅基地面積×當(dāng)?shù)匾话闵唐贩績(jī)r(jià)格的額度給予合理補(bǔ)償。

3.3從技術(shù)層面推動(dòng)兩規(guī)耦合

首先，要建立“一圖劃”管理信息平臺(tái)，作為“兩規(guī)”協(xié)調(diào)的空間信息基礎(chǔ)平臺(tái)?！耙粓D劃”管理信息平臺(tái)可配合規(guī)劃建設(shè)部門與國(guó)土部門審批機(jī)制的改善，成為政務(wù)平臺(tái)的構(gòu)成部分。

其次，重點(diǎn)落實(shí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)層面規(guī)劃的兩規(guī)耦合。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)域總體規(guī)劃的形式，統(tǒng)一編制兩個(gè)規(guī)劃?？h級(jí)規(guī)劃中的經(jīng)濟(jì)社會(huì)、人口與城鎮(zhèn)化、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地規(guī)劃目標(biāo)分解到鄉(xiāng)鎮(zhèn)；在鄉(xiāng)鎮(zhèn)域總體規(guī)劃中統(tǒng)籌安排各項(xiàng)建設(shè)，規(guī)劃撤村并點(diǎn)后的村鎮(zhèn)體系，按照城鄉(xiāng)土地增減掛鉤的原則，確定土地復(fù)墾、整理、開發(fā)的目標(biāo)和措施，既保證用地要求，又實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡。

再次，加強(qiáng)城市總體規(guī)劃編制過程中的協(xié)調(diào)。城市總體規(guī)劃要在城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的指導(dǎo)下編制，土地利用總體規(guī)劃要與城鎮(zhèn)體系規(guī)劃協(xié)調(diào)、統(tǒng)一。城市規(guī)劃區(qū)范圍劃定要協(xié)調(diào)，充分考慮城市房地產(chǎn)管理法、城市綠化條例、建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理辦法等法律法規(guī)的實(shí)施范圍，與土地管理部門充分銜接，兼顧發(fā)展和管理能力。

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作者簡(jiǎn)介：

土地流轉(zhuǎn)具體實(shí)施辦法范文第5篇

[摘要]燈塔市在新農(nóng)村建設(shè)中，由政府部門和村級(jí)組織積極引導(dǎo)、農(nóng)民廣泛參與，建立起多種模式的農(nóng)民專業(yè)合作社，對(duì)促進(jìn)農(nóng)民增收，推動(dòng)農(nóng)村發(fā)展起到顯著作用。專業(yè)合作社的健康發(fā)展，除了廣大農(nóng)民的積極參加之外，各級(jí)政府特別是涉農(nóng)部門、金融機(jī)構(gòu)的大力支持是必不可少的條件。

[關(guān)鍵詞]農(nóng)民專業(yè)合作社；新農(nóng)村建設(shè)；遼寧農(nóng)業(yè)

遼寧省燈塔市在貫徹落實(shí)《農(nóng)民專業(yè)合作社法》過程中，積極幫助各種農(nóng)民專業(yè)協(xié)會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)民專業(yè)合作社。到2009年5月末，全市登記注冊(cè)的農(nóng)民專業(yè)合作社91家，其中新成立75家，帶動(dòng)農(nóng)戶12000多戶。在91家專業(yè)合作社中，種植業(yè)27家、畜禽業(yè)40家、漁業(yè)5家、農(nóng)機(jī)服務(wù)業(yè)9家、加工及其他10家。農(nóng)民專業(yè)合作社為促進(jìn)農(nóng)民增收、帶動(dòng)農(nóng)村發(fā)展起到了積極作用。

一、燈塔市農(nóng)民專業(yè)合作社的幾種模式

1土地流轉(zhuǎn)入社型。合作社本著“民辦、民管、民受益”的原則，在自愿、有償、公平、公開的前提下，積極引導(dǎo)成員把土地流轉(zhuǎn)入社。燈塔市利民農(nóng)民專業(yè)合作社成員自愿以承包田作價(jià)入股合作社，除得到固定的土地承包費(fèi)，還可以在年終參與合作社利潤(rùn)分紅。土地作價(jià)人社期限為12年，三年一定價(jià)，一年一付錢。2009年定價(jià)為每畝水田750元，年終利潤(rùn)按股分紅。實(shí)行土地有償流轉(zhuǎn)后，合作社可進(jìn)行集約規(guī)模經(jīng)營(yíng)，改變了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的傳統(tǒng)模式，將農(nóng)民從繁重的體力勞動(dòng)中解脫出來，使農(nóng)民有更多時(shí)間從事其他活動(dòng)?，F(xiàn)已流轉(zhuǎn)入合作社的1800多畝土地實(shí)現(xiàn)了全程機(jī)械化，增產(chǎn)效果明顯，每畝水稻可提高產(chǎn)量50至75公斤，增加收入250元左右。

2大學(xué)生自主創(chuàng)業(yè)型。燈塔市博旺良種奶牛飼養(yǎng)專業(yè)合作社是大學(xué)生自主創(chuàng)業(yè)的典范合作社。合作社理事長(zhǎng)盧為民1997年9月畢業(yè)于沈陽(yáng)大學(xué)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)電算化專業(yè)。在國(guó)家鼓勵(lì)支持大學(xué)畢業(yè)生到農(nóng)村創(chuàng)業(yè)政策鼓舞下，盧為民和一些農(nóng)民于2008年9月成立了燈塔市博旺良種奶牛飼養(yǎng)專業(yè)合作社。合作社總占地面積10萬平方米，投資總額達(dá)1000萬元。養(yǎng)奶牛2000頭。合作社現(xiàn)有成員30戶，員工40人，其中：各類專業(yè)技術(shù)人員6人、高級(jí)技術(shù)人員4人、高級(jí)會(huì)計(jì)師4人、中級(jí)技術(shù)人員4人。他們采用先進(jìn)的管理方式和生產(chǎn)手段，將合作社建成一個(gè)集奶牛飼養(yǎng)、農(nóng)機(jī)服務(wù)于一體的專業(yè)化飼養(yǎng)合作社。通過一年來的發(fā)展，先后帶動(dòng)了遼陽(yáng)市郊區(qū)500多戶農(nóng)民飼養(yǎng)奶牛，使人均增收5000元以上，做到了共同發(fā)展，共同致富。

3龍頭企業(yè)拉動(dòng)型。燈塔市奕農(nóng)禽業(yè)飼養(yǎng)專業(yè)合作社依托本地農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)奕農(nóng)畜牧集團(tuán)而成立。目前入社農(nóng)戶200多戶，帶動(dòng)了1500多戶農(nóng)民發(fā)展肉雞生產(chǎn)。合作社為社員提供五個(gè)統(tǒng)一服務(wù)，即“統(tǒng)一供雛、統(tǒng)一供料、統(tǒng)一防疫、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一銷售”。合作社舉辦科技培訓(xùn)班12期，為社員提供科技咨詢3000多次。社員所養(yǎng)的肉雞全部由奕農(nóng)食品公司收購(gòu)，僅2009年頭6個(gè)月就收購(gòu)肉雞達(dá)1000萬只，社員人均純收入達(dá)到1，6萬元。合作社與遼陽(yáng)市益農(nóng)保險(xiǎn)公司協(xié)商，在全社范圍內(nèi)開辦了肉禽政策性保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，為1500萬只雞進(jìn)行了政策性保險(xiǎn)，替社員承擔(dān)保費(fèi)90萬元，社員享受保險(xiǎn)補(bǔ)貼總共達(dá)285萬元，解除了社員在發(fā)展肉禽產(chǎn)業(yè)中的最大憂慮。

4農(nóng)技部門支持型。柳條寨鎮(zhèn)新巨豐葡萄合作社在農(nóng)科站的支持幫助下開展科技示范活動(dòng)，普及與推廣農(nóng)業(yè)先進(jìn)技術(shù)，完善了農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)體系。合作社依靠農(nóng)科站，為葡萄注冊(cè)了“綠鮮王”牌商標(biāo)，并獲得了省有關(guān)部門頒發(fā)的無公害產(chǎn)品認(rèn)證，大大提高了果品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和知名度。在合作社的帶動(dòng)下，全鎮(zhèn)建冷貯庫(kù)70個(gè)，冷貯能力達(dá)350萬公斤，使葡萄從秋季上市可持續(xù)銷售到下一年的“五一”前后，每畝收益2000元以上，大大增加了農(nóng)民收入。目前，這個(gè)鎮(zhèn)的萬畝無公害葡萄標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)基地已被列入遼陽(yáng)市農(nóng)業(yè)示范工程之中，對(duì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大起到了很好的推動(dòng)作用。

5產(chǎn)業(yè)基地帶動(dòng)型。燈塔市德金農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)合作社在王家鎮(zhèn)河紅村建立了托牛所飼養(yǎng)基地。德金合作社成立于2007年11月，注冊(cè)資金1000萬元，下轄養(yǎng)牛基地120畝，投資3900萬元，現(xiàn)已建成磚混彩鋼瓦標(biāo)準(zhǔn)牛舍10棟，每棟880多平方米，每棟能飼養(yǎng)200頭肉牛，目前存欄1400多頭肉牛，養(yǎng)?；亟ǔ傻浆F(xiàn)在已出欄1000多頭肉牛。今年準(zhǔn)備再建10棟標(biāo)準(zhǔn)牛舍，預(yù)計(jì)出欄6000-8000頭肉牛，產(chǎn)值達(dá)6500多萬元，利潤(rùn)700多萬元。合作社從建社初的25戶成員發(fā)展到目前400多戶成員，而且還不斷有新的成員加入，成員輻射到周邊10多個(gè)村，帶動(dòng)農(nóng)戶600多戶。目前在托牛所飼養(yǎng)肉牛的成員，按每戶5頭牛計(jì)算，每戶年增收可達(dá)7500元。

6基層組織幫扶型。燈塔市北果山莊寒富蘋果專業(yè)合作社、燈塔市富源食用菌專業(yè)合作社等，都是在村黨支部、村委會(huì)幫助和服務(wù)下發(fā)展起來的。2002年，羅大臺(tái)鎮(zhèn)孫莊子村兩委班子經(jīng)過多方考察研究決定，根據(jù)本村多丘的地理特點(diǎn)，引導(dǎo)鼓勵(lì)村民栽植蘋果樹。經(jīng)過11年的發(fā)展，栽培果樹獲得了可觀的經(jīng)濟(jì)效益，每畝可產(chǎn)蘋果4000公斤，經(jīng)濟(jì)效益可達(dá)5000元，比種玉米多增收4500元。為了解決土地零散，無法大規(guī)模栽植果樹的難題，村兩委班子召開村民大會(huì)，由村主任把栽植蘋果樹的好處向村民詳細(xì)介紹。會(huì)后村兩委班子又召開全體黨員和村民代表會(huì)研究具體實(shí)施辦法，他們到各戶走訪，挨家挨戶做工作，村民的各種疑問，最終實(shí)現(xiàn)了土地流轉(zhuǎn)，解決了規(guī)模種植的一大難題。目前合作社已發(fā)展成員100多戶，帶動(dòng)了周邊12個(gè)村600余戶2500余畝土地栽植蘋果樹，使農(nóng)民走上致富路

7農(nóng)村能人帶領(lǐng)型。燈塔市北農(nóng)大聚源健康飼養(yǎng)農(nóng)民專業(yè)合作社和燈塔市興農(nóng)蛋鴨養(yǎng)殖專業(yè)合作社的理事長(zhǎng)付振歧、谷榮芳都是農(nóng)村養(yǎng)殖、銷售的能人、付振岐有20多年的飼養(yǎng)蛋雞經(jīng)驗(yàn)，在他帶領(lǐng)下，43戶飼養(yǎng)戶出資68萬元成立了燈塔市北農(nóng)大聚源健康飼養(yǎng)農(nóng)民專業(yè)合作社，帶動(dòng)周邊345戶從事生產(chǎn)、加工、精選無公害蛋產(chǎn)品。他們的產(chǎn)品統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一加工、統(tǒng)一包裝、統(tǒng)一銷售，產(chǎn)品銷售到沈陽(yáng)、廈門、廣州、東莞等城市。2008年末銷售雞蛋8500噸，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值5100萬元，利潤(rùn)425萬元。

二、燈塔市農(nóng)民專業(yè)合作社發(fā)展中存在的幾個(gè)問題

農(nóng)民專業(yè)合作社在推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)進(jìn)程中擔(dān)當(dāng)著重要的角色，有效滿足了農(nóng)民致富需要，增強(qiáng)了產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，但發(fā)展還處于起步階段，仍存在一些困難和問題。

1規(guī)模小，融資難。從合作社帶動(dòng)區(qū)域上看，大多數(shù)農(nóng)民專業(yè)合作社的活動(dòng)區(qū)域集中在幾個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)或一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有的在一個(gè)村，區(qū)域范圍狹窄，帶動(dòng)的農(nóng)戶也局限在本村或是鄰近的村鎮(zhèn)。合作社從事的行業(yè)也多有雷同，全市飼養(yǎng)合作社有40家，養(yǎng)豬的就有17家，而且總體規(guī)模都不大。從合作社成員數(shù)量上看，成員在30戶以下的合作社占目前合作社總數(shù)的50％左右。這不利于規(guī)?；?jīng)營(yíng)，不利于利用有限的資源，往往造成合作社市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力弱。資金投入方面，合作社資金來源主要是社員的出資，國(guó)家對(duì)合作社的財(cái)政專項(xiàng)投入有限，受惠的合作社不多，其他的融資渠道較窄，農(nóng)民專業(yè)合作社在實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)過程中存在資金困難，影響了農(nóng)民專業(yè)合作社的發(fā)展壯大。

2財(cái)務(wù)松，組織弱。農(nóng)民專業(yè)合作社作為一個(gè)新的獨(dú)立的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體，通俗講也就是一個(gè)以農(nóng)民為主，為社員服務(wù)的“農(nóng)民公司”。在財(cái)務(wù)管理等方面，同樣要結(jié)合自身特點(diǎn)按照市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)作。然而多數(shù)合作社的財(cái)務(wù)管理松懈，內(nèi)部交易制度不完善，盈余分配等制度亟待建立健全。在成員出資上，《農(nóng)民專業(yè)合作社法》根據(jù)我國(guó)農(nóng)民缺乏資金的情況，對(duì)成員出資的形式和期限都沒有具體規(guī)定，而是由成員“按照章程規(guī)定向本社出資”，成員的出資也不須驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具驗(yàn)資證明，只要有成員本人的出資簽字即可。這固然節(jié)省了辦合作社的費(fèi)用，方便了農(nóng)民，但也容易出現(xiàn)成員出資不實(shí)的情況，為合作社運(yùn)作和發(fā)展留下了隱患。在組織機(jī)構(gòu)上，農(nóng)民專業(yè)合作社成員(代表)大會(huì)、理事會(huì)和監(jiān)事會(huì)“三會(huì)”制度基本都已建立，但組織制度不規(guī)范，決策中人為因素多，還沒有形成制度化運(yùn)作。

3人才缺，營(yíng)銷差。多數(shù)農(nóng)民專業(yè)合作社的理事長(zhǎng)基本都兼任農(nóng)民專業(yè)合作社經(jīng)理，很少外聘專業(yè)管理人員。由于多數(shù)農(nóng)民專業(yè)合作社的帶頭人綜合素質(zhì)不高，在管理中難免會(huì)出現(xiàn)一些問題。在產(chǎn)品銷售上，多數(shù)農(nóng)民專業(yè)合作社對(duì)自己的產(chǎn)品都未做過專門的營(yíng)銷。另外，農(nóng)民專業(yè)合作社還缺乏自己的技術(shù)人才，多數(shù)成員靠自己多年的經(jīng)驗(yàn)和自學(xué)的知識(shí)來指導(dǎo)生產(chǎn)，制約了農(nóng)民專業(yè)合作社的自我創(chuàng)新和發(fā)展。

三、對(duì)農(nóng)民專業(yè)合作社發(fā)展的幾點(diǎn)建議

1進(jìn)一步做好宣傳工作。縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部要及時(shí)把中央及地方政府扶持發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作社的政策宣傳好、貫徹好。要讓廣大農(nóng)民群眾深刻認(rèn)識(shí)農(nóng)民專業(yè)合作社是農(nóng)民自己辦的“公司”，自己當(dāng)“老板”，為自己“服務(wù)”，旨在提高農(nóng)民在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的能力和地位。把宣傳工作做好，才能使合作社深入農(nóng)心，才能充分調(diào)動(dòng)農(nóng)民建社、入社的積極性，才能切實(shí)發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)。

2努力為農(nóng)民專業(yè)合作社創(chuàng)造寬松的發(fā)展環(huán)境。一是完善農(nóng)村承包土地流轉(zhuǎn)制度。要鼓勵(lì)農(nóng)戶間進(jìn)行合理的土地流轉(zhuǎn)，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)?；⒓s化，引導(dǎo)農(nóng)戶用土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作價(jià)入股成立農(nóng)民專業(yè)合作社。二是積極引進(jìn)人才。政府要鼓勵(lì)廣大專業(yè)人士投身于農(nóng)民專業(yè)合作社的建設(shè)中。專業(yè)人士不僅要有農(nóng)業(yè)科技人員，還應(yīng)有高級(jí)管理人員、營(yíng)銷策劃人員，建立起一支為農(nóng)民專業(yè)合作社服務(wù)的隊(duì)伍。三是加大資金支持。各級(jí)政府要充分利用國(guó)家扶貧資金、項(xiàng)目資金、貼息貸款等惠農(nóng)政策，優(yōu)先安排資金給農(nóng)民專業(yè)合作社的農(nóng)戶使用。各金融部門也要積極支持農(nóng)民專業(yè)合作社的發(fā)展，涉農(nóng)的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)制定針對(duì)農(nóng)民專業(yè)合作社優(yōu)惠簡(jiǎn)行的政策。四是要減免合作社經(jīng)營(yíng)銷售過程中的稅收及合作社成員的所得稅。